5P.119/2000 - 2000-07-24 - Staatshaftung

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)

Art. 1

Das Gebiet jedes Kantons bildet für die Durchführung der Schuldbetreibungen und der Konkurse einen oder mehrere Kreise.

Die Kantone bestimmen die Zahl und die Grösse dieser Kreise.

Ein Konkurskreis kann mehrere Betreibungskreise umfassen.

{T 0/2}
5P.119/2000/bnm

II. Z I V I L A B T E I L U N G
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24. Juli 2000

Es wirken mit: Bundesrichter Reeb, Präsident der II. Zivil-
abteilung, Bundesrichter Weyermann, Bundesrichter Bianchi,
Bundesrichter Raselli, Bundesrichter Merkli und Gerichts-
schreiber Schneeberger.

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In Sachen

B.B.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Für-
sprecherin Sybille Käslin, Luisenstrasse 46, 3005 Bern,

gegen

Kanton B e r n, handelnd durch die Justiz-, Gemeinde- und
Kirchendirektion des Kantons Bern, Münstergasse 2, 3011 Bern,
Beschwerdegegner,
Verwaltungsgericht (Verwaltungsrechtliche Abteilung) des
Kantons B e r n,

betreffend
Staatshaftung,
hat sich ergeben:

A.- B.B.________ ist Eigentümerin des Grundstückes
GB-Nr. x in C., auf dem sich 14 Garagen und ursprünglich
zwölf zum Teil inzwischen zu grösseren Einheiten zusam-
mengelegte Mietwohnungen befinden. Weil die Eigentümerin
vorübergehend nicht in der Lage war, die Hypothekarzinsen zu
zahlen, kündigte ihr die Bank die Geschäftsbeziehungen per
31. Dezember 1995 und stellte am 17. Januar 1996 das Betrei-
bungsbegehren auf Grundpfandverwertung im Betrag von 1,21
Mio. Fr. Auf Begehren der Gläubigerin stellte das Betrei-
bungs- und Konkursamt Berner Jura-Seeland, Dienststelle
C________, die Liegenschaft per 1. April 1996 unter die
amtliche Verwaltung durch die O.________ SA in Z.________,
die dieses Amt bis Ende 1996 versah. Anschliessend besorgte
das Betreibungsamt die Verwaltung selber. Auf die für den
29. August 1997 anberaumte öffentliche Versteigerung konnte
verzichtet und das Betreibungsverfahren abgeschlossen werden,
weil B.B.________ ein anderes Kreditinstitut gefunden hatte,
das die Hypothek ablöste. Die amtliche Verwaltung endete per
31. August 1997.

B.- Das Begehren von B.B.________, mit dem sie vom
Kanton Bern Schadenersatz in der Höhe von Fr. 109'496.60
nebst Zins von 5 % seit dem 15. Juli 1997 verlangt hatte und
das sie vor allem mit mangelhafter Verwaltung vom 1. April
1996 bis 31. August 1997 begründet hatte, lehnte der Regie-
rungsrat des Kantons Bern am 28. April 1999 ab.

Die von B.B.________ gegen den Kanton Bern einge-
legte Staatshaftungsklage, mit der sie um Zuspruch von
Fr. 109'326.60 nebst 5 % Zins seit dem 15. Juli 1997 und
eines gerichtlich zu bestimmenden Anteils von Insertions-
kosten verlangt hatte, wies das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Bern mit Urteil vom 18. Februar 2000 ab.

C.- B.B.________ beantragt mit staatsrechtlicher Be-
schwerde, der verwaltungsgerichtliche Entscheid sei aufzu-
heben und ihr seien Fr. 109'326.60 nebst 5 % Zins seit dem
15. Juli 1997 sowie ein gerichtlich zu bestimmender Anteil
von Insertionskosten zuzusprechen; eventuell seien die Akten
zu neuer Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuwei-
sen.

Das Verwaltungsgericht hat auf Vernehmlassung ver-
zichtet und beantragt unter Hinweis auf sein Urteil, die
Beschwerde sei abzuweisen. Der Kanton Bern schliesst auf
Abweisung der Beschwerde.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.- a) Vor Inkrafttreten des revidierten SchKG konnten
kantonal letztinstanzliche Entscheide, mit denen über die
Haftung des Kantons für Handlungen seiner Betreibungsbeamten
befunden worden war, nur mit staatsrechtlicher Beschwerde an
das Bundesgericht weitergezogen werden, falls der betreffende
Kanton über Art. 6 Abs. 1 aSchKG hinaus gehend eine eigene,
der persönlichen Haftung des Betreibungs- und Konkursbeamten
vorgehende Verantwortlichkeit für das Verhalten seiner Beam-
ten eingeführt hatte (BGE 120 Ia 377 E. 1 und 2, 118 III 1 E.
2b; so hier Art. 47 und 49 des Gesetzes über das öffentliche
Dienstrecht des Kantons Bern vom 5. November 1992, BSG
153.01). Die Schadenersatzforderung gegen den persönlich haf-
tenden Beamten selbst gemäss Art. 5 Abs. 1 aSchKG galt jedoch
als Zivilanspruch und der Entscheid darüber war mit
Berufung an das Bundesgericht weiterziehbar (BGE 108 III 71
E. 4 S. 75; P.-R. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et faillite, Bd. I: Art. 1 - 88
SchKG, N 7 zu Art. 5 SchKG und N 19 zu Art. 7 SchKG; so auch
das unveröffentlichte Urteil des Bundesgerichts vom 28. März
1995 i.S. A., E. 3, zu Art. 426 ZGB sowie BGE 121 III 204
E. 2a S. 208 zu Art. 42 Abs. 1aZGB; vgl. weiter Art. 928 Abs.
1 OR).

