4A_472/2008 - 2009-01-26 - Droit des contrats - contratto di locazione di locali commerciali, disdetta per mora nel pagamento delle pigioni, compensazione

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 472/2008

Sentenza del 26 gennaio 2009
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________Sagl,
ricorrente,
patrocinata dall'avv. Lorenzo Fornara,

contro

B.________SA,
opponente,
patrocinata dall'avv. Fabio Creazzo.

Oggetto
contratto di locazione di locali commerciali,
disdetta per mora nel pagamento delle pigioni, compensazione,

ricorso in materia civile contro la sentenza emanata il 15 settembre 2008 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Il 31 maggio 2005 B.________SA, in qualità di locatrice, e A.________Sagl, in qualità di conduttrice, hanno concluso un contratto di locazione avente per oggetto un capannone, un box e quattro posteggi, con effetto a partire dal 1° luglio 2005.

Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la scadenza del 30 giugno di ogni anno, la prima volta per il 30 giugno 2010, prevedeva una pigione annuale di fr. 29'400.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'450.--.

B.
Nonostante i dissapori immediatamente sorti fra le parti in merito ad asseriti difetti dell'ente locato, al mancato versamento del deposito di garanzia e al pagamento irregolare delle pigioni mensili, il rapporto di locazione è continuato sino ai fatti all'origine dell'attuale controversia, risalenti all'aprile 2007.
B.a Il 6 aprile 2007 A.________Sagl ha segnalato alla locatrice che in occasione del temporale del 3 aprile precedente si erano verificate abbondanti infiltrazioni d'acqua, precisando che non avrebbe provveduto al pagamento delle pigioni sino all'eliminazione dei difetti dell'ente locato. Il 16 aprile 2007 essa ha ribadito la richiesta tendente alla riparazione del tetto e comunicato alla locatrice di ritenerla responsabile dei danni da lei subiti, quantificati in fr. 60'000.--, visto il rifiuto opposto dall'assicurazione alla sua richiesta d'indennizzo.

B.________SA ha risposto il 20 aprile 2007, contestando il contenuto delle citate missive e sollecitando il versamento del deposito di garanzia. Il 26 aprile 2007 essa ha inoltre fissato a A.________Sagl un termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni arretrate di febbraio, marzo e aprile 2007, con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento.

Con scritto del 22 maggio 2007 A.________Sagl ha spiegato di non aver pagato il canone di locazione a causa della mancata eliminazione dei difetti all'origine delle infiltrazioni d'acqua, che le hanno causato un pregiudizio di fr. 60'000.--, e ha dichiarato che a partire dal mese di giugno avrebbe depositato la pigione presso l'Ufficio di conciliazione.

Il 29 maggio 2007 B.________SA ha notificato la disdetta del contratto di locazione con effetto al 30 giugno 2007, su modulo ufficiale.
B.b A.________Sagl si è quindi rivolta al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il 4 giugno 2007, chiedendo l'invalidazione della disdetta o, in subordine, la concessione di una protrazione della locazione di almeno due anni, nonché la condanna della locatrice al risarcimento dei danni subiti a causa dei difetti dell'ente locato.

All'udienza del 26 giugno le parti hanno concordato la liberazione a favore della locatrice del canone depositato per il mese di giugno 2007, così come la competenza della Pretura a decidere sulla contestazione della disdetta e sulla domanda di protrazione della locazione presentata dalla conduttrice, avendo la locatrice preannunciato l'inoltro di un'istanza di sfratto.
B.c Con istanza del 2 luglio 2007 B.________SA ha in effetti domandato alla Pretura di Lugano di ordinare lo sfratto di A.________Sagl, poiché l'ente locato non era stato riconsegnato entro il termine previsto dalla disdetta.

La conduttrice si è opposta all'istanza di sfratto e ha ribadito le richieste già formulate dinanzi all'Ufficio di conciliazione. Essa ha pure specificato che nella lettera del 22 maggio 2007 aveva espresso la volontà di depositare le pigioni future e compensare le pigioni scadute con la sua pretesa di risarcimento danni, quantificata in fr. 60'000.--. La disdetta notificata immediatamente dopo tale comunicazione sarebbe abusiva e quindi annullabile giusta l'art. 271 segg. CO, siccome data per il motivo ch'essa faceva valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione. In via riconvenzionale la conduttrice ha inoltre postulato il risarcimento del pregiudizio patito a causa dell'inadempienza contrattuale della locatrice, la quale non ha mai provveduto a riparare il tetto difettoso, composto da fr. 108'434.85, quale risarcimento per il materiale ferroso e d'acciaio danneggiato dalle infiltrazioni d'acqua, e da fr. 173'300.90, a titolo di risarcimento per l'interruzione dell'attività a seguito della contestata disdetta. In sede di duplica ha poi comunicato la rinuncia alla domanda riconvenzionale - visto che l'art. 406 cpv. 1 CPC esclude una simile domanda nel quadro della procedura speciale per le controversie in materia di
locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto - e l'avvenuta introduzione, presso la medesima Pretura, di un'azione tendente al risarcimento danni e alla riduzione della pigione.
Statuendo il 15 luglio 2008, la Pretora, premesso che la sua competenza e il suo potere d'esame si fondano sull'art. 274g cpv. 1 lett. a CO, ha accertato la validità della disdetta notificata il 29 maggio 2007 con effetto a decorrere dal 30 giugno 2007 e ha accolto l'istanza di sfratto, respingendo la domanda di protrazione. In breve, la giudice di prima istanza è giunta alla conclusione che in concreto non sono riunite le condizioni per ammettere l'asserita estinzione del debito per compensazione: l'affermazione della conduttrice secondo la quale essa avrebbe subito un danno di fr. 60'000.-- a causa dei difetti è infatti una mera allegazione di parte, contestata dalla locatrice, che non può dirsi incontestabile. In queste circostanze, non avendo A.________Sagl fatto uso della facoltà concessale dall'art. 259g CO di depositare le pigioni in attesa dell'eliminazione degli asseriti difetti dell'ente locato, la disdetta per mora nel pagamento delle pigioni appariva giustificata. La giudice ha poi disatteso l'argomento secondo il quale la disdetta sarebbe abusiva e quindi annullabile giusta l'art. 271 e 271a CO, poiché dalla documentazione prodotta non è emerso alcun elemento a sostegno di tale asserzione. Da ultimo, la giudice ha
respinto la domanda di protrazione della locazione, l'art. 272a cpv. 1 lett. a CO escludendo espressamente ogni proroga del contratto in caso di disdetta per mora del conduttore.
B.d L'impugnativa interposta dalla soccombente contro questo giudizio è stata respinta dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino il 15 settembre 2008.

La massima istanza ticinese non solo ha integralmente condiviso le considerazioni formulate dalla prima giudice, ma ha pure aggiunto che la domanda volta all'accertamento dell'abusività della disdetta risulta in ogni caso irricevibile, siccome formulata per la prima volta nel procedimento di sfratto, e non già davanti all'Ufficio di conciliazione.

C.
Il 20 ottobre 2008 A.________Sagl è insorta dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in materia civile volto a ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo al gravame, la modifica della sentenza impugnata nel senso dell'accoglimento del suo appello e, pertanto, dell'accoglimento della contestazione della disdetta con conseguente reiezione dell'istanza di sfratto.

La richiesta tendente al conferimento dell'effetto sospensivo è stata accolta in via supercautelare il 22 ottobre 2008.

Nella risposta del 5 novembre 2008 B.________SA ha proposto di respingere sia la domanda di effetto sospensivo sia il ricorso. Contestualmente alla presentazione del suo allegato ha pure chiesto di ordinare alla controparte il versamento di un'adeguata garanzia per spese ripetibili giusta l'art. 62 LTF, pena il decadimento dell'intera procedura.

L'autorità cantonale ha invece rinunciato a presentare osservazioni.

Diritto:

1.
Prima di chinarsi sul contenuto del ricorso è opportuno evadere la richiesta dell'opponente tendente al versamento di una garanzia per le spese ripetibili.

1.1 L'obbligo - previsto dall'art. 62 cpv. 2 LTF - di fornire garanzie per le spese ripetibili mira ad evitare che la parte convenuta in giudizio affronti delle spese con il rischio di non vederle poi, se del caso, rimborsate, perché la controparte non ha domicilio in Svizzera o è insolvente. Alla parte che, in simili circostanze, insta per il versamento di una garanzia viene così offerta la possibilità di fare l'economia di tali spese, poiché, qualora la garanzia richiesta non venisse prestata in tempo utile, le domande della controparte verranno dichiarate inammissibili, come prescritto dall'art. 62 cpv. 3 LTF. In altre parole, se intende vederne garantito il rimborso, la parte che chiede il versamento di una cauzione non deve acconsentire a tali spese prima di conoscere l'esito della sua richiesta e, nel caso in cui questa dovesse venire accolta, prima della scadenza del termine assegnato alla controparte per procedere al versamento. Ciò presuppone ch'essa non presenti la propria istanza di cauzione contemporaneamente alla risposta e, se necessario, che domandi l'assegnazione di un nuovo termine per inoltrare la risposta al ricorso (DTF 128 III 191 consid. 1 non pubblicato; 118 II 87 consid. 2; 79 II 295 consid. 3 pag. 305).

1.2 In concreto, avendo introdotto la richiesta di prestazione di garanzie contestualmente all'allegato di risposta, l'opponente ha implicitamente consentito ad affrontare le spese che chiedeva di garantire.

La sua domanda di garanzie è pertanto divenuta priva di oggetto.

2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio esperito (art. 29 cpv. 1 LTF; DTF 133 III 462 consid. 2, 629 consid. 2).

2.1 Dato che il litigio verte sulla validità della disdetta del contratto di locazione stipulato il 30 giugno 2005 e sul diritto della ricorrente di continuare ad occupare i locali commerciali oggetto di tale contratto, si è in presenza di un ricorso rivolto contro una decisione emanata in materia civile (art. 72 cpv. 1 LTF).

2.2 L'autorità chiamata a statuire sullo sfratto e sulla validità della disdetta notificata in applicazione dell'art. 257d CO in virtù dell'attrazione di competenza dell'art. 274g CO è tenuta, secondo il diritto federale, ad esaminare il litigio con piena cognizione, indipendentemente dalla procedura prevista dal diritto cantonale. La sua decisione ha quindi senz'altro carattere finale ai sensi dell'art. 90 LTF.

2.3 Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art. 90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa civile di carattere pecuniario, concernente una controversia in materia di diritto della locazione il cui valore litigioso supera fr. 15'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF; sulle modalità del calcolo del valore di causa cfr. DTF 111 II 384 consid. 1 pag. 386), il ricorso risulta ricevibile, perlomeno sotto questo profilo.

3.
Nell'allegato di risposta, l'opponente propone infatti di respingere il ricorso in ordine in quanto carente nella motivazione. Il documento sottoposto al vaglio del Tribunale federale sarebbe infatti la fotocopia, paragrafo per paragrafo, dell'appello inoltrato il 28 luglio 2008. Le argomentazioni dei giudici della seconda istanza - prosegue l'opponente - "non sono state contestate ma semplicemente ignorate dalla ricorrente, la quale persiste ad esporre le proprie inconsistenti lamentele in maniera generica e superficiale".

Il rilievo dell'opponente è pertinente. Eccezion fatta per l'ultimo punto - il n. 4 - nel quale viene invocata la violazione del principio iura novit curia e dell'art. 274d cpv. 3 CO, il tenore del ricorso in materia civile corrisponde a una parte dell'atto d'appello, pressoché parola per parola. Considerato comunque che il Tribunale d'appello ha aderito alle argomentazioni pretorili le critiche mosse contro il primo giudizio valgono anche contro il secondo. Nella misura in cui sono motivate conformemente ai requisiti esposti qui di seguito, esse possono pertanto venire trattate.

3.1 A norma dell'art. 42 cpv. 2 LTF nell'allegato ricorsuale occorre spiegare in modo conciso i motivi per i quali l'atto impugnato viola il diritto. Se questa condizione è soddisfatta, il Tribunale federale applica il diritto d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.1).

