Urteilskopf

120 II 105

23. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 22 février 1994 dans la cause Société immobilière X. contre sieurs S. (recours en réforme)
Regeste (de):

Art. 271 OR. Anfechtbarkeit einer Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Darin, dass eine Kündigung ausschliesslich mit dem Willen des Vermieters begründet wird, von einem neuen Mieter einen höheren - aber aufgrund der absoluten Berechnungsweise nicht missbräuchlichen - Mietzins zu erlangen, als ihn der bisherige Mieter bezahlt hat, liegt in der Regel kein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR.

Regeste (fr):

Art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO. Annulabilité du congé qui contrevient aux règles de la bonne foi. N'est, en principe, pas contraire aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO, le congé motivé exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé - mais non abusif selon la méthode de calcul absolue - que le loyer payé par le locataire congédié.

Regesto (it):

Art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO. Annullabilità di una disdetta contraria ai canoni della buona fede. Una disdetta fondata esclusivamente sulla volontà del locatore di ottenere dal nuovo conduttore un canone di locazione più elevato - ma non abusivo secondo il metodo di calcolo assoluto - di quello fin qui pagato, non è di massima contraria ai canoni della buona fede ai sensi dell'art. 271 cpv. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO.

Sachverhalt ab Seite 106

BGE 120 II 105 S. 106

A.- En février et mars 1985, la Société immobilière X. a remis à bail à A. S., d'une part, à A. S. et à P. S., d'autre part, deux appartements de trois pièces et demie chacun sis dans un immeuble dont elle est propriétaire à Genève. Le 25 janvier 1990, le gérant de la bailleresse a résilié les baux pour leur prochaine échéance contractuelle, soit le 31 décembre 1990. Les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête tendant à l'annulation des congés et à la prolongation des baux. Le 29 avril 1991, la Commission de conciliation a rendu deux décisions dans lesquelles elle relève, pour chacun des locataires, que "l'unique motif de résiliation du bail consistait dans la volonté de la société propriétaire de relouer plus cher l'appartement concerné à d'autres locataires".

B.- Le 8 mai 1991, les locataires ont introduit une action visant principalement à l'annulation des congés et, subsidiairement, à la prolongation des baux pour une durée de quatre ans. Par jugements du 12 décembre 1991, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a confirmé la validité des congés et accordé aux locataires une première prolongation de bail de deux ans jusqu'au 31 décembre 1992, la possibilité leur étant laissée de présenter une deuxième requête de prolongation. Statuant sur appels des locataires et sur appels incidents de la bailleresse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par deux arrêts du 2 avril 1993, a mis à néant les jugements de première instance et annulé les congés donnés par la défenderesse aux demandeurs.
C.- La défenderesse a interjeté deux recours en réforme en concluant à l'annulation des arrêts cantonaux et à la constatation de la validité des congés litigieux. Après avoir joint les deux recours, le Tribunal fédéral les a admis. En conséquence, il a annulé les arrêts attaqués et renvoyé les causes à la cour cantonale pour nouveaux jugements dans le sens des considérants.
BGE 120 II 105 S. 107

Erwägungen

Extrait des considérants:

3. La défenderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO en lui déniant le droit de résilier les baux des locataires actuels pour relouer les appartements litigieux à des tiers susceptibles de payer un loyer plus élevé mais qui ne soit pas abusif. a) Aux termes de l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition, qui peut être invoquée tant par le bailleur que par le locataire (BARBEY, Commentaire du droit du bail, Chapitre III: Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, n. 65 ad Introduction et n. 6 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 324), a pour fondement l'art. 34septies
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
Cst. qui charge la Confédération de légiférer, notamment, sur l'annulabilité des congés "abusifs". La différence de vocabulaire entre ces deux normes ne trahit aucune intention particulière du législateur, la portée d'une distinction entre l'abus de droit et l'acte contraire à la bonne foi n'ayant pas été approfondie au cours des travaux préparatoires (BARBEY, op.cit., n. 11 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO). Il est généralement admis, dans la doctrine, que le législateur a entendu rattacher le critère constitutionnel d'abus à la clause générale de l'art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC, qui consacre à la fois l'exigence du respect de la bonne foi (al. 1) et l'interdiction de l'abus de droit (al. 2; JUNOD, Commentaire de la Constitution fédérale de la Confédération suisse, vol. II, n. 34 ad art. 34septies; BARBEY, op.cit., n. 17 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 323; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 189; Droit suisse du bail à loyer, Commentaire de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (traduction française) [ci-après: Commentaire de l'USPI], n. 6 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO; ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 187; TERCIER, La partie spéciale du Code des obligations, n. 1252). Ce rattachement, que d'aucuns ne jugent pas satisfaisant (BARBEY, op.cit., n. 18 à 30 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO, qui propose de faire appel à la notion de bonnes moeurs ou de recourir, dans certaines hypothèses, aux principes de l'art. 336
SR 220 Art. 1
OR Art. 336
1    Die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses ist missbräuchlich, wenn eine Partei sie ausspricht:
a  wegen einer Eigenschaft, die der anderen Partei kraft ihrer Per­sönlichkeit zusteht, es sei denn, diese Eigenschaft stehe in einem Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis oder beein­trächtige we­sent­lich die Zusammenarbeit im Betrieb;
b  weil die andere Partei ein verfassungsmässiges Recht ausübt, es sei denn, die Rechtsausübung verletze eine Pflicht aus dem Ar­beitsverhältnis oder beeinträchtige wesentlich die Zusam­menar­beit im Betrieb;
c  ausschliesslich um die Entstehung von Ansprüchen der ande­ren Partei aus dem Arbeitsverhältnis zu vereiteln;
d  weil die andere Partei nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis geltend macht;
e  weil die andere Partei schweizerischen obligatorischen Militär- oder Schutzdienst oder schweizerischen Zivildienst leistet oder eine nicht freiwillig übernommene gesetzliche Pflicht erfüllt.
2    Die Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber ist im Weiteren missbräuchlich, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Arbeitnehmer einem Arbeitnehmerverband angehört oder nicht angehört oder weil er eine gewerkschaftliche Tätig­keit rechtmässig ausübt;
b  während der Arbeitnehmer gewählter Arbeitnehmervertreter in einer betrieblichen oder in einer dem Unternehmen ange­schlos­senen Einrichtung ist, und der Arbeitgeber nicht bewei­sen kann, dass er einen begründeten Anlass zur Kündigung hatte;
c  im Rahmen einer Massenentlassung, ohne dass die Arbeitneh­mervertretung oder, falls es keine solche gibt, die Arbeit­neh­mer, konsultiert worden sind (Art. 335f).
3    Der Schutz eines Arbeitnehmervertreters nach Absatz 2 Buchstabe b, dessen Mandat infolge Übergangs des Arbeitsverhältnisses endet (Art. 333), besteht so lange weiter, als das Mandat gedauert hätte, falls das Arbeitsverhältnis nicht übertragen worden wäre.192
CO relatif à la résiliation abusive du contrat de travail [n. 40 à 51 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO]; MENGE, Kündigung und Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsraümlichkeiten, thèse Bâle 1993, p. 55, qui voit dans la bonne foi de l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO une notion autonome), correspond à celui que le Tribunal fédéral a opéré dans les arrêts se rapportant à la disposition controversée (ATF 120 II 32, consid. 4; arrêt non publié du 18 mars 1992, reproduit in mietrechtspraxis [mp] 1993, p. 28 ss, consid. 2), en conformité avec sa jurisprudence

