4A_247/2021 - 2022-05-04 - Vertragsrecht - bail; congé-rénovation; motivation; volonté de rénover; départ du locataire,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 247/2021

Arrêt du 4 mai 2022

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux
Hohl, Présidente, Kiss, Niquille, Rüedi et May Canellas.
Greffier : M. Douzals.

Participantes à la procédure
A.________,
représentée par Me Carole Wahlen, avocate,
recourante,

contre

B.________ SA,
représentée par Me Arnaud Thièry, avocat,
intimée.

Objet
bail; congé-rénovation; motivation; volonté de rénover; départ du locataire,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 12 mars 2021 par la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal du canton de Vaud
(XC19.053178-201296 131).

Faits :

A.

A.a. Par contrat du 10 novembre 1995, A.________ a pris à bail un appartement de deux pièces au 3 e étage d'un immeuble sis à xxx, pour une durée initiale allant du 1 er février 1996 au 1 er avril 1997, le bail se renouvelant ensuite d'année en année sauf préavis de résiliation de quatre mois. Le loyer mensuel net initial était de 865 fr., plus un montant de 90 fr. à titre d'acompte de frais de chauffage et d'eau chaude. À partir du 1 er avril 2014, le loyer mensuel a été réduit au montant de 685 fr. et, à partir du 1 er mai 2017, le montant des charges a été augmenté à 150 fr. par mois.

A.b. B.________ SA a acquis l'immeuble le 28 août 2018. Le 25 mars 2019, elle a déposé une requête de preuve à futur contre l'ancienne propriétaire, concluant à la mise en oeuvre d'une expertise au sujet de l'état des canalisations et de l'installation de chauffage de l'immeuble.
Le bâtiment est un immeuble locatif mitoyen, édifié en 1967 et comprenant sept étages et un sous-sol. L'état d'entretien est qualifié de bon à moyen par le rapport d'expertise du 12 juillet 2018 établi en vue de déterminer la valeur vénale de l'immeuble. À teneur de l'expertise du 12 août 2020 effectuée dans le contexte de la procédure de preuve à futur, il n'y a pas de déficit d'entretien, mais une usure normale. Sur les 26 appartements de l'immeuble, sept ont été partiellement rénovés par l'ancienne propriétaire et six ont été rénovés par la nouvelle propriétaire; les autres sont dans leur état d'origine. Les appartements sont tous habitables et habités.

A.c. Par avis sur formule officielle du 10 juillet 2019, la bailleresse a résilié le bail de la locataire avec effet au 31 mars 2020, la lettre d'accompagnement indiquant comme motif que les " société s propriétaire s " souhaitaient récupérer le bien pour cette date.
La locataire a requis la motivation du congé le 23 juillet 2019. Il a été retenu en procédure qu'il n'avait pas été démontré que la bailleresse aurait répondu à cette demande de la locataire.

B.

B.a. Le 25 juillet 2019, la locataire a ouvert action en annulation de la résiliation par requête de conciliation adressée à la commission de conciliation. Le motif de la rénovation de l'appartement a été invoqué devant dite commission (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF). Celle-ci a rendu une proposition de jugement annulant le congé. La bailleresse s'y étant opposée, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 28 octobre 2019.

B.b. La bailleresse a déposé sa demande contre la locataire devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 27 novembre 2019, concluant à ce que la résiliation soit déclarée valable et à ce qu'ordre soit donné à la locataire de quitter et rendre libres les locaux pour le 31 mars 2020, faute de quoi l'huissier du tribunal serait chargé de procéder à l'exécution forcée, le cas échéant avec le concours de la force publique. Toute demande de prolongation du bail devait en outre être rejetée.
Dans sa demande, la bailleresse a allégué que l'appartement litigieux nécessitait une rénovation complète, dans la mesure où il était dans son état d'origine; les travaux planifiés ne pouvaient être effectués en présence de la locataire car il s'agissait de refaire entièrement la salle de bain, la cuisine, le parquet et les revêtements des murs, tous travaux qui ne pouvaient être effectués de manière rationnelle que si l'appartement était vide. La locataire avait d'ailleurs demandé à plusieurs reprises des interventions dans l'appartement, en particulier sur les sanitaires, le chauffage, les radiateurs et le réfrigérateur (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF).
La défenderesse a conclu au rejet de la demande, reconventionnellement à l'annulation de la résiliation et, subsidiairement, à une prolongation du bail de quatre ans jusqu'au 31 mars 2024, la possibilité de résilier le bail en respectant un préavis d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois lui étant accordée.

