2C_692/2014 - 2015-04-17 - Finances publiques et droit fiscal

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 692/2014

Urteil vom 17. April 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Marcel Lustenberger und David Brönimann,
Rechtsanwälte,

gegen

Kantonales Steueramt Solothurn,
Finanzdepartement des Kantons Solothurn, Betriebswirtschaftliche Dienste FD.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 30. Juni 2014.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG erwarb am 24. Oktober 2011 (Kaufvertrag Nr. 185) das Grundstück GB U.________ Nr. xxxx (Stockwerkeigentumseinheit) zu einem bedingten Kaufpreis von Fr. 3'698'297.--. Verkäufer war der Staat Solothurn. Die A.________ AG verpflichtete sich im Kaufvertrag zudem, bis spätestens sieben Jahre nach dem Vorliegen einer Baubewilligung auf GB U.________ Nr. yyyy mindestens 4 Mio. Franken zu investieren und ca. 60 neue Arbeitsplätze zu schaffen oder bestehende Arbeitsplätze zu übernehmen. Gemäss Kaufvertrag ist der vereinbarte Kaufpreis nicht mehr geschuldet, wenn die Beschwerdeführerin diese Bedingungen erfüllt. Zudem räumte der Verkäufer der Käuferin ein limitiertes Vorkaufsrecht gemäss Art. 216a ff. OR an seinem Stockwerksanteil Nr. vvvv ein. Am 27. Juni 2012 (Kaufvertrag Nr. 107) erwarb dann die A.________ AG vom Staat Solothurn auch das Grundstück GB U.________ Nr. vvvv zu einem bedingten Kaufpreis von Fr. 8'298'133.--. Sie verpflichtete sich darüber hinaus, bis spätestens sechs Jahre nach Ausübung des Kaufrechts für GB U.________ Nr. vvvv bzw. nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die geplanten Bauvorhaben auf GB U.________ Nrn. yyyy, zzzz und wwww mindestens 6 Mio. Franken zu investieren. Sofern die
Käuferin diese Bedingung erfüllt, schuldet sie den Kaufpreis nicht mehr. Bei beiden Grundstücken handelt es sich um Stockwerkeigentumseinheiten, die Teil des stillgelegten Spitals U.________ bildeten. Die bedingten Kaufpreise setzten die Vertragsparteien anhand des REKOLE-Werts fest. REKOLE (Revision der Kostenrechnung und der Leistungserfassung) ist ein einheitliches System von Normen für das betriebliche Rechnungswesen in Spitälern und wurde vom nationalen Verband der Spitäler und Kliniken H+ erstellt. Die A.________ AG hat gemäss nicht widersprochenen Angaben bis heute über 28 Mio. Franken in die vorgenannten Grundstücke investiert. Die in den Kaufverträgen vorgesehenen Bedingungen sind dadurch erfüllt und der Kaufpreis ist gemäss Vertrag nicht mehr geschuldet.

B.
Die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD des Kantons Solothurn veranlagten am 30. Juli 2012 die Handänderungssteuer für den Erwerb des Grundstücks GB U.________ Nr. vvvv und stellten der A.________ AG mit Verfügung Nr. 90770507 den Betrag von Fr. 182'558.93 (2,2% von einem Abgabewert von Fr. 8'298'133.--) in Rechnung. Gleichentags veranlagte dieselbe Behörde mit Verfügung Nr. 90770506 die Handänderungssteuer für den Erwerb des Grundstücks GB U.________ Nr. xxxx in der Höhe von Fr. 81'362.53 (2,2% von einem Abgabewert von 3'698'297.--).

C.
Die A.________ AG erhob gegen diese beiden Veranlagungsverfügungen am 27. August 2012 beim Steueramt des Kantons Solothurn Einsprache. Sie begehrte, die Handänderungssteuer sei erst auf dem noch definitiv zu ermittelnden, geschuldeten und zu entrichtenden Betrag zu veranlagen. Das Steueramt des Kantons Solothurn wies die Einsprache am 13. November 2012 vollständig ab. Dagegen gelangte die A.________ AG an das Steuergericht des Kantons Solothurn, welches den Rekurs am 30. Juni 2014 abwies. Die Vorinstanz erhöhte zudem den Betrag der Handänderungssteuer auf Fr. 303'428.15, weil am 24. Oktober 2011 unter GB U.________ Nr. 9605 an GB U.________ Nr. yyyy ein Baurecht begründet worden war, welches mit einem jährlichen Baurechtszins von Fr. 63'805.40 abgegolten werden muss. Die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer für GB U.________ Nr. vvvv stieg dadurch um den kapitalisierten Wert des Baurechts im Umfang von Fr. 1'795'758.70 auf insgesamt Fr. 10'093'891.--.

