4A_36/2011 - 2011-03-15 - Diritto contrattuale - contrat de bail; résiliation; représentation de la société anonyme

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_36/2011

Arrêt du 15 mars 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
1. A.X.________,
2. B.X.________,
tous deux représentés par Me Reynald P. Bruttin,
recourants,

contre

1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________,
tous représentés par Me Patrick Blaser,
intimés.

Objet
contrat de bail, résiliation, représentation de la société anonyme,
recours contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2010 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits:

A.
A.a Le 13 juillet 1992, la société immobilière V.________ a cédé à C.X.________ et à Y.________ l'usage dès le 1er août 1992 d'un appartement de trois pièces et demie au 13e étage de l'immeuble sis 22 rue ..., à Genève, moyennant paiement d'un loyer fixé à 18'000 fr. par an, charges en sus; conclu initialement pour un an, le contrat s'est renouvelé par la suite d'année en année.

Le 20 décembre 2000, C.X.________ a conclu un contrat de bail d'une année, renouvelable tacitement pour la même durée sauf résiliation donnée trois mois avant l'échéance, avec la société immobilière en cause et une société tierce, portant sur l'usage, à partir du 1er janvier 2001, d'une place de stationnement au sous-sol dudit immeuble.

A une date indéterminée, A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ et F.________ (ci-après: les bailleurs) sont devenus propriétaires de l'immeuble précité.

Par avis officiel du 9 avril 2003, mentionnant que les bailleurs étaient représentés par la Régie W.________ SA, à Genève (complètement d'office au sens de l'art. 105 al. 2 LTF), le bail a été reconduit pour une durée unique de cinq ans, dès le 1er août 2003, sauf renouvellement tacite d'année en année après ce terme; le loyer était indexé dès cette date à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation.
A.b A une date inconnue, C.X.________ et Y.________ se sont séparés et celle-ci a quitté le logement.

C.X.________ a alors occupé seul la chose louée jusqu'à ce que son épouse le rejoigne en 2000.

Au mois de juillet 2005, C.X.________ et son épouse sont décédés dans un accident de voiture. C.X.________ a laissé comme héritiers sa mère, B.X.________, et son frère, A.X.________, qui sont devenus, par la voie successorale, titulaires des baux conclus les 13 juillet 1992 et 20 décembre 2000, en lieu et place du défunt.
Par courrier du 29 juillet 2005, B.X.________ a informé la Régie W.________ SA du décès de son fils et de l'épouse de celui-ci et a sollicité l'autorisation de sous-louer l'appartement à Z.________, aux mêmes conditions que le bail principal; elle indiquait notamment ce qui suit:

« Afin que cet appartement soit préservé, en quelque sorte comme souvenir vivant des moments passés avec mes enfants, nous souhaitons le sous-louer à un ami intime du couple et très proche de la famille. (...). A moyen terme, nous n'excluons pas de reprendre cet appartement pour notre propre usage, mais vous comprendrez que nous ne souhaitons pas prendre une telle décision avant de nous être un peu remis de ces moments douloureux ».

B.X.________ a joint à cette écriture une lettre que lui avait envoyée le 25 juillet 2005 Y.________, dans laquelle celle-ci exposait n'avoir aucune prétention sur l'appartement du 22 rue ..., du moment qu'elle était dorénavant domiciliée en France avec son mari.

Régie W.________ SA a répondu le 1er septembre 2005 à B.X.________ qu'elle n'était pas opposée, sur le principe, à la sous-location, mais que son mandant souhaitait reprendre possession de l'appartement à l'échéance du contrat, soit au 31 juillet 2008; elle a en outre demandé qu'un projet de contrat de sous-location lui soit transmis.

Le 27 septembre 2005, B.X.________ a remis à la régie une copie du contrat de sous-location conclu avec Z.________; cet accord, débutant le 1er septembre 2005 pour se terminer le 31 juillet 2008, prévoyait un loyer annuel de sous-location de 23'582 fr.40, charges comprises, soit 21'000 fr. pour l'appartement et 2'582 fr.40 pour la place de stationnement.

