2C_217/2018 - 2018-07-17 - Finances publiques et droit fiscal - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau 2011

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 217/2018

Urteil vom 17. Juli 2018

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
B.A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Herrn Urs Vögele, Pegasus-Treuhand, Buchhaltung & Beratung,

gegen

Kantonales Steueramt Aargau, Rechtsdienst,
Beschwerdegegner,

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Aargau, Steuerperiode 2011,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 2. Kammer, vom 24. Januar 2018 (WBE.2017.461).

Sachverhalt:

A.
Die Eheleute A.A.________ und B.A.________ geb. C.________ haben steuerrechtlichen Wohnsitz in U.________/AG. Im Jahr 2011 gab der Ehemann (geb. 1932) seine selbständige Erwerbstätigkeit als Landwirt auf. Zu seinem Hof gehörte unter anderem die am Ort gelegene Parzelle Nr. xxx im Halt von ursprünglich 35,45 Aren, deren Alleineigentümer der Steuerpflichtige war. Mit öffentlicher Urkunde vom 8. April 2010 und Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2011 liess er einerseits ein Teilstück von 10,10 Aren abparzellieren, was zur Bildung der neuen Parzelle Nr. yyy führte. Auf dem in der Bauzone gelegenen neuen Grundstück befanden sich im Zeitpunkt der Parzellierung eine Scheune sowie einige Bäume. Anderseits vereinigte er ein weiteres Teilstück von 0,24 Aren mit der sich ebenfalls in seinem Alleineigentum befindlichen Parzelle Nr. zzz. Der Halt der Stammparzelle Nr. xxx umfasste danach noch 25,11 Aren.

B.
Der Steuerpflichtige veräusserte die neue Parzelle Nr. yyy mit öffentlicher Urkunde vom 8. April 2010 und Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2011 zum Preis von Fr. 950'000.-- an unabhängige Dritte. Gleichzeitig verkaufte er ein weiteres Teilstück von 0,26 Aren, das er ebenfalls der Stammparzelle entnahm, für Fr. 19'500.--. Dadurch verminderte der Halt der Stammparzelle Nr. xxx sich auf 24,85 Aren. Die Käuferschaft erwarb das eingezonte Grundstück Nr. yyy in der Absicht, darauf einen Neubau zu erstellen. Der Steuerpflichtige als Verkäufer verpflichtete sich im Kaufvertrag, die auf der Parzelle befindliche Scheune auf eigene Kosten rückstandsfrei abzubrechen und die Bäume (drei Birken, ein Kirschbaum) zu entfernen, dies alles bis spätestens zur Rechtskraft der Baubewilligung.

C.
Die Stammparzelle Nr. xxx umfasst nach den drei Vorgängen noch, wie ausgeführt, 24,85 Aren. Ein Teilstück von 7,41 Aren liegt in der Landwirtschaftszone. Die restlichen 17,44 Aren, bebaut mit einem im Jahr 1981 erstellten und 1994 erweiterten Zweifamilienhaus, befinden sich in der Bauzone. Das Grundstück ist nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt. Der Steuerpflichtige überführte die Stammparzelle im Jahr 2011 vom Geschäfts- in sein Privatvermögen.

D.
Am 20. Oktober 2011 veranlagte die örtliche Steuerkommission im Zusammenhang mit den beiden Vorgängen (Veräusserung der Parzelle Nr. yyy und Privatentnahme der restlichen Stammparzelle Nr. xxx) einen Liquidationsgewinn von Fr. 2'166'833.-- (§ 45 Abs. 1 lit. f StG/AG) bzw. Fr. 2'156'733.-- (Art. 37b DBG). Mit Urteil 2C 485/2017 vom 15. Juni 2017 (publ. in: ASA 86 S. 52, StR 72/2017 S. 891) bestätigte das Bundesgericht dies für die direkte Bundessteuer. Streitig bleibt die Staats- und Gemeindesteuer des Kantons Aargau.

E.
Nach abschlägigen Entscheiden der Steuerkommission (30. Juni 2016) und des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau, Abteilung Steuern (21. September 2017), gelangten die Steuerpflichtigen an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 2. Kammer, das die Beschwerde mit Entscheid WBE.2017.461 vom 24. Januar 2018 abwies. Die Steuerpflichtigen hatten vorgebracht, es handle sich bei den beiden Parzellen um landwirtschaftliche Grundstücke. Bezüglich der ins Privatvermögen überführten Parzelle Nr. xxx seien mit der Einkommenssteuer lediglich die wieder eingebrachten Abschreibungen (§ 27 Abs. 4 StG/AG) zu erfassen. Im Fall der Parzelle Nr. yyy fehlten solche. Der Wertzuwachsgewinn falle in den Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer. Das Verwaltungsgericht hielt dem entgegen, die Veräusserung der Parzelle Nr. yyy stelle sich als reiner Baulandverkauf dar; das Grundstück sei dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB) nicht (mehr) unterstanden. Bezüglich der Parzelle Nr. xxx sei festzustellen, dass der nicht eingezonte Teil von 7,41 Aren, auf dem ohnehin ein Swimmingpool installiert sei, die Qualität als landwirtschaftlichen Produktionsfaktor eingebüsst habe. Auch hier entfalte das bäuerliche Bodenrecht
keinen Schutz mehr (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), zumal es sich auch nicht um angemessenen Umschwung eines landwirtschaftlichen Gewerbes handle (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB). Früher sei dies möglicherweise noch der Fall gewesen (angrenzende Parzellen Nr. zzz, qqq, rrr). Bei der Abparzellierung habe der Steuerpflichtige aber davon abgesehen, eine Bewilligung im Sinne von Art. 60 BGBB einzuholen, was dafür spreche, dass der Schutz des bäuerlichen Bodenrechts auch in seinen Augen entfallen sei.

