BGE-120-II-206 - 1994-06-06 - BGE - Zivilrecht - Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19...

Urteilskopf

120 II 206

38. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 6. Juni 1994 i.S. Urs H.K. und Charles O. gegen Christian G. (Berufung)
Regeste (de):

Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG).

Die Begründung einer Mietzinserhöhung ist im Formular selbst anzugeben; sie gehört zum notwendigen Bestandteil des Formulars und hat den Erfordernissen der qualifizierten Schriftlichkeit zu genügen (E. 3a). Eine im Formular fehlende Begründung der Mietzinserhöhung kann nicht mittels Anhang oder Begleitschreiben ersetzt werden (E. 3b).

Regeste (fr):

Motivation d'une hausse de loyer (art. 269d CO; art. 19 al. 1 let. a OBLF).

La motivation d'une augmentation de loyer doit obligatoirement figurer sur la formule officielle d'avis de majoration, en satisfaisant aux exigences de la forme écrite qualifiée (consid. 3a). Une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement (consid. 3b).

Regesto (it):

Motivazione di un aumento di pigione (art. 269d CO; art. 19 cpv. 1 lett. a OLAL).

La motivazione di un aumento di pigione deve figurare sul modulo; essa costituisce un elemento essenziale del modulo e deve adempiere le esigenze della forma scritta qualificata (consid. 3a). La carente motivazione del modulo non può esser sostituita con annessi o lettere accompagnatorie (consid. 3b).

Sachverhalt ab Seite 207

BGE 120 II 206 S. 207

Mit amtlichem Formular vom 19. März 1992 kündigten Urs H.K. und Charles O. ihrem Untermieter Christian G. eine Mietzinserhöhung auf den 1. April 1992 an, wobei sie zur Begründung der Erhöhung auf das in Kopie beigelegte Formular des Hauptvermieters verwiesen. In einem Begleitschreiben teilten sie dem Untermieter mit, er habe vorläufig den alten Mietzins zu bezahlen, da sie die ihnen angekündigte Mietzinserhöhung anfechten würden. In der Folge schlossen Urs H.K. und Charles O. mit ihrem Vermieter einen Vergleich hinsichtlich der Höhe des Mietzinses. Den Vergleich teilten sie Christian G. mit, der sich damit nicht einverstanden erklärte. Nachdem Urs H.K. und Charles O. (nachfolgend Kläger) dem Untermieter (nachfolgend Beklagter) erfolglos Frist zur Zahlung der seit dem 1. April 1992 bestehenden Mietzinsdifferenz gesetzt hatten, kündigten sie das Untermietverhältnis und verlangten im Anschluss daran die Ausweisung von Christian G. Der Untermieter focht die Kündigung an. Mit Verfügung vom 22. Juni 1993 lehnte der zuständige Einzelrichter das Kündigungsschutzbegehren ab und ordnete die sofortige Räumung des Mietobjektes an. Auf Rekurs des Beklagten hin hob das Obergericht den Entscheid des Einzelrichters auf und wies das Ausweisungsbegehren der Kläger ab.
Die von den Klägern erhobene Berufung weist das Bundesgericht ab.

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2. a) Im angefochtenen Beschluss hat das Obergericht die Mietzinserhöhung vom 19. März 1992 wegen fehlender Bestimmtheit als unwirksam bezeichnet und die Mitteilung des Vergleichs hinsichtlich der Mietzinserhöhung als nichtig erachtet, da diese nicht mit amtlichem Formular erfolgt sei. Ausgehend von einer nichtigen Mietzinserhöhung hat es die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR verneint und das Ausweisungsbegehren abgewiesen. Diese Betrachtungsweise ist nach Auffassung der Kläger bundesrechtswidrig. Sie machen ausdrücklich eine Verletzung von Art. 269d OR in Verbindung mit Art. 19 VMWG (Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11) sowie von Art. 270b OR geltend.