b) Im seit dem 1. Januar 1997 geltenden Art. 5
Abs. 1 und 2 SchKG wird primär und gegenüber dem Geschädigten
exklusiv der Kanton für widerrechtliche Schadenszufügung sei-
ner Beamten und Angestellten haftpflichtig erklärt. Dieser
haftpflichtrechtliche Systemwechsel wird damit begründet,
dass der Gesetzgeber einer allgemeinen Tendenz folgend die
persönliche Haftung der Beamten durch eine Verantwortlichkeit
des Gemeinwesens ablösen wollte (BGE 121 III 204 E. 2a
S. 208; Gilliéron, a.a.O. N 8 f., 11 f. und 14 zu Art. 5
SchKG; s. zuletzt Art. 46 Abs. 2 ZGB und zuvor schon Art. 429
aAbs. 2 ZGB). Bei Art. 5 Abs. 1 SchKG handelt es sich um eine
ausschliesslich auf Bundesrecht beruhende Kausalhaftung
(Gilliéron, a.a.O. N 14, 17 und 38 zu Art. 5 SchKG; D. Gas-
ser, in: Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung
und Konkurs, Bd. I: Art. 1 - 87 SchKG, N 2 f. und 8 bis 10 zu
Art. 5 SchKG), wobei den Kantonen freigestellt ist, ob sie
den Verwaltungsweg oder den Gerichtsweg vorsehen und ob sie
eine oder zwei Instanzen zur Verfügung stellen wollen; das
Verfahren regeln die Kantone (Gilliéron, a.a.O. N 17 f. zu
Art. 7 SchKG; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 6. Aufl. 1997, § 5 Rz 6 und 19 S. 32 und
34; Gasser, a.a.O. N 54, 58 f. und 61 zu Art. 5 SchKG).

2.- Hier ergeben sich übergangsrechtliche Probleme aus
den Umständen, dass die Zwangsverwaltung am 1. April 1996,
mithin vor Inkrafttreten des revidierten Art. 5 SchKG, be-
gonnen hatte und am 31. August 1997 endete. Mangels ein-
schlägiger Normen (vgl. Art. 2 der Schlussbestimmungen zur
Änderung des SchKG vom 16. Dezember 1994) muss auf allgemeine
Regeln abgestellt werden, wobei zu unterscheiden ist, ob sich
geltendes Recht in materieller und/oder in verfahrensrecht-
licher Hinsicht geändert hat. Insoweit folgt die Anwendbar-
keit neuen Rechts unterschiedlichen übergangsrechtlichen
Regeln (Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungs-
rechtspflege des Bundes, 2. Aufl. 1998, Rz 78 S. 29; F. Gygi,
Verwaltungsrecht, S. 112 f.; A. Kölz, Intertemporales Verwal-
tungsrecht, ZSR 102/1983 II S. 206 ff. und 222 f.).

a) Intertemporalen Regeln für materielles Recht un-
tersteht hier zweifellos die Frage, ob das seit dem 1. Januar
1997 vorliegendenfalls nicht mehr anwendbare kantonale Recht
über die Verantwortlichkeit des Beschwerdegegners (E. 1a hier-
vor) oder das neue Recht (E. 1b hiervor) zur Anwendung ge-
langt.

Die Rechtmässigkeit eines Verwaltungsaktes bestimmt
sich in materiellrechtlicher Hinsicht nach Massgabe des zur
Zeit seines Erlasses geltenden Rechts (BGE 125 II 591
E. 4e/aa S. 598; 122 V 28 E. 1; 120 Ib 317 E. 2b). Hat das
Recht vor Erlass des (erstinstanzlichen) Verwaltungsaktes und
vor Abschluss des die strittigen Rechtsfolgen auslösenden
Sachverhalts geändert, gilt in analoger Anwendung von Art. 1
SchlTZGB regelmässig der Grundsatz der Nichtrückwirkung neuen
Rechts; jedoch wird auch dieses sofort angewendet (vgl.
Art. 2 Abs. 1 und 2 SchlTZGB), wenn es öffentliche Interessen
gebieten (BGE 123 II 359 E. 3 mit Hinw.; 112 Ib 39 E. 1c).
Auf Dauersachverhalte, die vor dem Inkrafttreten des neuen
Rechts begonnen hatten und nachher abgeschlossen wurden oder
noch andauern, wird neues Recht angewendet, es sei denn, das
Übergangsrecht sehe eine andere Regel vor (BGE 124 III 266 E.
3e S. 271 f.; 123 V 133 E. 2b; 122 V 6 E. 3a, 405 E. 3b/aa;
119 II 46 E. 1; Kölz, a.a.O. S. 160 ff.). Daher untersteht
der
eine Einheit bildende Sachverhalt, während dessen Verlauf
materielles Recht geändert wird, dem neuen Recht (BGE 123 V
28 E. 3a; 121 V 97 E. 1a).

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts, das
sich mit dem in E. 1b geschilderten Systemwechsel nicht aus-
einander setzt, ist vorliegend neues Schuldbetreibungs- und
Konkursrecht (Art. 5 Abs. 1 SchKG) anzuwenden, weil die Haf-
tungsordnung des kantonalen Rechts am 1. Januar 1997, mithin
während der staatlichen Zwangsverwaltung, vom revidierten
SchKG abgelöst wurde und das Verwaltungsgericht (als einzige
kantonale Instanz) erst am 18. Februar 2000 entschieden hat,
als das neue Recht schon längst galt. Bei diesem Ergebnis
kann offen bleiben, ob öffentliche Interessen eine sofortige
Anwendung des neuen Rechts erforderlich machen. Der ohnehin
allein anwendbare Art. 5 SchKG verdrängt kantonales Verant-
wortlichkeitsrecht (Art. 49 Abs. 1 BV; vgl. BBl. 1997 I
S. 215 f. zu EArt. 40; vgl. zu Art. 2 aUebBestBV BGE 125 II
56 E. 2b; 124 I 107 E. 2a; 123 I 313 E. 2b).