Le esigenze di motivazione quando viene fatta valere la violazione di diritti fondamentali sono più rigorose; il Tribunale federale esamina infatti queste censure solo se il ricorrente le ha debitamente sollevate e motivate, come prescritto dall'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 134 II 244 consid. 2.2). Il campo di applicazione di questa norma corrisponde a quello del precedente ricorso di diritto pubblico per violazione dei diritti costituzionali e valgono pertanto le regole di motivazione poste dall'art. 90 cpv. 1 lett. b OG (DTF 133 III 638 consid. 2).

3.2 In linea di principio, il Tribunale federale fonda invece il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF); giusta l'art. 105 cpv. 2 LTF può scostarsene solo se è stato svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario (DTF 133 II 249 consid. 1.2.2 pag. 252).

L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere impugnato alle stesse condizioni (art. 97 cpv. 1 LTF); occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF). L'onere di esporre i motivi per i quali queste condizioni sarebbero adempiute spetta alla parte che propone una fattispecie diversa da quella contenuta nella sentenza impugnata. Qualora venga fatto valere che nel quadro dell'accertamento dei fatti l'autorità cantonale ha violato il divieto dell'arbitrio, sancito dall'art. 9 Cost., la relativa censura deve ottemperare i requisiti di motivazione posti dall'art. 106 cpv. 2 LTF.

4.
La controversia in rassegna verte innanzitutto sulla validità della disdetta del contratto di locazione notificata il 29 maggio 2007 dall'opponente a causa del mancato pagamento delle pigioni di febbraio, marzo e aprile 2007 entro il termine di 30 giorni fissato nella lettera del 26 aprile 2007, con minaccia di disdetta in caso di mancato pagamento.

4.1 Giusta l'art. 257d cpv. 1 CO, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese art. 257d cpv. 1 CO.

In concreto, l'opponente ha proceduto secondo le modalità appena descritte e, non avendo la ricorrente provveduto al pagamento delle pigioni arretrate entro il termine assegnatole il 26 aprile 2007, il 29 maggio 2007 ha disdetto il contratto con effetto al 30 giugno 2007.

4.2 Stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, entro il predetto termine di 30 giorni la ricorrente ha però asseverato l'estinzione del debito mediante compensazione (art. 120 seg. CO) con la pretesa di risarcimento per i danni subiti a seguito delle infiltrazioni d'acqua, riconducibili ai difetti dell'ente locato che l'opponente - in contrasto con quanto promesso - non avrebbe eliminato, quantificata in fr. 60'000.--. Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente ribadisce di non poter essere considerata in mora con il pagamento delle pigioni, l'eccezione di compensazione dovendo essere accolta.
4.2.1 Il conduttore che riceve una disdetta per mora nel pagamento delle pigioni (art. 257d CO) ha il diritto di eccepire l'estinzione del debito per compensazione con un suo credito nei confronti del locatore (DTF 119 II 241 consid. 6b/bb pag. 248; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 3.7 pag. 316; Raymond Bisang et al., Das schweizerische Mietrecht, 3a ed. 2008, n. 17 ad art. 257d CO; Peter Higi, in Zürcher Kommentar, n. 15 ad art. 257d CO).
4.2.2 Se l'inquilino eccepisce chiaramente la compensazione entro il termine della comminatoria (art. 124 cpv. 1 CO) e il credito posto in compensazione è dimostrato, non contestato oppure non contestabile - siccome fondato su un riconoscimento di debito o su una decisione giudiziale - la disdetta è inefficace (nulla), non essendo adempiuto il requisito della "mora nel pagamento delle pigioni" (Lachat, op. cit., n. 2.3.5 pag. 671 e n. 2.7 pag. 729; Bisang et al., op. cit., n. 17 e 19 ad art. 257d CO; Higi, op. cit., n. 15 ad art. 257d CO).
4.2.3 Di principio, a norma dell'art. 120 cpv. 2 CO, il debitore può opporre la compensazione anche se il suo credito è contestato; in questo caso il giudice deve statuire sull'esistenza del credito invocato, per decidere se la compensazione è possibile (sentenza 4C.212/2006 del 28 settembre 2006 consid. 3; sentenza 4C.295/2001 del 24 gennaio 2002 consid. 2b) rispettivamente, se necessario, deve fissare al debitore un termine per promuovere l'azione dinanzi all'autorità competente (Lachat, op. cit., nota a piè di pagina n. 74 pag. 316).

