5A_58/2009 - 2009-09-28 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_58/2009

Arrêt du 28 septembre 2009
IIe Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Hohl, Présidente,
Jacquemoud-Rossari et von Werdt.
Greffier: M. Braconi.

Parties
X.________,
représentée par Me François Membrez, avocat,
recourante,

contre

Fondation Y.________,
représentée par Me Laurent Marconi, avocat,
intimée.

Objet
action révocatoire,

recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour
de justice du canton de Genève du 5 décembre 2008.

Faits:

A.
Le 6 septembre 1989, A.________ a emprunté 700'000 fr. auprès de la Banque B.________, qui est devenue la Banque BA.________ ensuite de sa fusion avec la Banque C.________; ce crédit était garanti, à hauteur de 250'000 fr., par le cautionnement solidaire de D.________. Le même jour, A.________ et la Société Immobilière E.________ - dont le premier cité était administrateur et actionnaire unique - ont emprunté solidairement la somme de 1'300'000 fr. auprès de ladite caisse; à titre de garanties complémentaires, celle-ci s'est vu remettre deux cédules hypothécaires au porteur de 1'300'000 fr. (en premier rang) et 700'000 fr. (en second rang) grevant la parcelle n° 1260 - n° 5749 depuis le 1er mars 2001 après un remaniement parcellaire - sise à F.________, propriété de la Société Immobilière E.________.

B.
B.a En 1997, la Banque BA.________ a introduit des poursuites en réalisation de gage immobilier à concurrence de 700'000 fr. et de 1'300'000 fr. contre A.________ (n° xxx) et la Société Immobilière E.________ (n° yyy).
La vente de l'immeuble a été requise le 14 janvier 1999. L'Office des poursuites et des faillites de Genève a fixé les enchères publiques au 11 mai 2001. Le 20 avril 2001, la Société Immobilière E.________ a indiqué à l'Office que le fonds à réaliser était occupé et faisait l'objet de neuf contrats de bail, dont les baux d'habitation conclus avec G.________, compagne de A.________ et mère de leur enfant X.________ née en 1991.
Conformément à une loi adoptée le 19 mai 2000 par le Grand Conseil genevois, la Banque BA.________ a cédé à la Fondation Y.________, avec effet au 30 juin 2000, les créances faisant l'objet des poursuites précitées.
B.b La vente aux enchères s'est tenue le 11 mai 2001; la parcelle a été adjugée à la société H.________ pour le prix de 650'000 fr. La veille, la Fondation avait cédé à l'adjudicataire ses cédules au même prix sur la base d'une convention qui visait à placer la Société H.________ SA dans la position d'une créancière gagiste lors des enchères et qui prévoyait la rétrocession, à titre gratuit, à la cessionnaire du solde des créances cédées; le 23 janvier 2002, la Fondation a avisé l'Office de l'exécution de cette rétrocession.
Le reliquat de la vente (i.e. 623'466 fr. 60) a été porté en déduction de la créance garantie par la cédule hypothécaire en premier rang; ainsi, un certificat d'insuffisance de gage a été délivré le 27 février 2002 dans le cadre de la poursuite n° yyy (i.e. 944'070 fr. 60). La faillite de la Société Immobilière E.________ a été déclarée le 26 mai 2003. La réalisation de la parcelle étant, en revanche, demeurée sans effet sur la poursuite dirigée contre A.________ (n° xxx), un certificat d'insuffisance de gage a été délivré à la Fondation le 27 février 2002 pour un montant total de 803'565 fr. 65. A l'issue de la poursuite fondée sur ce certificat, l'Office a remis à la poursuivante, le 18 mars 2002, un acte de défaut de biens pour la somme de 803'678 fr. 65 (poursuite n° zzz).
B.c Dans l'intervalle, à savoir le 10 avril 2001, la Commission foncière agricole (CFA) a autorisé le transfert de la parcelle n° 5764, sise sur la commune de F.________, dont la Société Immobilière E.________ était propriétaire, à A.________; cette transaction a été inscrite au registre foncier le 8 mai 2001. Le même jour, A.________ a donné ce fonds à sa fille X.________ et constitué simultanément un usufruit et fait annoter un droit de retour au registre foncier.

