2C_798/2011 - 2012-08-24 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C_798/2011

Urteil vom 24. August 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichter Stadelmann,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
1. Xa.________,
2. Xb.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Josef Wicki,

gegen

Steueramt der Stadt Luzern,
Dienststelle Steuern des Kantons Luzern.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 24. August 2011.

Sachverhalt:

A.
Y.________ war Eigentümer des Grundstücks Nr. xxx, einer Stockwerkeinheit in der damaligen Gemeinde Littau/LU (heute: Stadt Luzern). Am 25. April 2007 wurde über ihn der Konkurs eröffnet und dieser in der Folge im summarischen Verfahren abgewickelt. In der Zwangsvollstreckung gelangte die Stockwerkeinheit am 26. November 2007 zum freihändigen Verkauf. Der Zuschlag ging zum Preis von Fr. yyy zu je hälftigem Miteigentum an die Eheleute Xa.________ und Xb.________.
Nach Tilgung aller angemeldeten Forderungen - aber vor Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer - ergab sich gemäss Schlussrechnung und Verteilungsliste des Konkursamts Luzern-Land vom 13. Mai 2008 ein Aktivenüberschuss von rund Fr. 76'000.--. Mit Blick darauf widerrief der Amtsgerichtspräsident III des Amtsgerichts Luzern-Land am 18. Juni 2008 den Konkurs. Das Konkursamt Luzern-Land liess am 7. Juli 2008 dem Gemeinschuldner den "Überschuss des Konkursverfahrens" von rund Fr. 76'000.-- zukommen, ohne zuvor die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen.

B.
Noch vor der Verteilung, am 10. März 2008, hatte die Gemeinde Littau das Grundstückgewinnsteuerverfahren eröffnet und Y.________ die Steuererklärung zugestellt. Dieser blieb untätig, worauf das Steueramt der Stadt Luzern am 16. April 2010 die Grundstückgewinnsteuer ermessensweise auf Fr. 27'404.-- festsetzte. Die Veranlagungsverfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

C.
Der einstige Gemeinschuldner kam neben der Mitwirkungs- auch der Zahlungspflicht nicht nach. Er begründete dies damit, dass er nicht in der Lage sei, die Steuer zu bezahlen. Ohne weitere Inkassoschritte zu unternehmen, wandte sich das Steueramt der Stadt Luzern mit Schreiben vom 21. Juli 2010 an die Eheleute Xa.________ und Xb.________ (hiernach: die Grundpfandeigentümer). Es führte aus, der Steigerungsüberschuss sei gemäss Ausführungen des Konkursamtes an den Gemeinschuldner ausbezahlt worden, und "die zu diesem Zeitpunkt noch nicht veranlagte Grundstückgewinnsteuer [sei] vom Konkursamt nicht sichergestellt worden". In ihrer Eigenschaft als Grundpfandeigentümer hätten sie die Möglichkeit, gegen die rechtskräftige Veranlagungsverfügung vom 16. April 2010 innerhalb von 30 Tagen Einsprache zu erheben.
In einem Schreiben vom 3. August 2010 an die Grundpfandeigentümer, die zuvor der Zahlungsaufforderung entschieden entgegengetreten waren, begründete das Konkursamt Luzern-Land sein Vorgehen damit, dass die Steuerbehörde mehrmals von der Verwertung der Liegenschaft Kenntnis erhalten, die Grundstückgewinnsteuer aber dennoch nicht geltend gemacht habe. Die Grundpfandeigentümer erhoben am 10. August 2010 Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung vom 16. April 2010. Das Steueramt der Stadt Luzern wies diese am 19. August 2010 ab, worauf das hiergegen angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Luzern mit Urteil vom 24. August 2011 auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 1. September 2010 erkannte.

D.
Gegen dieses Urteil führen die Grundpfandeigentümer mit Eingabe vom 29. September 2011 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

E.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern und die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern schliessen in ihren Vernehmlassungen auf Abweisung der Beschwerde, während die Eidgenössische Steuerverwaltung auf eine Stellungnahme verzichtet.
Die II. öffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat über die Beschwerde am 24. August 2012 öffentlich beraten.

Erwägungen:

1.
1.1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.2 Angefochten ist ein letztinstanzlicher (End-)Entscheid einer oberen kantonalen Gerichtsbehörde in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, der mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a , 83 , 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, 90 BGG).