Come rettamente ritenuto nella sentenza impugnata, tale possibilità è però esclusa quando la pretesa posta in compensazione e contestata dalla controparte consiste in una domanda di riduzione della pigione a causa di difetti dell'ente locato oppure in una domanda di risarcimento danni per difetti dell'ente locato. Al conduttore che si prevale di difetti dell'ente locato, la legge - e segnatamente l'art. 259g segg. CO, lex specialis per rapporto all'art. 82 CO - concede infatti la facoltà di depositare la pigione, mentre gli vieta di ridurre rispettivamente trattenere di propria iniziativa la pigione (Lachat, op. cit., n. 4.7 pag. 265, n. 7.4.8 pag. 279; Higi op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Bisang et al., op. cit., n. 20 ad art. 257d CO). In questo modo il conduttore dispone di uno strumento per indurre il locatore ad adempiere i suoi obblighi contrattuali senza venir meno ai propri ed esporsi al rischio, appunto, di una rescissione del contratto per mora nel pagamento delle pigioni.
4.2.4 Ne discende che la decisione delle autorità giudiziarie ticinesi di negare l'estinzione del debito a carico della ricorrente mediante compensazione con la pretesa di risarcimenti danni vantata in relazione ai difetti dell'ente locato, contestata dalla controparte nella sua esistenza prima ancora che nel suo ammontare, è conforme al diritto federale.

4.3 Questo rende inconferente la censura secondo la quale, ordinando la disgiunzione del procedimento di sfratto da quelli paralleli di risarcimento del danno e di riduzione della pigione, la giudice di primo grado avrebbe impedito alla ricorrente di fornire la prova del proprio credito e, di conseguenza, violato l'art. 9 e l'art. 29 cpv. 2 Cost.

4.4 In conclusione, la disdetta per mora nel pagamento delle pigioni notificata il 29 maggio 2007 è valida.

5.
Nella denegata ipotesi in cui dovesse venir ammessa la validità della disdetta, la ricorrente insiste nel postularne l'annullamento siccome contraria alle regole della buona fede (art. 271 e 271a CO). A suo modo di vedere la disdetta dovrebbe venir annullata perché manifestamente dettata da una volontà di ritorsione nei suoi confronti, per le pretese da lei in buona fede fatte valere in relazione ai difetti dell'ente locato (art. 271 cpv. 1 lett. a CO). Essa mira inoltre a permettere alla locatrice di sottrarsi all'impegno assunto - anche dinanzi all'Ufficio dei fallimenti - di procedere al risanamento del capannone.

Queste affermazioni sono state disattese dalla giudice di prima istanza, la quale ha stabilito che dalle tavole processuali non è emerso nessun elemento suscettibile di confortare l'asserito carattere abusivo della disdetta. Il Tribunale d'appello non si è invece confrontato con gli argomenti sollevati dalla ricorrente a questo riguardo, avendo essa omesso di invocare l'abusività della disdetta già davanti all'Ufficio di conciliazione, entro 30 giorni dalla sua intimazione (art. 273 cpv. 1 CO). La ricorrente - hanno osservato i giudici della massima istanza ticinese - ha sì tempestivamente contestato la disdetta, adducendo i motivi che a suo modo di vedere giustificavano il mancato versamento delle pigioni, ma non ha preteso - a quel momento - che la disdetta fosse abusiva né ha accennato a circostanze che avrebbero permesso di giungere a una simile conclusione.

