9C_336/2023 - 2024-05-03 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau, Steuerperiode 2012

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 336/2023

Urteil vom 3. Mai 2024

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann,
Bundesrichterin Moser-Szeless,
Bundesrichter Beusch,
Bundesrichterin Scherrer Reber,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________ und B.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Aebi,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt Aargau,
Rechtsdienst, Tellistrasse 67, 5001 Aarau,
Beschwerdegegner,

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau, Steuerperiode 2012,

Beschwerde gegen das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 23. März 2023
(3-RV.2020.51).

Sachverhalt:

A.

A.a. A.A.________ (geb. 1945) bewirtschaftete in der Steuerperiode 2012 in U.________/AG zusammen mit seiner Gattin B.A.________ geb. C.________ und dem gemeinsamen Sohn selbständig erwerbend ein landwirtschaftliches Heimwesen. Er war unter anderem Alleineigentümer der beiden am Ort gelegenen, seinem landwirtschaftlichen Gewerbe angehörenden Grundstücke mit den Nrn. xxx (erworben 1993) und yyy (erworben 2004), die beide je mehrheitlich der Bauzone (W2), im Übrigen der Landwirtschaftszone zugewiesen waren. Der Halt der Parzellen erreichte zuletzt 1'136 bzw. 725 m2. Am 16. Juli 2012 veräusserte der Steuerpflichtige die Grundstücke zum Preis von Fr. 681'600.- bzw. Fr. 435'000.-. Die örtliche Steuerkommission berücksichtigte bei Vornahme der Veranlagung zur Steuerperiode 2012 einen Gesamterlös von Fr. 1'116'600.- und Buchwerte von Fr. 1'805.- bzw. Fr. 0.- (da eine Ersatzbeschaffung erfolgt war). Dies führte zu einem Buchgewinn von Fr. 1'114'795.-. Nach Abzug des Beitrags an die Eidgenössische Alters- und Hinterlassenenversicherung von 9,7 Prozent ergab sich ein Kapitalgewinn von noch Fr. 1'006'660.-, den die Steuerkommission zulasten der Eheleute als steuerbare Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit aufrechnete und mit der
Einkommenssteuer erfasste (Veranlagungsverfügung vom 4. Mai 2016). Die Einsprache blieb erfolglos (Einspracheentscheid vom 26. Oktober 2016).

A.b. Das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Abteilung Steuern, hob den Einspracheentscheid mit Entscheid 3-RV.2016.190 vom 21. September 2017 auf. Es wies die Sache zur Prüfung zurück, ob die Grundstücke im Zeitpunkt des Verkaufs für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet gewesen seien.
Die örtliche Steuerkommission verneinte dies im zweiten Rechtsgang und wies die Einsprache erneut ab (Einspracheentscheid vom 23. Februar 2018).
Dagegen gelangten die Eheleute wiederum an das Spezialverwaltungsgericht. Dieses hiess den Rekurs nunmehr gut und erkannte, dass die Veräusserungsgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen seien. Die beiden Parzellen befänden sich im Anwendungsbereich von Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), schloss das Spezialverwaltungsgericht, und hätten daher als landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes [des Kantons Aargau] vom 15. Dezember 1998 (StG/AG; SAR 651.100) zu gelten. Das Spezialverwaltungsgericht setzte das steuerbare Einkommen betragsmässig fest und wies die Steuerkommission einzig noch an, eine neue Steuerausscheidung vorzunehmen (Entscheid 3-RV.2018.68 vom 25. Oktober 2018).

A.c. Das Steueramt des Kantons Aargau (KStA/AG) erhob hiergegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, die dessen 2. Kammer mit Entscheid WBE.2018.454 vom 14. März 2019 guthiess und die Sache im Sinne der Erwägungen zur weiteren Untersuchung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die örtliche Steuerkommission zurückwies.
Der Tenor ging dahin, dass die Bebaubarkeit der beiden schmalen Parzellen in ihrer ursprünglichen Form beschränkt gewesen sei, weshalb der Steuerpflichtige im Jahr 2004 zur Arrondierung (durch Kauf des zweiten Grundstücks) und später zur Zusammenlegung und Neuparzellierung geschritten sei. Der Ankauf im Jahr 2004 habe nicht etwa dazu dienen sollen, die Bewirtschaftung zu steigern, sondern vielmehr die Überbaubarkeit zu ermöglichen. Dies äussere sich auch im Preis von Fr. 253'400.-, den der Steuerpflichtige für den Ankauf aufgeworfen habe. Gleichzeitig habe die Stammparzelle eine Nutzungsänderung erfahren.
Beide Grundstücke gehörten, so das Verwaltungsgericht weiter, zwar unstreitig dem landwirtschaftlichen Gewerbe an, was Art. 2 Abs. 3 BGBB ausschliesse und zur Anwendung von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB führe. Seit 2004 seien sie aber nicht mehr dauerhaft für die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt gewesen und habe die mögliche Nutzung als Bauparzelle im Vordergrund gestanden. Entsprechend habe es sich um keine landwirtschaftlichen Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG/AG mehr handeln können. Es lägen ohnehin keine Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 60 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 61 Abs. 1 und Art. 64 BGBB vor, was dem Steuerpflichtigen mit Blick auf die langjährige gesetzwidrige Praxis der kantonalen Landwirtschaftsbehörden allerdings nicht anzulasten sei.
Klar sei mithin, dass der erzielte Gewinn der Einkommenssteuer (und nicht der Grundstückgewinnsteuer) unterliege, während einstweilen noch unklar sei, ob der Gewinn gemäss § 45 Abs. 1 lit. f StG/AG getrennt vom übrigen Einkommen mit einer Jahressteuer erfasst werden könne. Zur abschliessenden Abklärung sei die Sache an die örtliche Steuerkommission zurückzuweisen.

A.d. Mit Eingabe vom 3. Mai 2019 erhoben die Steuerpflichtigen beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragten sinngemäss, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts vom 25. Oktober 2018 dadurch rechtskräftig werde.
Das Bundesgericht erwog im Urteil 2C 410/2019 vom 7. Mai 2019, dass die Steuerpflichtigen auf die sich stellenden Verfahrensfragen - selbständige Anfechtbarkeit des Rückweisungsentscheids? - mit keinem Wort eingingen, obwohl sie diesbezüglich eine Rüge- und Begründungsobliegenheit treffe (damalige E. 3.2). Darüber hinaus hielt das Bundesgericht fest (damalige E. 3.4) :

"Mit Blick auf die fehlende Begründung zur Anfechtbarkeit des vorinstanzlichen Entscheids (Art. 42 Abs. 2 BGG) erübrigen sich weitere Darlegungen. Die Steuerpflichtigen sind immerhin darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht in der Sache selbst nur teilweise entschieden hat (Aspekt des "Ob"), während der Aspekt des "Wie" (Art. 11 Abs. 5 StHG) an die Unterinstanz übertragen wurde. Es lag damit kein (Quasi-) Endentscheid vor. Ein nicht wieder gutzumachender Nachteil (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) ist nicht ersichtlich, ebenso wenig wie mit Recht gesagt werden könnte, mit einem Sachentscheid im bundesgerichtlichen Verfahren lasse sich ein bedeutender Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG)."
Entsprechend war auf die Beschwerde nicht einzutreten (damalige E. 3.5).

B.

B.a. In der Folge nahm die örtliche Steuerkommission sich der Sache nochmals an. Mit Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2019 erkannte sie, die Einsprache werde teilweise gutgeheissen. Der Kapitalgewinn, der "vollumfänglich dem steuerbaren Einkommen" unterstehe, sei indes von Fr. 1'006'660.- auf Fr. 995'168.- herabzusetzen. Darüber hinaus schloss die Steuerkommission: "Infolge Weiterführung der selbständigen Erwerbstätigkeit würde eine Besteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f StG/AG entfallen. Da der Antrag durch die Steuerpflichtigen zurückgezogen wurde, wird darauf nicht eingetreten."

B.b. Die Steuerpflichtigen wandten sich daraufhin mit Eingabe vom 17. April 2020 erneut an das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Abteilung Steuern. Sie machten geltend, beide Grundstücke erfüllten die Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB und Art. 2 Abs. 3 BGBB, weshalb unzweifelhaft von landwirtschaftlichen Grundstücken nach BGBB auszugehen sei. Das Verwaltungsgericht versuche zu Unrecht, eine neue Kategorie landwirtschaftlicher Grundstücke zu kreieren, nämlich solche, die zwar nach dem BGBB landwirtschaftliche Grundstücke seien, nicht jedoch nach § 27 Abs. 4 StG/AG. Ebenso unstatthaft sei die Gleichstellung der beiden Grundstücke. Die Parzelle Nr. xxx werde seit Generationen von der Familie bewirtschaftet, während die Parzelle Nr. yyy erst im Jahr 2004 erworben worden sei. Die als Restgrundstück verbliebene Parzelle Nr. zzz werde ebenso bis heute landwirtschaftlich genutzt.

B.c. Das Spezialverwaltungsgericht wies den Rekurs mit Urteil 3-RV.2020.51 vom 23. März 2023 ab. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil WBE.2018.454 vom 14. März 2019 einlässlich begründet, weshalb die Gewinne aus dem Verkauf der beiden Grundstücke mit der Einkommenssteuer zu erfassen seien (Aspekt des "Ob"). Darauf könne verwiesen werden (dortige E. 4.4). Die örtliche Steuerkommission habe den Liquidationsgewinn zutreffend herabgesetzt, indem neu auch die Verkaufskosten einbezogen worden seien. Aufgrund dessen, dass mit dem Verkauf der Grundstücke unstreitig keine Geschäftsaufgabe einhergegangen sei, sondern die Verpachtung weitergeführt werde, habe die Steuerkommission folgerichtig keine Jahressteuer erhoben (dortige E. 5.5). Der Rechtsmittelbelehrung zufolge stand die Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau offen.

C.

C.a. Die Steuerpflichtigen unterbreiten dem Bundesgericht mit Rechtsschrift vom 15. Mai 2023 ein als "Sprungbeschwerde" bezeichnetes Rechtsmittel und beantragen, es sei ein "verfahrensleitender Entscheid betreffend Sprungbeschwerde zu fällen". Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Sache an die zuständige Behörde zurückzuweisen und diese anzuweisen, das steuerbare Einkommen gemäss Steuererklärung auf Fr. 47'010.- und das satzbestimmende Vermögen auf Fr. 3'928'727.- festzusetzen. Eventualiter sei die Einkommenssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der Parzelle Nr. yyy (Fr. 435'000.-) zu beschränken.
Die Steuerpflichtigen führen aus, dass es einzig um das "Ob" gehe und dass das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau sich hierzu bereits abschliessend ausgesprochen habe. Das Spezialverwaltungsgericht beschränke die Begründung seines Entscheids im Wesentlichen darauf, den verwaltungsgerichtlichen Rückweisungsentscheid vom 14. März 2019 mit dessen materiellen Erwägungen wörtlich wiederzugeben. Gemäss BGE 143 III 295 E. 1.5. sei der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 14. März 2019 nicht nur für die unteren Instanzen verbindlich, sondern sogar für das Verwaltungsgericht selbst. Eine erneute Beurteilung durch das Verwaltungsgericht würde gemäss jenem Entscheid des Bundesgerichts eine leere, zwecklose Formalität bedeuten.
Die Beschwerde werde deshalb "prioritär als Sprungbeschwerde ans Bundesgericht" eingereicht, aber auch an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau gerichtet, um "keinem Verfahrensfehler zu unterliegen". Das Bundesgericht wird ersucht, in einem verfahrensleitenden Entscheid darüber zu befinden, ob die Sprungbeschwerde zutreffend oder zunächst erneut ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau zu führen sei.

