2C_217/2018 - 2018-07-17 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau 2011

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 217/2018

Urteil vom 17. Juli 2018

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
B.A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Herrn Urs Vögele, Pegasus-Treuhand, Buchhaltung & Beratung,

gegen

Kantonales Steueramt Aargau, Rechtsdienst,
Beschwerdegegner,

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau, Steuerperiode 2011,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 2. Kammer, vom 24. Januar 2018 (WBE.2017.461).

Sachverhalt:

A.
Die Eheleute A.A.________ und B.A.________ geb. C.________ haben steuerrechtlichen Wohnsitz in U.________/AG. Im Jahr 2011 gab der Ehemann (geb. 1932) seine selbständige Erwerbstätigkeit als Landwirt auf. Zu seinem Hof gehörte unter anderem die am Ort gelegene Parzelle Nr. xxx im Halt von ursprünglich 35,45 Aren, deren Alleineigentümer der Steuerpflichtige war. Mit öffentlicher Urkunde vom 8. April 2010 und Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2011 liess er einerseits ein Teilstück von 10,10 Aren abparzellieren, was zur Bildung der neuen Parzelle Nr. yyy führte. Auf dem in der Bauzone gelegenen neuen Grundstück befanden sich im Zeitpunkt der Parzellierung eine Scheune sowie einige Bäume. Anderseits vereinigte er ein weiteres Teilstück von 0,24 Aren mit der sich ebenfalls in seinem Alleineigentum befindlichen Parzelle Nr. zzz. Der Halt der Stammparzelle Nr. xxx umfasste danach noch 25,11 Aren.

B.
Der Steuerpflichtige veräusserte die neue Parzelle Nr. yyy mit öffentlicher Urkunde vom 8. April 2010 und Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2011 zum Preis von Fr. 950'000.-- an unabhängige Dritte. Gleichzeitig verkaufte er ein weiteres Teilstück von 0,26 Aren, das er ebenfalls der Stammparzelle entnahm, für Fr. 19'500.--. Dadurch verminderte der Halt der Stammparzelle Nr. xxx sich auf 24,85 Aren. Die Käuferschaft erwarb das eingezonte Grundstück Nr. yyy in der Absicht, darauf einen Neubau zu erstellen. Der Steuerpflichtige als Verkäufer verpflichtete sich im Kaufvertrag, die auf der Parzelle befindliche Scheune auf eigene Kosten rückstandsfrei abzubrechen und die Bäume (drei Birken, ein Kirschbaum) zu entfernen, dies alles bis spätestens zur Rechtskraft der Baubewilligung.

C.
Die Stammparzelle Nr. xxx umfasst nach den drei Vorgängen noch, wie ausgeführt, 24,85 Aren. Ein Teilstück von 7,41 Aren liegt in der Landwirtschaftszone. Die restlichen 17,44 Aren, bebaut mit einem im Jahr 1981 erstellten und 1994 erweiterten Zweifamilienhaus, befinden sich in der Bauzone. Das Grundstück ist nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt. Der Steuerpflichtige überführte die Stammparzelle im Jahr 2011 vom Geschäfts- in sein Privatvermögen.

D.
Am 20. Oktober 2011 veranlagte die örtliche Steuerkommission im Zusammenhang mit den beiden Vorgängen (Veräusserung der Parzelle Nr. yyy und Privatentnahme der restlichen Stammparzelle Nr. xxx) einen Liquidationsgewinn von Fr. 2'166'833.-- (§ 45 Abs. 1 lit. f StG/AG) bzw. Fr. 2'156'733.-- (Art. 37b DBG). Mit Urteil 2C 485/2017 vom 15. Juni 2017 (publ. in: ASA 86 S. 52, StR 72/2017 S. 891) bestätigte das Bundesgericht dies für die direkte Bundessteuer. Streitig bleibt die Staats- und Gemeindesteuer des Kantons Aargau.

E.
Nach abschlägigen Entscheiden der Steuerkommission (30. Juni 2016) und des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau, Abteilung Steuern (21. September 2017), gelangten die Steuerpflichtigen an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 2. Kammer, das die Beschwerde mit Entscheid WBE.2017.461 vom 24. Januar 2018 abwies. Die Steuerpflichtigen hatten vorgebracht, es handle sich bei den beiden Parzellen um landwirtschaftliche Grundstücke. Bezüglich der ins Privatvermögen überführten Parzelle Nr. xxx seien mit der Einkommenssteuer lediglich die wieder eingebrachten Abschreibungen (§ 27 Abs. 4 StG/AG) zu erfassen. Im Fall der Parzelle Nr. yyy fehlten solche. Der Wertzuwachsgewinn falle in den Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer. Das Verwaltungsgericht hielt dem entgegen, die Veräusserung der Parzelle Nr. yyy stelle sich als reiner Baulandverkauf dar; das Grundstück sei dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB) nicht (mehr) unterstanden. Bezüglich der Parzelle Nr. xxx sei festzustellen, dass der nicht eingezonte Teil von 7,41 Aren, auf dem ohnehin ein Swimmingpool installiert sei, die Qualität als landwirtschaftlichen Produktionsfaktor eingebüsst habe. Auch hier entfalte das bäuerliche Bodenrecht
keinen Schutz mehr (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), zumal es sich auch nicht um angemessenen Umschwung eines landwirtschaftlichen Gewerbes handle (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB). Früher sei dies möglicherweise noch der Fall gewesen (angrenzende Parzellen Nr. zzz, qqq, rrr). Bei der Abparzellierung habe der Steuerpflichtige aber davon abgesehen, eine Bewilligung im Sinne von Art. 60 BGBB einzuholen, was dafür spreche, dass der Schutz des bäuerlichen Bodenrechts auch in seinen Augen entfallen sei.