b) Die intertemporalrechtlichen Regeln zum Verfah-
rensrecht gebieten, geändertes Prozessrecht in analoger An-
wendung von Art. 2 SchlTZGB sofort anzuwenden, sofern ein-
schlägige Übergangsbestimmungen nicht etwas anderes vorsehen
und die Kontinuität des bisherigen (materiellen) Rechts da-
durch nicht gefährdet wird (Kölz/Häner, a.a.O. Rz 79 S. 29;
so auch zum Zivilprozessrecht BGE 122 III 324 E. 7, 119 II 46
E. 1b S. 49 f., 118 II 508 E. 2, 115 II 97 E. 2c S. 101 f.;
O. Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts, 6. Aufl. 1999,
Kap. 1 Rz 93 f. S. 54 f. und Th. Sutter-Somm, Zur intertempo-
ralen Anwendung der neuen prozessualen Vorschriften über die
aktienrechtliche Verantwortlichkeit [Art. 756 Abs. 2 OR], SJZ
94/1998 S. 380 f.). Die Frage, mit welchem Rechtsmittel das
Bundesgericht angerufen werden kann, richtet sich nach dem
zur Zeit des angefochtenen Entscheids geltenden Recht
(BGE 125 II 591 E. 4e/aa S. 598 mit Hinweisen). Das ergibt
sich sinngemäss aus Art. III Abs. 2 der Schlussbestimmungen
zur Änderung des OG vom 20. Dezember 1968 und aus Art. 3
Abs. 1 der Schlussbestimmungen zur Änderung des OG vom
4. Oktober 1991 (BGE 120 Ia 101 E. 1b S. 103 f.; 120 IV 44
E. I/1a/bb S. 47 f.).

Hätte das Verwaltungsgericht am 18. Februar 2000 in
Anwendung von Art. 5 Abs. 1 und 2 SchKG entscheiden müssen,
ist die Frage des zulässigen Bundesrechtsmittels im vorlie-
genden Fall ebenfalls nach neuem Recht zu beurteilen.

c) Welches Bundesrechtsmittel gegen kantonal letzt-
instanzliche Verantwortlichkeitsentscheide nach Art. 5 SchKG
zur Verfügung steht, beantwortet die Literatur nicht einhel-
lig.

aa) Amonn/Gasser erblicken in der Bestimmung von
Art. 5 SchKG öffentliches Recht (a.a.O. § 5 Rz 6 S. 32),
sind aber dennoch der Meinung, ein letztinstanzlicher Ent-
scheid über die Haftung des Kantons sei berufungsfähig
(a.a.O. § 5 Rz 19 S. 34). Jaeger/Walder/Kull/Kottmann teilen
diese Ansicht und begründen sie damit, dass neben Art. 5
SchKG die Bestimmungen des Obligationenrechts angewendet
werden (Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs,
4. Aufl. 1997, Bd. I, N 5 und 7 lit. a zu Art. 5 SchKG).

Gilliéron verweist auf die Verwandtschaft zwischen
dem Zwangsvollstreckungsrecht und dem Verwaltungsrecht
(a.a.O. N 5 f. vor Art. 1 SchKG), erblickt im Staatshaftungs-
anspruch öffentliches Recht im formellen und materiellen Sinn
(a.a.O. N 14 zu Art. 5 SchKG) und vertritt dementsprechend
die Auffassung, Art. 64 aBV sei nicht die für das SchKG pas-
sende Verfassungsgrundlage (a.a.O. N 6 vor Art. 1 SchKG),
auch wenn das Zwangsvollstreckungsverfahren insofern mit dem
Zivilverfahren verglichen werden kann, als es in verschiede-
nen Stadien nur dann weitergeführt wird, nachdem der Gläubi-
ger tätig geworden ist. Dennoch scheint Gilliéron der Beru-
fung den Vorzug zu geben, zieht aber auch die Verwaltungsge-
richtsbeschwerde in Betracht und verweist auf die gegenüber
beiden genannten Rechtsmitteln subsidiäre staatsrechtliche
Beschwerde (a.a.O. N 19 zu Art. 7 SchKG). Mit ähnlichen Argu-
menten zieht auch B. Reeb (Les mesures provisoires dans la
procédure de poursuite, ZSR 116/1997 II S. 427 und 448) die
Zulässigkeit der Berufung in Zweifel. Gasser qualifiziert die
Zwangsexekution als staatlich hoheitliche Tätigkeit im klas-
sischen Sinn, weshalb auch der Anspruch nach Art. 5 SchKG
öffentlichrechtlicher Natur sei (a.a.O. N 5 zu Art. 5 SchKG).
Daher zieht er die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vor und be-
fürwortet die Berufung nur deswegen (a.a.O. N 56 zu Art. 5
SchKG), weil auch für andere auf Art. 64 aBV (vgl. Ingress
zum SchKG) gestützte Verantwortlichkeitsansprüche gegen Kan-
tone dieses Rechtsmittel zur Verfügung steht (z.B. BGE 119
II 216 und 106 II 341 zu Art. 955 ZGB).

