Urteilskopf

136 III 190

29. Extrait de l'arręt de la Ire Cour de droit civil dans la cause Genevoise Compagnie Immobiličre SA contre Le Relais de l'Entrecôte SA (recours en matičre civile) 4A_557/2009 du 23 mars 2010

Regeste (de):

Art. 271 Abs. 1 OR; Miete von Räumlichkeiten, die für den Betrieb eines Restaurants bestimmt sind; Gültigkeit der Kündigung, die der Vermieter in der Absicht ausspricht, dieser Art der Nutzung ein Ende zu setzen. Art. 271a Abs. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271a A. Anfechtbarkeit der Kündigung / II. Kündigung durch den Vermieter - II. Kündigung durch den Vermieter
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257 d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257 fAbs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266 g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266 h).
CO steht dem Recht des Vermieters nicht entgegen, den Vertrag zu kündigen, um die Nutzungsart der Sache seinen Interessen anzupassen. Die Geschäftstätigkeiten im Zentrum von Genf haben sich seit der Eröffnung des Restaurants tiefgreifend gewandelt; der Wille, die Nutzungsart der Räumlichkeiten nach beinahe 15 Jahren seit Abschluss des letzten Mietvertrags zu ändern, ist mit Treu und Glauben vereinbar (E. 2-5). Wegen der harten Folgen der Kündigung wird die Miete um sechs Jahre verlängert (E. 6).

Regeste (fr):

Art. 271 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO; bail ŕ loyer de locaux affectés ŕ l'exploitation d'un restaurant; validité de la résiliation signifiée par le bailleur dans l'intention de mettre fin ŕ cette affectation. L'art. 271 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la maničre d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ŕ ses intéręts. Les activités exercées dans le centre de Genčve ont profondément évolué depuis la création du restaurant et la volonté de modifier l'affectation des locaux, prčs de quinze ans aprčs la conclusion du bail ŕ loyer le plus récent, est compatible avec les rčgles de la bonne foi (consid. 2-5). En raison des conséquences pénibles de la résiliation, le bail est prolongé de six ans (consid. 6).

Regesto (it):

Art. 271 cpv. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO; locazione di locali destinati all'esercizio di un ristorante; validitŕ della disdetta notificata al conduttore nell'intento di mettere un termine a questa destinazione. L'art. 271 cpv. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO non impedisce al locatore di rescindere il contratto allo scopo di mutare la maniera in cui il suo bene viene utilizzato, a dipendenza di ciň che reputa piů conforme ai suoi interessi. Da quando č stato creato il ristorante, le attivitŕ esercitate nel centro della cittŕ di Ginevra hanno subito una radicale evoluzione e la volontŕ di modificare la destinazione dei locali, a circa quindici anni dalla conclusione del contratto di locazione piů recente, appare compatibile con le regole della buona fede (consid. 2-5). Considerati gli effetti gravosi della disdetta, la locazione č prolungata di sei anni (consid. 6).

Sachverhalt ab Seite 191

BGE 136 III 190 S. 191

A. Un restaurant est exploité depuis 1912 au rez-de-chaussée d'un bâtiment sis entre la rue du Rhône et le quai Général-Guisan ŕ Genčve. L'édifice se trouve dans le plan de site de la rade de cette cité avec le statut de "bâtiment maintenu". Depuis 1982, les locaux d'exploitation sont pris ŕ bail par une société ayant actuellement pour raison sociale Le Relais de l'Entrecôte SA. Le contrat le plus récent a été conclu le 28 novembre 1991 pour dix ans, soit du 1er mai 1992 au 30 avril 2002, et, sauf résiliation valable, il se renouvelle tacitement de cinq ans en cinq ans. Le loyer annuel le plus récemment fixé s'élčve ŕ 118'764 fr., charges en sus. Le 4 mai 2006, usant d'une formule officielle, la bailleresse actuellement nommée Genevoise Compagnie Immobiličre SA a résilié ce contrat avec effet au 30 avril 2007. La locataire a immédiatement de mandé la motivation de ce congé. La bailleresse a répondu le 3 juillet 2006 seulement, en indiquant qu'elle souhaitait ne plus affecter les locaux ŕ un restaurant.
B. En temps utile, la locataire a ouvert action contre la bailleresse devant la commission de conciliation compétente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve. Elle requérait l'annulation du congé qu'elle tenait pour abusif, ou, subsidiairement, la prolongation du bail. Le tribunal s'est prononcé le 28 janvier 2009; il a constaté la validité du congé et il a prolongé le bail pour une durée de six ans qui expirerait le 30 avril 2013. La locataire et demanderesse ayant appelé de ce jugement, la défenderesse a usé de l'appel incident et la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a statué le 5 octobre 2009. Donnant gain de cause ŕ la demanderesse, elle a réformé la décision en ce sens que le congé signifié en mai 2006 est annulé.
BGE 136 III 190 S. 192

