2C_217/2018 - 2018-07-17 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau 2011

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 217/2018

Urteil vom 17. Juli 2018

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
B.A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Herrn Urs Vögele, Pegasus-Treuhand, Buchhaltung & Beratung,

gegen

Kantonales Steueramt Aargau, Rechtsdienst,
Beschwerdegegner,

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau, Steuerperiode 2011,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 2. Kammer, vom 24. Januar 2018 (WBE.2017.461).

Sachverhalt:

A.
Die Eheleute A.A.________ und B.A.________ geb. C.________ haben steuerrechtlichen Wohnsitz in U.________/AG. Im Jahr 2011 gab der Ehemann (geb. 1932) seine selbständige Erwerbstätigkeit als Landwirt auf. Zu seinem Hof gehörte unter anderem die am Ort gelegene Parzelle Nr. xxx im Halt von ursprünglich 35,45 Aren, deren Alleineigentümer der Steuerpflichtige war. Mit öffentlicher Urkunde vom 8. April 2010 und Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2011 liess er einerseits ein Teilstück von 10,10 Aren abparzellieren, was zur Bildung der neuen Parzelle Nr. yyy führte. Auf dem in der Bauzone gelegenen neuen Grundstück befanden sich im Zeitpunkt der Parzellierung eine Scheune sowie einige Bäume. Anderseits vereinigte er ein weiteres Teilstück von 0,24 Aren mit der sich ebenfalls in seinem Alleineigentum befindlichen Parzelle Nr. zzz. Der Halt der Stammparzelle Nr. xxx umfasste danach noch 25,11 Aren.

B.
Der Steuerpflichtige veräusserte die neue Parzelle Nr. yyy mit öffentlicher Urkunde vom 8. April 2010 und Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2011 zum Preis von Fr. 950'000.-- an unabhängige Dritte. Gleichzeitig verkaufte er ein weiteres Teilstück von 0,26 Aren, das er ebenfalls der Stammparzelle entnahm, für Fr. 19'500.--. Dadurch verminderte der Halt der Stammparzelle Nr. xxx sich auf 24,85 Aren. Die Käuferschaft erwarb das eingezonte Grundstück Nr. yyy in der Absicht, darauf einen Neubau zu erstellen. Der Steuerpflichtige als Verkäufer verpflichtete sich im Kaufvertrag, die auf der Parzelle befindliche Scheune auf eigene Kosten rückstandsfrei abzubrechen und die Bäume (drei Birken, ein Kirschbaum) zu entfernen, dies alles bis spätestens zur Rechtskraft der Baubewilligung.

C.
Die Stammparzelle Nr. xxx umfasst nach den drei Vorgängen noch, wie ausgeführt, 24,85 Aren. Ein Teilstück von 7,41 Aren liegt in der Landwirtschaftszone. Die restlichen 17,44 Aren, bebaut mit einem im Jahr 1981 erstellten und 1994 erweiterten Zweifamilienhaus, befinden sich in der Bauzone. Das Grundstück ist nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt. Der Steuerpflichtige überführte die Stammparzelle im Jahr 2011 vom Geschäfts- in sein Privatvermögen.

D.
Am 20. Oktober 2011 veranlagte die örtliche Steuerkommission im Zusammenhang mit den beiden Vorgängen (Veräusserung der Parzelle Nr. yyy und Privatentnahme der restlichen Stammparzelle Nr. xxx) einen Liquidationsgewinn von Fr. 2'166'833.-- (§ 45 Abs. 1 lit. f StG/AG) bzw. Fr. 2'156'733.-- (Art. 37b DBG). Mit Urteil 2C 485/2017 vom 15. Juni 2017 (publ. in: ASA 86 S. 52, StR 72/2017 S. 891) bestätigte das Bundesgericht dies für die direkte Bundessteuer. Streitig bleibt die Staats- und Gemeindesteuer des Kantons Aargau.

E.
Nach abschlägigen Entscheiden der Steuerkommission (30. Juni 2016) und des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau, Abteilung Steuern (21. September 2017), gelangten die Steuerpflichtigen an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 2. Kammer, das die Beschwerde mit Entscheid WBE.2017.461 vom 24. Januar 2018 abwies. Die Steuerpflichtigen hatten vorgebracht, es handle sich bei den beiden Parzellen um landwirtschaftliche Grundstücke. Bezüglich der ins Privatvermögen überführten Parzelle Nr. xxx seien mit der Einkommenssteuer lediglich die wieder eingebrachten Abschreibungen (§ 27 Abs. 4 StG/AG) zu erfassen. Im Fall der Parzelle Nr. yyy fehlten solche. Der Wertzuwachsgewinn falle in den Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer. Das Verwaltungsgericht hielt dem entgegen, die Veräusserung der Parzelle Nr. yyy stelle sich als reiner Baulandverkauf dar; das Grundstück sei dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB) nicht (mehr) unterstanden. Bezüglich der Parzelle Nr. xxx sei festzustellen, dass der nicht eingezonte Teil von 7,41 Aren, auf dem ohnehin ein Swimmingpool installiert sei, die Qualität als landwirtschaftlichen Produktionsfaktor eingebüsst habe. Auch hier entfalte das bäuerliche Bodenrecht
keinen Schutz mehr (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), zumal es sich auch nicht um angemessenen Umschwung eines landwirtschaftlichen Gewerbes handle (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB). Früher sei dies möglicherweise noch der Fall gewesen (angrenzende Parzellen Nr. zzz, qqq, rrr). Bei der Abparzellierung habe der Steuerpflichtige aber davon abgesehen, eine Bewilligung im Sinne von Art. 60 BGBB einzuholen, was dafür spreche, dass der Schutz des bäuerlichen Bodenrechts auch in seinen Augen entfallen sei.