C.
C.a Le 3 mars 2003, la Fondation a déposé une action révocatoire à l'encontre de X.________.
Statuant le 27 novembre suivant, le Tribunal de première instance de Genève a ordonné la révocation, à concurrence de 803'678 fr. 65 et sous déduction de tout versement effectué par D.________, de la donation de la nue-propriété de la parcelle n° 5764, feuille 35, de la commune de F.________, faite à la défenderesse le 8 mai 2001 par son père, A.________, ainsi que la révocation du droit de retour en faveur de l'aliénateur sur ladite parcelle inscrit au registre foncier le 8 mai 2001, invité le Conservateur du registre foncier à procéder aux rectifications découlant de ces révocations, condamné la bénéficiaire à restituer à la demanderesse les éventuels fruits civils et produits de la parcelle depuis la donation et ordonné à l'Office de procéder à la saisie de celle-ci au profit de la demanderesse.
C.b La défenderesse - représentée par sa mère - a fait appel de cette décision.
Le 11 juin 2004, la Cour de justice du canton de Genève a suspendu l'instruction de la cause jusqu'à droit jugé au pénal sur l'authenticité ou la fausseté d'une pièce produite par la défenderesse dans le cadre de son recours, dont il ressortait que la Fondation n'était pas créancière de A.________ au moment de la délivrance de l'acte de défaut de biens (i.e. 18 mars 2002).
Après avoir ordonné la reprise de la cause, la Cour de justice, par arrêt du 5 décembre 2008, a complété le chiffre 4 du dispositif du jugement attaqué, en ce sens que la défenderesse a été condamnée à restituer à la demanderesse une somme de 2'314 fr. 15 perçue à titre de soulte foncière, et a confirmé cette décision pour le surplus.

D.
Contre cet arrêt, X.________ forme un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire; sur le fond, elle conclut au rejet de l'action, subsidiairement au renvoi de l'affaire au Tribunal de première instance pour nouvelle décision.
Sans avoir été invitée à se déterminer sur le fond, la Fondation conclut à l'irrecevabilité «à la forme» du recours en matière civile et à son rejet «au fond»; elle s'en remet à justice quant à la recevabilité du recours constitutionnel subsidiaire, dont elle propose le rejet au fond.

E.
Par ordonnance du 26 février 2009, la Présidente de la Cour de céans a accordé l'effet suspensif au recours en ce sens que la réalisation de la parcelle litigieuse est interdite durant la procédure devant le Tribunal fédéral.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les parties se disputent quant à la valeur litigieuse: la recourante expose que, en appel, l'intimée a limité ses conclusions au montant de 667'335 fr. 75 - en raison de paiements d'un tiers portés en déduction de sa créance -, alors qu'elle-même affirme que la dette découlant de l'acte de défaut de biens est éteinte, si bien que la différence entre les conclusions des parties équivaut à «plusieurs centaines de milliers de francs»; l'intimée soutient, au contraire, que la valeur litigieuse s'élève à 28'165 fr. 75, à savoir la valeur de la parcelle dont la révocation a été ordonnée (25'851 fr. 60) plus la soulte foncière (2'314 fr. 15). L'autorité cantonale n'a pas indiqué la valeur litigieuse dans l'optique du recours au Tribunal fédéral (art. 112 al. 1 let. d LTF), mais s'est bornée à dire que, la valeur du bien soustrait par l'acte révocable dépassant 8'000 fr., la voie de l'appel ordinaire était ouverte.