F.
Mit Eingabe vom 28. Februar 2018 erheben die Steuerpflichtigen beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen hauptsächlich, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Abrechnung habe nach dem Zweiphasensystem zu erfolgen und die Kosten der Verfahren vor Spezialverwaltungsgericht und Verwaltungsgericht seien "aufzuheben".
Die Vorinstanz und das KStA/AG schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Steuerpflichtigen duplizieren mit unaufgefordert eingereichter Eingabe. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet stillschweigend auf Stellungnahme.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten sind gegeben (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 100 Abs. 1 BGG [SR 173.110]; Art. 73 StHG [SR 642.14]).

1.2. Das Bundesgericht prüft das Bundesrecht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.3) und mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 V 234 E. 2 S. 236). Im Unterschied dazu geht es der angeblichen Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (unter Einschluss der Grundrechte) nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit; BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286). In der Beschwerde ist daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 143 I 1 E. 1.4 S. 5).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil grundsätzlich den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 143 IV 500 E. 1.1 S. 503). Zu den tatsächlichen Feststellungen zählt auch die Beweiswürdigung (BGE 143 IV 241 E. 2.3.3 S. 245). Das Bundesgericht kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen (BGE 143 II 409 E. 4.4.3 S. 417 f.), soweit sie offensichtlich unrichtig - das heisst willkürlich - sind oder auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 143 IV 241 E. 2.3.1 S. 244). Auf Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG (vorne E. 1.2) nicht genügt, geht das Bundesgericht nicht ein (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.2 S. 23).

1.4. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (unechte Noven; Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 139 II 373 E. 1.6 S. 378). Das Vorbringen von Tatsachen, die sich erst nach dem angefochtenen Entscheid ereigneten oder entstanden, ist im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig (echte Noven; BGE 143 V 19 E. 1.2 S. 22 f.).

2.

2.1. Streitig und zu prüfen ist die Rechtsnatur der beiden streitbetroffenen Parzellen. Erfüllten sie die Voraussetzungen, die an Grundstücke land- und/oder forstwirtschaftlicher Natur gestellt werden, so wäre der Veräusserungsgewinn den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zuzurechnen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes [des Kantons Aargau] vom 15. Dezember 1998 [StG/AG; SAR 651.100]). Der konjunkturelle oder industrielle Mehrwert unterläge demgegenüber der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 106 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 4 StG/AG). Sollte es sich dagegen um andersartiges, "gewöhnliches", also nicht land- und/oder forstwirtschaftliches Geschäftsvermögen handeln, wie die Vorinstanz dies annimmt, wäre neben den wieder eingebrachten Abschreibungen auch der Wertzuwachs mit der Einkommenssteuer zu erfassen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG).

2.2.

2.2.1. Die Vorinstanz prüfte das durch Parzellierung entstandene Grundstück Nr. yyy unter dem Aspekt der bodenrechtlich geschützten Annexparzelle (Art. 2 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). An eine solche stellt das Gesetz drei Bedingungen: Es muss sich erstens um ein eingezontes Grundstück oder einen Grundstückteil mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich des zugehörigen angemessenen Umschwungs, handeln. Zweitens wird die Eignung des eingezonten Grundstücks oder Grundstückteils zur landwirtschaftlichen Nutzung verlangt (Art. 6 BGBB), und drittens muss das Grundstück oder der Grundstückteil zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB gehören (siehe zum Ganzen etwa auch Urteil 2C 539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2, in: StR 67/2010 S. 54).

2.2.2. Die Vorinstanz hat für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich festgehalten (vorne E. 1.3), die Parzelle Nr. yyy liege vollumfänglich in der Bauzone, der Steuerpflichtige habe vertragsgemäss alle baulichen Überreste der einstigen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung bis zum Besitzantritt zu beseitigen gehabt und eine land- und/oder forstwirtschaftliche Nutzung durch die Käuferschaft sei nicht beabsichtigt gewesen (Sachverhalt, lit. A und B). Dies führt die Vorinstanz zum Schluss, jedenfalls im Zeitpunkt der Veräusserung könne von keiner Parzelle im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB mehr gesprochen werden. Denn das eigentliche Kernanliegen des bäuerlichen Bodenrechts bestehe im Erhalt des Produktionsfaktors Boden, und zwar auch dann, wenn dieser Boden in der Bauzone liege.

