Urteilskopf

121 III 397

79. Arrêt de la Ire Cour civile du 15 novembre 1995 dans la cause SI F. contre dame G. (recours en réforme)
Regeste (de):

Mietzinserhöhung; gestaffelte Mietzinse; gerichtlicher Vergleich (Art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d und 274e OR. Begriff des Mietvertrags mit gestaffeltem Mietzins; Unterschiede zwischen dem alten und dem geltenden Mietrecht (E. 2b/aa). Anwendbare Berechnungsmethode bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung, die mit dem Ablauf der Staffelungsvereinbarung oder im Fall der stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrags in einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll (E. 2b/bb). Eine Staffelungsklausel, die in einem gerichtlichen Vergleich im Sinne von Art. 274e Abs. 1 OR vereinbart wird, ist jener gleichzusetzen, die in einem Mietvertrag enthalten ist (E. 2c).

Regeste (fr):

Majoration de loyer; loyers échelonnés; transaction judiciaire (art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
, 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
, 269d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
, 270
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
, 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
, 270d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
et 274e
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO). Notion de bail à loyers échelonnés; différences entre l'ancien droit et le droit actuel (consid. 2b/aa). Méthode de calcul applicable pour juger de l'admissibilité d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance de la convention d'échelonnement ou, en cas de reconduction du bail, pour une date postérieure (consid. 2b/bb). Assimilation de la clause d'échelonnement figurant dans une transaction judiciaire, au sens de l'art. 274e al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270b E. Anfechtung des Mietzinses / II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen - II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO, à celle qui résulte du contrat de bail (consid. 2c).

Regesto (it):

Aumento di pigione; pigioni scalari; transazione giudiziaria (art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
, 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
, 269d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
, 270
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
, 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
, 270d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
e 274e
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO). Nozione di contratto di locazione a pigione scalare; differenze tra il diritto previgente e quello attuale (consid. 2b/aa). Metodo di calcolo applicabile per giudicare la liceità di un aumento della pigione che dovrebbe iniziare a esplicare effetti alla data di scadenza della convenzione concernente le pigioni scalari o, in caso di rinnovo tacito del contratto di locazione, a una data successiva (consid. 2b/bb). Una convenzione concernente le pigioni scalari che figura in una transazione giudiziaria ai sensi dell'art. 274e cpv. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270b E. Anfechtung des Mietzinses / II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen - II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO è assimilabile a una contenuta in un contratto di locazione (consid. 2c).

Sachverhalt ab Seite 398

BGE 121 III 397 S. 398

A.- Par contrat du 10 mars 1977, la SI F. a remis à bail à dame G. un appartement de trois pièces et demie sis au deuxième étage de l'immeuble dont elle est propriétaire. Le bail était conclu pour une durée de deux ans, soit du 1er mai 1977 au 30 avril 1979, et il se renouvelait d'année en année s'il n'était pas dénoncé par écrit trois mois au moins avant son échéance. Le loyer initial se montait à 5'742 fr. par an. En 1985, il s'élevait à 6'840 fr. et il a été porté à 7'545 fr. dès le 12 mai 1986 conformément à un avis de majoration notifié à la locataire le 20 novembre 1985. Par avis de majoration du 20 décembre 1988, la bailleresse a informé dame G. que son loyer annuel passerait à 8'280 fr. à compter du 1er mai 1989, cette hausse étant motivée par l'"adaptation progressive des loyers aux loyers comparables (art. 15a)" et par le "report de l'augmentation des charges courantes, (y compris la variation du taux de l'intérêt hypothécaire), ainsi que de la hausse de l'indice des prix". La locataire s'est opposée à cette majoration de loyer. Le 17 février 1989, les mandataires des parties ont signé, devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, une transaction contenant les clauses suivantes: "1) Le bail est prorogé, sa prochaine échéance étant le 30.4.92 Il se renouvellera ensuite tacitement d'année en année sauf congé donné 3 mois d'avance.
2) Le loyer annuel est fixé à:
F 7920.- du 01.5.89 au 31.10.90
F 8280.- du 01.11.90 au 30.4.92
La provision pour charges est fixée à F
Il est payable par mois d'avance ou, en cas de retard, par trimestre d'avance.
3) Travaux:
Peinture cuisine et WC.
4) Divers:
5) Le présent procès-verbal vaut avenant au bail qui, pour le surplus, reste inchangé."
Le 16 décembre 1991, la SI F. a notifié un nouvel avis de majoration à dame G. pour l'informer que son loyer serait porté à 11'025 fr. dès le 1er mai 1992. Cet avis contenait les précisions suivantes:
BGE 121 III 397 S. 399

