Urteilskopf

125 III 175

32. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 8. März 1999 i.S. L. AG (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste (de):

Art. 2
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB und Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB; Geltungsbereich für Grundstücke mit gemischter Nutzung. Entlassung landwirtschaftlicher Gebäude. Landwirtschaftliche Gebäude, die nicht mehr zweckentsprechend genutzt werden, sind aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) zu entlassen, wenn sie auf Grund einer zukunftsgerichteten Beurteilung als für eine rentable und existenzsichernde landwirtschaftliche Nutzung entbehrlich erscheinen. Die Bewilligungsbehörden haben sich in erster Linie an den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes zu orientieren. Das bodenrechtliche ist mit dem raumplanungsrechtlichen Verfahren zu koordinieren.

Regeste (fr):

Art. 2 LDFR et 60 LDFR; champ d'application pour des immeubles à usage mixte. Constructions agricoles exclues du champ d'application. Les constructions agricoles, qui ne sont plus utilisées conformément à leur destination, sortent du champ d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR), s'il s'avère qu'elles seront à l'avenir inutiles au maintien d'une exploitation rentable et garantissant de bons moyens d'existence. Les autorités concernées doivent s'inspirer en premier lieu des principes de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. La procédure en matière de droit foncier rural doit être coordonnée avec la procédure en matière d'aménagement du territoire.

Regesto (it):

Art. 2 LDFR e 60 LDFR; Campo di applicazione per fondi con utilizzazione mista; svincolamento di edifici agricoli. Edifici agricoli, che non vengono più utilizzati a tal fine, sono da escludere dal campo di applicazione della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR), se, in virtù di un giudizio proiettato nel futuro, essi si rivelano superflui per un'utilizzazione agricola redditizia e atta a garantire un'esistenza sufficiente. Le autorità competenti ad accordare l'autorizzazione devono in primo luogo orientarsi alle norme della legge sulla pianificazione del territorio. La procedura in materia di diritto fondiario è da coordinare con quella della pianificazione del territorio.

Sachverhalt ab Seite 176

BGE 125 III 175 S. 176

A.- Die L. AG ist Eigentümerin der Liegenschaft «Unterhorn», ..., im Halte von 387 a 28 m2, Wiese mit einem Wohnhaus und Stall.
B.- Am 15. Juli 1997 stellte die L. AG das Gesuch, die Abparzellierung der Wohn- und Ökonomiegebäude der Liegenschaft «Unterhorn» und die Entlassung der Gebäulichkeiten aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) zu bewilligen. Der Präsident der kantonalen Bodenrechtskommission verweigerte die Bewilligung (Entscheid vom 31. Juli 1997). Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. ab (Urteil vom 2. Juni 1998).
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt die L. AG dem Bundesgericht, das kantonsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Abtrennung der Gebäulichkeiten ab der Liegenschaft «Unterhorn» gemäss Gesuch vom 15. Juli 1997 zu bewilligen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. zurückzuweisen. Dieses hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement - das Bundesamt für Raumplanung im Einvernehmen mit dem Bundesamt für Justiz (Amt für Grundbuch- und Bodenrecht) - enthält sich in seiner Stellungnahme eines ausdrücklichen Antrags, vertritt aber die Meinung, die Abparzellierung sei unter anderem wegen der unbestrittenen Baufälligkeit der Gebäulichkeiten zu verweigern. In einer zusätzlichen Eingabe verlangt die L. AG, den Gebäudezustand im Hinblick auf eine Eignung zum Umbau gutachterlich abklären zu lassen. Das Bundesgericht hat die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der L. AG gutgeheissen, das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurückgewiesen.
Erwägungen

Aus den Erwägungen:

1. Das Kantonsgericht hat festgehalten, die Liegenschaft «Unterhorn» befinde sich in der Landwirtschaftszone. Es handle sich dabei um ein landwirtschaftliches Grundstück, auf welches das BGBB anwendbar sei. Streitig ist, ob eine Bewilligung gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB erteilt werden darf. Danach ist eine Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 58
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 58 Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
1    Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
2    Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufge­teilt werden (Zerstückelungsverbot). Für Rebgrundstücke beträgt diese Mindest­fläche 15 Aren. Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen.33
3    Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke dürfen zudem nicht in Miteigen­tumsanteile von weniger als einem Zwölftel aufgeteilt werden.
BGBB) zu bewilligen, wenn «a. das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt wird». Die zwischenzeitlich in
BGE 125 III 175 S. 177