2.2.3. Die Zugehörigkeit des Grundstücks zur Bauzone ist gegeben. Zumindest im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war das Gelände bebaut. Die Steuerpflichtigen bringen vor, die Scheune habe als Milchviehstall und Unterstand gedient und sei (bis zum Verkauf) "nach wie vor landwirtschaftlich genutzt" worden. Aus diesem Grund habe der Verkäufer sich im Kaufvertrag auch verpflichten müssen, den Abbruch vorzunehmen. Es ist den Steuerpflichtigen vorab entgegenzuhalten, dass diese Kausalität ("Abbruch aufgrund des Verkaufs") keineswegs zwingend ist, war das Gebäude doch früher oder später ohnehin abzubrechen, nachdem die Käuferschaft kaum Fr. 950'000.-- investiert hat, um die Parzelle im bisherigen Zustand zu erhalten. Dies ist letztlich aber auch nicht erheblich. Zur Verwendung der Scheune und ganz grundsätzlich des Bodens hat die Vorinstanz nämlich keine ausdrücklichen Feststellungen getroffen. Immerhin ergibt sich aus dem Kaufvertrag vom 8. April 2010, der bei den Akten liegt und von Amtes wegen beigezogen werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass das Grundstück mit zumindest vier hochstämmigen Bäumen bepflanzt war.

2.2.4. Die Vorinstanz hält den Ausführungen der Steuerpflichtigen zur angeblichen landwirtschaftlichen Nutzung, die bis zum Schluss bestanden haben soll, entgegen, dabei handle es sich um Tatsachen, von welchen in den kantonalen Verfahren noch keine Rede gewesen sei. Der Blick in die amtlichen Akten bestätigt, dass die Steuerpflichtigen zumindest schriftlich nie auf diesen Umstand hingewiesen haben. Ob es sich daher zwangsläufig um ein unzulässiges Novum handeln muss (Art. 99 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), wie die Vorinstanz vermutet, ist indes fraglich, nachdem sich nicht von vornherein ausschliessen lässt, dass erst der angefochtene Entscheid zur Nennung dieser Tatsachen geführt hat. So hatte die Unterinstanz die fehlende Unterstellung der Parzelle unter den bodenrechtlichen Schutz noch damit begründet, dass zur Veräusserung der Parzelle keine Bewilligung im Sinne von Art. 61 BGBB erforderlich gewesen sei (Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 21. September 2017 E. 5.4). Mit der Nutzung setzte sie sich nicht näher auseinander, ebenso wenig, wie dargelegt, die Vorinstanz. Diese gelangte in verhältnismässig kurzen Zügen zum Schluss, es habe ein "reiner Baulandverkauf" vorgelegen. Sie machte dies namentlich
daran fest, dass die landwirtschaftliche Nutzung (spätestens) mit dem Verkauf geendet habe (angefochtener Entscheid E. 2.1).

2.2.5. Die vorinstanzliche Einschätzung überzeugt nicht. Es trifft zwar zu, dass den verschiedenen Erlassen zum bäuerlichen Bodenrecht eine gemeinsame Zwecksetzung zugrunde liegt. Diese haben "pour finalité commune de maintenir en mains des exploitants agricoles la propriété du sol agricole qui représente un facteur de production déterminant" (ebenso Urteil 2C 539/2010 E. 3.2). Unstreitig stellt der land- und/oder forstwirtschaftliche Boden einen volkswirtschaftlich bedeutungsvollen Produktionsfaktor dar, der besonderen Schutz verdient. Das Bundesgericht hat diesen Gedanken, wie er auch aus Art. 1 Abs. 1 BGBB hervorgeht, durchwegs ins Zentrum seiner Überlegungen gestellt (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36; Urteile 2C 873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 1, StR 72/2017 S. 711; 2C 846/2016 vom 24. Mai 2017 E. 3.3, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 2, StR 72/2017 S. 715). Dies alles heisst aber nicht, dass die privilegierte Besteuerung (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG) zwangsläufig zu entfallen hätte, falls Land, das bisher bodenrechtlich geschützt war, diesen Schutz verliert.

2.2.6. Hierzu ist folgendes auszuführen: Im Kern fragt sich, ob die privilegierte Besteuerung auf einer rückwärtsgerichteten oder einer vorausschauenden Sichtweise beruht. Bei prospektiver Optik wäre die Annexparzelle, die nun nicht mehr unter das bäuerliche Bodenrecht fällt, wie ein eingezontes Grundstück ohne jeden land- und/oder forstwirtschaftlichen Bezug zu behandeln. Dies hätte zur Folge, dass der gesamte realisierte Veräusserungsgewinn unter die Einkommenssteuer fiele (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG; vorne E. 2.1). Denn ein selbständig erwerbender Landwirt oder Forstwirt kann in seinem Geschäftsvermögen neben den land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken durchaus auch andersartige Grundstücke halten (WERNER SALZMANN, Besteuerung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Bauland im Geschäftsvermögen von Landwirten, in: BlAR 49/2015, S. 9). Retrospektiv betrachtet, wäre die Funktionsänderung von keiner Bedeutung, weshalb das Steuerprivileg immer noch Anwendung fände. Es fragt sich also, ob Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG "immer noch" oder "nicht mehr" greift, wenn es zum irreversiblen Verlust der bislang qualifizierenden Eigenschaft kommt.