D.
Die A.________ AG legt mit Eingabe vom 7. August 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragt, das Urteil des kantonalen Steuergerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundstücke GB U.________ Nr. xxxx und GB U.________ Nr. vvvv im Zeitpunkt der Handänderung am 24. Oktober 2011 bzw. am 27. Juni 2012 keinen Verkehrswert aufwiesen, bzw. der Verkehrswert Fr. 0.-- betrug. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Steueramt des Kantons Solothurn beantragt in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Eventualiter sei die Handänderungssteuer auf dem kapitalisierten Baurechtszins von Fr. 1'795'758.70 zu erheben. Das Steuergericht des Kantons Solothurn stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die A.________ AG nimmt zum Vernehmlassungsergebnis abschliessend Stellung und hält an ihren Rechtsbegehren in der Beschwerdeschrift fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133; 139 V 42 E. 1 S. 44).

1.2. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG).

1.3. Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine nicht harmonisierte (Art. 129 Abs. 1 BV; Art. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] e contrario) und damit rein kantonalrechtliche Steuerart. Praxisgemäss erfüllt das Steuergericht des Kantons Solothurn die Anforderungen an ein "oberes Gericht" im Sinne von Art. 86 Abs. 2 BGG (Urteile 2C 1175/2012 /2C 1176/2012 vom 29. Juli 2013 E. 1.2; 2C 28/2011 vom 15. November 2011 E. 1.1; zum Ganzen Urteile 2C 124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.3; 2C 1158/2012 vom 27. August 2013 E. 1.2.2, in: StR 68/2013 S. 786). Der streitbetroffene Entscheid kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden und auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.4.

1.4.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Abgesehen von Art. 95 lit. c (kantonale verfassungsmässige Rechte) und lit. d BGG (kantonale Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht) kann das Bundesgericht die Verletzung von kantonalem Recht als solche nicht überprüfen (BGE 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Wird die Anwendung kantonalen (Gesetzes-) Rechts gerügt, kann lediglich geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Darunter sind namentlich die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze zu verstehen (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteil 2C 124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.5), im Wesentlichen die Verletzung des Willkürverbots (BGE 138 I 225 E. 3.1 S. 227 f.; 136 I 241 E. 2.4 S. 249; Urteil 2C 485/2010 vom 3. Juli 2012 E. 2.1, nicht publ. in: BGE 138 I 378).

1.4.2. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.).

1.4.3. Fragen des Bundesrechts klärt das Bundesgericht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Urteile 2C 941/2012 / 2C 942/2012 vom 9. November 2013 E. 1.5; 2C 518/2013 vom 1. November 2013 E. 1.4). Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7 -34 BV, nebst den übrigen verfassungsmässigen Rechten der BV [BGE 134 I 23 E. 6.1 S. 31; 133 III 638 E. 2 S. 640] und den Rechtsansprüchen der EMRK [BGE 138 I 97 E. 4.3 S. 106]) untersucht das Bundesgericht in jedem Fall nur, soweit eine Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche Rügen sind klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen. Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144; 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 137 IV 1 E. 4.2.3 S. 5; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; Urteil
2C 170/2013 vom 20. Juni 2013 E. 1.2).

1.4.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willkürlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem hat die beschwerdeführende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234).

2.
Die Beschwerdeführerin rügt die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV), die unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz (Art. 97 BGG), eine willkürliche Beweiswürdigung sowie die willkürliche Anwendung des kantonalen Rechts (Art. 9 BV).

2.1. Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass die Vorinstanz das Gutachten der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (nachfolgend IAZI), welches den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke mit Fr. 0.-- bezifferte, in ihrem Entscheid nicht berücksichtigt habe. Dadurch habe die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.

2.2. Unter Art. 29 Abs. 2 BV fällt das Recht der betroffenen Person, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Es handelt sich um ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht (vgl. BGE 138 V 125 E. 2.1 S. 127; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 I 97 E. 2b S. 102) im Sinne einer verfassungsmässigen Mindestgarantie (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 504 f. mit Hinweisen; zum Ganzen Urteil 2C 104/2013 / 2C 105/2013 vom 27. September 2013 E. 1). Eine behauptete Verletzung des verfassungsmässigen Gehöranspruchs ist, da bundesrechtliche Rechtsfrage, mit freier Kognition zu prüfen (vorne E. 1.4.3).

