4A_639/2018 - 2019-11-21 - Vertragsrecht - résiliation ordinaire du bail; besoin propre et urgent du bailleur

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 639/2018

Arrêt du 21 novembre 2019

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Klett et Hohl.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Joël Crettaz,
recourante,

contre

1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
tous les trois représentés par Me Sébastien Pedroli,
intimés.

Objet
résiliation ordinaire du bail; besoin propre et urgent du bailleur;

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 1er novembre 2018 (XC17.029596-181054 610).

Faits :

A.

A.a. Par contrats des 3/4 juin 2009, E.________, en qualité de bailleur, avait remis à bail à C.________ et à son frère D.________, en qualité de locataires, un appartement de 4,5 pièces au rez-de-chaussée d'un immeuble à Epalinges, ainsi qu'une place de parking extérieure, pour une période initiale du 15 juin 2009 au 1er juillet 2010, se renouvelant ensuite d'année en année sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre des parties quatre mois à l'avance.
C.________ habite en réalité l'appartement avec son époux B.________. D.________, à Crissier, n'y habite pas ou plus.

A.b. A la suite d'une procédure en contestation du loyer initial, le loyer convenu de 2'100 fr. par mois (+ 200 fr. d'acompte de chauffage et eau chaude et de frais accessoires, ainsi que 60 fr. pour la place de parking) a été réduit par transaction judiciaire passée devant le Tribunal des baux le 19 janvier 2010 à 1'500 fr. par mois (avec les mêmes acompte et loyer de la place de parking).
Les résiliations des baux de l'appartement et de la place de parking notifiées par E.________ le 7 février 2013 pour le 1er juillet 2013 ont été annulées par jugement du Tribunal des baux du 26 mai 2014, lequel a été confirmé par arrêt de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du 26 février 2015. En bref, il a été retenu que le besoin propre invoqué par le bailleur était douteux et que, vu la proximité des résiliations avec l'échéance du délai de protection de trois ans, celles-ci devaient être qualifiées de congés de représailles.

B.

B.a. En décembre 2016, à la suite du décès de sa mère, A.________ a hérité de cet appartement, avec place de parking. Elle a déclaré qu'il s'agit du seul bien immobilier dont elle est propriétaire, ce qui n'est pas contesté.
A.________, qui a effectué une formation de pasteur de l'Église réformée, a été en stage dans le Jura bernois. Celui-ci allait se terminer au mois de mai 2018.
Désirant revenir dans la région lausannoise, après la fin de son stage, pour y travailler et y fonder une famille, la nouvelle propriétaire a déposé sa candidature auprès de l'Église réformée vaudoise pour un poste de pasteur à compter du 1er juin 2018.
Le 13 février 2017, indiquant qu'elle souhaitait occuper, respectivement utiliser elle-même son appartement et la place de parking dès la fin mai 2018, la nouvelle propriétaire et bailleresse a, par l'intermédiaire de son avocat, résilié les baux quatre mois à l'avance, pour l'échéance du 1er juillet 2017 (résiliations ordinaires).

