115 II 83
15. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 11 janvier 1989 dans la cause S.I. E. contre C. (recours en réforme)
Regeste (de):
Art. 18 Abs. 3 BMM. Nichtigkeit einer Kündigung, die im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung ausgesprochen wird. Die Anwendung von Art. 18 Abs. 3 BMM setzt voraus, dass die Kündigung in direkter Beziehung zu einer Mietzinserhöhung steht. Das ist der Fall, wenn die Kündigung den Zweck hat, den Mieter vor die Wahl zu stellen, entweder die Mieträume zu verlassen oder einen höheren Mietzins zu zahlen. Ist diese Voraussetzung gegeben, kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die Absicht zu kündigen vor oder nach der Mietzinserhöhung bekundet hat.
Regeste (fr):
Art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
Regesto (it):
Art. 18 cpv. 3 DAL. Nullità della disdetta notificata in occasione di un aumento della pigione. L'applicazione dell'art. 18 cpv. 3 DAL presuppone che la disdetta sia in relazione diretta con un aumento di pigione. Tale è il caso ove essa abbia per scopo di porre il conduttore dinanzi all'alternativa di lasciare la cosa locata o di pagare una pigione aumentata. Se questa condizione è adempiuta, è irrilevante se il locatore abbia manifestato l'intenzione di dare la disdetta dopo o prima di un aumento della pigione.
Sachverhalt ab Seite 83
BGE 115 II 83 S. 83
A.- Selon un contrat de bail du 15 octobre 1981, conclu pour une durée de 5 ans avec échéance au 30 avril 1987, la S.I. E., propriétaire d'un immeuble à Genève, loue à C. des locaux commerciaux. Le capital-actions de la société propriétaire a changé de mains en 1985 et 1986. Par lettre du 5 septembre 1986, la bailleresse a signifié au locataire son congé pour l'échéance du 30 avril 1987.
BGE 115 II 83 S. 84
B.- Le 9 octobre 1986, C. a déposé une requête en prolongation du bail. En cours d'instance il a invoqué la nullité du congé, en faisant valoir que la résiliation n'avait pour but que d'obtenir du locataire une hausse de loyer substantielle, ce qui entraînerait sa nullité selon l'art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
C.- La défenderesse recourt en réforme au Tribunal fédéral en concluant principalement à ce que la résiliation du bail notifiée le 5 septembre 1986 soit reconnue valable, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle examine le mérite de ses conclusions subsidiaires, tendant à la prolongation du bail. Le Tribunal fédéral rejette le recours dans la mesure où il est recevable et confirme l'arrêt attaqué.
Erwägungen
Considérant en droit:
2. Aux termes de l'art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
La défenderesse reproche à l'autorité cantonale une interprétation extensive de l'art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
3. Lorsque la Chambre d'appel retient que "la résiliation était ... dictée par la volonté de la bailleresse d'imposer postérieurement au preneur une majoration", elle constate la volonté réelle d'une partie, constatation qui appartient au fait et qui lie en conséquence le Tribunal fédéral dans le cadre d'un recours en réforme (art. 63
BGE 115 II 83 S. 85
al. 2 OJ; ATF 113 II 27, ATF 110 II 292). Dans la mesure où la défenderesse s'en prend aux éléments desquels l'autorité cantonale a déduit cette volonté, elle critique de manière inadmissible l'appréciation des preuves. Son recours est également irrecevable en tant qu'il se borne à se référer au mémoire d'appel (ATF 110 II 78 consid. 1).
4. a) Il reste à déterminer si l'art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |


SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
BGE 115 II 83 S. 86
Neuchâtel 1988, p. 22 ch. 5) et BASTIAN (Pratique récente en matière d'AMSL, 3e Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 11). c) Le Tribunal fédéral a jugé dans un arrêt non publié D. contre P. du 10 juin 1980 que la sanction de la nullité prévue par l'art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |


SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
BGE 115 II 83 S. 87
résultat prohibé par l'art. 18 al. 3

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |