4C.140/2006 - 2006-08-14 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; évacuation

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.140/2006 /ech

Arrêt du 14 août 2006
Ire Cour civile

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, juge présidant, Favre et Mathys.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
A.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Michel Amaudruz,

contre

X.________,
demanderesse et intimée, représentée par
Me Philippe A. Grumbach.

Objet
contrat de bail à loyer; évacuation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du
6 mars 2006.

Faits:

A.
A.a B.________, né en 1910, est décédé le 26 mai 2004. Le défunt laissait pour héritiers son fils Louis, né en 1938, qu'il avait eu avec sa première épouse, décédée en 1999, ainsi que sa seconde épouse, A.________, une ressortissante française, née en 1942, avec qui il s'était marié le 4 octobre 1999, à l'âge de 89 ans, sous le régime de la communauté de biens, et qui était auparavant la compagne de son second fils, prénommé D.________, décédé en 1997. Tant ce mariage que la succession de B.________ ont donné lieu à des procédures, dont certaines n'ont pas encore été liquidées, qui opposent, en particulier, C.________, formellement exhérédé par feu son père, à A.________, sa belle-mère.
A.b La société anonyme X.________ est propriétaire d'un immeuble sis à Genève, à l'endroit indiqué dans sa raison sociale. C.________ en est l'actionnaire majoritaire et l'administrateur unique. A.________ prétend avoir acquis par donation de feu son mari la propriété de 24 des 50 actions de ladite société. Celle-ci lui dénie toutefois la qualité d'actionnaire.

A une date indéterminée, X.________ a remis à bail à A.________ un appartement de six pièces situé au deuxième étage de l'immeuble en question. Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 2'300 fr.
A.c Par avis du 13 juillet 2004, la Société privée de gérance, agissant pour le compte de la bailleresse, a imparti à la locataire un délai de 30 jours pour s'acquitter des loyers échus à cette date, en la menaçant de résilier le bail si elle ne s'exécutait pas dans ce délai.

Dans deux courriers des 20 juillet et 11 août 2004 adressés à la représentante de la bailleresse, le conseil de la locataire a fait valoir le caractère abusif du congé en expliquant que le défaut de paiement du loyer était la conséquence du refus de la bailleresse de verser les dividendes à ses actionnaires.

Par avis officiel du 24 août 2004, la représentante de la bailleresse a résilié le bail de A.________ pour le 31 octobre 2004, les loyers échus n'ayant pas été payés dans le délai comminatoire.

B.
B.a Le 24 septembre 2004, la locataire (ci-après: la défenderesse) a saisi la Commission de conciliation d'une requête en contestation du congé. La tentative de conciliation n'a pas abouti et la cause a été portée, le lendemain, devant le Tribunal des baux et loyers.

De son côté, la bailleresse (ci-après: la demanderesse) a déposé, le 26 novembre 2004, une requête en évacuation qu'elle a soumise ensuite au Tribunal des baux et loyers, après que la Commission eut tenté sans succès de concilier les parties.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 7 avril 2005, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé litigieux et ordonné à la défenderesse d'évacuer immédiatement l'appartement occupé par elle.
B.b Saisie par la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a rendu, le 6 mars 2006, un arrêt au terme duquel elle a confirmé le jugement de première instance.

Les juges d'appel ont estimé, en résumé, que les conditions d'application de l'art. 257d CO étaient réalisées en l'espèce. Selon eux, en effet, à supposer que la locataire ait à tout le moins rendu vraisemblable sa qualité d'actionnaire de la bailleresse - question qui a été laissée indécise -, elle n'avait pas invoqué de manière suffisamment claire la compensation dans le délai de grâce, se contentant d'opposer à la bailleresse le caractère abusif de la résiliation. De surcroît, la défenderesse n'avait pas chiffré sa créance compensante, constituée, selon elle, des dividendes non versés, ni démontré l'exigibilité de cette créance, supposé qu'elle en fût titulaire. La cour cantonale a encore relevé que la défenderesse n'avait pas démontré, ni même allégué, avoir agi contre la société bailleresse, et non contre C.________, en vue d'obtenir une pièce, tel le rapport de gestion, qui lui eût permis de rendre vraisemblable son droit à un éventuel bénéfice, ni avoir entrepris une quelconque démarche pour toucher sa part de dividendes à laquelle elle prétend avoir droit. Ainsi, l'impossibilité de déterminer la créance invoquée en compensation résultait de l'inaction de la défenderesse.

