4A_292/2021 - 2021-08-31 - Diritto contrattuale - Mietvertrag; Kündigungsschutz; Erstreckung,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 292/2021

Urteil vom 31. August 2021

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, May Canellas,
Gerichtsschreiber Dürst.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christian Eichenberger,
und Rechtsanwältin Nadja Leuthardt,
Beschwerdeführer,

gegen

1. C.C.________,
2. D.C.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Jürg Bettoni, Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigungsschutz; Erstreckung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
vom 19. April 2021 (NG210002-O/U).

Sachverhalt:

A.
A.________ und B.________ (Mieter, Kläger, Beschwerdeführer) mieteten mit Vertrag vom 24. April 2010 von C.C.________ und D.C.________ (Vermieter, Beklagte, Beschwerdegegner) bzw. deren Eltern ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus in U.________ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'300.--.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular vom 11. Juni 2019 per 30. Juni 2020 mit der Begründung "Eigenbedarf C.C.________ und Familie".

B.
Mit Klage vom 2. März 2020 gelangten die Mieter an das Mietgericht Winterthur und beantragten die Ungültigkeitserklärung bzw. Aufhebung der Kündigung vom 11. Juni 2019 und eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre.
Mit Urteil vom 18. Dezember 2020 wies das Mietgericht Winterthur die Klage ab.
Das Obergericht des Kantons Zürich wies mit Urteil vom 19. April 2021 die von den Klägern gegen diesen Entscheid erhobene Berufung ab. In Bestätigung des Urteils des Mietgerichts verneinte es die Treuwidrigkeit der Kündigung; es liege weder eine Rache- oder Änderungskündigung noch eine Kündigung während einer Sperrfrist vor. Die Kündigung sei unter Berücksichtigung des legitimen Kündigungsgrunds der Beklagten nicht treuwidrig. Mangels hinreichender Suchbemühungen der Mieter liege auch keine Härte vor, die eine Erstreckung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Kläger dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 19. April 2021 aufzuheben und die Kündigung für ungültig zu erklären; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken. Eventualiter zu den in der Sache gestellten Begehren beantragen die Kläger die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 145 I 121 E. 1; 143 III 140 E. 1; 141 III 395 E. 2.1).

1.1. Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführer sind mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG), der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist eingehalten.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist somit unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht die beschwerdeführende Partei beispielsweise eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; sie hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1; je mit Hinweisen). Stützt sich der
angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, so muss sich die Beschwerde mit jeder einzelnen auseinandersetzen, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 142 III 364 E. 2.4 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2, 115 E. 2). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus (BGE 143 II 283 E. 1.2.3; 140 III 115 E. 2).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2, 264 E. 2.3). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Zur hinreichenden Begründung einer Sachverhaltsrüge genügt es nicht, dem Bundesgericht, ohne eine substanziierte Sachverhaltsrüge zu erheben, einfach eine eigene Version des Sachverhalts zu unterbreiten und das angefochtene Urteil als willkürlich oder offensichtlich unhaltbar zu bezeichnen. Ein derartiges Vorgehen verkennt die grundsätzliche Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid (Art. 97 und 105 BGG).
Das Bundesgericht greift in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur ein, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 135 II 356 E. 4.2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3; 137 III 226 E. 4.2). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der
Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2). Namentlich genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 140 III 264 E. 2.3; 116 Ia 85 E. 2b).

1.4. Die Beschwerdeschrift genügt diesen Anforderungen in verschiedener Hinsicht nicht. Die Beschwerdeführer setzen sich über weite Strecken nicht hinreichend mit den konkreten Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinander und zeigen auf, inwiefern die Vorinstanz mit ihrer Beurteilung bundesrechtliche Bestimmungen verletzt hätte. Stattdessen unterbreiten sie dem Bundesgericht in frei gehaltenen Ausführungen unter Berufung auf zahlreiche Aktenstücke des kantonalen Verfahrens bloss ihre Sicht der Dinge und stellen sich auf den Standpunkt, die Kündigung sei missbräuchlich bzw. die Suchbemühungen seien ausreichend. Dabei erheben sie kaum eine hinreichend begründete Sachverhaltsrüge, sondern belassen es bei der pauschalen Behauptung, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt.
Soweit die Beschwerdeführer ihre Vorbringen auf einen Sachverhalt stützen, der von den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen abweicht, sind sie nicht zu hören. Da sie in unzulässiger Weise tatsächliche und rechtliche Vorbringen vermengen, ist auf ihre Vorbringen nur insoweit einzugehen, als daraus wenigstens sinngemäss erkennbar ist, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sein sollen, wenn die verbindlichen Feststellungen im vorinstanzlichen Entscheid zugrunde gelegt werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).