1.2 Selon la jurisprudence, la valeur litigieuse de l'action révocatoire en dehors de la faillite (ou du concordat par abandon d'actif) correspond au montant de la créance constatée dans l'acte de défaut de biens ou, si elle est inférieure, à la valeur du bien soustrait par l'acte révocable (ATF 38 II 329 consid. 2 p. 333 et les citations; PETER, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 15 ad art. 289 LP, avec d'autres références).
Dans sa réponse à la demande (p. 3 ch. 7), la recourante avait allégué, sur la base d'une expertise réalisée le 11 avril 2003 par l'Association faîtière de l'agriculture genevoise, que la valeur de la parcelle (située en zone agricole) s'élevait à 36'000 fr. environ (= 12'024 m2 x 3 fr.); ce chiffre a été repris dans sa déclaration d'appel (p. 4 ch. 9, p. 12 ch. 3 et p. 13 ch. 4); enfin, dans ses dernières conclusions (p. 2 ch. 3 et p. 5 ch. 4), elle s'est prévalue d'une décision de la Commission centrale des améliorations foncières du 25 novembre 2004, qui a fixé une soulte de 3'447 fr. 85 pour une surface amputée de 1'603 m2, ce qui représente 2 fr. 15 m2. Il s'ensuit que la valeur du fonds est de 25'851 fr. 60. C'est cette dernière valeur, augmentée du montant de la soulte, que l'intimée voudrait voir retenir aux fins de la recevabilité du recours en matière civile (art. 74 al. 1 let. b LTF). Elle a toutefois tort.
Conformément à un principe valable sous l'empire de l'OJ (ATF 48 II 412 p. 414; 87 II 190 p. 192 et les arrêts cités), la date déterminante pour l'estimation de l'objet du litige est celle de l'ouverture d'action; des modifications subséquentes survenues en cours d'instance demeurent ainsi dépourvues d'incidence sur la valeur litigieuse (RUDIN, in: Basler Kommentar, 2008, n° 49 ad art. 51 LTF; CHEVALIER, Die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht, 2009, p. 84 n° 259 et les références citées par ces auteurs). Or, à l'époque de la litispendance, la valeur de la parcelle dont l'aliénation est contestée atteignait 30'000 fr., en sorte que le recours en matière civile est bien recevable.

1.3 Les autres conditions posées aux art. 72 ss LTF sont remplies. En outre, le recours a été déposé en temps utile (art. 46 al. 1 let. c et 100 al. 1 LTF).

1.4 Dans ces circonstances, le recours constitutionnel subsidiaire doit être déclaré irrecevable (art. 113 LTF).

2.
En appel, la recourante a produit plusieurs pièces nouvelles. L'une de celles-ci est un état du compte de A.________ auprès de la Banque BA.________ au 21 novembre 2000, qui indiquait un solde débiteur de 803'257 fr. 75; à teneur d'un autre document - établi par l'intimée - le solde débiteur du prénommé au 2 octobre 2001 ne s'élevait plus qu'à 153'332 fr. 75; dès lors que, postérieurement à cette date, D.________ - caution solidaire - a opéré des paiements à concur-rence de 170'000 fr., l'acte de défaut de biens était «éteint», ce qui privait l'action révocatoire de tout fondement.
L'autorité cantonale a considéré que le «fait nouveau» que constituait «l'extinction de la dette dont est issue la délivrance de l'acte de défaut de biens» ressortant de la dernière pièce citée était irrecevable, car la recourante n'a pas prétendu avoir eu connaissance de ce fait après le jugement de première instance et n'a pas indiqué par qui ou comment elle en aurait eu connaissance. Comme la prétendue extinction de la dette n'a pas été alléguée en première instance, on ne peut reprocher au premier juge de ne pas avoir ordonné de mesures probatoires à ce sujet.
En admettant même que ce fait soit recevable, l'extinction de la dette ne serait de toute façon pas prouvée. En effet, si le document précité mentionne un solde débiteur de 153'332 fr. 75 au 2 octobre 2001, c'est en raison de l'imputation, au crédit du compte de A.________, de la somme de 650'000 fr. payée par la Société H.________ SA pour acquérir les deux cédules hypothécaires la veille de la vente aux enchères (400'000 fr. le 10 mai 2001 et 250'000 fr. le 14 mai suivant). Or, d'une part, le produit de la réalisation forcée de la parcelle n° 5749 a été imputé sur la créance faisant l'objet de la poursuite n° yyy (cédule hypothécaire de 1'300'000 fr. en premier rang), et non sur celle concernant la poursuite n° xxx (cédule hypothécaire de 700'000 fr. en second rang), qui a abouti à la délivrance de l'acte de défaut de biens. D'autre part, l'intimée n'était pas encore créancière de A.________ en octobre 2001 en raison de la cession de ses créances à la Société H.________ SA en mai 2001, dont la rétrocession n'est intervenue qu'en janvier 2002. Ces éléments tendent à corroborer l'allégation de l'intimée d'après laquelle l'état de compte litigieux n'était qu'un «document interne»; on ne saurait en tout cas en déduire l'extinction de
la dette de A.________ à l'égard de la Fondation.