Kraft getretene Änderung des BGBB vom 26. Juni 1998 (AS 1998 S. 3009) hat die genannte Ausnahme nicht betroffen.
2. Das bäuerliche Bodenrecht regelt den Rechtsverkehr mit landwirtschaftlichen Gewerben und landwirtschaftlichen Grundstücken. Wo eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist, beantwortet hingegen das Raumplanungsrecht. Dessen Vorgaben sind bei der Anwendung des BGBB in mehrfacher Hinsicht zu beachten: a) Das BGBB gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone im Sinne des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB). Für den örtlichen Geltungsbereich wird damit auf Art. 15
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 15 Bauzonen
1    Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
2    Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
3    Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzu­stimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
4    Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
a  es sich für die Überbauung eignet;
b  es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
c  Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
d  seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
e  damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
5    Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.
RPG verwiesen, der die Bauzonen definiert, aber auch auf alle Bestimmungen des RPG und des kantonalen Raumplanungsrechts über die Nichtbauzonen (statt vieler: HOTZ, Einfluss anstehender Neuerungen des Raumplanungsrechts auf das bäuerliche Bodenrecht, Blätter für Agrarrecht, BlAR 30/1996 S. 3 ff., S. 9 Ziffer 6.3). Das bäuerliche Bodenrecht hat sich somit auch mit den Gebäuden zu befassen, die ausserhalb der Bauzonen bestehen, unabhängig davon, ob sie seinerzeit als zonenkonform oder ausnahmsweise bewilligt worden sind (Art. 22
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 22 Baubewilligung
1    Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder ge­än­dert werden.
2    Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
a  die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
b  das Land erschlossen ist.
3    Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts blei­ben vorbehalten.
und Art. 24
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt wer­den, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
a  der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
b  keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
RPG) oder sich kraft Bestandesschutzes dort befinden (vgl. zu baurechtlichen Sonderfällen: BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht. Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N. 17 ff. zu Art. 2
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB).
b) Sachlich unterstehen dem BGBB einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke (Art. 2 Abs. 1
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB), und als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück
1    Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
2    Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossen­schaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.
BGBB). Das BGBB knüpft damit an Art. 16 Abs. 1 lit. a
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 16 Landwirtschaftszonen
1    Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologi­schen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Über­bauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
a  sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Land­wirtschaft benötigt wird; oder
b  im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.
2    Soweit möglich werden grössere zusammenhängende Flächen ausgeschieden.
3    Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der Land­wirtschaftszone angemessen Rechnung.
RPG an, wonach die Landwirtschaftszonen Land umfassen, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet. Der Begriff der Eignung von Land für die landwirtschaftliche Nutzung wird hier wie dort gleich verwendet und soll hier wie dort gleich verstanden werden (vgl. etwa HOTZ, a.a.O., S. 9 Ziffer 6.4; STALDER, Die öffentlich-rechtlichen Verfügungsbeschränkungen im bäuerlichen Bodenrecht - Grundlagen und Instrumente, ZSR NF 113/1994 I S. 73 ff., S. 77 Ziffer 3.1). Für die - nach objektiven Massstäben vorzunehmende - Beurteilung, welche Gebäude dem Zweck der landwirtschaftlichen Nutzung entsprechen, sind zur Hauptsache zwei Kriterien ausschlaggebend: Das Gebäude muss erstens für den Landwirtschaftsbetrieb
BGE 125 III 175 S. 178

unentbehrlich sein, d.h. vorab dessen Bedürfnissen in der richtigen Dimensionierung dienen. Für Wohngebäude ist zudem vorausgesetzt, dass aus betrieblichen Gründen eine ständige Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist; das Recht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, bleibt denjenigen vorbehalten, die als Betriebsinhaber oder Hilfskräfte unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind, den Familienangehörigen sowie der abtretenden Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig gewesen ist. Kumulativ zur «Unentbehrlichkeit» muss zweitens die landwirtschaftliche Nutzung, der das Gebäude dient, auch wirtschaftlich rentabel und existenzsichernd sein. Dies setzt ein Betriebskonzept und eine gewisse Grösse des Betriebs voraus; für Wohnraum kann auf den Gewerbebegriff des BGBB als Orientierungshilfe abgestellt werden (vgl. aus der Rechtsprechung z.B. BGE 122 II 160 E. 3a S. 162; BGE 121 II 67 E. 3a S. 68 sowie 307 E. 3b S. 310 und E. 5 S. 312; Urteil des Bundesgerichts vom 22. Dezember 1995, E. 2 und E. 5, in: ZBl 98/1997 S. 130 ff.; vgl. für Einzelheiten z.B. ZÜRCHER, Aménagement du territoire et droit foncier rural: convergences et divergences, BlAR 30/1996 S. 25 ff., S. 28 ff. Ziffer 2). Bestehende Gebäude ausserhalb der Bauzonen, deren landwirtschaftliche Nutzung rechtmässig ist und die tatsächlich auch landwirtschaftlich genutzt werden, unterstehen dem BGBB ohne weiteres. Die erwähnten beiden Kriterien der Unentbehrlichkeit und Wirtschaftlichkeit spielen erst dann eine Rolle, wenn die landwirtschaftliche Nutzung aufgehört hat und die Bewilligungsbehörden um Entlassung vormals landwirtschaftlich genutzter Gebäude aus dem Geltungsbereich des BGBB ersucht werden (E. 2c sogleich). c) In den Geltungsbereich des BGBB fallen «systemwidrig» auch Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Bereich aufgeteilt sind (Art. 2 Abs. 2 lit. d
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB), und gemischte Gewerbe, wenn deren landwirtschaftlicher Charakter überwiegt (Art. 7 Abs. 5
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen
1    Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindes­tens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
2    Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
3    Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
4    Zudem sind zu berücksichtigen:
a  die örtlichen Verhältnisse;
b  die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vor­handene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die ent­sprechen­den Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
c  die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
4bis    Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
5    Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwie­gend landwirtschaftlichen Charakter hat.
BGBB). Da das BGBB den Schutz der nichtlandwirtschaftlichen Teile einer gemischten Nutzung nicht bezweckt (vgl. Art. 1 Abs. 1
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 1
1    Dieses Gesetz bezweckt:
a  das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern;
b  die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken;
c  übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.
2    Das Gesetz enthält Bestimmungen über:
a  den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken;
b  die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken;
c  die Teilung landwirtschaftlicher Gewerbe und die Zerstückelung landwirt­schaftlicher Grundstücke.
BGBB), bleiben diese nur so lange dem BGBB unterstellt, bis sie mittels Ausnahmebewilligung (Art. 60 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB) vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 58
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 58 Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
1    Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
2    Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufge­teilt werden (Zerstückelungsverbot). Für Rebgrundstücke beträgt diese Mindest­fläche 15 Aren. Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen.33
3    Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke dürfen zudem nicht in Miteigen­tumsanteile von weniger als einem Zwölftel aufgeteilt werden.
BGBB) entbunden sind; auf Erteilung der Ausnahmebewilligung besteht ein Rechtsanspruch (Wegleitung des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht, in: ZBGR 75/1994 S. 88 ff., S. 93 Ziffer 2.13; STALDER, a.a.O., S. 77
BGE 125 III 175 S. 179

