2C_692/2014 - 2015-04-17 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 692/2014

Urteil vom 17. April 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Marcel Lustenberger und David Brönimann,
Rechtsanwälte,

gegen

Kantonales Steueramt Solothurn,
Finanzdepartement des Kantons Solothurn, Betriebswirtschaftliche Dienste FD.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 30. Juni 2014.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG erwarb am 24. Oktober 2011 (Kaufvertrag Nr. 185) das Grundstück GB U.________ Nr. xxxx (Stockwerkeigentumseinheit) zu einem bedingten Kaufpreis von Fr. 3'698'297.--. Verkäufer war der Staat Solothurn. Die A.________ AG verpflichtete sich im Kaufvertrag zudem, bis spätestens sieben Jahre nach dem Vorliegen einer Baubewilligung auf GB U.________ Nr. yyyy mindestens 4 Mio. Franken zu investieren und ca. 60 neue Arbeitsplätze zu schaffen oder bestehende Arbeitsplätze zu übernehmen. Gemäss Kaufvertrag ist der vereinbarte Kaufpreis nicht mehr geschuldet, wenn die Beschwerdeführerin diese Bedingungen erfüllt. Zudem räumte der Verkäufer der Käuferin ein limitiertes Vorkaufsrecht gemäss Art. 216a ff. OR an seinem Stockwerksanteil Nr. vvvv ein. Am 27. Juni 2012 (Kaufvertrag Nr. 107) erwarb dann die A.________ AG vom Staat Solothurn auch das Grundstück GB U.________ Nr. vvvv zu einem bedingten Kaufpreis von Fr. 8'298'133.--. Sie verpflichtete sich darüber hinaus, bis spätestens sechs Jahre nach Ausübung des Kaufrechts für GB U.________ Nr. vvvv bzw. nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die geplanten Bauvorhaben auf GB U.________ Nrn. yyyy, zzzz und wwww mindestens 6 Mio. Franken zu investieren. Sofern die
Käuferin diese Bedingung erfüllt, schuldet sie den Kaufpreis nicht mehr. Bei beiden Grundstücken handelt es sich um Stockwerkeigentumseinheiten, die Teil des stillgelegten Spitals U.________ bildeten. Die bedingten Kaufpreise setzten die Vertragsparteien anhand des REKOLE-Werts fest. REKOLE (Revision der Kostenrechnung und der Leistungserfassung) ist ein einheitliches System von Normen für das betriebliche Rechnungswesen in Spitälern und wurde vom nationalen Verband der Spitäler und Kliniken H+ erstellt. Die A.________ AG hat gemäss nicht widersprochenen Angaben bis heute über 28 Mio. Franken in die vorgenannten Grundstücke investiert. Die in den Kaufverträgen vorgesehenen Bedingungen sind dadurch erfüllt und der Kaufpreis ist gemäss Vertrag nicht mehr geschuldet.

B.
Die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD des Kantons Solothurn veranlagten am 30. Juli 2012 die Handänderungssteuer für den Erwerb des Grundstücks GB U.________ Nr. vvvv und stellten der A.________ AG mit Verfügung Nr. 90770507 den Betrag von Fr. 182'558.93 (2,2% von einem Abgabewert von Fr. 8'298'133.--) in Rechnung. Gleichentags veranlagte dieselbe Behörde mit Verfügung Nr. 90770506 die Handänderungssteuer für den Erwerb des Grundstücks GB U.________ Nr. xxxx in der Höhe von Fr. 81'362.53 (2,2% von einem Abgabewert von 3'698'297.--).