B.b. Par requête de conciliation adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne le 13 mars 2017, C.________ et son mari B.________, ainsi que D.________ (ci-après: les demandeurs) ont ouvert action en contestation des résiliations, concluant à leur annulation et, subsidiairement, à une première prolongation du bail d'une durée de trois ans. Ayant formé opposition à la proposition de jugement que la Commission leur avait faite, les demandeurs ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux le 5 juillet 2017, reprenant les mêmes conclusions.
A l'audience du 22 novembre 2017, le tribunal a interrogé la nouvelle propriétaire et bailleresse et a entendu trois témoins. La bailleresse a indiqué qu'elle souhaitait habiter son appartement avec son ami et y fonder une famille, qu'elle souhaitait travailler dans la région lausannoise après la fin de son stage et avait pris contact avec le pasteur en charge des ressources humaines de l'Église réformée vaudoise. Interrogé comme témoin, celui-ci a indiqué qu'il était à 90% certain que A.________ obtiendrait un poste à Lausanne en juin 2018. Le tribunal a tenu une audience de jugement le 9 janvier 2018.
Par jugement du même jour, le Tribunal des baux a jugé que les résiliations de l'appartement et de la place de parking étaient valables, a accordé une seule et unique prolongation aux demandeurs jusqu'au 31 janvier 2019 et leur a donné l'ordre de quitter l'appartement et la place de parking, ainsi que leurs dépendances au plus tard le 31 janvier 2019, à défaut de quoi la bailleresse était autorisée à avoir recours à l'huissier du tribunal pour que celui-ci procède, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, à l'exécution forcée du jugement, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux.
En bref, il a considéré que bien que formées avant l'échéance du délai de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO, les résiliations étaient valables car la bailleresse avait démontré son besoin urgent d'utiliser elle-même les locaux: elle avait la ferme intention de revenir habiter dans la région lausannoise et d'y travailler dès la fin de sa formation en mai 2018; cet appartement était le seul bien immobilier dont elle était propriétaire et on ne pouvait exiger d'elle qu'elle renonce à occuper son appartement à son retour dans le canton de Vaud, ni qu'elle patiente jusqu'à l'échéance du 1er juillet 2018 puisque celle-ci était postérieure à son retour de juin 2018. L'urgence existait d'autant plus que la bailleresse pouvait raisonnablement penser que les locataires ouvriraient action en annulation des résiliations et/ou en prolongation du bail. En ce qui concerne l'unique prolongation de bail accordée, le tribunal a tenu compte de la situation respective des parties.
En appel, les demandeurs ont conclu principalement à ce que les résiliations soient annulées et, à titre subsidiaire, à ce que la prolongation des baux leur soit accordée jusqu'au 1er juillet 2020, ordre leur étant donné de quitter les locaux à cette date, au besoin en ayant recours à l'huissier avec l'aide de la force publique " à condition qu'ils n'aient requis aucune prolongation ".
Statuant le 1er novembre 2018, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel et a réformé le jugement attaqué en ce sens que la demande est admise et que les résiliations sont annulées. Constatant que la nouvelle propriétaire et bailleresse avait résilié le bail le 13 février 2017 pour le 1er juillet 2017 en invoquant qu'elle voulait occuper elle-même l'appartement, ainsi que la place de parking, à la fin de son stage pastoral dans le Jura bernois en mai 2018, la cour cantonale a, contrairement aux premiers juges, nié l'existence d'un besoin urgent pour quatre raisons:
Premièrement, elle a considéré que la bailleresse n'a pas résilié le bail parce qu'elle entamerait une activité lucrative dès fin mai 2018, puisqu'au moment de la résiliation des baux, elle n'était pas encore au bénéfice d'un contrat de travail dans la région de Lausanne, ni n'avait entrepris de démarches concrètes dans ce sens. Elle n'en a parlé sérieusement au pasteur responsable qu'en août 2017 et n'a déposé son dossier de candidature qu'au mois d'octobre 2017, de sorte qu'il ne s'agissait que d'un besoin futur, simplement possible, insuffisant au regard de la jurisprudence.
Deuxièmement, il n'était pas allégué ni établi que le poste qu'elle souhaitait était lié à un emménagement à Epalinges et rien n'indique qu'elle n'aurait pas pu trouver un logement provisoire et ne résilier les baux qu'à l'échéance du délai de trois ans en février 2018 pour le 1er juillet 2018, en lieu et place du 1er juillet 2017. Selon la cour cantonale, elle aurait pu provisoirement aller habiter dans l'appartement de son frère qui était libre puisqu'il vivait à l'étranger.
Troisièmement, la cour cantonale a considéré qu'il n'est pas établi que le projet professionnel de la bailleresse évoqué en procédure se serait réalisé, puisque, selon les informations trouvées sur internet, elle occupe un poste de pasteur à... depuis le 1er juillet 2018, ce qu'elle n'avait pas indiqué dans sa réponse à l'appel, et, à supposer que son besoin urgent soit établi, elle n'aurait pu occuper l'appartement d'Epalinges, puisqu'elle doit demeurer à proximité de son lieu de travail.
Enfin, quatrièmement, si, pour admettre le caractère de l'urgence, on devait tenir compte du risque qu'une procédure soit intentée par les locataires, on serait contraint de le reconnaître dans tous les cas, sans analyse des circonstances propres au cas d'espèce.

C.
Contre cet arrêt, la nouvelle propriétaire et bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 5 décembre 2018, concluant à sa réforme en ce sens que le jugement du Tribunal des baux du 9 janvier 2018 est confirmé.
Les intimés concluent au rejet du recours. En bref, ils soutiennent que la bailleresse n'a fondamentalement pas eu l'intention de retrouver une activité lucrative du côté de Lausanne, de sorte que le motif de résiliation ne serait qu'un prétexte; ils lui reprochent de n'avoir pas invoqué les faits nouveaux en relation avec la modification de sa situation professionnelle et globalement se rallient à la motivation de la cour cantonale.
Les intimés ayant disposé, en raison des féries et de la prolongation de délai accordée, d'un temps suffisamment long pour se déterminer, et la recourante obtenant gain de cause sur le principe, il sera renoncé à un second échange d'écritures.

Considérant en droit :

1.

1.1. Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la bailleresse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF), prise sur appel par le tribunal supérieur du canton de Vaud (art. 75 LTF), dans une affaire de bail (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en cette matière (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable.

1.2. Les intimés soulèvent essentiellement des critiques de fait, sous forme de contestation des faits figurant dans le recours, ce qui ne satisfait pas aux exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF.

2.
S ous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.

3.1. Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271 -272 CO). Lorsque plusieurs parties sont titulaires d'un bail, il y a bail commun; les colocataires qui veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une exception à l'action conjointe a été admise en ce sens que l'un des locataires peut agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu'il l'assigne ou les assigne aux côtés du bailleur (ATF 140 III 498 consid. 3).
Toutefois, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n'habite pas l'appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l'usage effectif des locaux loués (sur la qualité pour agir des seuls héritiers adultes qui habitaient, à titre principal, le logement avec le défunt, cf. arrêts 4A 141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 4.1; 4A 689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1, in SJ 2018 I p. 173; 4A 516/2016 du 28 août 2017 consid. 8.1 in fine; 4A 347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 3.1; 4A 34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 4A 195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2).
Quant à l'époux du locataire, qui n'est pas partie au contrat de bail, mais qui occupe l'habitation qui sert de logement à la famille, il a la qualité pour contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 273a CO); il peut même exercer ses droits à n'importe quel stade de la procédure impliquant son conjoint (ATF 115 II 361 consid. 4c).

3.2. En l'espèce, la cour cantonale a constaté que seuls C.________, locataire, et son mari occupent le logement, avec place de parking. Ceux-ci ont donc la qualité pour agir.
En revanche, D.________, domicilié à Crissier, et frère de C.________, même s'il est aussi titulaire du bail et débiteur du loyer à l'égard de la bailleresse, n'a pas la qualité pour agir en annulation du congé et en prolongation du bail puisqu'il n'a pas démontré un intérêt propre à ces actions (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Sa demande doit donc être rejetée pour défaut de qualité pour agir.

4.

4.1. Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts 4A 19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A 484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A 167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A 735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A 19/2016 précité consid. 4.2; 4A 475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A 293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A 198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A 18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).

4.2. La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A 19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A 290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
En particulier, la résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu'elle est donnée par le bailleur notamment dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail et que le bailleur a succombé dans une large mesure (art. 271a al. 1 let. e CO), à moins que le bailleur n'ait donné le congé en raison du besoin urgent que lui-même ou ses propres parents ou alliés ont d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO) (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1 p. 339).

4.3. En l'espèce, la nouvelle propriétaire et bailleresse, qui a hérité de l'appartement avec place de parking, a fait valoir un besoin propre et urgent d'utiliser les locaux pour s'y établir avec son ami et y fonder une famille après la fin de son stage dans le Jura bernois, qui devait se terminer au mois de mai 2018, et dans l'intention de trouver un travail dans la région lausannoise.

5.
La notion de besoin propre et urgent du propriétaire/bailleur (ci-après: du bailleur) ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes l'habitation se retrouve aux art. 261 al. 2 let. a , 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Cette notion ne joue toutefois pas le même rôle dans ces trois dispositions légales: aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la validité de la résiliation, alors qu'à l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1). En dehors de ces cas légaux, cette notion s'applique aussi pour déterminer si un congé ordinaire est ou non contraire à la bonne foi au sens des art. 271 s . CO (arrêt 4A 198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3).