bei Anm. 22; HUSER, Bäuerliches Bodenrecht und Raumplanung, BlAR 29/1995 S. 117 ff., S. 132 f. Ziffer IV mit weiteren Nachweisen; gl.M. nunmehr BANDLI, N. 28 zu Art. 2
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB sowie N. 3 und N. 5 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB; vgl. auch HOFER, in: BGBB-Kommentar, N. 23 zu Art. 6
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück
1    Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
2    Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossen­schaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.
BGBB). Gemischte Nutzungen im Gesetzessinne entstehen häufig dadurch, dass ursprünglich landwirtschaftlich gebrauchte Wohn- und Ökonomiegebäude für die landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr benötigt werden und leer stehen oder bestimmungswidrig anderen Zwecken, namentlich Wohnzwecken dienen. Es versteht sich, dass für die Aufteilung solch gemischter Nutzung nicht einfach der aktuelle Zustand massgebend sein kann. Die Landwirtschaft entwickelt sich, und heute nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Wohn- und Ökonomiegebäude können inskünftig für die Landwirtschaft wieder benötigt werden (ZÜRCHER, a.a.O., S. 34 f. Ziffer 3). Beim Entscheid über die Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB muss diesen künftigen Bedürfnissen Rechnung getragen werden (BANDLI, N. 6 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB). Die Beurteilung hat sich an den raumplanungsrechtlichen Vorgaben zu orientieren: Das BGBB verfolgt in erster Linie eigentums- und strukturpolitische Ziele; insbesondere sollen Familienbetriebe erhalten bleiben und ihre Struktur verbessert werden. Das landwirtschaftliche Gewerbe (Art. 7
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen
1    Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindes­tens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
2    Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
3    Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
4    Zudem sind zu berücksichtigen:
a  die örtlichen Verhältnisse;
b  die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vor­handene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die ent­sprechen­den Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
c  die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
4bis    Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
5    Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwie­gend landwirtschaftlichen Charakter hat.
BGBB) und der landwirtschaftliche Betrieb (Art. 5 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 5 Vorbehalte kantonalen Rechts - Die Kantone können:
a  landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hin­sichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstel­len; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeits­kraft festzulegen und darf 0,6 Standardar­beitskräfte nicht unterschreiten;
b  die Anwendung dieses Gesetzes auf Anteils- und Nutzungsrechte an Allmen­den, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenos­sen­schaf­ten, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Kör­per­schaften stehen, ausschliessen, es sei denn, diese Rechte gehören zu ei­nem landwirt­schaftlichen Gewerbe, für das die Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten.
BGBB) geniessen denn auch besonderen Schutz (Art. 4 Abs. 1
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 4 Besondere Bestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe
1    Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe.
2    Die Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten auch für eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen Person, deren Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen.
3    Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirt­schaftliche Grundstücke, die:
a  zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören;
b  mit Genehmigung der Bewilligungsbehörde vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt werden dürfen.
BGBB); das BGBB will ihre Existenz sichern, nicht aber unerwünschte Strukturen zementieren (vgl. zu den Anliegen des BGBB: HOTZ, in: BGBB-Kommentar, N. 8 zu Art. 1
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 1
1    Dieses Gesetz bezweckt:
a  das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern;
b  die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken;
c  übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.
2    Das Gesetz enthält Bestimmungen über:
a  den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken;
b  die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken;
c  die Teilung landwirtschaftlicher Gewerbe und die Zerstückelung landwirt­schaftlicher Grundstücke.
BGBB). Insoweit rechtfertigt es sich bei der zukunftsgerichteten Beurteilung, ob für landwirtschaftlich zur Zeit nicht mehr genutzte Gebäude noch ein zweckentsprechender Bedarf besteht, auf die erwähnten Kriterien der Unentbehrlichkeit und Wirtschaftlichkeit (E. 2b Abs. 2 hiervor) abzustellen. Die weiteren Anliegen des BGBB sind erst in zweiter Linie zu berücksichtigen (vgl. zu den Beurteilungskriterien: BANDLI, N. 7 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB). Damit übereinstimmend hat das Bundesgericht seine frühere Rechtsprechung bestätigt, wonach die Voraussetzungen für eine Entlassung aus der Unterstellung unter das BGBB im einzelnen Fall objektiv zu beurteilen sind, und zwar losgelöst von der momentanen Situation nach Massgabe der Bedürfnisse eines normalen Familienbetriebs (Urteil des Bundesgerichts vom 4. September 1995, E. 4b, in: ZBGR 78/1997 S. 180 mit weiteren Hinweisen). Die mögliche Entwicklung, d.h. eine neuerliche «Unentbehrlichkeit»
BGE 125 III 175 S. 180