F.
Mit Eingabe vom 28. Februar 2018 erheben die Steuerpflichtigen beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen hauptsächlich, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Abrechnung habe nach dem Zweiphasensystem zu erfolgen und die Kosten der Verfahren vor Spezialverwaltungsgericht und Verwaltungsgericht seien "aufzuheben".
Die Vorinstanz und das KStA/AG schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Steuerpflichtigen duplizieren mit unaufgefordert eingereichter Eingabe. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet stillschweigend auf Stellungnahme.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten sind gegeben (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 100 Abs. 1 BGG [SR 173.110]; Art. 73 StHG [SR 642.14]).

1.2. Das Bundesgericht prüft das Bundesrecht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.3) und mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 V 234 E. 2 S. 236). Im Unterschied dazu geht es der angeblichen Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (unter Einschluss der Grundrechte) nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit; BGE 143 II 283 E. 1.2.2 S. 286). In der Beschwerde ist daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 143 I 1 E. 1.4 S. 5).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil grundsätzlich den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 143 IV 500 E. 1.1 S. 503). Zu den tatsächlichen Feststellungen zählt auch die Beweiswürdigung (BGE 143 IV 241 E. 2.3.3 S. 245). Das Bundesgericht kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen (BGE 143 II 409 E. 4.4.3 S. 417 f.), soweit sie offensichtlich unrichtig - das heisst willkürlich - sind oder auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 143 IV 241 E. 2.3.1 S. 244). Auf Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG (vorne E. 1.2) nicht genügt, geht das Bundesgericht nicht ein (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 143 V 19 E. 2.2 S. 23).

1.4. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (unechte Noven; Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 139 II 373 E. 1.6 S. 378). Das Vorbringen von Tatsachen, die sich erst nach dem angefochtenen Entscheid ereigneten oder entstanden, ist im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig (echte Noven; BGE 143 V 19 E. 1.2 S. 22 f.).

2.

2.1. Streitig und zu prüfen ist die Rechtsnatur der beiden streitbetroffenen Parzellen. Erfüllten sie die Voraussetzungen, die an Grundstücke land- und/oder forstwirtschaftlicher Natur gestellt werden, so wäre der Veräusserungsgewinn den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zuzurechnen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes [des Kantons Aargau] vom 15. Dezember 1998 [StG/AG; SAR 651.100]). Der konjunkturelle oder industrielle Mehrwert unterläge demgegenüber der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG bzw. § 106 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 4 StG/AG). Sollte es sich dagegen um andersartiges, "gewöhnliches", also nicht land- und/oder forstwirtschaftliches Geschäftsvermögen handeln, wie die Vorinstanz dies annimmt, wäre neben den wieder eingebrachten Abschreibungen auch der Wertzuwachs mit der Einkommenssteuer zu erfassen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG).

2.2.

2.2.1. Die Vorinstanz prüfte das durch Parzellierung entstandene Grundstück Nr. yyy unter dem Aspekt der bodenrechtlich geschützten Annexparzelle (Art. 2 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). An eine solche stellt das Gesetz drei Bedingungen: Es muss sich erstens um ein eingezontes Grundstück oder einen Grundstückteil mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich des zugehörigen angemessenen Umschwungs, handeln. Zweitens wird die Eignung des eingezonten Grundstücks oder Grundstückteils zur landwirtschaftlichen Nutzung verlangt (Art. 6 BGBB), und drittens muss das Grundstück oder der Grundstückteil zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB gehören (siehe zum Ganzen etwa auch Urteil 2C 539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2, in: StR 67/2010 S. 54).

2.2.2. Die Vorinstanz hat für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich festgehalten (vorne E. 1.3), die Parzelle Nr. yyy liege vollumfänglich in der Bauzone, der Steuerpflichtige habe vertragsgemäss alle baulichen Überreste der einstigen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung bis zum Besitzantritt zu beseitigen gehabt und eine land- und/oder forstwirtschaftliche Nutzung durch die Käuferschaft sei nicht beabsichtigt gewesen (Sachverhalt, lit. A und B). Dies führt die Vorinstanz zum Schluss, jedenfalls im Zeitpunkt der Veräusserung könne von keiner Parzelle im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB mehr gesprochen werden. Denn das eigentliche Kernanliegen des bäuerlichen Bodenrechts bestehe im Erhalt des Produktionsfaktors Boden, und zwar auch dann, wenn dieser Boden in der Bauzone liege.

2.2.3. Die Zugehörigkeit des Grundstücks zur Bauzone ist gegeben. Zumindest im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war das Gelände bebaut. Die Steuerpflichtigen bringen vor, die Scheune habe als Milchviehstall und Unterstand gedient und sei (bis zum Verkauf) "nach wie vor landwirtschaftlich genutzt" worden. Aus diesem Grund habe der Verkäufer sich im Kaufvertrag auch verpflichten müssen, den Abbruch vorzunehmen. Es ist den Steuerpflichtigen vorab entgegenzuhalten, dass diese Kausalität ("Abbruch aufgrund des Verkaufs") keineswegs zwingend ist, war das Gebäude doch früher oder später ohnehin abzubrechen, nachdem die Käuferschaft kaum Fr. 950'000.-- investiert hat, um die Parzelle im bisherigen Zustand zu erhalten. Dies ist letztlich aber auch nicht erheblich. Zur Verwendung der Scheune und ganz grundsätzlich des Bodens hat die Vorinstanz nämlich keine ausdrücklichen Feststellungen getroffen. Immerhin ergibt sich aus dem Kaufvertrag vom 8. April 2010, der bei den Akten liegt und von Amtes wegen beigezogen werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass das Grundstück mit zumindest vier hochstämmigen Bäumen bepflanzt war.