1.3 Die mit einem Steuergrundpfandrecht beschwerten Eigentümer des Grundpfandes müssen die Möglichkeit haben, in gleicher Weise wie die steuerpflichtige Person gegen die drohende Inanspruchnahme vorzugehen (Urteile 2C_636/2007 vom 7. April 2008 E. 3 und 2P.332/2001 vom 30. April 2002 E. 6). Dementsprechend sieht das Steuerrecht des Kantons Luzern vor, dass die Grundpfandeigentümer zur nachträglichen Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung berechtigt sind, sobald das Steuerpfandverfahren eröffnet ist (§ 28 Abs. 3 des Gesetzes [des Kantons Luzern] vom 31. Oktober 1961 über die Grundstückgewinnsteuer [GGStG/LU; SRL 647]).
Als (Mit-)Eigentümer des pfandbelasteten Grundstücks sind die beiden Ehegatten auch vor Bundesgericht je selbständig zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG; Urteile 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.1 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Graubünden], in: StR 67/2012 S. 357; 2C_636/2007 vom 7. April 2008 E. 1.1 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Stadt]; 2P.93/1996 vom 5. November 1997 E. 1b [Liquidationsgewinnsteuer des Kantons Graubünden]).
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.

1.4 Soweit die Anwendung kantonalen (Gesetzes-)Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht.
Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt wird (BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494; Urteil 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.6, in: StR 67/2012 S. 522 und StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6).

1.5 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen, soweit rechtserheblich, können nur gerügt werden, falls sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 97 Abs. 1 BGG). Dies ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willkürlich ermittelt worden ist (Art. 9 BV) oder die Sachverhaltsfeststellungen unter Verletzung verfassungsmässiger Rechte und Grundsätze zustande gekommen sind (BGE 135 II 145 E. 8.1 S. 153; Urteil 2C_383/2012 vom 6. September 2012 E. 1.5). Zudem muss aufgezeigt werden, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.
2.1 Das Steuerrecht des Kantons Luzern folgt im Bereich der Besteuerung von Grundstückgewinnen dem sog. dualistischen System. Dementsprechend unterliegen der Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen (Art. 12 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 e contrario des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; § 1 Abs. 1 GGStG/LU). Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 1 Abs. 3 GGStG/LU gemeinsam vom Kanton und der Einwohnergemeinde erhoben, in welcher das Grundstück gelegen ist. Der Steuerertrag steht den beiden Gemeinwesen je hälftig zu (§ 49 Abs. 1 GGStG/LU).

2.2 Die Veräusserung im Rahmen der Zwangsverwertung - hier Freihandverkauf gemäss Art. 256 Abs. 1 SchKG - fällt unter die zivilrechtlichen Handänderungen im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG (BERNHARD ZWAHLEN, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, StHG, 2. Aufl., 2002, N. 31 zu Art. 12 StHG). Wird die Handänderung durch eine betreibungs- oder konkursamtliche Handlung ausgelöst, ist der Anspruch der öffentlichen Hand auf die Grundstückgewinnsteuer nach den Regeln des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) in besonderer Weise zu befriedigen: Sowohl gemäss Art. 157 Abs. 1 SchKG (Betreibung auf Grundpfandverwertung; BGE 122 III 246 E. 5b S. 248) als auch nach Art. 262 Abs. 2 SchKG (Betreibung auf Konkurs; BGE 134 III 37 E. 4.3 S. 41) wird die bei der Zwangsverwertung entstehende Grundstückgewinnsteuer vorweg vom Erlös in Abzug gebracht. Im Konkursfall stellt die aufgrund des Konkursverfahrens entstandene Grundstückgewinnsteuer dementsprechend keine blosse Konkursforderung (dette du failli), sondern eine Masseschuld (dette de la masse) dar. Die Grundstückgewinnsteuer ist mithin noch vor der Befriedigung der Pfandgläubiger zu tilgen
(THOMAS KOLLER, Gesetzliche Grundpfandrechte zur Sicherung von Steuerforderungen - Probleme für Grundstückkäufer und Banken, in: Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, 1996, S. 58; DOMINIQUE RIGOT, Le recouvrement forcé des créances de droit public selon le droit de poursuite pour dettes et la faillite, 1991, N. 298 und 316) und erst recht vor der Rückzahlung eines allfälligen Überschusses an den Gemeinschuldner. Gleichermassen als Masseverbindlichkeiten gelten die Handänderungssteuer (Urteil 2C_792/2008 vom 19. Februar 2009 E. 3.2, in: StE 2009 B 73.14 Nr. 3), die Liquidationsgewinnsteuer (BGE 122 II 221 E. 4 S. 224 ff.), früher die Warenumsatzsteuer (BGE 96 I 244 E. 3 S. 247 f.) und heute die Mehrwertsteuer (BGE 129 III 200 E. 2 S. 201; 126 III 294 E. 1b S. 295 f.; Urteil 7B.73/2005 vom 12. August 2005 E. 1 f.; BGE 137 II 136 E. 6.5 S. 151 zum Vorsteuerüberhang als Masseforderung).
Konkursrechtliche Masseschulden müssen weder im Kollokationsplan noch im Lastenverzeichnis aufgeführt werden. Sie sind lediglich in die Schlussrechnung aufzunehmen (BGE 120 III 153 E. 2c S. 157; Urteil 7B.41/2001 vom 12. März 2001 E. 2b). Ein anderes Vorgehen als die Vorwegtilgung der Verwertungskosten ist bundesrechtswidrig (Urteile 5A_229/2009 vom 14. Juli 2009 E. 4; 5A_54/2008 vom 30. April 2008 E. 2.1).