2.3. Dem Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Abnahme aller angebotenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente entnehmen. Die Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zulässig, falls die Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde sich ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür in vorweggenommener, antizipierter Beweiswürdigung annehmen darf, die gewonnene Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht erschüttert (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157; Urteil 2C 545/2012 vom 22. Februar 2013 E. 2.2). Die Beweiswürdigung, selbst wenn sie auf Indizien beruht, und die sich daraus ergebenden tatsächlichen Schlussfolgerungen stellen Tatfragen dar (BGE 133 V 477 E. 6.1 S. 485, 504 E. 3.2 S. 507; 132 V 393 E. 3.3 S. 399; Urteil 2C 353/2013 vom 23. Oktober 2013 E. 3.3). Solche sind unter dem beschränkten Gesichtswinkel der Willkür zu prüfen (vorne E. 1.4.4).

2.4. Das kantonale Steueramt macht in seiner Vernehmlassung geltend, das Gutachten der Beschwerdeführerin habe nur unterstrichen, was diese schon bis anhin vorgebracht habe; der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Handänderung betrage Fr. 0.--. Auf dieses Vorbringen sei die Vorinstanz ausführlich eingegangen und habe dargelegt, weshalb sie die Ansicht der Beschwerdeführerin als nicht zutreffend erachte. Bei der Abweisung von Beweisanträgen in antizipierter Beweiswürdigung ist Zurückhaltung geboten, wird damit doch der Anspruch auf das rechtliche Gehör eingeschränkt. Es darf nicht leichthin angenommen werden, dass das Beweisergebnis aufgrund der bereits abgenommenen Beweise feststeht. Lehnt die Behörde den Beweisantrag ab, hat sie nicht nur darzulegen, weshalb sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise eine bestimmte Überzeugung gewonnen hat, sondern auch, weshalb die beantragte Beweismassnahme aus ihrer Sicht nichts an ihrer Überzeugung zu ändern vermag (Urteil 6B 358/2013 vom 20. Juni 2013 E. 3.4).

2.4.1. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, beschränkt die Vorinstanz ihre Ausführungen zum Gutachten dahin gehend, dass darauf in den Erwägungen - soweit erforderlich - einzugehen sei. In der Folge unterbleibt aber eine weitere Behandlung. Zur Bestimmung des geschuldeten Steuerbetrages führt die Vorinstanz Folgendes aus: Der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis stelle keine Bemessungsgrundlage dar. Massgebend sei alleine der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Handänderung (§ 210 des Gesetzes [des Kantons Solothurn] vom 1. Dezember 1985 über die Staats- und Gemeindesteuern [StG/SO; BGS 614.11]). Im Kaufvertrag vom 24. Oktober 2011 sei unter Ziff. 3 explizit festgehalten worden, dass die ganze Immobilie einen Wert von Fr. 11'996'430.-- aufweise und dieser Gesamtkaufpreis dem Zeitwert nach REKOLE-Vorgaben entspreche. In beiden Kaufverträgen werde die Bedingtheit der Kaufpreiszahlung dergestalt relativiert, dass die Kaufpreise vollständig geschuldet seien, falls die Investitionsvolumen nicht innert Frist getätigt würden. Just diese Relativierung zeige, dass die Kaufobjekte bei der Handänderung mindestens diese Werte aufweisen müssten. Dabei sei es nicht von Bedeutung, dass die definierten Werte
nach dem REKOLE-Berechnungssystem eruiert worden seien. Entscheidend sei, dass diese Werte bei gegebener Sachlage einen Mindestwert (Zeitwert) zeigten, den die Käufer auch ohne verrechenbare Investitionen zu bezahlen bereit gewesen wären. Eine solche "Kaufpreisbindung" dürfe bei gegebener Situation - auch ohne entsprechenden Markt - als Verkehrswert definiert werden.