Par courriers adressés le 26 octobre 2005 à B.X.________ et à A.X.________, la Régie W.________ SA a protesté contre la sous-location, considérant être mise devant le fait accompli, et s'est également plainte de l'attitude de Z.________, qui aurait provoqué du tapage nocturne; la régie a ainsi refusé de donner son accord à la sous-location du logement et demandé aux locataires d'y mettre un terme. Ce pli est resté sans réponse, sans que Régie W.________ SA ne réagisse, de sorte que la sous-location s'est poursuivie.
Il a été retenu que, par pli du 2 novembre 2006, le sous-locataire Z.________, avec l'assentiment de B.X.________ et de A.X.________, a proposé à la Régie W.________ SA de discuter d'une reprise du bail à son nom avec adaptation du loyer. Cette proposition est restée sans effet.
A.c Par avis officiels du 22 juin 2007 adressés séparément à B.X.________ et à A.X.________ par la Régie W.________ SA, les propriétaires ont résilié le bail portant sur l'appartement précité pour l'échéance contractuelle du 31 juillet 2008 et celui ayant trait à la place de stationnement pour le 31 décembre 2007. Il a été constaté que les avis de résiliation et les lettres les accompagnant ont été signés, au nom de la Régie W.________ SA, par R.________ et S.________, respectivement directeur et fondé de pouvoir de cette gérance, et que chacun d'entre eux est muni d'une signature collective à deux devant être exercée avec l'intervention d'un administrateur délégué.

Sollicitée par les locataires de motiver le congé se rapportant à l'appartement, la Régie W.________ SA a expliqué le 25 juillet 2007 que les bailleurs souhaitaient récupérer ce logement, dont B.X.________ et A.X.________ n'avaient jamais eu l'usage.

B.
Saisie par B.X.________ et A.X.________, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève a déclaré les congés valables et refusé toute prolongation du bail de l'appartement.

Les prénommés ont alors ouvert action contre les bailleurs devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Les demandeurs ont conclu à l'annulation des congés. Ils ont contesté la véracité du motif de la résiliation de l'appartement, soutenant que celui-ci procéderait en réalité de la volonté d'augmenter le loyer ou de vendre l'appartement ou encore d'une attitude hostile envers la sous-location de la chose louée; subsidiairement, ils ont requis une prolongation du bail du logement de quatre ans, prétendant n'avoir jamais exclu de reprendre un jour l'usage de l'appartement.

A l'issue d'une audience de plaidoiries, le Tribunal des baux et loyers a gardé la cause à juger, sans ordonner la comparution personnelle des parties ou l'ouverture d'enquêtes.

Par jugement du 17 novembre 2008, ledit tribunal a déclaré valable le congé notifié le 22 juin 2007 pour le 31 juillet 2008 afférent à l'appartement; il en a fait de même pour le congé communiqué le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007 en rapport avec « le garage sis au sous-sol (de) l'immeuble »; il a refusé toute prolongation du bail du logement, le congé n'ayant pas de conséquences pénibles pour les locataires.

Statuant sur l'appel formé par les demandeurs, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 13 décembre 2010, l'a rejeté, le jugement du 17 novembre 2008 étant confirmé.

En réponse au grief que les demandeurs ont soulevé pour la première fois en appel, pris de la nullité des congés du fait que les avis officiels ont été signés par deux personnes ne disposant pas des pouvoirs pour représenter la Régie W.________ SA, la cour cantonale a relevé que la régie pouvait se faire représenter selon les règles générales des art. 32 ss CO et qu'il n'avait pas été allégué que les signataires des avis officiels avaient agi sans l'aval du conseil d'administration. La Chambre d'appel a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'ouvrir des enquêtes ou d'entendre les parties sur la volonté prétendue du locataire A.X.________ de s'installer dans le logement litigieux, puisque les locataires, en acceptant que le contrat puisse être transféré au sous-locataire, avaient démontré que leur intention n'était pas d'habiter un jour cet appartement. Puis les magistrats genevois ont admis que le congé portant sur le logement n'était pas contraire à la bonne foi, et donc valable, car les locataires souhaitaient procéder à un transfert déguisé du bail, ce qui présentait des inconvénients majeurs pour les bailleurs. Ils ont également déclaré valable la résiliation du bail de la place de stationnement, accessoire du logement. Enfin,
ils ont refusé d'octroyer aux locataires une prolongation du bail de l'appartement, car le congé n'avait pas provoqué pour eux de conséquences pénibles.

C.
B.X.________ et A.X.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt précité. Ils concluent à l'annulation de cet arrêt et à ce qu'il soit constaté que le congé du 22 juin 2007 concernant l'appartement est nul; subsidiairement, ils requièrent l'annulation de ce congé, plus subsidiairement une prolongation de bail jusqu'au 31 juillet 2012, encore plus subsidiairement le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les intimés proposent le rejet du recours.