C.b. In Bezug auf die Zulässigkeit des von den Steuerpflichtigen gewählten Vorgehens, die das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau übersprungen haben, hat das Bundesgericht einen Meinungsaustausch gemäss Art. 23 Abs. 2 BGG durchgeführt (hinten E. 2.4.2).

C.c. In der Sache selbst hat das Bundesgericht von einem Schriftenwechsel abgesehen.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG [SR 173.110]) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 149 II 66 E. 1.3; 149 IV 9 E. 2 Ingress; 149 IV 97 E. 1 Ingress). Die allgemeinen Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen grundsätzlich vor (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 89 und Art. 100 BGG). Zu prüfen aus dem Bereich der Sachurteilsvoraussetzungen bleibt, welche Natur dem angefochtenen Entscheid im Hinblick auf Art. 90 ff . BGG beizumessen ist (hinten E. 1.3) und insbesondere, ob der streitbetroffene Entscheid unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden kann (hinten E. 1.4). Ausgangspunkt bildet dabei das gesetzliche Erfordernis, dass der vor Bundesgericht angefochtene Entscheid von einer letzten kantonalen Instanz ausgehen muss (hinten E. 1.2).

1.2.

1.2.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer gerichtlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen (Art. 86 Abs. 2 BGG). Als Vorinstanz des Bundesgerichts kommt im Bereich der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten damit nur eine gerichtliche Behörde infrage. Verfügungen oder Einspracheentscheide einer eidgenössischen, kantonalen oder kommunalen Verwaltungsbehörde sind vom Anwendungsbereich der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ausgeschlossen.

1.2.2. Die Eigenschaft als "Gericht" im Sinne von Art. 86 Abs. 2 BGG, der die Art. 191b und 191c BV ausführt, bedingt insbesondere, dass die kantonale Gerichtsbehörde den Anforderungen von Art. 110 und Art. 111 Abs. 3 BGG genügt. Aufgrund von Art. 110 BGG haben die Kantone zu gewährleisten, dass diese kantonale Gerichtsbehörde oder eine vorgängig zuständige andere gerichtliche Behörde den Sachverhalt frei prüft und das massgebende Recht von Amtes wegen anwendet (Art. 110 BGG). Die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts muss sodann mindestens die Rügen nach den Art. 95 -98 BGG prüfen können (Art. 111 Abs. 3 BGG; BGE 142 II 49 E. 4.4; 141 II 307 E. 6.5; 136 II 470 E. 1.1; Urteile 2C 33/2021 vom 29. Juni 2021 E. 4.3; 2C 127/2018 vom 30. April 2019 E. 3.1.1).

1.2.3. Der Begriff des "oberen" Gerichts erfordert, dass die Justizbehörde für das ganze Kantonsgebiet zuständig und hierarchisch keiner anderen Gerichtsinstanz unterstellt ist (BGE 147 I 333 E. 1.7.2; 147 II 300 E. 1; 143 III 290 E. 1.1; 136 II 470 E. 1.1; 135 II 94 E. 4.1; 134 I 125 E. 3.5; siehe auch BGE 148 I 104 E. 1.4). Ein Rechtsstreit soll nicht vor das Bundesgericht getragen werden können, ohne dass er zuvor von einer höchsten kantonalen Instanz beurteilt worden ist, weshalb es den Kantonen verwehrt ist, als zweite Instanz ein unteres kantonales Gericht einzusetzen. Dies wird "normalerweise das kantonale Verwaltungsgericht sein" (so Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege [nachfolgend: Botschaft Totalrevision 2001], BBl 2001 4202, insb. 4326 zu Art. 80 Abs. 2 E -BGG; vgl. BGE 143 III 290 E. 1.1). In aller Regel werden daher zwei kantonale Gerichtsinstanzen bestehen ("double instance cantonale"). Verfügt ein Kanton in Verwaltungssachen aber nur über eine einzige Gerichtsinstanz, was das Bundesrecht nicht ausschliesst, dann "gilt automatisch diese als oberes Gericht" (so wiederum Botschaft Totalrevision 2001, a.a.O., S. 4326 zu Art. 80 Abs. 2 E -BGG; insbesondere zum Abgaberecht: Urteile
2C 1158/2012 vom 27. August 2013 E. 1.2.2; 2C 124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.3.3).

1.2.4. Wenn die Beschwerde nur gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen zulässig ist, bedeutet dies, dass der kantonale Rechtsmittelweg zwingend in seiner Gesamtheit zu durchlaufen ist (wiederum Botschaft Totalrevision 2001, a.a.O., S. 4326 zu Art. 80 Abs. 1 E -BGG; unter vielen schon: BGE 72 I 95; 81 I 147 E. 2; 84 I 232 E. 1, je zur seinerzeitigen staatsrechtlichen Beschwerde, wo sich allerdings die heute nicht mehr bedeutsame Frage ausserordentlicher Rechtsmittel stellte; nunmehr etwa Urteil 2F 1/2018 vom 16. Januar 2018 E. 2.1). Dies ist der formell-organisatorische Aspekt von Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG. Der Begriff der "Letztinstanzlichkeit" bedeutet darüber hinaus in materiell-inhaltlicher Hinsicht, dass die Rügen, die nun dem Bundesgericht unterbreitet werden sollen, soweit möglich schon vor der Vorinstanz vorgebracht werden müssen (BGE 143 III 290 E. 1.1; 134 III 524 E. 1.3). Welche Instanz innerkantonal letztinstanzlich entscheidet, ist an sich - in den Schranken von Art. 86 Abs. 2 und 3 BGG - Sache des kantonalen Rechts (Art. 3 BV; BGE 145 I 121 E. 1.3.1).

1.2.5. Die Steuerpflichtigen sind der Ansicht, sie seien befugt, das Verwaltungsgericht zu "überspringen" und gegen das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau unmittelbar an das Bundesgericht zu gelangen. Sie ersuchen um einen "verfahrensleitenden Entscheid betreffend Sprungbeschwerde" (Sachverhalt, lit. C.a). Das Institut der "Sprungbeschwerde", das die Steuerpflichtigen ergreifen möchten, findet sich namentlich in Art. 47 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG; SR 172.021), dieser in der Fassung vom 19. September 1978, in Kraft seit 1. Juni 1979 (AS 1979 114). Danach gilt:

"Hat eine nicht endgültig entscheidende Beschwerdeinstanz im Einzelfalle eine Weisung erteilt, dass oder wie eine Vorinstanz verfügen soll, so ist die Verfügung unmittelbar an die nächsthöhere Beschwerdeinstanz weiterzuziehen; in der Rechtsmittelbelehrung ist darauf aufmerksam zu machen."

Mit der Revision von 1978 wurde die bis dahin bestehende "Kann-Vorschrift" durch eine "Muss-Bestimmung" ersetzt. Gemäss Art. 47 Abs. 2 VwVG in der ursprünglichen Fassung vom 20. Dezember 1968 (AS 1969 737) hatte es im freien Belieben der beschwerdeführenden Person gestanden, auf eine Beschwerdeinstanz zu verzichten und die nächsthöhere Instanz anzurufen, wenn es um die Anfechtung einer im zweiten Rechtsgang erlassenen Verfügung der Unterinstanz ging, die inhaltlich auf einer "Weisung" der nicht endgültig entscheidenden Oberinstanz beruhte (dazu Botschaft vom 12. Februar 1975 über die Reorganisation der Bundesverwaltung [nachfolgend: Botschaft Reorganisation 1975], BBl 1975 I 1453, insb. 1538 zu Art. 47 E-VwVG; anders noch die Botschaft vom 24. September 1965 über das Verwaltungsverfahren, die eine Sprungbeschwerde ausgeschlossen hatte, BBl 1965 II 1348, insb. 1365 zu Art. 6 -8 E-VwVG). Musterfall einer Sprungbeschwerde ist die im zweiten Rechtsgang erlassene Verfügung eines Bundesamtes, deren Inhalt auf Weisungen seitens des zuständigen Departements beruht (dazu etwa BGE 124 II 189 E. 1e; 122 V 405 E. 1c; 110 Ib 96; 108 Ib 413). Diesfalls ist unmittelbar die Beschwerde an die nächsthöhere Beschwerdeinstanz (zum damaligen Zeitpunkt:
Bundesgericht oder Bundesrat; heute insgesamt: Bundesverwaltungsgericht) zu ergreifen. Dahinter steht der Gedanke der "raschen, zweckmässigen und einfachen Erledigung des anhängig gemachten Verfahrens ohne überflüssigen Prozessaufwand und Umständlichkeit" (Botschaft Reorganisation 1975, a.a.O., S. 1538 zu Art. 47 E-VwVG).
Konzeptionell anders verhält es sich im Bereich von Art. 83 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 über die Mehrwertsteuer (MWSTG 2009; SR 641.20). Danach ist die Einsprache gegen eine einlässlich begründete Verfügung der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) unmittelbar als Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht weiterzuleiten, sofern ein entsprechender Antrag seitens der steuerpflichtigen (oder mithaftenden) Person vorliegt oder diese dem Antrag der ESTV zustimmt (formelles Kriterium). Überdies muss es sich um eine "einlässlich begründete" Verfügung handeln (materielles Kriterium; vgl. BGE 140 II 202 E. 6.3.5). Die Situation von Art. 83 Abs. 4 MWSTG 2009 wickelt sich im ersten Rechtsgang ab, und zwar im Verfügungsstadium. Eine "Weisung" seitens einer nächsthöheren Beschwerdeinstanz liegt nicht vor.

1.2.6. Dem Bundesgerichtsgesetz ist das Institut, wie es sich in Art. 47 Abs. 2 VwVG findet, unbekannt. Deshalb soll im vorliegenden Zusammenhang, angelehnt an die eingängige französischsprachige Rechtsprechung (so etwa BGE 122 V 405 E. 1c), von "Beschwerde omisso medio" statt von "Sprungbeschwerde" gesprochen werden. Hat nun eine Partei, die ans Bundesgericht gelangt, einzelne oder mehrere Stufen des Rechtswegs ausgelassen, ohne dass sie von Bundesgesetzesrechts wegen hierzu ausdrücklich oder zumindest implizit ermächtigt wäre, so ist das Bundesgericht unter dem formell-organisatorischen Aspekt zur Beurteilung der Eingabe unzuständig. Aufgrund des Fehlens einer unerlässlichen Sachurteilsvoraussetzung ist auf die Sache an sich nicht einzutreten (Art. 30 Abs. 1 BGG), worauf sich weitere Schritte erübrigen. Das Bundesgericht kann in einem solchen Fall aber von Amtes wegen zur Weiterleitung der Eingabe an die mutmasslich zuständige kantonale Behörde schreiten. Eine eigentliche Weiterleitungspflicht sieht das Gesetz nur vor, falls eine andere eidgenössische Behörde zuständig wäre (Art. 30 Abs. 2 BGG; BGE 147 I 333 E. 2; Urteile 2C 1029/2021 vom 28. Dezember 2021 E. 2.4; 2C 963/2019 vom 21. Dezember 2019 E. 1.2; 2C 498/2019 vom 29. Mai
2019 E. 2; 2F 1/2018 vom 16. Januar 2018 E. 2.2 und 2.3). Die Weiterleitung erfolgt diesfalls an den iudex ad quem.

1.3.