5.1. Dans le cadre de l'art. 271a al. 3 let. a CO, la présomption d'abus de droit découlant notamment du fait que le congé ordinaire a été donné dans les trois ans après la fin d'une procédure judiciaire (art. 271a al. 1 let. e CO) est renversée si le bailleur établit que lui-même ou ses proches parents ou alliés ont un besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1 p. 339; arrêts 4A 52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.2; 4C.17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1).

5.2. Le congé pour besoin propre et urgent ne doit être motivé que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO), à moins qu'il ne soit invoqué à l'appui d'une résiliation extraordinaire (par exemple en cas de congé de l'art. 261 al. 2 let. a CO).
Comme tout congé, sa validité doit être appréciée au moment où il a été communiqué (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 4A 52/2015 déjà cité consid. 2.3; 4A 569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.4; ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine).

5.3. Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions.

5.3.1. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2 et les arrêts cités).

5.3.2. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 p. 341; 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; 118 II 50 consid. 3d p. 55).

5.3.2.1. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel.
Selon la jurisprudence rendue à propos du congé anticipé de l'art. 261 al. 2 let. a CO, il est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel. Toutefois, lorsque la résiliation est fondée sur l'art. 271a al. 3 let. a CO, une telle comparaison, visant à déterminer le besoin urgent du bailleur (ou d'un de ses proches ou alliés) à pouvoir disposer de l'appartement, ne peut se faire qu'entre la date qu'il indique et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO. Il a ainsi été jugé que le bailleur revenant d'un séjour à l'étranger et propriétaire de deux appartements n'a pas à chasser sa fille habitant l'un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l'autre appartement (arrêt 4A 52/2015 déjà cité consid. 2.3 et l'exposé d'autres précédents).
Le besoin doit être actuel en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3; 118 II 50 consid. 50 consid. 3c p. 54). Ainsi, il a été jugé que, lorsque l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55 ss). En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3).

5.3.2.2. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il renonce à utiliser les locaux loués; il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; 118 II 50 consid. 3d p. 54 s.; arrêt 4A 641/2014 du 23 février 2015 consid. 2.2.1). En revanche, le besoin urgent n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement.

5.3.2.3. En outre, la notion d'urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745). La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

5.4. Pour décider si le bailleur a un besoin propre, le juge tient compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2 et les arrêts cités). S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC; ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 in fine et les arrêts cités).
Il incombe au bailleur de prouver son besoin propre et urgent (ATF 142 III 336 consid. 5.2.4; arrêts 4A 52/2015 déjà cité consid. 2.2; 4C.17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1).
L'appréciation du besoin propre et urgent doit se faire au moment déterminant de la notification du congé (cf. supra consid. 5.2). Les événements survenus postérieurement à la résiliation ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur le motif invoqué; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts 4A 200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1 et les arrêts cités; 4A 19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3).
La durée prévisible de l'éventuelle procédure de contestation de la résiliation qui serait initiée par les locataires est en soi impropre à fonder le besoin urgent. Cette circonstance est par contre susceptible d'être prise en considération en lien avec la nécessité ou le souhait du bailleur d'emménager dans les locaux à une date déterminée.

5.5. En l'espèce, les congés (pour l'appartement et la place de parking) ayant été notifiés le 13 février 2017, l'appréciation du besoin propre et urgent doit être effectuée à cette date.
Selon les constatations de fait de l'arrêt attaqué, la défenderesse a hérité de cet appartement au décès de sa mère en 2016. Il s'agit de son seul bien immobilier. Terminant son stage de pasteur dans le Jura bernois à fin mai 2018, elle a souhaité revenir dans la région de Lausanne pour y vivre, y fonder une famille avec son ami et y travailler, raison pour laquelle elle a résilié les baux des demandeurs pour l'échéance contractuelle (ordinaire) précédant son retour, soit pour le 1er juillet 2017.

5.5.1. Il n'est pas contestable ni contesté que la bailleresse fait valoir un besoin propre puisqu'elle entend occuper elle-même l'appartement avec son ami et y fonder une famille.