2.3 Massgebender Zeitpunkt für die Entstehung der Steuerforderung ist bei zivilrechtlichen Handänderungen der Eigentumsübergang. In der Regel ist hierzu der Grundbucheintrag erforderlich (Art. 656 Abs. 1 , Art. 971 Abs. 1 und Art. 972 Abs. 2 ZGB; Urteil 5A_846/2009 vom 12. März 2010 E. 3.1, in: RNRF 92/2011 S. 112). Anders verhält es sich bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil, in welchen Fällen der Erwerber schon vor der Eintragung, also ausserbuchlich, das Eigentum erlangt (Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 65 Abs. 1 lit. d der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; BGE 135 III 585 E. 2.1 f. S. 587 f.). Vorliegend erfolgte der Freihandverkauf am 26. November 2007. Zu diesem Zeitpunkt entstand die Grundstückgewinnsteuerforderung.

3.
3.1 Gemäss dem hier massgebenden Steuerrecht des Kantons Luzern besteht für die (Grundstückgewinn-)Steuerforderung samt Verzugszins ab dem Zeitpunkt der Veräusserung ein den übrigen Pfandrechten im Rang vorgehendes gesetzliches Pfandrecht (§ 32 Abs. 1 GGStG/LU). Praktische Bedeutung erlangt das Steuergrundpfandrecht freilich nur, soweit die Grundstückgewinnsteuerforderung nicht getilgt wird. Das Steuerpfandrecht ist von den Behörden in einem solchen Fall zwingend in Anspruch zu nehmen. Das Legalitätsprinzip, welches das Steuerrecht beherrscht (BGE 138 V 32 E. 3.1.1 S. 35; 136 II 337 E. 5.1 S. 348 f.; 132 I 157 E. 2.2 S. 159; 131 II 562 E. 3.1), gebietet, eine Steuer zu erheben, wo deren Tatbestand erfüllt ist. Die Nichterhebung der Steuer im Einzelfall bedarf einer gesetzlichen Grundlage (zum Einzelfallverzicht MICHAEL BEUSCH, Der Untergang der Steuerforderung, 2012, S. 259; PETER STÄHLI, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, N. 4.630 S. 278). Fehlt es an einem Entschliessungsermessen der Steuerbehörde darüber, ob die Steuer geltend zu machen sei, steht es ihr auch nicht frei, die gesetzlich vorgesehenen Mittel zur Sicherung der Steuer zu beanspruchen.

3.2 Als unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht entsteht das luzernische Steuergrundpfandrecht ausserbuchlich und gleichzeitig mit der zu sichernden Steuerforderung (zum Ganzen Urteil 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.4.1, in: StR 67/2012 S. 357; STÉPHANE ABBET, L'hypothèque légale en garantie des créances de droit public, in: RDAF 65/2009 S. 405, insb. 407; CHRISTIAN MATTLI, Die gesetzlichen Grundpfandrechte des kantonalen Rechts unter besonderer Berücksichtigung des bündnerischen Rechts, 1992, S. 16; ARMIN ZUCKER, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, 1988, S. 54; TONI HESS, Das gesetzliche Steuerpfandrecht des bündnerischen Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch, in: ZGRG 13/1994 S. 89, insb. 96). Im vorliegenden Fall wurde das Grundpfandrecht - als Folge der gleichzeitig entstandenen Grundstückgewinnsteuerforderung - am 26. November 2007 wirksam.