Sans doute, poursuit la cour cantonale, un congé donné pour défaut de paiement du loyer pourrait-il être jugé abusif si l'état de gêne du locataire avait pour origine un comportement fautif du bailleur. In casu, la défenderesse perd toutefois de vue, en soutenant que le congé lui a été donné à l'initiative de l'autre actionnaire de la demanderesse, qu'elle était en premier lieu liée à cette dernière par un contrat de bail, lequel lui imposait des obligations telles que le paiement du loyer. A cet égard, le fait qu'elle aurait pu disposer des moyens financiers nécessaires au paiement du loyer si le bénéfice de la demanderesse avait été distribué ne concerne pas cette relation contractuelle. En outre, comme la défenderesse le concède elle-même, ce n'est pas la bailleresse qui aurait éventuellement provoqué ses difficultés financières, mais un autre actionnaire. La demanderesse s'est contentée de résilier le contrat de bail parce que le loyer n'était plus versé, si bien qu'aucun comportement abusif ne peut lui être reproché.

C.
La défenderesse interjette un recours en réforme. Dans ses conclusions principales, elle invite le Tribunal fédéral à:

" Principalement

...

3.-

Annuler l'arrêt rendu le 6 mars 2006 par la Cour de justice de la République et canton de Genève.
4.-

Dire que l'arriéré de loyer réclamé par la SI à A.________ est compensé par la créance de dividendes de A.________ envers la SI, moyennant quoi le congé prononcé par l'intimée doit être annulé.

5.-

Dire que A.________ est autorisée à faire valoir cette compensation pour les loyers à venir.
6.-

Si par impossible le Tribunal fédéral ne devait pas faire droit aux conclusions prises sous chiffres 4 et 5 ci-dessus, dire que la résiliation prononcée par avis du 24 août 2004 est abusive, qu'en conséquence cette résiliation est nulle, et

que A.________ est autorisée à demeurer dans l'appartement qu'elle occupe dans les locaux de la SI.
...

Si mieux n'aime le Tribunal fédéral

...
10.-

Retourner la cause à l'instance cantonale pour complément d'instruction, conformément à l'art. 274d CO, ceci afin d'établir, avec la collaboration de l'intimée:

- la qualité d'actionnaire de A.________ dans la SI ainsi que l'importance de sa participation, cas échéant par le biais de son droit à la succession non encore partagée de son défunt mari, B.________;

- la part revenant à A.________, en sa qualité d'actionnaire de la SI, des bénéfices non encore distribués de celle-ci.

11.-

Inviter l'instance cantonale, une fois l'instruction complétée, à se prononcer une nouvelle fois sur la validité du congé prononcé par l'intimée.

..."

La défenderesse a requis, en outre, sa mise au bénéfice de l'assistance judiciaire. Par décision du 9 juin 2006, la Ire Cour civile a rejeté la requête et invité la défenderesse à verser une avance de frais de 4'000 fr. L'intéressée s'est exécutée en temps utile.

La demanderesse n'a pas été invitée à déposer une réponse au recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Emanant de la partie qui a succombé dans ses conclusions et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été interjeté en temps utile (art. 54 al. 1 OJ en liaison avec l'art. 34 al. 1 let. a OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).

2.
Sous chiffres 17 à 24 de son mémoire de recours, la défenderesse mentionne "des faits omis par la Cour de justice". Elle se borne à les énoncer et à indiquer les éléments de preuve censés les corroborer, en observant, à titre liminaire, que "ces faits ont été régulièrement allégués par [elle] devant les deux instances cantonales", mais sans préciser ni où ni comment. Les conditions d'application des art. 63 al. 2 et 64 OJ ne sont, dès lors, pas réalisées dans le cas présent.

De même, la défenderesse méconnaît le pouvoir d'examen de la juridiction fédérale de réforme lorsqu'elle énumère, sous chiffre 26 de son mémoire de recours, un certain nombre de circonstances, avec références à diverses pièces du dossier cantonal, en vue d'établir que la question - laissée ouverte par la Chambre d'appel - de sa qualité d'actionnaire de la demanderesse, à ses yeux fondamentale, aurait dû être tranchée par l'affirmative.