" - Adaptation des loyers aux loyers comparables (art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO) - Augmentation des charges courantes, y compris la variation du taux de l'intérêt hypothécaire (taux réf.: 6,75%), ainsi que de la conservation du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques: nouvel indice réf.: 129,9 (art. 269a let. b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
& e CO)."
La locataire a contesté cette majoration de loyer et la tentative de conciliation a échoué.
B.- Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, statuant le 10 septembre 1993, a fixé à 10'596 fr., charges non comprises, le loyer annuel à payer par la défenderesse dès le 1er mai 1992. Par la voie de l'appel, respectivement de l'appel incident, dame G. et la SI F. s'en sont prises toutes deux au jugement de première instance. La locataire a conclu à ce que le loyer en cause soit fixé à 8'892 fr. par an, sans les charges, la bailleresse à ce qu'il soit arrêté à 11'025 fr. Statuant le 13 février 1995, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé ledit jugement et fixé à 8'892 fr., charges non comprises, dès le 1er mai 1992, le loyer annuel de l'appartement loué par la défenderesse.
C.- La demanderesse recourt en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et à la fixation du loyer annuel litigieux à 11'025 fr., sans les charges, à compter du 1er mai 1992. A titre subsidiaire, elle sollicite le renvoi de la cause à la cour cantonale pour qu'elle procède aux calculs nécessaires. La défenderesse conclut au rejet du recours, dont elle conteste également la recevabilité. Le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué.
Erwägungen

Considérant en droit:

1. Devant la Chambre d'appel, la demanderesse et la défenderesse ont conclu à ce que le loyer annuel en cause soit fixé à 11'025 fr., respectivement à 8'892 fr. Le différend portait donc sur un montant de 2'133 fr. par an. Multiplié par vingt, en application de l'art. 36 al. 5
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
OJ, ce montant donne un total de 42'660 fr. La valeur litigieuse minimale à laquelle l'art. 46
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
OJ subordonne la recevabilité du recours en réforme est ainsi atteinte en l'espèce.

2. La présente affaire soulève, tout d'abord, la question de savoir quel est le premier terme de référence, pour décider du caractère abusif ou non de la majoration litigieuse au moyen de la méthode relative, lorsque la précédente hausse de loyer a été contestée et que les parties ont fixé, par
BGE 121 III 397 S. 400