Par ordonnance du 22 février 2011, la Présidente de la Ire Cour de droit civil a rejeté la requête d'effet suspensif présentée par les recourants.

Considérant en droit:

1.
1.1 Lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, un locataire conteste la validité d'un congé, il sied, pour déterminer la valeur litigieuse, de compter au moins trois ans de loyer en raison de la période de protection, qui entre en jeu s'il obtient gain de cause, instituée par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). A considérer le loyer annuel convenu, il est indiscutable que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjeté pour le reste par les plaideurs qui ont succombé dans leurs conclusions en annulation du congé et en prolongation du bail de l'appartement (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire qui atteint la valeur litigieuse requise (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou
intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Les recourants se plaignent tout d'abord d'une violation des art. 266o , 718a et 933 CO. Ils font valoir que les avis de résiliation ont été signés par deux représentants dont la signature ne pouvait valablement engager la Régie W.________ SA, puisque chacun d'eux ne pouvait signer qu'avec un administrateur délégué. A défaut d'avoir respecté les exigences de forme qualifiées de l'art. 266o CO, les congés notifiés le 22 juin 2007 seraient nuls. Et pour avoir écarté l'application de l'art. 933 CO, qui fait bénéficier les restrictions inscrites au registre du commerce de l'effet positif, la cour cantonale aurait transgressé le droit fédéral.

2.1 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1); le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le congé qui ne satisfait pas à ces exigences est nul (art. 266o CO).

En l'espèce, les intimés ont résilié le bail de l'appartement et celui relatif à la place de parc par des avis officiels signés (art. 14 al. 1 CO), envoyés séparément à chacun des recourants. Ces derniers ne prétendent pas que ces formules officielles ne contenaient pas les mentions requises par l'art. 9 al. 1 OBLF. Les congés notifiés le 22 juin 2007 sont donc conformes aux réquisits de l'art. 266l CO, de sorte que leur nullité ne saurait être constatée en application de l'art. 266o CO. Ce pan du grief est sans consistance.

2.2 Les recourants ne peuvent pas disconvenir que la Régie W.________ SA ait résilié les baux en tant que représentante directe des intimés (qui sont devenus les bailleurs à la suite de l'acquisition de l'immeuble, cf. art. 261 al. 1 CO). Le rapport de représentation résultait en effet clairement des lettres qui accompagnaient les formulaires de congé adressés aux locataires.

Les recourants ne nient pas davantage que la gérance en charge de l'immeuble disposât des pouvoirs l'autorisant à communiquer aux locataires ces déclarations unilatérales de volonté des bailleurs.

Mais ils soutiennent que les signataires des formules officielles de congé et des lettres les accompagnant ne pouvaient pas valablement représenter la gérance précitée, qui est constituée en société anonyme.
2.2.1 Selon l'art. 718 al. 1 in initio CO, le conseil d'administration représente la société anonyme à l'égard des tiers. Le conseil d'administration peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués) ou à des tiers (directeurs) (art. 718 al. 2 CO).

A l'instar du nom, du domicile et de la nationalité des membres du conseil d'administration et des personnes autorisées à représenter la société (cf. art. 641 ch. 9 CO), doit être inscrit au registre du commerce le mode de représentation de la société (art. 641 ch. 8 CO), soit le mode de signature prévu.

D'après la jurisprudence, les clauses statutaires qui prévoient une combinaison de signatures collectives au sens de l'art. 718a al. 2 CO doivent être inscrites au registre du commerce (ATF 121 III 368 consid. 3 et 4). La norme précitée permet ainsi d'opposer au tiers, par l'effet de publicité positif des inscriptions audit registre (cf. art. 933 al. 1 CO), une restriction du pouvoir de représentation de la société à l'exemple de la combinaison de signatures, laquelle peut prévoir que certaines personnes déterminées doivent signer avec d'autres personnes précisément identifiées, que ce soit par leur nom ou leur fonction (ROLF WATTER, Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 3e éd. 2008, n° 20 ad art. 718a CO; PETER/CAVADINI, Commentaire romand, Code des obligations II, n° 23 ad art. 718a CO).