2.2.7. Der Rechtsbegriff der land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke, wie er sich in Art. 18 Abs. 4 DBG und Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG findet, ist vertikal harmonisiert. Nachdem Art. 8 Abs. 1 (Einkommenssteuer) und Art. 12 Abs. 1 StHG (Grundstückgewinnsteuer) ein in sich lückenloses System bilden sollen, müssen folglich auch Art. 12 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 DBG übereinstimmen (Urteil 2C 957/2017 vom 22. Dezember 2017 E. 3.3, in: ASA 86 S. 505). Über die harmonisierte Begrifflichkeit hinaus beruhen die Normen auch inhaltlich auf einem einheitlichen Konzept (Urteil 2C 708/2017 vom 27. September 2017 E. 3.2.3, in: ASA 86 S. 328, StE 2017 B 23.43.2 Nr. 20, StR 73/2018 S. 46). Dabei ist dem Gesetzgeber insofern ein redaktionelles Missgeschick unterlaufen, als er sowohl in Art. 18 Abs. 4 DBG als auch in Art. 8 Abs. 1 Satz Halbsatz 2 StHG lediglich von der "Veräusserung" spricht. Das Privileg ist damit scheinbar den echten Realisationen vorbehalten. Dies greift aber zu kurz, wollte der Gesetzgeber doch die buchmässige und die steuersystematische Realisation nicht schlechter stellen.

2.2.8. Entsprechend fällt namentlich auch die Privatentnahme unter Art. 18 Abs. 4 DBG (BGE 126 II 473 E. 3c S. 476; zit. Urteil 2C 708/2010 E. 2.5; YVES NOËL, in: Yves Noël/Florence Aubry Girardin [Hrsg.], Commentaire romand zum LIFD, 2. Aufl. 2017, N. 89 zu Art. 18 DBG; MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar DBG, 3. Aufl. 2017, N. 65 zu Art. 18 DBG). Gleiches trifft auf Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG zu (MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Aufl. 2017, N. 46 zu Art. 8 StHG). Wenn das steuerliche Privileg damit etwa auch bei Privatentnahmen - Überführung eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Aktivums vom Geschäftsvermögen einer selbständig erwerbenden Person in deren Privatvermögen - greift, verdeutlicht dies, dass die künftige Verwendung oder Eignung des Grundstücks von keinerlei Bedeutung ist. Dem Land- oder Forstwirt, der seine selbständige Erwerbstätigkeit aufgibt und die Parzelle in sein Privatvermögen überführt, steht es im Rahmen des Raumplanungs- und Sachenrechts frei, in welcher Weise er das Grundstück inskünftig nutzt. Er kann es etwa als Garten kultivieren, es bebauen, veräussern, brachliegen lassen oder verpachten.

2.2.9. Damit zeigt sich, dass Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG insofern voraussetzungslos gehalten ist, als die spätere Nutzung und Verwendung von keiner weiteren Bedeutung ist. Der Tatbestand setzt einzig eine bis zur Privatentnahme oder Veräusserung bestehende Qualifikation als land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück voraus. Der Umstand, dass die Käuferschaft das streitbetroffene Grundstück unwiderruflich aus dem landwirtschaftlichen Kreislauf herauslöst, steht der Anwendung von Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG nicht entgegen. Zu verlangen ist aber, dass das Grundstück bis zur Veräusserung überhaupt unter dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts gestanden hat.

2.2.10. Entsprechend ist auf den Tatbestand des bodenrechtlich geschützten Annexgrundstücks (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB) zurückzukommen. Dieser setzt sich nach dem Gesagten aus drei Elementen zusammen (vorne E. 2.2.1). Im vorliegenden Fall sind die bisherige landwirtschaftliche Nutzung und die Zugehörigkeit zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe vorinstanzlich nicht nachgewiesen. Selbst wenn die Ausführungen der Steuerpflichtigen kein unzulässiges Novum darstellen sollten (Art. 99 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), hiesse dies nicht, dass die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen offensichtlich unrichtig wären (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3). Die Steuerpflichtigen hätten hierzu nämlich den Nachweis anzutreten gehabt, dass und inwiefern die getroffenen (oder unterlassenen) Feststellungen gegen ihre verfassungsmässigen Individualrechte verstossen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.2). Die Verfassungsfrage sprechen sie aber in keiner Weise an. Vielmehr lassen sie es mit appellatorischer Kritik bewenden, die im Wesentlichen darin besteht, dass behauptet wird, die Scheune sei bis zuletzt landwirtschaftlich genutzt gewesen. Dies reicht offenkundig nicht aus, um die gegenteilige Annahme der Vorinstanz, die sie zu treffen scheint, als
verfassungswidrig erscheinen zu lassen.