BGE 120 II 105 S. 108

antérieure (ATF 113 II 68 consid. 3, ATF 109 II 153 consid. 4). Si elles établissent une relation entre l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO et l'art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC, la jurisprudence et la doctrine dominante ne se préoccupent guère, en revanche, de déterminer si la protection accordée par la disposition topique du Code des obligations découle du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC) ou de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC); elles se bornent généralement à ranger la disposition en cause dans cette dernière catégorie, sans motiver plus avant leur choix (voir les auteurs et les arrêts précités; d'un autre avis: ZELLER, Zum Begriff der Missbraüchlichkeit im Schweizerischen Privatrecht, in RDS 1990 I 261ss, 272). Il est vrai que le législateur n'a pas distingué avec suffisamment de clarté les deux principes que contient l'art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC (Commentaire de l'USPI, loc.cit.) et auxquels sont dévolues des fonctions différentes: une double fonction interprétative et complétive pour le principe de la bonne foi, une fonction corrective pour le principe sanctionnant l'abus de droit (sur cette question, cf. MERZ, n. 17 ss ad art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC, et DESCHENAUX, Le Titre préliminaire du Code civil, in Traité de droit civil suisse, t. II/1, p. 135 ss, 139 et passim). L'intérêt pratique d'une telle distinction dogmatique ne saurait toutefois être surestimé. En effet, non seulement ces deux principes font appel à des notions juridiques de caractère général (la bonne foi et l'abus), dont il est difficile de fixer les contours une fois pour toutes, mais, surtout, de chacun d'eux peuvent être déduites des limites au libre exercice du droit de résiliation (contra: BARBEY, op.cit., n. 28 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO, pour qui l'art. 2 al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC n'est pas applicable en matière de résiliation ordinaire du bail): les cas typiques d'abus de droit - absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation contraire à son but d'une institution juridique, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire (cf. MERZ, op.cit., n. 340 ss ad art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC; DESCHENAUX, op.cit., p. 168 ss; BARBEY, op.cit., n. 24 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO) - justifient assurément l'annulation d'un congé, étant précisé qu'il n'est pas nécessaire que l'attitude de l'auteur de celui-ci puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste", au sens de l'art. 2 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC (ATF 120 II 32, consid. 4; BARBEY, op.cit., n. 30 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO); mais la résiliation du bail peut aussi être annulée si le motif sur lequel elle repose s'avère incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle existante (par exemple, un congé donné à un locataire en raison de sa couleur de peau).
BGE 120 II 105 S. 109

b) aa) Le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit - hormis le cas d'une éventuelle attitude contradictoire de l'intéressé -, pas plus d'ailleurs, sous la même réserve, que la résiliation du bail par le locataire qui s'est vu offrir un logement meilleur marché que celui qu'il occupe. Il reste à examiner si le principe de la bonne foi impose des limites à cette manifestation de la liberté contractuelle et, singulièrement, s'il est conciliable avec un congé donné pour un motif d'ordre économique. Un tel examen suppose naturellement la constatation préalable que le nouveau droit du bail, contrairement à l'ancien (ATF 99 II 50 consid. 1 et les références), ne se désintéresse pas des motifs de la résiliation du bail, ce que confirme l'art. 271 al. 2
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO qui prescrit la motivation du congé si l'autre partie le demande (cf. OR-ZIHLMANN, n. 3 et 6 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO; contra: GUHL/MERZ/KOLLER, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8e éd., p. 407). De fait, celui qui résilie le bail ne doit pas pouvoir échapper à semblable examen en se contentant de taire la raison qui l'a poussé à se libérer de ses engagements contractuels. Autant que l'on puisse en juger, les auteurs qui se sont penchés sur la question inclinent plutôt à ne pas considérer, en principe, comme contraire aux règles de la bonne foi le congé donné pour un motif de nature économique, du moment que la loi ne défend à personne de rentabiliser au mieux son bien dans les limites qu'elle fixe (BARBEY, op.cit., n. 232/233 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
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2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO; Commentaire de l'USPI, n. 17 ss ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO; OR-ZIHLMANN, n. 10 ad art. 271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO; BROGLIN, Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail, in 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8 in fine). La même conclusion peut être tirée indirectement de l'ATF 110 II 249 consid. 4 où le Tribunal fédéral, dans le cadre d'une procédure en prolongation de bail, n'a pas estimé arbitraire la décision de l'autorité cantonale d'accorder plus de poids à l'intérêt légitime du locataire à faire prolonger le bail qu'à celui des bailleurs à louer leur immeuble à un loyer plus élevé et pour une durée plus longue (p. 254 in fine/255). ZWICKER (Die Anfechtung der Kündigung nach dem neuen Schweizerischen Mietrecht, in L'Expert-comptable suisse, 1990, p. 267 ss, 271) apparaît plus réservé, même s'il ne professe pas formellement l'opinion inverse, puisqu'il se demande si l'on ne pourrait pas voir une fraude à la loi dans le fait pour le bailleur de résilier le bail afin de réaliser, par le biais d'un changement de locataire, un but - soit une augmentation de loyer abusive au regard de la méthode de calcul
BGE 120 II 105 S. 110