der vormals landwirtschaftlich gebrauchten Wohn- und Ökonomiegebäude und die künftige «Wirtschaftlichkeit» des landwirtschaftlichen Betriebs, dem sie wieder dienen könnten, muss sich mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und hinreichender Bestimmtheit abzeichnen (z.B. BGE 113 Ib 138 E. 4c S. 140, die Zonenkonformität nach Art. 16
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 16 Landwirtschaftszonen
1    Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologi­schen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Über­bauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
a  sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Land­wirtschaft benötigt wird; oder
b  im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.
2    Soweit möglich werden grössere zusammenhängende Flächen ausgeschieden.
3    Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der Land­wirtschaftszone angemessen Rechnung.
RPG betreffend). Fällt eine Abparzellierung der Gebäude nach diesen Kriterien in Betracht, muss über deren künftige Verwendung Klarheit geschaffen werden (Bandli, N. 7 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB, a.E. unter Hinweis auf ein nicht veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichts). Es trifft zu, dass gegen die zonenwidrige Nutzung bestehender landwirtschaftlicher Gebäude von Seiten der Raumplanungsbehörden nicht immer eingeschritten wird; spätestens bei Änderungen oder Erneuerungen von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen aber stellen sich die raumplanungsrechtlichen Fragen. Es muss daher eine verbindliche Stellungnahme der kantonalen Raumplanungsbehörden zur beabsichtigten Weiterverwendung eingeholt werden. Die Verfahren sind von Amtes wegen zu koordinieren (vgl. zum Ganzen: BANDLI, N. 8 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB). Diese Koordination ist im BGBB zwar nicht ausdrücklich vorgesehen, doch drängt dessen Abhängigkeit vom RPG auf, sie den Kantonen zur Pflicht zu machen; in der verfahrensmässigen Ausgestaltung bleiben sie allerdings frei, unter dem Vorbehalt unzulässiger Vereitelung oder schwerer Beeinträchtigung der Durchsetzung materiellen Bundesrechts (z.B. aus anderen Bereichen: BGE 114 Ib 224 E. 5b S. 227; BGE 116 Ib 50 E. 4b S. 57; BGE 117 Ib 28 E. 2 S. 30). Schliesslich haben die Bewilligungsbehörden sich darüber Rechenschaft zu geben, ob im Zeitpunkt des Abparzellierungsgesuchs für landwirtschaftlich nicht mehr genutzte Gebäude bereits eine raumplanerische Lösung besteht oder in Erarbeitung sein könnte (z.B. BGE 124 II 391 E. 3 S. 394 mit Hinweisen, betreffend die Zulässigkeit von Kleinbauzonen; vgl. zu solchen Möglichkeiten: KARLEN, Planungspflicht und Grenzen der Planung, ZBJV 130/1994 S. 117 ff.; SPÜHLER, Die Nutzung leeren Gebäudevolumens ausserhalb der Bauzonen, ZBJV 125/1989 S. 337 ff.). Denn liegt eine raumplanerische Regelung vor, die eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung erlaubt, ist die Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB ohne weiteres zu bewilligen (HUSER, a.a.O., S. 132 bei Anm. 79; vgl. BANDLI, N. 27 zu Art. 2
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
BGBB).
3. Das Kantonsgericht hat die Bewilligung nach Art. 60 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB verweigert, weil bei objektiver Betrachtungsweise
BGE 125 III 175 S. 181

