2C_798/2011 - 2012-08-24 - Finances publiques et droit fiscal

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 798/2011

Urteil vom 24. August 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichter Stadelmann,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
1. Xa.________,
2. Xb.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Josef Wicki,

gegen

Steueramt der Stadt Luzern,
Dienststelle Steuern des Kantons Luzern.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 24. August 2011.

Sachverhalt:

A.
Y.________ war Eigentümer des Grundstücks Nr. xxx, einer Stockwerkeinheit in der damaligen Gemeinde Littau/LU (heute: Stadt Luzern). Am 25. April 2007 wurde über ihn der Konkurs eröffnet und dieser in der Folge im summarischen Verfahren abgewickelt. In der Zwangsvollstreckung gelangte die Stockwerkeinheit am 26. November 2007 zum freihändigen Verkauf. Der Zuschlag ging zum Preis von Fr. yyy zu je hälftigem Miteigentum an die Eheleute Xa.________ und Xb.________.
Nach Tilgung aller angemeldeten Forderungen - aber vor Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer - ergab sich gemäss Schlussrechnung und Verteilungsliste des Konkursamts Luzern-Land vom 13. Mai 2008 ein Aktivenüberschuss von rund Fr. 76'000.--. Mit Blick darauf widerrief der Amtsgerichtspräsident III des Amtsgerichts Luzern-Land am 18. Juni 2008 den Konkurs. Das Konkursamt Luzern-Land liess am 7. Juli 2008 dem Gemeinschuldner den "Überschuss des Konkursverfahrens" von rund Fr. 76'000.-- zukommen, ohne zuvor die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen.

B.
Noch vor der Verteilung, am 10. März 2008, hatte die Gemeinde Littau das Grundstückgewinnsteuerverfahren eröffnet und Y.________ die Steuererklärung zugestellt. Dieser blieb untätig, worauf das Steueramt der Stadt Luzern am 16. April 2010 die Grundstückgewinnsteuer ermessensweise auf Fr. 27'404.-- festsetzte. Die Veranlagungsverfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

C.
Der einstige Gemeinschuldner kam neben der Mitwirkungs- auch der Zahlungspflicht nicht nach. Er begründete dies damit, dass er nicht in der Lage sei, die Steuer zu bezahlen. Ohne weitere Inkassoschritte zu unternehmen, wandte sich das Steueramt der Stadt Luzern mit Schreiben vom 21. Juli 2010 an die Eheleute Xa.________ und Xb.________ (hiernach: die Grundpfandeigentümer). Es führte aus, der Steigerungsüberschuss sei gemäss Ausführungen des Konkursamtes an den Gemeinschuldner ausbezahlt worden, und "die zu diesem Zeitpunkt noch nicht veranlagte Grundstückgewinnsteuer [sei] vom Konkursamt nicht sichergestellt worden". In ihrer Eigenschaft als Grundpfandeigentümer hätten sie die Möglichkeit, gegen die rechtskräftige Veranlagungsverfügung vom 16. April 2010 innerhalb von 30 Tagen Einsprache zu erheben.
In einem Schreiben vom 3. August 2010 an die Grundpfandeigentümer, die zuvor der Zahlungsaufforderung entschieden entgegengetreten waren, begründete das Konkursamt Luzern-Land sein Vorgehen damit, dass die Steuerbehörde mehrmals von der Verwertung der Liegenschaft Kenntnis erhalten, die Grundstückgewinnsteuer aber dennoch nicht geltend gemacht habe. Die Grundpfandeigentümer erhoben am 10. August 2010 Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung vom 16. April 2010. Das Steueramt der Stadt Luzern wies diese am 19. August 2010 ab, worauf das hiergegen angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Luzern mit Urteil vom 24. August 2011 auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 1. September 2010 erkannte.

D.
Gegen dieses Urteil führen die Grundpfandeigentümer mit Eingabe vom 29. September 2011 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

E.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern und die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern schliessen in ihren Vernehmlassungen auf Abweisung der Beschwerde, während die Eidgenössische Steuerverwaltung auf eine Stellungnahme verzichtet.
Die II. öffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat über die Beschwerde am 24. August 2012 öffentlich beraten.

Erwägungen:

1.
1.1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.2 Angefochten ist ein letztinstanzlicher (End-)Entscheid einer oberen kantonalen Gerichtsbehörde in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, der mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a , 83 , 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, 90 BGG).