2.2.4. Die Vorinstanz hält den Ausführungen der Steuerpflichtigen zur angeblichen landwirtschaftlichen Nutzung, die bis zum Schluss bestanden haben soll, entgegen, dabei handle es sich um Tatsachen, von welchen in den kantonalen Verfahren noch keine Rede gewesen sei. Der Blick in die amtlichen Akten bestätigt, dass die Steuerpflichtigen zumindest schriftlich nie auf diesen Umstand hingewiesen haben. Ob es sich daher zwangsläufig um ein unzulässiges Novum handeln muss (Art. 99 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), wie die Vorinstanz vermutet, ist indes fraglich, nachdem sich nicht von vornherein ausschliessen lässt, dass erst der angefochtene Entscheid zur Nennung dieser Tatsachen geführt hat. So hatte die Unterinstanz die fehlende Unterstellung der Parzelle unter den bodenrechtlichen Schutz noch damit begründet, dass zur Veräusserung der Parzelle keine Bewilligung im Sinne von Art. 61 BGBB erforderlich gewesen sei (Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 21. September 2017 E. 5.4). Mit der Nutzung setzte sie sich nicht näher auseinander, ebenso wenig, wie dargelegt, die Vorinstanz. Diese gelangte in verhältnismässig kurzen Zügen zum Schluss, es habe ein "reiner Baulandverkauf" vorgelegen. Sie machte dies namentlich
daran fest, dass die landwirtschaftliche Nutzung (spätestens) mit dem Verkauf geendet habe (angefochtener Entscheid E. 2.1).

2.2.5. Die vorinstanzliche Einschätzung überzeugt nicht. Es trifft zwar zu, dass den verschiedenen Erlassen zum bäuerlichen Bodenrecht eine gemeinsame Zwecksetzung zugrunde liegt. Diese haben "pour finalité commune de maintenir en mains des exploitants agricoles la propriété du sol agricole qui représente un facteur de production déterminant" (ebenso Urteil 2C 539/2010 E. 3.2). Unstreitig stellt der land- und/oder forstwirtschaftliche Boden einen volkswirtschaftlich bedeutungsvollen Produktionsfaktor dar, der besonderen Schutz verdient. Das Bundesgericht hat diesen Gedanken, wie er auch aus Art. 1 Abs. 1 BGBB hervorgeht, durchwegs ins Zentrum seiner Überlegungen gestellt (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36; Urteile 2C 873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 1, StR 72/2017 S. 711; 2C 846/2016 vom 24. Mai 2017 E. 3.3, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 2, StR 72/2017 S. 715). Dies alles heisst aber nicht, dass die privilegierte Besteuerung (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG) zwangsläufig zu entfallen hätte, falls Land, das bisher bodenrechtlich geschützt war, diesen Schutz verliert.

2.2.6. Hierzu ist folgendes auszuführen: Im Kern fragt sich, ob die privilegierte Besteuerung auf einer rückwärtsgerichteten oder einer vorausschauenden Sichtweise beruht. Bei prospektiver Optik wäre die Annexparzelle, die nun nicht mehr unter das bäuerliche Bodenrecht fällt, wie ein eingezontes Grundstück ohne jeden land- und/oder forstwirtschaftlichen Bezug zu behandeln. Dies hätte zur Folge, dass der gesamte realisierte Veräusserungsgewinn unter die Einkommenssteuer fiele (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG; vorne E. 2.1). Denn ein selbständig erwerbender Landwirt oder Forstwirt kann in seinem Geschäftsvermögen neben den land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken durchaus auch andersartige Grundstücke halten (WERNER SALZMANN, Besteuerung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Bauland im Geschäftsvermögen von Landwirten, in: BlAR 49/2015, S. 9). Retrospektiv betrachtet, wäre die Funktionsänderung von keiner Bedeutung, weshalb das Steuerprivileg immer noch Anwendung fände. Es fragt sich also, ob Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG "immer noch" oder "nicht mehr" greift, wenn es zum irreversiblen Verlust der bislang qualifizierenden Eigenschaft kommt.

2.2.7. Der Rechtsbegriff der land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke, wie er sich in Art. 18 Abs. 4 DBG und Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG findet, ist vertikal harmonisiert. Nachdem Art. 8 Abs. 1 (Einkommenssteuer) und Art. 12 Abs. 1 StHG (Grundstückgewinnsteuer) ein in sich lückenloses System bilden sollen, müssen folglich auch Art. 12 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 DBG übereinstimmen (Urteil 2C 957/2017 vom 22. Dezember 2017 E. 3.3, in: ASA 86 S. 505). Über die harmonisierte Begrifflichkeit hinaus beruhen die Normen auch inhaltlich auf einem einheitlichen Konzept (Urteil 2C 708/2017 vom 27. September 2017 E. 3.2.3, in: ASA 86 S. 328, StE 2017 B 23.43.2 Nr. 20, StR 73/2018 S. 46). Dabei ist dem Gesetzgeber insofern ein redaktionelles Missgeschick unterlaufen, als er sowohl in Art. 18 Abs. 4 DBG als auch in Art. 8 Abs. 1 Satz Halbsatz 2 StHG lediglich von der "Veräusserung" spricht. Das Privileg ist damit scheinbar den echten Realisationen vorbehalten. Dies greift aber zu kurz, wollte der Gesetzgeber doch die buchmässige und die steuersystematische Realisation nicht schlechter stellen.