B.c. Lors de l'audience du 7 février 2020, C.________, gérant d'immeubles auprès de la régie de la bailleresse et entendu en qualité de témoin, a souligné que l'appartement se trouvait dans un certain état de vétusté, que les travaux les plus urgents avaient été réalisés et qu'il restait à effectuer le solde des travaux de rénovation. Il a exposé que les travaux devaient consister en une réfection complète des revêtements de murs, des sols, de la salle de bain, de la cuisine (avec installation d'un agencement avec équipement complet) et des installations électriques, ainsi qu'un remplacement des colonnes de chute, des conduites et des dérivations; il a estimé le montant des travaux entre 32'000 fr. et 35'000 fr. et leur durée de 45 à 60 jours. Il a précisé que la présence de la locataire durant les travaux n'était pas envisageable, dans la mesure où il s'agissait de " désamianter "et de " tout casser "; selon lui, un désamiantage était nécessaire, compte tenu du type de faïence. Quant aux colonnes de chute, elles devaient être remplacées tronçon par tronçon. Une demande d'autorisation administrative n'avait pas été déposée, des discussions avec le service du logement étant en cours sur la nécessité de requérir une telle
autorisation.
Selon l'administrateur de la bailleresse, celle-ci n'avait pas les moyens de procéder à une rénovation intégrale de l'immeuble; elle pouvait uniquement rénover au maximum entre deux et trois logements par année. Même si les travaux n'étaient pas urgents, il s'agissait de remettre les logements au goût du jour afin que l'immeuble fût correctement valorisé et il était nécessaire de procéder par le biais de résiliations car les locataires pouvaient obtenir des prolongations de leurs baux. Le gérant a, quant à lui, précisé que le choix s'était porté en premier lieu sur l'appartement de la défenderesse en raison de l'absence de parquet dans le hall, de son état de vétusté et parce que la colonne qui le desservait était celle qui était dans le plus mauvais état. Le montant du loyer n'avait pas joué de rôle dans cette décision, même si la volonté de la bailleresse était de réajuster les loyers après rénovation.

B.d. Par jugement du 7 février 2020, le Tribunal des baux a annulé la résiliation du bail.
Vu que le motif de la résiliation du bail n'avait pas été indiqué dans le courrier accompagnant la formule officielle et qu'il n'avait pas été démontré que la bailleresse aurait répondu à la requête de motivation de la locataire, le tribunal a considéré que le motif de la rénovation de l'appartement, invoqué pour la première fois en procédure, apparaissait insuffisamment vraisemblable, que ce soit sous l'angle de la réalité du projet de travaux, du caractère concret et actuel de celui-ci ou de la nécessité du départ de la locataire. La résiliation devait donc être annulée. Le tribunal a également relevé que les éléments du dossier faisaient penser que la bailleresse avait tenté de dissimuler le rôle joué par le critère du rendement de l'immeuble dans la décision de résilier le bail de la locataire.

B.e. La bailleresse a interjeté appel contre ce jugement. Elle a produit le rapport d'expertise du 12 août 2020.
Statuant le 12 mars 2021, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a partiellement admis l'appel et, statuant à nouveau, a constaté que la résiliation du bail était valable et a accordé à la locataire une première prolongation de bail d'une durée de deux ans, soit jusqu'au 31 mars 2022, la locataire ayant la faculté de résilier le bail moyennant un préavis d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois durant la prolongation. Les motifs de l'arrêt seront exposés dans la mesure utile dans les considérants de droit.

C.
Contre cet arrêt, qui lui a été notifié le 23 mars 2021, la locataire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 6 mai 2021, concluant à sa réforme en ce sens que la résiliation du bail soit annulée. Elle se plaint de constatation arbitraire des faits et de violation de l'art. 271 al. 1 CO.
La bailleresse intimée conclut au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable.
La recourante a déposé des observations complémentaires.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
Par ordonnance présidentielle du 4 février 2022, l'effet suspensif a été conféré au recours.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF), compte tenu des suspensions de Pâques (art. 46 al. 1 let. a LTF), par la locataire défenderesse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par le Tribunal supérieur du canton de Vaud (art. 75 LTF), dans une affaire de résiliation de bail (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse est d'au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est en principe recevable.