keine langfristig klaren Verhältnisse sich ergäben und langfristige Nutzungsprognosen nicht gesichert wären; das zur Liegenschaft gehörende Land sei verpachtet, ein Pachtvertrag aber kündbar. Es stelle sich in diesem Zusammenhang auch die Frage, ob ein nachfolgender Pächter auf Grund anderer Bewirtschaftungsformen oder seiner eigenen Gebäudesituation nicht wieder auf die zu dieser Liegenschaft gehörenden Gebäude oder Teile davon angewiesen sei. Eine gesicherte Zuordnung des zur Liegenschaft gehörenden Landes könnte nur durch einen Verkauf eben dieses Landes erreicht werden. Dies entspreche ständiger kantonaler Gerichtspraxis, welche durch das Bundesgericht bestätigt worden sei (unter Hinweis auf ein nicht veröffentlichtes Urteil vom 25. März 1996, 5A.12/1995). Bei einem geplanten Verkauf des frei werdenden Landes an einen Selbstbewirtschafter könnte entschieden werden, ob dieser zukünftige Eigentümer konkret auf die Gebäulichkeiten angewiesen sei oder ob eine Abparzellierung derselben neue Baugesuche hervorrufen würde. a) Õber Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB entscheidet der Präsident der Bodenrechtskommission und als Beschwerdeinstanz eine Abteilung des Kantonsgerichts (Art. 90 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 90 Zuständigkeit der Kantone
1    Die Kantone bezeichnen die Behörden, die zuständig sind:
a  eine Bewilligung nach den Artikeln 60, 63, 64 und 65 zu erteilen;
b  Entscheide der Bewilligungsbehörde gemäss Artikel 83 Absatz 3 anzufech­ten (Aufsichtsbehörde);
c  eine Bewilligung nach Artikel 76 Absatz 2 für Darlehen zu erteilen, mit denen die Belastungsgrenze überschritten werden darf;
d  eine Anmerkung nach Artikel 86 zu verlangen;
e  die Schätzung des Ertragswerts durchzuführen oder zu genehmigen (Art. 87);
f  über eine Beschwerde zu entscheiden (Beschwerdeinstanz).
2    Kantonale Erlasse, die sich auf dieses Gesetz stützen, müssen dem Eidgenössi­schen Justiz- und Polizeidepartement zur Kenntnis gebracht werden.72
und f BGBB i.V.m. Art. 3 Abs. 2
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 3 Besonderer Geltungsbereich
1    Für Miteigentumsanteile an landwirtschaftlichen Grundstücken gelten die Be­stim­mungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Grundstücke, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht.
2    Für Grundstücke, die zu einem nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerbe gehören, das mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eng verbunden ist, gelten die Arti­kel 15 Absatz 2 und 51 Absatz 2.
3    Die Bestimmungen dieses Gesetzes über den Gewinnanspruch gelten für alle Gewerbe und Grundstücke, die der Veräusserer zur landwirtschaftlichen Nutzung erworben hat.
4    Die Bestimmungen über die Grenzverbesserungen (Art. 57) gelten auch für kleine Grundstücke (Art. 2 Abs. 3).8
und Art. 8
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 8 Landwirtschaftliches Gewerbe; besondere Fälle - Die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es:
a  seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 198513 über die land­wirtschaftliche Pacht weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist;
b  unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist.
des kantonalen Einführungsgesetzes zum BGBB, EGzBGBB/AI, GS 1031). Die kantonsgerichtlichen Sachverhaltsfeststellungen binden das Bundesgericht, es wäre denn, dass sie offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen zustande gekommen sind (Art. 105 Abs. 2
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 8 Landwirtschaftliches Gewerbe; besondere Fälle - Die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es:
a  seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 198513 über die land­wirtschaftliche Pacht weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist;
b  unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist.
OG; BGE 123 II 49 E. 6 S. 54 mit Hinweisen).
Soweit die Beschwerdeführerin den Sachverhalt einfach ergänzt, kann auf ihre Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht eingetreten werden. Ob Anlass zu einer Vervollständigung der tatsächlichen Grundlage durch das Kantonsgericht besteht, weil die Unvollständigkeit des Sachverhalts ihren Grund angeblich in einer unzutreffenden Rechtsauffassung hat, wird deren Õberprüfung ergeben. Desgleichen kann auf die umfassende Beurteilung unter raumplanungsrechtlichen Gesichtspunkten durch das zuständige Bundesamt nicht eingegangen werden; gesicherte Feststellungen zu den entsprechenden kantonalen Bewilligungen und Verfahren sowie zum Zustand der abzutrennenden Gebäude fehlen. Das Kantonsgericht hat im angefochtenen Urteil kommentarlos den Standpunkt der Beschwerdeführerin - nach deren Dafürhalten allerdings unvollständig - wiedergegeben, ohne eigene Tatsachenfeststellungen
BGE 125 III 175 S. 182