F.
Mit Eingabe vom 28. Februar 2018 erheben die Steuerpflichtigen beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen hauptsächlich, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Abrechnung habe nach dem Zweiphasensystem zu erfolgen und die Kosten der Verfahren vor Spezialverwaltungsgericht und Verwaltungsgericht seien "aufzuheben".
Die Vorinstanz und das KStA/AG schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Steuerpflichtigen duplizieren mit unaufgefordert eingereichter Eingabe. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet stillschweigend auf Stellungnahme.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten sind gegeben (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 100 Abs. 1 BGG [SR 173.110]; Art. 73 StHG [SR 642.14]).

1.2. Das Bundesgericht prüft das Bundesrecht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.3) und mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 V 234 E. 2 S. 236). Im Unterschied dazu geht es der angeblichen Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (unter Einschluss der Grundrechte) nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit; BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286). In der Beschwerde ist daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 143 I 1 E. 1.4 S. 5).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil grundsätzlich den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 143 IV 500 E. 1.1 S. 503). Zu den tatsächlichen Feststellungen zählt auch die Beweiswürdigung (BGE 143 IV 241 E. 2.3.3 S. 245). Das Bundesgericht kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen (BGE 143 II 409 E. 4.4.3 S. 417 f.), soweit sie offensichtlich unrichtig - das heisst willkürlich - sind oder auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 143 IV 241 E. 2.3.1 S. 244). Auf Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG (vorne E. 1.2) nicht genügt, geht das Bundesgericht nicht ein (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.2 S. 23).

1.4. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (unechte Noven; Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 139 II 373 E. 1.6 S. 378). Das Vorbringen von Tatsachen, die sich erst nach dem angefochtenen Entscheid ereigneten oder entstanden, ist im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig (echte Noven; BGE 143 V 19 E. 1.2 S. 22 f.).

2.

2.1. Streitig und zu prüfen ist die Rechtsnatur der beiden streitbetroffenen Parzellen. Erfüllten sie die Voraussetzungen, die an Grundstücke land- und/oder forstwirtschaftlicher Natur gestellt werden, so wäre der Veräusserungsgewinn den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zuzurechnen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes [des Kantons Aargau] vom 15. Dezember 1998 [StG/AG; SAR 651.100]). Der konjunkturelle oder industrielle Mehrwert unterläge demgegenüber der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 106 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 4 StG/AG). Sollte es sich dagegen um andersartiges, "gewöhnliches", also nicht land- und/oder forstwirtschaftliches Geschäftsvermögen handeln, wie die Vorinstanz dies annimmt, wäre neben den wieder eingebrachten Abschreibungen auch der Wertzuwachs mit der Einkommenssteuer zu erfassen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG).

2.2.

2.2.1. Die Vorinstanz prüfte das durch Parzellierung entstandene Grundstück Nr. yyy unter dem Aspekt der bodenrechtlich geschützten Annexparzelle (Art. 2 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). An eine solche stellt das Gesetz drei Bedingungen: Es muss sich erstens um ein eingezontes Grundstück oder einen Grundstückteil mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich des zugehörigen angemessenen Umschwungs, handeln. Zweitens wird die Eignung des eingezonten Grundstücks oder Grundstückteils zur landwirtschaftlichen Nutzung verlangt (Art. 6 BGBB), und drittens muss das Grundstück oder der Grundstückteil zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB gehören (siehe zum Ganzen etwa auch Urteil 2C 539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2, in: StR 67/2010 S. 54).

2.2.2. Die Vorinstanz hat für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich festgehalten (vorne E. 1.3), die Parzelle Nr. yyy liege vollumfänglich in der Bauzone, der Steuerpflichtige habe vertragsgemäss alle baulichen Überreste der einstigen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung bis zum Besitzantritt zu beseitigen gehabt und eine land- und/oder forstwirtschaftliche Nutzung durch die Käuferschaft sei nicht beabsichtigt gewesen (Sachverhalt, lit. A und B). Dies führt die Vorinstanz zum Schluss, jedenfalls im Zeitpunkt der Veräusserung könne von keiner Parzelle im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB mehr gesprochen werden. Denn das eigentliche Kernanliegen des bäuerlichen Bodenrechts bestehe im Erhalt des Produktionsfaktors Boden, und zwar auch dann, wenn dieser Boden in der Bauzone liege.