2.2.11. Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Auf der ursprünglichen Parzelle Nr. xxx standen im Wesentlichen ein Zweifamilienhaus, eine Scheune, Bäume, ferner der bereits angesprochene Swimmingpool. Bis zur Parzellierung wird von einer "gemischten" Parzelle (teils eingezont, teils nicht) im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auszugehen gewesen sein. Damit wäre die ursprüngliche Parzelle Nr. xxx - wollte man der Argumentation der Steuerpflichtigen folgen - insgesamt dem bäuerlichen Bodenrecht unterstanden, was bedeutet, dass namentlich auch das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot im Sinne von Art. 58 ff . BGBB zu beachten waren. Folglich hätte vor Bildung der neuen Parzelle Nr. yyy zwingend eine Bewilligung der kantonalen Behörde eingeholt werden müssen (Art. 60 BGBB). Wie die Vorinstanz unwidersprochen feststellt, ist dies unterblieben. Das Bundesgericht hatte bereits Gelegenheit, Handänderungen an Grundstücken zu beurteilen, die in Missachtung der Vorschriften des bäuerlichen Bodenrechts veräussert wurden. Praxisgemäss ist diesfalls die zivilrechtliche Rechtsgestaltung massgebend (Urteil 2C 485/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3, in: ASA 86 S. 60) und kann das steuerliche Privileg nicht beansprucht werden. Es ist rechtsmissbräuchlich
und stellt ein sog. venire contra factum proprium dar, wenn die Eigentümerschaft trotz des bestehenden Realteilungsverbots (Art. 58 Abs. 1 BGBB) keine Bewilligung einholt (Art. 60 BGBB), für die Zwecke der Besteuerung dann aber geltend macht, es liege land- und/oder forstwirtschaftliches Land vor. Dies verdient keinen Schutz (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.5).

2.2.12. Es ist daher, wie die Vorinstanz im Ergebnis zutreffend erwägt, von einem reinen Baulandverkauf auszugehen. Gemäss Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG ist der gesamte Buchgewinn (Differenz zwischen Erlös und Einkommenssteuerwert) den steuerbaren Einkünften zuzurechnen. Für die zweiphasige Abrechnung (dazu erstmals Urteil 2C 708/2010 vom 28. Januar 2011, in: RDAF 2011 II 391, StE 2011 B 42.25 Nr. 2) bleibt unter diesen Vorzeichen kein Raum. Die zweistufige Methode ist jenen Fällen vorbehalten, in welchen es zunächst zur Privatentnahme und dann - nach einer logischen Sekunde - zur Überführung ins nicht land- und/oder forstwirtschaftliche Geschäftsvermögen kommt. Dort verweilt es regelmässig während einiger Zeit, ehe es gegebenenfalls aus dem übrigen Geschäftsvermögen veräussert wird. Eine derartige Abfolge liegt hier nicht vor. Vor allem aber hätte das zweistufige Vorgehen verlangt, dass der Steuerpflichtige den Wunsch, dass zweistufig abgerechnet wird, bereits bei der Umzonung ausgesprochen hätte (BGE 138 II 32 E. 2.4 S. 41). Dies ist unterblieben. Die Beschwerde ist, was die Parzelle Nr. yyy betrifft, abzuweisen.

2.3.

2.3.1. Zur restlichen Stammparzelle Nr. xxx hat die Vorinstanz für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich festgehalten, die Parzelle liege teils (und zwar überwiegend) in der Bauzone, ohne dass es zur Aufteilung nach Nutzungszonen gekommen sei. Ihr Halt habe im Zeitpunkt der Privatentnahme noch 24,85 Aren erreicht. Auf dem in der Landwirtschaftszone befindlichen Teilstück stehe ein fest installierter Swimmingpool (Sachverhalt, lit. A). Der Anteil von 7,41 Aren habe die Qualität als landwirtschaftlichen Produktionsfaktor eingebüsst, was unwiderruflich sei, da er zu einem im Jahr 1981 erbauten und 1994 erweiterten Zweifamilienhaus gehöre (Sachverhalt, lit. C). Die Parzelle falle weder unter Art. 2 Abs. 2 lit. a noch lit. c BGBB.

2.3.2. Die Vorinstanz verwirft die Unterstellung unter Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB hauptsächlich mit Blick darauf, dass der Steuerpflichtige bei Schaffung der Parzelle Nr. yyy davon abgesehen habe, eine Bewilligung im Sinne von Art. 60 BGBB (Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot) einzuholen. Entweder habe er selbst nicht angenommen, dass es sich um ein durch das Bodenrecht geschütztes Grundstück handle oder sei er eigenmächtig vorgegangen. Die Steuerpflichtigen machen geltend, die Parzelle messe immer noch mehr als 25 Aren und habe schon nur aus diesem Grund als land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück zu gelten (Art. 2 Abs. 3 BGBB). Als juristische Laien habe es sie nicht kümmern müssen, ob eine Bewilligung vorliege. Dies sei Sache der Urkundsperson, wobei eine Bewilligung ohnehin zu erteilen gewesen sei. Beim Zweifamilienhaus handle es sich um die Betriebsleiterwohnung. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung sei mittlerweile auf die drei Nachkommen übergegangen, die dieser Aufgabe nebenberuflich nachkämen. Zudem sei nicht zu übersehen, dass die Hirschherde auf der Nachbarparzelle Nr. zzz von der Betriebsleiterwohnung aus betreut werde.