1.3.1. Das Bundesgericht soll sich der Konzeption nach nur einmal mit derselben Angelegenheit befassen müssen und diese dabei abschliessend beurteilen können (Einheit des Verfahrens; BGE 144 III 253 E. 1.3; 144 III 475 E. 1.2; je mit Hinweisen). Aus diesem Grund ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an sich nur zulässig, sofern der angefochtene Entscheid das Verfahren entweder vollständig ( Endentscheid; Art. 90 BGG) oder zumindest teilweise abschliesst ( Teilentscheid; Art. 91 BGG). Im Abgaberecht ist von einem Teilentscheid, so die ständige bundesgerichtliche Praxis, nur zurückhaltend auszugehen. Abgaberechtlich liegt ein Teilentscheid vor, falls im angefochtenen Entscheid erstens über mehrere Steuerperioden gesondert und zweitens zumindest in Bezug auf eine Steuerperiode abschliessend entschieden wurde (Urteile 9C 629/2022 vom 26. Januar 2023 E. 1.1; 2C 563/2022 vom 31. Oktober 2022 E. 2.2.3; 2C 708/2022 vom 26. September 2022 E. 2.4; 2C 676/2018 vom 22. August 2018 E. 3.2).

1.3.2. Selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide (Art. 92 und 93 BGG) schliessen das Verfahren nicht ab; die Hauptsache ist weiterhin hängig. Sie bilden damit keinen End- oder Teilentscheid (BGE 149 II 170 E. 1.2; 148 IV 155 E. 1.1). Beschwerden gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht lediglich in drei Konstellationen zulässig. Selbständige Anfechtbarkeit besteht, wenn der Vor- oder Zwischenentscheid die Zuständigkeit oder den Ausstand betrifft (Art. 92 BGG; BGE 148 IV 155 E. 1.1; 147 III 159 E. 3; 145 IV 228 E. 1; 144 III 475 E. 1.1.2), falls er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil rechtlicher Natur bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 149 II 170 E. 1.3; 148 IV 155 E. 1.1; 147 III 159 E. 4.1) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 149 II 170 E. 1.2; 146 I 36 E. 2.2; zur doppelten Voraussetzung insbesondere BGE 142 III 290 E. 1.4). Einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil rechtlicher Natur nimmt die Praxis namentlich auch an, wenn im Fall eines Rückweisungsentscheids (dazu auch E. 1.3.4)
die rückweisungsbetroffene Instanz eine ihres Erachtens rechtswidrige neue Verfügung zu erlassen hat, zu deren späterer Anfechtung sie nicht befugt ist (BGE 149 II 66 E. 1.2; 145 I 239 E. 3.3; 145 V 266 E. 1.3; 144 IV 321 E. 2.3; 144 V 280 E. 1.2.2).

1.3.3. Die auf diese drei Konstellationen beschränkte selbständige Anfechtbarkeit von Vor- und Zwischenentscheiden bildet aus prozessökonomischen Gründen eine Ausnahme vom Grundsatz, dass das Bundesgericht sich mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll. Aus diesem Grund ist Art. 93 Abs. 1 BGG restriktiv zu handhaben (BGE 149 II 170 E. 1.3; 148 IV 155 E. 1.1), zumal selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide mit Beschwerde gegen den noch zu treffenden Endentscheid angefochten werden können, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken (Art. 93 Abs. 3 BGG; BGE 149 II 170 E. 1.2; 148 IV 155 E. 2.1; 144 III 253 E. 1.3; 144 III 475 E. 1.2). Es obliegt der beschwerdeführenden Partei darzutun, dass die Eintretensvoraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt sind, soweit deren Vorliegen nicht offensichtlich ist (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 149 II 170 E. 1.3; 148 IV 155 E. 1.1; 144 III 475 E. 1.2).

1.3.4. Ein Rückweisungsentscheid schliesst das Verfahren weder ganz noch teilweise ab. Formell liegt weder ein End- noch ein Teilentscheid, sondern ein Zwischenentscheid vor, so dass die Anfechtungsvoraussetzungen herrschen, wie sie aus Art. 93 BGG hervorgehen. Wenn die von der eidgenössischen oder kantonalen Vorinstanz des Bundesgerichts ausgesprochene Rückweisung an eine Unterinstanz aber einzig noch der (rechnerischen) Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient und der rückweisungsempfangenden Unterinstanz aus diesem Grund in der Sache selbst keinerlei Entscheidungsspielraum verbleibt, ist ein solcher Entscheid nach der Praxis der öffentlich-rechtlichen Abteilungen des Bundesgerichts wie ein Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG zu behandeln. Das Bundesgericht hat dies immer wieder zum Ausdruck gebracht (unter vielen: Urteile 9C 609/2022 vom 13. Juni 2023 E. 1.2.3, nicht publ. in: BGE 149 II 255 ["nimmt die öffentlich-rechtliche Praxis des Bundesgerichts einen anfechtbaren Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG an"]; 8C 110/2021 vom 26. Januar 2022 E. 1.3.2, nicht publ. in: BGE 148 II 73 ["assimilé à une décision finale"]; 2C 1069/2020 vom 27. Oktober 2021 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 147 II 385 ["une telle décision est
tenue pour finale"]; 2C 151/2017 und weitere vom 16. Dezember 2019 E. 1.3, nicht publ. in: BGE 146 II 111 ["gilt der Entscheid im öffentlichen Recht als End- und nicht als Zwischenentscheid"]; BGE 144 V 280 E. 1.2 ["ein ohne weiteres selbstständig anfechtbarer Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG"]).

1.3.5. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hatte in seinem Urteil WBE.2018.454 vom 14. März 2019 in der Sache selbst (nur) teilweise entschieden und im Übrigen die Sache zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die örtliche Steuerkommission zurückgewiesen (Sachverhalt, lit. A.c). Das Bundesgericht hat dies im ersten Rechtsgang dahingehend gewürdigt, dass das Verwaltungsgericht unter dem Aspekt des "Ob" entschieden (und die Einkommenssteuer für gegeben erachtet), den Aspekt des "Wie" (Einbezug in die ordentliche Veranlagung oder Vornahme einer separaten Jahressteuer) aber offengelassen habe (Urteil 2C 410/2019 vom 7. Mai 2019 E. 3.4; dazu Sachverhalt, lit. A.c). Aufgrund der nicht bloss auf die rechnerische Umsetzung gerichteten Rückweisung an die Erstinstanz konnte kein "formeller" Endentscheid (Art. 90 BGG) vorliegen, da das Verfahren nicht abgeschlossen wurde, ebenso wenig wie von einem Teilentscheid zu sprechen war, da einzig die Steuerperiode 2012 streitig war (Art. 91 BGG; vorne E. 1.3.1). Infolgedessen lag dem Bundesgericht ein Zwischenentscheid vor (Art. 93 Abs. 1 BGG), der unter den gegebenen Voraussetzungen nicht selbständig anfechtbar war (Sachverhalt, lit. A.d). Denn die Erstinstanz hatte
den Sachverhalt näher abzuklären und erst noch darüber zu befinden, ob der Veräusserungsgewinn in die ordentliche Veranlagung einzubeziehen oder zum Gegenstand einer separaten Jahressteuer zu machen sei. Damit verblieb der Erstinstanz ein rechtserheblicher Entscheidungsspielraum.

1.4.

1.4.1. In einem zivilrechtlichen Leiturteil zur Frage der Beschwerde omisso medio an die Höchstinstanz hat das Bundesgericht unlängst wiederholt, dass der kantonalrechtlich vorgesehene Rechtsmittelweg regelmässig auch dann vollständig zu durchlaufen sei, wenn die rückweisungsempfangende Unterinstanz auf Rückweisung durch die kantonale Oberinstanz hin neu befunden hat. Es könne aber ausnahmsweise infrage kommen, dass der kantonal oberinstanzliche Rückweisungsentscheid im Anschluss an den Endentscheid der rückweisungsempfangenden Unterinstanz unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werde. Die Zulässigkeit dieser Beschwerde omisso medio hänge indes davon ab, dass dem Bundesgericht ausschliesslich Rügen unterbreitet würden, welche die Erwägungen im seinerzeitigen Rückweisungsentscheid der oberen kantonalen Instanz zum Inhalt hätten. Ausserdem dürften nur Punkte aufgegriffen werden, über die das kantonale letztinstanzliche Gericht abschliessend - und somit für das rückweisungsempfangende unterinstanzliche Gericht verbindlich - entschieden habe (BGE 149 III 44 E. 1.1 mit Hinweisen).

1.4.2. Damit stellt die Rechtslage sich insofern anders dar als beispielsweise im Bereich des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV). Dort herrscht im geltenden Recht eine strikte, ausnahmslose Pflicht zum Durchlaufen des jeweiligen kantonalen Rechtsmittelwegs (Botschaft Totalrevision 2001, a.a.O., S. 4326 zu Art. 80 Abs. 1 E -BGG). Dies gilt selbst dann, wenn im Kanton, in welchem der Rechtsmittelweg einzig deshalb durchlaufen werden muss, um letztlich an das Bundesgericht gelangen zu können, ein an sich genehmes unterinstanzliches Urteil ergangen ist (BGE 133 I 300 E. 2.4; 133 I 308 E. 2.4; Urteile 9C 674/2021 vom 20. März 2023 E. 2.3; 2C 401/2020 vom 28. Juli 2021 E. 1.2.1, nicht publ. in: BGE 148 I 65; Alfred Meier/Diego Clavadetscher, Prozessuale Klippen bei der Durchsetzung des interkantonalen Doppelbesteuerungsverbots, FStR 2007 S. 135 ff., insb. 139 f. Ziff. 5.3.2.2.1).
Dieses formell-organisatorische Erfordernis stösst in Teilen der Literatur auf Kritik und wird dort als "Scheingefecht" oder "Scheinprozess" bezeichnet (dazu namentlich Peter Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 4. Aufl. 2015, 134, mit Hinweisen, der ein Wiedererwägungsgesuch im erstveranlagenden Kanton bevorzugt; weiterführend Daniel de Vries Reilingh, La double imposition intercantonale, 2. Aufl. 2013, N. 1237 ff.; die Praxis begrüssend etwa Xavier Oberson, Droit fiscal suisse, 5. Aufl. 2021, Kap. 7 N. 90). Die bundesgerichtliche Praxis beschreitet einen anderen Weg und betont, dass dieser Rechtsmittelzug (insbesondere auch) dem Öffnen des Weges an das Bundesgericht diene (Art. 100 Abs. 5 BGG). Entsprechend liege unter Legitimationsgesichtspunkten keine blosse "Pro-forma-Anfechtung" bzw. kein "Scheingefecht" vor (Urteile 2C 514/2021 / 2C 516/2021 vom 5. August 2021 E. 3.3.2; 2C 663/2019 vom 26. März 2020 E. 1.3; dazu Martin Kocher, in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Daniel de Vries Reilingh [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, 2. Aufl. 2021, § 44 N. 344 ff., insb. 349, und 383 ff.).
Vom Kanton, welcher nach Ansicht der steuerpflichtigen Person einen zutreffenden Entscheid getroffen hat, ist in einem solchen Fall zu erwarten, dass er nicht etwa einen Nichteintretensentscheid fällt, sondern auf die Beschwerde eintritt und sie abweist (Martin Zweifel/Hugo Casanova/Michael Beusch/Silvia Hunziker, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht - Direkte Steuern, 2. Aufl. 2018, § 25 N. 48; de Vries Reilingh, a.a.O., N. 1241; Kocher, a.a.O., N. 350).

1.4.3. Wie es sich im vorliegenden Fall mit der Pflicht, den Rechtsmittelweg zu durchlaufen bzw. einen letztinstanzlichen Entscheid eines oberen Gerichts herbeizuführen, verhält, ist nachfolgend vor diesem Hintergrund zu prüfen (hinten E. 2).