2.

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2; 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2; 134 V 53 consid. 4.3; 133 II 249 consid. 1.4.3; 129 I 8 consid. 2.1).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3).

2.2. Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
Avant d'aborder la résiliation pour cause de rénovation, il s'impose de rappeler les règles et principes applicables à la résiliation ordinaire du bail.

3.1.

3.1.1. Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite) pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire; art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A 69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A 113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3; 4A 491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts 4A 293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et les arrêts cités, non publié in ATF 143 III 15; 4A 69/2021 précité consid. 4.1.1; 4A 19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A 293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A 69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A 19/2016 précité consid. 4.2; 4A 475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A 198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A 18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).

3.1.2. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A 293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A 69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A 113/2019 précité consid. 3; 4A 19/2016 précité consid. 2.2; 4A 290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (arrêts 4A 69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A 113/2019 précité consid. 3).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit " manifeste " au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III
59 consid. 2.1).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts 4A 293/2016 précité consid. 5.2.2 et les arrêts cités, non publié in ATF 143 III 15; 4A 69/2021 précité consid. 4.1.2). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d'un congé, que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts 4A 293/2016 précité consid. 5.2.2 et l'arrêt cité, non publié in ATF 143 III 15; 4A 19/2016 précité consid. 2.2).

3.1.3. La résiliation ordinaire du bail n'est pas subordonnée à l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO) (ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l'autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3); elle n'a pas à être fournie dans le délai de 30 jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu'a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et 142 III 91 consid. 3.2.1).
L'absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et les arrêts cités; arrêts 4A 113/2019 précité consid. 3; 4A 183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2; 4A 127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3).

3.1.4. Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).
Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC) (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A 200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2).
Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 4A 113/2019 précité consid. 3; 4A 200/2017 précité consid. 3.2.1; 4A 19/2016 précité consid. 2.3; 4A 67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A 430/2013 du 14 février 2014 consid. 2; 4A 623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4) ou permettre d'apprécier le degré d'impossibilité objective du projet au regard des règles du droit public (arrêt 4A 435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.4 et les arrêts cités).
À cet égard, le Tribunal fédéral est en principe lié par les constatations de fait de l'arrêt cantonal (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si le recourant démontre, en soulevant expressément le grief de violation de l'art 9 Cst. et en exposant celui-ci de façon claire et détaillée (art. 106 al. 2 LTF), que l'autorité cantonale a constaté arbitrairement les faits et apprécié arbitrairement les preuves (art. 97 al. 1 LTF) (arrêts 4A 113/2019 précité consid. 3; 4A 200/2017 précité consid. 3.2.3 et l'arrêt cité).
En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Le Tribunal fédéral la revoit librement (arrêts 4A 113/2019 précité consid. 3; 4A 200/2017 précité consid. 3.2.3 et l'arrêt cité).

3.1.5. Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie le bail a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en motivant, sur requête, la résiliation et, en cas de contestation, en fournissant tous les documents en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'il a invoqué (cf. art. 160 al. 1 let. b CPC; ATF 142 III 568 consid. 2.1; 140 III 433 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3c; arrêts 4A 69/2021 précité consid. 4.2 et l'arrêt cité; 4A 17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2).

3.2. Les mêmes règles et principes jurisprudentiels sont applicables au congé donné en raison d'importants travaux de transformation ( Umbauarbeiten), de rénovation ( Renovationsarbeiten) ou d'assainissement ( Sanierungsarbeiten) (en général, cf. les arrêts 4A 435/2021 précité consid. 3.1.4; 4A 491/2018 précité consid. 2).

3.2.1. Le bailleur est libre de notifier une résiliation ordinaire du bail pour effectuer de tels travaux. Il a un intérêt économique à maintenir l'état de son immeuble, voire à l'améliorer et à effectuer des travaux dans les meilleurs délais et conditions économiques de façon à améliorer le rendement de celui-ci (cf. PHILIPPE CONOD, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, no 21 ad art. 271 CO p. 1142). La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 135 III 112 consid. 4.2; arrêt 4A 503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2). Il n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent nécessaires et urgents (ATF 135 III 112 consid. 4.2; arrêt 4A 503/2013 précité consid. 4.3).
Le congé n'est annulable que s'il se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO. Dans ce domaine, la motivation du congé revêt une grande importance (arrêt 4A 491/2018 précité consid. 2.1.2 in fine).