bb) Ob eine Zivilrechtsstreitigkeit (Art. 44 OG)
oder eine öffentlichrechtliche Streitsache vorliegt, ist nach
den hierfür entwickelten Abgrenzungskriterien zu beurteilen
(BGE 122 III 101 E. 2a/cc, 120 II 412 E. 1b, 109 Ib 146
E. 1b, 101 II 366 E. 2b; Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de
la loi fédérale d'organisation judiciaire, Bd. II, Bern 1990,
N 2.2 vor dem 2. Titel S. 27 ff.; Häfelin/Müller, Grundriss
des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl. Zürich 1998, Rz
202 ff. S. 49 ff.; André Grisel, Traité de droit administra-
tif, Bd. 1, Neuchâtel 1984, S. 106 ff.). Gegen eine Zivil-
rechtsstreitigkeit spricht hier im Sinne der Subjekts- und
der Subordinationstheorie, dass nicht Ansprüche zwischen Trä-
gern privater Rechte und zwischen gleichgeordneten Rechtssub-
jekten zu regeln sind (BGE 124 III 44 E. 1a S. 46, 124 III
463 E. 3a, 118 Ia 118 E. 1b S. 122). Im Vordergrund steht
aber, dass auch im Sinne der Funktionstheorie eine verwal-
tungsrechtliche Streitigkeit vorliegt, weil der Staat mit
der Anordnung der Zwangsverwaltung in hoheitlicher Funktion
in die Rechte der Beschwerdeführerin eingegriffen hat (vgl.
BGE 103 Ia 31 E. 2a S. 34). Begründet dabei der Kanton, in-
dem er den Schuldner in seinen Vermögensrechten widerrecht-
lich schädigt, gegen sich einen Haftungsanspruch, ist die
Forderung des Betroffenen - wie die den Anspruch begründende
Verwaltungstätigkeit selbst - öffentlichrechtlicher Natur,
nicht anders als bei Staatshaftungsansprüchen gegenüber der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (Art. 3 und 10 VG,
SR 170.32; z. B. BGE 126 II 145 E. 1b, 123 II 577 E. 4 und
119 Ib 208). Nicht so eindeutig ist die Abgrenzung auf Grund
der Interessentheorie. Da die übrigen Kriterien, insbesondere
die Funktionstheorie, aber zu einem klaren Ergebnis führen,
ist dieser Umstand nicht entscheidend. Ebenso wenig vermag
die Praxis zu Art. 955 ZGB (BGE 119 II 216, 106 II 341) etwas
am Resultat zu ändern. Einerseits beruhen derartige Ansprüche
eindeutig auf einer Vorschrift des ZGB, mithin auf Zivilrecht
im formellen Sinne, und andererseits wird in den erwähnten
Urteilen nicht in allgemeiner und auf den vorliegenden Fall
übertragbarer Weise begründet, weshalb die Berufung das zu-
treffende Rechtsmittel ist.

Diesem Ergebnis steht auch Art. 42 OG nicht entge-
gen, nach welcher Bestimmung gestützt auf Art. 5 SchKG gegen
einen Kanton angestrengte Verantwortlichkeitsklagen dem Bun-
desgericht direkt unterbreitet werden können (Gilliéron,
a.a.O. N 15 zu Art. 7 SchKG). Denn der in dieser Bestimmung
verwendete Begriff "zivilrechtliche Streitigkeit" wird sehr
weit verstanden (BGE 122 III 237 E. 1a, 118 II 206 E. 2 f.;
Poudret/Sandoz-Monod, a.a.O. N 2.1 und 2.1.1 zu Art. 42 OG).

3.- Hat hier das Verfahren mit der Schadenersatzklage
vom 4. Oktober 1999 gestützt auf Bundesrecht (E. 1b hiervor)
begonnen und das Verwaltungsgericht am 18. Februar 2000 über
den Anspruch der Beschwerdeführerin als einzige kantonale
Instanz entschieden, ist zur Anfechtung vor Bundesgericht
nach dem Dargelegten die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ge-
geben (Art. 5 VwVG, Art. 97 Abs. 1 und Art. 98 lit. g OG).
Steht dieses Rechtsmittel offen, fällt die subsidiäre staats-
rechtliche Beschwerde weg (Art. 84 Abs. 2 OG), weil auch Ver-
fassungsrügen mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu erheben
sind, wenn diese zur Verfügung steht (BGE 123 II 385 E. 3
S. 388, 119 Ib 380 E. 1b S. 382), wobei die Prüfungsbefugnis
des Bundesgerichts diesbezüglich nicht weiter geht als bei
der staatsrechtlichen Beschwerde (BGE 120 Ib 379 E. 1b
S. 382, 116 Ib 8 E. 1 S. 10). Richtigerweise hätte die Be-
schwerdeführerin ihre Einwendungen daher mit Verwaltungsge-
richtsbeschwerde vortragen sollen. Die vorliegende staats-
rechtliche Beschwerde kann indessen als Verwaltungsgerichts-
beschwerde entgegengenommen werden, da sie deren formellen
Anforderungen genügt (Art. 106 Abs. 1 und Art. 108 Abs. 2
und 3 OG; BGE 120 II 270 E. 2, 112 II 512 E. 2 S. 517).

a) Soweit die Beschwerdeführerin für die Begründung
ihrer Beschwerdeschrift auf verschiedene Akten des kantonalen
Verfahrens verweist, ohne sich mit deren Inhalt in Bezug auf
die Entscheidfindung im kantonalen Verfahren auseinander zu
setzen, übersieht sie, dass die entsprechenden Verweise unzu-
lässig sind (BGE 113 Ib 287 E. 1 S. 288). Das gilt auch für
pauschale Verweise des Beschwerdegegners auf im kantonalen
Verfahren eingereichte Rechtsschriften.

Zwar äussert sich die Beschwerdeführerin in rechtli-
cher Hinsicht zu Art. 5 Abs. 1 SchKG. Jedoch erhebt sie in
diesem Zusammenhang keine Rüge, die sich rechtsgenüglich mit
der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinander setzt
(Art. 108 Abs. 2 OG; BGE 123 II 359 E. 6b/bb S. 369 f., 118
Ib 134 E. 2 S. 135 f.), weshalb auf die Verwaltungsgerichts-
beschwerde insoweit nicht eingetreten werden kann.

b) Die Beschwerdeführerin begründet die Verletzung
ihres Anspruches auf rechtliches Gehör erfolglos damit, es
seien nicht alle für ihren Standpunkt sprechenden Beweise,
namentlich die amtlichen Abrechnungen abgenommen worden.
Denn damit macht sie im Ergebnis willkürliche vorweggenommene
Beweiswürdigung geltend und verkennt, dass bei der vorliegen-
den Ausgangslage nach konstanter Rechtsprechung des Bundesge-
richts nicht eine Verletzung des Gehörsanspruchs gerügt wer-
den kann, sondern darzulegen ist, inwiefern das Beweisergeb-
nis ohne Würdigung der ausser Acht gelassenen Beweise quali-
fiziert falsch ist (vgl. BGE 122 II 464 E. 4a, 119 Ib 492
E. 5a/bb S. 505 f.).