C.
Die A.________ AG erhob gegen diese beiden Veranlagungsverfügungen am 27. August 2012 beim Steueramt des Kantons Solothurn Einsprache. Sie begehrte, die Handänderungssteuer sei erst auf dem noch definitiv zu ermittelnden, geschuldeten und zu entrichtenden Betrag zu veranlagen. Das Steueramt des Kantons Solothurn wies die Einsprache am 13. November 2012 vollständig ab. Dagegen gelangte die A.________ AG an das Steuergericht des Kantons Solothurn, welches den Rekurs am 30. Juni 2014 abwies. Die Vorinstanz erhöhte zudem den Betrag der Handänderungssteuer auf Fr. 303'428.15, weil am 24. Oktober 2011 unter GB U.________ Nr. 9605 an GB U.________ Nr. yyyy ein Baurecht begründet worden war, welches mit einem jährlichen Baurechtszins von Fr. 63'805.40 abgegolten werden muss. Die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer für GB U.________ Nr. vvvv stieg dadurch um den kapitalisierten Wert des Baurechts im Umfang von Fr. 1'795'758.70 auf insgesamt Fr. 10'093'891.--.

D.
Die A.________ AG legt mit Eingabe vom 7. August 2014 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragt, das Urteil des kantonalen Steuergerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Grundstücke GB U.________ Nr. xxxx und GB U.________ Nr. vvvv im Zeitpunkt der Handänderung am 24. Oktober 2011 bzw. am 27. Juni 2012 keinen Verkehrswert aufwiesen, bzw. der Verkehrswert Fr. 0.-- betrug. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Steueramt des Kantons Solothurn beantragt in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Eventualiter sei die Handänderungssteuer auf dem kapitalisierten Baurechtszins von Fr. 1'795'758.70 zu erheben. Das Steuergericht des Kantons Solothurn stellt den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die A.________ AG nimmt zum Vernehmlassungsergebnis abschliessend Stellung und hält an ihren Rechtsbegehren in der Beschwerdeschrift fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133; 139 V 42 E. 1 S. 44).

1.2. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG).

1.3. Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine nicht harmonisierte (Art. 129 Abs. 1 BV; Art. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] e contrario) und damit rein kantonalrechtliche Steuerart. Praxisgemäss erfüllt das Steuergericht des Kantons Solothurn die Anforderungen an ein "oberes Gericht" im Sinne von Art. 86 Abs. 2 BGG (Urteile 2C 1175/2012 /2C 1176/2012 vom 29. Juli 2013 E. 1.2; 2C 28/2011 vom 15. November 2011 E. 1.1; zum Ganzen Urteile 2C 124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.3; 2C 1158/2012 vom 27. August 2013 E. 1.2.2, in: StR 68/2013 S. 786). Der streitbetroffene Entscheid kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden und auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.4.

1.4.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Abgesehen von Art. 95 lit. c (kantonale verfassungsmässige Rechte) und lit. d BGG (kantonale Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht) kann das Bundesgericht die Verletzung von kantonalem Recht als solche nicht überprüfen (BGE 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Wird die Anwendung kantonalen (Gesetzes-) Rechts gerügt, kann lediglich geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Darunter sind namentlich die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze zu verstehen (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteil 2C 124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.5), im Wesentlichen die Verletzung des Willkürverbots (BGE 138 I 225 E. 3.1 S. 227 f.; 136 I 241 E. 2.4 S. 249; Urteil 2C 485/2010 vom 3. Juli 2012 E. 2.1, nicht publ. in: BGE 138 I 378).

1.4.2. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.).

1.4.3. Fragen des Bundesrechts klärt das Bundesgericht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Urteile 2C 941/2012 / 2C 942/2012 vom 9. November 2013 E. 1.5; 2C 518/2013 vom 1. November 2013 E. 1.4). Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7 -34 BV, nebst den übrigen verfassungsmässigen Rechten der BV [BGE 134 I 23 E. 6.1 S. 31; 133 III 638 E. 2 S. 640] und den Rechtsansprüchen der EMRK [BGE 138 I 97 E. 4.3 S. 106]) untersucht das Bundesgericht in jedem Fall nur, soweit eine Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche Rügen sind klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen. Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144; 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 137 IV 1 E. 4.2.3 S. 5; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; Urteil
2C 170/2013 vom 20. Juni 2013 E. 1.2).