voie de transaction judiciaire, un nouveau loyer échelonné. Faut-il remonter jusqu'à la date de la transaction, voire jusqu'à celle de la notification de la hausse de loyer contestée, comme le suggèrent, respectivement, la demanderesse et le Tribunal des baux et loyers? Ne conviendrait-il pas plutôt de s'arrêter à la date d'entrée en vigueur du dernier échelon, conformément à l'opinion de la défenderesse, à laquelle s'est rangée la Chambre d'appel? Tel est le problème à résoudre en l'espèce. Plus généralement, il conviendra d'examiner, en outre, si la méthode relative s'applique en toute hypothèse dans ce genre de situation.
a) Le grief formulé sur ce point par la demanderesse serait irrecevable, à suivre la défenderesse, du fait que l'acte de recours n'indiquerait pas quelle est la règle de droit fédéral violée par la décision attaquée, ni en quoi consisterait l'éventuelle violation du droit fédéral. Il n'en est rien. En effet, d'une manière générale, l'absence d'indication des dispositions de droit fédéral ou des principes de ce droit qui auraient été violés ne nuit pas au recourant si la motivation du recours permet de comprendre en quoi l'auteur de celui-ci considère la décision attaquée comme contraire au droit fédéral (ATF ATF 106 II 175 /176 et les arrêts cités). Or, dans le cas particulier, non seulement cette dernière hypothèse est réalisée, mais, qui plus est, la demanderesse se réfère expressément, dans son mémoire de recours, à l'arrêt du Tribunal fédéral qui fait jurisprudence en la matière (ATF 118 II 422) et elle précise en quoi la décision attaquée est, à son avis, incompatible avec le principe qui a été posé dans cet arrêt. Il y a lieu, partant, d'entrer en matière.
b) aa) Les loyers échelonnés, au sens de l'art. 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO, sont des loyers fixés d'avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par périodes (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 254, n. 3.1). Ils sont intangibles, quelle que soit l'évolution des facteurs propres à justifier une augmentation ou une diminution du loyer initial, en particulier la variation du taux hypothécaire (Message du Conseil fédéral, in FF 1985 I 1462; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 255, n. 3.5; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 et 14 ad art. 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO). En vertu de la disposition citée, le bail doit être conclu pour une durée minimale de trois ans, le loyer ne peut pas être augmenté plus d'une fois par an et le montant de l'augmentation doit être fixé en francs. Selon la jurisprudence et la doctrine, on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (ATF 113 II 299 consid. 2d p. 301; arrêt non publié du 22 septembre 1992, dans la cause 4P.287/1991, consid. 2c; BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures

BGE 121 III 397 S. 401

contre les abus dans le secteur locatif, p. 104 et les décisions cantonales citées à la note 344; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 262, n. 3.2; JEANPRÊTRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362, p. 18). Dans la pratique, le bail à loyer échelonné, qui n'est pas très répandu, concerne surtout les habitations neuves et d'un prix élevé, dont le bailleur ne peut obtenir le rendement brut nécessaire et admissible en raison de la situation du marché. Grâce à l'échelonnement du loyer, le rendement brut, d'abord insuffisant, est augmenté de façon à couvrir les frais sur l'ensemble de la durée du contrat (RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 3e éd., p. 99; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 2 ad art. 269c
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a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
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a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 179; voir aussi l' ATF 113 II 299, précité, consid. 2e p. 302/303). L'échelonnement du loyer peut aussi résulter d'une majoration notifiée postérieurement à la conclusion du bail ou encore découler d'une entente des parties à la suite d'un litige relatif à une hausse de loyer, en vue d'étaler les effets de celle-ci dans le temps (Lachat/Micheli, op.cit., p. 254, n. 3.2; COMMENTAIRE DE L'USPI, ibid.). Sous l'empire de l'ancien droit, qui continue à s'appliquer jusqu'à l'échéance du contrat lorsque l'échelonnement a été prévu avant le 1er juillet 1990 (art. 26 al. 3
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 26 Übergangsbestimmungen
1    Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt werden.
2    Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270 bOR) am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemäss Artikel 270 OR.
3    Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später enden, unterstehen dem alten Recht.
4    Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 26 Übergangsbestimmungen
1    Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt werden.
2    Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270 bOR) am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemäss Artikel 270 OR.
3    Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später enden, unterstehen dem alten Recht.
4    Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.
OBLF), les loyers échelonnés pouvaient être contestés lors de chaque majoration fondée sur les dispositions du bail (art. 10 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 26 Übergangsbestimmungen
1    Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt werden.
2    Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270 bOR) am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemäss Artikel 270 OR.
3    Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später enden, unterstehen dem alten Recht.
4    Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.
AMSL; ATF 113 II 299 consid. 2d). De lege lata, l'art. 270d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO restreint cette faculté au "loyer initial". Lorsque l'échelonnement résulte du contrat de bail, le locataire a le droit de le contester dans les trente jours suivant la délivrance de la chose louée, conformément à l'art. 270
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
CO, en s'en prenant soit au principe même de l'échelonnement, soit à l'échelon initial ou encore aux échelons subséquents (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 255, n. 3.5). Si le principe de l'échelonnement est acquis, le juge doit fixer le montant des échelons en fonction de l'évolution probable des facteurs de hausse, à partir de l'entrée en vigueur du premier échelon (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, note 20; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 270d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO). Le locataire peut également s'opposer, sur la base de l'art. 270b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270b E. Anfechtung des Mietzinses / II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen - II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
CO, à un échelonnement découlant d'un avis de majoration de loyer (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, n. 3.6). En revanche, étant donné la force exécutoire que la loi attribue à l'accord passé par les parties devant l'autorité de conciliation, en assimilant semblable accord à une transaction judiciaire (art. 274e al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270b E. Anfechtung des Mietzinses / II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen - II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO), la clause d'échelonnement qui en résulte ne tombe pas
BGE 121 III 397 S. 402