1.5.

1.5.1. Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 149 I 109 E. 2.1). Dementsprechend ist das Bundesgericht weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 148 II 73 E. 8.3.1; 148 V 366 E. 3.1).

1.5.2. Die freie Kognition erfasst grundsätzlich auch das harmonisierte Steuerrecht von Kantonen und Gemeinden (Urteile 9C 674/2021 vom 20. März 2023 E. 1.2.2; 2C 404/2020 vom 16. Dezember 2020 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 147 II 248; 2C 68/2018 vom 30. Januar 2019 E. 2, nicht publ. in: BGE 145 II 2). Vorbehalten bleiben Konstellationen, in welchen das Harmonisierungsrecht den Kantonen und Gemeinden einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") belässt oder es keine Anwendung findet (Art. 1 Abs. 3 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Bei der Überprüfung des rein kantonalen oder kommunalen Rechts steht regelmässig die Prüfung des allgemeinen Willkürverbots (Art. 9 BV) im Vordergrund (BGE 149 I 109 E. 2.1; 147 IV 433 E. 2.1; 146 I 11 E. 3.1.3; zur Willkür in der Rechtsanwendung namentlich BGE 149 I 125 E. 5.1).

1.5.3. Anders als im Fall des Bundesgesetzesrechts geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet wird (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 149 I 109 E. 2.1; 149 III 81 E. 1.3). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 149 III 81 E. 1.3).

1.6. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 149 I 207 E. 5.5; 149 II 43 E. 3.5; 149 IV 57 E. 2.2). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn zudem die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 148 II 392 E. 1.4.1; 148 V 427 E. 3.2). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (BGE 149 IV 57 E. 2.2). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (BGE 149 II 43 E. 3.6.4; 148 I 160 E. 3; 148 III 215 E. 3.1.4; 148 IV 356 E. 2.1; 148 V 366 E. 3.3; vorne E. 1.5.3).

2.

2.1. Gegen harmonisierungsrechtliche Entscheide des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau, Abteilung Steuern, steht der Rechtsmittelweg an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau offen (§ 198 Abs. 1 StG/AG). Aus diesem Grund hat das Spezialverwaltungsgericht grundsätzlich als "anderes", mithin "unteres" (nicht "oberes") Gericht im Sinne von Art. 86 Abs. 2 BGG zu gelten, auf dessen Ebene Art. 110 BGG uneingeschränkt anwendbar ist (Urteil 2C 1049/2016 vom 18. November 2016). Das Spezialverwaltungsgericht ist zwingend anzurufen, um an das Verwaltungsgericht gelangen zu können, ebenso wie das Verwaltungsgericht zwingend mit der Sache zu befassen ist, um einen Entscheid des Bundesgerichts herbeiführen zu können.
Ausnahmsweise kommt aber auch dem Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau in abgaberechtlichem Zusammenhang die Eigenschaft als letzte kantonale Instanz zu und gilt dieses als oberes Gericht. So besagt Art. 56 des Bundesgesetzes vom 13. Oktober 1965 über die Verrechnungssteuer (VStG; SR 642.21), dass im Bereich der Rückerstattung der Verrechnungssteuer "der Entscheid der kantonalen Rekurskommission durch Beschwerde beim Bundesgericht angefochten werden" kann.
In diesem Sinne stellt Art. 56 VStG gegenüber Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG eine lex specialis dar, womit das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Abteilung Steuern, beschränkt auf den Bereich der Rückerstattung der Verrechnungssteuer, eine taugliche Vorinstanz des Bundesgerichts bildet (Urteile 2C 500/2017 vom 6. Juni 2017 E. 2.1; 2C 322/2016 vom 23. Mai 2016).

2.2. Das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau hat seine Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid vom 23. März 2023 dahingehend formuliert, dass eine etwaige Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau zu ergreifen wäre (Sachverhalt, lit. B.c). Mit Blick darauf, dass einer harmonisierungsrechtlichen Frage nachzugehen war (Aspekt des "Ob"), weshalb es bei der Anwendbarkeit von Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG bleibt, ist die Rechtsmittelbelehrung inhaltlich zutreffend. Es liegt unstreitig keine Konstellation im Sinne von Art. 56 VStG vor.
Aufgrund von § 198 Abs. 1 StG/AG (vorne E. 2.1), der im Ergebnis Art. 86 BGG vorweg nimmt bzw. entsprechend den kantonalen Gegebenheiten präzisiert, wäre die Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau zu ergreifen gewesen. Dies anerkennen im Übrigen auch die Steuerpflichtigen. Sie begründen ihr gewissermassen "übergesetzliches" Vorgehen, für welches sie keine ausdrückliche Norm des eidgenössischen Rechts anzurufen vermögen, sinngemäss damit, dass es einem prozessualen Leerlauf gleichkäme, wenn zunächst das Verwaltungsgericht anzurufen wäre, bevor sie ans Bundesgericht gelangen könnten. Denn das Verwaltungsgericht habe, was unbestritten ist, seine Meinung im Rückweisungsentscheid dahingehend gebildet und kundgetan, dass die streitbetroffenen Veräusserungsgewinne nicht mit der Grundstückgewinn-, sondern mit der Einkommenssteuer zu erfassen seien.
Die Frage des "Ob" sei mithin, so die Steuerpflichtigen, durch das Verwaltungsgericht abschliessend geprüft worden. Aus diesem Grund sei es angebracht, diese Instanz zu überspringen und unmittelbar das Bundesgericht anzurufen.

2.3.

2.3.1. Wie dem Bundesgericht bereits aus dem Verfahren 2C 410/2019 bekannt ist (Sachverhalt, lit. A.d), hat das Verwaltungsgericht im seinerzeitigen Urteil WBE.2018.454 vom 14. März 2019 einen Rückweisungsentscheid getroffen und den Aspekt des "Ob" in abschliessender Weise geklärt. Es hat, wie die Steuerpflichtigen zutreffend feststellen, erwogen, dass die erzielten Veräusserungsgewinne Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit bildeten und der Einkommenssteuer unterlägen. Die Konstellation erinnert damit an jene, wie sie dem unlängst veröffentlichten Leiturteil (BGE 149 III 44) zugrunde lag (vorne E. 1.4.2). Dieses Leiturteil scheint den Steuerpflichtigen nicht bekannt gewesen zu sein; sie berufen sich vielmehr auf BGE 143 III 290 und 135 III 335 E. 2.

2.3.2. Im erstgenannten Urteil, BGE 143 III 290, hatte das Bundesgericht daran erinnert, dass die Beschwerde in Zivilsachen gemäss ständiger Praxis auch gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid zulässig sein könne, dann nämlich, wenn nicht der Inhalt dieses erstinstanzlichen Endentscheids beanstandet wird, sondern vielmehr die Kostenregelung der rückweisenden Oberinstanz angefochten werden soll. Die unmittelbare Anfechtungsmöglichkeit rühre daher, dass der in einem oberinstanzlichen Rückweisungsentscheid getroffene Kostenspruch zuvor, also nach dem Ergehen des oberinstanzlichen Rückweisungsentscheids, beim Bundesgericht (noch) nicht angefochten werden könne (BGE 143 III 290 E. 1.3; 142 II 363 E. 1.1; 137 V 57 E. 1.1; 135 III 329 E. 1.2.2; 133 V 645 E. 2.2). Mit derselben Logik müsse es möglich sein, im Anschluss an den erstinstanzlichen Endentscheid auch die inhaltlichen Anordnungen der rückweisenden Oberinstanz unmittelbar beim Bundesgericht anzufechten, falls in der Beschwerde ausschliesslich Fragen zum oberinstanzlichen Rückweisungsentscheid aufgeworfen würden. Denn ein oberinstanzlicher Rückweisungsentscheid sei nicht nur für die rückweisungsempfangende Unterinstanz verbindlich, er könne im zweiten Rechtsgang selbst von der
seinerzeit rückweisenden Oberinstanz nicht mehr aufgegriffen werden (BGE 143 III 290 E. 1.5).

2.3.3. Das Bundesgericht hat die Überlegungen, die zu BGE 143 III 290 E. 1.5 führten, nunmehr in BGE 149 III 44 E. 1.1 (Urteil 5A 130/2022 vom 8. September 2022) bestätigt (vorne E. 1.2.1). Auch im jüngsten Leiturteil ging es mithin um einen zivilrechtlichen Sachverhalt, weshalb die Rechtsfrage im Lichte der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff . BGG) und der dortigen Regelung betreffend die Vorinstanzen (Art. 75 BGG) zu beurteilen war. Dieser Hinweis auf das zivilrechtliche Umfeld ist insofern bedeutsam, als es sich gezeigt hat, dass die Praxis zur sog. Einheitsbeschwerde nicht in allen Teilen einheitlich ist. Unterschiede bestehen, was die Beschwerde in Zivilsachen und die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angeht, etwa im Bereich der hier interessierenden selbständigen Anfechtbarkeit von Rückweisungsentscheiden (vorne E. 1.3.4). Selbständig anfechtbare Rückweisungsentscheide sind der Praxis zur Beschwerde in Zivilsachen bis heute fremd. In deren Anwendungsbereich geht das Bundesgericht regelmässig von einem Vor- oder Zwischenentscheid aus (BGE 149 III 44 E. 1.1; 145 III 42 E. 2.1; 144 III 253 E. 1.3 und 1.4), gegen den nur unter den Voraussetzungen von Art. 92 und 93 BGG Beschwerde geführt werden kann.

2.3.4. Es zeigt sich damit, dass die Praxen der öffentlich-rechtlichen und der zivilrechtlichen Abteilungen in Bezug auf die Würdigung eines Rückweisungsentscheids nicht übereinstimmen und dass im Rückweisungsfall zurzeit einzig die zivilrechtlichen Abteilungen eine Beschwerde omisso medio zulassen. Entsprechend fragt sich, ob im vorliegenden Fall, der die direkte Bundessteuer und damit öffentliches Recht betrifft, der zivilrechtlichen Sichtweise zu folgen sei, wie sie zuletzt in BGE 149 III 44 E. 1.1 bestätigt wurde. Die öffentlich-rechtliche Praxis des Bundesgerichts hat sich hierzu noch nicht abschliessend ausgesprochen.
Im Urteil 9C 233/2020 vom 23. November 2020 E. 2 und 3 liess das Bundesgericht ausdrücklich offen, ob die Rechtsprechung zur Beschwerde in Zivilsachen (BGE 143 III 290 betreffend Art. 75 BGG) sich ohne Weiteres und in jedem Fall auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten übertragen lasse. Es berief sich immerhin auf das Urteil 2C 546/2018 vom 11. März 2019 E. 1.2.1, wo die Beschwerde omisso medio im Rahmen der hauptfrageweisen, "abstrakten" Normenkontrolle zugelassen wurde. Auch in der Praxis zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liess das Bundesgericht sich mitunter vom Gedanken leiten, dass das (nochmalige) zwingende Absolvieren des gesamten Rechtsmittelweges im zweiten Rechtsgang einem "prozessualen Leerlauf" gleichkäme.
So verhielt es sich etwa in den Urteilen 1C 700/2017 vom 20. April 2018 E. 1 ("formalité vide de sens") und 1C 187/2017 vom 20. März 2018 E. 2.3.2 ("leere, zwecklose Formalität"), die ebenso im zitierten Urteil 9C 233/2020 herangezogen wurden. Auch jüngst ist das Bundesgericht in öffentlich-rechtlichem Bereich wieder zum Ergebnis gelangt, dass - bezogen auf Rückweisungsfälle - die Möglichkeit zur Beschwerde omisso medio gegeben sein müsse (Urteil 1C 551/2021 vom 15. Mai 2023 E. 1.4). In anderem Zusammenhang schloss es sich dieser Praxis ebenso an, um dann aber zu erwägen, die Anweisungen an die rückweisungsempfangende Instanz seien im konkreten Fall nicht derart eng gefasst, dass dieser kein eigener Spielraum mehr zustehe (weswegen die Beschwerde an die Oberinstanz keinen "Leerlauf" begründen würde). Entsprechend war die Möglichkeit zur Beschwerde omisso medio zu verwehren (Urteil 1C 658/2021 vom 11. November 2021 E. 2).