1.4.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willkürlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem hat die beschwerdeführende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234).

2.
Die Beschwerdeführerin rügt die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV), die unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz (Art. 97 BGG), eine willkürliche Beweiswürdigung sowie die willkürliche Anwendung des kantonalen Rechts (Art. 9 BV).

2.1. Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass die Vorinstanz das Gutachten der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (nachfolgend IAZI), welches den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke mit Fr. 0.-- bezifferte, in ihrem Entscheid nicht berücksichtigt habe. Dadurch habe die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.

2.2. Unter Art. 29 Abs. 2 BV fällt das Recht der betroffenen Person, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Es handelt sich um ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht (vgl. BGE 138 V 125 E. 2.1 S. 127; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 I 97 E. 2b S. 102) im Sinne einer verfassungsmässigen Mindestgarantie (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 504 f. mit Hinweisen; zum Ganzen Urteil 2C 104/2013 / 2C 105/2013 vom 27. September 2013 E. 1). Eine behauptete Verletzung des verfassungsmässigen Gehöranspruchs ist, da bundesrechtliche Rechtsfrage, mit freier Kognition zu prüfen (vorne E. 1.4.3).

2.3. Dem Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Abnahme aller angebotenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente entnehmen. Die Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zulässig, falls die Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde sich ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür in vorweggenommener, antizipierter Beweiswürdigung annehmen darf, die gewonnene Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht erschüttert (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157; Urteil 2C 545/2012 vom 22. Februar 2013 E. 2.2). Die Beweiswürdigung, selbst wenn sie auf Indizien beruht, und die sich daraus ergebenden tatsächlichen Schlussfolgerungen stellen Tatfragen dar (BGE 133 V 477 E. 6.1 S. 485, 504 E. 3.2 S. 507; 132 V 393 E. 3.3 S. 399; Urteil 2C 353/2013 vom 23. Oktober 2013 E. 3.3). Solche sind unter dem beschränkten Gesichtswinkel der Willkür zu prüfen (vorne E. 1.4.4).

2.4. Das kantonale Steueramt macht in seiner Vernehmlassung geltend, das Gutachten der Beschwerdeführerin habe nur unterstrichen, was diese schon bis anhin vorgebracht habe; der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Handänderung betrage Fr. 0.--. Auf dieses Vorbringen sei die Vorinstanz ausführlich eingegangen und habe dargelegt, weshalb sie die Ansicht der Beschwerdeführerin als nicht zutreffend erachte. Bei der Abweisung von Beweisanträgen in antizipierter Beweiswürdigung ist Zurückhaltung geboten, wird damit doch der Anspruch auf das rechtliche Gehör eingeschränkt. Es darf nicht leichthin angenommen werden, dass das Beweisergebnis aufgrund der bereits abgenommenen Beweise feststeht. Lehnt die Behörde den Beweisantrag ab, hat sie nicht nur darzulegen, weshalb sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise eine bestimmte Überzeugung gewonnen hat, sondern auch, weshalb die beantragte Beweismassnahme aus ihrer Sicht nichts an ihrer Überzeugung zu ändern vermag (Urteil 6B 358/2013 vom 20. Juni 2013 E. 3.4).