2.3.3. Soweit die Steuerpflichtigen zunächst ausführen, das Grundstück erfülle die Voraussetzungen an den gesetzlichen Mindesthalt von 25 Aren (Art. 2 Abs. 3 BGBB; dazu ausführlich Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.6, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 1, StR 72/2017 S. 711), ist dies unzutreffend. Wie sich aus der Prozessgeschichte und den amtlichen Akten ergibt (Art. 105 Abs. 2 BGG), erreicht die Fläche einen Umfang von (nur) noch 24,85 Aren (Sachverhalt, lit. A, B und C). Auf Grundstücke von weniger als 25 Aren Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, findet das bäuerliche Bodenrecht keine Anwendung. Anders verhält es sich steuerrechtlich, hat das Bundesgericht doch erkannt, in der Landwirtschaftszone liegende, nur wegen ihrer zu geringen Grösse formal dem BGBB nicht unterstehende Grundstücke würden dessen ungeachtet vom Schutzzweck der massgebenden landwirtschafts- und raumplanungsrechtlichen Erlasse erfasst. Entsprechend qualifizierten zu gering dimensionierte, in der Landwirtschaftszone gelegene und für die landwirtschaftliche Nutzung geeignete Parzellen direktsteuerlich (dennoch) als land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke, was seinerseits zur privilegierten Besteuerung führe (Urteil
2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7).

2.3.4. In einem jüngsten Urteil hat das Bundesgericht dies dahingehend ergänzt, dass in einem solchen Fall aber zu klären sei, ob das betreffende Grundstück von der übergeordneten Zielsetzung - dem Erhalt des land- und/oder forstwirtschaftlichen Bodens als einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor (vorne E. 2.2.5) - erfasst werde. Es verwarf dies in einem Fall, in welchem es um ein Grundstück ging, das teilweise innerhalb einer Bauzone lag, aber nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt war (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), was der vorliegenden Konstellation entspricht. Das Bundesgericht erwog, das Element "Bauland" überwiege im konkreten Fall deutlich, was schon nur aus dem Verkaufspreis hervorgehe (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.6).

2.3.5. Im vorliegenden Fall sind mithin zwei Elemente zu unterscheiden. Zum einen ist fraglich, ob die Stammparzelle überhaupt zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe "gehört" (Art. 2 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB), zum andern fragt sich, ob angesichts der konkreten Ausgestaltung der Parzelle noch davon gesprochen werden kann, der in der Landwirtschaftszone liegende Anteil eigne sich für eine landwirtschaftliche Nutzung (Art. 6 Abs. 1 BGBB; Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7; vorne E. 2.3.3), was erst dazu führen kann, dass der Schutzgedanke aufrecht zu erhalten ist (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.6; vorne E. 2.3.4). Beides ist zu verneinen.

2.3.6. Was zunächst die Zugehörigkeit der Stammparzelle zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe betrifft, führen die Steuerpflichtigen aus, das an das Hirschgehege angrenzende Zweifamilienhaus (oder zumindest ein Teil davon) beherberge die Familie des Betriebsleiters und werde damit landwirtschaftlich genutzt, weshalb das Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre. Entscheidend ist damit, ob die Hirschhaltung (und scheinbar auch eine Bewirtschaftung von Wald) als landwirtschaftliches Gewerbe zu werten sei. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB in der Fassung vom 5. Oktober 2007, in Kraft seit 1. September 2008 (AS 2008 3585), gilt als landwirtschaftliches Gewerbe die "Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist". Mit Blick auf die unbestrittenen Ausführungen des KStA/AG in dessen Vernehmlassung erforderte das vom Steuerpflichtigen betriebene Gewerbe weit weniger als eine Standardarbeitskraft. Danach waren im Jahr 2011 lediglich noch 0,26 Standardarbeitskräfte zu verzeichnen. In den Vorjahren waren es nicht wesentlich mehr. Die praxisgemässen
Erleichterungen, was die Standardarbeitskraft betrifft, finden hier nicht Anwendung. Denn es liegt keine "Nichtmehrunterstellung" unter das BGBB vor, die auf die am 1. September 2008 in Kraft getretene Revision von Art. 7 Abs. 1 BGBB zurückzuführen wäre (Urteil 2C 846/2016 vom 24. Mai 2017 E. 3.4). Der Vernehmlassung des KStA/AG zufolge, die unbestritten geblieben ist, erreichte der betriebsspezifische Wert nie auch nur annähernd das vom Gesetz verlangte Ausmass an Standardarbeitskräften. Der Bestand eines landwirtschaftlichen Gewerbes, zu welchem das Grundstück "gehören" könnte, ist schon nur aus diesem Grund zu verneinen (Art. 2 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB).