BGE 120 II 206 S. 208

b) Der angefochtene Beschluss ist insofern unklar, als das Obergericht die am 19. März 1992 angekündigte Mietzinserhöhung als "unwirksam" bezeichnet, ohne auszuführen, ob damit Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit gemeint ist. Die Kläger ihrerseits bestreiten, dass ein Nichtigkeitsgrund im Sinne von Art. 269d Abs. 2 OR vorliegt, und weisen darauf hin, dass der Untermietvertrag auch die Weitergabe von Mietzinserhöhungen aus dem Hauptmietverhältnis umfasse, was vorliegend geschehen sei; der Beklagte habe die Mietzinserhöhung vom 19. März 1992 nicht angefochten.

3. a) Mietzinserhöhungen sind mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen und zu begründen (Art. 269d OR). Gesetzlich vorgeschrieben ist eine qualifizierte Schriftform, da sie nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung umfasst (BGE 118 II 130 E. 2b und c S. 132 f.; SCHMIDLIN, Berner Kommentar, N. 63 und 67 zu Art. 11 OR; SCHÖNENBERGER/JÄGGI, Zürcher Kommentar, N. 35 und 55 f. zu Art. 11 OR). Das Mietrecht, ein durch Formstrenge gekennzeichnetes Rechtsgebiet, lässt Ausnahmen von einer zum Schutz des Mieters aufgestellten Regel grundsätzlich nicht zu (BGE 117 II 415 E. 5d S. 420 f.). Art. 269d OR verlangt ausdrücklich die Begründung der Mietzinserhöhung im Formular selbst; sie gehört zum notwendigen Bestandteil des Formulars und hat auch den Erfordernissen der qualifizierten Schriftlichkeit zu genügen. Sinn und Zweck von Art. 269d OR ist es, dem Mieter ein klares Bild über Tragweite und Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen (vgl. auch BGE 118 II 130 E. 2b S. 132, BGE 117 II 458 E. 2a S. 460). An der unter altem Mietrecht geltenden Praxis ist festzuhalten, wonach es dem Vermieter durchaus frei steht, die im Formular genannten Gründe für die Mietzinserhöhung in einem begleitenden Schreiben näher auszuführen und zu erläutern (BGE 106 II 166 E. 4 S. 168, 356 E. 3c S. 360). Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG steht nicht entgegen, ein solches Begleitschreiben bei der vertrauenstheoretischen Auslegung der Erklärung des Vermieters beizuziehen. b) Die Kläger haben die für den 1. April 1992 vorgesehene Mietzinserhöhung ihrem Untermieter mit dem amtlichen Formular vom 19. März 1992 angezeigt. Zur Begründung haben sie auf die in Kopie beigelegte Ankündigung der Mietzinserhöhung durch den Hauptvermieter verwiesen. Dieser blosse Verweis genügt der mietrechtlichen Formstrenge nicht. Das beigelegte Formular des Hauptvermieters kann lediglich als Anhang zur Ankündigung der Mietzinserhöhung angesehen werden. Unter diesen Umständen ist die

BGE 120 II 206 S. 209

Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. b OR nichtig. An dieser Schlussfolgerung ändert auch das Begleitschreiben vom 19. März 1994 nichts; dieses kann die im Formular fehlende Begründung nicht ersetzen, sondern bloss ergänzen. Das Schreiben ist, wie das Obergericht zu Recht ausführt, alles andere als klar und wäre bei einer Auslegung nach Treu und Glauben zuungunsten der Kläger zu würdigen. Gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG muss die Begründung der Mietzinserhöhung klar sein. Das Begleitschreiben enthält keine Angaben über den Betrag der vorgesehenen Mietzinserhöhung und über dessen Fälligkeit. Ebensowenig musste der Beklagte bei Erhalt dieses Schreibens davon ausgehen, er selbst habe die angekündigte Erhöhung ebenfalls anzufechten. Die gesetzlichen Anforderungen an die Begründungspflicht gemäss Art. 269d OR wären selbst dann nicht erfüllt, wenn man das Vorgehen der Kläger als solches, entgegen der klaren Rechtsprechung, genügen liesse. Erweist sich die Mietzinserhöhung vom 19. März 1992 als nichtig und steht fest, dass nachher keine formgültige Mietzinserhöhung erfolgt und der Beklagte seinen vertraglichen Zahlungspflichten nachgekommen ist, so fehlt es an dem für die ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR vorausgesetzten Zahlungsrückstand. Mit der Abweisung des Ausweisungsbegehrens hat das Obergericht kein Bundesrecht verletzt.