2.4.1. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, beschränkt die Vorinstanz ihre Ausführungen zum Gutachten dahin gehend, dass darauf in den Erwägungen - soweit erforderlich - einzugehen sei. In der Folge unterbleibt aber eine weitere Behandlung. Zur Bestimmung des geschuldeten Steuerbetrages führt die Vorinstanz Folgendes aus: Der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis stelle keine Bemessungsgrundlage dar. Massgebend sei alleine der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Handänderung (§ 210 des Gesetzes [des Kantons Solothurn] vom 1. Dezember 1985 über die Staats- und Gemeindesteuern [StG/SO; BGS 614.11]). Im Kaufvertrag vom 24. Oktober 2011 sei unter Ziff. 3 explizit festgehalten worden, dass die ganze Immobilie einen Wert von Fr. 11'996'430.-- aufweise und dieser Gesamtkaufpreis dem Zeitwert nach REKOLE-Vorgaben entspreche. In beiden Kaufverträgen werde die Bedingtheit der Kaufpreiszahlung dergestalt relativiert, dass die Kaufpreise vollständig geschuldet seien, falls die Investitionsvolumen nicht innert Frist getätigt würden. Just diese Relativierung zeige, dass die Kaufobjekte bei der Handänderung mindestens diese Werte aufweisen müssten. Dabei sei es nicht von Bedeutung, dass die definierten Werte
nach dem REKOLE-Berechnungssystem eruiert worden seien. Entscheidend sei, dass diese Werte bei gegebener Sachlage einen Mindestwert (Zeitwert) zeigten, den die Käufer auch ohne verrechenbare Investitionen zu bezahlen bereit gewesen wären. Eine solche "Kaufpreisbindung" dürfe bei gegebener Situation - auch ohne entsprechenden Markt - als Verkehrswert definiert werden.

2.4.2. Als Verkehrswert einer Sache gilt im Allgemeinen der Wert, zu welchem eine Sache am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt veräussert werden kann. Was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage (oder Auslegungsfrage) dar. Welcher Preis tatsächlich erzielt werden kann, ist hingegen eine Frage des Sachverhalts. Hierfür sind die Steuerbehörden häufig auf Schätzungen angewiesen (Urteil 2C 296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2). Gemäss der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Verkehrswert von Liegenschaften in der Regel primär anhand von Vergleichspreisen, d.h. unter Anwendung der statistischen Methode festzulegen (TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 64 Rz. 23; MARTINA FIERZ, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 143). Der (bezahlte) Preis darf aber nicht unbesehen mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Es handelt sich vielmehr um einen objektivierten Wert, welcher nicht durch Rechtsgeschäfte bestimmt wird, die unter ausserordentlichen Umstände zustande gekommen sind, wozu insbesondere durch Zahlungsmodalitäten bedingte Preisänderungen zählen ( FELIX RICHNER UND ANDERE, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3.
Aufl. 2013, N 126 ff. zu § 220 StG ZH). Bei schwierigen Verhältnissen, bei denen Vergleichshandänderungen fehlen und die Vergleichsmethode somit versagen muss, ist diejenige Bewertungsmethode anzuwenden, die konkret als am ehesten sachgerecht erscheint ( FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N 153 zu § 220 StG ZH sowie N 142 ff. zu § 220 StG ZH für eine Zusammenfassung der verschiedenen Bewertungsmethoden). Zu solchen komplexen Immobilien gehören insbesondere überbaute Industrie- und Gewerbeliegenschaften ( FIERZ, a.a.O., S. 111; FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N 141 zu § 220 StG ZH ).

