4C.245/1999
Ie C O U R C I V I L E
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3 janvier 2000
Composition de la Cour: M. Walter, président, M. Leu,
M. Corboz, Mme Klett et M. Nyffeler, juges. Greffière: Mme Godat Zimmermann.
_________________
Dans la cause civile pendante
entre
SI X.________ S.A., demanderesse et recourante, représentée par Me Philippe Reymond, avocat à Lausanne,
et
1. dame A.________,
2. dame B.________,
3. les époux C.________,
4. dame D.________,
5. les époux E.________,
6. dame F.________,
7. les époux G.________,
8. les époux H.________,
tous à Pully, défendeurs et intimés, représentés par
Me Philippe Nordmann, avocat à Lausanne;
(hausse de loyer; motivation)
Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:
A.- La SI X.________ S.A. est propriétaire d'un immeuble situé à Pully. Dame A.________, dame B.________, les époux C.________, dame D.________, les époux E.________, F.________, les époux G.________, ainsi que les époux H.________ sont locataires d'appartements sis dans cet immeuble. Le 27 novembre 1997, la bailleresse, par l'intermédiaire de la gérance Y.________ S.A., a notifié aux locataires une augmentation de loyer en utilisant la formule officielle. Sous la rubrique «Motifs de la hausse», la gérance fournissait l'explication suivante:
«SELON ARTICLES 269 C.O., 269A LETTRE A, C.O. ET 11 OBLF,
LOYERS USUELS DANS LE QUARTIER
RESERVE DE HAUSSE DE 14 %»
La formule officielle était accompagnée d'une lettre dont le contenu se présente ainsi:
«Madame, Monsieur,
Au vu de l'évolution des conditions du marché, les paramè-
tres de fixation des loyers ayant changé, la société pro-
priétaire de l'immeuble cité en marge se trouve contrainte
de procéder à une adaptation de votre prix de location.
Nous vous rappelons que vous bénéficiez depuis de nombreuses
années d'une situation privilégiée, que l'on peut qualifier
de rente de situation, en payant des loyers en inadéquation
avec le marché, eu égard à la qualité de l'objet loué et à
sa situation. Ces circonstances sont devenues insupportables
pour la société propriétaire et vont jusqu'à mettre son
équilibre financier en péril.
Au vu de ce qui précède, conformément à votre contrat de
bail, nous joignons à la présente une notification de hausse
de loyer sur formule officielle. Celle-ci s'articule autour
des articles 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
usuels dans le quartier.
A l'examen de la formule officielle, vous constaterez que,
la société propriétaire ayant décidé de ne pas répercuter la
totalité de la hausse possible, il en résulte une réserve de
hausse de 14 % qu'elle pourrait faire valoir ultérieurement,
vos droits demeurant également réservés.
(...)»
B.- Les locataires ont contesté les hausses de loyer et saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne.
A la suite de l'échec de la conciliation, la bailleresse a déposé devant le Tribunal des baux du canton de Vaud une requête tendant à ce que les hausses de loyer notifiées le 27 novembre 1997 soient déclarées admissibles et à ce que chaque locataire soit condamné à lui verser le nouveau loyer mensuel aux dates d'entrée en vigueur respectives telles qu'indiquées sur les formules officielles, avec un intérêt de 5%.
Avec l'accord des parties, les juges de première instance ont disjoint la question de la validité formelle des notifications des hausses de loyer litigieuses. Par jugement préjudiciel du 19 août 1998, le Tribunal des baux a constaté la nullité des hausses de loyer notifiées le 27 novembre 1997. Statuant le 3 février 1999, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours formé par la demanderesse et confirmé le jugement de première instance. Les considérants de l'arrêt ont été notifiés aux parties le 12 mai 1999.
C.- La SI X.________ S.A. interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le jugement de première instance est modifié, que les hausses de loyer litigieuses ne sont ni nulles ni annulées et que la cause est reprise.
Les locataires proposent le rejet du recours dans la mesure où il est recevable.
C o n s i d é r a n t e n d r o i t :
1.- Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 124 I 11 consid. 1 p. 13, 159 consid. 1 p. 161; 124 III 134 consid. 2 p. 136, 382 consid. 2a p. 385; 123 I 112 consid. 1 p. 115).
a) Conformément à l'art. 54 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
l'expédition, il s'agit d'une présomption réfragable par tous moyens, en particulier par témoins (ATF 82 III 101; 98 Ia 247 consid. 2; Poudret, op. cit., n. 4.6 ad art. 32).