3.2.2. Lorsque le congé a été donné par le bailleur pour effectuer des travaux de rénovation, la résiliation a été jugée contraire aux règles de la bonne foi, notamment, dans les cas suivants:

1) Si le bailleur n'a pas véritablement l'intention de réaliser le projet qu'il a envisagé et/ou fait étudier, mais qu'il entend seulement replacer les logements sur le marché locatif sans réaliser ce projet:
La résiliation n'est alors qu'un simple prétexte. Cela constitue une constatation reposant sur l'appréciation des preuves.
2) Si le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu'il est certain qu'il ne sera pas autorisé (ATF 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.1; arrêts 4A 435/2021 précité consid. 3.1.3 2); 4A 491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A 142/2017 du 3 août 2017 consid. 2.3; 4A 503/2013 précité consid. 4.2).
Il n'est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu une autorisation, ni même qu'il ait déposé les documents dont elle dépend (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Il s'agit de pronostiquer si, au moment où le congé a été donné, l'autorisation des travaux envisagés paraissait de toute évidence exclue, une probabilité non négligeable de refus n'étant pas suffisante (arrêt 4A 491/2018 précité consid. 2.1.2 et les arrêts cités). Autrement dit, il faut que le projet soit déjà, à ce moment-là, manifestement incompatible avec les règles du droit public. Des événements survenus postérieurement, tel le refus d'octroi du permis de construire, ne sont pas susceptibles d'influer sur cette qualification, car un congé valable ne peut pas devenir invalide par la suite. Ces événements peuvent tout au plus permettre d'apprécier le degré d'impossibilité du projet tel qu'il existait à la date de la notification du congé (arrêts 4A 435/2021 précité consid. 3.1.4; 4A 142/2017 précité consid. 4.1). Un congé n'est pas déjà contraire à la bonne foi si le projet initial doit être modifié pour pouvoir être approuvé par les autorités administratives (arrêt 4A 435/2021 précité consid. 3.1.4).
La preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt 4A 435/2021 précité consid. 3.1.3).
3) Si le bailleur ne dispose pas d'un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution, autrement dit s'il est nécessaire qu'il quitte les locaux (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.2.2; arrêts 4A 435/2021 précité consid. 3.1.3 1); 4A 491/2018 précité consid. 2.1.2).
Pour qu'il soit possible d'apprécier concrètement si les travaux nécessitent le départ du locataire, il faut que le projet de rénovation du bailleur soit suffisamment mûr et élaboré ( realitätsnah), et ce déjà au moment de la notification du congé. À elle seule, la ferme intention générale du bailleur de transformer son immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2). Le juge doit pouvoir se convaincre avec certitude qu'il est nécessaire que le locataire quitte les locaux, parce que sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux (arrêts 4A 491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A 200/2017 précité consid. 4.2.2). Comme on l'a vu, il n'est toutefois pas nécessaire que le locataire puisse déjà estimer la nécessité de son départ dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO (cf. consid. 3.1.3 ci-dessus).
Ainsi, il a été jugé que la résiliation est abusive s'il apparaît que la présence du locataire n'occasionnerait pas de complications ou de retards dans les travaux, ou seulement de manière négligeable, par exemple en cas de réfection des peintures ou de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de la façade ou un agrandissement d'un balcon (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 135 III 112 consid. 4.2; arrêts 4A 703/2016 du 24 mai 2017 consid. 4.2, non publié in ATF 143 III 344; 4A 491/2018 précité consid. 2.1.2).
En revanche, la résiliation donnée pour procéder à une rénovation comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, des salles de bains et de l'ensemble des conduites et le renouvellement des sols et revêtements muraux n'est pas abusive car ces travaux sont de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de la rénovation. Elle est valable même si le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront (ATF 135 III 112 consid. 4.2; arrêts 4A 200/2017 précité consid. 3.1.3.1; 4A 583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1).

3.3. En l'espèce, aucun des trois cas susmentionnés de résiliation contraire à la bonne foi n'est réalisé.

4.
La cour cantonale a tout d'abord examiné si le motif de la rénovation était réel ou non, la locataire soutenant qu'il ne s'agissait que d'un prétexte.