4.
4.1 Es stellt sich die Frage nach dem Verhältnis zwischen dem kantonalrechtlichen Steuergrundpfandrecht (§ 32 Abs. 1 GGStG/LU) und der bundesrechtlichen Regelung über die bevorzugte Behandlung von Grundstückgewinnsteuern im Konkurs (Art. 262 Abs. 2 SchKG).

4.2 Ausgangspunkt bildet Art. 836 ZGB. Danach bedürfen die gesetzlichen Grundpfandrechte des kantonalen Rechtes aus öffentlich-rechtlichen oder andern für die Grundeigentümer allgemein verbindlichen Verhältnissen, wo es nicht anders geordnet ist, zu ihrer Gültigkeit keiner Eintragung im Grundbuch (Fassung vom 10. Dezember 1907). Im Laufe des bundesgerichtlichen Verfahrens ist auf den 1. Januar 2012 der revidierte Art. 836 ZGB in Kraft getreten. Für das Bundesgericht ist grundsätzlich die Rechtslage massgebend, wie sie bestand, als der angefochtene Entscheid erging (Urteil 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.4.1, in: StR 67/2012 S. 357; BGE 125 II 591 E. 5e/aa S. 598). Dies entspricht Art. 1 SchlT ZGB, wonach als Grundsatz die Nichtrückwirkung einer Gesetzesänderung gilt (Urteil 4A_189/2012 vom 2. Oktober 2012 E. 3.3, zur Publ. bestimmt; MARKUS VISCHER, in: Basler Kommentar, ZGB, 4. Aufl., 2011, N. 2 zu Art. 1 SchlT ZGB). Intertemporal ist Art. 836 ZGB in der vorrevidierten Fassung anwendbar.

4.3 Art. 836 ZGB lässt sich nichts entnehmen, was näheren Aufschluss zur Frage der Abgrenzung von Steuergrundpfandrecht und Betreibungs- bzw. Konkursrecht vermittelt. Bei Art. 836 ZGB handelt es sich ohnehin um einen unechten Vorbehalt des Bundeszivilrechts (BGE 122 I 351 E. 1e S. 354; 84 II 91 E. 2 S. 100 f.; Urteil 2P.173/1992 vom 23. April 1993 E. 2b, in: ASA 62 S. 570). Deswegen ist kraft Art. 3 BV in Verbindung mit Art. 6 ZGB in jedem Fall das kantonale öffentliche Recht massgebend (KOLLER, a.a.O., S. 33 ff., insb. 39; STÄHLI, a.a.O., N. 3.17 und 3.128). Das StHG, das diesem als Bundesrecht vorginge, enthält keine Bestimmungen über den Steuerbezug, sieht man von Art. 78 zum Steuerarrest ab (FERDINAND FESSLER, in: Zweifel/Athanas, a.a.O., N. 1 zu Art. 78 StHG). Anders als das materielle Grundstückgewinnsteuerrecht (Art. 12 StHG; BGE 134 II 124 E. 3.2 S. 132; 131 II 722 E. 2.1 S. 723) ist das Steuergrundpfandrecht auch nicht dem Grundsatze nach harmonisiert (Urteil 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.4.1, in: StR 67/2012 S. 357). Bei den in den kantonalen Steuergesetzen anzutreffenden Steuergrundpfandrechten handelt es sich um nicht harmonisiertes kantonales Recht. Solches prüft das Bundesgericht nur auf die Verletzung von
Bundesrecht hin, namentlich auf Verstösse gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (E. 1.4 hiervor).

4.4 Das Steuerrecht des Kantons Luzern spricht sich ebenso wenig wie Art. 836 ZGB zur fraglichen Abgrenzung gegenüber dem Konkursrecht aus. In einem Fall, welcher das Steuerrecht des Kantons Zürich betraf, äusserte sich das Bundesgericht freilich dahingehend, dass das kantonale Steuergrundpfandrecht in seinem Bestand nicht von der Bundesrechtskonformität des betreibungsrechtlichen Verfahrens abhänge (Urteil 2P.348/2005 vom 26. Mai 2006, in: StR 62/2007 S. 34). Unter Willkürgesichtspunkten hat es das Bundesgericht als haltbar bezeichnet, dass die betreffende Zürcher Gemeinde das Steuergrundpfandrecht beanspruchte, wenngleich das Betreibungsamt davon abgesehen hatte, den Erlös der Betreibung auf Grundpfandverwertung vorweg für die Deckung der Verwertungskosten zu verwenden. Keine Rolle spielte unter Willkürgesichtspunkten die Tatsache, dass die steuerpflichtige Person, die der Zahlungspflicht nicht nachgekommen war, lediglich gemahnt, nicht aber betrieben worden war (zitiertes Urteil, insb. E. 2.3 und 2.4). Auch unter dem Aspekt der funktionalen Trennung von Steuer- und Betreibungsamt wies das Bundesgericht die Beschwerde ab (E. 3.2.3).