2.2.3. Die Zugehörigkeit des Grundstücks zur Bauzone ist gegeben. Zumindest im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war das Gelände bebaut. Die Steuerpflichtigen bringen vor, die Scheune habe als Milchviehstall und Unterstand gedient und sei (bis zum Verkauf) "nach wie vor landwirtschaftlich genutzt" worden. Aus diesem Grund habe der Verkäufer sich im Kaufvertrag auch verpflichten müssen, den Abbruch vorzunehmen. Es ist den Steuerpflichtigen vorab entgegenzuhalten, dass diese Kausalität ("Abbruch aufgrund des Verkaufs") keineswegs zwingend ist, war das Gebäude doch früher oder später ohnehin abzubrechen, nachdem die Käuferschaft kaum Fr. 950'000.-- investiert hat, um die Parzelle im bisherigen Zustand zu erhalten. Dies ist letztlich aber auch nicht erheblich. Zur Verwendung der Scheune und ganz grundsätzlich des Bodens hat die Vorinstanz nämlich keine ausdrücklichen Feststellungen getroffen. Immerhin ergibt sich aus dem Kaufvertrag vom 8. April 2010, der bei den Akten liegt und von Amtes wegen beigezogen werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass das Grundstück mit zumindest vier hochstämmigen Bäumen bepflanzt war.

2.2.4. Die Vorinstanz hält den Ausführungen der Steuerpflichtigen zur angeblichen landwirtschaftlichen Nutzung, die bis zum Schluss bestanden haben soll, entgegen, dabei handle es sich um Tatsachen, von welchen in den kantonalen Verfahren noch keine Rede gewesen sei. Der Blick in die amtlichen Akten bestätigt, dass die Steuerpflichtigen zumindest schriftlich nie auf diesen Umstand hingewiesen haben. Ob es sich daher zwangsläufig um ein unzulässiges Novum handeln muss (Art. 99 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), wie die Vorinstanz vermutet, ist indes fraglich, nachdem sich nicht von vornherein ausschliessen lässt, dass erst der angefochtene Entscheid zur Nennung dieser Tatsachen geführt hat. So hatte die Unterinstanz die fehlende Unterstellung der Parzelle unter den bodenrechtlichen Schutz noch damit begründet, dass zur Veräusserung der Parzelle keine Bewilligung im Sinne von Art. 61 BGBB erforderlich gewesen sei (Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 21. September 2017 E. 5.4). Mit der Nutzung setzte sie sich nicht näher auseinander, ebenso wenig, wie dargelegt, die Vorinstanz. Diese gelangte in verhältnismässig kurzen Zügen zum Schluss, es habe ein "reiner Baulandverkauf" vorgelegen. Sie machte dies namentlich
daran fest, dass die landwirtschaftliche Nutzung (spätestens) mit dem Verkauf geendet habe (angefochtener Entscheid E. 2.1).

2.2.5. Die vorinstanzliche Einschätzung überzeugt nicht. Es trifft zwar zu, dass den verschiedenen Erlassen zum bäuerlichen Bodenrecht eine gemeinsame Zwecksetzung zugrunde liegt. Diese haben "pour finalité commune de maintenir en mains des exploitants agricoles la propriété du sol agricole qui représente un facteur de production déterminant" (ebenso Urteil 2C 539/2010 E. 3.2). Unstreitig stellt der land- und/oder forstwirtschaftliche Boden einen volkswirtschaftlich bedeutungsvollen Produktionsfaktor dar, der besonderen Schutz verdient. Das Bundesgericht hat diesen Gedanken, wie er auch aus Art. 1 Abs. 1 BGBB hervorgeht, durchwegs ins Zentrum seiner Überlegungen gestellt (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36; Urteile 2C 873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 1, StR 72/2017 S. 711; 2C 846/2016 vom 24. Mai 2017 E. 3.3, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 2, StR 72/2017 S. 715). Dies alles heisst aber nicht, dass die privilegierte Besteuerung (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG) zwangsläufig zu entfallen hätte, falls Land, das bisher bodenrechtlich geschützt war, diesen Schutz verliert.

2.2.6. Hierzu ist folgendes auszuführen: Im Kern fragt sich, ob die privilegierte Besteuerung auf einer rückwärtsgerichteten oder einer vorausschauenden Sichtweise beruht. Bei prospektiver Optik wäre die Annexparzelle, die nun nicht mehr unter das bäuerliche Bodenrecht fällt, wie ein eingezontes Grundstück ohne jeden land- und/oder forstwirtschaftlichen Bezug zu behandeln. Dies hätte zur Folge, dass der gesamte realisierte Veräusserungsgewinn unter die Einkommenssteuer fiele (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG; vorne E. 2.1). Denn ein selbständig erwerbender Landwirt oder Forstwirt kann in seinem Geschäftsvermögen neben den land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken durchaus auch andersartige Grundstücke halten (WERNER SALZMANN, Besteuerung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Bauland im Geschäftsvermögen von Landwirten, in: BlAR 49/2015, S. 9). Retrospektiv betrachtet, wäre die Funktionsänderung von keiner Bedeutung, weshalb das Steuerprivileg immer noch Anwendung fände. Es fragt sich also, ob Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG "immer noch" oder "nicht mehr" greift, wenn es zum irreversiblen Verlust der bislang qualifizierenden Eigenschaft kommt.