4.1. La cour cantonale a retenu qu'au jour de la notification du congé, soit le 10 juillet 2019, la bailleresse avait bien la volonté de rénover l'appartement litigieux, puisqu'au 22 mars 2019, elle en avait déjà rénové deux et que la rénovation d'un troisième était en cours. Cette politique de rénovation appartement après appartement était d'ailleurs confirmée par le représentant de la régie de la bailleresse, ainsi que par l'expert judiciaire qui, dans son rapport du 12 août 2020, avait constaté que, sur les 26 appartements de l'immeuble, sept avaient été partiellement rénovés par l'ancienne propriétaire et que six avaient été rénovés par la bailleresse.
La cour cantonale a ensuite considéré que le choix de rénover désormais l'appartement de la défenderesse n'était pas irrationnel au regard des critères objectifs à disposition. L'appartement était loué depuis le 1er février 1996 et la locataire s'était plainte à plusieurs reprises de défauts. L'appartement se trouvait dans son état d'origine (cuisine, salle de bain et revêtements des sols et des murs) et ne disposait même plus de parquet dans le hall d'entrée, la chape repeinte en blanc étant apparente. Seules des interventions concernant le réfrigérateur, la fixation d'une armoire, la fuite d'un évier et le remplacement de la robinetterie avaient eu lieu. Vu l'état de vétusté des colonnes de chute et de distribution d'eau de l'immeuble, le besoin de rénovation était d'autant plus justifié. Par ailleurs, la propriétaire pouvait légitimement choisir de rénover un appartement dans le but d'une valorisation de son immeuble.
Enfin, la cour cantonale a estimé que la locataire connaissait la nature des travaux à entreprendre, vu les informations qui lui avaient été fournies, au cours de la procédure de première instance, par le représentant de la régie et par l'expert concernant les travaux entrepris dans les autres appartements déjà rénovés. Elle a conclu qu'il n'y avait, de la part de la bailleresse, aucune volonté de dissimuler un autre motif que celui de vouloir entreprendre des travaux dans l'appartement litigieux.

4.2. Ce faisant, la cour cantonale a retenu, par appréciation des preuves, la volonté réelle de la bailleresse, dont la locataire recourante ne parvient pas à démontrer l'arbitraire.
En effet, celle-ci fait mine d'ignorer que la cour cantonale a retenu, sur la base du rapport d'expertise judiciaire, que la précédente propriétaire avait déjà rénové partiellement sept appartements et que, depuis son acquisition de l'immeuble le 28 août 2018, la bailleresse en avait déjà rénové six à la date du rapport de l'expert du 12 août 2020, ce qui représente deux appartements par année civile, que l'immeuble a été édifié en 1967 et que l'appartement est dans son état d'origine et donc vétuste, sans parquet dans le hall d'entrée et n'ayant subi que quelques réparations mineures.
Contrairement à ce que croit la recourante, la cour cantonale n'a pas méconnu que la bailleresse n'avait pas l'intention de rénover tout l'immeuble en même temps, mais qu'elle comptait le faire appartement par appartement, n'ayant les moyens, selon son administrateur, de ne rénover que deux appartements par année. Tous les griefs de la recourante tirés de " la politique générale de rénovation ", laquelle supposerait " une volonté d'exécuter de vastes travaux d'assainissement sur tout l'immeuble ", dont les conditions ne seraient pas remplies, reposent donc sur une mauvaise compréhension de l'arrêt cantonal.
En tant qu'elle reproche à la cour cantonale de ne pas avoir pris en considération le fait que tous les appartements sont habités et habitables et que les travaux ne sont ni nécessaires ni urgents, la recourante méconnaît que le propriétaire bailleur n'a pas à attendre que les travaux de rénovation qu'il veut entreprendre soient nécessaires et urgents (cf. consid. 3.2.1 ci-dessus). Le fait que la locataire se contente de l'état actuel de l'appartement n'est pas non plus déterminant, la décision de rénover un bien vétuste appartenant en principe exclusivement au bailleur.
Il est vrai que la bailleresse n'a pas indiqué de motif à l'appui de sa résiliation, mentionnant seulement vouloir récupérer son bien, ce qui revient à faire valoir son droit à une résiliation ordinaire (art. 266a al. 1 CO); il n'a pas non plus été établi que la bailleresse aurait donné suite à la requête de motivation de la locataire. Il n'en demeure pas moins que, selon la jurisprudence sus-rappelée (cf. consid. 3.1.4 ci-dessus), le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance et que l'absence de motivation du congé n'est pas une cause d'invalidité de la résiliation, son absence étant uniquement un indice, qui n'est pas plus prioritaire qu'un autre, devant être pris en considération dans l'appréciation des preuves. Enfin, contrairement à ce que la recourante tente de déduire de l'arrêt 4A 200/2017, ce n'est pas seulement si le locataire n'a pas requis de motivation que le bailleur a encore la possibilité d'exposer les motifs du congé devant le tribunal de première instance, mais également si le locataire l'a demandée et que le bailleur ne l'a pas fournie. Sont réservées d'éventuelles conséquences sur les frais de la procédure.