3.
En premier lieu, la défenderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 274d al. 3 CO.

3.1 Aux termes de cette disposition, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le principe d'instruction ainsi posé n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale dont le but est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position. En revanche, il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des pièces; il n'est tenu de s'assurer que les allégations et offres de preuve sont complètes que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner leurs moyens de preuve et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). Au surplus, la maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du
fardeau de la preuve (arrêt 4C.185/2003 du 14 octobre 2003, consid. 2.1).
3.2
3.2.1 Selon la défenderesse, la cour cantonale aurait violé l'art. 274d al. 3 CO en laissant ouverte la question de sa qualité d'actionnaire. Il n'en est rien. Les juges d'appel ont, en effet, volontairement renoncé à administrer des preuves sur ce point, parce qu'ils ne l'ont pas considéré comme juridiquement pertinent pour la solution du litige.
3.2.2 Toujours sous l'angle de l'art. 274d al. 3 CO, la défenderesse déplore ensuite que la Chambre d'appel se soit contentée d'observer que la créance invoquée par elle en compensation n'était "ni chiffrée, ni déterminable", tout en refusant d'instruire plus avant cette question. Elle affirme avoir produit toutes pièces utiles à ce sujet et formulé devant les deux instances cantonales des conclusions tendant à la fourniture des pièces manquantes. Dès lors, en considérant qu'il n'incombait pas à la juridiction spécialisée en matière de baux d'éclaircir ce point et en reprochant à la défenderesse de n'avoir pas introduit une action séparée en reddition de comptes, les juges genevois auraient violé, non seulement la disposition citée, mais encore les principes de l'économie de la procédure et de la gratuité.

Ces deux derniers principes ne relèvent pas du droit privé fédéral. Par conséquent, la défenderesse n'est pas recevable à en invoquer la violation par la voie du recours en réforme (cf. art. 43 al. 1 et 55 al. 1 let. c OJ).

Pour le reste, le recours n'est pas suffisamment motivé dans la mesure où son auteur fait simplement état, sans plus amples précisions, de pièces qui n'auraient pas été prises en considération par la Chambre d'appel et de conclusions prises devant les juridictions cantonales aux fins d'obtenir la production de ces pièces.
Au demeurant, ces pièces, selon la défenderesse, lui auraient permis de chiffrer et de déterminer son droit au dividende. Cependant, comme on l'exposera plus loin, que l'intéressée puisse faire valoir son droit à un dividende n'implique pas encore qu'elle ait été titulaire d'une créance compensante au moment où elle a été mise en demeure de payer son loyer (cf. consid. 4.2 ci-après).

4.
La défenderesse fait valoir qu'elle a éteint sa dette par voie de compensation (art. 120 CO) dans le délai de grâce qui lui avait été fixé.

4.1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO).
4.1.1 Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est donc nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb).

Le débiteur doit exprimer clairement son intention de compenser. La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne précise pas quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet (arrêt 4C.174/1999 du 14 juillet 1999, consid. 2b, publié in SJ 2000 I p. 78).

Savoir s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant le délai de grâce est une question de fait (arrêt 4C.8/2006 du 29 mars 2006, consid. 4.2). En revanche, dire si la déclaration de compensation faite durant ce délai est suffisante, au regard de l'art. 124 al. 1 CO et de la jurisprudence y afférente, est une question d'interprétation de la manifestation de volonté unilatérale émise par la partie qui soulève l'objection de compensation (cf. art. 18 CO). Comme telle, cette question relève du droit.
4.1.2 Il est constant que les courriers des 20 juillet et 11 août 2004, censés valoir déclarations de compensation, ont été adressés à la bailleresse avant l'expiration du délai comminatoire de 30 jours fixé par lettre du 13 juillet 2004.
Selon la Chambre d'appel, la locataire se serait contentée d'y opposer à la bailleresse le caractère abusif de la résiliation, sans formuler clairement son intention de compenser les arriérés de loyer. Il est exact que le texte des deux lettres susmentionnées, reproduit in parte qua sous chiffres 39 et 40 de l'acte de recours, ne contient pas le terme de "compensation". Cette circonstance n'est cependant pas décisive. Il en appert, à tout le moins et sans équivoque, que la défenderesse refuse de payer le loyer parce qu'elle estime abusif de la part de la demanderesse d'en réclamer le paiement alors qu'elle n'a pas versé à l'actionnaire-locataire les dividendes qui lui sont dus.