4.- Weil im vorliegenden Verfahren der Sachverhalt von
einem Gericht ermittelt worden ist, kann das Bundesgericht
diesen nur im beschränkten Rahmen von Art. 104 lit. b und
Art. 105 Abs. 2 OG überprüfen. Es schreitet z. B. ein, wenn
der Sachverhalt unvollständig, offensichtlich falsch oder
unter Verletzung von wesentlichen Verfahrensbestimmungen
ermittelt worden ist; die Sachverhaltsermittlung muss sich
als qualifiziert unkorrekt erweisen (BGE 124 II 361 E. 2a;
123 II 295 E. 3; 121 II 59 E. 2d S. 63; 119 Ib 166 E. 2a/bb
S. 170). Diese Überprüfungsmöglichkeit kann insoweit ungefähr
mit der Willkürkognition verglichen werden (P. Karlen, Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, in: Handbücher für die Anwalts-
praxis, Prozessieren vor Bundesgericht, 2. Aufl. 1998, Rz

3.61 S. 110 f. mit Hinw. in Fn. 117). Wenn die für die
Rechtsanwendung erheblichen Sachverhaltfeststellungen fehlen
und aus den Akten nicht ohne erheblichen Aufwand ergänzt
werden können, weist das Bundesgericht die Sache in der Regel
an die Vorinstanz zurück (BGE 125 II 105 E. 2d S. 110 f.; 123
II 16 E. 4 S. 23 f., 49 E. 5a und 6b).

a) Soweit die Beschwerdeführerin auf Vertragsver-
handlungen mit einem neuen Geldgeber während des Zeitraumes
der Unterstellung der Liegenschaft unter die betreibungs-
rechtliche Zwangsverwaltung verweist (Art. 155 Abs. 1 SchKG
i.V.m. Art. 102 Abs. 3 und Art. 103 SchKG sowie Art. 16 f .
VZG [SR 281.42]) und die verspätete Übergabe von Mietverträ-
gen und Hausschlüsseln an das Betreibungsamt mit zeitweiliger
Krankheit begründet, setzt sie sich nicht mit der Begründung
des angefochtenen Entscheids auseinander und vermag nicht
darzulegen, inwiefern der rechtserhebliche Sachverhalt
(s. lit. c hiernach) gemäss Art. 105 Abs. 2 OG zu korrigieren
ist. Das Gleiche gilt für ihre Ausführungen zu den Bestrebun-
gen, über sie eine Vormundschaft zu errichten, und zur Straf-
anzeige des Betreibungsamtes nach Art. 292 StGB gegen sie.
Insoweit wendet sich der Beschwerdegegner zu Recht gegen die
Beschwerdeschrift.

b) Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Mieter
hätten von der Zwangsverwaltung gar nichts gewusst; das Be-
treibungsamt und die O._______ SA hätten es versäumt, die
Mieter auf die Pflicht zur Abgabe der Mietzinse an die Ver-
waltung hinzuweisen. Weil das Betreibungsamt ihr die Haus-
schlüssel im Februar 1997 zurückgeschickt habe, sei sie von
der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgegangen. Zu ihrem
grossen Erstaunen habe sie im Juni 1997 dennoch ein Schreiben
des Betreibungsamtes erhalten, nach dem sie keine Mietzinse
einziehen dürfe. Auch habe die Verwaltung Fehler beim Unter-
halt der Liegenschaft, beim Beizug von Handwerkern und im
Zusammenhang mit der unterlassenen Einsetzung eines Hauswar-
tes und gleichzeitigen Mieters gemacht.

Da das Verwaltungsgericht festgestellt hat, dass die
amtlichen Verwalter die Liegenschaft mangelhaft verwaltet und
sich nicht hinreichend um neue Mieter gekümmert haben, vermö-
gen diese Rügen den Ausgang des Beschwerdeverfahrens nicht zu
beeinflussen (vgl. BGE 117 Ib 414 E. 1d S. 417 f.) und sind
somit nicht zu hören.

c) Die Beschwerdeführerin macht schliesslich gel-
tend, die O.________ SA und das Betreibungsamt hätten
zielstrebig auf eine Zwangsvollstreckung hingearbeitet. Daher
seien beide Verwaltungsorgane nicht an einer Vermietung leer
gewordener Wohnungen interessiert gewesen, was bei einem
Miethaus, dessen Wert sich auch nach der erzielten Rendite
richte, sinnlos sei; sie hätten zum Teil geschuldete Mieten
gar nicht eingezogen. Die amtlichen Verwalter hätten keinen
einzigen Mietvertrag geschlossen. Sie habe sich selber um
neue Mieter gekümmert, weil sie leere Wohnungen nicht akzep-
tieren wollte. Das Verwaltungsgericht habe in willkürlicher
Weise Feststellungen zu Punkten unterlassen, aus denen sich
zweifelsfrei ergeben hätte, dass sie sich entgegen der Dar-
stellung im angefochtenen Urteil erst einmischte, als die
Strategie der amtlichen Verwalter, das Haus leer werden zu
lassen, erkennbar geworden sei. Zu Beginn der amtlichen Ver-
waltung habe sie noch einen einzigen Mietvertrag abgeschlos-
sen, weil die Vorbereitungen schon entsprechend weit gediehen
waren, weshalb sie den Abschluss dem Betreibungsamt denn auch
gemeldet habe, wie dem Übergabeprotokoll entnommen werden
könne. Auch habe sie die für die amtliche Verwaltung erfor-
derlichen Utensilien so bald als möglich herausgegeben, noch
bevor sie von der Anzeige nach Art. 292 StGB Kenntnis nehmen
konnte. Ganz allgemein sei die Entwicklung des Verhältnisses
zwischen ihr und den amtlichen Verwaltern in zeitlicher Hin-
sicht willkürlich nicht festgestellt worden. Auch sei verfas-
sungswidrig erkannt worden, sie habe diese von ihrer Arbeit
abgehalten.