2.2.7. Der Rechtsbegriff der land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke, wie er sich in Art. 18 Abs. 4 DBG und Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG findet, ist vertikal harmonisiert. Nachdem Art. 8 Abs. 1 (Einkommenssteuer) und Art. 12 Abs. 1 StHG (Grundstückgewinnsteuer) ein in sich lückenloses System bilden sollen, müssen folglich auch Art. 12 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 DBG übereinstimmen (Urteil 2C 957/2017 vom 22. Dezember 2017 E. 3.3, in: ASA 86 S. 505). Über die harmonisierte Begrifflichkeit hinaus beruhen die Normen auch inhaltlich auf einem einheitlichen Konzept (Urteil 2C 708/2017 vom 27. September 2017 E. 3.2.3, in: ASA 86 S. 328, StE 2017 B 23.43.2 Nr. 20, StR 73/2018 S. 46). Dabei ist dem Gesetzgeber insofern ein redaktionelles Missgeschick unterlaufen, als er sowohl in Art. 18 Abs. 4 DBG als auch in Art. 8 Abs. 1 Satz Halbsatz 2 StHG lediglich von der "Veräusserung" spricht. Das Privileg ist damit scheinbar den echten Realisationen vorbehalten. Dies greift aber zu kurz, wollte der Gesetzgeber doch die buchmässige und die steuersystematische Realisation nicht schlechter stellen.

2.2.8. Entsprechend fällt namentlich auch die Privatentnahme unter Art. 18 Abs. 4 DBG (BGE 126 II 473 E. 3c S. 476; zit. Urteil 2C 708/2010 E. 2.5; YVES NOËL, in: Yves Noël/Florence Aubry Girardin [Hrsg.], Commentaire romand zum LIFD, 2. Aufl. 2017, N. 89 zu Art. 18 DBG; MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar DBG, 3. Aufl. 2017, N. 65 zu Art. 18 DBG). Gleiches trifft auf Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG zu (MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Aufl. 2017, N. 46 zu Art. 8 StHG). Wenn das steuerliche Privileg damit etwa auch bei Privatentnahmen - Überführung eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Aktivums vom Geschäftsvermögen einer selbständig erwerbenden Person in deren Privatvermögen - greift, verdeutlicht dies, dass die künftige Verwendung oder Eignung des Grundstücks von keinerlei Bedeutung ist. Dem Land- oder Forstwirt, der seine selbständige Erwerbstätigkeit aufgibt und die Parzelle in sein Privatvermögen überführt, steht es im Rahmen des Raumplanungs- und Sachenrechts frei, in welcher Weise er das Grundstück inskünftig nutzt. Er kann es etwa als Garten kultivieren, es bebauen, veräussern, brachliegen lassen oder verpachten.

2.2.9. Damit zeigt sich, dass Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG insofern voraussetzungslos gehalten ist, als die spätere Nutzung und Verwendung von keiner weiteren Bedeutung ist. Der Tatbestand setzt einzig eine bis zur Privatentnahme oder Veräusserung bestehende Qualifikation als land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück voraus. Der Umstand, dass die Käuferschaft das streitbetroffene Grundstück unwiderruflich aus dem landwirtschaftlichen Kreislauf herauslöst, steht der Anwendung von Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG nicht entgegen. Zu verlangen ist aber, dass das Grundstück bis zur Veräusserung überhaupt unter dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts gestanden hat.

2.2.10. Entsprechend ist auf den Tatbestand des bodenrechtlich geschützten Annexgrundstücks (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB) zurückzukommen. Dieser setzt sich nach dem Gesagten aus drei Elementen zusammen (vorne E. 2.2.1). Im vorliegenden Fall sind die bisherige landwirtschaftliche Nutzung und die Zugehörigkeit zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe vorinstanzlich nicht nachgewiesen. Selbst wenn die Ausführungen der Steuerpflichtigen kein unzulässiges Novum darstellen sollten (Art. 99 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), hiesse dies nicht, dass die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen offensichtlich unrichtig wären (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3). Die Steuerpflichtigen hätten hierzu nämlich den Nachweis anzutreten gehabt, dass und inwiefern die getroffenen (oder unterlassenen) Feststellungen gegen ihre verfassungsmässigen Individualrechte verstossen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.2). Die Verfassungsfrage sprechen sie aber in keiner Weise an. Vielmehr lassen sie es mit appellatorischer Kritik bewenden, die im Wesentlichen darin besteht, dass behauptet wird, die Scheune sei bis zuletzt landwirtschaftlich genutzt gewesen. Dies reicht offenkundig nicht aus, um die gegenteilige Annahme der Vorinstanz, die sie zu treffen scheint, als
verfassungswidrig erscheinen zu lassen.