1.3 Die mit einem Steuergrundpfandrecht beschwerten Eigentümer des Grundpfandes müssen die Möglichkeit haben, in gleicher Weise wie die steuerpflichtige Person gegen die drohende Inanspruchnahme vorzugehen (Urteile 2C 636/2007 vom 7. April 2008 E. 3 und 2P.332/2001 vom 30. April 2002 E. 6). Dementsprechend sieht das Steuerrecht des Kantons Luzern vor, dass die Grundpfandeigentümer zur nachträglichen Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung berechtigt sind, sobald das Steuerpfandverfahren eröffnet ist (§ 28 Abs. 3 des Gesetzes [des Kantons Luzern] vom 31. Oktober 1961 über die Grundstückgewinnsteuer [GGStG/LU; SRL 647]).
Als (Mit-)Eigentümer des pfandbelasteten Grundstücks sind die beiden Ehegatten auch vor Bundesgericht je selbständig zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG; Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.1 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Graubünden], in: StR 67/2012 S. 357; 2C 636/2007 vom 7. April 2008 E. 1.1 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Stadt]; 2P.93/1996 vom 5. November 1997 E. 1b [Liquidationsgewinnsteuer des Kantons Graubünden]).
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.

1.4 Soweit die Anwendung kantonalen (Gesetzes-)Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht.
Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt wird (BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494; Urteil 2C 705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.6, in: StR 67/2012 S. 522 und StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6).

1.5 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen, soweit rechtserheblich, können nur gerügt werden, falls sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 97 Abs. 1 BGG). Dies ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willkürlich ermittelt worden ist (Art. 9 BV) oder die Sachverhaltsfeststellungen unter Verletzung verfassungsmässiger Rechte und Grundsätze zustande gekommen sind (BGE 135 II 145 E. 8.1 S. 153; Urteil 2C 383/2012 vom 6. September 2012 E. 1.5). Zudem muss aufgezeigt werden, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.
2.1 Das Steuerrecht des Kantons Luzern folgt im Bereich der Besteuerung von Grundstückgewinnen dem sog. dualistischen System. Dementsprechend unterliegen der Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen (Art. 12 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 e contrario des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; § 1 Abs. 1 GGStG/LU). Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 1 Abs. 3 GGStG/LU gemeinsam vom Kanton und der Einwohnergemeinde erhoben, in welcher das Grundstück gelegen ist. Der Steuerertrag steht den beiden Gemeinwesen je hälftig zu (§ 49 Abs. 1 GGStG/LU).

2.2 Die Veräusserung im Rahmen der Zwangsverwertung - hier Freihandverkauf gemäss Art. 256 Abs. 1 SchKG - fällt unter die zivilrechtlichen Handänderungen im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG (BERNHARD ZWAHLEN, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, StHG, 2. Aufl., 2002, N. 31 zu Art. 12 StHG). Wird die Handänderung durch eine betreibungs- oder konkursamtliche Handlung ausgelöst, ist der Anspruch der öffentlichen Hand auf die Grundstückgewinnsteuer nach den Regeln des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) in besonderer Weise zu befriedigen: Sowohl gemäss Art. 157 Abs. 1 SchKG (Betreibung auf Grundpfandverwertung; BGE 122 III 246 E. 5b S. 248) als auch nach Art. 262 Abs. 2 SchKG (Betreibung auf Konkurs; BGE 134 III 37 E. 4.3 S. 41) wird die bei der Zwangsverwertung entstehende Grundstückgewinnsteuer vorweg vom Erlös in Abzug gebracht. Im Konkursfall stellt die aufgrund des Konkursverfahrens entstandene Grundstückgewinnsteuer dementsprechend keine blosse Konkursforderung (dette du failli), sondern eine Masseschuld (dette de la masse) dar. Die Grundstückgewinnsteuer ist mithin noch vor der Befriedigung der Pfandgläubiger zu tilgen
(THOMAS KOLLER, Gesetzliche Grundpfandrechte zur Sicherung von Steuerforderungen - Probleme für Grundstückkäufer und Banken, in: Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, 1996, S. 58; DOMINIQUE RIGOT, Le recouvrement forcé des créances de droit public selon le droit de poursuite pour dettes et la faillite, 1991, N. 298 und 316) und erst recht vor der Rückzahlung eines allfälligen Überschusses an den Gemeinschuldner. Gleichermassen als Masseverbindlichkeiten gelten die Handänderungssteuer (Urteil 2C 792/2008 vom 19. Februar 2009 E. 3.2, in: StE 2009 B 73.14 Nr. 3), die Liquidationsgewinnsteuer (BGE 122 II 221 E. 4 S. 224 ff.), früher die Warenumsatzsteuer (BGE 96 I 244 E. 3 S. 247 f.) und heute die Mehrwertsteuer (BGE 129 III 200 E. 2 S. 201; 126 III 294 E. 1b S. 295 f.; Urteil 7B.73/2005 vom 12. August 2005 E. 1 f.; BGE 137 II 136 E. 6.5 S. 151 zum Vorsteuerüberhang als Masseforderung).
Konkursrechtliche Masseschulden müssen weder im Kollokationsplan noch im Lastenverzeichnis aufgeführt werden. Sie sind lediglich in die Schlussrechnung aufzunehmen (BGE 120 III 153 E. 2c S. 157; Urteil 7B.41/2001 vom 12. März 2001 E. 2b). Ein anderes Vorgehen als die Vorwegtilgung der Verwertungskosten ist bundesrechtswidrig (Urteile 5A 229/2009 vom 14. Juli 2009 E. 4; 5A 54/2008 vom 30. April 2008 E. 2.1).