aa) Für die Ermittlung des Schadens, die Widerrecht-
lichkeit und für den Kausalzusammenhang zwischen dem schädi-
genden Ereignis und dem Schaden wird in Staatshaftungsfällen
auf zivilrechtliche Grundsätze zurückgegriffen (BGE 123 II
577 E. 4d/bb S. 581 f., 107 Ib 160 E. 2 S. 162 f.). Nach der
hier somit anwendbaren Bestimmung von Art. 44 Abs. 1 OR (Gas-
ser, a.a.O. N 8 und 15 zu Art. 5 SchKG; Jaeger/Walder/Kull/
Kottmann, a.a.O. N 5 zu Art. 5 SchKG) kann der Richter das
haftpflichtige Gemeinwesen von der Haftung ganz oder zum Teil
u. a. dann befreien, wenn der Geschädigte durch Umstände,
für die er einstehen muss, auf die Entstehung oder Ver-
schlimmerung des Schadens eingewirkt oder wenn er die Stel-
lung des Ersatzpflichtigen sonstwie erschwert hat (Gilliéron,
a.a.O. N 53 zu Art. 5 SchKG); der zweiten Variante kommt ne-
ben der ersten nur untergeordnete Bedeutung zu (Brehm, Berner
Kommentar, 2. Aufl. 1998, N 61 ff. zu Art. 44 OR). Wie für
den Haftpflichtigen selbst muss auch das vom Geschädigten zu
vertretende Verhalten natürlich und adäquat kausal für die
Entstehung oder Verschlimmerung des Schadens sein (BGE 123
III 306 E. 5 S. 313 f., 116 II 422 E. 3 f. S. 427 f.; Gillié-
ron, a.a.O. N 50 zu Art. 5 SchKG; Gasser, a.a.O. N 41 zu
Art. 5 SchKG; zur Abgrenzung von Sachverhalts- und Rechtsfra-
gen sowie zum Begriff der Adäquanz BGE 123 III 110 E. 2 f.).
Damit Art. 44 Abs. 1 OR zum Tragen kommen kann, muss der Ge-
schädigte den Schaden zumindest mitverursacht haben (Brehm,
a.a.O. N 46 zu Art. 44 OR), wobei auf ein Verschulden des
Geschädigten nichts ankommt (Brehm, a.a.O. N 54 f. zu
Art. 44 OR).

bb) Die Beschwerdeführerin und die Vorinstanz gehen
darin einig, dass sich die amtlichen Verwalter nicht hinrei-
chend um die Vermietung der Liegenschaft gekümmert haben und
dass sich die Beschwerdeführerin in die Verwaltung einge-
mischt hat. Die Beschwerdeführerin macht im Ergebnis geltend,
ihre Einmischung habe den Schaden nicht verursacht.

Aus der Feststellung des Verwaltungsgerichts, die
Zwangsverwalter seien ihren Amtspflichten nicht ausreichend
nachgekommen, muss - vom Verhalten der Beschwerdeführerin
einmal abgesehen - in rechtlicher Hinsicht (Art. 17 VZG;
BGE 119 Ib 208 E. 5a S. 214 f., 116 Ib 367 E. 4c S. 374) ge-
schlossen werden, der Schaden sei durch Unterlassen von Amts-
handlungen entstanden (Gasser, a.a.O. N 13 lemma 4 und N 42
zu Art. 5 SchKG; Gilliéron, N 54 f. zu Art. 5 SchKG), indem
sich die amtlichen Verwalter nicht um eine ordentliche Be-
wirtschaftung der Liegenschaft der Beschwerdeführerin im Hin-
blick auf das Erzielen eines angemessenen Mietertrages geküm-
mert haben. Infolgedessen hätte sich die Beschwerdeführerin
zwar wohl in die "Verwaltungstätigkeit" einmischen, aber
nichts zur Entstehung oder Vermehrung des durch Unterlassung
entstandenen Schadens beitragen können. Im Ergebnis argumen-
tiert die Beschwerdeführerin auch so: Sie zieht vom gesamten
Verlust an Mietzinseinnahmen von Fr. 147'050.--, der dadurch
entstanden sein soll, dass die monatlichen Mietzinseinnahmen
von Fr. 8'650.-- vor der Zwangsverwaltung in deren Verlauf
auf Fr. 3'540.-- gesunken seien, diejenigen Fr. 44'510.-- ab,
die sie während der Zwangsverwaltung selber aus Vermietungen
erwirtschaftet haben will. Mit diesem Abzug macht sie in
rechtlicher Hinsicht Schadensminderung geltend (Brehm, a.a.O.
N 50 zu Art. 44 OR). Wie dem in casu tatsächlich ist, kann
offen bleiben: Soweit im angefochtenen Entscheid festgestellt
wird, die amtlichen Verwalter hätten sich nicht um eine hin-
reichende Vermietung gekümmert und die Beschwerdeführerin
habe eine ordentliche Verwaltung durch Einmischung verhindert
und den Schaden verschuldet, leidet er an einem inneren Wi-
derspruch (vgl. BGE 109 Ia 19 E. 5f S. 29). Denn bei der bis-
her festgestellten Sachlage können unterlassene Amtshandlun-
gen (Untätigkeit der Verwalter) nicht durch Einmischung (ei-
genmächtige Vornahme von Verwaltungshandlungen) verhindert
werden. Somit rügt die Beschwerdeführerin im Ergebnis zu
Recht, die Vorinstanz habe nicht rechtsgenüglich festge-
stellt, inwiefern ihr Verhalten zeitlich und tatsächlich ge-
eignet war, den Kausalzusammenhang zwischen der mangelhaften
Verwaltung (Unterlassen von Vermietungen) und dem eingetre-
tenen Schaden (Mietzinsausfälle) zu unterbrechen.