2.3.7. Alsdann könnte aber auch nicht mit Recht gesagt werden, die Stammparzelle erfordere einen irgendwie gearteten bodenrechtlichen Schutz. Bei Überführung des Grundstücks in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen befanden sich 17,44 Aren in der Bau- und nur gerade 7,41 Aren in der Landwirtschaftszone. Mit Blick auf den Grundriss und die tatsächliche Nutzung (unter anderem Swimming-Pool) erscheint es jedenfalls nicht als verfassungsrechtlich unhaltbar, wenn die Vorinstanz das in der Landwirtschaftszone gelegenen Teilstück quasi als Ziergarten würdigt. Inwiefern das geringfügige Teilstück landwirtschaftlich genutzt werden könnte, ergibt sich nicht ohne Weiteres. Die Argumentation der Steuerpflichtigen geht ohnehin, wie dargelegt, dahin, dass es sich um eine Betriebsleiterwohnung handle. Nachdem aber kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB nachgewiesen ist, kann auch nicht vom Leiter eines landwirtschaftlichen Gewerbes gesprochen werden.

2.3.8. Im Unterschied zur Parzelle Nr. yyy ist es zu keiner echten, sondern zu einer systematischen Realisation (Privatentnahme) gekommen. Direktsteuerlich bleibt es dabei, dass über die Differenz zwischen Verkehrs- und Einkommenssteuerwert (der dem Buchwert entsprechen kann) abzurechnen ist (vorne E. 2.2). Die Beschwerde ist auch hinsichtlich der Parzelle Nr. xxx abzuweisen.

3.
Die Steuerpflichtigen gehen in kurzen Zügen auf ihren Antrag ein, die Kosten des Verfahrens vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau seien "aufzuheben". Sie sprechen von "horrenden Spruchgebühren" und beanstanden sinngemäss eine Verletzung des Äquivalenzprinzips. Mit ihren Rügen betreten sie den Boden des Verfassungsrechts (Art. 5 Abs. 2 und Art. 9 BV) bzw. des rein kantonalen (Verfahrens-) Rechts (Gesetz [des Kantons Aargau] vom 4. Dezember 2007 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG/AG; SAR 271.200]). Dies ruft wiederum nach Vorbringen, die der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit genügen. Daran fehlt es, nachdem in keiner Weise aufgezeigt wird, dass und inwiefern bei Auslegung und Anwendung des Äquivalenzprinzips und des kantonalen Verfahrensrechts in verfassungsmässige Individualrechte eingegriffen worden sein soll. Die Rüge ist nicht zu hören und die Beschwerde auch unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen.

4.

4.1. Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 5 BGG).

4.2. Dem Kanton Aargau, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Entschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juli 2018