5.
Ensuite, la cour cantonale a examiné si le départ de la locataire était nécessaire pour pouvoir exécuter les travaux envisagés.

5.1. La cour cantonale a retenu, sur la base du témoignage du gérant, que les travaux consisteraient en la réfection complète des revêtements de murs, des sols, de la salle de bain, de la cuisine, des colonnes de chutes et des conduites. Puis, se basant sur le décompte des travaux d'un appartement de trois pièces récemment rénové dont le montant s'élève à 53'490 fr. et sur l'estimation de l'expert selon laquelle le coût des travaux de rénovation envisagés est de l'ordre de 50'000 fr. à 70'000 fr., en fonction du nombre de pièces, elle a constaté que l'expert avait précisé qu'il s'agissait de travaux de réfection des salles de bain, d'installation d'un nouvel agencement de cuisine, y compris la cuisinière, la hotte et le remplacement du carrelage, de réfection des colonnes de chute et de distribution d'eau, de contrôle et d'adaptation des installations électriques, de ponçage, de vitrification des parquets, voire leur remplacement, de réfection complète des peintures, de réglage des armoires, de réfection des stores et de rénovation des balcons. En outre, sur la base de ces éléments, qui avaient été fournis à la locataire au cours de la procédure de première instance, la cour cantonale a nié que celle-ci n'aurait pas obtenu
suffisamment d'informations sur la nature des travaux envisagés dans son appartement.
Elle a estimé qu'une partie des travaux envisagés permettait déjà d'exclure la présence de la locataire, en particulier la réfection des colonnes de chute et de distribution d'eau, la rénovation complète de la salle de bain et de la cuisine et le probable désamiantage; en effet, selon la jurisprudence, lorsque les cuisines et les salles de bain doivent être changées, mais aussi l'ensemble des conduites, les sols et les revêtements de murs, il en résulte, selon l'expérience générale de la vie, des immissions et des dérangements qui rendent nécessaire l'évacuation des lieux.
Enfin, elle a jugé que, compte tenu des devis déjà demandés, il n'était pas nécessaire que la bailleresse eût demandé d'autres devis pour les autres travaux à effectuer dans l'appartement, dès lors qu'elle avait adressé la résiliation à la locataire plus de huit mois à l'avance et qu'elle pouvait attendre le résultat de la procédure de contestation du congé pour approcher les entreprises, la date du début des travaux étant en l'état incertaine.

5.2. La recourante soutient que la bailleresse ne disposait pas d'un projet suffisamment mûr et élaboré, que le gérant avait admis n'avoir entrepris aucune démarche concrète au jour de la notification du congé, que l'impact des travaux sur son utilisation de l'appartement n'était pas établi, que le projet était donc vague et théorique au moment du congé et qu'il ne lui permettait pas d'évaluer la possibilité de demeurer dans les locaux pendant les travaux.
Manifestement, la recourante méconnaît que le juge peut et doit tenir compte du motif de congé et des précisions au sujet des travaux fournis par le bailleur au cours de la procédure de première instance, le retard mis par celui-ci à les apporter n'étant qu'un indice dans l'appréciation des preuves et pouvant, cas échéant, entraîner que les frais de la procédure soient mis à sa charge.
La recourante ne démontre pas que la cour cantonale aurait commis l'arbitraire en considérant que les travaux envisagés dans l'appartement dont elle est locataire nécessitaient son départ. Sa critique à ce sujet, qui d'ailleurs repose sur sa compréhension erronée d'une volonté de rénovation immédiate de l'entier de l'immeuble, est purement appellatoire.
Lorsqu'elle taxe ce projet d'insuffisamment mûr et élaboré et qu'elle avance que la bailleresse avait seulement voulu mener une procédure-test, elle ignore que la cour cantonale a estimé ne pas pouvoir reprocher à la bailleresse de ne pas avoir produit d'autres devis, puisque la résiliation avait été adressée plus de huit mois à l'avance et qu'il était légitime d'attendre le résultat de la procédure de contestation du congé pour approcher des entreprises dans ce sens. La recourante ne s'en prend pas à cette motivation dans son recours, si ce n'est pour lui opposer de manière appellatoire qu'aucune démarche concrète n'avait été entreprise et qu'aucun diagnostic d'amiante n'avait été effectué. Il sied d'ailleurs d'ajouter que la condition d'un projet suffisamment mûr et élaboré ne s'apprécie pas de la même façon lorsqu'il s'agit de la rénovation de tout un immeuble ou d'un seul appartement.
Enfin, la recourante ne peut tirer aucun argument en sa faveur du fait que les rénovations intervenues jusqu'ici dans l'immeuble ont eu lieu lors de départs de locataires.