2.2.8. Entsprechend fällt namentlich auch die Privatentnahme unter Art. 18 Abs. 4 DBG (BGE 126 II 473 E. 3c S. 476; zit. Urteil 2C 708/2010 E. 2.5; YVES NOËL, in: Yves Noël/Florence Aubry Girardin [Hrsg.], Commentaire romand zum LIFD, 2. Aufl. 2017, N. 89 zu Art. 18 DBG; MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar DBG, 3. Aufl. 2017, N. 65 zu Art. 18 DBG). Gleiches trifft auf Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG zu (MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Aufl. 2017, N. 46 zu Art. 8 StHG). Wenn das steuerliche Privileg damit etwa auch bei Privatentnahmen - Überführung eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Aktivums vom Geschäftsvermögen einer selbständig erwerbenden Person in deren Privatvermögen - greift, verdeutlicht dies, dass die künftige Verwendung oder Eignung des Grundstücks von keinerlei Bedeutung ist. Dem Land- oder Forstwirt, der seine selbständige Erwerbstätigkeit aufgibt und die Parzelle in sein Privatvermögen überführt, steht es im Rahmen des Raumplanungs- und Sachenrechts frei, in welcher Weise er das Grundstück inskünftig nutzt. Er kann es etwa als Garten kultivieren, es bebauen, veräussern, brachliegen lassen oder verpachten.

2.2.9. Damit zeigt sich, dass Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG insofern voraussetzungslos gehalten ist, als die spätere Nutzung und Verwendung von keiner weiteren Bedeutung ist. Der Tatbestand setzt einzig eine bis zur Privatentnahme oder Veräusserung bestehende Qualifikation als land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück voraus. Der Umstand, dass die Käuferschaft das streitbetroffene Grundstück unwiderruflich aus dem landwirtschaftlichen Kreislauf herauslöst, steht der Anwendung von Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG nicht entgegen. Zu verlangen ist aber, dass das Grundstück bis zur Veräusserung überhaupt unter dem Schutz des bäuerlichen Bodenrechts gestanden hat.

2.2.10. Entsprechend ist auf den Tatbestand des bodenrechtlich geschützten Annexgrundstücks (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB) zurückzukommen. Dieser setzt sich nach dem Gesagten aus drei Elementen zusammen (vorne E. 2.2.1). Im vorliegenden Fall sind die bisherige landwirtschaftliche Nutzung und die Zugehörigkeit zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe vorinstanzlich nicht nachgewiesen. Selbst wenn die Ausführungen der Steuerpflichtigen kein unzulässiges Novum darstellen sollten (Art. 99 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), hiesse dies nicht, dass die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen offensichtlich unrichtig wären (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3). Die Steuerpflichtigen hätten hierzu nämlich den Nachweis anzutreten gehabt, dass und inwiefern die getroffenen (oder unterlassenen) Feststellungen gegen ihre verfassungsmässigen Individualrechte verstossen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.2). Die Verfassungsfrage sprechen sie aber in keiner Weise an. Vielmehr lassen sie es mit appellatorischer Kritik bewenden, die im Wesentlichen darin besteht, dass behauptet wird, die Scheune sei bis zuletzt landwirtschaftlich genutzt gewesen. Dies reicht offenkundig nicht aus, um die gegenteilige Annahme der Vorinstanz, die sie zu treffen scheint, als
verfassungswidrig erscheinen zu lassen.

2.2.11. Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Auf der ursprünglichen Parzelle Nr. xxx standen im Wesentlichen ein Zweifamilienhaus, eine Scheune, Bäume, ferner der bereits angesprochene Swimmingpool. Bis zur Parzellierung wird von einer "gemischten" Parzelle (teils eingezont, teils nicht) im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auszugehen gewesen sein. Damit wäre die ursprüngliche Parzelle Nr. xxx - wollte man der Argumentation der Steuerpflichtigen folgen - insgesamt dem bäuerlichen Bodenrecht unterstanden, was bedeutet, dass namentlich auch das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot im Sinne von Art. 58 ff . BGBB zu beachten waren. Folglich hätte vor Bildung der neuen Parzelle Nr. yyy zwingend eine Bewilligung der kantonalen Behörde eingeholt werden müssen (Art. 60 BGBB). Wie die Vorinstanz unwidersprochen feststellt, ist dies unterblieben. Das Bundesgericht hatte bereits Gelegenheit, Handänderungen an Grundstücken zu beurteilen, die in Missachtung der Vorschriften des bäuerlichen Bodenrechts veräussert wurden. Praxisgemäss ist diesfalls die zivilrechtliche Rechtsgestaltung massgebend (Urteil 2C 485/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3, in: ASA 86 S. 60) und kann das steuerliche Privileg nicht beansprucht werden. Es ist rechtsmissbräuchlich
und stellt ein sog. venire contra factum proprium dar, wenn die Eigentümerschaft trotz des bestehenden Realteilungsverbots (Art. 58 Abs. 1 BGBB) keine Bewilligung einholt (Art. 60 BGBB), für die Zwecke der Besteuerung dann aber geltend macht, es liege land- und/oder forstwirtschaftliches Land vor. Dies verdient keinen Schutz (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.5).