2.2.11. Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Auf der ursprünglichen Parzelle Nr. xxx standen im Wesentlichen ein Zweifamilienhaus, eine Scheune, Bäume, ferner der bereits angesprochene Swimmingpool. Bis zur Parzellierung wird von einer "gemischten" Parzelle (teils eingezont, teils nicht) im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auszugehen gewesen sein. Damit wäre die ursprüngliche Parzelle Nr. xxx - wollte man der Argumentation der Steuerpflichtigen folgen - insgesamt dem bäuerlichen Bodenrecht unterstanden, was bedeutet, dass namentlich auch das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot im Sinne von Art. 58 ff . BGBB zu beachten waren. Folglich hätte vor Bildung der neuen Parzelle Nr. yyy zwingend eine Bewilligung der kantonalen Behörde eingeholt werden müssen (Art. 60 BGBB). Wie die Vorinstanz unwidersprochen feststellt, ist dies unterblieben. Das Bundesgericht hatte bereits Gelegenheit, Handänderungen an Grundstücken zu beurteilen, die in Missachtung der Vorschriften des bäuerlichen Bodenrechts veräussert wurden. Praxisgemäss ist diesfalls die zivilrechtliche Rechtsgestaltung massgebend (Urteil 2C 485/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3, in: ASA 86 S. 60) und kann das steuerliche Privileg nicht beansprucht werden. Es ist rechtsmissbräuchlich
und stellt ein sog. venire contra factum proprium dar, wenn die Eigentümerschaft trotz des bestehenden Realteilungsverbots (Art. 58 Abs. 1 BGBB) keine Bewilligung einholt (Art. 60 BGBB), für die Zwecke der Besteuerung dann aber geltend macht, es liege land- und/oder forstwirtschaftliches Land vor. Dies verdient keinen Schutz (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.5).

2.2.12. Es ist daher, wie die Vorinstanz im Ergebnis zutreffend erwägt, von einem reinen Baulandverkauf auszugehen. Gemäss Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG ist der gesamte Buchgewinn (Differenz zwischen Erlös und Einkommenssteuerwert) den steuerbaren Einkünften zuzurechnen. Für die zweiphasige Abrechnung (dazu erstmals Urteil 2C 708/2010 vom 28. Januar 2011, in: RDAF 2011 II 391, StE 2011 B 42.25 Nr. 2) bleibt unter diesen Vorzeichen kein Raum. Die zweistufige Methode ist jenen Fällen vorbehalten, in welchen es zunächst zur Privatentnahme und dann - nach einer logischen Sekunde - zur Überführung ins nicht land- und/oder forstwirtschaftliche Geschäftsvermögen kommt. Dort verweilt es regelmässig während einiger Zeit, ehe es gegebenenfalls aus dem übrigen Geschäftsvermögen veräussert wird. Eine derartige Abfolge liegt hier nicht vor. Vor allem aber hätte das zweistufige Vorgehen verlangt, dass der Steuerpflichtige den Wunsch, dass zweistufig abgerechnet wird, bereits bei der Umzonung ausgesprochen hätte (BGE 138 II 32 E. 2.4 S. 41). Dies ist unterblieben. Die Beschwerde ist, was die Parzelle Nr. yyy betrifft, abzuweisen.

2.3.

2.3.1. Zur restlichen Stammparzelle Nr. xxx hat die Vorinstanz für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich festgehalten, die Parzelle liege teils (und zwar überwiegend) in der Bauzone, ohne dass es zur Aufteilung nach Nutzungszonen gekommen sei. Ihr Halt habe im Zeitpunkt der Privatentnahme noch 24,85 Aren erreicht. Auf dem in der Landwirtschaftszone befindlichen Teilstück stehe ein fest installierter Swimmingpool (Sachverhalt, lit. A). Der Anteil von 7,41 Aren habe die Qualität als landwirtschaftlichen Produktionsfaktor eingebüsst, was unwiderruflich sei, da er zu einem im Jahr 1981 erbauten und 1994 erweiterten Zweifamilienhaus gehöre (Sachverhalt, lit. C). Die Parzelle falle weder unter Art. 2 Abs. 2 lit. a noch lit. c BGBB.

2.3.2. Die Vorinstanz verwirft die Unterstellung unter Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB hauptsächlich mit Blick darauf, dass der Steuerpflichtige bei Schaffung der Parzelle Nr. yyy davon abgesehen habe, eine Bewilligung im Sinne von Art. 60 BGBB (Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot) einzuholen. Entweder habe er selbst nicht angenommen, dass es sich um ein durch das Bodenrecht geschütztes Grundstück handle oder sei er eigenmächtig vorgegangen. Die Steuerpflichtigen machen geltend, die Parzelle messe immer noch mehr als 25 Aren und habe schon nur aus diesem Grund als land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück zu gelten (Art. 2 Abs. 3 BGBB). Als juristische Laien habe es sie nicht kümmern müssen, ob eine Bewilligung vorliege. Dies sei Sache der Urkundsperson, wobei eine Bewilligung ohnehin zu erteilen gewesen sei. Beim Zweifamilienhaus handle es sich um die Betriebsleiterwohnung. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung sei mittlerweile auf die drei Nachkommen übergegangen, die dieser Aufgabe nebenberuflich nachkämen. Zudem sei nicht zu übersehen, dass die Hirschherde auf der Nachbarparzelle Nr. zzz von der Betriebsleiterwohnung aus betreut werde.