Soweit der Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang
geltend macht, das Verwaltungsgericht habe nicht qualifiziert
falsch geurteilt, verkennt er, dass die Vorinstanz gar nicht
festgestellt hat, inwiefern das Verhalten der Beschwerdefüh-
rerin kausal für den eingetretenen Schaden sein soll bzw.
sein kann.

d) Demnach ist der angefochtene Entscheid aufzuheben
und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese
die erforderlichen rechtserheblichen Feststellungen treffen
kann. Das Verwaltungsgericht wird auch prüfen können, ob die
von der Beschwerdeführerin angebotenen Zeugen einzuvernehmen,
die von ihr verlangten Dokumente zu erstellen und die von ihr
angebotenen weiteren Beweise abzunehmen sind.

5.- Am Ausgang des Beschwerdeverfahrens vermag auch der
Hinweis des Verwaltungsgerichts nichts zu ändern, dass die
Beschwerdeführerin Verfügungen der amtlichen Verwalter mit
Rechtsmitteln des SchKG hätte anfechten sollen und das Ver-
säumte nicht im Staatshaftungsverfahren nachholen kann. Denn
Verwaltungshandlungen, die sich nicht an die Adresse der Be-
schwerdeführerin als Eigentümerin der zwangsverwalteten Lie-
genschaft richten, sind nicht Verfügungen und somit nicht
Gegenstand des Rekurses nach Art. 17 ff . SchKG (Cometta, in:
Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs,
Bd. I, N 22 lemma 2 zu Art. 17 SchKG; Amonn/Gasser, a.a.O.
§ 6 Rz 7 S. 36). Daher ist z. B. auch nur die an die Be-
schwerdeführerin gerichtete Rechnungslegung rekursfähig
(Art. 21 Abs. 2 VZG), und das Fehlen einer Abrechnung würde
nicht erlauben, von der Ermittlung des Schadens abzusehen,
wenn der Beschwerdegegner haftpflichtig wäre.

6.- Dringt die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Wesent-
lichen durch, wird der unterliegende Beschwerdegegner, der
sich angesichts seiner finanziellen Interessen nicht auf
Art. 156 Abs. 2 OG berufen kann (Poudret/Sandoz-Monod,
a.a.O., Bd. V, Bern 1992, N 3 zu Art. 156 OG S. 146 Mitte),
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und
Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird als Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde entgegengenommen.

2.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen,
soweit darauf einzutreten ist, der Entscheid des Verwaltungs-
gerichts (Verwaltungsrechtliche Abteilung) des Kantons Bern
vom 18. Februar 2000 wird aufgehoben, und die Sache wird zu
neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen.

3.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird dem Be-
schwerdegegner auferlegt.

4.- Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführerin für
das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschä-
digen.

5.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungs-
gericht (Verwaltungsrechtliche Abteilung) des Kantons Bern
schriftlich mitgeteilt.

______________

Lausanne, 24. Juli 2000

Im Namen der II. Zivilabteilung des
SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 88 [1]
	1.	Ist die Betreibung nicht durch Rechtsvorschlag oder durch gerichtlichen Entscheid eingestellt worden, so kann der Gläubiger frühestens 20 Tage nach der Zustellung des Zahlungsbefehls das Fortsetzungsbegehren stellen.
	2.	Dieses Recht erlischt ein Jahr nach der Zustellung des Zahlungsbefehls. Ist Rechtsvorschlag erhoben worden, so steht diese Frist zwischen der Einleitung und der Erledigung eines dadurch veranlassten Gerichts- oder Verwaltungsverfahrens still.
	3.	Der Eingang des Fortsetzungsbegehrens wird dem Gläubiger auf Verlangen gebührenfrei bescheinigt.
	4.	Eine Forderungssumme in fremder Währung kann auf Begehren des Gläubigers nach dem Kurs am Tage des Fortsetzungsbegehrens erneut in die Landeswährung umgerechnet werden.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1).

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 5 [1]
	1.	Der Kanton haftet für den Schaden, den die Beamten und Angestellten, ihre Hilfspersonen, die ausseramtlichen Konkursverwaltungen, die Sachwalter, die Liquidatoren, die Aufsichts- und Gerichtsbehörden sowie die Polizei bei der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen dieses Gesetz zuweist, widerrechtlich verursachen.
	2.	Der Geschädigte hat gegenüber dem Fehlbaren keinen Anspruch.
	3.	Für den Rückgriff des Kantons auf die Personen, die den Schaden verursacht haben, ist das kantonale Recht massgebend.
	4.	Wo die Schwere der Verletzung es rechtfertigt, besteht zudem Anspruch auf Genugtuung.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1).

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 928
	1.	Die Führung der Handelsregisterämter obliegt den Kantonen. Es steht ihnen frei, das Handelsregister kantonsübergreifend zu führen.
	2.	Der Bund übt die Oberaufsicht über die Handelsregisterführung aus.

SR 747.201 BSG Bundesgesetz vom 3. Oktober 1975 über die Binnenschifffahrt (BSG) Art. 49 [1]

[1] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 17. März 2017, mit Wirkung seit 1. Jan. 2020 (AS 2019 1749; BBl 2016 6435).

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 87
		Für den Zahlungsbefehl in der Betreibung auf Pfandverwertung gelten die besondern Bestimmungen der Artikel 151-153, für den Zahlungsbefehl und den Rechtsvorschlag in der Wechselbetreibung diejenigen der Artikel 178-189.