2.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) bzw. ihres Rechts auf Beweis (Art. 152 ZPO) sowie der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Sie bringen im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe wie bereits die Erstinstanz zu Unrecht auf Partei- und Zeugenbefragungen verzichtet.

2.1.

2.1.1. Der Beweisführungsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 8 ZGB beziehungsweise Art. 152 Abs. 1 ZPO verschafft der beweispflichtigen Partei in allen bundesrechtlichen Zivilrechtsstreitigkeiten einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, soweit entsprechende Anträge im kantonalen Verfahren form- und fristgerecht gestellt worden sind (vgl. BGE 143 III 297 E. 9.3.2; 133 III 295 E. 7.1; je mit Hinweisen). Diese Bestimmungen schreiben jedoch dem Gericht nicht vor, mit welchen Mitteln es den Sachverhalt abzuklären hat (vgl. BGE 114 II 289 E. 2a), und sie schliessen namentlich die antizipierte Beweiswürdigung nicht aus (BGE 143 III 297 E. 9.3.2). Wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde, ist der Beweisführungsanspruch nicht verletzt (BGE 141 I 60 E. 3.3; 136 I 229 E. 5.3).

2.1.2. Im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) ist das Gericht bloss einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Wie unter der Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO) haben die Parteien selbst die Tatsachen darzulegen. Das Gericht kommt ihnen nur mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen und die entsprechenden Beweismittel genau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus eigenem Antrieb. Ist eine Partei anwaltlich vertreten, kann und muss sich das Gericht ihr gegenüber wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3 mit Hinweisen; Urteil 4A 703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7, nicht publ. in: BGE 143 III 344).

2.1.3. Dem Beweisverfahren vorgelagert ist die Obliegenheit zur hinreichenden Substanziierung der Tatsachenbehauptungen. Es spielt für diese keine Rolle, ob die Behauptung zutrifft oder nicht; diese Frage wird im Beweisverfahren geklärt (Urteile 4A 659/2018 vom 15. Juli 2019 E. 3.4; 4A 449/2018 vom 25. März 2019 E. 6.1). Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2). Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt. Soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; vgl. auch Urteile 4A 141/2021 vom
23. Juni 2021 E. 3.1; 4A 412/2019 vom 27. April 2020 E. 4.1 mit Hinweisen). Da sich der Gegenstand der Behauptungs- und Substanziierungslast nach der materiellrechtlichen Anspruchsgrundlage richtet, bestimmen für Rechtsverhältnisse des Bundesprivatrechts die anwendbaren Normen des Bundesrechts, welche Tatsachen zu behaupten und zu substanziieren sind (BGE 144 III 519 E. 5.2.1; 123 III 183 E. 3e; Urteile 4A 141/2021, a.a.O., E. 3.1; 4A 412/2019, a.a.O., E. 4.1 mit Hinweisen).

2.2. Die Vorinstanz verneinte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. des Rechts auf Beweis mit der Begründung, die Beschwerdeführer hätten weder in der Klage noch anlässlich der Hauptverhandlung konkrete Behauptungen aufgestellt. Da die Parteien sodann auch anwaltlich vertreten gewesen seien, würde es auch unter der Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime ihnen obliegen, die rechtserheblichen Tatsachen in einer detaillierten Art und Weise zu benennen. Hinsichtlich einer Rachekündigung hätten sie jedoch bloss wiederholt erwähnt, dass es zwischen den Parteien zu "Diskussionen" bezüglich der Beseitigung von Mängeln gekommen sei und ein "angespanntes Verhältnis zwischen den Parteien" bestanden habe. Die Beschwerdeführer hätten in der Berufung nicht aufgezeigt, dass diese Tatsachen derart detailliert geschildert worden wären, dass die offerierte Parteibefragung hätte abgenommen werden müssen.
Auch im Rahmen der Erstreckung hätten die Beschwerdeführer lediglich pauschal die Absage von mehreren Vermietern sowie allgemein einen schlechten Gesundheitszustand behauptet, der über die mit den eingereichten Arztzeugnissen belegte gesundheitliche Einschränkung hinausgehe, ohne die den offerierten Partei- und Zeugenbefragungen zugrunde liegenden Behauptungen weiter zu substanziieren. Ebenfalls nur pauschal behauptet hätten die Beschwerdeführer, durch einen Wegzug würde die gegenseitige Unterstützung eines nahen Verwandten, der in Gehdistanz wohne, gekappt; es werde nicht konkretisiert, worin die gegenseitige Unterstützung bestehe und warum die Unterstützung nicht auch von einem anderen Ort in der Umgebung geleistet werden könne. Eine Zeugenbefragung sei deshalb auch diesbezüglich zu Recht unterblieben.