2.3 Massgebender Zeitpunkt für die Entstehung der Steuerforderung ist bei zivilrechtlichen Handänderungen der Eigentumsübergang. In der Regel ist hierzu der Grundbucheintrag erforderlich (Art. 656 Abs. 1 , Art. 971 Abs. 1 und Art. 972 Abs. 2 ZGB; Urteil 5A 846/2009 vom 12. März 2010 E. 3.1, in: RNRF 92/2011 S. 112). Anders verhält es sich bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil, in welchen Fällen der Erwerber schon vor der Eintragung, also ausserbuchlich, das Eigentum erlangt (Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 65 Abs. 1 lit. d der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; BGE 135 III 585 E. 2.1 f. S. 587 f.). Vorliegend erfolgte der Freihandverkauf am 26. November 2007. Zu diesem Zeitpunkt entstand die Grundstückgewinnsteuerforderung.

3.
3.1 Gemäss dem hier massgebenden Steuerrecht des Kantons Luzern besteht für die (Grundstückgewinn-)Steuerforderung samt Verzugszins ab dem Zeitpunkt der Veräusserung ein den übrigen Pfandrechten im Rang vorgehendes gesetzliches Pfandrecht (§ 32 Abs. 1 GGStG/LU). Praktische Bedeutung erlangt das Steuergrundpfandrecht freilich nur, soweit die Grundstückgewinnsteuerforderung nicht getilgt wird. Das Steuerpfandrecht ist von den Behörden in einem solchen Fall zwingend in Anspruch zu nehmen. Das Legalitätsprinzip, welches das Steuerrecht beherrscht (BGE 138 V 32 E. 3.1.1 S. 35; 136 II 337 E. 5.1 S. 348 f.; 132 I 157 E. 2.2 S. 159; 131 II 562 E. 3.1), gebietet, eine Steuer zu erheben, wo deren Tatbestand erfüllt ist. Die Nichterhebung der Steuer im Einzelfall bedarf einer gesetzlichen Grundlage (zum Einzelfallverzicht MICHAEL BEUSCH, Der Untergang der Steuerforderung, 2012, S. 259; PETER STÄHLI, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, N. 4.630 S. 278). Fehlt es an einem Entschliessungsermessen der Steuerbehörde darüber, ob die Steuer geltend zu machen sei, steht es ihr auch nicht frei, die gesetzlich vorgesehenen Mittel zur Sicherung der Steuer zu beanspruchen.

3.2 Als unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht entsteht das luzernische Steuergrundpfandrecht ausserbuchlich und gleichzeitig mit der zu sichernden Steuerforderung (zum Ganzen Urteil 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.4.1, in: StR 67/2012 S. 357; STÉPHANE ABBET, L'hypothèque légale en garantie des créances de droit public, in: RDAF 65/2009 S. 405, insb. 407; CHRISTIAN MATTLI, Die gesetzlichen Grundpfandrechte des kantonalen Rechts unter besonderer Berücksichtigung des bündnerischen Rechts, 1992, S. 16; ARMIN ZUCKER, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, 1988, S. 54; TONI HESS, Das gesetzliche Steuerpfandrecht des bündnerischen Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch, in: ZGRG 13/1994 S. 89, insb. 96). Im vorliegenden Fall wurde das Grundpfandrecht - als Folge der gleichzeitig entstandenen Grundstückgewinnsteuerforderung - am 26. November 2007 wirksam.