L'arrêt attaqué a été notifié à la demanderesse le 14 mai 1999. Le délai de recours venait à échéance le 14 juin 1999, la veille étant un dimanche. Le sceau postal apposé sur l'enveloppe contenant l'acte de recours porte la date du 15 juin 1999. Le recours serait donc tardif. Le mandataire de la demanderesse produit toutefois deux témoignages écrits, attestant du dépôt du recours dans la boîte postale de la route de la Riaz, à Echandens, le 14 juin 1999 avant minuit. Sur la foi de ces déclarations, la cour de céans retient que le mémoire de la demanderesse a bel et bien été remis à la poste le dernier jour du délai. Le recours a été formé en temps utile.
b) Invoquant l'art. 50
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
Selon l'art. 48
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
portée juridiques (ATF 92 II 192 consid. 1; Poudret, COJ II, n. 1.1.2 ad art. 48; Wurzburger, Les conditions objectives du recours en réforme au Tribunal fédéral, thèse Lausanne 1964, p. 179). Le Tribunal des baux a restreint la procédure à la question de la validité formelle des hausses de loyer litigieuses et qualifié son jugement de préjudiciel. L'arrêt cantonal rendu sur recours contre cette décision n'en est pas moins final au sens de l'art. 48
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). Par ailleurs, les divers chefs de conclusions formés dans une contestation pécuniaire par des consorts au sens de l'art. 24 al. 2
SR 273 Legge del 4 dicembre 1947 di procedura civile federale PC Art. 24 |
|
1 | L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie. |
2 | Più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione: |
a | se esiste tra loro una comunione giuridica in relazione con l'oggetto litigioso o se i loro diritti o le loro obbligazioni derivano da una stessa causa materiale e giuridica. Il giudice può chiamare in causa un terzo che faccia parte della comunione giuridica. Il chiamato in causa diventa parte in lite; |
b | se pretese di eguale natura, che si fondano su di una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, semprechè la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse. |
3 | Quando lo reputa necessario, il giudice può ordinare d'ufficio, in ogni stadio della procedura, la disgiunzione delle cause. |
SR 273 Legge del 4 dicembre 1947 di procedura civile federale PC Art. 24 |
|
1 | L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie. |
2 | Più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione: |
a | se esiste tra loro una comunione giuridica in relazione con l'oggetto litigioso o se i loro diritti o le loro obbligazioni derivano da una stessa causa materiale e giuridica. Il giudice può chiamare in causa un terzo che faccia parte della comunione giuridica. Il chiamato in causa diventa parte in lite; |
b | se pretese di eguale natura, che si fondano su di una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, semprechè la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse. |
3 | Quando lo reputa necessario, il giudice può ordinare d'ufficio, in ogni stadio della procedura, la disgiunzione delle cause. |
En l'espèce, l'augmentation de loyer la moins élevée en valeur absolue est de 4224 fr. par an (défenderesse A.________). Rapportée sur vingt ans, l'augmentation signifiée à une seule locataire dépasse déjà largement la
valeur litigieuse de 8000 fr. exigée par l'art. 46
SR 273 Legge del 4 dicembre 1947 di procedura civile federale PC Art. 24 |
|
1 | L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie. |
2 | Più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione: |
a | se esiste tra loro una comunione giuridica in relazione con l'oggetto litigioso o se i loro diritti o le loro obbligazioni derivano da una stessa causa materiale e giuridica. Il giudice può chiamare in causa un terzo che faccia parte della comunione giuridica. Il chiamato in causa diventa parte in lite; |
b | se pretese di eguale natura, che si fondano su di una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, semprechè la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse. |
3 | Quando lo reputa necessario, il giudice può ordinare d'ufficio, in ogni stadio della procedura, la disgiunzione delle cause. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: |
|
a | sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere; |
b | sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore; |
c | ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; |
d | servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore; |
e | garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi; |
f | non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: |
|
a | sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere; |
b | sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore; |
c | ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; |
d | servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore; |
e | garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi; |
f | non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: |
|
a | sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere; |
b | sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore; |
c | ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; |
d | servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore; |
e | garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi; |
f | non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
à côté du critère des loyers comparatifs de l'art. 269a let. a
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: |
|
a | sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere; |
b | sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore; |
c | ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; |
d | servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore; |
e | garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi; |
f | non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: |
|
a | sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere; |
b | sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore; |
c | ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; |
d | servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore; |
e | garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi; |
f | non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi. |
contradiction avec l'indication d'autres critères découlant des coûts. 3.- a) Une augmentation de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
|
1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO) |
|
1 | Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: |
a | Per gli aumenti di pigione: |
a1 | l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie; |
a2 | l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; |
a3 | la data dell'entrata in vigore dell'aumento; |
a4 | i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; |
a5 | in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. |
b | Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: |
b1 | la designazione di tale pretesa; |
b2 | il momento in cui la modificazione entra in vigore; |
b3 | i motivi precisi della pretesa. |
c | In ambedue i casi: |
c1 | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; |