2.3. Diese vorinstanzlichen Erwägungen sind nicht zu beanstanden:
Die Beschwerdeführer gehen auf die Begründung der Vorinstanz nicht rechtsgenüglich ein und zeigen nicht auf, inwiefern die vor der Erstinstanz aufgestellten Behauptungen genügend substanziiert vorgetragen worden sind. Namentlich belegen sie eine hinreichende Substanziierung ihrer tatsächlichen Vorbringen nicht, indem sie im bundesgerichtlichen Verfahren die Fragen formulieren, welche sie im Rahmen der Partei- bzw. Zeugenbefragung gestellt hätten.
Zudem stossen auch ihre Vorbringen ins Leere, die Vorinstanz begründe nicht ausreichend, zu welchen Punkten keine Parteibefragung hätte stattfinden können, weil ihre Behauptungen zu pauschal dargelegt worden seien. Entgegen dem, was die Beschwerdeführer anzunehmen scheinen, war ihnen eine Anfechtung dieser Begründung ohne Weiteres möglich (vgl. BGE 143 III 65 E. 5.2) und es stand ihnen offen, mit genauen Hinweisen aufzuzeigen, dass ihre Behauptungen genügend substanziiert waren.
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt ebensowenig vor wie eine Missachtung der massgebenden Grundsätze zum Substanziierungserfordernis.

3.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe Art. 271 und Art. 271a OR verletzt, indem sie die Missbräuchlichkeit der Kündigung der Beschwerdegegner vom 11. Juni 2019 verneinte.

3.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist.
Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1 mit Hinweisen).

3.2. Die Vorinstanz prüfte die vier von den Beschwerdeführern alternativ vorgetragenen Gründe einer Missbräuchlichkeit:
Hinsichtlich einer Rachekündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR war zu beurteilen, ob die behauptete Geltendmachung von Mängelrechten durch die Beschwerdeführer für die ausgesprochene Kündigung ursächlich war. Die Vorinstanz stützte die Ansicht der Erstinstanz, die das Vorliegen einer Rachekündigung verneinte. Im Zentrum der Beweiswürdigung stand eine E-Mail der Beschwerdegegner an die Beschwerdeführer vom 26. September 2016, worin es unter anderem um die Kostenübernahme einer Reparatur der Heizung ging. Die Vorinstanz erwog, dass aus dem Wortlaut dieser E-Mail - namentlich aus dem Wort "Missverständnis" - nicht geschlossen werden könne, dass sich die Beschwerdegegner vor dieser E-Mail geweigert hätten, die Kosten zu übernehmen, Mängel zu beseitigen oder dass die Beschwerdeführer überhaupt Mängelrechte geltend gemacht hätten. Darüber hinaus sei weder substanziiert behauptet noch belegt, dass nach der besagten Reparatur der Heizung im Jahr 2016 bis zum Zeitpunkt der Kündigung Mängel an der Mietsache bestanden hätten. Weitere als Beweise angeführte Rechnungen sowie weitere Reparaturen und Mängelrügen seien erst nach der Kündigung erfolgt und könnten somit für den Kündigungsentschluss nicht ursächlich gewesen sein.
Die Vorinstanz verneinte weiter, dass die Kündigung während einer Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 OR ausgesprochen worden sei. Sie erwog, die Beschwerdeführer belegten nicht, dass es hinsichtlich Reparatur der Heizung zu einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien betreffend Übernahme der Rechnung gekommen sei und die Beschwerdegegner mit der Zusicherung einen zuvor eingenommenen Standpunkt nach längeren Diskussionen unter Zugeständnissen aufgegeben hätten.
Die Vorinstanz lehnte auch eine missbräuchliche Änderungskündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ab. Der E-Mail vom 26. September 2016 könne keine konkrete Vertragsänderung, namentlich keine mit Konditionen zu Ungunsten der Beschwerdeführer entnommen werden. Dass Verhandlungen über einen konkreten Mietvertrag zu für die Beschwerdeführer ungünstigen Konditionen geführt worden seien, werde lediglich pauschal behauptet und von den Beschwerdegegnern bestritten. Weder eine Vertragsänderung noch ein entsprechender Kausalzusammenhang werde von den Beschwerdeführern rechtsgenügend geltend gemacht.
Die Vorinstanz prüfte schliesslich die Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäss Art. 271 Abs. 1 OR, so insbesondere ob der von den Beschwerdegegnern angegebene Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Unter Berücksichtigung verschiedener von den Beschwerdeführern vorgetragener Zweifel an dieser Begründung kam die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der Erstinstanz zum Ergebnis, dass das Eigeninteresse der Beschwerdegegner nachvollziehbar und plausibel sei und dieses auch mit Unterlagen untermauert werde.