sous le coup de l'art. 270d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO et ne saurait être remise en question après la signature de la transaction (dans ce sens, mais à propos de l'ancien droit, cf. l'arrêt non publié susmentionné, consid. 2d, qui se réfère à l'extrait d'un jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 8 janvier 1987 traduit in mietrechtspraxis [mp] 1988 p. 30 et suivi d'une note de Trümpy). bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, que chacune des parties invoque à l'appui de sa thèse, pour juger de l'admissibilité d'une majoration de loyer, dans le cadre de la méthode de calcul relative, il faut tenir compte de tous les facteurs de hausse qui n'ont pas été pris en considération lors de la dernière fixation du loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle (ATF 118 II 422 consid. 3a/bb). Appliqué au cas du loyer échelonné proprement dit, au sens de l'art. 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO, soit à la situation où l'échelonnement du loyer a été stipulé lors de la conclusion du bail, ce principe jurisprudentiel commande de prendre en compte la date d'expiration du bail. La raison en est que, dans ce type de bail, le loyer englobe l'ensemble des frais pour la durée du contrat (Message, ibid.). Le bailleur en fixe le montant initial et les échelons subséquents en fonction de l'évolution probable des facteurs de hausse. L'art. 18
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 18 Unvollständige Mietzinsanpassung - Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig geltend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen.
OBLF, en tant qu'il prescrit l'indication chiffrée (en francs ou en pour cent du loyer) du montant de la majoration auquel le bailleur renonce, ne permet pas à ce dernier de formuler une réserve pour le cas où cette évolution ne correspondrait pas à ses prévisions. De son côté, le locataire peut contester, dans le délai prévu à cette fin, le résultat de l'analyse prospective de la situation conjoncturelle effectuée par le bailleur. S'il ne le fait pas, les deux parties sont liées, pour toute la durée du bail, à savoir pour trois ans au moins, au montant du loyer initialement convenu, ainsi qu'aux échelons prévus (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 269c
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a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO et n. 7 ad art. 270d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO). Le bail à loyers échelonnés comporte donc un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu'à l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont conscientes et elles acceptent que le loyer, tel qu'il a été fixé à la signature du contrat, fasse règle pour elles jusqu'à l'échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l'évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas, parce que chacune d'elles pense trouver son intérêt dans la conclusion d'un bail de cette nature. Il est donc normal que l'on se reporte à la date d'expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier si l'évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer
BGE 121 III 397 S. 403