6.
Le grief que la recourante entend tirer de l'incompatibilité du projet de rénovation avec les règles du droit public est irrecevable. En effet, il ne résulte pas de l'arrêt attaqué que la locataire aurait soumis ce moyen à la cour d'appel, comme l'exige le principe de l'épuisement des instances et des griefs matériels, déduit de l'art. 75 al. 1 LTF (ATF 143 III 290 consid. 1.1; arrêt 4A 337/2021 du 23 novembre 2021 consid. 3.1.2 et les arrêts cités) et celle-ci ne se prévaut pas d'un défaut de motivation de l'arrêt cantonal à cet égard, en invoquant l'art. 29 al. 2 Cst. comme le requiert l'art. 106 al. 2 LTF.
Par ailleurs, pour qu'une résiliation soit dans ce cas jugée abusive, il ne suffit pas d'affirmer que le projet de rénovation de l'appartement ne peut être réalisé sans l'obtention d'une autorisation en application de la loi du canton de Vaud du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; RS/VD 840.15) et que cette autorisation n'a toujours pas été demandée, puisqu'il ne s'agit pas d'une condition de ce cas d'abus de droit (cf. consid. 3.2.2 2) ci-dessus). Il ne suffit pas non plus de sous-entendre que cette autorisation ne pourrait (manifestement) pas être obtenue - à supposer que l'immeuble soit assujetti à cette loi -, car aucun des faits ressortant de l'arrêt attaqué n'étaie cette supposition.

7.
En conclusion, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires et les dépens de la procédure fédérale seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 4 mai 2022

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

Le Greffier : Douzals

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 229 Neue Tatsachen und Beweismittel - 1 In der Hauptverhandlung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und:
¹	In der Hauptverhandlung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und:
^a	erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach der letzten Instruktionsverhandlung entstanden sind (echte Noven); oder
^b	bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruktionsverhandlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven).
²	Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsverhandlung stattgefunden, so können neue Tatsachen und Beweismittel zu Beginn der Hauptverhandlung unbeschränkt vorgebracht werden.
³	Hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, so berücksichtigt es neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes - 1 Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
¹	Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
²	Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
^a	in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
^b	bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
^b1	in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
^b2	in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 160 Mitwirkungspflicht - 1 Die Parteien und Dritte sind zur Mitwirkung bei der Beweiserhebung verpflichtet. Insbesondere haben sie:
¹	Die Parteien und Dritte sind zur Mitwirkung bei der Beweiserhebung verpflichtet. Insbesondere haben sie:
^a	als Partei, als Zeugin oder als Zeuge wahrheitsgemäss auszusagen;
^b	Urkunden herauszugeben; ausgenommen sind Unterlagen aus dem Verkehr einer Partei oder einer Drittperson mit einer Anwältin oder einem Anwalt, die oder der zur berufsmässigen Vertretung berechtigt ist, oder mit einer Patentanwältin oder einem Patentanwalt im Sinne von Artikel 2 des Patentanwaltsgesetzes vom 20. März 200964;
^c	einen Augenschein an Person oder Eigentum durch Sachverständige zu dulden.
²	Über die Mitwirkungspflicht einer minderjährigen Person entscheidet das Gericht nach seinem Ermessen.65 Es berücksichtigt dabei das Kindeswohl.
³	Dritte, die zur Mitwirkung verpflichtet sind, haben Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	46 66 68 72 74 75 76 90 95 97 100 105 106
BV:	9 29
OR:	266^a 271 271^a 273
ZGB:	2 8
ZPO:	160 229 243 247