120 II 206 06. Juni 1994 31. Dezember 1994 Bundesgericht 120 II 206 BGE - Zivilrecht

Gegenstand Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19...

DE FR IT EN

Gesetzesregister

BGE Register

106-II-166 117-II-415 117-II-458 118-II-130 120-II-206

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 269d
	1.	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
	2.	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
		a.	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
		b.	sie nicht begründet;
		c.	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
	3.	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
	4.	Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen genügt eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular. [1]
	5.	Für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung nach Artikel 269c vorgesehen sind, genügt die schriftliche Form. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023 (Mietrecht: Formvorschriften), in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 197; BBl 2022 2100, 2624). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023 (Mietrecht: Formvorschriften), in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 197; BBl 2022 2100, 2624).

SR 221.213.11 VMWG Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen - (Art. 269d OR)
	1.	Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
		a. [1]	Für Mietzinserhöhungen:den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
			1.	den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;
			2.	den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;
			3.	den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
			4.	die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;
			5. [2]	bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
		b.	Für andere einseitige Vertragsänderungen:die Umschreibung dieser Forderung;den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;die klare Begründung dieser Forderung.
			1.	die Umschreibung dieser Forderung;
			2.	den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
			3.	die klare Begründung dieser Forderung.
		c.	Für beide Fälle:die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.
			1.	die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
			2.	das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.
	1bis.	Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen. [3]
	2.	Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. [4]
	3.	Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Zusätzlich muss dieses Formular enthalten:
		a.	den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes;
		b.	den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise. [5]
	4.	Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120). [2] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 417). [3] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120). [4] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 21. März 2025, in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 191). [5] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 21. März 2025, in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 191).

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 257d
	1.	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
	2.	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 269d
	1.	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
	2.	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
		a.	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
		b.	sie nicht begründet;
		c.	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
	3.	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
	4.	Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen genügt eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular. [1]
	5.	Für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung nach Artikel 269c vorgesehen sind, genügt die schriftliche Form. [2]

[1] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023 (Mietrecht: Formvorschriften), in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 197; BBl 2022 2100, 2624). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023 (Mietrecht: Formvorschriften), in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 197; BBl 2022 2100, 2624).

SR 221.213.11 VMWG Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen - (Art. 269d OR)
	1.	Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
		a. [1]	Für Mietzinserhöhungen:den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
			1.	den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;
			2.	den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;
			3.	den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
			4.	die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;
			5. [2]	bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
		b.	Für andere einseitige Vertragsänderungen:die Umschreibung dieser Forderung;den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;die klare Begründung dieser Forderung.
			1.	die Umschreibung dieser Forderung;
			2.	den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
			3.	die klare Begründung dieser Forderung.
		c.	Für beide Fälle:die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.
			1.	die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
			2.	das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.
	1bis.	Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen. [3]
	2.	Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. [4]
	3.	Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Zusätzlich muss dieses Formular enthalten:
		a.	den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes;
		b.	den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise. [5]
	4.	Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

[1] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120). [2] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 417). [3] Eingefügt durch Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120). [4] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 21. März 2025, in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 191). [5] Fassung gemäss Ziff. I der V vom 21. März 2025, in Kraft seit 1. Okt. 2025 (AS 2025 191).

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 270b
	1.	Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
	2.	Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 11
	1.	Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit nur dann einer besonderen Form, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt.
	2.	Ist über Bedeutung und Wirkung einer gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht etwas anderes bestimmt, so hängt von deren Beobachtung die Gültigkeit des Vertrages ab.