2.1 La recourante se plaint d'abord d'une violation «du droit d'apporter une contre-preuve» découlant de l'art. 8 CC. En bref, elle reproche à la Cour de justice de lui avoir refusé, sous le couvert d'un fait nouveau irrecevable, le droit de prouver «que l'acte de défaut de biens fondant l'action révocatoire n'est pas valable».
Il est vrai que le demandeur à l'action révocatoire perd sa qualité pour agir lorsque la créance constatée dans l'acte de défaut de biens a été éteinte (ATF 53 III 214 consid. 1 p. 215/216; JAEGER, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. III, n° 3C/a ad art. 285 LP). Toutefois, le droit du défendeur d'apporter cette preuve (cf. ATF 22, 216 consid. 3 p. 225/226) suppose qu'il soit exercé selon les règles prescrites par la procédure civile cantonale (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195, 295 consid. 7.1 p. 295 et les arrêts cités); dans cette mesure, l'art. 8 CC n'est d'aucun secours. En outre, la juridiction cantonale a procédé à une appréciation anticipée du décompte produit par l'intéressée, ce qui ne contrevient pas à l'art. 8 CC (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 25 et les arrêts cités).
Au demeurant, la cour cantonale a retenu que l'«allégation» contestée était irrecevable au regard des règles de la procédure genevoise. Or, si le droit matériel fédéral détermine quels sont les faits qui doivent être allégués, les exigences formelles auxquelles doit satisfaire l'allégation de ces faits ressortissent au droit cantonal, et non à l'art. 8 CC (HOHL, Procédure civile, t. I, 2001, p. 154 n° 795; cf. à titre d'exemples: arrêts 5D_63/2009 du 23 juillet 2009 consid. 3.4; 4A_206/2007 du 29 octobre 2007 consid. 4.2). Dans ce contexte, la recourante se plaint d'ailleurs d'une «application arbitraire du droit cantonal de procédure»; c'est sous cet angle qu'il y a lieu d'examiner ce moyen (infra, consid. 2.2).
2.2
2.2.1 Sous réserve d'exceptions qui ne sont pas réalisées dans le cas présent (art. 95 let. c à e LTF), le recours en matière civile ne peut pas être formé pour violation du droit cantonal. En revanche, le recourant peut faire valoir que l'application du droit cantonal est constitutive d'une violation de l'art. 9 Cst., la notion de «droit fédéral» au sens de l'art. 95 let. a LTF incluant les droits constitutionnels du citoyen (ATF 135 V 94 consid. 1 p. 95; 133 III 462 consid. 2.3 p. 466).
Le Tribunal fédéral ne connaît de la violation du droit cantonal que si un tel moyen a été invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF), les exigences de motivation correspondant à celles posées par l'art. 90 al. 1 let. b OJ (ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88). Dès lors, le justiciable qui se plaint d'arbitraire n'est pas admis à critiquer la décision attaquée comme il le ferait en instance d'appel, où l'autorité supérieure dispose d'une libre cognition; en particulier, il ne saurait se contenter d'opposer son opinion à celle de la juridiction précédente, mais il doit démontrer, par une argumentation précise, que cette décision est fondée sur une application de la loi - ici cantonale - manifestement insoutenable (ATF 133 II 396 consid. 3.2 p. 400); les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 133 III 589 consid. 2 p. 591/592).
2.2.2 En l'occurrence, le mémoire de recours ne correspond pas à ces exigences. La recourante appuie son argumentation sur la suspension du procès, ordonnée par la Cour de justice le 11 juin 2004, aux fins de laisser au juge pénal le soin de statuer sur l'authenticité ou la fausseté d'une pièce visant à démontrer la «nullité» de l'acte de défaut de biens invoqué par l'intimée (supra, let. C.b). L'intéressée affirme que, même si les pièces produites en 2008 sont différentes de celles qui l'ont été en 2004, cela ne modifie pas la situation juridique, car la production de pièces nouvelles en appel est admise jusqu'au moment où l'affaire est gardée à juger, sans préjudice d'une condamnation aux dépens. Or, si la cause a été suspendue en 2004, c'est parce que la cour cantonale est partie du principe que la pièce produite à l'époque, bien qu'elle fût nouvelle, était néanmoins recevable. Il n'y avait pas lieu d'en décider autrement en 2008, sauf à méconnaître «gravement la distinction entre "fait nouveau" et "pièce nouvelle", voire la distinction entre "fardeau de l'allégation" et "fardeau de la preuve"».
Cette argumentation ne comporte pas la moindre réfutation des motifs de la Cour de justice, qui se rapporte à l'irrecevabilité de l'allégation et non de la pièce sur laquelle elle repose, pas plus qu'elle ne mentionne la (les) dispositions(s) cantonale(s) qui aurai(en)t été appliquée(s) de façon arbitraire. Ce n'est que par surabondance que les juges d'appel se sont prononcés sur le mérite de l'allégation nouvelle à la lumière de la pièce produite pour la conforter, à savoir l'état de compte du débiteur au 2 octobre 2001. Il s'ensuit que le grief apparaît irrecevable (supra, consid. 2.2.1). Au demeurant, la recourante ne démontre pas pourquoi il serait arbitraire d'admettre qu'une pièce nouvelle n'est recevable en appel - point que la cour cantonale n'a pas tranché s'agissant de l'état de compte précité - que si l'allégation d'où elle ressort est elle-même admissible. Enfin, on ne discerne aucune violation de la répartition des fardeaux de l'allégation et de la preuve; en particulier, la recourante ne prétend pas que l'autorité précédente lui aurait imposé de prouver des faits qu'il ne lui incombait pas d'alléguer (cf. ATF 97 II 339 consid. 1b p. 342/343).