2.3.3. Soweit die Steuerpflichtigen zunächst ausführen, das Grundstück erfülle die Voraussetzungen an den gesetzlichen Mindesthalt von 25 Aren (Art. 2 Abs. 3 BGBB; dazu ausführlich Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.6, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 1, StR 72/2017 S. 711), ist dies unzutreffend. Wie sich aus der Prozessgeschichte und den amtlichen Akten ergibt (Art. 105 Abs. 2 BGG), erreicht die Fläche einen Umfang von (nur) noch 24,85 Aren (Sachverhalt, lit. A, B und C). Auf Grundstücke von weniger als 25 Aren Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, findet das bäuerliche Bodenrecht keine Anwendung. Anders verhält es sich steuerrechtlich, hat das Bundesgericht doch erkannt, in der Landwirtschaftszone liegende, nur wegen ihrer zu geringen Grösse formal dem BGBB nicht unterstehende Grundstücke würden dessen ungeachtet vom Schutzzweck der massgebenden landwirtschafts- und raumplanungsrechtlichen Erlasse erfasst. Entsprechend qualifizierten zu gering dimensionierte, in der Landwirtschaftszone gelegene und für die landwirtschaftliche Nutzung geeignete Parzellen direktsteuerlich (dennoch) als land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke, was seinerseits zur privilegierten Besteuerung führe (Urteil
2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7).

2.3.4. In einem jüngsten Urteil hat das Bundesgericht dies dahingehend ergänzt, dass in einem solchen Fall aber zu klären sei, ob das betreffende Grundstück von der übergeordneten Zielsetzung - dem Erhalt des land- und/oder forstwirtschaftlichen Bodens als einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor (vorne E. 2.2.5) - erfasst werde. Es verwarf dies in einem Fall, in welchem es um ein Grundstück ging, das teilweise innerhalb einer Bauzone lag, aber nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt war (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), was der vorliegenden Konstellation entspricht. Das Bundesgericht erwog, das Element "Bauland" überwiege im konkreten Fall deutlich, was schon nur aus dem Verkaufspreis hervorgehe (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.6).

2.3.5. Im vorliegenden Fall sind mithin zwei Elemente zu unterscheiden. Zum einen ist fraglich, ob die Stammparzelle überhaupt zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe "gehört" (Art. 2 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB), zum andern fragt sich, ob angesichts der konkreten Ausgestaltung der Parzelle noch davon gesprochen werden kann, der in der Landwirtschaftszone liegende Anteil eigne sich für eine landwirtschaftliche Nutzung (Art. 6 Abs. 1 BGBB; Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7; vorne E. 2.3.3), was erst dazu führen kann, dass der Schutzgedanke aufrecht zu erhalten ist (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.6; vorne E. 2.3.4). Beides ist zu verneinen.

2.3.6. Was zunächst die Zugehörigkeit der Stammparzelle zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe betrifft, führen die Steuerpflichtigen aus, das an das Hirschgehege angrenzende Zweifamilienhaus (oder zumindest ein Teil davon) beherberge die Familie des Betriebsleiters und werde damit landwirtschaftlich genutzt, weshalb das Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre. Entscheidend ist damit, ob die Hirschhaltung (und scheinbar auch eine Bewirtschaftung von Wald) als landwirtschaftliches Gewerbe zu werten sei. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB in der Fassung vom 5. Oktober 2007, in Kraft seit 1. September 2008 (AS 2008 3585), gilt als landwirtschaftliches Gewerbe die "Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist". Mit Blick auf die unbestrittenen Ausführungen des KStA/AG in dessen Vernehmlassung erforderte das vom Steuerpflichtigen betriebene Gewerbe weit weniger als eine Standardarbeitskraft. Danach waren im Jahr 2011 lediglich noch 0,26 Standardarbeitskräfte zu verzeichnen. In den Vorjahren waren es nicht wesentlich mehr. Die praxisgemässen
Erleichterungen, was die Standardarbeitskraft betrifft, finden hier nicht Anwendung. Denn es liegt keine "Nichtmehrunterstellung" unter das BGBB vor, die auf die am 1. September 2008 in Kraft getretene Revision von Art. 7 Abs. 1 BGBB zurückzuführen wäre (Urteil 2C 846/2016 vom 24. Mai 2017 E. 3.4). Der Vernehmlassung des KStA/AG zufolge, die unbestritten geblieben ist, erreichte der betriebsspezifische Wert nie auch nur annähernd das vom Gesetz verlangte Ausmass an Standardarbeitskräften. Der Bestand eines landwirtschaftlichen Gewerbes, zu welchem das Grundstück "gehören" könnte, ist schon nur aus diesem Grund zu verneinen (Art. 2 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB).

2.3.7. Alsdann könnte aber auch nicht mit Recht gesagt werden, die Stammparzelle erfordere einen irgendwie gearteten bodenrechtlichen Schutz. Bei Überführung des Grundstücks in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen befanden sich 17,44 Aren in der Bau- und nur gerade 7,41 Aren in der Landwirtschaftszone. Mit Blick auf den Grundriss und die tatsächliche Nutzung (unter anderem Swimming-Pool) erscheint es jedenfalls nicht als verfassungsrechtlich unhaltbar, wenn die Vorinstanz das in der Landwirtschaftszone gelegenen Teilstück quasi als Ziergarten würdigt. Inwiefern das geringfügige Teilstück landwirtschaftlich genutzt werden könnte, ergibt sich nicht ohne Weiteres. Die Argumentation der Steuerpflichtigen geht ohnehin, wie dargelegt, dahin, dass es sich um eine Betriebsleiterwohnung handle. Nachdem aber kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB nachgewiesen ist, kann auch nicht vom Leiter eines landwirtschaftlichen Gewerbes gesprochen werden.