notifiée subséquemment au locataire. LACHAT/MICHELI (op.cit., p. 224, note 38) proposent, quant à eux, de remonter jusqu'à l'entrée en vigueur du dernier échelon de loyer (dans le même sens, cf. l'arrêt non publié du 18 mai 1982, dans la cause C.45/1982, consid. 3d, que BARBEY [op.cit., p. 62 note 220] qualifie de très discutable sur ce point). Ils négligent toutefois le fait que le loyer échelonné couvre l'ensemble des frais pour toute la durée du bail, y compris le laps de temps séparant l'entrée en vigueur du dernier échelon de l'échéance du contrat. Au demeurant, la gradation du loyer échelonné ne coïncidera généralement pas, du point de vue temporel, avec les variations successives des facteurs de hausse ou de baisse du loyer, puisqu'elle aura été fixée d'avance et qu'elle doit respecter l'intervalle fixé par la loi (art. 269c let. b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO). On ne saurait, partant, assimiler l'entrée en vigueur du dernier échelon à une nouvelle fixation du loyer. En cela, la situation a évolué par rapport à l'ancien droit: à l'époque, le locataire pouvait contester chaque augmentation résultant de l'échelonnement du loyer, et c'est pour ce motif que le Tribunal fédéral, dans l'arrêt précité, a pris en considération les modifications des bases de calcul survenues depuis l'entrée en vigueur du dernier échelon de loyer non contesté par le locataire. A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270 E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 1. Anfangsmietzins - E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269 dbeim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art. 272c al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 272c B. Erstreckung des Mietverhältnisses / IV. Weitergeltung des Mietvertrags - IV. Weitergeltung des Mietvertrags
1    Jede Partei kann verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungsentscheid veränderten Verhältnissen angepasst wird.
2    Ist der Vertrag im Erstreckungsentscheid nicht geändert worden, so gilt er während der Erstreckung unverändert weiter; vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten.
CO). Dans le cas d'un bail de durée déterminée improprement dit (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du
BGE 121 III 397 S. 404

dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, et le locataire invoquer l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer. Dans ce cadre-là, le nouveau loyer admissible devra être déterminé au moyen de la méthode de calcul absolue, car le mode de fixation d'un loyer échelonné (anticipation de l'évolution probable des facteurs de hausse et de baisse de loyer) n'autorise pas le recours à la présomption selon laquelle le précédent loyer - en l'occurrence, le dernier échelon entré en vigueur - est censé procurer au bailleur un rendement suffisant de la chose louée. En revanche, si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable", le bail est reconduit tacitement, de même que dans l'hypothèse d'une reconduction tacite d'un bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
CO), cette présomption jouera à nouveau lorsqu'il faudra examiner l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente à l'aide de la méthode de calcul relative, parce que l'on pourra alors inférer de l'inaction du bailleur qu'il estime suffisant le loyer qui était en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"), soit, s'agissant d'un bail de durée déterminée stricto sensu, exiger le départ du locataire. Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers échelonnés. Mais si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande. En effet, comme on l'a déjà souligné, le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.
c) La transaction judiciaire, tel l'accord passé devant l'autorité de conciliation (art. 274e al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270b E. Anfechtung des Mietzinses / II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen - II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269 aanfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270d E. Anfechtung des Mietzinses / IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse - IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
CO), est un acte consensuel destiné à mettre fin à un litige moyennant des concessions réciproques (ATF 114 Ib 74 consid. 1, 105 II 273 consid. 3a et les arrêts cités). Par essence, elle tend à régler le sort d'une contestation pendante; elle a donc vocation à régir le passé et ne se préoccupe, en principe, pas du développement futur des relations entre les antagonistes. Il n'en va pas autrement en matière de bail à loyer. En ce domaine également, la transaction vise à résoudre un conflit, en particulier celui qui naît à la suite d'une majoration de loyer
BGE 121 III 397 S. 405