4.
4.1 Es stellt sich die Frage nach dem Verhältnis zwischen dem kantonalrechtlichen Steuergrundpfandrecht (§ 32 Abs. 1 GGStG/LU) und der bundesrechtlichen Regelung über die bevorzugte Behandlung von Grundstückgewinnsteuern im Konkurs (Art. 262 Abs. 2 SchKG).

4.2 Ausgangspunkt bildet Art. 836 ZGB. Danach bedürfen die gesetzlichen Grundpfandrechte des kantonalen Rechtes aus öffentlich-rechtlichen oder andern für die Grundeigentümer allgemein verbindlichen Verhältnissen, wo es nicht anders geordnet ist, zu ihrer Gültigkeit keiner Eintragung im Grundbuch (Fassung vom 10. Dezember 1907). Im Laufe des bundesgerichtlichen Verfahrens ist auf den 1. Januar 2012 der revidierte Art. 836 ZGB in Kraft getreten. Für das Bundesgericht ist grundsätzlich die Rechtslage massgebend, wie sie bestand, als der angefochtene Entscheid erging (Urteil 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.4.1, in: StR 67/2012 S. 357; BGE 125 II 591 E. 5e/aa S. 598). Dies entspricht Art. 1 SchlT ZGB, wonach als Grundsatz die Nichtrückwirkung einer Gesetzesänderung gilt (Urteil 4A 189/2012 vom 2. Oktober 2012 E. 3.3, zur Publ. bestimmt; MARKUS VISCHER, in: Basler Kommentar, ZGB, 4. Aufl., 2011, N. 2 zu Art. 1 SchlT ZGB). Intertemporal ist Art. 836 ZGB in der vorrevidierten Fassung anwendbar.

4.3 Art. 836 ZGB lässt sich nichts entnehmen, was näheren Aufschluss zur Frage der Abgrenzung von Steuergrundpfandrecht und Betreibungs- bzw. Konkursrecht vermittelt. Bei Art. 836 ZGB handelt es sich ohnehin um einen unechten Vorbehalt des Bundeszivilrechts (BGE 122 I 351 E. 1e S. 354; 84 II 91 E. 2 S. 100 f.; Urteil 2P.173/1992 vom 23. April 1993 E. 2b, in: ASA 62 S. 570). Deswegen ist kraft Art. 3 BV in Verbindung mit Art. 6 ZGB in jedem Fall das kantonale öffentliche Recht massgebend (KOLLER, a.a.O., S. 33 ff., insb. 39; STÄHLI, a.a.O., N. 3.17 und 3.128). Das StHG, das diesem als Bundesrecht vorginge, enthält keine Bestimmungen über den Steuerbezug, sieht man von Art. 78 zum Steuerarrest ab (FERDINAND FESSLER, in: Zweifel/Athanas, a.a.O., N. 1 zu Art. 78 StHG). Anders als das materielle Grundstückgewinnsteuerrecht (Art. 12 StHG; BGE 134 II 124 E. 3.2 S. 132; 131 II 722 E. 2.1 S. 723) ist das Steuergrundpfandrecht auch nicht dem Grundsatze nach harmonisiert (Urteil 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.4.1, in: StR 67/2012 S. 357). Bei den in den kantonalen Steuergesetzen anzutreffenden Steuergrundpfandrechten handelt es sich um nicht harmonisiertes kantonales Recht. Solches prüft das Bundesgericht nur auf die Verletzung von
Bundesrecht hin, namentlich auf Verstösse gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (E. 1.4 hiervor).