5.5.2. Le besoin de la bailleresse était actuel. En effet, à la date de la notification des congés, la bailleresse avait la volonté d'emménager dans son appartement au 1er juin 2018. Le fait qu'elle n'était pas en possession d'un contrat de travail ferme dans le pastorat à Lausanne n'exclut pas d'emblée l'existence d'un besoin actuel. Cela ne signifie pas encore qu'elle n'aurait pas pu vivre dans son appartement et y fonder une famille. Pour s'en convaincre, il suffit de constater que, selon le témoignage du pasteur de l'Église réformée, l'engagement de la bailleresse était sûr à 90%. Le fait que, postérieurement, celle-ci ait obtenu un poste à... n'exerce aucune influence sur ce qui était prévisible à la date des résiliations en février 2017. Tout au plus, cet élément postérieur peut être pris en compte dans le cadre de la prolongation du bail.
Il s'agit dès lors d'examiner si le besoin peut être qualifié d' immédiat, ce que les magistrats précédents ont nié : sur la base des faits retenus, ils ont jugé que les baux avaient été résiliés trop tôt (en février 2017), la première discussion de la bailleresse avec le pasteur responsable n'ayant eu lieu qu'en août 2017.
Il est établi que la bailleresse ne peut résilier le bail qu'une fois par année à l'échéance du 1er juillet, avec un délai de résiliation de quatre mois, qu'elle a établi que son stage se terminerait à fin mai 2018, qu'elle résilierait son bail dans le Jura pour cette date et qu'elle comptait intégrer l'appartement dont elle est propriétaire au 1er juin 2018, des faits dont l'arbitraire n'a pas été démontré par les intimés. Cela étant, on ne saurait lui reprocher d'avoir résilié les baux trop tôt: en résiliant ceux-ci en février 2018, la bailleresse n'aurait pas pu emménager dans son appartement le 1er juin 2018, alors même que son besoin était, comme on vient de le voir, actuel. On ne saurait suivre la cour cantonale lorsqu'elle indique que la bailleresse aurait pu aller habiter provisoirement dans l'appartement (vide) de son frère qui vivait à l'étranger. Certes, la possibilité concrète de résider provisoirement dans l'appartement du frère serait, le cas échéant, susceptible de relativiser l'urgence du besoin de la bailleresse. Toutefois, le seul fait que l'appartement soit vide ne signifie pas encore que le frère aurait accepté de le mettre provisoirement à disposition de la bailleresse.
Cela étant, son besoin doit être qualifié d'immédiat. Le fait que la bailleresse ait dû résilier pour le 1er juillet 2017, soit 11 mois avant la nécessité de pouvoir disposer de son appartement le 1er juin 2018, doit être pris en considération uniquement dans le cadre de l'examen de la prolongation du bail (sur la notion relative d'urgence, cf. supra consid. 5.3.2.3).
Enfin, sous son aspect matériel, l'urgence était bien réelle. On ne saurait en effet exiger d'un propriétaire qu'il ne puisse se loger dans son propre bien immobilier, dont les coûts sont certainement moindres que ceux qu'il aurait à débourser pour un appartement en location.
Les résiliations de bail pour l'appartement et la place de parking notifiées par la bailleresse le 13 février 2017 sont donc valables.

6.
Il reste à examiner la question de la prolongation de bail. La bailleresse recourante fait valoir qu'une prolongation au-delà du 31 janvier 2019 accordée comme seule et unique prolongation par le tribunal des baux ne se justifie pas, mais, subsidiairement, pour le cas où la Cour de céans aurait l'intention d'accorder aux demandeurs une prolongation, que celle-ci soit limitée au maximum au 30 juin 2020, de façon qu'elle puisse entreprendre quelques travaux avant d'emménager durant l'été 2020, de manière à pouvoir occuper effectivement son appartement à partir du 1er octobre 2020. Les locataires intimés s'abstiennent de toute motivation sur ce point.

6.1. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt 4A 556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2).
Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts 4A 386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1; 4A 105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil fédéral). Le juge peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts 4A 386/2014 déjà cité consid. 4.3.1; 4A 105/2009 précité consid. 3.2).
Le juge peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts 4A 198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1; 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, SJ 2005 I p. 397), comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail (arrêt 4A 545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 4.1).