2.4.3. Die Beschwerdeführerin erwarb zwei Stockwerkeigentumseinheiten, die Teil eines stillgelegten bzw. leer stehenden und renovationsbedürftigen Spitalgebäudes (d.h. einer Gewerbeliegenschaft) sind. Die Vorinstanz ermittelte deren Verkehrswert im Ergebnis, trotz ihren Ausführungen, alleine anhand des vereinbarten Kaufpreises, welcher unter unabhängigen Dritten vereinbart worden sei und diesem auch ohne weitere Vergleichspreise entspreche. Es ist allerdings zu bezweifeln, ob ein fremder Dritter denselben Preis bezahlen würde. Für die Vertragsparteien hatte der festgehaltene Kaufpreis wohl nur symbolischen Charakter, gingen doch beide davon aus, dass er nur bedingt war und infolge der geplanten Investitionen gar nicht geleistet werden muss. Ausserdem sind für die vorliegenden, speziellen Liegenschaften keine Vergleichswerte vorhanden, sodass die Bestimmung des Verkehrswertes mit anderen Methoden zumindest hätte in Betracht gezogen werden müssen (zur schwierigen Bewertung überbauter Parzellen vgl. HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, N 97 ff. zu Art. 19 EntG; WENGER/WENGER/NAEGELI, Der Liegenschaftsbewerter, 5. Aufl. 2009, S. 17 ff. ). Aufgrund der Komplexität der zu beurteilenden ökonomischen Punkte und des
fehlenden Fachwissens der entscheidenden Behörden ist ohnehin für die Beurteilung des Verkehrswertes einer Liegenschaft normalerweise ein Experte beizuziehen ( FIERZ, a.a.O., S. 35 und 40; s.a. BGE 138 II 77 E. 6.2 S. 88). Es ist deshalb vorliegend nicht gerechtfertigt, sich zur Schätzung des Verkehrswertes alleine auf den Kaufpreis abzustützen; eine unabhängige Expertise drängt sich umso mehr auf, weil der Verkehrswert durch die Beschwerdeführerin ausdrücklich bestritten wurde (zur gesetzlichen Pflicht aus § 214 Abs. 2 StG/SO ein Gutachten einzuholen vgl. E. 4).

2.4.4. Das Gutachten IAZI geht davon aus, dass die Beschwerdeführerin die Gebäude nur übernommen hat, um dem Kanton Solothurn die Abbruchkosten zu ersparen und die bestehende Bausubstanz zu einem Pflege- und Gesundheitszentrum umzunutzen. Es gelangt mit Anwendung der Discounted Cash-Flow-Methode zum Schluss, dass der Verkehrswert für die Liegenschaften Fr. 0.-- betrage bzw. diese einen negativen Barwert aufweisen würden (ungeachtet davon, ob die Liegenschaft als Spital oder Pflege- und Gesundheitszentrum genutzt werde). Die Verwendung des REKOLE-Werts sei zudem nur geeignet Spitalbetriebe zu bewerten, er könne aber nicht dazu dienen, den Verkehrswert bei der Umnutzung des Spitals in ein Pflege- und Gesundheitszentrum zu bestimmen. Die Vorinstanz äussert sich zu diesen Ausführungen nicht und das kantonale Steueramt beschränkt sich auf die Feststellung, dass der REKOLE-Wert in den Kaufverträgen festgehalten worden sei und somit als Grundlage zur Bestimmung des Verkehrswertes der Liegenschaften verwendbar sei. Das Steueramt stellt zudem die Unabhängigkeit der Gutachter in Frage, weil sie durch die Beschwerdeführer beauftragt worden sind. Der Beweiswert eines Parteigutachtens ist aber nicht per se zweifelhaft (Urteil 8C 439/2009 vom
25. November 2009), auch ein Parteigutachten enthält Äusserungen eines Sachverständigen, welche zur Feststellung des Sachverhalts beitragen können (Urteil 9C 49/2014 vom 29. Oktober 2014 E. 4.1). Darüber hinaus nimmt der Kanton Solothurn gemäss unbestrittenen Ausführungen der Beschwerdeführerin regelmässig die Dienste derselben Gutachter in Anspruch und das Bundesgericht hat die Schätzungen des IAZI in einem früheren Verfahren nicht beanstandet (BGE 138 II 77). Es bestehen keine Hinweise darauf, dass die Ergebnisse der Expertise nicht zutreffend sind.

2.4.5. Insgesamt bestehen erhebliche Zweifel daran, dass die vereinbarten "Kaufpreise" dem Verkehrswert der Liegenschaften entsprechen. Die äusserst knapp gehaltenen Bemerkungen, die die Vorinstanz dem durch die Beschwerdeführerin beigebrachten Gutachten widmet, reichen nicht aus, um vorliegend eine antizipierte Beweiswürdigung zu rechtfertigen und die Schlussfolgerungen des Gutachtens zum Verkehrswert ausser Acht zu lassen. Die Vorinstanz hat somit den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 6 EMRK). Dieser Anspruch ist formeller Natur, womit seine Verletzung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt (BGE 135 I 187 E. 2.2 S. 190). Der Anspruch auf rechtliches Gehör kann vorliegend im bundesgerichtlichen Verfahren nicht geheilt werden, da dieses den Sachverhalt nicht frei überprüfen kann (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.).