notifiée par le bailleur et contestée par le locataire (cf. l' ATF 119 II 348 consid. 4b/bb p. 351 in fine). En transigeant, les parties n'entendent pas, d'ordinaire, fixer par anticipation les modalités concrètes de leurs relations contractuelles à venir, mais uniquement liquider un différend ponctuel auquel ces relations ont donné lieu. Aussi convient-il de remonter, en principe, jusqu'à la date de la transaction pour examiner, conformément à la méthode relative, si la modification ultérieure des bases de calcul retenues à ce moment-là justifie ou non la majoration de loyer notifiée postérieurement par le bailleur et contestée par le locataire (cf. LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 224, note 38). Il serait tout à fait concevable, en théorie, d'en faire de même lorsque les parties ont stipulé un loyer échelonné dans la transaction mettant fin à un différend portant sur une majoration de loyer. En effet, les partisans de cette thèse pourraient faire valoir, à son appui, qu'une telle stipulation ne change rien à la nature de l'institution et ne permet en aucun cas de présumer que les parties à la transaction ont voulu, non seulement régler le problème de l'augmentation de loyer en cause, mais encore fixer le montant du loyer à payer par le locataire pour une durée minimale de trois ans, en supputant les modifications probables des bases de calcul pendant cette période et en renonçant par là même à la faculté d'invoquer ultérieurement, pour justifier une majoration ou une demande de diminution du loyer, la variation des facteurs de hausse ou de baisse enregistrée depuis la date de la signature de la transaction jusqu'au terme assigné au dernier échelon de loyer. Telle est, peut-être, la raison pour laquelle certains auteurs refusent d'assimiler la clause d'échelonnement incluse dans une transaction judiciaire à celle que les parties adoptent lors de la conclusion du bail (cf., par ex., LACHAT/STOLL, op.cit., p. 262 in fine/263, n. 3.4). C'est d'ailleurs vraisemblablement le même motif qui est à l'origine de la jurisprudence genevoise selon laquelle, lorsque la précédente majoration de loyer a été contestée et que les parties se sont entendues sur un échelonnement de cette augmentation, le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative lors d'une majoration de loyer subséquente est la date de l'audience au cours de laquelle la transaction a été passée (voir l'extrait d'un arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 20 novembre 1992 publié dans les Cahiers du bail, 1992, p. 117/118). Cependant, des considérations d'ordre aussi bien théorique que pratique militent en faveur d'un traitement similaire de la clause d'échelonnement, qu'elle figure dans le contrat de
BGE 121 III 397 S. 406

bail, dans un avis de majoration ultérieur ou dans une transaction passée devant l'autorité de conciliation (dans ce sens: COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 2 et 5 ad art. 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, n. 3.2). D'abord, le texte de l'art. 269c
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
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OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c C. Gestaffelte Mietzinse - C. Gestaffelte Mietzinse Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO, où il est question de "conventions", et la note marginale de cette disposition, qui parle de "loyers échelonnés", n'autorisent pas à établir des distinctions fondées sur la nature de la convention incluant une clause d'échelonnement. Ensuite, il se peut fort bien que le locataire accepte à titre transactionnel qu'une augmentation de loyer injustifiée soit étalée dans le temps pour être compensée progressivement par la hausse prévisible des coûts, ce qui lui garantit l'absence de contestation au sujet de son loyer pendant trois ans au moins. Dans une telle hypothèse, appliquer par la suite la méthode de calcul relative, en prenant pour point de départ la date de la transaction et en augmentant le dernier échelon de loyer du pourcentage correspondant à l'évolution des facteurs de hausse enregistrée depuis cette date, reviendrait assurément à imposer au locataire, à son corps défendant, l'acceptation pure et simple de l'augmentation de loyer qu'il a contestée. Pareille solution ne se justifierait donc que si cette augmentation était valable et que son étalement dans le temps ait consisté en une simple faveur faite par le bailleur à son locataire. D'où la nécessité de remonter dans chaque cas jusqu'à ladite augmentation pour examiner son bien-fondé par rapport au précédent loyer et tenter ainsi de dégager le sens de la transaction conclue à son sujet devant l'autorité de conciliation, sans compter que l'accord des parties pourra encore avoir été dicté par d'autres considérations que le simple calcul mathématique de l'évolution des facteurs de hausse du loyer. Il est inutile de souligner l'ampleur du travail qu'occasionnerait ce genre d'examen rétrospectif, qui viendrait s'ajouter à l'analyse de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse entre la date de la transaction et l'entrée en vigueur de la majoration de loyer subséquente. Par conséquent, il est plus expédient de traiter la clause d'échelonnement figurant dans une transaction judiciaire de la même manière que celle qui résulte du contrat de bail (cf. let. bb ci-dessus). L'adoption de cette solution pratique, qui simplifiera le travail du juge dans un domaine du droit déjà suffisamment complexe, n'est, au demeurant, pas de nature à léser les intérêts des parties, dès lors que, à l'échéance de la convention d'échelonnement, chacune d'elles pourra, soit reprendre sa liberté, soit obtenir, par l'application de la méthode absolue, la fixation d'un nouveau loyer qui corresponde à la situation du moment et permette, au besoin, de rectifier indirectement les prévisions erronées qui auront pu
BGE 121 III 397 S. 407