2.3.8. Im Unterschied zur Parzelle Nr. yyy ist es zu keiner echten, sondern zu einer systematischen Realisation (Privatentnahme) gekommen. Direktsteuerlich bleibt es dabei, dass über die Differenz zwischen Verkehrs- und Einkommenssteuerwert (der dem Buchwert entsprechen kann) abzurechnen ist (vorne E. 2.2). Die Beschwerde ist auch hinsichtlich der Parzelle Nr. xxx abzuweisen.

3.
Die Steuerpflichtigen gehen in kurzen Zügen auf ihren Antrag ein, die Kosten des Verfahrens vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau seien "aufzuheben". Sie sprechen von "horrenden Spruchgebühren" und beanstanden sinngemäss eine Verletzung des Äquivalenzprinzips. Mit ihren Rügen betreten sie den Boden des Verfassungsrechts (Art. 5 Abs. 2 und Art. 9 BV) bzw. des rein kantonalen (Verfahrens-) Rechts (Gesetz [des Kantons Aargau] vom 4. Dezember 2007 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG/AG; SAR 271.200]). Dies ruft wiederum nach Vorbringen, die der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit genügen. Daran fehlt es, nachdem in keiner Weise aufgezeigt wird, dass und inwiefern bei Auslegung und Anwendung des Äquivalenzprinzips und des kantonalen Verfahrensrechts in verfassungsmässige Individualrechte eingegriffen worden sein soll. Die Rüge ist nicht zu hören und die Beschwerde auch unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen.

4.

4.1. Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 5 BGG).

4.2. Dem Kanton Aargau, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Entschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juli 2018

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 37^b Liquidationsgewinne - 1 Wird die selbstständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so ist die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven getrennt vom übrigen Einkommen zu besteuern. Einkaufsbeiträge gemäss Artikel 33 Absatz 1 Buchstabe d sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorgenommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steuerpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs gemäss Artikel 33 Absatz 1 Buchstabe d nachweist, zu einem Fünftel der Tarife nach Artikel 36 berechnet. Für die Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Satzes ist ein Fünftel dieses Restbetrages massgebend, es wird aber in jedem Falle eine Steuer zu einem Satz von mindestens 2 Prozent erhoben.
¹	Wird die selbstständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so ist die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven getrennt vom übrigen Einkommen zu besteuern. Einkaufsbeiträge gemäss Artikel 33 Absatz 1 Buchstabe d sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorgenommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steuerpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs gemäss Artikel 33 Absatz 1 Buchstabe d nachweist, zu einem Fünftel der Tarife nach Artikel 36 berechnet. Für die Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Satzes ist ein Fünftel dieses Restbetrages massgebend, es wird aber in jedem Falle eine Steuer zu einem Satz von mindestens 2 Prozent erhoben.
²	Absatz 1 gilt auch für den überlebenden Ehegatten, die anderen Erben und die Vermächtnisnehmer, sofern sie das übernommene Unternehmen nicht fortführen; die steuerliche Abrechnung erfolgt spätestens fünf Kalenderjahre nach Ablauf des Todesjahres des Erblassers.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich - 1 Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
¹	Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
^a	die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
^b	für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
²	Das Gesetz gilt ferner für:
^a	Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^b	Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^c	Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
^d	Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
³	Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
⁴	Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschlussfassung bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung des neuen Besitzstandes.7

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich - 1 Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
¹	Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
^a	die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
^b	für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
²	Das Gesetz gilt ferner für:
^a	Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^b	Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^c	Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
^d	Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
³	Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
⁴	Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschlussfassung bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung des neuen Besitzstandes.7

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 2 Allgemeiner Geltungsbereich - 1 Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
¹	Dieses Gesetz gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke:
^a	die ausserhalb einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19794 liegen; und
^b	für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist.5
²	Das Gesetz gilt ferner für:
^a	Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^b	Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
^c	Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
^d	Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
³	Das Gesetz gilt nicht für Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.6
⁴	Das Gesetz gilt in Abweichung von Absatz 3 für kleine Grundstücke im Beizugsgebiet einer Landumlegung, vom Zeitpunkt der Gründung und Beschlussfassung bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung des neuen Besitzstandes.7

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 60 Bewilligung von Ausnahmen - 1 Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
¹	Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, wenn:34
^a	das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt wird;
^b	...35
^c	Grundstücke oder Grundstücksteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen getauscht werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind;
^d	der abzutrennende Teil der einmaligen Arrondierung eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks ausserhalb der Bauzone dient. Das nichtlandwirtschaftliche Grundstück darf dadurch höchstens um 1000 m2vergrössert werden;
^e	ein landwirtschaftliches Gebäude mit notwendigem Umschwung, das zur Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks nicht mehr benötigt wird, zwecks zonenkonformer Verwendung an den Eigentümer eines benachbarten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks übertragen werden soll und dadurch die Erstellung einer Baute vermieden werden kann, die nach Artikel 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197938 bewilligt werden müsste;
^f	auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des landwirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll;
^g	die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und durch die Veräusserung von Grundstücken oder Grundstücksteilen eine drohende Zwangsverwertung abgewendet werden kann; oder
^h	eine öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe erfüllt werden soll;
ⁱ	die Abtrennung erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten.
²	Die Behörde bewilligt ferner eine Ausnahme vom Realteilungsverbot, wenn:
^a	die Realteilung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
^b	keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandtschaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
^c	der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaftet hat, der Realteilung zustimmt.43