3.
Durch die Missachtung des Anspruch auf rechtliches Gehör ist auch erstellt, dass die Feststellung des Sachverhaltes auf einer Rechtsverletzung i.S.v. Art. 95 BGG beruht ( SPÜHLER/AEMISSEGGER/DOLGE/VOCK, Praxiskommentar Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Aufl. 2013, N. 6 zu Art. 97 BGG). Zusätzlich muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, d.h. zwischen dem Mangel und dem Entscheid muss eine Kausalität vorhanden sein. Eine solche liegt hier vor, würde doch die Handänderungssteuer bei einem Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. 0.-- entfallen.

4.
Gemäss § 214 Abs. 2 StG/SO holt die Veranlagungsbehörde im Einspracheverfahren ein Gutachten ein, wenn der Verkehrswert eines Grundstückes streitig ist. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens hat die Veranlagungsbehörde nicht veranlasst. Das vorinstanzliche Urteil äussert sich dazu nicht; gemäss Steueramt ist ein Gutachten nur notwendig, wenn der Verkehrswert strittig bzw. die Sachlage effektiv unklar sei. Vorliegend sei dies nicht der Fall gewesen, habe man sich doch zur Bestimmung des Verkehrswertes auf den Kaufpreis abstützen können, weil dieser unter unabhängigen Dritten geschlossen worden sei. Das Vorgehen entspreche der langjährigen Praxis. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin ist nicht nachvollziehbar. Strittig ist eine Sache, wenn darüber in vertretbarer Weise verschiedene Standpunkte bestehen. Wäre hingegen die Auffassung der Beschwerdegegnerin zutreffend, so würde die gesetzliche Bestimmung ihres Sinnes entleert. Es stünde im Belieben der Veranlagungsbehörde, ob sie ein Gutachten einholen möchte, weil sie alleine den Verkehrswert als strittig definieren kann. Für eine solche Auslegung der Norm entgegen ihrem klaren Wortlaut gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Die Beschwerdeführerin hat bei sämtlichen Vorinstanzen
die Höhe des Verkehrswertes angefochten, mithin dreht sich das ganze Verfahren um diese Frage. Die Behauptung, der Verkehrswert sei nicht bestritten, steht somit in einem klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation. Die Vorinstanz ging im Übrigen in einem früheren Entscheid selber davon aus, dass bei Zweifeln am tatsächlichen Verkehrswert zur Erhebung der Handänderungssteuer ein neutrales Gutachten angeordnet werden muss (KSGE 2010 Nr. 14, E. 4.2). Der Verzicht auf ein Gutachten verletzt somit in krasser Weise § 214 Abs. 2 StG/SO; die Vorinstanz hat das kantonale Recht willkürlich angewendet.

5.
Die Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich (Art. 9 BV), wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die von Sachgerichten gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung des Beschwerdeführers übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266;137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2 S. 560). Die Vorinstanz hat sich mit dem eingereichten Gutachten nicht genügend auseinandergesetzt (E. 2.4) und auf die Einholung eines richterlichen Gutachtens entgegen dem ausdrücklichen gesetzlichen Auftrag verzichtet, ohne dafür sachlich haltbare Gründe anführen zu können (E. 4). Sie hat dementsprechend eine willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen. Die Sache ist zur Abklärung des Verkehrswertes an die veranlagende Behörde zurückzuweisen. Ist diese mit dem von der Beschwerdeführerin behaupteten Verkehrswert nicht einverstanden, so wird sie ein unabhängiges Gutachten zu dessen Feststellung einholen müssen.