2.2.12. Es ist daher, wie die Vorinstanz im Ergebnis zutreffend erwägt, von einem reinen Baulandverkauf auszugehen. Gemäss Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG ist der gesamte Buchgewinn (Differenz zwischen Erlös und Einkommenssteuerwert) den steuerbaren Einkünften zuzurechnen. Für die zweiphasige Abrechnung (dazu erstmals Urteil 2C 708/2010 vom 28. Januar 2011, in: RDAF 2011 II 391, StE 2011 B 42.25 Nr. 2) bleibt unter diesen Vorzeichen kein Raum. Die zweistufige Methode ist jenen Fällen vorbehalten, in welchen es zunächst zur Privatentnahme und dann - nach einer logischen Sekunde - zur Überführung ins nicht land- und/oder forstwirtschaftliche Geschäftsvermögen kommt. Dort verweilt es regelmässig während einiger Zeit, ehe es gegebenenfalls aus dem übrigen Geschäftsvermögen veräussert wird. Eine derartige Abfolge liegt hier nicht vor. Vor allem aber hätte das zweistufige Vorgehen verlangt, dass der Steuerpflichtige den Wunsch, dass zweistufig abgerechnet wird, bereits bei der Umzonung ausgesprochen hätte (BGE 138 II 32 E. 2.4 S. 41). Dies ist unterblieben. Die Beschwerde ist, was die Parzelle Nr. yyy betrifft, abzuweisen.

2.3.

2.3.1. Zur restlichen Stammparzelle Nr. xxx hat die Vorinstanz für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich festgehalten, die Parzelle liege teils (und zwar überwiegend) in der Bauzone, ohne dass es zur Aufteilung nach Nutzungszonen gekommen sei. Ihr Halt habe im Zeitpunkt der Privatentnahme noch 24,85 Aren erreicht. Auf dem in der Landwirtschaftszone befindlichen Teilstück stehe ein fest installierter Swimmingpool (Sachverhalt, lit. A). Der Anteil von 7,41 Aren habe die Qualität als landwirtschaftlichen Produktionsfaktor eingebüsst, was unwiderruflich sei, da er zu einem im Jahr 1981 erbauten und 1994 erweiterten Zweifamilienhaus gehöre (Sachverhalt, lit. C). Die Parzelle falle weder unter Art. 2 Abs. 2 lit. a noch lit. c BGBB.

2.3.2. Die Vorinstanz verwirft die Unterstellung unter Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB hauptsächlich mit Blick darauf, dass der Steuerpflichtige bei Schaffung der Parzelle Nr. yyy davon abgesehen habe, eine Bewilligung im Sinne von Art. 60 BGBB (Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot) einzuholen. Entweder habe er selbst nicht angenommen, dass es sich um ein durch das Bodenrecht geschütztes Grundstück handle oder sei er eigenmächtig vorgegangen. Die Steuerpflichtigen machen geltend, die Parzelle messe immer noch mehr als 25 Aren und habe schon nur aus diesem Grund als land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück zu gelten (Art. 2 Abs. 3 BGBB). Als juristische Laien habe es sie nicht kümmern müssen, ob eine Bewilligung vorliege. Dies sei Sache der Urkundsperson, wobei eine Bewilligung ohnehin zu erteilen gewesen sei. Beim Zweifamilienhaus handle es sich um die Betriebsleiterwohnung. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung sei mittlerweile auf die drei Nachkommen übergegangen, die dieser Aufgabe nebenberuflich nachkämen. Zudem sei nicht zu übersehen, dass die Hirschherde auf der Nachbarparzelle Nr. zzz von der Betriebsleiterwohnung aus betreut werde.

2.3.3. Soweit die Steuerpflichtigen zunächst ausführen, das Grundstück erfülle die Voraussetzungen an den gesetzlichen Mindesthalt von 25 Aren (Art. 2 Abs. 3 BGBB; dazu ausführlich Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.6, in: ASA 86 S. 61, StE 2017 B 41.13 Nr. 1, StR 72/2017 S. 711), ist dies unzutreffend. Wie sich aus der Prozessgeschichte und den amtlichen Akten ergibt (Art. 105 Abs. 2 BGG), erreicht die Fläche einen Umfang von (nur) noch 24,85 Aren (Sachverhalt, lit. A, B und C). Auf Grundstücke von weniger als 25 Aren Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, findet das bäuerliche Bodenrecht keine Anwendung. Anders verhält es sich steuerrechtlich, hat das Bundesgericht doch erkannt, in der Landwirtschaftszone liegende, nur wegen ihrer zu geringen Grösse formal dem BGBB nicht unterstehende Grundstücke würden dessen ungeachtet vom Schutzzweck der massgebenden landwirtschafts- und raumplanungsrechtlichen Erlasse erfasst. Entsprechend qualifizierten zu gering dimensionierte, in der Landwirtschaftszone gelegene und für die landwirtschaftliche Nutzung geeignete Parzellen direktsteuerlich (dennoch) als land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke, was seinerseits zur privilegierten Besteuerung führe (Urteil
2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7).

2.3.4. In einem jüngsten Urteil hat das Bundesgericht dies dahingehend ergänzt, dass in einem solchen Fall aber zu klären sei, ob das betreffende Grundstück von der übergeordneten Zielsetzung - dem Erhalt des land- und/oder forstwirtschaftlichen Bodens als einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor (vorne E. 2.2.5) - erfasst werde. Es verwarf dies in einem Fall, in welchem es um ein Grundstück ging, das teilweise innerhalb einer Bauzone lag, aber nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt war (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), was der vorliegenden Konstellation entspricht. Das Bundesgericht erwog, das Element "Bauland" überwiege im konkreten Fall deutlich, was schon nur aus dem Verkaufspreis hervorgehe (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.6).