4.2 Force est ainsi d'admettre, contrairement à l'avis de la Chambre d'appel, que la compensation a été valablement invoquée en l'espèce. Il reste à vérifier si les conditions de la compensation étaient réalisées au moment où celle-ci a été invoquée.

C'est le lieu de rappeler que le droit de compenser suppose l'exigibilité de la créance compensante (Nicolas Jeandin, Commentaire romand, n. 11 ad art. 120 CO). Cette créance consiste, en l'espèce, dans le dividende de la société immobilière revêtant la qualité de bailleresse. En vertu de l'art. 660 al. 1 CO, tout actionnaire a droit à une part proportionnelle du bénéfice résultant du bilan, pour autant que la loi ou les statuts prévoient sa répartition entre les actionnaires. C'est l'assemblée générale qui a le droit inaliénable de fixer le dividende (art. 698 al. 2 ch. 4 CO). Encore faut-il qu'un bénéfice résulte du bilan ou que des réserves aient été constituées à cet effet (art. 675 al. 2 CO). En outre, l'organe de révision doit avoir présenté à l'assemblée générale un rapport sur le résultat de sa vérification de la proposition concernant l'emploi du bénéfice (art. 728 al. 1 et 729 al. 1 CO). La créance de dividende est, en principe, exigible dès que son montant a été fixé (Peter Forstmoser/Arthur Meier-Hayoz/Peter Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, p. 493, n. 62 ad § 40).

Dans le cas particulier, il n'est pas établi que l'assemblée générale de la société demanderesse ait fixé des dividendes pour les exercices antérieurs à celui durant lequel la défenderesse a cessé de payer son loyer. Cette dernière note d'ailleurs elle-même, à cet égard, sous chiffre 34 de son acte de recours, pour le déplorer, que des assemblées générales de cette société n'ont pas pu être tenues en raison de l'obstruction de C.________. Il suit de là que la défenderesse n'était pas titulaire, en 2004, d'une créance de dividendes exigible qu'elle aurait pu compenser avec la créance d'arriérés de loyers de la demanderesse.
En écartant l'objection de compensation, la cour cantonale a, dès lors, rendu une décision dont le résultat, sinon les motifs, est conforme au droit fédéral.

Le grief tiré de la violation de l'art. 120 CO apparaît ainsi dénué de fondement.

5.
A l'appui de son recours en réforme, la défenderesse reproche enfin à la Chambre d'appel de n'avoir pas annulé le congé incriminé, alors qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

5.1 La disposition citée est applicable, à titre exceptionnel, lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire (David Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257d CO). Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (Lachat, ibid.; Pierre Wessner, L'obligation du
locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 24).

C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3c; Lachat, op. cit., n. 9 ad art. 271 CO). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 2.1).

Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462).

5.2 En soi, il n'y a rien d'abusif à résilier le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer (arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, consid. 3.2.2). Aussi la défenderesse n'est-elle pas recevable à soutenir, comme elle le fait sous chiffre 46 de son mémoire de recours, que la demanderesse n'avait aucun intérêt digne de protection à résilier son bail.

Pour le surplus, ce n'est pas le lieu d'examiner les reproches que la défenderesse formule à l'adresse de C.________ dans le contexte de la liquidation de la succession de feu B.________.

Enfin, la défenderesse n'a pas emprunté les voies légales spécifiques qui lui eussent permis d'obtenir, notamment, la convocation (forcée) des assemblées générales de la demanderesse (cf. art. 699 al. 4 CO; ATF 112 II 145) et, partant, la fixation des dividendes auxquelles elle prétend avoir droit. Aussi excipe-t-elle en vain de l'abus de droit pour remédier aux conséquences de son inaction.