2.4.2. Als Verkehrswert einer Sache gilt im Allgemeinen der Wert, zu welchem eine Sache am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt veräussert werden kann. Was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage (oder Auslegungsfrage) dar. Welcher Preis tatsächlich erzielt werden kann, ist hingegen eine Frage des Sachverhalts. Hierfür sind die Steuerbehörden häufig auf Schätzungen angewiesen (Urteil 2C 296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2). Gemäss der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Verkehrswert von Liegenschaften in der Regel primär anhand von Vergleichspreisen, d.h. unter Anwendung der statistischen Methode festzulegen (TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 64 Rz. 23; MARTINA FIERZ, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 143). Der (bezahlte) Preis darf aber nicht unbesehen mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Es handelt sich vielmehr um einen objektivierten Wert, welcher nicht durch Rechtsgeschäfte bestimmt wird, die unter ausserordentlichen Umstände zustande gekommen sind, wozu insbesondere durch Zahlungsmodalitäten bedingte Preisänderungen zählen ( FELIX RICHNER UND ANDERE, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3.
Aufl. 2013, N 126 ff. zu § 220 StG ZH). Bei schwierigen Verhältnissen, bei denen Vergleichshandänderungen fehlen und die Vergleichsmethode somit versagen muss, ist diejenige Bewertungsmethode anzuwenden, die konkret als am ehesten sachgerecht erscheint ( FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N 153 zu § 220 StG ZH sowie N 142 ff. zu § 220 StG ZH für eine Zusammenfassung der verschiedenen Bewertungsmethoden). Zu solchen komplexen Immobilien gehören insbesondere überbaute Industrie- und Gewerbeliegenschaften ( FIERZ, a.a.O., S. 111; FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N 141 zu § 220 StG ZH ).

2.4.3. Die Beschwerdeführerin erwarb zwei Stockwerkeigentumseinheiten, die Teil eines stillgelegten bzw. leer stehenden und renovationsbedürftigen Spitalgebäudes (d.h. einer Gewerbeliegenschaft) sind. Die Vorinstanz ermittelte deren Verkehrswert im Ergebnis, trotz ihren Ausführungen, alleine anhand des vereinbarten Kaufpreises, welcher unter unabhängigen Dritten vereinbart worden sei und diesem auch ohne weitere Vergleichspreise entspreche. Es ist allerdings zu bezweifeln, ob ein fremder Dritter denselben Preis bezahlen würde. Für die Vertragsparteien hatte der festgehaltene Kaufpreis wohl nur symbolischen Charakter, gingen doch beide davon aus, dass er nur bedingt war und infolge der geplanten Investitionen gar nicht geleistet werden muss. Ausserdem sind für die vorliegenden, speziellen Liegenschaften keine Vergleichswerte vorhanden, sodass die Bestimmung des Verkehrswertes mit anderen Methoden zumindest hätte in Betracht gezogen werden müssen (zur schwierigen Bewertung überbauter Parzellen vgl. HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, N 97 ff. zu Art. 19 EntG; WENGER/WENGER/NAEGELI, Der Liegenschaftsbewerter, 5. Aufl. 2009, S. 17 ff. ). Aufgrund der Komplexität der zu beurteilenden ökonomischen Punkte und des
fehlenden Fachwissens der entscheidenden Behörden ist ohnehin für die Beurteilung des Verkehrswertes einer Liegenschaft normalerweise ein Experte beizuziehen ( FIERZ, a.a.O., S. 35 und 40; s.a. BGE 138 II 77 E. 6.2 S. 88). Es ist deshalb vorliegend nicht gerechtfertigt, sich zur Schätzung des Verkehrswertes alleine auf den Kaufpreis abzustützen; eine unabhängige Expertise drängt sich umso mehr auf, weil der Verkehrswert durch die Beschwerdeführerin ausdrücklich bestritten wurde (zur gesetzlichen Pflicht aus § 214 Abs. 2 StG/SO ein Gutachten einzuholen vgl. E. 4).

2.4.4. Das Gutachten IAZI geht davon aus, dass die Beschwerdeführerin die Gebäude nur übernommen hat, um dem Kanton Solothurn die Abbruchkosten zu ersparen und die bestehende Bausubstanz zu einem Pflege- und Gesundheitszentrum umzunutzen. Es gelangt mit Anwendung der Discounted Cash-Flow-Methode zum Schluss, dass der Verkehrswert für die Liegenschaften Fr. 0.-- betrage bzw. diese einen negativen Barwert aufweisen würden (ungeachtet davon, ob die Liegenschaft als Spital oder Pflege- und Gesundheitszentrum genutzt werde). Die Verwendung des REKOLE-Werts sei zudem nur geeignet Spitalbetriebe zu bewerten, er könne aber nicht dazu dienen, den Verkehrswert bei der Umnutzung des Spitals in ein Pflege- und Gesundheitszentrum zu bestimmen. Die Vorinstanz äussert sich zu diesen Ausführungen nicht und das kantonale Steueramt beschränkt sich auf die Feststellung, dass der REKOLE-Wert in den Kaufverträgen festgehalten worden sei und somit als Grundlage zur Bestimmung des Verkehrswertes der Liegenschaften verwendbar sei. Das Steueramt stellt zudem die Unabhängigkeit der Gutachter in Frage, weil sie durch die Beschwerdeführer beauftragt worden sind. Der Beweiswert eines Parteigutachtens ist aber nicht per se zweifelhaft (Urteil 8C 439/2009 vom
25. November 2009), auch ein Parteigutachten enthält Äusserungen eines Sachverständigen, welche zur Feststellung des Sachverhalts beitragen können (Urteil 9C 49/2014 vom 29. Oktober 2014 E. 4.1). Darüber hinaus nimmt der Kanton Solothurn gemäss unbestrittenen Ausführungen der Beschwerdeführerin regelmässig die Dienste derselben Gutachter in Anspruch und das Bundesgericht hat die Schätzungen des IAZI in einem früheren Verfahren nicht beanstandet (BGE 138 II 77). Es bestehen keine Hinweise darauf, dass die Ergebnisse der Expertise nicht zutreffend sind.