C. Agissant par la voie du recours en matičre civile, la défenderesse a requis le Tribunal fédéral de réformer l'arręt de la Chambre d'appel en ce sens que le congé fűt valable et que la demanderesse n'eűt droit ŕ aucune prolongation du bail. Subsidiairement, le tribunal était requis de n'accorder ŕ la demanderesse qu'une prolongation unique de deux ans. La demanderesse a conclu principalement ŕ l'irrecevabilité du recours et subsidiairement ŕ son rejet. Délibérant en public, le Tribunal fédéral a partiellement admis le recours. Il a constaté la validité du congé et il a prolongé le bail d'une durée de six ans qui expirera le 30 avril 2013.
Erwägungen

Extrait des considérants:

2. Aux termes de l'art. 271 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux rčgles de la bonne foi. Cette disposition protčge le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond ŕ aucun intéręt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossičre des intéręts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de maničre inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procčde ŕ la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les alinéas 1 et 2 de l'art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.
CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé ŕ l'autre constitue un abus de droit "manifeste" aux termes de cette derničre disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108, ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119). En rčgle générale, le congé donné pour un motif d'ordre économique est conciliable avec les rčgles de la bonne foi, et le locataire n'est pas autorisé ŕ réclamer l'annulation du congé que le bailleur lui signifie parce qu'il espčre obtenir, d'un nouveau locataire, un loyer plus élevé mais néanmoins compatible avec l'art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel - A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel
CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Elucider le motif d'un congé relčve de la constatation des faits (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; arręt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I 34 p. 35), de sorte que, en principe, ce point échappe au contrôle du Tribunal fédéral.

BGE 136 III 190 S. 193

Sur la base d'un arręt de la Cour de céans et de la doctrine qui y est citée, la Chambre d'appel retient que le bailleur adopte une attitude contradictoire, incompatible avec les rčgles de la bonne foi, lorsqu'il résilie le bail en raison de faits qui lui étaient connus lors de la conclusion de ce contrat ou qu'il a tolérés durant une longue période (arręt 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 5.1). La Chambre constate qu'en l'espčce, l'affectation des locaux ŕ un restaurant, avec les nuisances et inconvénients qui peuvent éventuellement en résulter pour le voisinage, était bien connue de la défenderesse lorsque celle-ci a conclu les baux de 1982 et de 1991. En conséquence, selon sa décision, la demanderesse est fondée ŕ réclamer l'annulation du congé que l'autre partie lui a donné en vue de faire cesser cette affectation.
3. Il est en principe loisible au bailleur d'insérer, dans le bail de locaux commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destinées ŕ déterminer les activités qui seront admises dans ces locaux; les clauses de ce genre peuvent avoir pour but, notamment, de définir l'ambiance ou le caractčre de l'immeuble, ou de prévenir des conflits de voisinage (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 114). En l'espčce, les locaux ont été conventionnellement destinés ŕ l'exploitation d'un restaurant. A supposer que le bailleur promette d'abord de maintenir l'affectation convenue sans limite de durée, il pourrait se délier en faisant valoir que le droit civil fédéral ne reconnaît pas les contrats conclus "pour l'éternité" (ATF 93 II 290 consid. 7 p. 300; ATF 127 II 69 consid. 5b p. 77 in medio; ATF 131 I 321 consid. 5.5 p. 329). L'art. 271 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO ne saurait donc, non plus, avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, aprčs l'expiration de la durée convenue pour le contrat et aussi longtemps que le locataire ne consent pas ŕ accepter un congé, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux, cela au seul motif que l'affectation initiale a été acceptée par lui lors de la conclusion du contrat. Il est vrai que le bailleur montre une attitude objectivement contradictoire s'il déclare ne plus vouloir ce que, pourtant, il voulait ou acceptait au moment de la conclusion du contrat, mais ce changement d'intention ne contrevient pas ipso facto aux rčgles de la bonne foi.
En l'occurrence, il faut prendre en considération que les activités exercées dans le centre de Genčve ont profondément évolué depuis 1912, et que le secteur oů se trouve l'immeuble concerné,
BGE 136 III 190 S. 194