5.
Die Grundpfandeigentümer werfen der Vorinstanz in verschiedenerlei Hinsicht Willkür vor.
5.1
5.1.1 Willkür erblicken sie zunächst darin, dass die damals für die Erhebung der Steuer zuständige Gemeinde Littau das Grundstückgewinnsteuerverfahren durch Zustellung an den Gemeinschuldner eröffnet hat. Sie gehen davon aus, die Zustellung der Steuererklärung an das Konkursamt hätte dazu beitragen können, dieses an die Grundstückgewinnsteuer "zu erinnern". Die Vorinstanz erklärt dazu, das Steuergrundpfandrecht sei von Gesetzes wegen wirksam und stehe lediglich unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs. Wenn auch die Steuererklärung dem Gemeinschuldner zugestellt worden sei, vermöge dies allein keinen Rechtsmissbrauch zu begründen.
5.1.2 Die Grundpfandeigentümer bemängeln zwar die fehlerhafte Eröffnung des Steuerverfahrens, tragen im Übrigen aber nicht vor, die Ermessensveranlagung beruhe hinsichtlich Bestand und Höhe der Steuer auf willkürlicher Anwendung des kantonalen Steuerrechts. Eine möglicherweise fehlerhafte Zustellung der Steuererklärung hat auf den Bestand der Grundstückgewinnsteuerforderung freilich keinen Einfluss. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die Grundstückgewinnsteuerforderung von Bundesrechts wegen unmittelbar und ohne Weiteres im Zeitpunkt der zivilrechtlichen Handänderung entsteht (Art. 12 Abs. 1 StHG). Den Grundpfandeigentümern ist darin zuzustimmen, dass die Zustellung der Steuererklärung unter konkursrechtlichen Gesichtspunkten an das Konkursamt (als Konkursverwaltung) vorzunehmen gewesen wäre. Infolge Wegfalls der materiellrechtlichen Verfügungsbefugnis des Gemeinschuldners (Art. 204 SchKG) war zu diesem Zeitpunkt einzig das Konkursamt zur Verfügung über den Verwertungserlös befugt. Die Adressierung der Steuererklärung an den Gemeinschuldner verletzt dementsprechend keine steuerrechtliche Gültigkeitsvorschrift und steht der Entstehung der Steuer mit dem Freihandverkauf vom 26. November 2007 nicht entgegen.
5.1.3 Im Übrigen bleibt nicht nur die Steuerforderung als solche, sondern gleichermassen auch das sich daran anschliessende Steuergrundpfandrecht von der Frage der Zustellung der Steuererklärung unberührt. Die gesetzlichen Steuergrundpfandrechte des kantonalen Rechts fallen grundbuchrechtlich unter die Grundpfandverschreibungen (Art. 824 ff . ZGB). Diesen ist das Akzessorietätsprinzip eigen. Danach ist die Grundpfandverschreibung abhängig vom Bestand der zu sichernden Forderung (Urteil 5C.13/2002 vom 19. März 2002 E. 2a, in: ZBGR 84/2003 S. 45). Der Anwendungsbereich des Akzessorietätsprinzips geht über die ausschliesslich bundesrechtlich geregelten Grundpfandverhältnisse hinaus. Insbesondere herrscht es auch im Bereich der kantonalen Steuergrundpfandrechte (STÄHLI, a.a.O., N. 2.10 und insb. N. 4.630). Auf diese Weise ist das Steuergrundpfandrecht an die Grundstückgewinnsteuerforderung geknüpft. Die von Gesetzes wegen entstandene Steuerforderung erlischt primär infolge von Tilgung, Erlass und Verjährung (STÄHLI, a.a.O., N. 4.630 S. 277; detailliert dazu BEUSCH, a.a.O., insb. S. 89 ff.). Reflexweise gilt Gleiches für das Steuergrundpfandrecht, wobei dieses darüber hinaus aus pfandrechtlichen Gründen untergehen kann, so
beispielsweise aufgrund der versäumten Eintragungsfrist oder der verstrichenen Höchstdauer (STÄHLI, a.a.O., N. 4.630 S. 278). Ob das Veranlagungsverfahren korrekt eingeleitet wurde oder nicht, ist hingegen für den Bestand der Steuerforderung und damit auch des Steuergrundpfandrechts von keiner Bedeutung.
5.2
5.2.1 Die Grundpfandeigentümer beanstanden weiter, dass das Konkursamt zu Unrecht davon abgesehen habe, Inkassomassnahmen gegenüber dem Gemeinschuldner zu ergreifen (Steuerforderung von rund Fr. 27'000.--), wenngleich ihm ein Schlussbetreffnis von rund Fr. 76'000.-- zugekommen sei. Die Vorinstanz führt dazu sinngemäss aus, es habe keine Rechtspflicht zur Verrechnung bestanden.
5.2.2 Im Urteil 2P.348/2005 vom 26. Mai 2006 kam das Bundesgericht bei ebenfalls auf Willkürprüfung beschränkter Kognition zum Schluss, die betreibungsrechtswidrig unterlassene Vorwegtilgung der Grundstückgewinnsteuer ändere nichts an der Zulässigkeit des Steuergrundpfandrechts. § 208 des Steuergesetzes [des Kantons Zürich] vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1), um welchen es in diesem Präjudiz ging, entspricht nach Wort- und Normsinn der luzernischen Pfandrechtsbestimmung (§ 32 Abs. 1 GGStG/LU). Es besteht kein Anlass, im vorliegenden Fall, der auch in tatsächlicher Hinsicht weitgehende Parallelen zur seinerzeitigen Konstellation aufweist, von der bisherigen Praxis abzurücken. Wohl ging es damals um Art. 157 Abs. 1 SchKG, während hier Art. 262 Abs. 2 SchKG zur Diskussion steht. Dessen ungeachtet ist festzustellen, dass das Betreibungs- und Konkursrecht insgesamt eine andere Zielsetzung verfolgen als das kantonale Steuergrundpfandrecht. Beide vermögen sie dieses nicht derart zu beeinflussen, dass das Grundpfandrecht geradezu von der bundesrechtskonformen Abwicklung des SchKG-Verfahrens abhängt.
5.2.3 Gegenteils existieren das SchKG- und das Steuergrundpfandverfahren weitgehend unabhängig voneinander. Das Steuergrundpfandrecht entsteht ausserbuchlich mit der Handänderung und bleibt - eine etwaige zeitliche Begrenzung des kantonalen Rechts vorbehalten - bis zur Tilgung der Grundstückgewinnsteuerforderung aufrecht. Kommt es bereits im Betreibungs- oder Konkursverfahren zur Tilgung der öffentlich-rechtlichen Forderung, was im Einklang mit Art. 157 Abs. 1 bzw. Art. 262 Abs. 2 SchKG stünde, geht das Pfandrecht aufgrund des Akzessorietätsprinzips gleichsam zu diesem Zeitpunkt unter. Bleibt die Tilgung trotz durchgeführten Betreibungs- oder Konkursverfahrens aus, besteht die Steuerforderung entsprechend weiter und existiert damit nach dem Akzessorietätsprinzip auch das Pfandrecht noch. Dementsprechend vermag das Grundpfandrecht in einer solchen Konstellation das Betreibungs- oder Konkursverfahren durchaus zu "überleben".