6.2. En l'espèce, le tribunal des baux a accordé une seule et unique prolongation de 19 mois jusqu'au 31 janvier 2019 en tenant compte équitablement des intérêts antagonistes des parties. Il a considéré d'un côté que la bailleresse a un besoin propre à l'utilisation des locaux, mais qu'elle n'en avait besoin qu'à compter du mois de juin 2018. De l'autre, il a pris en considération la situation de la famille de la locataire et la difficulté à trouver un nouveau logement dans le contexte de pénurie qui sévit dans le canton de Vaud.
Dans leur appel, les demandeurs avaient conclu principalement à ce que les résiliations soient annulées et, à titre subsidiaire, à ce que la prolongation des baux leur soit accordée jusqu'au 1er juillet 2020, ordre leur étant donné de quitter les locaux à cette date, au besoin en ayant recours à l'huissier avec l'aide de la force publique " à condition qu'ils n'aient requis aucune prolongation ". Dans leurs motifs, ils avaient invoqué que le bail d'habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum et que, dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées et qu'en l'espèce, il n'y avait aucun motif permettant d'exclure la possibilité pour eux de demander une seconde prolongation. Ils se bornent à relever qu'ils ont toujours fait preuve d'un comportement irréprochable à l'égard de la bailleresse, qu'ils s'acquittent régulièrement du paiement de leur loyer, qu'en raison de leur nom à consonance étrangère, il leur est difficile de trouver un logement, qu'ils souhaitent rester dans la commune d'Epalinges alors que la bailleresse a une fortune en titres de 151'593 fr., qu'elle peut utiliser l'appartement de son frère et que son besoin n'est pas urgent.
Par cette motivation, les demandeurs ne démontraient pas en quoi la décision du tribunal serait contraire au droit fédéral. Ils invoquaient certes la difficulté à trouver un appartement en raison de leur nom à consonance étrangère, mais ils n'ont nullement établi cette affirmation par un quelconque refus concret opposé à une demande de location qu'ils auraient déposée.
Faute de motivation suffisante de leur appel, le Tribunal fédéral peut se dispenser de renvoyer la cause à la cour cantonale, un détour par un renvoi étant privé de sens faute de motivation suffisante de leur appel.

7.
L'échéance de la prolongation accordée par le tribunal des baux étant dépassée depuis longtemps, il s'impose, par économie de procédure, de refixer la date à laquelle les demandeurs devront restituer les locaux. Comme les demandeurs ont conclu, à titre subsidiaire, à une prolongation jusqu'au 1er juillet 2020 et que la bailleresse a également conclu, à titre subsidiaire, à pouvoir disposer de son appartement au moins depuis le 30 juin 2020, de façon à pouvoir entreprendre quelques travaux avant d'emménager durant l'été 2020, de manière à pouvoir occuper effectivement son appartement à partir du 1er octobre 2020, ordre est donné aux demandeurs de quitter l'appartement et ses dépendances, ainsi que la place de parking au plus tard le 30 juin 2020.

8.
Vu le sort du recours, les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des demandeurs (art. 68 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et réformé.

2.
En tant qu'elle est intentée par D.________, l'action en annulation des congés et en prolongation du bail est rejetée.

3.
En tant qu'elle est intentée par C.________ et son époux B.________, l'action en annulation des congés et en prolongation du bail est rejetée.

4.
Ordre est donné aux locataires de quitter et rendre libres de tout occupant et de tout objet leur appartenant le logement et la place de parking, ainsi que leurs dépendances, au plus tard le 30 juin 2020.

5.
Passé le 30 juin 2020, la bailleresse est autorisée à avoir recours à l'huissier du Tribunal des baux pour que celui-ci procède, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, à l'exécution forcée du présent arrêt, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux.

6.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimés.

7.
Les intimés, débiteurs solidaires, verseront à la recourante une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

8.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.

Lausanne, le 21 novembre 2019

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Piaget

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 70 Notwendige Streitgenossenschaft - 1 Sind mehrere Personen an einem Rechtsverhältnis beteiligt, über das nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, so müssen sie gemeinsam klagen oder beklagt werden.
¹	Sind mehrere Personen an einem Rechtsverhältnis beteiligt, über das nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, so müssen sie gemeinsam klagen oder beklagt werden.
²	Rechtzeitige Prozesshandlungen eines Streitgenossen wirken auch für säumige Streitgenossen; ausgenommen ist das Ergreifen von Rechtsmitteln.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^a - 1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.
¹	Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.
²	Vereinbarungen über die Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden.
³	Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.106

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272^b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
¹	Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
²	Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.