4.4 Das Steuerrecht des Kantons Luzern spricht sich ebenso wenig wie Art. 836 ZGB zur fraglichen Abgrenzung gegenüber dem Konkursrecht aus. In einem Fall, welcher das Steuerrecht des Kantons Zürich betraf, äusserte sich das Bundesgericht freilich dahingehend, dass das kantonale Steuergrundpfandrecht in seinem Bestand nicht von der Bundesrechtskonformität des betreibungsrechtlichen Verfahrens abhänge (Urteil 2P.348/2005 vom 26. Mai 2006, in: StR 62/2007 S. 34). Unter Willkürgesichtspunkten hat es das Bundesgericht als haltbar bezeichnet, dass die betreffende Zürcher Gemeinde das Steuergrundpfandrecht beanspruchte, wenngleich das Betreibungsamt davon abgesehen hatte, den Erlös der Betreibung auf Grundpfandverwertung vorweg für die Deckung der Verwertungskosten zu verwenden. Keine Rolle spielte unter Willkürgesichtspunkten die Tatsache, dass die steuerpflichtige Person, die der Zahlungspflicht nicht nachgekommen war, lediglich gemahnt, nicht aber betrieben worden war (zitiertes Urteil, insb. E. 2.3 und 2.4). Auch unter dem Aspekt der funktionalen Trennung von Steuer- und Betreibungsamt wies das Bundesgericht die Beschwerde ab (E. 3.2.3).