2.4.5. Insgesamt bestehen erhebliche Zweifel daran, dass die vereinbarten "Kaufpreise" dem Verkehrswert der Liegenschaften entsprechen. Die äusserst knapp gehaltenen Bemerkungen, die die Vorinstanz dem durch die Beschwerdeführerin beigebrachten Gutachten widmet, reichen nicht aus, um vorliegend eine antizipierte Beweiswürdigung zu rechtfertigen und die Schlussfolgerungen des Gutachtens zum Verkehrswert ausser Acht zu lassen. Die Vorinstanz hat somit den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 6 EMRK). Dieser Anspruch ist formeller Natur, womit seine Verletzung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt (BGE 135 I 187 E. 2.2 S. 190). Der Anspruch auf rechtliches Gehör kann vorliegend im bundesgerichtlichen Verfahren nicht geheilt werden, da dieses den Sachverhalt nicht frei überprüfen kann (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.).

3.
Durch die Missachtung des Anspruch auf rechtliches Gehör ist auch erstellt, dass die Feststellung des Sachverhaltes auf einer Rechtsverletzung i.S.v. Art. 95 BGG beruht ( SPÜHLER/AEMISSEGGER/DOLGE/VOCK, Praxiskommentar Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Aufl. 2013, N. 6 zu Art. 97 BGG). Zusätzlich muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, d.h. zwischen dem Mangel und dem Entscheid muss eine Kausalität vorhanden sein. Eine solche liegt hier vor, würde doch die Handänderungssteuer bei einem Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. 0.-- entfallen.

4.
Gemäss § 214 Abs. 2 StG/SO holt die Veranlagungsbehörde im Einspracheverfahren ein Gutachten ein, wenn der Verkehrswert eines Grundstückes streitig ist. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens hat die Veranlagungsbehörde nicht veranlasst. Das vorinstanzliche Urteil äussert sich dazu nicht; gemäss Steueramt ist ein Gutachten nur notwendig, wenn der Verkehrswert strittig bzw. die Sachlage effektiv unklar sei. Vorliegend sei dies nicht der Fall gewesen, habe man sich doch zur Bestimmung des Verkehrswertes auf den Kaufpreis abstützen können, weil dieser unter unabhängigen Dritten geschlossen worden sei. Das Vorgehen entspreche der langjährigen Praxis. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin ist nicht nachvollziehbar. Strittig ist eine Sache, wenn darüber in vertretbarer Weise verschiedene Standpunkte bestehen. Wäre hingegen die Auffassung der Beschwerdegegnerin zutreffend, so würde die gesetzliche Bestimmung ihres Sinnes entleert. Es stünde im Belieben der Veranlagungsbehörde, ob sie ein Gutachten einholen möchte, weil sie alleine den Verkehrswert als strittig definieren kann. Für eine solche Auslegung der Norm entgegen ihrem klaren Wortlaut gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Die Beschwerdeführerin hat bei sämtlichen Vorinstanzen
die Höhe des Verkehrswertes angefochten, mithin dreht sich das ganze Verfahren um diese Frage. Die Behauptung, der Verkehrswert sei nicht bestritten, steht somit in einem klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation. Die Vorinstanz ging im Übrigen in einem früheren Entscheid selber davon aus, dass bei Zweifeln am tatsächlichen Verkehrswert zur Erhebung der Handänderungssteuer ein neutrales Gutachten angeordnet werden muss (KSGE 2010 Nr. 14, E. 4.2). Der Verzicht auf ein Gutachten verletzt somit in krasser Weise § 214 Abs. 2 StG/SO; die Vorinstanz hat das kantonale Recht willkürlich angewendet.