6.
Cela étant, le présent recours ne peut qu'être rejeté. Son auteur, qui s'est vu refuser le bénéfice de l'assistance judiciaire, devra, dès lors, payer l'émolument judiciaire afférent à la procédure fédérale. En revanche, il n'aura pas à indemniser son adverse partie, celle-ci n'ayant pas été invitée à déposer une réponse.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 14 août 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: Le greffier:

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen.
¹	Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen.
²	Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird.
³	Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 124 - 1 Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle.
¹	Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle.
²	Ist dies geschehen, so wird angenommen, Forderung und Gegenforderung seien, soweit sie sich ausgleichen, schon im Zeitpunkte getilgt worden, in dem sie zur Verrechnung geeignet einander gegenüberstanden.
³	Vorbehalten bleiben die besonderen Übungen des kaufmännischen Kontokorrentverkehres.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 660 - 1 Jeder Aktionär hat Anspruch auf einen verhältnismässigen Anteil am Bilanzgewinn, soweit dieser nach dem Gesetz oder den Statuten zur Verteilung unter die Aktionäre bestimmt ist.
¹	Jeder Aktionär hat Anspruch auf einen verhältnismässigen Anteil am Bilanzgewinn, soweit dieser nach dem Gesetz oder den Statuten zur Verteilung unter die Aktionäre bestimmt ist.
²	Bei Auflösung der Gesellschaft hat der Aktionär, soweit die Statuten über die Verwendung des Vermögens der aufgelösten Gesellschaft nichts anderes bestimmen, das Recht auf einen verhältnismässigen Anteil am Ergebnis der Liquidation.
³	Vorbehalten bleiben die in den Statuten für einzelne Kategorien von Aktien festgesetzten Vorrechte.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 698 - 1 Oberstes Organ der Aktiengesellschaft ist die Generalversammlung der Aktionäre.
¹	Oberstes Organ der Aktiengesellschaft ist die Generalversammlung der Aktionäre.
²	Ihr stehen folgende unübertragbare Befugnisse zu:
¹	die Festsetzung und Änderung der Statuten;
²	die Wahl der Mitglieder des Verwaltungsrates und der Revisionsstelle;
³	die Genehmigung des Lageberichts und der Konzernrechnung;
⁴	die Genehmigung der Jahresrechnung sowie die Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes, insbesondere die Festsetzung der Dividende und der Tantieme;
⁵	die Festsetzung der Zwischendividende und die Genehmigung des dafür erforderlichen Zwischenabschlusses;
⁶	die Beschlussfassung über die Rückzahlung der gesetzlichen Kapitalreserve;
⁷	die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsrats;
⁸	die Dekotierung der Beteiligungspapiere der Gesellschaft;
⁹	die Beschlussfassung über die Gegenstände, die der Generalversammlung durch das Gesetz oder die Statuten vorbehalten sind.532
³	Bei Gesellschaften, deren Aktien an einer Börse kotiert sind, stehen ihr folgende weitere unübertragbare Befugnisse zu:
¹	die Wahl des Präsidenten des Verwaltungsrats;
²	die Wahl der Mitglieder des Vergütungsausschusses;
³	die Wahl des unabhängigen Stimmrechtsvertreters;
⁴	die Abstimmung über die Vergütungen des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und des Beirats.533

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 675 - 1 Zinse dürfen für das Aktienkapital nicht bezahlt werden.
¹	Zinse dürfen für das Aktienkapital nicht bezahlt werden.
²	Dividenden dürfen nur aus dem Bilanzgewinn und aus hierfür gebildeten Reserven ausgerichtet werden.455
³	Dividenden dürfen erst festgesetzt werden, nachdem die Zuweisungen an die gesetzliche Gewinnreserve und an die freiwilligen Gewinnreserven erfolgt sind.456