5.
Die Grundpfandeigentümer werfen der Vorinstanz in verschiedenerlei Hinsicht Willkür vor.
5.1
5.1.1 Willkür erblicken sie zunächst darin, dass die damals für die Erhebung der Steuer zuständige Gemeinde Littau das Grundstückgewinnsteuerverfahren durch Zustellung an den Gemeinschuldner eröffnet hat. Sie gehen davon aus, die Zustellung der Steuererklärung an das Konkursamt hätte dazu beitragen können, dieses an die Grundstückgewinnsteuer "zu erinnern". Die Vorinstanz erklärt dazu, das Steuergrundpfandrecht sei von Gesetzes wegen wirksam und stehe lediglich unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs. Wenn auch die Steuererklärung dem Gemeinschuldner zugestellt worden sei, vermöge dies allein keinen Rechtsmissbrauch zu begründen.
5.1.2 Die Grundpfandeigentümer bemängeln zwar die fehlerhafte Eröffnung des Steuerverfahrens, tragen im Übrigen aber nicht vor, die Ermessensveranlagung beruhe hinsichtlich Bestand und Höhe der Steuer auf willkürlicher Anwendung des kantonalen Steuerrechts. Eine möglicherweise fehlerhafte Zustellung der Steuererklärung hat auf den Bestand der Grundstückgewinnsteuerforderung freilich keinen Einfluss. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die Grundstückgewinnsteuerforderung von Bundesrechts wegen unmittelbar und ohne Weiteres im Zeitpunkt der zivilrechtlichen Handänderung entsteht (Art. 12 Abs. 1 StHG). Den Grundpfandeigentümern ist darin zuzustimmen, dass die Zustellung der Steuererklärung unter konkursrechtlichen Gesichtspunkten an das Konkursamt (als Konkursverwaltung) vorzunehmen gewesen wäre. Infolge Wegfalls der materiellrechtlichen Verfügungsbefugnis des Gemeinschuldners (Art. 204 SchKG) war zu diesem Zeitpunkt einzig das Konkursamt zur Verfügung über den Verwertungserlös befugt. Die Adressierung der Steuererklärung an den Gemeinschuldner verletzt dementsprechend keine steuerrechtliche Gültigkeitsvorschrift und steht der Entstehung der Steuer mit dem Freihandverkauf vom 26. November 2007 nicht entgegen.
5.1.3 Im Übrigen bleibt nicht nur die Steuerforderung als solche, sondern gleichermassen auch das sich daran anschliessende Steuergrundpfandrecht von der Frage der Zustellung der Steuererklärung unberührt. Die gesetzlichen Steuergrundpfandrechte des kantonalen Rechts fallen grundbuchrechtlich unter die Grundpfandverschreibungen (Art. 824 ff . ZGB). Diesen ist das Akzessorietätsprinzip eigen. Danach ist die Grundpfandverschreibung abhängig vom Bestand der zu sichernden Forderung (Urteil 5C.13/2002 vom 19. März 2002 E. 2a, in: ZBGR 84/2003 S. 45). Der Anwendungsbereich des Akzessorietätsprinzips geht über die ausschliesslich bundesrechtlich geregelten Grundpfandverhältnisse hinaus. Insbesondere herrscht es auch im Bereich der kantonalen Steuergrundpfandrechte (STÄHLI, a.a.O., N. 2.10 und insb. N. 4.630). Auf diese Weise ist das Steuergrundpfandrecht an die Grundstückgewinnsteuerforderung geknüpft. Die von Gesetzes wegen entstandene Steuerforderung erlischt primär infolge von Tilgung, Erlass und Verjährung (STÄHLI, a.a.O., N. 4.630 S. 277; detailliert dazu BEUSCH, a.a.O., insb. S. 89 ff.). Reflexweise gilt Gleiches für das Steuergrundpfandrecht, wobei dieses darüber hinaus aus pfandrechtlichen Gründen untergehen kann, so
beispielsweise aufgrund der versäumten Eintragungsfrist oder der verstrichenen Höchstdauer (STÄHLI, a.a.O., N. 4.630 S. 278). Ob das Veranlagungsverfahren korrekt eingeleitet wurde oder nicht, ist hingegen für den Bestand der Steuerforderung und damit auch des Steuergrundpfandrechts von keiner Bedeutung.
5.2
5.2.1 Die Grundpfandeigentümer beanstanden weiter, dass das Konkursamt zu Unrecht davon abgesehen habe, Inkassomassnahmen gegenüber dem Gemeinschuldner zu ergreifen (Steuerforderung von rund Fr. 27'000.--), wenngleich ihm ein Schlussbetreffnis von rund Fr. 76'000.-- zugekommen sei. Die Vorinstanz führt dazu sinngemäss aus, es habe keine Rechtspflicht zur Verrechnung bestanden.
5.2.2 Im Urteil 2P.348/2005 vom 26. Mai 2006 kam das Bundesgericht bei ebenfalls auf Willkürprüfung beschränkter Kognition zum Schluss, die betreibungsrechtswidrig unterlassene Vorwegtilgung der Grundstückgewinnsteuer ändere nichts an der Zulässigkeit des Steuergrundpfandrechts. § 208 des Steuergesetzes [des Kantons Zürich] vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1), um welchen es in diesem Präjudiz ging, entspricht nach Wort- und Normsinn der luzernischen Pfandrechtsbestimmung (§ 32 Abs. 1 GGStG/LU). Es besteht kein Anlass, im vorliegenden Fall, der auch in tatsächlicher Hinsicht weitgehende Parallelen zur seinerzeitigen Konstellation aufweist, von der bisherigen Praxis abzurücken. Wohl ging es damals um Art. 157 Abs. 1 SchKG, während hier Art. 262 Abs. 2 SchKG zur Diskussion steht. Dessen ungeachtet ist festzustellen, dass das Betreibungs- und Konkursrecht insgesamt eine andere Zielsetzung verfolgen als das kantonale Steuergrundpfandrecht. Beide vermögen sie dieses nicht derart zu beeinflussen, dass das Grundpfandrecht geradezu von der bundesrechtskonformen Abwicklung des SchKG-Verfahrens abhängt.
5.2.3 Gegenteils existieren das SchKG- und das Steuergrundpfandverfahren weitgehend unabhängig voneinander. Das Steuergrundpfandrecht entsteht ausserbuchlich mit der Handänderung und bleibt - eine etwaige zeitliche Begrenzung des kantonalen Rechts vorbehalten - bis zur Tilgung der Grundstückgewinnsteuerforderung aufrecht. Kommt es bereits im Betreibungs- oder Konkursverfahren zur Tilgung der öffentlich-rechtlichen Forderung, was im Einklang mit Art. 157 Abs. 1 bzw. Art. 262 Abs. 2 SchKG stünde, geht das Pfandrecht aufgrund des Akzessorietätsprinzips gleichsam zu diesem Zeitpunkt unter. Bleibt die Tilgung trotz durchgeführten Betreibungs- oder Konkursverfahrens aus, besteht die Steuerforderung entsprechend weiter und existiert damit nach dem Akzessorietätsprinzip auch das Pfandrecht noch. Dementsprechend vermag das Grundpfandrecht in einer solchen Konstellation das Betreibungs- oder Konkursverfahren durchaus zu "überleben".