5.1 A mente della ricorrente, invece, anche in assenza di una contestazione esplicita della disdetta siccome abusiva, i giudici cantonali avrebbero dovuto esaminare la questione d'ufficio, sia in virtù del principio iura novit curia sia in considerazione dell'art. 274d cpv. 3 CO, visto che già dinanzi all'Ufficio di conciliazione essa aveva evidenziato la relazione di casualità esistente fra la segnalazione dei difetti e la notifica della disdetta.

5.2 La critica ricorsuale non è priva di pertinenza. Il richiamo della Corte cantonale alla giurisprudenza del Tribunale Federale (DTF 133 III 175) per giustificare la propria decisione non convince, visto che in quel caso la parte conduttrice aveva completamente omesso di contestare la disdetta entro il termine di 30 giorni dalla sua notifica e addotto il carattere abusivo della stessa per la prima volta dinanzi al giudice dello sfratto. La parte che invece, come la ricorrente, adisce l'Ufficio di conciliazione entro il termine di 30 giorni posto dall'art. 273 cpv. 1 CO chiedendo l'invalidazione della disdetta, non è tenuta a specificare il motivo giuridico di cui si prevale (art. 271 cpv. 1 e art. 271a cpv. 1 CO): basta che esponga chiaramente i fatti su cui fonda la sua richiesta, che se necessario verranno accertati d'ufficio dall'autorità di conciliazione e poi dal giudice in virtù dell'art. 274d cpv. 3 CO (Lachat, n. 6.4 in fondo pag. 758; Bisang et al., op. cit., n. 22 ad art. 273 CO).

5.3 La decisione impugnata merita per contro di essere condivisa laddove evidenzia come, in ogni caso, la ricorrente non abbia accennato dinanzi all'autorità di conciliazione a circostanze che avrebbero permesso di ammettere la natura abusiva della disdetta anticipata del contratto per mancato pagamento delle pigioni.
5.3.1 È vero che anche una disdetta fondata sull'art. 257d CO può, in determinate circostanze, risultare abusiva (DTF 120 II 31 consid. 4a pag. 33). Non va tuttavia dimenticato che, qualora la disdetta sia stata data per mancato pagamento della pigione, il suo annullamento viene ammesso con estremo riserbo, questa misura dovendo restare una ultima ratio (sentenza 4A 361/2008 del 26 settembre 2008 consid. 2.3.2).

Il giudice può annullare la disdetta solamente se questa si rivela inammissibile tenuto conto della giurisprudenza relativa all'abuso di diritto e alla buona fede; come anticipato, la disdetta per mora del conduttore può venir annullata solo se sono realizzate delle condizioni particolari (DTF 120 II 31 consid. 4a pag. 33). Tale è il caso, ad esempio, se con la comminatoria il locatore ha preteso il pagamento di una somma molto superiore a quella effettivamente dovuta, se il locatore ha minacciato la disdetta senza nemmeno essere sicuro dell'ammontare della propria pretesa, se l'importo rimasto impagato è insignificante, se le pigioni arretrate sono state pagate solo uno o due giorni dopo la scadenza della comminatoria e in precedenza il conduttore ha sempre puntualmente pagato il canone di locazione mensile, oppure se il locatore disdice il contratto lungo tempo dopo la scadenza della comminatoria (DTF citata; sentenza 4C.430/2004 dell'8 febbraio 2005 consid. 3 in SJ 2005 I pag. 310; Lachat, op. cit., n. 2.3.6 pag. 672).