5.3 Als unbillig empfinden die Grundpfandeigentümer schliesslich die zeitliche Abwicklung des Verfahrens, indem zwischen dem 10. März 2008 (Steuererklärung) und 16. April 2010 (Veranlagungsverfügung) über zwei Jahre verstrichen waren, worauf die Grundpfandeigentümer in der Folge innerhalb von Tagen ins Recht gefasst wurden. An der geschilderten Rechtslage ändert auch dies nichts. Die blosse Untätigkeit einer Behörde, von welcher die Grundpfandeigentümer hier ausgehen und auf die sie sich sinngemäss berufen, kann in aller Regel keinen Vertrauenstatbestand schaffen (BGE 132 II 21 E. 8.1 S. 45 mit Hinweisen). Ob die Behörde infolge Untätigkeit ausnahmsweise einen solchen geschaffen hat, bestimmt sich grundsätzlich danach, ob ihr Stillschweigen bei objektiver Betrachtungsweise geeignet war, bei der betroffenen Person eine entsprechende Erwartung zu wecken (BGE 132 II 21 E. 2.2 S. 25 f.; Urteil 2C_277/2012 vom 11. Mai 2012 E. 5.2). Im vorliegenden Fall gaben die Steuerbehörden keinen Anlass zur Vermutung, auf die Geltendmachung der Grundstückgewinnsteuer werde verzichtet. Aus der gut zweijährigen Dauer der Veranlagungstätigkeit lässt sich nichts in dieser Hinsicht ableiten. Ebenso wenig zu beanstanden ist, dass das Pfandrechtsverfahren
bald nach Vorliegen der Veranlagungsverfügung eingeleitet wurde.