relative - qu'il ne pourrait pas atteindre sans le consentement du locataire actuel. Enfin, LACHAT/STOLL (Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 343, note de pied 26), soutiennent, quant à eux, en se référant au dernier auteur cité, qu'un congé signifié dans de telles conditions peut contrevenir aux règles de la bonne foi lorsqu'il existe une disproportion manifeste entre les intérêts pécuniaires du bailleur et ceux du locataire. bb) Sous l'angle des règles de la bonne foi, on ne saurait sanctionner par principe un congé donné pour des motifs économiques. L'ordre juridique actuel permet au bailleur d'optimaliser son rendement dans les limites fixées par la loi (art. 269
SR 220 Art. 1
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
et 269a
SR 220 Art. 1
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO) et au locataire de satisfaire ses besoins en y consacrant le moins d'argent possible. Les travaux préparatoires ne laissent aucun doute quant à la volonté du législateur sur ce point (pour les références, cf. BARBEY, op.cit., n. 232 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO) et leur importance est d'autant plus grande qu'ils se rapportent à une loi récente (ATF 118 II 307 consid. 3a, ATF 116 II 525 consid. 2b). Une restriction au libre exercice du droit de résiliation ne peut ainsi être déduite abstraitement de la loi; elle découlera tout au plus des rapports spécifiques unissant les parties à un contrat de bail déterminé et trouvera, le cas échéant, sa justification dans la confiance que l'un des partenaires contractuels aura pu éveiller chez l'autre, par exemple en lui indiquant de manière informelle que le bail serait de longue durée. Cela étant, pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations d'ordre économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant. Dans une telle situation, ce n'est pas le principe de la bonne foi stricto sensu qui entre en ligne de compte, mais l'interdiction de l'abus de droit que méconnaît toute résiliation ne constituant qu'un prétexte. Au demeurant, ce dernier principe fera toujours office de soupape de sûreté et pourra justifier exceptionnellement, suivant les circonstances, l'annulation d'un congé donné par le bailleur afin d'obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, de l'objet loué. Tel pourrait être le cas, par exemple, si le bailleur ne disposant que d'une réserve de hausse insignifiante n'en faisait pas moins usage afin de se débarrasser

BGE 120 II 105 S. 111

commodément, par ce biais-là, d'un locataire qui ne lui conviendrait plus. Pour le reste, on rappellera qu'à certaines conditions, le locataire s'opposera avec succès à une résiliation du bail, fût-elle conforme aux règles de la bonne foi, en sollicitant une prolongation de celui-ci (art. 272 ss
SR 220 Art. 1
OR Art. 272
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Ver­trags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Ver­wandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Be­darfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unter­nommen hat, was ihm zuzumuten war.
CO; cf. l' ATF 110 II 249 consid. 4 précité). c) Appliquées au cas particulier, les considérations précédentes conduisent à constater que la cour cantonale a violé le droit fédéral en jugeant incompatible avec les règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO, tout congé motivé par la simple volonté du bailleur d'augmenter le loyer de l'appartement loué. En revanche, comme il est établi que la résiliation des baux n'a nullement servi en l'occurrence à imposer aux demandeurs une adaptation des loyers des appartements qu'ils occupent, la Chambre d'appel a renoncé avec raison à faire application de l'art. 271a al. 1 let. b
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO dans la présente espèce (OR-ZIHLMANN, n. 10 ad art. 271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO; BROGLIN, ibid.; voir aussi l' ATF 115 II 83 au sujet des dispositions similaires de l'ancien droit du bail). Dans ces conditions, il y a lieu d'annuler les arrêts attaqués et de renvoyer la cause à la cour cantonale pour qu'elle détermine, en établissant d'office les faits pertinents (art. 274d al. 3
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO; ATF 118 II 50 consid. 2a) et en utilisant les critères de calcul propres à la méthode absolue, si la défenderesse pourrait relouer plus cher les appartements pris à bail par les demandeurs. En cas de réponse affirmative, elle devra admettre la validité des congés litigieux et se prononcer sur la question de la prolongation du bail, qui formait l'objet de l'appel incident de la défenderesse. Dans l'hypothèse inverse, elle annulera les congés sur la base de l'art. 271 al. 1
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
CO. Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office, un doute subsisterait quant à la possibilité de majorer les loyers en cause, la défenderesse en supporterait les conséquences. En effet, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (BARBEY, op.cit., n. 202 et 319 ad art. 271
SR 220 Art. 1
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
-271a
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO). Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme aux prescriptions de l'art. 274d al. 3
SR 220 Art. 1
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO, que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué par lui.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 120 II 105
Date : 22. Februar 1994
Publié : 31. Dezember 1994
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 120 II 105
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Art. 271 OR. Anfechtbarkeit einer Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Darin, dass eine Kündigung