En l'espèce, il a été retenu (art. 105 al. 1 LTF) que les deux signataires des formules officielles de congé et des lettres les accompagnant, adressées par la Régie W.________ SA à chacun des recourants, ne pouvaient obliger cette société, selon les inscriptions figurant au registre du commerce, que si leurs signatures étaient combinées avec celle d'un administrateur délégué. Or aucun administrateur de la régie n'a apposé sa signature à côté de celle du directeur et du fondé de pouvoir qui ont signé lesdites écritures.
2.2.2 En dehors du système de représentation mis en place par l'art. 718 CO, une société anonyme peut parfaitement se faire représenter selon le mécanisme découlant des art. 32 ss CO, c'est-à-dire en autorisant un représentant (personne physique ou personne morale) à effectuer un acte juridique avec un tiers, lequel produit effet directement en faveur de la société de capitaux (Peter Forstmoser et Al., Schweizerisches Aktienrecht, 1996, § 30, ch. 88 à 90, p. 347/348; Rolf Ditesheim, La représentation de la société anonyme, thèse Lausanne 2001, p. 81).

Lorsqu'un représentant a la volonté d'agir au nom d'autrui, les droits et obligations dérivant de l'acte accompli passent directement au représenté dans trois cas de figure: premièrement si le représentant disposait des pouvoirs suffisants à cet effet en vertu du droit public, de la loi ou de la volonté du représenté; deuxièmement si le représenté ratifie l'acte accompli en son nom (art. 38 CO); troisièmement si le tiers de bonne foi pouvait se fier aux pouvoirs qui lui avaient été communiqués, même tacitement (art. 33 al. 3 , 34 al. 3 et 37 CO) ( ATF 131 III 511 consid. 3.1 p. 517).

Dans le cas présent, il ne fait nul doute que les signataires des formules de congé et des lettres d'accompagnement ont manifesté expressément leur volonté d'agir au nom de la Régie W.________ SA (cf. art. 32 al. 2 CO), du moment qu'ils ont apposé leurs signatures immédiatement en dessous de cette raison sociale, dactylographiée en caractères majuscules.

Et il n'y a aucun indice que le conseil d'administration de la régie n'ait pas octroyé au directeur et au fondé de pouvoir, signataires des deux actes susindiqués, les pouvoirs suffisants pour la représenter envers des locataires des immeubles dont elle a la gestion, singulièrement pour communiquer aux locataires la résiliation de leur bail.

De toute manière, la représentée (i.e. la régie) a ratifié explicitement (cf. art. 38 CO) les actes accomplis en son nom par les deux signataires qui ne pouvaient l'obliger ensemble (cf. à propos d'une telle ratification: arrêt 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 2.2.2.2.2, non publié in ATF 130 III 633; ATF 128 III 129 consid. 2b p. 136). Les recourants ayant demandé à la régie de motiver le congé du 22 juin 2007 se rapportant à l'appartement, celle-ci leur a répondu sans détour, par lettre du 25 juillet 2007, que les bailleurs avaient le désir de récupérer ce logement.

L'ensemble du moyen doit être rejeté.

3.
3.1 Les recourants reprochent ensuite à l'autorité cantonale d'avoir enfreint leur droit à la preuve résultant de l'art. 8 CC, en refusant la comparution des parties et l'ouverture d'enquêtes sur les allégations selon lesquelles les premiers avaient la ferme intention de réintégrer un jour l'appartement dont ils étaient titulaires du bail, alors que les intimés cherchaient en réalité à le relouer à un loyer abusif.

3.2 Il a été constaté en fait - de manière à lier le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les congés et de l'appartement et de la place de stationnement ont été donnés pour les échéances contractuelles, dans le respect des délais de préavis convenus.
Le propriétaire d'un immeuble peut en principe décider librement, dans les limites de la loi, de l'usage de son bien (art. 641 al. 1 CC). S'il choisit de conclure un contrat de bail (art. 253 CO), son droit n'est limité que par les engagements contractuels qu'il a pris. Il ne peut d'ailleurs se lier contractuellement pour l'éternité (art. 27 al. 2 CC; ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193 et les arrêts cités).

En l'espèce, il a été convenu que le bail de l'appartement prendrait fin à l'issue d'une période quinquennale débutant le 1er août 2003, sauf renouvellement tacite par la suite d'année en année, et que celui de de la place de parc serait reconduit tacitement d'année en année, sauf congé donné trois mois avant l'échéance. Ainsi, chaque partie - le bailleur comme le locataire - était libre, par sa seule manifestation de volonté, d'empêcher la conclusion tacite de nouveaux contrats pour les périodes subséquentes. Chaque cocontractant n'est tenu que pour la période convenue et reste parfaitement libre de ne pas conclure un nouveau bail pour la période suivante. Cette faculté relève de la liberté contractuelle, laquelle comporte notamment la liberté de mettre fin à une relation contractuelle à l'échéance acceptée par les parties contractantes, celle de ne pas conclure un nouveau contrat et celle de choisir son cocontractant (arrêt 4A_631/2010 du 4 février 2011 consid. 2.3; Pierre Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., 1997, p. 97).

