Urteilskopf

114 II 165

26. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 30 mai 1988 dans la cause G. contre dame X. (recours en réforme)
Regeste (de):

Erstreckung des Mietverhältnisses; Verträge mit verlängerbarer Minimaldauer. Mietverträge, die nach Ablauf einer Mindestdauer als stillschweigend erneuert gelten, sind Verträge auf unbestimmte Dauer im Sinne von Art. 267a Abs. 3 OR.

Regeste (fr):

Prolongation du bail; contrats de durée déterminée improprement dits. Les baux reconductibles tacitement après l'expiration d'une durée minimum sont des contrats de durée indéterminée au sens de l'art. 267a al. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
CO.

Regesto (it):

Protrazione del contratto di locazione; contratti di durata determinata tacitamente rinnovabili. Contratti di locazione rinnovabili tacitamente dopo la scadenza di una durata minima sono contratti di durata indeterminata ai sensi dell'art. 267a cpv. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
CO.

Sachverhalt ab Seite 165

BGE 114 II 165 S. 165

A.- G. était au bénéfice d'un bail à loyer reconductible tacitement d'année en année après l'expiration d'une durée minimum. Par lettre recommandée du 26 septembre 1984, dame X., la bailleresse, a résilié le contrat pour son échéance, soit le 30 juin 1986.
B.- Le 15 avril 1986, G. a sollicité la prolongation judiciaire du bail pour une durée de deux ans. Excipant de la tardiveté du dépôt de cette requête, dame X. a introduit, de son côté, une procédure tendant à l'expulsion du locataire. Après avoir joint les deux causes, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, par jugement du 12 février 1987, a déclaré la requête en prolongation de bail irrecevable, pour cause de tardiveté, et prononcé en conséquence l'évacuation de G. des locaux qu'il occupait sans droit. Statuant sur appel du preneur, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance par arrêt du 30 septembre 1987.
C.- Rejetant, dans la mesure où il est recevable, le recours en réforme du locataire, le Tribunal fédéral confirme l'arrêt attaqué.
BGE 114 II 165 S. 166

Erwägungen

Extrait des considérants:

2. a) La requête tendant à prolonger le bail doit être présentée à l'autorité judiciaire dans un délai péremptoire (ATF 101 II 87 /88): ce délai est de trente jours dès la réception de la résiliation, pour les baux de durée indéterminée (art. 267a al. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
CO), et de soixante jours avant l'expiration du bail, pour les baux de durée déterminée (art. 267b al. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267a P. Rückgabe der Sache / II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter - II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter
1    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2    Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.
CO). Les deux instances cantonales ont vu dans le contrat en cause un bail de durée indéterminée, dont la prolongation aurait dû être requise dans les trente jours dès la réception de la lettre de résiliation du 26 septembre 1984. Elles n'ont pu que constater, par voie de conséquence, la tardiveté de la requête présentée le 15 avril 1986. A l'inverse, le recourant soutient que l'on a affaire ici à un bail de durée déterminée. Partant de cette prémisse, il prétend avoir agi en temps utile. b) L'opinion du recourant ne résiste pas à l'examen. Elle fait d'ailleurs l'unanimité contre elle, car tout le monde s'accorde pour considérer comme des baux de durée indéterminée ceux auxquels il doit être mis fin par le congé de l'une ou l'autre des parties, y compris les baux reconductibles tacitement après l'expiration d'une durée minimum ("contrats de durée déterminée improprement dits"). Quant aux baux de durée déterminée, ils supposent au contraire, de l'avis général, que le contrat soit conclu pour une période déterminée et qu'il finisse à l'expiration de cette période sans qu'un congé doive être donné.
Telle était déjà l'opinion exprimée par le Conseil fédéral dans son Message du 27 novembre 1968 concernant la limitation du droit de résiliation en matière de bail: "L'art. 267b, y lit-on, entend protéger le locataire contre le danger que le bailleur ne cherche à rendre la protection légale illusoire en concluant des contrats qui prennent fin après un certain temps sans résiliation" (FF 1968 II 882). Cette notion du bail de durée déterminée, tant le Tribunal fédéral (ATF 99 II 170 consid. 2b; arrêt non publié du 24 novembre 1986 en la cause Sch. c. Hoirie D., consid. 3b) que les juridictions cantonales (SJ 1979, p. 573, No 31; RSJ 1975, p. 115, No 53 et p. 181, No 91, 1973, p. 324/325, No 141, 1972, p. 375, No 235, consid. 4) l'ont faite leur, suivis en cela par la doctrine unanime (parmi d'autres, cf. SCHMID, No 8 ad art. 267
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 267 P. Rückgabe der Sache / I. Im Allgemeinen - P. Rückgabe der Sache I. Im Allgemeinen
1    Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
2    Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.
CO; GUIDE DU LOCATAIRE, p. 59, ch. 4; GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, 2e éd., p. 28; GMÜR/PREROST/TRÜMPY, Mietrecht für die Praxis,
BGE 114 II 165 S. 167

3e éd., p. 37, ch. 4; GUINAND/KNOEPFLER, FJS No 361, p. 9, lettre b; EGLI, Kündigungsbeschränkungen im Mietrecht, p. 29; JEANPRÊTRE, La prolongation des baux à loyer, in Dixième journée juridique, Genève 1970, p. 149, ch. 17; REYMOND, Le bail à loyer, in Traité de droit privé suisse, t. VII/1, p. 232 in limine; TERCIER, La partie spéciale du code des obligations, p. 160; MOSER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 267a-267f des Obligationenrechts, thèse Fribourg 1975, p. 60/61; HUNZIKER, Das Verfahren in Mietsachen gemäss Art. 267a-f des Obligationenrechts..., thèse Zurich 1977, p. 27). Dans le cadre de la procédure de révision du droit du bail, le Conseil fédéral propose d'ailleurs au législateur de l'insérer dans le code des obligations et de lui donner la définition suivante: "Il (le bail) est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée" (art. 254 al. 2 et 3 du projet, FF 1985 I 1483). L'art. 266 al. 2 du projet précise, au demeurant, que si le bail est reconduit tacitement, à l'expiration de la durée convenue, "il est considéré comme un contrat de durée indéterminée" (FF 1985 I 1490).
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 114 II 165
Date : 30. Mai 1988
Publié : 31. Dezember 1988
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 114 II 165
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Erstreckung des Mietverhältnisses; Verträge mit verlängerbarer Minimaldauer. Mietverträge, die nach...


Répertoire des lois
CO: 267 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 267 P. Restitution de la chose / I. En général - P. Restitution de la chose I. En général
1    À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
2    Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel.
267a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 267a P. Restitution de la chose / II. Vérification de l'état de la chose et avis au locataire - II. Vérification de l'état de la chose et avis au locataire
1    Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
2    Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3    Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire.
267b
Répertoire ATF
101-II-86 • 114-II-165 • 99-II-167
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
durée indéterminée • bail à loyer • code des obligations • conseil fédéral • contrat de durée déterminée • tribunal fédéral • contrat de durée indéterminée • décision • tribunal des baux • fribourg • avis • bail à ferme • fin • moyen de droit cantonal • vue • droit privé • doctrine • autorité judiciaire • unanimité • première instance
... Les montrer tous
FF
1968/II/882 • 1985/I/1483 • 1985/I/1490