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 8 Selbständige Erwerbstätigkeit - 1 Zu den steuerbaren Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung, buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Artikel 12 Absatz 4 bleibt vorbehalten.
¹	Zu den steuerbaren Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung, buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Artikel 12 Absatz 4 bleibt vorbehalten.
²	Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt.45
^2bis	Wird eine Liegenschaft des Anlagevermögens aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt, so kann die steuerpflichtige Person verlangen, dass im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert wird. In diesem Fall gelten die Anlagekosten als neuer massgebender Einkommenssteuerwert, und die Besteuerung der übrigen stillen Reserven als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit wird bis zur Veräusserung der Liegenschaft aufgeschoben.46
^2ter	Die Verpachtung eines Geschäftsbetriebs gilt nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person als Überführung in das Privatvermögen.47
^2quater	Wird bei einer Erbteilung der Geschäftsbetrieb nicht von allen Erben fortgeführt, so wird die Besteuerung der stillen Reserven auf Gesuch der den Betrieb übernehmenden Erben bis zur späteren Realisierung aufgeschoben, soweit diese Erben die bisherigen für die Einkommenssteuer massgebenden Werte übernehmen.48
^2quinquies	Dividenden, Gewinnanteile, Liquidationsüberschüsse und geldwerte Vorteile aus Aktien, Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Genossenschaftsanteilen und Partizipationsscheinen sowie Gewinne aus der Veräusserung solcher Beteiligungsrechte sind nach Abzug des zurechenbaren Aufwandes im Umfang von 50 Prozent steuerbar, wenn diese Beteiligungsrechte mindestens 10 Prozent des Grund- oder Stammkapitals einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft darstellen. Die Kantone können eine höhere Besteuerung vorsehen. Die Teilbesteuerung auf Veräusserungsgewinnen wird nur gewährt, wenn die veräusserten Beteiligungsrechte mindestens ein Jahr im Eigentum der steuerpflichtigen Person oder Personenunternehmung waren.49
³	Stille Reserven einer Personenunternehmung (Einzelunternehmen, Personengesellschaft) werden bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Einkommenssteuer massgeblichen Werte übernommen werden:50
^a	bei der Übertragung von Vermögenswerten auf eine andere Personenunternehmung;
^b	bei der Übertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine juristische Person;
^c	beim Austausch von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten anlässlich von Umstrukturierungen im Sinne von Artikel 24 Absatz 3 oder von fusionsähnlichen Zusammenschlüssen.51
^3bis	Bei einer Umstrukturierung nach Absatz 3 Buchstabe b werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert, soweit während der der Umstrukturierung nachfolgenden fünf Jahre Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte zu einem über dem übertragenen steuerlichen Eigenkapital liegenden Preis veräussert werden; die juristische Person kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen.52
⁴	Werden Gegenstände des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ersetzt, so können die stillen Reserven auf die als Ersatz erworbenen Anlagegüter übertragen werden, wenn diese ebenfalls betriebsnotwendig sind und sich in der Schweiz befinden. Vorbehalten bleibt die Besteuerung beim Ersatz von Liegenschaften durch Gegenstände des beweglichen Vermögens.53

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück - 1 Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
¹	Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
²	Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen - 1 Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
¹	Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
²	Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
³	Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
⁴	Zudem sind zu berücksichtigen:
^a	die örtlichen Verhältnisse;
^b	die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
^c	die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
^4bis	Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
⁵	Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwiegend landwirtschaftlichen Charakter hat.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 61 Grundsatz - 1 Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung.
¹	Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung.
²	Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt.
³	Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 1 - 1 Dieses Gesetz bezweckt:
¹	Dieses Gesetz bezweckt:
^a	das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern;
^b	die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken;
^c	übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.
²	Das Gesetz enthält Bestimmungen über:
^a	den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken;
^b	die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken;
^c	die Teilung landwirtschaftlicher Gewerbe und die Zerstückelung landwirtschaftlicher Grundstücke.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 18 Grundsatz - 1 Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit.
¹	Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit.
²	Zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt. Artikel 18b bleibt vorbehalten.30
³	Für Steuerpflichtige, die eine ordnungsgemässe Buchhaltung führen, gilt Artikel 58 sinngemäss.
⁴	Die Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken werden den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zugerechnet.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 58 Realteilungs- und Zerstückelungsverbot - 1 Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
¹	Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
²	Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden (Zerstückelungsverbot). Für Rebgrundstücke beträgt diese Mindestfläche 15 Aren. Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen.33
³	Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke dürfen zudem nicht in Miteigentumsanteile von weniger als einem Zwölftel aufgeteilt werden.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.