2.3 Puisque le motif principal résiste au grief d'arbitraire, il n'y a pas lieu d'examiner les critiques - fondées sur la violation des art. 86 al. 2 et 87 al. 1 CO ainsi que sur l'art. 9 Cst. (arbitraire dans l'appréciation des preuves) - dirigées à l'encontre du motif surérogatoire de l'autorité précédente (ATF 133 III 221 consid. 7 p. 228). Cela vaut aussi pour le moyen «subsidiaire» déduit d'une violation de l'art. 29 al. 2 Cst. (droit d'obtenir une décision motivée). En effet, le contrôle sous cet angle de l'arrêt entrepris ne constituerait plus qu'un débat sur des motifs qui, en soi, ne causent aucune lésion (ATF 115 II 300 consid. 2b p. 302; 130 III 321 consid. 6 p. 328); or, la nature formelle de la garantie invoquée ne pallie pas l'absence d'intérêt (ATF 123 II 285 consid. 4a p. 287).

3.
Après avoir retenu que la révocation de la donation était justifiée dans son principe et que seule restait litigieuse l'étendue de la restitution, la Cour de justice a considéré que la question de savoir si la bénéficiaire était de bonne foi pouvait demeurer indécise. En effet, l'intéressée ne s'est pas dessaisie du bien qui lui a été donné, ni n'en a disposé d'une autre façon; elle ne prétend pas davantage que l'enrichissement aurait été suivi d'un appauvrissement. Par surcroît, l'art. 291 al. 3 LP ne lui confère pas la possibilité de choisir sous quelle forme doit avoir lieu la «restitution», mais se limite à en fixer l'étendue; à cet égard, la priorité revient à la restitution en nature, l'enrichissement étant constitué de la part de la prestation du débiteur qui se trouve en mains du bénéficiaire de bonne foi de l'acte révocable.

3.1 Selon l'art. 285 al. 1 LP, la révocation a pour but de soumettre à l'exécution forcée les biens qui en ont été soustraits par suite d'un acte mentionné aux art. 286 à 288 LP. Elle vise à «rendre aux biens atteints par l'acte révocable du débiteur leur destination primitive, c'est-à-dire les mettre en état de servir au désintéressement des créanciers, en les faisant retomber sous [...] le droit d'exécution des créanciers» (ATF 49 III 69 p. 74). Le jugement révoquant l'acte attaqué n'a pas d'incidence sur la validité du transfert de propriété au bénéficiaire (ATF 115 III 138 consid. 2a p. 141; 99 III 82 consid. 3 p. 87 et les auteurs cités); ainsi, lorsque l'acte révocable a consisté - comme ici - dans l'aliénation d'un immeuble, le créancier est en droit de faire réaliser celui-ci comme s'il appartenait encore au débiteur, sans qu'il soit besoin d'une réinscription formelle au registre foncier (ATF 63 III 27 consid. 3 p. 31/32; 55 III 167 p. 169 in fine et les citations; UMBACH-SPAHN, in: Kurzkommentar SchKG, 2009, n° 3 ad art. 291 LP).