2.3.5. Im vorliegenden Fall sind mithin zwei Elemente zu unterscheiden. Zum einen ist fraglich, ob die Stammparzelle überhaupt zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe "gehört" (Art. 2 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB), zum andern fragt sich, ob angesichts der konkreten Ausgestaltung der Parzelle noch davon gesprochen werden kann, der in der Landwirtschaftszone liegende Anteil eigne sich für eine landwirtschaftliche Nutzung (Art. 6 Abs. 1 BGBB; Urteil 2C 561/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.7; vorne E. 2.3.3), was erst dazu führen kann, dass der Schutzgedanke aufrecht zu erhalten ist (Urteil 2C 315/2017 vom 26. März 2018 E. 5.3.6; vorne E. 2.3.4). Beides ist zu verneinen.

2.3.6. Was zunächst die Zugehörigkeit der Stammparzelle zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe betrifft, führen die Steuerpflichtigen aus, das an das Hirschgehege angrenzende Zweifamilienhaus (oder zumindest ein Teil davon) beherberge die Familie des Betriebsleiters und werde damit landwirtschaftlich genutzt, weshalb das Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre. Entscheidend ist damit, ob die Hirschhaltung (und scheinbar auch eine Bewirtschaftung von Wald) als landwirtschaftliches Gewerbe zu werten sei. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB in der Fassung vom 5. Oktober 2007, in Kraft seit 1. September 2008 (AS 2008 3585), gilt als landwirtschaftliches Gewerbe die "Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist". Mit Blick auf die unbestrittenen Ausführungen des KStA/AG in dessen Vernehmlassung erforderte das vom Steuerpflichtigen betriebene Gewerbe weit weniger als eine Standardarbeitskraft. Danach waren im Jahr 2011 lediglich noch 0,26 Standardarbeitskräfte zu verzeichnen. In den Vorjahren waren es nicht wesentlich mehr. Die praxisgemässen
Erleichterungen, was die Standardarbeitskraft betrifft, finden hier nicht Anwendung. Denn es liegt keine "Nichtmehrunterstellung" unter das BGBB vor, die auf die am 1. September 2008 in Kraft getretene Revision von Art. 7 Abs. 1 BGBB zurückzuführen wäre (Urteil 2C 846/2016 vom 24. Mai 2017 E. 3.4). Der Vernehmlassung des KStA/AG zufolge, die unbestritten geblieben ist, erreichte der betriebsspezifische Wert nie auch nur annähernd das vom Gesetz verlangte Ausmass an Standardarbeitskräften. Der Bestand eines landwirtschaftlichen Gewerbes, zu welchem das Grundstück "gehören" könnte, ist schon nur aus diesem Grund zu verneinen (Art. 2 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB).

2.3.7. Alsdann könnte aber auch nicht mit Recht gesagt werden, die Stammparzelle erfordere einen irgendwie gearteten bodenrechtlichen Schutz. Bei Überführung des Grundstücks in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen befanden sich 17,44 Aren in der Bau- und nur gerade 7,41 Aren in der Landwirtschaftszone. Mit Blick auf den Grundriss und die tatsächliche Nutzung (unter anderem Swimming-Pool) erscheint es jedenfalls nicht als verfassungsrechtlich unhaltbar, wenn die Vorinstanz das in der Landwirtschaftszone gelegenen Teilstück quasi als Ziergarten würdigt. Inwiefern das geringfügige Teilstück landwirtschaftlich genutzt werden könnte, ergibt sich nicht ohne Weiteres. Die Argumentation der Steuerpflichtigen geht ohnehin, wie dargelegt, dahin, dass es sich um eine Betriebsleiterwohnung handle. Nachdem aber kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB nachgewiesen ist, kann auch nicht vom Leiter eines landwirtschaftlichen Gewerbes gesprochen werden.

2.3.8. Im Unterschied zur Parzelle Nr. yyy ist es zu keiner echten, sondern zu einer systematischen Realisation (Privatentnahme) gekommen. Direktsteuerlich bleibt es dabei, dass über die Differenz zwischen Verkehrs- und Einkommenssteuerwert (der dem Buchwert entsprechen kann) abzurechnen ist (vorne E. 2.2). Die Beschwerde ist auch hinsichtlich der Parzelle Nr. xxx abzuweisen.

3.
Die Steuerpflichtigen gehen in kurzen Zügen auf ihren Antrag ein, die Kosten des Verfahrens vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau seien "aufzuheben". Sie sprechen von "horrenden Spruchgebühren" und beanstanden sinngemäss eine Verletzung des Äquivalenzprinzips. Mit ihren Rügen betreten sie den Boden des Verfassungsrechts (Art. 5 Abs. 2 und Art. 9 BV) bzw. des rein kantonalen (Verfahrens-) Rechts (Gesetz [des Kantons Aargau] vom 4. Dezember 2007 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG/AG; SAR 271.200]). Dies ruft wiederum nach Vorbringen, die der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit genügen. Daran fehlt es, nachdem in keiner Weise aufgezeigt wird, dass und inwiefern bei Auslegung und Anwendung des Äquivalenzprinzips und des kantonalen Verfahrensrechts in verfassungsmässige Individualrechte eingegriffen worden sein soll. Die Rüge ist nicht zu hören und die Beschwerde auch unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen.