La question de savoir si le locataire a l'intention de réintégrer à l'avenir les locaux loués n'est pertinente que si le bailleur donne un congé extraordinaire parce que le locataire abuse de son droit de sous-louer (cf. arrêt 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid 2.2). On ne se trouve nullement dans ce cas de figure puisque la résiliation litigieuse est une résiliation ordinaire.

Les recourants feignent encore d'ignorer que le congé donné pour un motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, avec les règles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), tel celui signifié par le bailleur afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais néanmoins compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 ibidem; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Or les recourants ne donnent pas le plus petit indice que les intimés chercheraient à retirer de l'appartement un rendement abusif.

Il suit de là que la cour cantonale pouvait se dispenser d'ordonner des probatoires sur des faits dénués de toute pertinence pour résoudre le litige.

4.
Les recourants invoquent enfin l'arbitraire en reprenant le grief dont il a été fait justice ci-dessus. Le débat est cependant clos à cet égard.

Ils se prévalent aussi, en passant, d'une violation de leur droit d'être entendus et d'une entorse à l'art. 271 al. 1 CO. Faute de motivation conforme aux exigences de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, cette part de la critique est irrecevable.

5.
En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires doivent être mis solidairement à la charge des recourants, lesquels verseront solidairement aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité à titre de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 15 mars 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 32 - 1 Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore.
¹	Quando il contratto sia stipulato a nome di una terza persona che lo stipulante è autorizzato a rappresentare, non è il rappresentante, ma il rappresentato che diventa creditore o debitore.
²	Se al momento della conclusione del contratto il rappresentante non si è fatto conoscere come tale, il rappresentato diventa direttamente creditore o debitore nel solo caso in cui l'altro contraente dovesse inferire dalle circostanze la sussistenza di un rapporto di rappresentanza o gli fosse indifferente la persona con cui stipulava.
³	Diversamente occorre una cessione del credito od un'assunzione del debito secondo i principi che reggono questi atti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 9 Disdetta - (art. 266l cpv. 2 CO)
¹	Il modulo per la notificazione della disdetta previsto dall'articolo 266l capoverso 2 CO deve contenere:
^a	la designazione dell'oggetto locato al quale la disdetta si riferisce;
^b	la data a partire dalla quale la disdetta sarà effettiva;
^c	l'avvertenza che, su domanda del conduttore, il locatore è tenuto a motivare la disdetta;
^d	l'indicazione delle condizioni legali per contestare la disdetta e per domandare una protrazione della locazione (art. 271-273 CO);
^e	l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
²	I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 718 - 1 Il consiglio d'amministrazione rappresenta la società nei confronti dei terzi. Salvo disposizione contraria dello statuto o del regolamento d'organizzazione, ogni amministratore ha il potere di rappresentare la società.
¹	Il consiglio d'amministrazione rappresenta la società nei confronti dei terzi. Salvo disposizione contraria dello statuto o del regolamento d'organizzazione, ogni amministratore ha il potere di rappresentare la società.
²	Il consiglio d'amministrazione può delegare il potere di rappresentanza a uno o più amministratori (delegati) o a terzi (direttori).
³	Almeno un amministratore dev'essere autorizzato a rappresentare la società.
⁴	La società deve poter essere rappresentata da una persona domiciliata in Svizzera. Questa persona deve essere un membro del consiglio d'amministrazione o un direttore. Essa deve avere accesso al libro delle azioni e all'elenco di cui all'articolo 697l, sempre che l'elenco non sia tenuto da un intermediario finanziario.594

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 718 - 1 Il consiglio d'amministrazione rappresenta la società nei confronti dei terzi. Salvo disposizione contraria dello statuto o del regolamento d'organizzazione, ogni amministratore ha il potere di rappresentare la società.
¹	Il consiglio d'amministrazione rappresenta la società nei confronti dei terzi. Salvo disposizione contraria dello statuto o del regolamento d'organizzazione, ogni amministratore ha il potere di rappresentare la società.
²	Il consiglio d'amministrazione può delegare il potere di rappresentanza a uno o più amministratori (delegati) o a terzi (direttori).
³	Almeno un amministratore dev'essere autorizzato a rappresentare la società.
⁴	La società deve poter essere rappresentata da una persona domiciliata in Svizzera. Questa persona deve essere un membro del consiglio d'amministrazione o un direttore. Essa deve avere accesso al libro delle azioni e all'elenco di cui all'articolo 697l, sempre che l'elenco non sia tenuto da un intermediario finanziario.594