3.2 D'après la jurisprudence constante, la restitution doit s'effectuer en nature lorsque le bien soustrait par l'acte révocable se trouve encore en mains du défendeur (ATF 132 III 489 consid. 3.3 p. 494; 98 III 44 consid. 3 p. 45; 50 III 141 consid. 6 p. 151); la doctrine est du même avis (parmi plusieurs: Peter, op. cit., n° 5 ad art. 291 LP; UMBACH-SPAHN, ibidem, n° 2; BAUER, in: Basler Kommentar, SchKG, vol. III, 1998, n° 17 ad art. 291 LP; FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, vol. II, p. 573 n° 5; GAUGLER, Die paulianische Anfechtung, vol. I, 1944, p. 177; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 4e éd., 2005, n° 2980). Ce principe s'applique aussi au donataire de bonne foi, qui, à teneur de l'art. 291 al. 3 LP, n'est tenu à restitution que pour le montant dont il se trouve enrichi (BAUER, ibidem, n° 29; BAUDAT, L'action révocatoire du droit suisse spécialement quant à sa nature et à ses effets, thèse Lausanne 1911, p. 197/198; BERZ, Der paulianische Rückerstattungsanspruch, thèse Zurich 1960, p. 127), la loi visant l'hypothèse du bénéficiaire ayant disposé de la chose avant l'introduction de l'action (GAUGLER, op. cit., p. 179/180; DALLÈVES, Action révocatoire, in: FJS
742, Genève 1984, p. 17; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. IV, 2003, n° 41 ad art. 291 LP). Cette solution est d'ailleurs conforme au but de la révocation, qui est de «rétablir l'état qui existerait si l'acte annulé n'avait pas été conclu» (ATF 36 II 135 consid. 4 p. 145), en d'autres termes à conférer au demandeur victorieux le droit de faire réaliser à son profit le bien distrait comme s'il faisait toujours partie du patrimoine du débiteur (ATF 130 III 235 consid. 6.2 p. 239 et les citations).
Il s'ensuit que la décision entreprise ne procède d'aucune violation de l'art. 291 al. 3 LP.

4.
Vu ce qui précède, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable (supra, consid. 1.4) et le recours en matière civile rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les conclusions de la recourante étant dénuées de chances de succès, sa requête d'assistance judiciaire doit être rejetée (art. 64 al. 1 LTF), avec suite de frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a lieu d'allouer des dépens à l'intimée que pour ses déterminations sur la requête d'effet suspensif; en revanche, comme elle a répondu sur le fond sans y être invitée, elle ne saurait obtenir d'indemnité à raison de cette écriture (art. 68 al. 4 LTF, en relation avec l'art. 66 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
1.1 Le recours constitutionnel est irrecevable.

1.2 Le recours en matière civile est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
La requête d'assistance judiciaire de la recourante est rejetée.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

4.
Une indemnité de 500 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Cour de justice du canton de Genève (Chambre civile), à l'Office des poursuites de Genève et au Registre foncier du canton de Genève.

Lausanne, le 28 septembre 2009

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Hohl Braconi

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 112 Notification des décisions - 1 Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
¹	Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
^a	les conclusions, les allégués, les moyens de preuves offerts et les déterminations des parties lorsqu'elles ne résultent pas des pièces du dossier;
^b	les motifs déterminants de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées;
^c	le dispositif;
^d	l'indication des voies de droit, y compris la mention de la valeur litigieuse dans les cas où la présente loi requiert une valeur litigieuse minimale.
²	Si le droit cantonal le prévoit, l'autorité peut notifier sa décision sans la motiver. Les parties peuvent alors en demander, dans les 30 jours, une expédition complète. La décision ne peut pas être exécutée avant que ce délai soit échu sans avoir été utilisé ou que l'expédition complète soit notifiée.
³	Si une décision attaquée ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler.
⁴	Dans les domaines où les autorités fédérales ont qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, le Conseil fédéral détermine quelles décisions les autorités cantonales doivent leur notifier.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 285 - 1 La révocation a pour but de soumettre à l'exécution forcée les biens qui lui ont été soustraits par suite d'un acte mentionné aux art. 286 à 288.
¹	La révocation a pour but de soumettre à l'exécution forcée les biens qui lui ont été soustraits par suite d'un acte mentionné aux art. 286 à 288.
²	Peut demander la révocation:
¹	tout créancier porteur d'un acte de défaut de biens provisoire ou définitif après saisie;
²	l'administration de la faillite ou tout créancier, individuellement, dans les cas visés aux art. 260 et 269, al. 3.
³	Ne sont pas révocables les actes juridiques qui ont été accomplis durant un sursis concordataire, dans la mesure où ils ont été avalisés par un juge du concordat ou par une commission des créanciers (art. 295a).511
⁴	Ne sont pas non plus révocables les autres dettes contractées avec l'accord du commissaire durant le sursis.512