5.
Die Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich (Art. 9 BV), wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die von Sachgerichten gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung des Beschwerdeführers übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266;137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2 S. 560). Die Vorinstanz hat sich mit dem eingereichten Gutachten nicht genügend auseinandergesetzt (E. 2.4) und auf die Einholung eines richterlichen Gutachtens entgegen dem ausdrücklichen gesetzlichen Auftrag verzichtet, ohne dafür sachlich haltbare Gründe anführen zu können (E. 4). Sie hat dementsprechend eine willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen. Die Sache ist zur Abklärung des Verkehrswertes an die veranlagende Behörde zurückzuweisen. Ist diese mit dem von der Beschwerdeführerin behaupteten Verkehrswert nicht einverstanden, so wird sie ein unabhängiges Gutachten zu dessen Feststellung einholen müssen.

6.

6.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Die Sache ist an das Kantonale Steueramt Solothurn, als Veranlagungsbehörde der Handänderungssteuer (§ 213 Abs. 1 StG/SO), zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

6.2. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Solothurn aufzuerlegen, der in seiner Eigenschaft als Abgabegläubiger Vermögensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dieser hat ausserdem die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Im Übrigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Kantonalen Steuergericht Solothurn vom 30. Juni 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Kantonale Steueramt Solothurn zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden dem Kanton Solothurn auferlegt.

3.
Der Kanton Solothurn hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung des vorangegangenen Verfahrens an das Kantonale Steuergericht Solothurn zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonalen Steuergericht Solothurn schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. April 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Mösching

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 129 Harmonisation fiscale - 1 La Confédération fixe les principes de l'harmonisation des impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes; elle prend en considération les efforts des cantons en matière d'harmonisation.
¹	La Confédération fixe les principes de l'harmonisation des impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes; elle prend en considération les efforts des cantons en matière d'harmonisation.
²	L'harmonisation s'étend à l'assujettissement, à l'objet et à la période de calcul de l'impôt, à la procédure et au droit pénal en matière fiscale. Les barèmes, les taux et les montants exonérés de l'impôt, notamment, ne sont pas soumis à l'harmonisation fiscale.
³	La Confédération peut légiférer afin de lutter contre l'octroi d'avantages fiscaux injustifiés.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 1 But et champ d'application - 1 La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
¹	La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
²	Pour les impôts que les cantons doivent prélever en vertu de l'art. 2, al. 1, la présente loi s'applique également aux communes dans la mesure où le droit cantonal leur accorde la compétence fiscale.
³	Lorsqu'aucune réglementation particulière n'est prévue, les impôts cantonaux et communaux sont établis en vertu du droit cantonal. Restent en particulier de la compétence des cantons la fixation des barèmes, celle des taux et celle des montants exonérés d'impôt.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 2 Impôts directs à prélever - 1 Les cantons prélèvent les impôts suivants:
¹	Les cantons prélèvent les impôts suivants:
^a	un impôt sur le revenu et un impôt sur la fortune des personnes physiques;
^b	un impôt sur le bénéfice et un impôt sur le capital des personnes morales;
^c	un impôt à la source auprès de certaines personnes physiques et morales;
^d	un impôt sur les gains immobiliers.
²	Les cantons peuvent déterminer si l'impôt sur les gains immobiliers est prélevé par le canton ou par les communes.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 34 Droits politiques - 1 Les droits politiques sont garantis.
¹	Les droits politiques sont garantis.
²	La garantie des droits politiques protège la libre formation de l'opinion des citoyens et des citoyennes et l'expression fidèle et sûre de leur volonté.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 711 Loi fédérale du 20 juin 1930 sur l'expropriation (LEx) LEx Art. 19 - Doivent être pris en considération, pour la fixation de l'indemnité, tous préjudices subis par l'exproprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. En conséquence, l'indemnité comprend:
^a	la pleine valeur vénale du droit exproprié;
^abis	pour les terrains cultivables entrant dans le champ d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR)13, trois fois le prix maximal déterminé selon l'art. 66, al. 1, LDFR;
^b	en outre, en cas d'expropriation partielle d'un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante;
^c	le montant de tous autres préjudices subis par l'exproprié, en tant qu'ils peuvent être prévus, dans le cours normal des choses, comme une conséquence de l'expropriation.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.