5.3 Als unbillig empfinden die Grundpfandeigentümer schliesslich die zeitliche Abwicklung des Verfahrens, indem zwischen dem 10. März 2008 (Steuererklärung) und 16. April 2010 (Veranlagungsverfügung) über zwei Jahre verstrichen waren, worauf die Grundpfandeigentümer in der Folge innerhalb von Tagen ins Recht gefasst wurden. An der geschilderten Rechtslage ändert auch dies nichts. Die blosse Untätigkeit einer Behörde, von welcher die Grundpfandeigentümer hier ausgehen und auf die sie sich sinngemäss berufen, kann in aller Regel keinen Vertrauenstatbestand schaffen (BGE 132 II 21 E. 8.1 S. 45 mit Hinweisen). Ob die Behörde infolge Untätigkeit ausnahmsweise einen solchen geschaffen hat, bestimmt sich grundsätzlich danach, ob ihr Stillschweigen bei objektiver Betrachtungsweise geeignet war, bei der betroffenen Person eine entsprechende Erwartung zu wecken (BGE 132 II 21 E. 2.2 S. 25 f.; Urteil 2C 277/2012 vom 11. Mai 2012 E. 5.2). Im vorliegenden Fall gaben die Steuerbehörden keinen Anlass zur Vermutung, auf die Geltendmachung der Grundstückgewinnsteuer werde verzichtet. Aus der gut zweijährigen Dauer der Veranlagungstätigkeit lässt sich nichts in dieser Hinsicht ableiten. Ebenso wenig zu beanstanden ist, dass das Pfandrechtsverfahren
bald nach Vorliegen der Veranlagungsverfügung eingeleitet wurde.

6.
6.1 Damit ist das angefochtene Urteil unter allen gerügten Aspekten haltbar, die Beschwerde unbegründet und damit abzuweisen. Die Koordination zwischen den verschiedenen Ämtern muss in der Tat als wenig geglückt bezeichnet werden. Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Behörden untereinander das Gespräch suchen und eine verhältnismässige Lösung finden. Dies blieb aus, beschränkten sich die Ämter doch weitgehend darauf, den Fehler andernorts zu vermuten.

6.2 Sollte das Steueramt auf einer Verwertung des Grundpfandes beharren, wird sich immerhin die Frage nach einer Staatshaftungsklage (Art. 5 SchKG) stellen (dazu Urteile 5A 229/2009 vom 14. Juli 2009, insb. E. 5; 5A 54/2008 vom 30. April 2008 E. 2 ff.; vgl. vorne E. 2.2). Zuvor wird im Verwertungsverfahren freilich zu klären sein, wie es sich mit der Zwei-Jahres-Frist gemäss § Abs. 1 GGStG/LU verhält.

6.3 Bei diesem Ausgang haben die Grundpfandeigentümer die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG). Dem obsiegenden Kanton Luzern, der Vermögensinteressen wahrnimmt, ist keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Steueramt der Stadt Luzern, der Dienststelle Steuern und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern sowie der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. August 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit59 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs66;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics64;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:71
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications72;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste74;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3475 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)76;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers80);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198184, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie87 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 256 - 1 Les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins de l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable.
¹	Les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins de l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable.
²	Les biens sur lesquels il existe des droits de gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu'avec l'assentiment des créanciers gagistes.465
³	Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont réalisés de gré à gré que si l'occasion a été donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures.466
⁴	Les prétentions fondées sur les art. 286 à 288 ne doivent ni faire l'objet d'enchères publiques ni être aliénées.467

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire88, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 157 - 1 Le produit de la réalisation sert en premier lieu à couvrir les frais d'administration, de réalisation et de distribution.323
¹	Le produit de la réalisation sert en premier lieu à couvrir les frais d'administration, de réalisation et de distribution.323
²	Le produit net est distribué aux créanciers gagistes jusqu'à concurrence de leurs créances, intérêts jusqu'au moment de la dernière réalisation et frais de poursuite compris.324
³	Lorsque le produit ne suffit pas pour payer intégralement les créanciers, le préposé détermine le rang et le dividende afférent à chacun d'eux, en observant les dispositions de l'art. 219, al. 2 et 3.
⁴	Les art. 147, 148 et 150 sont applicables.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 262 - 1 Les frais d'ouverture de la faillite, de liquidation et de prise d'inventaire sont couverts en premier lieu.
¹	Les frais d'ouverture de la faillite, de liquidation et de prise d'inventaire sont couverts en premier lieu.
²	Le produit des biens remis en gage ne sert à couvrir que les frais d'inventaire, d'administration et de réalisation du gage.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière.
¹	L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière.
²	Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 971 - 1 Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu.
¹	Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu.
²	L'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre.
¹	Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre.
²	L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile.
³	Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal.

SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 65 Acquisition avant l'inscription - 1 Lorsque l'acquisition de la propriété intervient avant l'inscription au registre foncier (art. 656, al. 2, CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la propriété consiste:
¹	Lorsque l'acquisition de la propriété intervient avant l'inscription au registre foncier (art. 656, al. 2, CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la propriété consiste:
^a	en cas de succession: dans un certificat constatant que les héritiers légaux et les héritiers institués sont reconnus comme seuls héritiers du défunt;
^b	en cas d'expropriation: dans un justificatif conforme à la législation appliquée;
^c	en cas de remaniement ou de réunion parcellaire dans une procédure de droit public: dans un justificatif conforme à la législation de procédure appliquée;
^d	en cas d'exécution forcée: dans un certificat de l'office des poursuites ou de l'administration de la faillite constatant l'adjudication;
^e	en cas de jugement formateur: dans le jugement accompagné de l'attestation d'entrée en force.
²	Dans les autres cas, le justificatif relatif au titre de l'acquisition de la propriété avant l'inscription au registre foncier consiste:
^a	dans le titre dans la forme prévue par la loi pour l'acte en cause;
^b	dans une décision entrée en force, ou
^c	dans le prononcé entré en force.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 836 - 1 Lorsque le droit cantonal accorde au créancier une prétention à l'établissement d'un droit de gage immobilier pour des créances en rapport direct avec l'immeuble grevé, ce droit est constitué par son inscription au registre foncier.
¹	Lorsque le droit cantonal accorde au créancier une prétention à l'établissement d'un droit de gage immobilier pour des créances en rapport direct avec l'immeuble grevé, ce droit est constitué par son inscription au registre foncier.
²	Si des hypothèques légales dépassant 1000 francs naissent sans inscription au registre foncier en vertu du droit cantonal et qu'elles ne sont pas inscrites au registre foncier dans les quatre mois à compter de l'exigibilité de la créance sur laquelle elles se fondent ou au plus tard dans les deux ans à compter de la naissance de la créance, elles ne peuvent être opposées, après le délai d'inscription, aux tiers qui se sont fondés de bonne foi sur le registre foncier.
³	Les réglementations cantonales plus restrictives sont réservées.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 6 - 1 Les lois civiles de la Confédération laissent subsister les compétences des cantons en matière de droit public.
¹	Les lois civiles de la Confédération laissent subsister les compétences des cantons en matière de droit public.
²	Les cantons peuvent, dans les limites de leur souveraineté, restreindre ou prohiber le commerce de certaines choses ou frapper de nullité les opérations qui s'y rapportent.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 204 - 1 Sont nuls à l'égard des créanciers tous actes par lesquels le débiteur aurait disposé, depuis l'ouverture de la faillite, de biens appartenant à la masse.
¹	Sont nuls à l'égard des créanciers tous actes par lesquels le débiteur aurait disposé, depuis l'ouverture de la faillite, de biens appartenant à la masse.
²	Cependant si, avant la publication de la faillite, le débiteur a payé à l'échéance un billet de change souscrit par lui ou une lettre de change tirée sur lui, le paiement est valable, pourvu que le porteur de l'effet n'ait eu aucune connaissance de la faillite et qu'il eût pu, en cas de refus de paiement, exercer utilement contre des tiers le recours admis en matière de lettre de change.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 824 - 1 L'hypothèque peut être constituée pour sûreté d'une créance quelconque, actuelle, future ou simplement éventuelle.
¹	L'hypothèque peut être constituée pour sûreté d'une créance quelconque, actuelle, future ou simplement éventuelle.
²	L'immeuble grevé peut ne pas appartenir au débiteur.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 5 - 1 Le canton répond du dommage causé, d'une manière illicite, par les préposés, les employés, leurs auxiliaires, les membres des administrations spéciales de la faillite, les commissaires, les liquidateurs, les autorités de surveillance, les autorités judiciaires ainsi que par la force publique dans l'exécution des tâches que leur attribue la présente loi.
¹	Le canton répond du dommage causé, d'une manière illicite, par les préposés, les employés, leurs auxiliaires, les membres des administrations spéciales de la faillite, les commissaires, les liquidateurs, les autorités de surveillance, les autorités judiciaires ainsi que par la force publique dans l'exécution des tâches que leur attribue la présente loi.
²	Le lésé n'a aucun droit envers la personne fautive.
³	Le droit cantonal règle l'action récursoire contre les auteurs du dommage.
⁴	La réparation morale est en outre due lorsque la gravité de l'atteinte le justifie.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés25.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.