2.3.5. Dass es zumindest unter dem Gesichtspunkt der Verfahrensökonomie und Verfahrenspraktikabilität geboten sein kann, die Beschwerde omisso medio im Anschluss an die im zweiten Rechtsgang urteilende Erstinstanz (auch) im öffentlich-rechtlichen Umfeld zuzulassen, entspringt keiner neuen Erkenntnis. Ein Blick in die Rechtsprechung zur seinerzeitigen staatsrechtlichen Beschwerde (Art. 84 ff . des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1943 über die Organisation der Bundesrechtspflege [OG 1943; AS 60 271]) zeigt, dass das Instrument der "relativen Subsidiarität" (Art. 86 Abs. 2 OG 1943) und damit die Möglichkeit zur Beschwerde omisso medio mehr als einhundert Jahre zurückreicht (BGE 38 I 435 E. 1). Danach durfte vom Erfordernis der Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs ausnahmsweise abgesehen werden, wenn entweder ernsthafte Zweifel an der Zulässigkeit eines bestimmten kantonalen Rechtsmittels bestanden (unter vielen: BGE 116 Ia 442 E. 1a) oder aber - wie vorliegend von Bedeutung - davon auszugehen war, dass ansonsten eine leere, zwecklose Formalität zu bewältigen wäre (zu beidem: BGE 114 Ia 263 E. 2b). Im zweiten Fall standen - wie vorliegend - die Rückweisungskonstellationen im Vordergrund (BGE 143 III 290 E. 1.2; 106 Ia 229 E. 4;
105 Ia 56 E. 1a; 103 Ia 360 E. 1a; 96 I 636 E. 1; 93 I 17 E. 2b; 89 I 358 E. 1; 86 I 38; 84 I 232 E. 2b; 68 I 18 E. 2; 66 I 1 E. 3 ["l'usage d'une voie de droit cantonale apparaît d'embIée inutile"]; 38 I 435 E. 1 ["on peut faire abstraction de cette formalité, lorsqu'il est d'ores et déjà évident qu'elle est dépourvue de toute utilité pratique"], je zur sog. relativen Subsidiarität der staatsrechtlichen Beschwerde; siehe auch Wilhelm Birchmeier, Handbuch des Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege, 1950, 345 ff.; Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl. 1994, 328 f.).

2.4.

2.4.1. Mit dem Ende der staatsrechtlichen Beschwerde, die zwar zusammen mit der früheren Verwaltungsgerichtsbeschwerde (Art. 97 ff . OG 1943) in der Einheitsbeschwerde aufging (Botschaft Totalrevision 2001, a.a.O., S. 4319 zu Art. 80 Abs. 2 E -BGG), deren relative Subsidiarität aber nicht ausdrücklich fortgeführt wurde, ging die im öffentlichen Recht einst verbreitete "Leerlauf"-Praxis formell unter. Wie aber dargelegt (vorne E. 2.3.4), ist es in der jüngeren Vergangenheit wiederholt zur Anwendung des "Leerlauf"-Arguments gekommen, ohne dass das Bundesgericht daraus eine allgemeine Regel hätte ableiten müssen. Im Fehlen einer klaren, das gesamte öffentliche Recht erfassenden Sichtweise des Bundesgerichts zu den "Leerlauf"-Fällen mag man eine Lücke erkennen. Auf jeden Fall erscheint es nun, anhand des gegebenen Falles, als unumgänglich, sich der Frage zu stellen und festzuhalten, ob an die seinerzeitige Rechtsprechung zu Art. 84 ff . OG 1943 anzuknüpfen sei.

2.4.2. Die Vereinigung der vier betroffenen öffentlich-rechtlichen Abteilungen des Bundesgerichts hat im Rahmen des Verfahrens nach Art. 23 Abs. 2 BGG (Sachverhalt, lit. C.b) die gestellte Frage ("Kann im Verfahren der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein aufgrund einer Rückweisung der oberen kantonalen Instanz ergangener unterinstanzlicher Entscheid direkt beim Bundesgericht angefochten werden, wenn ausschliesslich die Erwägungen im Rückweisungsentscheid der oberen Instanz kritisiert und nur Punkte gerügt werden, über welche die obere Instanz abschliessend - und somit für die untere Instanz verbindlich - entschieden hat?") positiv beantwortet (Beschluss vom 18. März 2024).

2.4.3. Dies ist wie folgt zu begründen: Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten steht unzweifelhaft auch in der Tradition der staatsrechtlichen Beschwerde. Die mit dem Bundesgerichtsgesetz von 2005 angestrebte Konzeption, wonach sich das Bundesgericht, wenn möglich, nur einmal mit derselben Angelegenheit befassen und diese hierbei abschliessend beurteilen soll (Einheit des Verfahrens; BGE 149 III 44 E. 1.1; 144 III 253 E. 1.3; 144 III 475 E. 1.2; 143 III 290 E. 1.3; 142 V 551 E. 3.3.1), wird mit der ausnahmsweisen Zulassung der Beschwerde omisso medio nicht durchkreuzt. Die Möglichkeit hierzu ist freilich auf Fälle zu beschränken, in welchen die rückweisende Oberinstanz zuhanden der rückweisungsempfangenden Unterinstanz abschliessende inhaltliche (verfahrensrechtliche oder materiellrechtliche) Vorgaben trifft, welche die beschwerdeführende Person im Anschluss an den neuen Entscheid der rückweisungsempfangenden Instanz anzufechten wünscht. Dies setzt gleichsam die ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung fort. Dieser zufolge ist (auch) die rückweisende Oberinstanz an die in ihrem Rückweisungsentscheid getroffenen Erwägungen gebunden, sodass die Oberinstanz im zweiten Rechtsgang darauf nicht zurückkommen kann
(Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids; BGE 149 III 44 E. 1.1; 143 III 290 E. 1.5; 133 III 201 E. 4.2; 125 III 421 E. 2a).

2.4.4. Die Zulassung der Beschwerde omisso medio in diesem eng umschriebenen Rahmen erleichtert der beschwerdeführenden Person die Prozessführung und kann zur Verkürzung der gesamten Verfahrensdauer beitragen. Aus der Natur des Verfahrensrechts, das der Verwirklichung des materiellen Rechts dient, ergibt sich der Grundsatz, dass das Verfahrensrecht die Durchsetzung des materiellen Rechts bei sorgfältiger Prozessführung nicht vereiteln (BGE 123 III 213 E. 5b; 116 II 215 E. 3) oder unnötig verzögern darf. Das Verfahrensrecht soll insbesondere die "einfache Durchsetzung des materiellen Rechts ermöglichen" (BGE 148 III 270 E. 6.2), was sich auch auf dessen Auslegung auswirkt (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.3; 127 III 461 E. 3d). Das Verfahrensrecht ist nicht Selbstzweck. Es bestehen gute Gründe, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG nunmehr dahingehend auszulegen, dass die Beschwerde omisso medio ausnahmsweise - im eng umrissenen Rahmen - zugelassen werden soll. Dabei handelt es sich um ein Recht der beschwerdeführenden Person, keineswegs um eine Pflicht. So ist es der beschwerdeführenden Person auch weiterhin unbenommen, den gesamten kantonalen Instanzenzug zu durchlaufen, sollte sie dies wünschen bzw. müssen, weil die Unterinstanz -
ausserhalb des Rahmens der oberinstanzlichen Vorgaben - weitere Anordnungen getroffen hat oder soweit die oberinstanzlichen Erwägungen seinerzeit selbständig nicht anfechtbar waren (Art. 93 Abs. 3 BGG).

2.5.

2.5.1. Zusammenfassend heisst dies, dass das Recht zur Beschwerde omisso medio im öffentlich-rechtlichen Umfeld zuzulassen ist, wenn:

- die kantonale Oberinstanz im ersten Rechtsgang einen rückweisenden Zwischenentscheid erlassen hat, der entweder vor Bundesgericht nicht selbständig anfechtbar war oder den die betroffene Partei nicht bereits vor Bundesgericht angefochten hat (Art. 93 Abs. 3 BGG) und
- die kantonale Unterinstanz im zweiten Rechtsgang die oberinstanzlichen Vorgaben weisungskonform umsetzt, was die betroffene Partei nun anzufechten wünscht.
Zielt die Kritik am Entscheid, den die Unterinstanz im zweiten Rechtsgang erlassen hat, nicht ausschliesslich auf das, was die Oberinstanz angeordnet hatte, sondern nur oder auch auf andere Aspekte (wie etwa die Art und Weise der Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen durch die rückweisungsempfangende Unterinstanz), so hat es beim Erfordernis des erschöpften innerkantonalen Rechtsmittelwegs zu bleiben. Ein "Splitting" - teils Beschwerde omisso medio, teils ordentlicher Rechtsweg - kommt nicht infrage.

2.5.2. Im derart umrissenen Rahmen muss der vorliegende Sachverhalt einer Beschwerde omisso medio an das Bundesgericht zugänglich sein: Ein Blick in das Urteil 3-RV.2020.51 des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 23. März 2023 verdeutlicht (dortige E. 4.4; Sachverhalt, lit. B.c), dass das Spezialverwaltungsgericht, das die Rückweisung empfangen hatte, lediglich die Sichtweise des Verwaltungsgerichts übernommen bzw. darauf verwiesen und die oberinstanzliche Auffassung geteilt hat, wonach die streitbetroffenen Veräusserungsgewinne mit der Einkommenssteuer zu erfassen seien. Unter den gegebenen Voraussetzungen blieb der rückweisungsempfangenden Unterinstanz nichts anderes übrig, als nunmehr die Einkommenssteuer zur Anwendung zu bringen. Die Steuerpflichtigen stossen sich nicht an der Bemessung der Einkommenssteuer (Frage des "Wie"). Sie sind unvermindert der Ansicht, dass die Gewinne mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen seien (Frage des "Ob"). Da dies höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, muss ihnen der Weg ans Bundesgericht so oder anders offenstehen. Den Steuerpflichtigen ist insofern beizupflichten, als vom Gang an das Verwaltungsgericht keine (wesentlich) neuen Überlegungen zu erwarten sind, nachdem dieses
an seine im Rückweisungsverfahren vertretene Ansicht zum Aspekt des "Ob" gebunden ist. In Auslegung von Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 110 BGG kann das Bundesgericht daher auf die Eingabe eintreten, nicht ohne zu wiederholen, dass die Möglichkeit zur Beschwerde omisso medio nur ausnahmsweise, d.h. unter den hiervor skizzierten Vorzeichen, zuzugestehen ist.

3.