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 86 - 1 Le débiteur qui a plusieurs dettes à payer au même créancier a le droit de déclarer, lors du paiement, laquelle il entend acquitter.
¹	Le débiteur qui a plusieurs dettes à payer au même créancier a le droit de déclarer, lors du paiement, laquelle il entend acquitter.
²	Faute de déclaration de sa part, le paiement est imputé sur la dette que le créancier désigne dans la quittance, si le débiteur ne s'y oppose immédiatement.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 87 - 1 Lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable, ou que la quittance ne porte aucune imputation, le paiement s'impute sur la dette exigible; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur; s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première.
¹	Lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable, ou que la quittance ne porte aucune imputation, le paiement s'impute sur la dette exigible; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur; s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première.
²	Si plusieurs dettes sont échues en même temps, l'imputation se fait proportionnellement.
³	Si aucune des dettes n'est échue, l'imputation se fait sur celle qui présente le moins de garanties pour le créancier.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 291 - 1 Celui qui a profité d'un acte nul est tenu à restitution. Ce qu'il a versé lui est restitué, en tant que la chose se trouve encore en mains du débiteur ou que celui-ci en est enrichi. Le surplus ne peut être réclamé au débiteur qu'à titre de créance.
¹	Celui qui a profité d'un acte nul est tenu à restitution. Ce qu'il a versé lui est restitué, en tant que la chose se trouve encore en mains du débiteur ou que celui-ci en est enrichi. Le surplus ne peut être réclamé au débiteur qu'à titre de créance.
²	Le créancier qui a restitué ce qui lui a été payé en vertu d'un acte révocable rentre dans ses droits.525
³	Le donataire de bonne foi n'est tenu à restitution que pour le montant dont il se trouve enrichi.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 286 - 1 Toute donation et toute disposition à titre gratuit, à l'exception des cadeaux usuels, sont révocables si elles ont été faites par le débiteur dans l'année qui précède la saisie ou la déclaration de faillite.513
¹	Toute donation et toute disposition à titre gratuit, à l'exception des cadeaux usuels, sont révocables si elles ont été faites par le débiteur dans l'année qui précède la saisie ou la déclaration de faillite.513
²	Sont assimilés aux donations:
¹	les actes par lesquels le débiteur a accepté un prix notablement inférieur à la valeur de sa prestation;
²	les actes par lesquels le débiteur a constitué en sa faveur ou en faveur d'un tiers une rente viagère, un entretien viager, un usufruit ou un droit d'habitation.
³	En cas de révocation d'un acte accompli en faveur d'une personne proche du débiteur, il incombe à cette personne d'établir qu'il n'y a pas disproportion entre la prestation et la contre-prestation. Par personne proche, on entend également les sociétés constituant un groupe.515

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 288 - 1 Sont enfin révocables tous actes faits par le débiteur dans les cinq ans qui précèdent la saisie ou la déclaration de faillite dans l'intention reconnaissable par l'autre partie de porter préjudice à ses créanciers ou de favoriser certains créanciers au détriment des autres.
¹	Sont enfin révocables tous actes faits par le débiteur dans les cinq ans qui précèdent la saisie ou la déclaration de faillite dans l'intention reconnaissable par l'autre partie de porter préjudice à ses créanciers ou de favoriser certains créanciers au détriment des autres.
²	En cas de révocation d'un acte accompli en faveur d'une personne proche du débiteur, il incombe à cette personne d'établir qu'elle ne pouvait pas reconnaître l'intention de porter préjudice. Par personne proche on entend également les sociétés constituant un groupe.521

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.