être faites par l'un des cocontractants ou par les deux au moment de la conclusion de la transaction judiciaire. Ainsi, en cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode de calcul absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative. d) En l'occurrence, la Chambre d'appel a abouti - par une voie détournée il est vrai - à un résultat qui se rapproche de la solution indiquée ci-dessus, puisqu'elle a exclu la prise en considération, comme premier point de référence, de la date à laquelle a été signée la transaction (17 février 1989) ou de la date d'entrée en vigueur du premier échelon de loyer (1er mai 1989). En revanche, elle s'est écartée de cette solution, dans la mesure où elle est partie de la date d'entrée en vigueur du dernier échelon (1er novembre 1990), alors qu'elle n'aurait dû remonter que jusqu'à la date d'échéance de la convention d'échelonnement, à savoir le 30 avril 1992 (ch. 2 de la transaction). Cela ne porte toutefois pas à conséquence, dans le cas particulier, la locataire n'ayant pas formé de recours joint pour se plaindre de l'extension, à son détriment, de la période de référence. Quant au second moment de référence retenu par la cour cantonale, à savoir la date d'entrée en vigueur de la majoration de loyer litigieuse (1er mai 1992), il n'est pas remis en cause par la bailleresse qui ne se prévaut pas d'une éventuelle modification des bases de calcul entre le moment où cette majoration a été notifiée et celui où elle devait prendre effet (cf. l' ATF 118 II 422 consid. 3b). Il sied de préciser, pour être complet, que la transaction incluant la clause d'échelonnement a été passée avant le 1er juillet 1990 et qu'elle demeure soumise, partant, aux dispositions de l'ancien droit (art. 26 al. 3
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 26 Übergangsbestimmungen
1    Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt werden.
2    Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270 bOR) am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemäss Artikel 270 OR.
3    Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später enden, unterstehen dem alten Recht.
4    Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 26 Übergangsbestimmungen
1    Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt werden.
2    Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270 bOR) am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemäss Artikel 270 OR.
3    Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später enden, unterstehen dem alten Recht.
4    Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.
OBLF). Cette circonstance ne modifie cependant en rien les données du problème ni la solution qui lui a été apportée. Force est, en conséquence, de rejeter, au terme de cet examen, le premier moyen soulevé par la demanderesse dans son recours en réforme.
3. Dans un second moyen, la demanderesse conteste les modalités du calcul de la majoration de loyer admissible, tel qu'il a été effectué par la cour cantonale. Point n'est toutefois besoin d'examiner les griefs qu'elle y articule à l'encontre de l'arrêt attaqué. En effet, pour les motifs susmentionnés, l'application de la méthode relative n'entrait pas en ligne
BGE 121 III 397 S. 408

de compte dans le cas particulier, puisque la majoration de loyer litigieuse avait été notifiée à la défenderesse pour prendre effet à l'échéance de la convention d'échelonnement stipulée dans la transaction judiciaire du 17 février 1989. Quant à la méthode de calcul absolue, la bailleresse aurait certes pu en réclamer l'application. A cet égard, il sied d'observer que, dans son avis de majoration du 16 décembre 1991, l'intéressée invoquait également le critère des prix du marché (art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO) pour justifier l'augmentation du loyer de la défenderesse. Elle n'a toutefois rien allégué ni établi à ce sujet en procédure, puisqu'elle s'est employée exclusivement à démontrer que la majoration contestée était justifiée par des hausses de coûts et par le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques. Pour le surplus, la demanderesse n'a pas non plus invité la Chambre d'appel à procéder à un calcul de rendement, et il n'est pas certain qu'elle aurait pu l'exiger sur le vu de la jurisprudence excluant d'invoquer après coup, en cours d'instance, d'autres motifs de hausse que ceux qui figurent dans l'avis de majoration (ATF 117 II 452 consid. 5 p. 457). De son côté, la défenderesse ne s'est pas jointe au recours de la demanderesse pour reprocher à la cour cantonale d'avoir appliqué la méthode relative dans la présente espèce. Cela étant, il y a lieu de confirmer l'arrêt attaqué, par substitution de motifs.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 121 III 397
Date : 15. November 1995
Publié : 31. Dezember 1995
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 121 III 397
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Mietzinserhöhung; gestaffelte Mietzinse; gerichtlicher Vergleich (Art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d und 274e OR. Begriff