3.1. In der Sache selbst ist einzig streitig und zu prüfen, ob der Gewinn aus der Veräusserung der Grundstücke Nr. xxx (erworben 1993) und yyy (erworben 2004), die beide je mehrheitlich der Bauzone (W2), im Übrigen der Landwirtschaftszone zugewiesen waren, mit der Einkommenssteuer (so die kantonalen Instanzen) oder mit der Grundstückgewinnsteuer (dies die Meinung der Steuerpflichtigen) zu erfassen sei (Frage des "Ob"). Die Frage des "Wie" ist nicht mehr Streitgegenstand; die Steuerpflichtigen haben ihren ursprünglichen Antrag, wonach der Gewinn § 45 Abs. 1 lit. f StG/AG zu unterstellen sei, im zweiten Rechtsgang vor der örtlichen Steuerkommission zurückgezogen (Sachverhalt, lit. B.a). Für die Frage des "Ob" ist die Rechtsnatur der beiden streitbetroffenen Parzellen ausschlaggebend. Erfüllten sie die steuerrechtlichen Voraussetzungen, die an Grundstücke land- und/oder forstwirtschaftlicher Natur gestellt werden, so wäre der Veräusserungsgewinn den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zuzurechnen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 27 Abs. 4 StG/AG). Der konjunkturelle und der industrielle Mehrwert unterlägen demgegenüber der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 1
Halbsatz 2 StHG bzw. § 106 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 4 StG/AG). Sollte es sich dagegen um andersartiges, "gewöhnliches", also nicht land- und/oder forstwirtschaftliches Geschäftsvermögen handeln, wie die Vorinstanz dies annimmt, wäre neben den wieder eingebrachten Abschreibungen auch der Wertzuwachs mit der Einkommenssteuer zu erfassen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG; Urteil 2C 217/2018 vom 17. Juli 2018 E. 2.1).

3.2.

3.2.1. Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB ist das bäuerliche Bodenrecht auch auf Grundstücke anwendbar, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind. Das Gesetz gilt aber nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 3 BGBB). Alsdann normiert Art. 59 Abs. 1 BGBB ein Realteilungsverbot ("Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden"). Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt aber Ausnahmen vom Realteilungsverbot, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB; Urteil 2C 217/2018 vom 17. Juli 2018 E. 2.2.11). Bei dieser Bewilligung handelt es sich keineswegs um eine reine Formalität. Bundesgerichtlicher Rechtsprechung zufolge weist die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB nicht nur eine bodenrechtliche, sondern auch eine raumplanerische Dimension auf, was das Bedürfnis nach deren verfahrensrechtlicher Koordination begründet (Urteil 2C 747/2013 vom
8. September 2014 E. 3.2 und 4.2.1; BGE 125 III 175 E. 2c; siehe auch Margret Herrenschwand/ Christoph Bandli, in: Schweizerischer Bauernverband [Hrsg.], Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl. 2011, N. 4 zu Art. 60 BGBB). Wie die Veräusserung bedarf spiegelbildlich auch der Erwerb eines bodenrechtlich geschützten Grundstücks grundsätzlich der Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Bewilligungspflichtig ist darüber hinaus etwa die Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung (Art. 64 BGBB).

3.2.2. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid vom 14. März 2019 festgestellt, dass beide Grundstücke bis zur Veräusserung landwirtschaftlich genutzt worden seien und dass sie bis zuletzt dem landwirtschaftlichen Gewerbe des Steuerpflichtigen angehört hätten (zum Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes: Art. 7 Abs. 1 BGBB; Urteil 2C 39/2021 vom 4. November 2021 E. 3.1). Der Halt des Grundstücks erreichte in keinem der beiden Fälle den Grenzwert von 25 Aren (Sachverhalt, lit. A.a), auch nicht in der Summe. Dies alles ist unbestritten geblieben und daher für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.6). Die Vorinstanz hat alsdann diesen Sachverhalt unter das massgebende Recht subsumiert und gefolgert, dass Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB (und nicht Art. 2 Abs. 3 BGBB) anwendbar sei. Bei allem bodenrechtlichen Schutz sei aber festzuhalten, dass die Parzelle Nr. yyy seit dem Erwerb durch den Steuerpflichtigen im Jahr 2004 und die Parzelle Nr. xxx "mindestens ab 2004" für keine dauerhafte landwirtschaftliche Nutzung (mehr) bestimmt gewesen seien. Seit 2004 habe die mögliche Nutzung als Bauparzelle im Vordergrund gestanden. Aus diesem Grund finde Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. die entsprechende Norm des harmonisierten
kantonalen Rechts (§ 27 Abs. 4 StG/AG) keine Anwendung (Sachverhalt, lit. A.c). Folglich sei der erzielte Veräusserungsgewinn mit der Einkommenssteuer zu erfassen.

3.2.3. Die Steuerpflichtigen halten dem entgegen, dass neben Art. 2 Abs. 2 lit. c auch Art. 2 Abs. 3 BGBB anwendbar sei. Die zwei Grundstücke hätten zusammen mit der angrenzenden Parzelle Nr. www, deren Pächter sie "seit Jahrzehnten" seien, eine wirtschaftliche Einheit gebildet. Die beiden höchstrichterlichen Entscheide, auf die das Verwaltungsgericht verweise (Urteile 2C 315/2017 vom 26. März 2018 und 2C 217/2018 vom 17. Juli 2018), hätten auf einer anderen Ausgangslage beruht. In beiden Fällen habe das veräusserte Grundstück - anders, als dies vorliegend zutreffe - zu keinem landwirtschaftlichen Gewerbe (mehr) gehört. Das Verwaltungsgericht versuche nun, die beiden Grundstücke, obwohl diese bodenrechtlich geschützt seien, als "steuerrechtlich nicht landwirtschaftlich" zu qualifizieren. Dies finde weder im Harmonisierungsrecht noch in § 27 Abs. 4 StG/AG eine Grundlage, weshalb es bei der Grundstückgewinnsteuer zu bleiben habe.

3.2.4. Mit Recht stimmen die Parteien darin überein, dass die beiden Grundstücke bodenrechtlich geschützt waren. Die Tatbestandselemente von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB waren offenkundig gegeben. Was Art. 2 Abs. 3 BGBB betrifft, so hält die Norm nach dem Gesagten fest, dass kein bodenrechtlicher Schutz besteht für Grundstücke von weniger als 25 Aren "anderem" Land, die keinem landwirtschaftlichen Gewerbe angehören. Da die beiden Grundstücke zwar weniger als 25 Aren massen, aber unstreitig einem landwirtschaftlichen Gewerbe angehörten, was im Übrigen die Steuerpflichtigen mehrfach unterstreichen, findet Art. 2 Abs. 3 BGBB keine Anwendung. Die Steuerpflichtigen scheinen Art. 2 Abs. 3 BGBB insofern Bedeutung beizumessen, als solche Grundstücke zwar nicht bodenrechtlich geschützt sind, aber dennoch als land- und/oder forstwirtschaftlicher Natur im Sinne von Art. 18 Abs. 4 DBG bzw. Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG gelten, solange sie sich nach Art. 6 Abs. 1 BGBB objektiv zur landwirtschaftlichen Nutzung eignen (Urteile 2C 247/2020 vom 18. Juni 2020 E. 3.1; 2C 948/2017 vom 17. Juli 2018 E. 3.1; 2C 217/2018 vom 17. Juli 2018 E. 2.3.3; 2C 315/2017 vom 16. März 2018 E. 5.3.3; 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7).
Rechtsprechungsgemäss greift in diesem Fall das steuerrechtliche Privileg (Grundstückgewinn- anstelle der Einkommenssteuer), selbst wenn kein bodenrechtlicher Schutz besteht.

3.2.5. Einschränkend gilt demgegenüber, dass das steuerrechtliche Privileg unter Umständen nicht zur Anwendung gelangt, selbst wenn das veräusserte Grundstück unter bodenrechtlichem Schutz gestanden hatte. Ein derartiger Fall tritt nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein, wenn das bodenrechtlich geschützte Grundstück veräussert wird, ohne dass die seitens der veräussernden und/oder der erwerbenden Person erforderlichen Bewilligungen vorliegen. Es ist rechtsmissbräuchlich und stellt ein sog. venire contra factum proprium dar, wenn die Eigentümerschaft die Veräusserung abwickelt, als ob kein bodenrechtlicher Schutz bestehe, für die Zwecke der Besteuerung dann aber geltend macht, es habe land- und/oder forstwirtschaftliches Land vorgelegen. Solch widersprüchliches Verhalten verdient praxisgemäss keinen Schutz, weswegen die veräussernde Person das ihr ansonsten zustehende steuerliche Privileg nicht beanspruchen kann. Das Bundesgericht hat dies in der jüngeren Vergangenheit immer wieder in Erinnerung gerufen (Urteile 2C 247/2020 vom 18. Juni 2020 E. 3.1; 2C 217/2018 vom 17. Juli 2018 E. 2.2.11; 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.5; 2C 463/2016 vom 26. März 2018 E. 5.2; 2C 485/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3).

3.3.

3.3.1. Die streitbetroffenen Grundstücke unterstanden dem bodenrechtlichen Schutz von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB. Folglich hätte, noch bevor es zur Veräusserung kam, das Geschäft der kantonalen Bewilligungsbehörde vorgelegt werden müssen. Den vorinstanzlichen Feststellungen zufolge, die auch diesbezüglich unbestritten sind, unterblieb dies. Die beiden Rechtsgeschäfte wurden abgewickelt, ohne dass seitens des veräussernden Steuerpflichtigen und/oder seitens der erwerbenden Personen die erforderlichen Ausnahmebewilligungen beantragt worden wären (Art. 60 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 61 Abs. 1 und Art. 64 BGBB). Dies bestätigt ein Blick in die entsprechenden Kaufverträge, die je mit Verpflichtungsgeschäft vom 16. Juli 2012 abgeschlossen wurden. Sie befinden sich in den amtlichen Akten und dürfen im bundesgerichtlichen Verfahren sachverhaltsergänzend herangezogen werden (Art. 105 Abs. 2 BGG).

3.3.2. Aus den Akten geht ein weiteres entscheidendes Element hervor: Die damalige Urkundsperson, die als Hilfsperson für den Steuerpflichtigen tätig wurde, war mit einer Anfrage vom 10. Oktober 2011 an das Departement für Finanzen und Ressourcen des Kantons Aargau gelangt. Das Schreiben zielte darauf ab, den bodenrechtlichen Status der beiden Grundstücke zu klären. Die Sektion Strukturverbesserungen und Raumnutzung des Departements reagierte mit Brief vom 17. Oktober 2011. Die Auskunft ging dahin, dass "Grundstücke unter 25 Aren, welche teilweise in der Bauzone liegen, vollumfänglich aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen [werden], auch wenn sie Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind". Dies entspreche "geltender Praxis" des Kantons Aargau. Die beiden fraglichen Grundstücke könnten daher "vollumfänglich aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen" werden, ebenso wie auf eine Anmerkung im Grundbuch verzichtet werden könne.

3.3.3. Diese Antwort scheint den Interessen des Steuerpflichtigen widersprochen zu haben. Die Bedenken formulierte sein damaliger Treuhänder in einem an die Urkundsperson gerichteten Brief vom 24. Januar 2012 folgendermassen: "Die Abteilung Landwirtschaft hat zwar bestätigt, es handle sich nicht um Kaufobjekte, die im Geltungsbereich des BGBB liegen. Diese Rechtsauffassung ist anzuzweifeln, weil ja das Gewinnanteilsrecht auf den Grundstücken lastet und ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt. (...) Es ist somit nicht entgegen dem gesetzlichen Wortlaut zu entscheiden, es handle sich nicht um landwirtschaftlich, dem BGBB nicht unterstellte Grundstücke". Jedenfalls gelangte die Urkundsperson daraufhin mit E-Mail vom 26. Januar 2012 abermals an die Sektion Strukturverbesserungen und Raumnutzung, die gleichentags ebenso per E-Mail einräumte, dass der Treuhänder "dem genauen Gesetzestext folgend (...) durchaus recht" habe. Wollte man dem Gesetzestext folgen, würde aber, so die amtliche Auskunft, das Realteilungsverbot greifen, weswegen ein Verkauf ausgeschlossen wäre. Schliesslich kam es zum freihändigen Verkauf der beiden Grundstücke, ohne dass Bewilligungen im Sinne von Art. 60 , Art. 61 und Art. 64 BGBB beantragt bzw. erteilt worden
waren. Von einer grundbuchrechtlichen Anmerkung im Sinne von Art. 86 Abs. 1 lit. a BGBB wurde abgesehen.