c2 | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
1bis | Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 |
2 | Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 |
3 | I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 |
4 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
nouvelles clauses contractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10, 460 consid. 4a/cc p. 466; sous l'ancien droit: ATF 106 II 166 consid. 4a, 356 consid. 3c; 117 II 460 consid. 2a; 118 II 130 consid. 2b). En principe, les motifs de l'augmentation de loyer sont inscrits sur la formule officielle (cf. art. 269d al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
|
1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO) |
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1 | Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: |
a | Per gli aumenti di pigione: |
a1 | l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie; |
a2 | l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; |
a3 | la data dell'entrata in vigore dell'aumento; |
a4 | i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; |
a5 | in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. |
b | Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: |
b1 | la designazione di tale pretesa; |
b2 | il momento in cui la modificazione entra in vigore; |
b3 | i motivi precisi della pretesa. |
c | In ambedue i casi: |
c1 | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; |
c2 | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
1bis | Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 |
2 | Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 |
3 | I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 |
4 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
l'entrée en vigueur de l'art. 19 al. 1bis
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO) |
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1 | Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: |
a | Per gli aumenti di pigione: |
a1 | l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie; |
a2 | l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; |
a3 | la data dell'entrata in vigore dell'aumento; |
a4 | i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; |
a5 | in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. |
b | Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: |
b1 | la designazione di tale pretesa; |
b2 | il momento in cui la modificazione entra in vigore; |
b3 | i motivi precisi della pretesa. |
c | In ambedue i casi: |
c1 | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; |
c2 | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
1bis | Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 |
2 | Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 |
3 | I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 |
4 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO) |
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1 | Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: |
a | Per gli aumenti di pigione: |
a1 | l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie; |
a2 | l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; |
a3 | la data dell'entrata in vigore dell'aumento; |
a4 | i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; |
a5 | in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. |
b | Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: |
b1 | la designazione di tale pretesa; |
b2 | il momento in cui la modificazione entra in vigore; |
b3 | i motivi precisi della pretesa. |
c | In ambedue i casi: |
c1 | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; |
c2 | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
1bis | Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 |
2 | Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 |
3 | I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 |
4 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
b) En lisant rapidement la motivation invoquée sur la formule officielle, le locataire peut effectivement comprendre que la bailleresse entend seulement adapter le loyer aux loyers usuels pratiqués dans le quartier, car il s'agit du critère mentionné en toutes lettres. Mais sans doute un locataire avisé aura-t-il la curiosité de consulter la loi; il constatera alors que l'art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
pagnement. En tout cas, l'interprétation préconisée par la demanderesse ne s'impose pas. Certes, selon leurs notes marginales, l'art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: |
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a | sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere; |
b | sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore; |
c | ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; |
d | servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore; |
e | garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi; |
f | non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
«paramètres de fixation des loyers» ainsi que la mise en péril de son équilibre financier, ce qui sous-entend qu'elle n'obtient pas un rendement suffisant des fonds propres investis au sens de l'art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
Selon les règles de la bonne foi, les locataires pouvaient déduire de l'énumération des dispositions légales, figurant tant dans la formule officielle que dans la lettre d'accompagnement, que la bailleresse entendait faire valoir à la fois l'adaptation aux loyers usuels du quartier et le rendement insuffisant. Certes, consciente des difficultés de
preuve liées à l'application du critère des loyers usuels, de surcroît en rapport avec huit appartements (cf. ATF 123 III 317), la demanderesse aurait pu envisager de réclamer, à titre subsidiaire, un calcul de rendement (Higi, Zürcher Kommentar, n. 93 ad art. 269d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
Les deux critères de calcul mentionnés par la bailleresse ne procèdent pas de la même logique. La référence aux loyers usuels du quartier se rapproche de la notion de loyer du marché alors que le rendement au sens de l'art. 269
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
finalement invoquer et, partant, juger en toute connaissance de cause de l'opportunité de contester l'augmentation de loyer.
Comme la motivation des hausses de loyer signifiées le 27 novembre 1997 ne répond pas à l'exigence de clarté, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en constatant la nullité des notifications litigieuses. Le recours ne peut être que rejeté.
4.- Vu l'issue de la procédure, la demanderesse prendra à sa charge les frais judiciaires et versera aux défendeurs une indemnité à titre de dépens (art. 156 al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
Par ces motifs,
l e T r i b u n a l f é d é r a l :
1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;
2. Met un émolument judiciaire de 7000 fr. à la charge de la demanderesse;
3. Dit que la demanderesse versera aux défendeurs une indemnité de 8000 fr. à titre de dépens;
4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
____________
Lausanne, le 3 janvier 2000
ECH
Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,
La Greffière,