4.

4.1. Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 5 BGG).

4.2. Dem Kanton Aargau, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Entschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt. Diese tragen ihren Anteil zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juli 2018

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 37^b Bénéfices de liquidation - 1 Le total des réserves latentes réalisées au cours des deux derniers exercices commerciaux est imposable séparément des autres revenus si le contribuable âgé de 55 ans révolus cesse définitivement d'exercer son activité lucrative indépendante ou s'il est incapable de poursuivre cette activité pour cause d'invalidité. Les rachats au sens de l'art. 33, al. 1, let. d sont déductibles. Si un tel rachat n'est pas effectué, l'impôt est calculé, sur la base de taux représentant le cinquième des barèmes inscrits à l'art. 36, sur la part des réserves latentes réalisées correspondant au montant dont le contribuable prouve l'admissibilité comme rachat au sens de l'art. 33, al. 1, let. d. Sur le solde des réserves latentes réalisées, seul un cinquième de ce montant est déterminant pour la fixation du taux applicable, mais au moins au taux de 2 %.
¹	Le total des réserves latentes réalisées au cours des deux derniers exercices commerciaux est imposable séparément des autres revenus si le contribuable âgé de 55 ans révolus cesse définitivement d'exercer son activité lucrative indépendante ou s'il est incapable de poursuivre cette activité pour cause d'invalidité. Les rachats au sens de l'art. 33, al. 1, let. d sont déductibles. Si un tel rachat n'est pas effectué, l'impôt est calculé, sur la base de taux représentant le cinquième des barèmes inscrits à l'art. 36, sur la part des réserves latentes réalisées correspondant au montant dont le contribuable prouve l'admissibilité comme rachat au sens de l'art. 33, al. 1, let. d. Sur le solde des réserves latentes réalisées, seul un cinquième de ce montant est déterminant pour la fixation du taux applicable, mais au moins au taux de 2 %.
²	L'al. 1 s'applique également au conjoint survivant, aux autres héritiers et aux légataires, pour autant qu'ils ne poursuivent pas l'exploitation de l'entreprise qu'ils ont reprise; le décompte fiscal a lieu au plus tard cinq années civiles après la fin de l'année civile dans laquelle le contribuable est décédé.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 2 Champ d'application général - 1 La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole:
¹	La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole:
^a	qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire4, et
^b	dont l'utilisation agricole est licite.5
²	La loi s'applique en outre:
^a	aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installations agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui sont situés dans une zone à bâtir et font partie d'une entreprise agricole;
^b	aux forêts qui font partie d'une entreprise agricole;
^c	aux immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation;
^d	aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non agricole.
³	La loi ne s'applique pas aux immeubles de moins de 15 ares pour les vignes, ou de moins de 25 ares pour les autres terrains, qui ne font pas partie d'une entreprise agricole.6
⁴	La loi s'applique, en dérogation à l'al. 3, aux immeubles de peu d'étendue situés dans le périmètre d'un remaniement parcellaire, depuis la création du syndicat de remaniement et la prise de décision jusqu'au moment de l'inscription des nouveaux états de propriété dans le registre foncier.7

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 2 Champ d'application général - 1 La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole:
¹	La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole:
^a	qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire4, et
^b	dont l'utilisation agricole est licite.5
²	La loi s'applique en outre:
^a	aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installations agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui sont situés dans une zone à bâtir et font partie d'une entreprise agricole;
^b	aux forêts qui font partie d'une entreprise agricole;
^c	aux immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation;
^d	aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non agricole.
³	La loi ne s'applique pas aux immeubles de moins de 15 ares pour les vignes, ou de moins de 25 ares pour les autres terrains, qui ne font pas partie d'une entreprise agricole.6
⁴	La loi s'applique, en dérogation à l'al. 3, aux immeubles de peu d'étendue situés dans le périmètre d'un remaniement parcellaire, depuis la création du syndicat de remaniement et la prise de décision jusqu'au moment de l'inscription des nouveaux états de propriété dans le registre foncier.7

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 2 Champ d'application général - 1 La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole:
¹	La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole:
^a	qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire4, et
^b	dont l'utilisation agricole est licite.5
²	La loi s'applique en outre:
^a	aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installations agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui sont situés dans une zone à bâtir et font partie d'une entreprise agricole;
^b	aux forêts qui font partie d'une entreprise agricole;
^c	aux immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation;
^d	aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non agricole.
³	La loi ne s'applique pas aux immeubles de moins de 15 ares pour les vignes, ou de moins de 25 ares pour les autres terrains, qui ne font pas partie d'une entreprise agricole.6
⁴	La loi s'applique, en dérogation à l'al. 3, aux immeubles de peu d'étendue situés dans le périmètre d'un remaniement parcellaire, depuis la création du syndicat de remaniement et la prise de décision jusqu'au moment de l'inscription des nouveaux états de propriété dans le registre foncier.7