zu treffen. Demnach hatte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vertreten, eine landwirtschaftliche Nutzung der Gebäulichkeiten auf der Liegenschaft «Unterhorn» bestehe seit Jahren nicht mehr. Das Land sei seit rund dreissig Jahren verpachtet, seit vielen Jahren an die Familie H.; der Pachtvertrag sei letztmals am 1. Mai 1993 für die Dauer von zwölf Jahren abgeschlossen worden. Das mit dem Wohnhaus zusammenhängende Ökonomiegebäude sowie die Jauchegrube nutze der Pächter seit einigen Jahren nicht mehr, da er selber gebaut habe. Das Wohnhaus sei über Jahre an das Ehepaar T. vermietet gewesen.
b) Das Kantonsgericht hat das Gesuch nicht nach den gezeigten raumplanungsrechtlichen Kriterien beurteilt. Es wird sich mit der Unentbehrlichkeit der abzutrennenden Gebäude für die landwirtschaftliche Nutzung und mit der Wirtschaftlichkeit eines Betriebs, dem jene Gebäude wieder dienen könnten, in erster Linie noch zu befassen und die hiezu erforderlichen Feststellungen zu treffen haben. Die aus den nachrangig zu beachtenden Zielen des bäuerlichen Bodenrechts (z.B. Bedürfnisse der Pächterfamilie) gezogenen Schlüsse überzeugen nicht. Das Grundstück soll seit rund dreissig Jahren verpachtet und letztmals 1993 ein neuer Pachtvertrag für die Dauer von zwölf Jahren abgeschlossen worden sein. Was eine «längere Dauer» bei der Pacht ist, ergibt sich indirekt aus Art. 7
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen
1    Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindes­tens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
2    Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
3    Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
4    Zudem sind zu berücksichtigen:
a  die örtlichen Verhältnisse;
b  die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vor­handene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die ent­sprechen­den Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
c  die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
4bis    Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
5    Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwie­gend landwirtschaftlichen Charakter hat.
BGBB, wonach bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, «die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke» zu berücksichtigen sind (Abs. 4 lit. c): «längere Dauer» bedeutet mindestens sechs Jahre für die erstmalige Verpachtung von einzelnen Grundstücken bzw. für die Fortsetzung der Pacht (HOFER, N. 93 zu Art. 7
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen
1    Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindes­tens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
2    Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
3    Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
4    Zudem sind zu berücksichtigen:
a  die örtlichen Verhältnisse;
b  die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vor­handene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die ent­sprechen­den Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
c  die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
4bis    Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
5    Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwie­gend landwirtschaftlichen Charakter hat.
BGBB; STALDER, a.a.O, S. 78 f. bei Anm. 32). Mit Blick darauf genügt das bestehende und ungekündigte Pachtverhältnis. Dieser Umstand und auch die Tatsache, dass das Grundstück unwidersprochen seit rund dreissig Jahren stets verpachtet gewesen ist, gestatten eine zukunftsgerichtete Beurteilung der Nutzungsverhältnisse. Soweit die Darstellung der Beschwerdeführerin zutreffen sollte, erscheint die langfristige Nutzungsprognose als gesichert. In diesem Zusammenhang wird das Kantonsgericht auch zu klären haben, ob der Pächter im konkreten Einzelfall auf die Gebäude überhaupt noch angewiesen ist. Schliesslich werden Verfahren aufeinander abzustimmen sein. Nach Angaben der Beschwerdeführerin ist im Zeitpunkt der Ausfällung des kantonsgerichtlichen Urteils ein Gesuch um Umnutzung
BGE 125 III 175 S. 183