6.
6.1 Damit ist das angefochtene Urteil unter allen gerügten Aspekten haltbar, die Beschwerde unbegründet und damit abzuweisen. Die Koordination zwischen den verschiedenen Ämtern muss in der Tat als wenig geglückt bezeichnet werden. Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Behörden untereinander das Gespräch suchen und eine verhältnismässige Lösung finden. Dies blieb aus, beschränkten sich die Ämter doch weitgehend darauf, den Fehler andernorts zu vermuten.

6.2 Sollte das Steueramt auf einer Verwertung des Grundpfandes beharren, wird sich immerhin die Frage nach einer Staatshaftungsklage (Art. 5 SchKG) stellen (dazu Urteile 5A_229/2009 vom 14. Juli 2009, insb. E. 5; 5A_54/2008 vom 30. April 2008 E. 2 ff.; vgl. vorne E. 2.2). Zuvor wird im Verwertungsverfahren freilich zu klären sein, wie es sich mit der Zwei-Jahres-Frist gemäss § Abs. 1 GGStG/LU verhält.

6.3 Bei diesem Ausgang haben die Grundpfandeigentümer die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG). Dem obsiegenden Kanton Luzern, der Vermögensinteressen wahrnimmt, ist keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Steueramt der Stadt Luzern, der Dienststelle Steuern und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern sowie der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. August 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 256 - 1 Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
¹	Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
²	Verpfändete Vermögensstücke dürfen nur mit Zustimmung der Pfandgläubiger anders als durch Verkauf an öffentlicher Steigerung verwertet werden.
³	Vermögensgegenstände von bedeutendem Wert und Grundstücke dürfen nur freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, höhere Angebote zu machen.452
⁴	Anfechtungsansprüche nach den Artikeln 286-288 dürfen weder versteigert noch sonstwie veräussert werden.453

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 157 - 1 Aus dem Pfanderlös werden vorweg die Kosten für die Verwaltung, die Verwertung und die Verteilung bezahlt.314
¹	Aus dem Pfanderlös werden vorweg die Kosten für die Verwaltung, die Verwertung und die Verteilung bezahlt.314
²	Der Reinerlös wird den Pfandgläubigern bis zur Höhe ihrer Forderungen einschliesslich des Zinses bis zum Zeitpunkt der letzten Verwertung und der Betreibungskosten ausgerichtet.315
³	Können nicht sämtliche Pfandgläubiger befriedigt werden, so setzt der Betreibungsbeamte, unter Berücksichtigung des Artikels 219 Absätze 2 und 3 die Rangordnung der Gläubiger und deren Anteile fest.
⁴	Die Artikel 147, 148 und 150 finden entsprechende Anwendung.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 262 - 1 Sämtliche Kosten für Eröffnung und Durchführung des Konkurses sowie für die Aufnahme eines Güterverzeichnisses werden vorab gedeckt.
¹	Sämtliche Kosten für Eröffnung und Durchführung des Konkurses sowie für die Aufnahme eines Güterverzeichnisses werden vorab gedeckt.
²	Aus dem Erlös von Pfandgegenständen werden nur die Kosten ihrer Inventur, Verwaltung und Verwertung gedeckt.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 656 - 1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
¹	Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
²	Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 971 - 1 Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
¹	Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
²	Im Rahmen des Eintrages kann der Inhalt eines Rechtes durch die Belege oder auf andere Weise nachgewiesen werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 972 - 1 Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintragung in das Hauptbuch.
¹	Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintragung in das Hauptbuch.
²	Ihre Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, vorausgesetzt, dass die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder bei den vorläufigen Eintragungen nachträglich rechtzeitig beigebracht werden.
³	Wo nach kantonalem Recht die öffentliche Beurkundung durch den Grundbuchverwalter vermittelst Einschreibung in das Urkundenprotokoll erfolgt, tritt diese an die Stelle der Einschreibung in das Tagebuch.