3.3. Die Beschwerdeführer wenden sich in ihrer Beschwerde gegen die Tatsachenfeststellungen, auf welche die vorinstanzliche Begründung abstellt. Dabei verfehlen sie durchwegs die gesetzlichen Begründungsanforderungen an eine hinreichende Willkürrüge (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG; dazu vorn E. 1.3). Sie beschränken sich darauf, ihre eigene Sicht der Dinge der vorinstanzlichen Würdigung der Beweismittel entgegenzuhalten, dieser pauschal zu widersprechen und sie als "nicht nachvollziehbar", "falsch" oder "ungenügend" zu bezeichnen. Sie unterstellen der Vorinstanz, gewisse Sachverhaltselemente nicht berücksichtigt zu haben und sich in Widersprüche zu verstricken, führen einzelne Beweise an, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen oder orten Aktenwidrigkeiten, ohne aber im Einzelnen einen Einfluss auf das Gesamtergebnis hinreichend aufzuzeigen. Damit legen sie nicht rechtsgenüglich dar, weshalb die anderslautenden Schlüsse der Vorinstanz im Ergebnis geradezu unhaltbar sein sollen. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
Inwiefern die Vorinstanz Art. 271 und Art. 271a OR verletzt haben soll, indem sie die Missbräuchlichkeit der Kündigung verneinte, vermögen die Beschwerdeführer mit ihren Vorbringen nicht darzulegen.

4.
Zu beurteilen bleibt die Frage nach der Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss Art. 272 ff . OR.

4.1. Ein Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR).
Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; 125 III 226 E. 4b; Urteile 4A 552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.4; 4A 639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A 699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.5). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden (vgl. Urteil 4A 552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2). Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A 552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A 639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A 556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der
Verschiebung des Umzugs eine Milderung der Folgen verspricht, also zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (siehe BGE 116 II 446 E. 3b; 105 II 197 E. 3a).
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (vgl. BGE 125 III 226 E. 4b; 116 II 446 E. 3a; Urteil 4A 148/2020 vom 20. Mai 2020 E. 2.1). Für eine erstmalige Erstreckung spricht, wenn nur schwer abzuschätzen ist, ob innert der gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und - namentlich unter Berücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters - zu einem späteren Zeitpunkt mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten sind (Urteile 5A 699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6; 4A 62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.2). Ferner ist zu beachten, dass Suchbemühungen nicht verlangt werden können von Personen, die infolge Alter, Krankheit oder Invalidität derart hilflos sind, dass sie zur Suche von Ersatzraum gar nicht in der Lage sind (Urteile 4A 15/2014 vom 26. Mai 2014 E. 4.1; 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4.1).