particuličrement apprécié, a acquis un indiscutable prestige. Il se peut que les nuisances d'un restaurant, quoique normales et prévisibles, y soient moins aisément tolérées aujourd'hui qu'autrefois. La défenderesse a allégué des inconvénients dont d'autres locataires se sont parfois plaints, tels que des odeurs de cuisine. Il se peut aussi qu'une modification de l'affectation du rez-de-chaussée, selon la tendance observée dans le secteur, accroisse encore le potentiel des autres locaux existant dans le bâtiment. Dans ces conditions, il n'apparaît pas que l'intention de réaliser cette modification, manifestée par la défenderesse prčs de quinze ans aprčs la conclusion du bail ŕ loyer le plus récent, soit incompatible avec les rčgles de la bonne foi. La présente affaire se distingue nettement de celle ŕ laquelle la Chambre d'appel fait référence, oů le bailleur, aprčs avoir remis en location un rez-de-chaussée pour l'exploitation d'un restaurant, avait installé son fils au premier étage et prétendait résilier le contrat en raison des nuisances dont ce dernier faisait état. En réalité, il faut admettre que l'art. 271 al. 1
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la maničre d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme ŕ ses intéręts (RICHARD BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 n° 36). On a d'ailleurs vu que le bailleur peut légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé. Cette disposition légale ne permet pas non plus d'opposer au bailleur les aspects éventuellement regrettables que peut présenter, du point de vue de l'intéręt général, l'évolution des activités et des commerces pratiqués dans le centre de la ville.
4. La Chambre d'appel n'a pas examiné si les rčgles de droit public du plan de site de la rade s'opposent de toute maničre, selon la thčse de la demanderesse, au changement d'affection voulu par la défenderesse. A supposer que le changement soit de toute évidence exclu par ces rčgles, le congé devrait probablement ętre jugé pour ce motif inconciliable avec les rčgles de la bonne foi (cf. arręt 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3). Toutefois, selon le témoignage d'une collaboratrice de l'office cantonal du patrimoine et des sites, recueilli par le Tribunal des baux et loyers, le plan de site de la rade n'exclut pas ce changement d'affectation.
5. Il n'apparaît pas qu'une violation des rčgles de la bonne foi soit par ailleurs imputable ŕ la défenderesse. En particulier, bien que la
BGE 136 III 190 S. 195

résiliation du contrat soit de nature ŕ entraîner des conséquences pénibles pour la demanderesse, parce que celle-ci ne trouvera peut-ętre pas de locaux de remplacement adéquats dans le centre de Genčve, on ne constate pas de disproportion grossičre dans les intéręts en présence. Il faut observer ŕ ce sujet que le bailleur est trčs fréquemment aussi le propriétaire de la chose louée, et qu'il a ŕ ce titre un lien a priori perpétuel avec ce bien, tandis que le locataire, lui, ne peut se trouver que dans un rapport temporaire. C'est pourquoi l'intéręt du bailleur ŕ exploiter la chose de la maničre la plus favorable pour lui est en principe prépondérant. Au regard de l'art. 271 al. 1
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1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
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OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 271 A. Anfechtbarkeit der Kündigung / I. Im Allgemeinen - A. Anfechtbarkeit der Kündigung I. Im Allgemeinen
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO, seules des circonstances particuličres, qui n'apparaissent pas dans la présente affaire, peuvent justifier que cet intéręt doive céder le pas ŕ celui du locataire. La défenderesse a indiqué n'avoir aucun projet précis pour l'affectation future des locaux, mais son intéręt ŕ la modifier ne s'en révčle pas pour autant futile; elle ignore d'ailleurs ŕ quelle date les locaux lui seront effectivement restitués et elle n'est donc gučre en mesure, dans cette situation, d'élaborer un projet plus concret. Il s'ensuit que l'autre partie n'est pas fondée ŕ réclamer l'annulation de la résiliation communiquée le 4 mai 2006; celle-ci est au contraire valable.
6. Aux termes des art. 272 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 272 B. Erstreckung des Mietverhältnisses / I. Anspruch des Mieters - B. Erstreckung des Mietverhältnisses I. Anspruch des Mieters
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.
et 272b al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 272b B. Erstreckung des Mietverhältnisses / III. Dauer der Erstreckung - III. Dauer der Erstreckung
1    Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
2    Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.
CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intéręts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les rčgles du droit et de l'équité (art. 4
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 4 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / III. Gerichtliches Ermessen - III. Gerichtliches 1 Ermessen Wo das Gesetz das Gericht auf sein Ermessen oder auf die Würdigung der Umstände oder auf wichtige Gründe verweist, hat es seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen.
CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder ŕ la pesée des intéręts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant ŕ donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financičre de chaque partie, leur comportement, de męme que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 272 B. Erstreckung des Mietverhältnisses / I. Anspruch des Mieters - B. Erstreckung des Mietverhältnisses I. Anspruch des Mieters
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.
CO; ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230).
Selon les constatations du Tribunal des baux et loyers, la demanderesse a vainement entrepris de nombreuses démarches afin de trouver des locaux de remplacement. Cette partie a aussi affirmé, par sa
BGE 136 III 190 S. 196