Tocca al destinatario della disdetta allegare e dimostrare ch'essa contravviene alle regole della buona fede e che il motivo invocato dal locatore, il mancato pagamento delle pigioni, è un mero pretesto che nasconde una motivazione abusiva (ATF 120 II 105 consid. 3c). La valutazione del carattere abusivo della disdetta deve riferirsi al momento in cui il locatore manifesta la volontà di porre fine al rapporto contrattuale (sentenza 4C.140/2006 del 14 agosto 2006 consid. 5.1).
5.3.2 In concreto la ricorrente non ha addotto nessuna delle circostanze sopra indicate. Essa si è limitata a sostenere che la disdetta per mora nel pagamento delle pigioni sarebbe in realtà stata notificata a causa della sua richiesta di eliminare i difetti dell'ente locato, alla quale l'opponente non vuole assolutamente dare seguito.
Sennonché il Tribunale federale ha a più riprese spiegato, anche in alcune recenti sentenze, che non vi è nulla di abusivo nella decisione del locatore di rescindere il contratto di un conduttore per il motivo ch'egli non paga più le pigioni e ciò anche qualora fra le parti vi sia - o vi sia stato - un litigio (sentenza 4A 361/2008 del 26 settembre 2008 consid. 2.3.2). La legge stessa, all'art. 271 cpv. 3 lett. b CO, prevede d'altro canto che il divieto di disdetta durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271 cpv. 2 lett. d CO) e nei tre anni susseguenti alla fine di un tale procedimento (art. 271 cpv. 2 lett. e CO) non vale qualora la rescissione del contratto avvenga per mora del conduttore (sentenza 4A 493/2007 del 4 febbraio 2008 consid. 4.1). Non si vede per quale motivo il conduttore che non paga le pigioni dovrebbe beneficiare di un trattamento diverso se si trova in una situazione di conflitto con il locatore al di fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario; a maggior ragione se il litigio verte su asseriti difetti dell'ente locato, visto che la legge, come già ricordato al consid. 4.2.3, offre all'inquilino uno strumento efficace - il deposito delle pigioni
(art. 259a e 259g CO) - per spingere il locatore all'eliminazione di tali difetti, o eventualmente ottenere una riduzione del canone di locazione (sentenza 4C.49/2007 del 28 agosto 2007 consid. 3.5).

Anche su questo punto il gravame si rivela quindi infondato.

6.
Ne discende l'integrale reiezione del ricorso in materia civile presentato dalla conduttrice.

6.1 Come rettamente deciso dai giudici ticinesi - e non più contestato in questa sede - una protrazione non entra in linea di conto (cfr. art. 272a cpv. 1 lett. a CO), indi per cui la ricorrente è tenuta a lasciare l'ente locato secondo le modalità indicate dalla Pretora nel giudizio emanato il 15 luglio 2008.

6.2 Con l'evasione del gravame la domanda di effetto sospensivo diviene priva d'oggetto.

6.3 Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 26 gennaio 2009

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

Il presidente: La cancelliera:

Klett Gianinazzi

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^g - 1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.
¹	Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.
²	Les loyers consignés sont réputés payés.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^g - 1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.
¹	Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.
²	Les loyers consignés sont réputés payés.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
¹	Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
^a	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^b	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^c	en cas de faillite du locataire (art. 266h);
^d	si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
²	En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 62 Avance de frais et de sûretés - 1 La partie qui saisit le Tribunal fédéral doit fournir une avance de frais d'un montant correspondant aux frais judiciaires présumés. Si des motifs particuliers le justifient, le tribunal peut renoncer à exiger tout ou partie de l'avance de frais.
¹	La partie qui saisit le Tribunal fédéral doit fournir une avance de frais d'un montant correspondant aux frais judiciaires présumés. Si des motifs particuliers le justifient, le tribunal peut renoncer à exiger tout ou partie de l'avance de frais.
²	Si cette partie n'a pas de domicile fixe en Suisse ou si son insolvabilité est établie, elle peut être tenue, à la demande de la partie adverse, de fournir des sûretés en garantie des dépens qui pourraient être alloués à celle-ci.
³	Le juge instructeur fixe un délai approprié pour fournir l'avance de frais ou les sûretés. Si le versement n'est pas fait dans ce délai, il fixe un délai supplémentaire. Si l'avance ou les sûretés ne sont pas versées dans ce second délai, le recours est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 120 - 1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles.
¹	Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles.
²	Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée.
³	La compensation d'une créance prescrite peut être invoquée, si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 124 - 1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer.
¹	La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer.
²	Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées.
³	Sont réservés les usages particuliers du commerce en matière de compte courant.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^a - 1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
¹	Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
^a	la remise en état de la chose;
^b	une réduction proportionnelle du loyer;
^c	des dommages-intérêts;
^d	la prise en charge du procès contre un tiers.
²	Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.