6.

6.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Die Sache ist an das Kantonale Steueramt Solothurn, als Veranlagungsbehörde der Handänderungssteuer (§ 213 Abs. 1 StG/SO), zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

6.2. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Kanton Solothurn aufzuerlegen, der in seiner Eigenschaft als Abgabegläubiger Vermögensinteressen im Sinne von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dieser hat ausserdem die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Im Übrigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Kantonalen Steuergericht Solothurn vom 30. Juni 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an das Kantonale Steueramt Solothurn zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden dem Kanton Solothurn auferlegt.

3.
Der Kanton Solothurn hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung des vorangegangenen Verfahrens an das Kantonale Steuergericht Solothurn zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonalen Steuergericht Solothurn schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. April 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Mösching

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 129 Steuerharmonisierung - 1 Der Bund legt Grundsätze fest über die Harmonisierung der direkten Steuern von Bund, Kantonen und Gemeinden; er berücksichtigt die Harmonisierungsbestrebungen der Kantone.
¹	Der Bund legt Grundsätze fest über die Harmonisierung der direkten Steuern von Bund, Kantonen und Gemeinden; er berücksichtigt die Harmonisierungsbestrebungen der Kantone.
²	Die Harmonisierung erstreckt sich auf Steuerpflicht, Gegenstand und zeitliche Bemessung der Steuern, Verfahrensrecht und Steuerstrafrecht. Von der Harmonisierung ausgenommen bleiben insbesondere die Steuertarife, die Steuersätze und die Steuerfreibeträge.
³	Der Bund kann Vorschriften gegen ungerechtfertigte steuerliche Vergünstigungen erlassen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 1 Zweck und Geltungsbereich - 1 Dieses Gesetz bestimmt die von den Kantonen zu erhebenden direkten Steuern und legt die Grundsätze fest, nach denen die kantonale Gesetzgebung zu gestalten ist.
¹	Dieses Gesetz bestimmt die von den Kantonen zu erhebenden direkten Steuern und legt die Grundsätze fest, nach denen die kantonale Gesetzgebung zu gestalten ist.
²	Das Gesetz gilt auch für die Gemeinden, soweit ihnen das kantonale Recht die Steuerhoheit für vorgeschriebene Steuern der Kantone gemäss Artikel 2 Absatz 1 einräumt.
³	Soweit es keine Regelung enthält, gilt für die Ausgestaltung der Kantons- und Gemeindesteuern das kantonale Recht. Sache der Kantone bleibt insbesondere die Bestimmung der Steuertarife, Steuersätze und Steuerfreibeträge.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 2 Vorgeschriebene direkte Steuern - 1 Die Kantone erheben folgende Steuern:
¹	Die Kantone erheben folgende Steuern:
^a	eine Einkommens- und eine Vermögenssteuer von den natürlichen Personen;
^b	eine Gewinn- und eine Kapitalsteuer von den juristischen Personen;
^c	eine Quellensteuer von bestimmten natürlichen und juristischen Personen;
^d	eine Grundstückgewinnsteuer.
²	Die Kantone können bestimmen, dass die Grundstückgewinnsteuer allein von den Gemeinden erhoben wird.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 34 Politische Rechte - 1 Die politischen Rechte sind gewährleistet.
¹	Die politischen Rechte sind gewährleistet.
²	Die Garantie der politischen Rechte schützt die freie Willensbildung und die unverfälschte Stimmabgabe.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 19 - Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen. Demnach sind zu vergüten:
^a	der volle Verkehrswert des enteigneten Rechtes;
^bbis	wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird, auch der Betrag, um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermindert;
^c	alle weitern dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	29 42 66 68 82 83 86 90 95 96 97 105 106
BV:	7 9 29 34 129
EMRK:	6
EntG:	19
OR:	216^a
StHG:	1 2