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 728 - 1 Die Revisionsstelle muss unabhängig sein und sich ihr Prüfungsurteil objektiv bilden. Die Unabhängigkeit darf weder tatsächlich noch dem Anschein nach beeinträchtigt sein.
¹	Die Revisionsstelle muss unabhängig sein und sich ihr Prüfungsurteil objektiv bilden. Die Unabhängigkeit darf weder tatsächlich noch dem Anschein nach beeinträchtigt sein.
²	Mit der Unabhängigkeit nicht vereinbar ist insbesondere:
¹	die Mitgliedschaft im Verwaltungsrat, eine andere Entscheidfunktion in der Gesellschaft oder ein arbeitsrechtliches Verhältnis zu ihr;
²	eine direkte oder bedeutende indirekte Beteiligung am Aktienkapital oder eine wesentliche Forderung oder Schuld gegenüber der Gesellschaft;
³	eine enge Beziehung des leitenden Prüfers zu einem Mitglied des Verwaltungsrats, zu einer anderen Person mit Entscheidfunktion oder zu einem bedeutenden Aktionär;
⁴	das Mitwirken bei der Buchführung sowie das Erbringen anderer Dienstleistungen, durch die das Risiko entsteht, als Revisionsstelle eigene Arbeiten überprüfen zu müssen;
⁵	die Übernahme eines Auftrags, der zur wirtschaftlichen Abhängigkeit führt;
⁶	der Abschluss eines Vertrags zu nicht marktkonformen Bedingungen oder eines Vertrags, der ein Interesse der Revisionsstelle am Prüfergebnis begründet;
⁷	die Annahme von wertvollen Geschenken oder von besonderen Vorteilen.
³	Die Bestimmungen über die Unabhängigkeit gelten für alle an der Revision beteiligten Personen. Ist die Revisionsstelle eine Personengesellschaft oder eine juristische Person, so gelten die Bestimmungen über die Unabhängigkeit auch für die Mitglieder des obersten Leitungs- oder Verwaltungsorgans und für andere Personen mit Entscheidfunktion.
⁴	Arbeitnehmer der Revisionsstelle, die nicht an der Revision beteiligt sind, dürfen in der zu prüfenden Gesellschaft weder Mitglied des Verwaltungsrates sein noch eine andere Entscheidfunktion ausüben.
⁵	Die Unabhängigkeit ist auch dann nicht gegeben, wenn Personen die Unabhängigkeitsvoraussetzungen nicht erfüllen, die der Revisionsstelle, den an der Revision beteiligten Personen, den Mitgliedern des obersten Leitungs- oder Verwaltungsorgans oder anderen Personen mit Entscheidfunktion nahe stehen.
⁶	Die Bestimmungen über die Unabhängigkeit erfassen auch Unternehmen, die durch die Gesellschaft oder die Revisionsstelle kontrolliert werden oder die Gesellschaft oder die Revisionsstelle kontrollieren.614

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 729 - 1 Die Revisionsstelle muss unabhängig sein und sich ihr Prüfungsurteil objektiv bilden. Die Unabhängigkeit darf weder tatsächlich noch dem Anschein nach beeinträchtigt sein.
¹	Die Revisionsstelle muss unabhängig sein und sich ihr Prüfungsurteil objektiv bilden. Die Unabhängigkeit darf weder tatsächlich noch dem Anschein nach beeinträchtigt sein.
²	Das Mitwirken bei der Buchführung und das Erbringen anderer Dienstleistungen für die zu prüfende Gesellschaft sind zulässig. Sofern das Risiko der Überprüfung eigener Arbeiten entsteht, muss durch geeignete organisatorische und personelle Massnahmen eine verlässliche Prüfung sichergestellt werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 699 - 1 Die Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle einberufen. Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren und den Vertretern der Anleihensgläubiger zu.
¹	Die Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle einberufen. Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren und den Vertretern der Anleihensgläubiger zu.
²	Die ordentliche Generalversammlung findet jährlich innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres statt.
³	Aktionäre können die Einberufung einer Generalversammlung verlangen, sofern sie zusammen mindestens über eine der folgenden Beteiligungen verfügen:
¹	bei Gesellschaften, deren Aktien an einer Börse kotiert sind: 5 Prozent des Aktienkapitals oder der Stimmen;
²	bei anderen Gesellschaften: 10 Prozent des Aktienkapitals oder der Stimmen.
⁴	Sie müssen die Einberufung schriftlich verlangen. Die Verhandlungsgegenstände und Anträge müssen im Begehren enthalten sein.
⁵	Entspricht der Verwaltungsrat dem Begehren nicht innert angemessener Frist, längstens aber innert 60 Tagen, so können die Gesuchsteller dem Gericht beantragen, die Einberufung anzuordnen.