représentante ŕ l'audience de ce tribunal, qu'elle n'envisage pas d'exploiter son restaurant ailleurs. La défenderesse se prévaut de cette déclaration pour s'opposer ŕ toute prolongation du contrat. Néanmoins, compte tenu que la demanderesse est menacée de devoir suspendre son activité et que la réaffectation des locaux actuels ne présente aucune urgence pour la défenderesse, il se justifie que le contrat soit prolongé de la durée maximum de six ans prévue par la loi, afin que la locataire puisse poursuivre la recherche de locaux de remplacement appropriés.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 136 III 190
Date : 23. März 2010
Publié : 25. Juli 2010
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 136 III 190
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Art. 271 Abs. 1 OR; Miete von Räumlichkeiten, die für den Betrieb eines Restaurants bestimmt sind;...


Répertoire des lois
CC: 2 
SR 210 Code civil suisse
CC Art. 2 B. Etendue des droits civils / I. Devoirs généraux - B. Etendue des droits civils I. Devoirs généraux
1    Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les rčgles de la bonne foi.
2    L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
4
SR 210 Code civil suisse
CC Art. 4 B. Etendue des droits civils / III. Pouvoir d'appréciation du juge - III. Pouvoir d'appréciation du juge Le juge applique les rčgles du droit et de l'équité, lorsque la loi réserve son pouvoir d'appréciation ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des circonstances, soit de justes motifs.
CO: 269 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquičme: Droit des obligations
CO Art. 269 A. Loyers abusifs / I. Rčgle - A. Loyers abusifs I. Rčgle
271 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquičme: Droit des obligations
CO Art. 271 A. Annulabilité du congé / I. En général - A. Annulabilité du congé I. En général
1    Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux rčgles de la bonne foi.
2    Le congé doit ętre motivé si l'autre partie le demande.
271a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquičme: Droit des obligations
CO Art. 271a A. Annulabilité du congé / II. Congé donné par le bailleur - II. Congé donné par le bailleur
1    Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1  a succombé dans une large mesure;
2  a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
3  a renoncé ŕ saisir le juge;
4  a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre maničre avec le locataire.
a  parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b  dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c  seulement dans le but d'amener le locataire ŕ acheter l'appartement loué;
d  pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, ŕ moins que le locataire ne procčde au mépris des rčgles de la bonne foi;
e  dans les trois ans ŕ compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
f  en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2    La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3    Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a  en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-męmes les locaux;
b  en cas de demeure du locataire (art. 257 d);
c  pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257 f, al. 3 et 4);
d  en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e  pour de justes motifs (art. 266 g);
f  en cas de faillite du locataire (art. 266 h).
272 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquičme: Droit des obligations
CO Art. 272 B. Prolongation du bail / I. Droit du locataire - B. Prolongation du bail I. Droit du locataire
1    Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intéręts du bailleur le justifient.
2    Dans la pesée des intéręts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
a  les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
b  la durée du bail;
c  la situation personnelle, familiale et financičre des parties ainsi que leur comportement;
d  le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-męmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
e  la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
3    Lorsque le locataire demande une deuxičme prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement ętre exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.
272b
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquičme: Droit des obligations
CO Art. 272b B. Prolongation du bail / III. Durée de la prolongation - III. Durée de la prolongation
1    Le bail d'habitations peut ętre prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent ętre accordées.
2    Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées ŕ aucune durée maximale et le locataire peut renoncer ŕ une deuxičme prolongation.
Répertoire ATF
115-II-484 • 120-II-105 • 120-II-31 • 125-III-226 • 127-II-69 • 131-I-321 • 132-III-109 • 135-III-112 • 135-III-121 • 136-III-190 • 93-II-290
Weitere Urteile ab 2000
4A_557/2009 • 4A_583/2008 • 4C.61/2005 • 4P.274/2004
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
bail ŕ loyer • tribunal des baux • abus de droit • tribunal fédéral • vue • changement d'affectation • conclusion du contrat • recours en matičre civile • maximum • droit civil • tennis • décision • autorisation ou approbation • principe de la bonne foi • jour déterminant • route • membre d'une communauté religieuse • recours joint • local professionnel • norme
... Les montrer tous
SJ
2006 I S.34