Répertoire des lois
AMSL: 10
CO: 266 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266 O. Fin du bail / I. Expiration de la durée convenue - O. Fin du bail I. Expiration de la durée convenue
1    Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
2    Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.
269a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269a A. Loyers abusifs / II. Exceptions - II. Exceptions Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
269c 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269c C. Loyers échelonnés - C. Loyers échelonnés Les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont valables que si:
a  le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans;
b  le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an, et
c  le montant de l'augmentation est fixé en francs.
269d 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269d D. Augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
270 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 270 E. Contestation du loyer / I. Demande de diminution du loyer / 1. Loyer initial - E. Contestation du loyer I. Demande de diminution du loyer
1    Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269 a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
a  s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
b  si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
2    En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269 dpour la conclusion de tout nouveau bail.
270a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 270a E. Contestation du loyer / I. Demande de diminution du loyer / 2. En cours de bail - 2. En cours de bail
1    Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269 a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
2    Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
3    L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.
270b 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 270b E. Contestation du loyer / II. Contestation des augmentations de loyer et des autres modifications unilatérales du contrat - II. Contestation des augmentations de loyer et des autres modifications unilatérales du contrat
1    Si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269 a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
2    L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
270d 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 270d E. Contestation du loyer / IV. Contestation des loyers échelonnés - IV. Contestation des loyers échelonnés Sous réserve de la contestation du loyer initial, le locataire ne peut pas contester le loyer pendant le bail.
272c 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 272c B. Prolongation du bail / IV. Validité du bail - IV. Validité du bail
1    Une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation.
2    Si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légales.
274e
OBLF: 18 
SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
OBLF Art. 18 Adaptation partielle - Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce.
26
SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
OBLF Art. 26 Dispositions transitoires
1    Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs et autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations ou de locaux commerciaux sont applicables aux loyers initiaux ou aux majorations de loyer fixes ou notifiés avec effet après le 1 erjuillet 1990
2    Si une augmentation de loyer a été notifiée avant le 1 erjuillet 1990, mais avec effet après cette date, le délai de contestation (art. 270 bCO) commence à courir le 1 er juillet 1990. Si un loyer initial a été fixé avant le 1 erjuillet 1990, mais avec effet après cette date, le délai de contestation est celui prévu à l'art. 270 CO.
3    Les contrats de bail, dont le loyer est indexé ou échelonné, et qui entrent en vigueur après le 1 erjuillet 1990, sont soumis au nouveau droit; ceux qui sont entrés en vigueur avant le 1 erjuillet 1990 mais qui prennent fin après cette date, sont soumis à l'ancien droit.
4    Si, au 1 erjuillet 1990, le loyer est fondé sur un taux hypothécaire de moins de 6 %, le bailleur peut, à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3,5 % par quart de pourcentage inférieur à 6 %.
OJ: 36  46
Répertoire ATF
105-II-273 • 106-II-175 • 113-II-299 • 114-IB-74 • 114-II-165 • 117-II-452 • 118-II-422 • 119-II-348 • 121-III-163 • 121-III-397
Weitere Urteile ab 2000
4P.287/1991
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
entrée en vigueur • transaction judiciaire • méthode relative • loyer échelonné • examinateur • tribunal fédéral • loyer initial • autorité de conciliation • bail à loyer • calcul • aa • base de calcul • quant • tribunal des baux • méthode absolue • mois • vue • droit fédéral • chose louée • augmentation
... Les montrer tous
FF
1985/I/1462
mp
1988 S.30