4.2. Die Vorinstanz prüfte, ob Umstände vorliegen, welche eine Härte für die Beschwerdeführer bedeuten würden. Dabei würdigte sie namentlich ihre Suchbemühungen, das Alter und die gesundheitliche Situation, die Dauer des Mietverhältnisses und der Kündigungsfrist sowie die Ortsverbundenheit:
Hinsichtlich der Suchbemühungen kam sie zum Schluss, dass es auf dem relevanten Wohnungsmarkt ohne weiteres Objekte gebe, die mit dem Mietobjekt hinsichtlich Lage, Preis, Grösse, Zustand und Ausstattung vergleichbar seien. Die Beschwerdeführer hätten jedoch bis zum vorinstanzlichen Entscheid nur eine Anmeldung auf einer Immobilienplattform, drei Bewerbungen und eine Anfrage dargelegt. Ein weiteres Objekt hätten die Beschwerdeführer selbst ausgeschlossen. Zu berücksichtigen sei weiter, dass die Beschwerdegegner das Mietverhältnis nicht unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist von drei Monaten per 30. Juni 2020 gekündigt hätten, sondern die Kündigung bereits vom 11. Juni 2019 datiert. Die Beschwerdeführer hätten so bis zum erstinstanzlichen Entscheid für die Suche nach einem Ersatzobjekt das Vierfache der vertraglichen und auch üblichen Zeit zur Verfügung gehabt. Vor diesem Hintergrund seien die in dieser Zeit nachgewiesenen Suchbemühungen bei Weitem nicht ausreichend, um eine Härte zu begründen.
Die Beschwerdeführer zeigten sodann nicht auf, dass sie für die Suche nach einem Ersatzobjekt mehr Zeit benötigten: So behaupteten sie einerseits ihren schlechten Gesundheitszustand nur pauschal und zeigten weder auf, inwiefern sie konkret bei der Suche nach einem Ersatzobjekt eingeschränkt gewesen seien. Zudem werde aus den eingereichten Arztzeugnissen bloss ersichtlich, dass die Beschwerdeführer in den rund 18 Monaten bis zum erstinstanzlichen Entscheid - abgesehen von ein paar Tagen - nicht zu 100% arbeitsunfähig gewesen seien. Andererseits sei auch nicht erstellt, dass einer daraus resultierenden allfälligen Härte mit einer Erstreckung hätte begegnet werden können, wie dies etwa bei einer bloss vorübergehenden gesundheitlichen Einschränkung der Fall sei. Hinsichtlich des fortgeschrittenen Alters hielt die Vorinstanz sodann fest, dass sich das Alter der Beschwerdeführerin mit knapp 64 Jahren nicht massgeblich auf die Suchbemühungen auswirke. Da eine gemeinsame Wohnung gesucht werde, sei auf ihre Fähigkeiten abzustellen. Das hohe Alter des Beschwerdeführers mit 80 Jahren sei insofern nicht ausschlaggebend.
Die Vorinstanz lehnte es sodann ab, gestützt auf die persönlichen Verhältnisse sowie die Ortsverbundenheit der Beschwerdeführer, von einer Härtesituation auszugehen. Einerseits könnten Mitgliedschaften in einer politischen Partei und in einem Sportclub keine Härte begründen, welcher mit einer Erstreckung begegnet werden könnte. Eine Wohnsitzpflicht werde diesbezüglich auch nicht behauptet. Auch Freundschaften und nachbarschaftliche Beziehungen begründeten keine Härte, da deren Pflege nicht zwingend einen Wohnsitz im Ort voraussetzten. Eine Erstreckung würde die Nachteile eines Wegzugs auch nicht mildern, sondern bloss zeitlich verzögern. Solche Umstände wären allenfalls im Rahmen einer Interessenabwägung mit den Interessen der Beschwerdegegner zu berücksichtigen. Auch in einer Gesamtbetrachtung dieser Umstände zusammen mit der Mietdauer von 10 Jahren und einem Monat sei von keiner Härte auszugehen.

4.3. Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen, indem sie dem Bundesgericht überwiegend ihre Argumentation aus dem vorinstanzlichen Verfahren - teils wortwörtlich - unterbreiten. Sofern auf diese Vorbringen angesichts ihrer appellatorischen Natur überhaupt eingetreten werden kann (vgl. vorn E. 1.3 f.), ist dazu Folgendes zu bemerken:

4.3.1. Die Beschwerdeführer monieren, die Vorinstanz habe die Suchbemühungen, welche nach Abschluss des Verfahrens vor Erstinstanz getätigt wurden, als echte Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO zu Unrecht nicht berücksichtigt. Dabei verkennen sie, dass sich die Zulässigkeit von Noven, deren Entstehung vom Willen der betreffenden Partei abhängt (sog. Potestativ-Noven), danach entscheidet, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b bzw. Art. 317 Abs. 1 lit. b . ZPO nicht vorher vorgebracht werden konnten (vgl. BGE 146 III 416 E. 5.3). Hinsichtlich der Unterlagen, die erst nachträglich - d. h. nach dem erstinstanzlichen Erstreckungsentscheid - getätigte Suchbemühungen dokumentieren, legen die Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen zu deren Berücksichtigung erfüllt sind (vgl. Urteil 4A 204/2021 vom 7. Juni 2021 E. 3.1). Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz diese Suchbemühungen unberücksichtigt liess.
Nicht weiter einzugehen ist sodann auf die Ausführungen der Beschwerdeführer zu den Suchbemühungen, welche nach dem vorinstanzlichen Urteil getätigt wurden sowie auf eine seit dem Urteil neu diagnostizierte Krankheit des Beschwerdeführers. Diese sind als echte Noven im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG).