3.3.4. Die geschilderte "geltende Praxis", die der Kanton Aargau in seinem Schreiben vom 17. Oktober 2011 zum Ausdruck brachte, findet im bäuerlichen Bodenrecht keine Grundlage. Sie erstreckt den Ausschluss des bäuerlichen Bodenrechts, wie er (nur) aus Art. 2 Abs. 3 BGBB hervorgeht, bundesrechtswidrig auf Fälle von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, wenngleich das Grundstück in einem solchen Fall begriffsnotwendig zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Dieser Bundesrechtswidrigkeit war sich zumindest der Treuhänder des Steuerpflichtigen bewusst, wie aus seiner Einschätzung der Rechtslage hervorgeht, die er der Urkundsperson am 24. Januar 2012 vortrug. Darauf ist der Steuerpflichtige nunmehr im steuerrechtlichen Zusammenhang zu behaften. Das Wissen, über das sein seinerzeitiger Treuhänder und die Urkundsperson verfügten, ist dem Steuerpflichtigen anzurechnen (Art. 101 OR per analogiam; Urteil 9C 674/2021 vom 20. März 2023 E. 3.3.9). Dass der Steuerpflichtige letztlich dennoch handelte, als ob kein bodenrechtlicher Schutz bestehe, und nunmehr die Anwendung der Grundstückgewinnsteuer beantragt, verstösst gegen das Rechtsmissbrauchsverbot. Mit Blick darauf verbietet sich die Unterstellung unter Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 bzw. Art. 12
Abs. 1 StHG.

3.3.5. In einem den Kanton Aargau betreffenden Fall hat das Bundesgericht allerdings erwogen, dass das Fehlen der Bewilligungen dann unschädlich sei, wenn die steuerpflichtige Person "stets im Einvernehmen mit der Bewilligungsbehörde" gehandelt habe. Die damaligen Sachumstände können mit der heutigen Sachlage nicht vollends in Übereinstimmung gebracht werden. Im seinerzeitigen Fall hatte die Bewilligungsbehörde die Parzellierung nicht nur als zulässig bezeichnet und später der Parzellierung und Veräusserung des Grundstücks ausdrücklich zugestimmt, sie hatte darüber hinaus auch beim Verpflichtungsgeschäft mitgewirkt ("Mitunterzeichnung der öffentlichen Urkunde durch diese Behörde"; so Urteil 2C 247/2020 vom 18. Juni 2020 E. 3.4.3). Dass die behördliche Mitwirkung im vorliegenden Fall ebenso weit gegangen sei, trägt der Steuerpflichtige nicht vor, ebenso wenig wie die Vorinstanz diesbezügliche Feststellungen getroffen hat.

3.4.

3.4.1. Im Ergebnis ist die vorinstanzliche Sichtweise zu bestätigen, auch wenn diese aus einem anderen Grund ("Kippeffekt" aufgrund des Erwerbs der zweiten Parzelle zwecks Arrondierung der ungünstigen Struktur der bisherigen Parzelle) angenommen hat, der erzielte Veräusserungsgewinn sei mit der Einkommenssteuer zu erfassen. Entscheidend ist hier einzig, dass zwei Grundstücke veräussert wurden, die aufgrund des widersprüchlichen Verhaltens für die Zwecke des Steuerrechts nicht als land- und/oder forstwirtschaftliche Parzellen betrachtet werden dürfen. Der realisierte Kapitalgewinn untersteht der Einkommenssteuer. Der gestellte Hauptantrag, der sinngemäss dahin geht, dass der Kapitalgewinn nicht mit der Einkommenssteuer zu erfassen sei (Sachverhalt, lit. C.a), findet bundesrechtlich keine Grundlage.

3.4.2. Für diesen Fall beantragen die Steuerpflichtigen, die Einkommenssteuer sei auf den Gewinn aus dem Verkauf der Parzelle Nr. yyy (Fr. 435'000.-) zu beschränken. Dies hat daran zu scheitern, dass die erforderlichen Bewilligungen im Bereich beider Grundstücke fehlten. Eine ungleiche Behandlung der beiden Grundstücke entbehrt hinreichend unterschiedlicher rechtlicher und tatsächlicher Gegebenheiten. Der Eventualantrag ist ebenso wenig begründet wie der Hauptantrag.

3.4.3. Subeventualiter ersuchen die Steuerpflichtigen um angemessene Herabsetzung der Kosten des Verfahrens vor dem Spezialverwaltungsgericht. Diese hatten Fr. 8'000.- betragen, wie aus dem angefochtenen Entscheid hervorgeht. Die Steuerpflichtigen erblicken im Kostenspruch eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips, des Äquivalenzprinzips und des allgemeinen Willkürverbots.
Wie die Steuerpflichtigen zutreffend ausführen, sieht § 22 Abs. 1 lit. b des Dekrets [des Kantons Aargau] vom 24. November 1987 über die Verfahrenskosten (VKD/AG; SAR 221.150) einen Gebührenrahmen vor. Dieser ist recht weit gefasst und beläuft sich für ein Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht auf Fr. 200.- bis Fr. 15'000.-. Nicht zutreffend ist hingegen, wenn die Steuerpflichtigen meinen, auch § 23 Abs. 1 VKD/AG sei anwendbar. Denn diesem zufolge gilt: "Wird ein Verfahren nicht vollständig durchgeführt, namentlich wenn es ohne Sachentscheid beendet wird, kann auf die Erhebung einer Staatsgebühr verzichtet werden." Ein derartiges "verkürztes Verfahren" (so die Marginalie zu § 23 VKD/AG) liegt hier aber nicht vor: Zwar ist den Steuerpflichtigen insofern beizupflichten, als der angefochtene Entscheid sich zu einem nicht unbeträchtlichen Teil darauf beschränkt, die oberinstanzlichen Erwägungen zu zitieren (dortige E. 4.1). Dies ändert nichts daran, dass ein "vollständiges" und "vollwertiges" Sachurteil vorliegt, das in Dreierbesetzung zu fällen war und das eine materielle Auseinandersetzung mit den oberinstanzlichen Weisungen erforderte (dortige E. 4.2).
Die Steuerpflichtigen untermauern ihre Kritik im Wesentlichen mit dem angeblichen Verstoss gegen Art. 9 BV; zum Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) und dem Äquivalenzprinzip ist keine nähere Begründung ersichtlich. Willkür in der Rechtsanwendung liegt rechtsprechungsgemäss vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht nur die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 149 I 329 E. 5.1; 149 II 225 E. 5.2). Wenn auch einzuräumen ist, dass der Kostenansatz von Fr. 8'000.- wohl eher am oberen Rand des Zulässigen angesiedelt ist, so begründet dies alleine aber keine Willkür in der Rechtsanwendung. Von Verfassungs wegen ist der Kostenspruch, der auf rein kantonalem, nicht harmonisiertem (Verfahrens-) Recht beruht und ausschliesslich auf Bundesrechtsverletzungen hin zu prüfen ist (Art. 95 lit. a BGG; BGE 148 II 465 E. 8.1), nicht zu
beanstanden.

3.5. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet; sie ist abzuweisen.

4.
Nach dem Unterliegerprinzip sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Steuerpflichtigen aufzuerlegen (Art. 65 und Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG), wofür diese zu gleichen Teilen und solidarisch haften (Art. 66 Abs. 5 BGG). Dem Kanton Aargau ist keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 7'000.- werden den Beschwerdeführern auferlegt. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau und dem Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau, Steuern, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 3. Mai 2024

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 60 Autorizzazioni eccezionali - 1 L'autorità cantonale competente ad accordare l'autorizzazione permette eccezioni ai divieti di divisione materiale e di frazionamento se:
¹	L'autorità cantonale competente ad accordare l'autorizzazione permette eccezioni ai divieti di divisione materiale e di frazionamento se:
^a	l'azienda agricola o il fondo agricolo è diviso in una parte attinente e in una parte non attinente al campo d'applicazione della presente legge;
^b	...
^c	sono permutati fondi o parti di fondo di un'azienda agricola, con o senza sovrapprezzo, con terreni, edifici o impianti ubicati in una posizione più favorevole o più idonei per l'azienda;
^d	la parte da separare serve ad arrotondare definitivamente un fondo non agricolo fuori della zona edificabile. Questo può essere ingrandito di non oltre 1000 m2;
^e	un edificio agricolo, con il relativo terreno circostante, non più necessario per la gestione di un'azienda agricola o di un fondo agricolo, è trasferito al proprietario di un'azienda o di un fondo agricolo vicino per un uso conforme alla funzione prevista della zona, permettendo così di evitare la costruzione di un edificio che dovrebbe essere autorizzato in virtù dell'articolo 16a della legge del 22 giugno 197936 sulla pianificazione del territorio;
^f	deve essere costituito un diritto di superficie a favore dell'affittuario dell'azienda agricola sulla parte da separare;
^g	l'esistenza finanziaria della famiglia contadina è fortemente minacciata e un'imminente realizzazione forzata può essere evitata mediante l'alienazione di fondi o parti di fondi;
^h	dev'essere adempiuto un compito pubblico o di interesse pubblico;
ⁱ	la separazione avviene per costruire un edificio di economia rurale che serva alla gestione comune o un impianto corrispondente.
²	L'autorità permette inoltre un'eccezione al divieto di divisione materiale se:
^a	la divisione materiale serve essenzialmente a migliorare strutturalmente altre aziende agricole;
^b	nessun parente titolare di un diritto di prelazione o di un diritto all'attribuzione intende riprendere l'azienda agricola per la coltivazione diretta e nessun'altra persona che potrebbe chiedere l'attribuzione nella divisione successoria (art. 11 cpv. 2) vuole riprendere integralmente l'azienda per affittarla; e
^c	il coniuge che ha gestito l'azienda con il proprietario acconsente alla divisione materiale.41