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 37^b Utili di liquidazione - 1 In caso di cessazione definitiva dell'attività lucrativa indipendente dopo il compimento dei 55 anni o per incapacità di esercitare tale attività in seguito a invalidità, le riserve occulte realizzate nel corso degli ultimi due esercizi sono sommate e imposte congiuntamente, ma separatamente dagli altri redditi. I contributi di riscatto conformemente all'articolo 33 capoverso 1 lettera d sono deducibili. Se non vengono effettuati simili riscatti, l'imposta sull'importo delle riserve occulte realizzate per il quale il contribuente giustifica l'ammissibilità di un riscatto secondo l'articolo 33 capoverso 1 lettera d è calcolata su un quinto della tariffa di cui all'articolo 36. Per la determinazione dell'aliquota applicabile all'importo restante delle riserve occulte realizzate è determinante un quinto di questo importo restante, ma in ogni caso è riscossa un'imposta a un'aliquota del 2 per cento almeno.
¹	In caso di cessazione definitiva dell'attività lucrativa indipendente dopo il compimento dei 55 anni o per incapacità di esercitare tale attività in seguito a invalidità, le riserve occulte realizzate nel corso degli ultimi due esercizi sono sommate e imposte congiuntamente, ma separatamente dagli altri redditi. I contributi di riscatto conformemente all'articolo 33 capoverso 1 lettera d sono deducibili. Se non vengono effettuati simili riscatti, l'imposta sull'importo delle riserve occulte realizzate per il quale il contribuente giustifica l'ammissibilità di un riscatto secondo l'articolo 33 capoverso 1 lettera d è calcolata su un quinto della tariffa di cui all'articolo 36. Per la determinazione dell'aliquota applicabile all'importo restante delle riserve occulte realizzate è determinante un quinto di questo importo restante, ma in ogni caso è riscossa un'imposta a un'aliquota del 2 per cento almeno.
²	Il capoverso 1 si applica parimenti al coniuge superstite, agli altri eredi e ai legatari purché non continuino l'impresa esercitata dal defunto; il conteggio fiscale avviene il più tardi cinque anni civili dopo la fine dell'anno in cui è deceduto l'ereditando.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 60 Autorizzazioni eccezionali - 1 L'autorità cantonale competente ad accordare l'autorizzazione permette eccezioni ai divieti di divisione materiale e di frazionamento se:
¹	L'autorità cantonale competente ad accordare l'autorizzazione permette eccezioni ai divieti di divisione materiale e di frazionamento se:
^a	l'azienda agricola o il fondo agricolo è diviso in una parte attinente e in una parte non attinente al campo d'applicazione della presente legge;
^b	...
^c	sono permutati fondi o parti di fondo di un'azienda agricola, con o senza sovrapprezzo, con terreni, edifici o impianti ubicati in una posizione più favorevole o più idonei per l'azienda;
^d	la parte da separare serve ad arrotondare definitivamente un fondo non agricolo fuori della zona edificabile. Questo può essere ingrandito di non oltre 1000 m2;
^e	un edificio agricolo, con il relativo terreno circostante, non più necessario per la gestione di un'azienda agricola o di un fondo agricolo, è trasferito al proprietario di un'azienda o di un fondo agricolo vicino per un uso conforme alla funzione prevista della zona, permettendo così di evitare la costruzione di un edificio che dovrebbe essere autorizzato in virtù dell'articolo 16a della legge del 22 giugno 197936 sulla pianificazione del territorio;
^f	deve essere costituito un diritto di superficie a favore dell'affittuario dell'azienda agricola sulla parte da separare;
^g	l'esistenza finanziaria della famiglia contadina è fortemente minacciata e un'imminente realizzazione forzata può essere evitata mediante l'alienazione di fondi o parti di fondi;
^h	dev'essere adempiuto un compito pubblico o di interesse pubblico;
ⁱ	la separazione avviene per costruire un edificio di economia rurale che serva alla gestione comune o un impianto corrispondente.
²	L'autorità permette inoltre un'eccezione al divieto di divisione materiale se:
^a	la divisione materiale serve essenzialmente a migliorare strutturalmente altre aziende agricole;
^b	nessun parente titolare di un diritto di prelazione o di un diritto all'attribuzione intende riprendere l'azienda agricola per la coltivazione diretta e nessun'altra persona che potrebbe chiedere l'attribuzione nella divisione successoria (art. 11 cpv. 2) vuole riprendere integralmente l'azienda per affittarla; e
^c	il coniuge che ha gestito l'azienda con il proprietario acconsente alla divisione materiale.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 6 Fondo agricolo - 1 È agricolo il fondo che si presta alla gestione agricola o orticola.
¹	È agricolo il fondo che si presta alla gestione agricola o orticola.
²	Sono fondi agricoli anche i diritti di godimento e di partecipazione su almende, alpi, foreste e pascoli appartenenti a consorzi di almende, alpi, foreste o ad altre simili corporazioni.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 7 Azienda agricola; in generale - 1 È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
¹	È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
²	Le aziende orticole sono considerate aziende agricole se adempiono le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Per valutare se si tratti di un'azienda agricola, devono essere presi in considerazione i fondi assoggettati alla presente legge (art. 2).
⁴	Devono inoltre essere prese in considerazione:
^a	le circostanze locali;
^b	la possibilità di costruire gli edifici mancanti necessari alla gestione o di trasformare, rinnovare o sostituire quelli esistenti se le relative spese sono sopportabili per l'azienda;
^c	i fondi affittati per una lunga durata.
^4bis	Per valutare se si tratta di proprietà di un'azienda agricola ai sensi degli articoli 21, 36 capoverso 2, 42 capoverso 2, 47 capoverso 2 e 49 capoverso 2, devono essere presi in considerazione anche i fondi di cui al capoverso 4 lettera c.11
⁵	Un'azienda mista è un'azienda agricola se ha carattere agricolo preponderante.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 61 Principio - 1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
¹	Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
²	L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla.
³	Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La presente legge ha lo scopo di:
¹	La presente legge ha lo scopo di:
^a	promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo;
^b	rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli;
^c	combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo.
²	La presente legge contiene disposizioni su:
^a	l'acquisto di aziende e fondi agricoli;
^b	la costituzione in pegno di fondi agricoli;
^c	la divisione di aziende agricole e il frazionamento di fondi agricoli.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 18 Principio - 1 Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
¹	Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
²	Fanno parte dei proventi da attività indipendente anche tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale. Il trasferimento di questi elementi nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa siti all'estero è equiparato all'alienazione. La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto. Rimane salvo l'articolo 18b.30
³	L'articolo 58 s'applica per analogia ai contribuenti che tengono una contabilità in buona e debita forma.
⁴	Gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi agricoli e silvicoli rientrano nel reddito imponibile sino a concorrenza delle spese d'investimento.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 58 Divieto di divisione materiale e di frazionamento - 1 Nessun fondo o parte di fondo può essere sottratto a un'azienda agricola (divieto di divisione materiale).
¹	Nessun fondo o parte di fondo può essere sottratto a un'azienda agricola (divieto di divisione materiale).
²	I fondi agricoli non possono essere suddivisi in particelle di meno di 25 are (divieto di frazionamento). Questa superficie minima è di 15 are per i fondi vignati. I Cantoni possono fissare superfici minime più estese.32
³	Aziende e fondi agricoli non possono inoltre essere divisi in quote di comproprietà di superficie inferiore a un dodicesimo della superficie totale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.