Répertoire des lois
CC: 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 2
1    Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2    L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
CO: 269 
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement ex­cessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exa­géré.
269a 
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limi­tes du rende­ment brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée anté­rieurement grâce au report partiel des frais usuels de finan­cement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus en­tre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défen­dent des intérêts semblables.
271 
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 271
1    Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
2    Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.
271a 
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 271a
1    Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notam­ment:
a  parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions dé­coulant du bail;
b  dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défa­­vorable au loca­taire ou une adaptation de loyer;
c  seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'apparte­ment loué;
d  pendant une procédure de conciliation ou une procédure judi­ciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne pro­cède au mépris des règles de la bonne foi;
e  dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de con­ci­liation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1  a succombé dans une large mesure;
e2  a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3  a renoncé à saisir le juge;
e4  a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f  en raison de changements dans la situation familiale du loca­taire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2    La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en de­hors d'une procédure de con­ciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3    Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a  en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peu­vent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b  en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c  pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de gra­ves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d  en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e  pour de justes motifs (art. 266g);
f  en cas de faillite du locataire (art. 266h).
272 
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 272
1    Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indé­terminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
2    Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notam­ment sur:
a  les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du con­trat;
b  la durée du bail;
c  la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur com­portement;
d  le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peu­vent avoir d'utili­ser eux-mêmes les locaux ainsi que l'ur­gence de ce besoin;
e  la situation sur le marché local du logement et des locaux com­merciaux.
3    Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient rai­sonnablement être exigées de lui afin de re­médier aux conséquences pénibles du congé.
274d  336
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 336
1    Le congé est abusif lorsqu'il est donné par une partie:
a  pour une raison inhérente à la personnalité de l'autre partie, à moins que cette raison n'ait un lien avec le rapport de travail ou ne porte sur un point essentiel un préjudice grave au travail dans l'entreprise;
b  en raison de l'exercice par l'autre partie d'un droit consti­tu­tion­nel, à moins que l'exercice de ce droit ne viole une obliga­tion ré­sul­tant du contrat de travail ou ne porte sur un point essentiel un préjudice grave au travail dans l'entreprise;
c  seulement afin d'empêcher la naissance de prétentions juri­di­ques de l'autre partie, résultant du contrat de travail;
d  parce que l'autre partie fait valoir de bonne foi des prétentions ré­sultant du contrat de travail;
e  parce que l'autre partie accomplit un service obligatoire, mili­taire ou dans la protection civile, ou un service civil, en vertu de la législation fédérale, ou parce qu'elle accomplit une obli­ga­tion légale lui incombant sans qu'elle ait demandé de l'assu­mer.
2    Est également abusif le congé donné par l'employeur:
a  en raison de l'appartenance ou de la non-appartenance du tra­vailleur à une or­ganisation de travailleurs ou en raison de l'exer­cice conforme au droit d'une activité syndicale;
b  pendant que le travailleur, représentant élu des travailleurs, est membre d'une commission d'entreprise ou d'une institution liée à l'entreprise et que l'em­ployeur ne peut prouver qu'il avait un mo­tif justifié de résiliation.
c  sans respecter la procédure de consultation prévue pour les licenciements collectifs (art. 335f).
3    Dans les cas prévus à l'al. 2, let. b, la protection du représen­tant des travailleurs dont le mandat a pris fin en raison d'un transfert des rapports de travail (art. 333) est maintenue jusqu'au moment où ce mandat aurait expiré si le transfert n'avait pas eu lieu.194
Cst: 34septies
Répertoire ATF
109-II-153 • 110-II-249 • 113-II-68 • 115-II-83 • 116-II-525 • 118-II-307 • 118-II-50 • 120-II-105 • 120-II-31 • 99-II-50
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
abus de droit • principe de la bonne foi • tribunal fédéral • quant • bail à loyer • code des obligations • augmentation • annulabilité • vue • société immobilière • doctrine • doute • travaux préparatoires • viol • d'office • droit suisse • calcul • décision • méthode absolue • constitution fédérale
... Les montrer tous
mp
1993 S.28