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 61 Principio - 1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
¹	Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
²	L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla.
³	Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 64 Eccezioni al principio della coltivazione diretta - 1 Se non vi è coltivazione diretta, l'autorizzazione dev'essere rilasciata se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente che:
¹	Se non vi è coltivazione diretta, l'autorizzazione dev'essere rilasciata se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente che:
^a	l'acquisto serve a preservare come azienda in affitto un'azienda da lungo tempo integralmente affittata, a migliorare strutturalmente un'azienda in affitto o a istituire o preservare un'azienda sperimentale o scolastica;
^b	l'acquirente dispone di un'autorizzazione definitiva per un'utilizzazione non agricola del suolo a' sensi dell'articolo 24 della legge federale del 22 giugno 197949 sulla pianificazione del territorio;
^c	l'acquisto è operato in vista dell'estrazione di risorse minerarie, ammessa dalla legislazione in materia di pianificazione del territorio, e la superficie non eccede quella ragionevolmente necessaria all'impresa come riserva di materie prime o come sostituzione reale per una superficie nella zona d'estrazione, per 15 anni al massimo. Il terreno che, entro 15 anni dall'acquisto, non è utilizzato secondo la destinazione prevista dev'essere alienato conformemente alle disposizioni della presente legge. Lo stesso vale a ricoltivazione avvenuta;
^d	l'azienda agricola o il fondo agricolo sono situati in una zona protetta e l'acquirente acquista il terreno ai fini di tale protezione;
^e	l'acquisto è operato al fine di preservare i dintorni, degni di protezione, di centri, costruzioni od impianti storici o di un'opera naturale protetta;
^f	nonostante pubblico bando a un prezzo non esorbitante (art. 66) non vi sono offerte di coltivatori diretti.
^g	un creditore che detiene un diritto di pegno sull'azienda o sul fondo acquisisce quest'ultimi nell'ambito di una procedura di realizzazione forzata.
²	L'autorizzazione può essere subordinata ad oneri.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 11 - 1 Per i coniugi che vivono in comunione domestica l'imposta deve essere ridotta in modo adeguato rispetto a quella dovuta dalle persone sole.79
¹	Per i coniugi che vivono in comunione domestica l'imposta deve essere ridotta in modo adeguato rispetto a quella dovuta dalle persone sole.79
²	Se i proventi comprendono liquidazioni in capitale in sostituzione di prestazioni ricorrenti, l'imposta è calcolata, tenuto conto degli altri proventi, con l'aliquota che sarebbe applicabile se al posto della prestazione unica fosse versata una prestazione annuale corrispondente.
³	Le prestazioni in capitale versate da istituzioni di previdenza, come pure i versamenti in caso di morte o di danni durevoli al corpo o alla salute, sono imposti separatamente. Essi soggiacciono in tutti i casi a un'imposta annua intera.
⁴	Per le piccole rimunerazioni ottenute da un'attività lucrativa dipendente, l'imposta è riscossa senza tener conto degli altri introiti, né di eventuali spese professionali e deduzioni sociali; il presupposto è che il datore di lavoro paghi l'imposta nell'ambito della procedura di conteggio semplificata secondo gli articoli 2 e 3 della legge del 17 giugno 200580 contro il lavoro nero. Le imposte cantonali e comunali sul reddito risultano così saldate. L'articolo 37 capoverso 1 lettera a si applica per analogia. Le imposte vanno consegnate periodicamente alla competente cassa di compensazione AVS. Questa rilascia al contribuente una distinta o un attestato relativo all'importo della deduzione d'imposta. Essa trasferisce all'autorità fiscale competente le imposte incassate. Il diritto a una provvigione di riscossione secondo l'articolo 37 capoverso 3 è trasferito alla competente cassa di compensazione AVS.81
⁵	In caso di cessazione definitiva dell'attività lucrativa indipendente dopo il compimento dei 55 anni o per incapacità di esercitare tale attività in seguito a invalidità, le riserve occulte realizzate nel corso degli ultimi due esercizi sono sommate e imposte congiuntamente, ma separatamente dagli altri redditi. I contributi di riscatto conformemente all'articolo 9 capoverso 2 lettera d sono deducibili. Se non vengono effettuati simili riscatti, l'imposta sull'importo delle riserve occulte realizzate per il quale il contribuente giustifica l'ammissibilità di un riscatto secondo l'articolo 9 capoverso 2 lettera d è riscossa al pari delle prestazioni in capitale versate da istituzioni di previdenza conformemente al capoverso 3. L'aliquota applicabile all'importo restante delle riserve occulte realizzate è fissata dal diritto cantonale. Lo stesso genere d'imposizione ad aliquota ridotta si applica anche al coniuge superstite, agli altri eredi e ai legatari, purché non continuino l'impresa

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.86 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 23 Modifica della giurisprudenza e precedenti - 1 Una corte può derogare alla giurisprudenza di una o più altre corti soltanto con il consenso delle corti interessate riunite.
¹	Una corte può derogare alla giurisprudenza di una o più altre corti soltanto con il consenso delle corti interessate riunite.
²	Se deve giudicare una questione di diritto concernente più corti, la corte giudicante, qualora lo ritenga opportuno ai fini dell'elaborazione del diritto giudiziale o per garantire una giurisprudenza uniforme, chiede il consenso delle corti interessate riunite.
³	Le corti riunite deliberano validamente soltanto se alla seduta o alla procedura per circolazione degli atti partecipano almeno due terzi dei giudici ordinari di ciascuna corte interessata. La decisione è presa senza dibattimento e a porte chiuse; è vincolante per la corte che deve giudicare la causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 191^b Autorità giudiziarie dei Cantoni - 1 I Cantoni istituiscono autorità giudiziarie per giudicare le controversie di diritto civile e di diritto pubblico nonché le cause penali.
¹	I Cantoni istituiscono autorità giudiziarie per giudicare le controversie di diritto civile e di diritto pubblico nonché le cause penali.
²	Possono istituire autorità giudiziarie intercantonali.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 111 Unità procedurale - 1 Chi ha diritto di ricorrere al Tribunale federale deve poter essere parte nei procedimenti dinanzi a tutte le autorità cantonali inferiori.
¹	Chi ha diritto di ricorrere al Tribunale federale deve poter essere parte nei procedimenti dinanzi a tutte le autorità cantonali inferiori.
²	Le autorità federali che hanno diritto di ricorrere al Tribunale federale possono avvalersi dei rimedi giuridici previsti dal diritto cantonale e, in quanto ne facciano richiesta, partecipare ai procedimenti dinanzi alle autorità cantonali inferiori.
³	L'autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale deve poter esaminare almeno le censure di cui agli articoli 95-98. ...99

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 47 - 1 Sono autorità di ricorso:
¹	Sono autorità di ricorso:
^a	il Consiglio federale, giusta gli articoli 72 e seguenti;
^b	il Tribunale amministrativo federale secondo gli articoli 31-34 della legge del 17 giugno 200585 sul Tribunale amministrativo federale;
^c	altre autorità che una legge federale designa come autorità di ricorso;
^d	l'autorità di vigilanza, quando non è ammesso il ricorso al Tribunale amministrativo federale e il diritto federale non designa alcun'altra autorità di ricorso.
²	Se un'autorità di ricorso che non giudica in via definitiva ha nel caso singolo prescritto a un'autorità inferiore di prendere una decisione o le ha dato istruzioni circa il contenuto della medesima, la decisione è deferita direttamente all'autorità di ricorso immediatamente superiore; il ricorrente ne è reso attento nell'indicazione dei rimedi giuridici.88
³	...89
⁴	Le istruzioni date da un'autorità di ricorso quando decide la causa e la rimanda all'autorità inferiore non sono istruzioni nel senso del capoverso 2.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 8 - 1 L'autorità che si reputa incompetente trasmette senz'indugio la causa a quella competente.
¹	L'autorità che si reputa incompetente trasmette senz'indugio la causa a quella competente.
²	L'autorità che dubita di essere competente provoca senza indugio uno scambio d'opinioni con quella che potrebbe esserlo.

SR 641.20 Legge federale del 12 giugno 2009 concernente l'imposta sul valore aggiunto (Legge sull'IVA, LIVA) - Legge sull'IVA LIVA Art. 83 Reclamo - 1 Le decisioni dell'AFC sono impugnabili con reclamo entro 30 giorni dalla notificazione.
¹	Le decisioni dell'AFC sono impugnabili con reclamo entro 30 giorni dalla notificazione.
²	Il reclamo deve essere presentato per scritto all'AFC. Esso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova, nonché la firma del reclamante o del suo rappresentante. Il rappresentante deve giustificare i suoi poteri con una procura scritta. I mezzi di prova devono essere designati nell'atto di reclamo e allegati allo stesso.
³	Se il reclamo non soddisfa questi requisiti o se le conclusioni o i motivi non sono sufficientemente chiari, l'AFC assegna al reclamante un breve termine suppletivo per rimediarvi. Essa gli assegna questo termine suppletivo con la comminatoria che, decorrendo infruttuoso, essa deciderà in base agli atti o, qualora manchino le conclusioni, i motivi, la firma oppure la procura, non entrerà nel merito del reclamo.
⁴	Se il reclamo è presentato contro una decisione già esaustivamente motivata dell'AFC, quest'ultima, su richiesta o con il consenso del reclamante, lo trasmette come ricorso al Tribunale amministrativo federale.169
⁵	La procedura di reclamo è continuata anche in caso di ritiro del reclamo, se vi sono indizi che fanno supporre che la decisione impugnata non sia conforme alle disposizioni di legge determinanti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 30 Incompetenza - 1 Se si ritiene incompetente, il Tribunale federale pronuncia la non entrata nel merito.
¹	Se si ritiene incompetente, il Tribunale federale pronuncia la non entrata nel merito.
²	Se da uno scambio di opinioni risulta che è competente un'altra autorità o se la competenza di un'altra autorità federale appare verosimile, il Tribunale federale trasmette la causa a tale autorità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 91 Decisioni parziali - Il ricorso è ammissibile contro una decisione che:
^a	concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre;
^b	pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 92 Decisioni pregiudiziali e incidentali sulla competenza e la ricusazione - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
²	Tali decisioni non possono più essere impugnate ulteriormente.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 1 Scopo e campo d'applicazione - 1 La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
¹	La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
²	La presente legge si applica anche ai Comuni in quanto il diritto cantonale accorda loro la sovranità fiscale per le imposte cantonali prescritte dall'articolo 2 capoverso 1.
³	Ove la presente legge non prevede alcuna norma, i Cantoni e i Comuni disciplinano le loro imposte conformemente al diritto cantonale. Spetta in particolare ai Cantoni stabilire le tariffe, le aliquote e gli importi esenti da imposta.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 59 Eccezioni - I divieti di divisione materiale e di frazionamento non sono applicabili alle separazioni e divisioni effettuate:
^a	nell'ambito di miglioramenti del suolo attuati con il concorso dell'autorità;
^b	allo scopo di correggere i confini (art. 57) o di rettificarli in caso di costruzione di un'opera;
^c	in seguito ad espropriazione o a una vendita a trattative private se il venditore è minacciato d'espropriazione;
^d	nell'ambito di un'esecuzione forzata.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 7 Azienda agricola; in generale - 1 È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
¹	È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
²	Le aziende orticole sono considerate aziende agricole se adempiono le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Per valutare se si tratti di un'azienda agricola, devono essere presi in considerazione i fondi assoggettati alla presente legge (art. 2).
⁴	Devono inoltre essere prese in considerazione:
^a	le circostanze locali;
^b	la possibilità di costruire gli edifici mancanti necessari alla gestione o di trasformare, rinnovare o sostituire quelli esistenti se le relative spese sono sopportabili per l'azienda;
^c	i fondi affittati per una lunga durata.
^4bis	Per valutare se si tratta di proprietà di un'azienda agricola ai sensi degli articoli 21, 36 capoverso 2, 42 capoverso 2, 47 capoverso 2 e 49 capoverso 2, devono essere presi in considerazione anche i fondi di cui al capoverso 4 lettera c.11
⁵	Un'azienda mista è un'azienda agricola se ha carattere agricolo preponderante.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 18 Principio - 1 Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
¹	Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
²	Fanno parte dei proventi da attività indipendente anche tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale. Il trasferimento di questi elementi nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa siti all'estero è equiparato all'alienazione. La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto. Rimane salvo l'articolo 18b.30
³	L'articolo 58 s'applica per analogia ai contribuenti che tengono una contabilità in buona e debita forma.
⁴	Gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi agricoli e silvicoli rientrano nel reddito imponibile sino a concorrenza delle spese d'investimento.