der Liegenschaft «Unterhorn» von zonenkonformem in zonenfremdes Wohnen hängig gewesen und die Umnutzungsbewilligung für das Wohnhaus kurz danach erteilt worden. Gegen die Verweigerung der Umnutzungsbewilligung für das Ökonomiegebäude will die Beschwerdeführerin rekurriert haben. c) Aus den dargelegten Gründen trifft es nicht zu, dass nur bei einem geplanten Verkauf des freiwerdenden Landes an einen Selbstbewirtschafter entschieden werden könnte, ob dieser zukünftige Eigentümer konkret auf die Gebäulichkeiten angewiesen ist; diese Beurteilung kann und muss anhand der gezeigten Kriterien erfolgen. Ebenso wenig trifft es zu, dass nur bei einem derartigen Verkauf entschieden werden könnte, ob die nachgesuchte Abparzellierung neue Baugesuche hervorrufen könnte; ein entsprechendes Verbot kann als Nebenbestimmung mit der Abparzellierungsbewilligung verfügt und allenfalls im Grundbuch angemerkt werden (BANDLI, N. 8 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB, a.E.). Eine ständige kantonale Praxis - wie sie von der Beschwerdeführerin behauptet wird -, derzufolge eine Abparzellierung ohne gleichzeitigen Verkauf des unüberbauten Landes nicht bewilligt würde, lässt sich nicht feststellen, verstiesse aber klar gegen Bundesrecht. Entgegen der kantonsgerichtlichen Darstellung hat das Bundesgericht mit Urteil vom 25. März 1996 (5A.12/1995) die hier zur Anwendung gebrachte kantonale Gerichtspraxis nicht bestätigt. Das Bundesgericht hat aufgezeigt, auf welche «zutreffenden Ausführungen des Kantonsgerichts verwiesen werden (Art. 36a Abs. 3
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
OG)» kann (E. 2 Abs. 2 S. 3/4: gemischte Nutzung, objektive Beurteilung, Berücksichtigung der Bedürfnisse der Pächterfamilie und möglicher Änderungen der Bewirtschaftungsform sowie Klarheit über die Verwendung des verbleibenden landwirtschaftlichen Grundstücks). Es trifft zu, dass das Bundesgericht in jenem Urteil nicht eigens auf die zuerst massgebenden raumplanungsrechtlichen Kriterien eingegangen ist, die an der zitierten Kommentarstelle (BANDLI, N. 7 zu Art. 60
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
BGBB) vorweg genannt werden. Der Grund dafür liegt im Umstand, dass die Liegenschaft «Rosengarten», umfassend 174 a Wiese, 270 a Weide und 40 a Wald, insgesamt 484 a - von der blossen Fläche her und ohne Abschläge für bestimmte Kulturarten - als landwirtschaftliches Gewerbe kantonalen Rechts hätte durchgehen können (Art. 9 EGzBGBB/AI i.V.m. Art. 5 lit. a
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 5 Vorbehalte kantonalen Rechts - Die Kantone können:
a  landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hin­sichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstel­len; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeits­kraft festzulegen und darf 0,6 Standardar­beitskräfte nicht unterschreiten;
b  die Anwendung dieses Gesetzes auf Anteils- und Nutzungsrechte an Allmen­den, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenos­sen­schaf­ten, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Kör­per­schaften stehen, ausschliessen, es sei denn, diese Rechte gehören zu ei­nem landwirt­schaftlichen Gewerbe, für das die Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten.
BGBB; vgl. E. 2 Abs. 1 S. 2). Da zu einem solchen geeignete Wohn- und Ökonomiegebäude regelmässig gehören dürften (BANDLI, N. 7 zu Art. 5
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 5 Vorbehalte kantonalen Rechts - Die Kantone können:
a  landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hin­sichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstel­len; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeits­kraft festzulegen und darf 0,6 Standardar­beitskräfte nicht unterschreiten;
b  die Anwendung dieses Gesetzes auf Anteils- und Nutzungsrechte an Allmen­den, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenos­sen­schaf­ten, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Kör­per­schaften stehen, ausschliessen, es sei denn, diese Rechte gehören zu ei­nem landwirt­schaftlichen Gewerbe, für das die Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten.
BGBB), ist den raumplanungsrechtlichen Kriterien in der zukunftsgerichteten Beurteilung keine weitere
BGE 125 III 175 S. 184

Bedeutung mehr zugekommen und das kantonsgerichtliche Vorgehen, einzig auf bodenrechtliche Momente abzustellen, auch nicht zu beanstanden gewesen. Von einem vergleichbaren Sachverhalt kann bei der hier in Frage stehenden Liegenschaft «Unterhorn» dagegen nicht ausgegangen werden.
Entscheidinformationen   •   DEFRITEN
Entscheid : 125 III 175
Datum : 08. März 1999
Publiziert : 31. Dezember 1999
Gericht : Bundesgericht
Status : 125 III 175
Sachgebiet : BGE - Zivilrecht
Regeste : Art. 2 BGBB und Art. 60 BGBB; Geltungsbereich für Grundstücke mit gemischter Nutzung. Entlassung landwirtschaftlicher Gebäude.