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 60 Autorisations exceptionnelles - 1 L'autorité cantonale compétente autorise des exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement quand:33
¹	L'autorité cantonale compétente autorise des exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement quand:33
^a	l'entreprise ou l'immeuble agricole est divisé en une partie qui relève du champ d'application de la présente loi et en une autre qui n'en relève pas;
^b	...
^c	des immeubles ou parties d'immeubles d'une entreprise agricole sont échangés, avec ou sans soulte, contre des terres, des bâtiments ou des installations mieux situés pour l'exploitation ou mieux adaptés à celle-ci;
^d	la partie à séparer sert à arrondir un immeuble non agricole situé en dehors de la zone à bâtir, si ce moyen n'a pas déjà été utilisé. L'immeuble non agricole peut être agrandi de ce fait de 1000 m2 au plus;
^e	un bâtiment agricole, y compris l'aire environnante requise, qui n'est plus nécessaire à l'exploitation d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est transféré au propriétaire d'une entreprise ou d'un immeuble agricole voisin pour être affecté à un usage conforme à l'affectation de la zone et que ce transfert permet d'éviter la construction d'un bâtiment qui devrait faire l'objet d'une autorisation en vertu de l'art. 16a de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire37;
^f	un droit de superficie doit être constitué au bénéfice du fermier de l'entreprise agricole sur la partie à séparer;
^g	la capacité financière de la famille paysanne est fortement compromise et qu'une menace d'exécution forcée peut être détournée par l'aliénation d'immeubles ou de parties d'immeubles;
^h	une tâche publique ou d'intérêt public doit être accomplie;
ⁱ	la séparation est effectuée afin de mettre en place un bâtiment d'exploitation servant à une entreprise collective ou une installation équivalente.
²	L'autorité permet en outre une exception à l'interdiction de partage matériel si les conditions suivantes sont remplies:
^a	le partage matériel sert principalement à améliorer les structures d'autres entreprises agricoles;
^b	aucun parent titulaire d'un droit de préemption ou d'un droit à l'attribution n'entend reprendre l'entreprise agricole pour l'exploiter à titre personnel et aucune autre personne qui pourrait demander l'attribution dans le partage successoral (art. 11, al. 2) ne veut reprendre l'ensemble de l'entreprise pour l'affermer;
^c	le conjoint qui a exploité l'entreprise avec le propriétaire approuve le partage matériel.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
¹	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
²	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.44
^2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.45
^2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.46
^2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.47
^2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.48
³	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:49
^a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
^b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
^c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.50
^3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.51
⁴	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.52

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
¹	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
²	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.44
^2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.45
^2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.46
^2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.47
^2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.48
³	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:49
^a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
^b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
^c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.50
^3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.51
⁴	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.52

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
¹	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
²	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.44
^2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.45
^2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.46
^2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.47
^2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.48
³	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:49
^a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
^b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
^c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.50
^3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.51
⁴	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.52

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 8 Activité lucrative indépendante - 1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
¹	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
²	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.44
^2bis	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.45
^2ter	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.46
^2quater	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.47
^2quinquies	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins.48
³	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:49
^a	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
^b	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
^c	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.50
^3bis	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.51
⁴	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.52

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire83, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 6 Immeuble agricole - 1 Est agricole l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole.
¹	Est agricole l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole.
²	Sont assimilés à des immeubles agricoles les droits de jouissance et de participation aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux sociétés d'allmends, aux corporations d'alpages, de forêts et aux autres collectivités semblables.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 7 Entreprise agricole; en général - 1 Par entreprise agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une unité de main-d'oeuvre standard. Le Conseil fédéral fixe, conformément au droit agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de l'unité de main-d'oeuvre standard.10
¹	Par entreprise agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une unité de main-d'oeuvre standard. Le Conseil fédéral fixe, conformément au droit agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de l'unité de main-d'oeuvre standard.10
²	Aux mêmes conditions, les entreprises d'horticulture productrice sont assimilées à des entreprises agricoles.
³	Pour apprécier s'il s'agit d'une entreprise agricole, on prendra en considération les immeubles assujettis à la présente loi (art. 2).
⁴	Doivent, en outre, être pris en considération:
^a	les conditions locales;
^b	la possibilité de construire des bâtiments manquants nécessaires à l'exploitation ou de transformer, rénover ou remplacer ceux qui existent, lorsque l'exploitation permet de supporter les dépenses correspondantes;
^c	les immeubles pris à ferme pour une certaine durée.
^4bis	Pour apprécier s'il y a propriété d'une entreprise agricole au sens des art. 21, 36, al. 2, 42, al. 2, 47, al. 2, et 49, al. 2, on prendra également en considération les immeubles visés à l'al. 4, let. c.11
⁵	Une entreprise mixte est une entreprise agricole lorsqu'elle a un caractère agricole prépondérant.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 61 Principe - 1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
¹	Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
²	L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
³	Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La présente loi a pour but:
¹	La présente loi a pour but:
^a	d'encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol, ainsi que d'améliorer les structures;
^b	de renforcer la position de l'exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, en cas d'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles;
^c	de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles.
²	La présente loi contient des dispositions sur:
^a	l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles;
^b	l'engagement des immeubles agricoles;
^c	le partage des entreprises agricoles et le morcellement des immeubles agricoles.

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 18 Principe - 1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
¹	Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.
²	Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18b est réservé.30
³	L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.
⁴	Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 58 Interdiction de partage matériel et de morcellement - 1 Aucun immeuble ou partie d'immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole (interdiction de partage matériel).
¹	Aucun immeuble ou partie d'immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole (interdiction de partage matériel).
²	Les immeubles agricoles ne peuvent pas être partagés en parcelles de moins de 25 ares (interdiction de morcellement). Cette surface minimale est de 15 ares pour les vignes. Les cantons peuvent fixer des surfaces minimales plus élevées.32
³	En outre, les entreprises et les immeubles agricoles ne peuvent pas être partagés en parts de copropriété inférieures à un douzième.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
¹	Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
²	L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
³	Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
⁴	La Confédération et les cantons respectent le droit international.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.