SR 211.432.1 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) GBV Art. 65 Erwerb vor Eintragung - 1 Wird das Eigentum vor der Eintragung in das Grundbuch erworben (Art. 656 Abs. 2 ZGB), so wird der Rechtsgrundausweis für den Eigentumserwerb mit den folgenden Belegen erbracht:
¹	Wird das Eigentum vor der Eintragung in das Grundbuch erworben (Art. 656 Abs. 2 ZGB), so wird der Rechtsgrundausweis für den Eigentumserwerb mit den folgenden Belegen erbracht:
^a	bei einem Erbgang: durch die Bescheinigung, dass die erwerbenden Personen als einzige gesetzliche und eingesetzte Erben und Erbinnen anerkannt sind;
^b	bei einer Enteignung: durch einen dem angewendeten Enteignungsrecht entsprechenden Ausweis;
^c	bei einer Güterzusammenlegung oder Landumlegung in einem öffentlich-rechtlichen Verfahren: durch einen dem angewendeten Verfahrensrecht entsprechenden Ausweis;
^d	bei einer Zwangsvollstreckung: durch die vom Betreibungsamt oder von der Konkursverwaltung ausgestellte Bescheinigung des Zuschlags;
^e	bei einem Gestaltungsurteil: durch das Urteil mit der Bescheinigung der Rechtskraft.
²	In den übrigen Fällen wird der Rechtsgrundausweis für den Eigentumserwerb vor der Eintragung in das Grundbuch erbracht durch:
^a	die Urkunden in der vom Gesetz vorgeschriebenen Form über das Rechtsgeschäft;
^b	die rechtskräftige Verfügung; oder
^c	den rechtskräftigen Entscheid.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 836 - 1 Räumt das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht ein, so entsteht dieses mit der Eintragung in das Grundbuch.
¹	Räumt das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht ein, so entsteht dieses mit der Eintragung in das Grundbuch.
²	Entstehen gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über 1000 Franken aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch und werden sie nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung in das Grundbuch eingetragen, so können sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden.
³	Einschränkendere Regelungen des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 6 - 1 Die Kantone werden in ihren öffentlich-rechtlichen Befugnissen durch das Bundeszivilrecht nicht beschränkt.
¹	Die Kantone werden in ihren öffentlich-rechtlichen Befugnissen durch das Bundeszivilrecht nicht beschränkt.
²	Sie können in den Schranken ihrer Hoheit den Verkehr mit gewissen Arten von Sachen beschränken oder untersagen oder die Rechtsgeschäfte über solche Sachen als ungültig bezeichnen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 204 - 1 Rechtshandlungen, welche der Schuldner nach der Konkurseröffnung in Bezug auf Vermögensstücke, die zur Konkursmasse gehören, vornimmt, sind den Konkursgläubigern gegenüber ungültig.
¹	Rechtshandlungen, welche der Schuldner nach der Konkurseröffnung in Bezug auf Vermögensstücke, die zur Konkursmasse gehören, vornimmt, sind den Konkursgläubigern gegenüber ungültig.
²	Hat jedoch der Schuldner vor der öffentlichen Bekanntmachung des Konkurses einen von ihm ausgestellten eigenen oder einen auf ihn gezogenen Wechsel bei Verfall bezahlt, so ist diese Zahlung gültig, sofern der Wechselinhaber von der Konkurseröffnung keine Kenntnis hatte und im Falle der Nichtzahlung den wechselrechtlichen Regress gegen Dritte mit Erfolg hätte ausüben können.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 824 - 1 Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden.
¹	Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden.
²	Das verpfändete Grundstück braucht nicht Eigentum des Schuldners zu sein.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 5 - 1 Der Kanton haftet für den Schaden, den die Beamten und Angestellten, ihre Hilfspersonen, die ausseramtlichen Konkursverwaltungen, die Sachwalter, die Liquidatoren, die Aufsichts- und Gerichtsbehörden sowie die Polizei bei der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen dieses Gesetz zuweist, widerrechtlich verursachen.
¹	Der Kanton haftet für den Schaden, den die Beamten und Angestellten, ihre Hilfspersonen, die ausseramtlichen Konkursverwaltungen, die Sachwalter, die Liquidatoren, die Aufsichts- und Gerichtsbehörden sowie die Polizei bei der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen dieses Gesetz zuweist, widerrechtlich verursachen.
²	Der Geschädigte hat gegenüber dem Fehlbaren keinen Anspruch.
³	Für den Rückgriff des Kantons auf die Personen, die den Schaden verursacht haben, ist das kantonale Recht massgebend.
⁴	Wo die Schwere der Verletzung es rechtfertigt, besteht zudem Anspruch auf Genugtuung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.