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 718^a - 1 Le persone autorizzate a rappresentare la società possono fare, in nome di essa, tutti gli atti conformi al fine sociale.
¹	Le persone autorizzate a rappresentare la società possono fare, in nome di essa, tutti gli atti conformi al fine sociale.
²	Una limitazione di questo potere di rappresentanza è senza effetto per i terzi di buona fede; sono eccettuate le clausole iscritte nel registro di commercio che regolano la rappresentanza esclusiva della sede principale o di una succursale o la rappresentanza in comune della società.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 933 - 1 Ogni modifica dei fatti iscritti nel registro di commercio deve esservi iscritta.
¹	Ogni modifica dei fatti iscritti nel registro di commercio deve esservi iscritta.
²	Le persone che cessano le loro funzioni possono chiedere la loro cancellazione dal registro di commercio. L'ordinanza disciplina i dettagli.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano.
¹	La firma deve essere fatta di propria mano.
²	La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero.
^2bis	La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4
³	La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 38 - 1 Ove il contratto sia stato conchiuso in qualità di rappresentante da chi non vi era autorizzato, il rappresentato diventa creditore o debitore solo quando ratifichi il contratto.
¹	Ove il contratto sia stato conchiuso in qualità di rappresentante da chi non vi era autorizzato, il rappresentato diventa creditore o debitore solo quando ratifichi il contratto.
²	L'altra parte può pretendere che il rappresentato si dichiari sulla ratifica entro un congruo termine, e non è più tenuta al contratto se entro questo termine non segua la ratifica.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 33 - 1 La facoltà di compiere atti giuridici a nome di un terzo, in quanto dipenda da rapporti di diritto pubblico, è regolata dalle disposizioni del diritto pubblico della Confederazione e dei Cantoni.
¹	La facoltà di compiere atti giuridici a nome di un terzo, in quanto dipenda da rapporti di diritto pubblico, è regolata dalle disposizioni del diritto pubblico della Confederazione e dei Cantoni.
²	Ove la facoltà sia conferita da un negozio giuridico, la sua estensione è determinata dal contenuto dello stesso.
³	Se il rappresentato comunica la facoltà ad un terzo, la sua estensione in confronto di quest'ultimo è giudicata a norma dell'avvenuta comunicazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 34 - 1 La facoltà conferita per negozio giuridico può sempre essere limitata o revocata dal mandante, senza pregiudizio dei diritti derivanti da un altro rapporto giuridico esistente fra le parti, come contratto individuale di lavoro, contratto di società o mandato.5
¹	La facoltà conferita per negozio giuridico può sempre essere limitata o revocata dal mandante, senza pregiudizio dei diritti derivanti da un altro rapporto giuridico esistente fra le parti, come contratto individuale di lavoro, contratto di società o mandato.5
²	La rinuncia preventiva del mandante a questo diritto è nulla.
³	Il mandante che ha fatto conoscere in termini espressi o con fatti concludenti le facoltà da lui conferite, non può opporre ai terzi di buona fede la revoca totale o parziale, ove non l'abbia loro parimente fatta conoscere.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 37 - 1 Il mandatario, fino a tanto che ignora la cessazione del mandato, continua ad agire validamente pel mandante o suoi aventi causa, come se il mandato sussistesse ancora.
¹	Il mandatario, fino a tanto che ignora la cessazione del mandato, continua ad agire validamente pel mandante o suoi aventi causa, come se il mandato sussistesse ancora.
²	Sono eccettuati i casi in cui il terzo conoscesse la cessazione del mandato.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 641 - 1 Il proprietario di una cosa ne può disporre liberamente entro i limiti dell'ordine giuridico.
¹	Il proprietario di una cosa ne può disporre liberamente entro i limiti dell'ordine giuridico.
²	Egli può rivendicarla contro chiunque la ritenga senza diritto e respingere qualsiasi indebita ingerenza.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile.
¹	Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile.
²	Nessuno può alienare la propria libertà, né assoggettarsi nell'uso della medesima ad una limitazione incompatibile col diritto o con la morale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.