4.3.2. Die Beschwerdeführer beanstanden die Feststellung der Vorinstanz, es gebe auf dem relevanten Markt ohne weiteres vergleichbare Mietobjekte. Sie bringen vor, die Vorinstanz hätte sich nicht mit den von den Beschwerdegegnern eingereichten Beweisbeilagen, die eine Vielzahl von Treffern enthalten, auseinandergesetzt und ihre pauschalen Behauptungen nicht überprüft. Die zwei von ihnen selber eingereichten Auszüge einschlägiger Immobilienplattformen hätten jeweils nur einen Suchtreffer ergeben.
Damit vermögen die Beschwerdeführer die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht als willkürlich auszuweisen (vgl. vorn E. 1.3). Es mag zutreffend sein, dass sich den Suchtreffern gemäss den Beilagen der Beschwerdegegner der Zustand und die Ausstattung dieser Wohnungen jeweils nicht entnehmen lässt. Dies lässt die von der Vorinstanz gezogene Schlussfolgerung jedoch nicht als geradezu unhaltbar erscheinen. Einerseits enthalten die Suchtreffer mehrere Mietobjekte, welche hinsichtlich Anzahl Zimmer, Grösse sowie Mietzins mit dem streitgegenständlichen Objekt vergleichbar sind. Andererseits führen die Beschwerdeführer selbst auch nicht aus und ist nicht ersichtlich, auf welchen Eigenschaften ihr eigener Suchtreffer basiert und inwiefern dieser das einzige vergleichbare Objekt auf dem relevanten Markt sein soll.

4.3.3. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer ist eine Interessenabwägung mit dem Eigenbedarf der Beschwerdegegner zu Recht unterblieben. Eine Erstreckung kommt erst in Betracht, wenn als erste Voraussetzung die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge hat. Fehlt es an dieser, erübrigt sich eine Interessenabwägung gemäss Art. 272 Abs. 1 und Abs. 2 OR als zweite Voraussetzung (vgl. Urteile 4A 552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.1; 4A 703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7, nicht publ. in BGE 143 III 344; 4A 659/2014 vom 3. März 2015 E. 3.6). Auf die vorinstanzliche Eventualbegründung zur Interessenabwägung ist daher nicht weiter einzugehen.
Vor diesem Hintergrund ist schliesslich entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer nicht zu beanstanden, dass die beantragten Partei- und Zeugenbefragungen hinsichtlich der besonderen Ortsverbundenheit unterblieben sind. Die Vorinstanz erwog zu Recht, dass diese Umstände erst im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen wären und mangels belegter Härte am Ergebnis nichts zu ändern vermochten. Inwiefern der Vorinstanz in dieser Erwägung eine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen wäre, ist nicht ersichtlich.

4.4. Auf der Grundlage der für das Bundesgericht verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid (Art. 105 Abs. 1 BGG) erweist sich die Rüge der bundesrechtswidrigen Verweigerung einer Erstreckung (Art. 272 ff . OR) als unbegründet.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit (intern je zur Hälfte) kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zu sprechen, da den Beschwerdegegnern mangels Einholen einer Antwort kein entschädigungspflichtiger Aufwand erwachsen ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit (intern je zur Hälfte) auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 31. August 2021

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Dürst

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 152 Diritto alla prova - 1 Ogni parte può pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti tempestivamente e nelle forme prescritte.
¹	Ogni parte può pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti tempestivamente e nelle forme prescritte.
²	Il giudice prende in considerazione mezzi di prova ottenuti illecitamente soltanto se l'interesse all'accertamento della verità prevale.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
¹	Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
²	Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 55 Principio dispositivo e riserva del principio inquisitorio - 1 Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
¹	Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge concernenti l'accertamento dei fatti e l'assunzione delle prove d'ufficio.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 229 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e:
¹	Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e:
^a	sono sorti soltanto dopo la chiusura dello scambio di scritti o dopo l'ultima udienza di istruzione della causa; oppure
^b	sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o prima dell'ultima udienza di istruzione della causa, ma non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Se non vi sono stati né un secondo scambio di scritti né un'udienza di istruzione della causa, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti all'inizio del dibattimento, senza alcuna limitazione.
³	Quando deve chiarire d'ufficio i fatti, il giudice considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.