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 2 [1]
	1.	In jedem Betreibungskreis besteht ein Betreibungsamt, das vom Betreibungsbeamten geleitet wird.
	2.	In jedem Konkurskreis besteht ein Konkursamt, das vom Konkursbeamten geleitet wird.
	3.	Jeder Betreibungs- und Konkursbeamte hat einen Stellvertreter, der ihn ersetzt, wenn er in Ausstand tritt oder an der Leitung des Amtes verhindert ist.
	4.	Das Betreibungs- und das Konkursamt können zusammengelegt und vom gleichen Beamten geleitet werden.
	5.	Die Kantone bestimmen im Übrigen die Organisation der Betreibungs- und der Konkursämter.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1).

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 49 Vorrang und Einhaltung des Bundesrechts
	1.	Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
	2.	Der Bund wacht über die Einhaltung des Bundesrechts durch die Kantone.

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 64
	1.	Die Betreibungsurkunden werden dem Schuldner in seiner Wohnung oder an dem Orte, wo er seinen Beruf auszuüben pflegt, zugestellt. Wird er daselbst nicht angetroffen, so kann die Zustellung an eine zu seiner Haushaltung gehörende erwachsene Person oder an einen Angestellten geschehen.
	2.	Wird keine der erwähnten Personen angetroffen, so ist die Betreibungsurkunde zuhanden des Schuldners einem Gemeinde- oder Polizeibeamten zu übergeben.

SR 172.021 VwVG Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz Art. 5
	1.	Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
		a.	Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rechten oder Pflichten;
		b.	Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten oder Pflichten;
		c.	Abweisung von Begehren auf Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten oder Pflichten oder Nichteintreten auf solche Begehren.
	2.	Als Verfügungen gelten auch Vollstreckungsverfügungen (Art. 41 Abs. 1 Bst. a und b), Zwischenverfügungen (Art. 45 und 46), Einspracheentscheide (Art. 30 Abs. 2 Bst. b und 74), Beschwerdeentscheide (Art. 61), Entscheide im Rahmen einer Revision (Art. 68) und die Erläuterung (Art. 69). [1]
	3.	Erklärungen von Behörden über Ablehnung oder Erhebung von Ansprüchen, die auf dem Klageweg zu verfolgen sind, gelten nicht als Verfügungen.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 10 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 2197 1069; BBl 2001 4202).

SR 281.42 VZG Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) Art. 16
	1.	Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
	2.	Die Verwaltung geht auch dann auf das Betreibungsamt über, wenn sie vom Schuldner vor der Pfändung vertraglich einem Dritten übertragen worden ist. Sie verbleibt beim Betreibungsamt auch während einer vorläufigen Einstellung der Betreibung (Rechtsstillstand, Nachlassstundung) und während eines dem Schuldner nach Artikel 123 SchKG (Art. 143a SchKG) erteilten Aufschubes. [1]
	3.	Die Verwaltung und Bewirtschaftung kann auf Verantwortung des Betreibungsamtes einem Dritten, die Bewirtschaftung auch dem Schuldner selbst übertragen werden. In letzterem Falle hat der Schuldner immerhin keine besondere Vergütung zu beanspruchen, sofern ihm nach Artikel 103 SchKG ein Teil der Früchte oder des Erlöses als Beitrag an seinen Unterhalt überlassen wird.
	4.	Sofern die Verwaltung nicht genügend Einnahmen verspricht, ist das Betreibungsamt berechtigt, von dem Gläubiger für die Auslagen Vorschuss zu verlangen (Art. 105 SchKG).

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V des BGer vom 5. Juni 1996, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1996 2900).

SR 311.0 StGB Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 Art. 292
		Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 44
	1.	Hat der Geschädigte in die schädigende Handlung eingewilligt, oder haben Umstände, für die er einstehen muss, auf die Entstehung oder Verschlimmerung des Schadens eingewirkt oder die Stellung des Ersatzpflichtigen sonst erschwert, so kann der Richter die Ersatzpflicht ermässigen oder gänzlich von ihr entbinden.
	2.	Würde ein Ersatzpflichtiger, der den Schaden weder absichtlich noch grobfahrlässig verursacht hat, durch Leistung des Ersatzes in eine Notlage versetzt, so kann der Richter auch aus diesem Grunde die Ersatzpflicht ermässigen.

SR 281.42 VZG Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) Art. 17
		Die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstückes umfasst alle diejenigen Massnahmen, die zur Erhaltung des Grundstückes und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse nötig sind, wie Anordnung und Bezahlung kleinerer Reparaturen, Besorgung der Anpflanzungen, Abschluss und Erneuerung der üblichen Versicherungen, Kündigung an Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen, Einbringung und Verwertung der Früchte zur Reifezeit, Bezug der Miet- und Pachtzinse, nötigenfalls auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts für Mietzinsforderungen, Bezahlung der laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl. Während der Verwaltungsperiode fällig werdende oder vorher fällig gewordene Pfandzinse dürfen dagegen nicht bezahlt werden.

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 17
	1.	Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. [1]
	2.	Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tage, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden.
	3.	Wegen Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
	4.	Das Amt kann bis zu seiner Vernehmlassung die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung ziehen. Trifft es eine neue Verfügung, so eröffnet es sie unverzüglich den Parteien und setzt die Aufsichtsbehörde in Kenntnis. [2]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1).

SR 281.42 VZG Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) Art. 21
	1.	Über die aus der Verwaltung entstandenen Einnahmen und Ausgaben hat das Betreibungsamt laufend eine spezifizierte Rechnung zu führen, die jederzeit vom Schuldner und den betreibenden Gläubigern eingesehen werden kann und gleichzeitig mit der Verteilungsliste zur Einsicht der Beteiligten aufzulegen ist.
	2.	Streitigkeiten werden von der Aufsichtsbehörde beurteilt.