Gesetzesregister
BGBB: 1 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 1
1    Dieses Gesetz bezweckt:
a  das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern;
b  die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken;
c  übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.
2    Das Gesetz enthält Bestimmungen über:
a  den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken;
b  die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken;
c  die Teilung landwirtschaftlicher Gewerbe und die Zerstückelung landwirt­schaftlicher Grundstücke.
2 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich
1    Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö­rende landwirtschaftliche Grundstücke:
a  die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
b  für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
2    Das Gesetz gilt ferner für:
a  Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b  Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c  Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d  Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
3    Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
4    Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschluss­fassung bis zum Zeitpunkt der Grund­bucheintragung des neuen Besitzstandes.7
3 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 3 Besonderer Geltungsbereich
1    Für Miteigentumsanteile an landwirtschaftlichen Grundstücken gelten die Be­stim­mungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Grundstücke, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht.
2    Für Grundstücke, die zu einem nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerbe gehören, das mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eng verbunden ist, gelten die Arti­kel 15 Absatz 2 und 51 Absatz 2.
3    Die Bestimmungen dieses Gesetzes über den Gewinnanspruch gelten für alle Gewerbe und Grundstücke, die der Veräusserer zur landwirtschaftlichen Nutzung erworben hat.
4    Die Bestimmungen über die Grenzverbesserungen (Art. 57) gelten auch für kleine Grundstücke (Art. 2 Abs. 3).8
4 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 4 Besondere Bestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe
1    Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe.
2    Die Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten auch für eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen Person, deren Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen.
3    Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirt­schaftliche Grundstücke, die:
a  zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören;
b  mit Genehmigung der Bewilligungsbehörde vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt werden dürfen.
5 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 5 Vorbehalte kantonalen Rechts - Die Kantone können:
a  landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hin­sichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstel­len; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeits­kraft festzulegen und darf 0,6 Standardar­beitskräfte nicht unterschreiten;
b  die Anwendung dieses Gesetzes auf Anteils- und Nutzungsrechte an Allmen­den, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenos­sen­schaf­ten, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Kör­per­schaften stehen, ausschliessen, es sei denn, diese Rechte gehören zu ei­nem landwirt­schaftlichen Gewerbe, für das die Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten.
6 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück
1    Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
2    Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossen­schaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.
7 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen
1    Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindes­tens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
2    Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
3    Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
4    Zudem sind zu berücksichtigen:
a  die örtlichen Verhältnisse;
b  die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vor­handene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die ent­sprechen­den Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
c  die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
4bis    Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
5    Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwie­gend landwirtschaftlichen Charakter hat.
8 
SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 8 Landwirtschaftliches Gewerbe; besondere Fälle - Die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es:
a  seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 198513 über die land­wirtschaftliche Pacht weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist;
b  unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist.
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SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 58 Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
1    Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
2    Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufge­teilt werden (Zerstückelungsverbot). Für Rebgrundstücke beträgt diese Mindest­fläche 15 Aren. Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen.33
3    Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke dürfen zudem nicht in Miteigen­tumsanteile von weniger als einem Zwölftel aufgeteilt werden.
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SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen
1    Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
a  das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufge­teilt wird;
b  ...35
c  Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
d  der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirt­schaft­lichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirt­schaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert wer­den;
e  ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Be­wirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute ver­mie­den werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
f  auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des land­wirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
g  die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
h  eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt wer­den soll;
i  die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
2    Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
a  die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
b  keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandt­schaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
c  der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaf­tet hat, der Realteilung zustimmt.43
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SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
BGBB Art. 90 Zuständigkeit der Kantone
1    Die Kantone bezeichnen die Behörden, die zuständig sind:
a  eine Bewilligung nach den Artikeln 60, 63, 64 und 65 zu erteilen;
b  Entscheide der Bewilligungsbehörde gemäss Artikel 83 Absatz 3 anzufech­ten (Aufsichtsbehörde);
c  eine Bewilligung nach Artikel 76 Absatz 2 für Darlehen zu erteilen, mit denen die Belastungsgrenze überschritten werden darf;
d  eine Anmerkung nach Artikel 86 zu verlangen;
e  die Schätzung des Ertragswerts durchzuführen oder zu genehmigen (Art. 87);
f  über eine Beschwerde zu entscheiden (Beschwerdeinstanz).
2    Kantonale Erlasse, die sich auf dieses Gesetz stützen, müssen dem Eidgenössi­schen Justiz- und Polizeidepartement zur Kenntnis gebracht werden.72
OG: 36a  105
RPG: 15 
SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 15 Bauzonen
1    Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
2    Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
3    Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzu­stimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
4    Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
a  es sich für die Überbauung eignet;
b  es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
c  Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
d  seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
e  damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
5    Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.
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SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 16 Landwirtschaftszonen
1    Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologi­schen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Über­bauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
a  sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Land­wirtschaft benötigt wird; oder
b  im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.
2    Soweit möglich werden grössere zusammenhängende Flächen ausgeschieden.
3    Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der Land­wirtschaftszone angemessen Rechnung.
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SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 22 Baubewilligung
1    Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder ge­än­dert werden.
2    Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
a  die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
b  das Land erschlossen ist.
3    Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts blei­ben vorbehalten.
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SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz
RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt wer­den, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
a  der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
b  keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
BGE Register
113-IB-138 • 114-IB-224 • 116-IB-50 • 117-IB-28 • 121-II-67 • 122-II-160 • 123-II-49 • 124-II-391 • 125-III-175
Weitere Urteile ab 2000
5A.12/1995
Stichwortregister
Sortiert nach Häufigkeit oder Alphabet
kantonsgericht • bundesgericht • bäuerliches bodenrecht • bauzone • ausserhalb • dauer • gemischte nutzung • 1995 • landwirtschaftliches grundstück • wohnhaus • sachverhalt • angewiesener • wiese • landwirtschaftsbetrieb • bundesgesetz über das bäuerliche bodenrecht • grundbuch • realteilung • frage • stelle • pacht
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ZBGR
75/1994 S.88 • 78/1997 S.180
ZBJV
125/1989 S.337 • 130/1994 S.117