4A_132/2017 - 2017-09-25 - Droit des contrats - défaut de la chose louée; égards dus aux voisins; réduction de loyer

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 132/2017; 4A 140/2017

Arrêt du 25 septembre 2017

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Niquille et May Canellas.
Greffière : Mme Godat Zimmermann.

Participants à la procédure
4A 132/2017
X.________,
recourante,

et

4A 140/2017
1. A.________,
2. B.________,
recourants,

contre

1. C.________,
2. D.________,
représentés par Me Thierry Sticher,
intimés.

Objet
défaut de la chose louée; égards dus aux voisins; réduction de loyer,

recours contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2017 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du
canton de Genève.

Faits :

A.
Par transfert de bail, D.________ et C.________ sont devenus les locataires (ainsi désignés ci-après), dès le 1 er janvier 2000, d'une arcade de 16 m 2 sise rue..., à Z.________; les locaux sont affectés à un salon de coiffure, exploité par la société R.________ SA dont la locataire est administratrice. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 12'000 fr. à partir du 1 er septembre 2012.
Au premier étage du même immeuble, les locataires louent également, depuis le 1 er janvier 2001, un studio, dont le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 6'360 fr. à compter du 31 décembre 2011. R.________ SA y exploite un salon de beauté et d'esthétique.
Depuis octobre 2003, X.________ (ci-après: la bailleresse) était propriétaire de l'immeuble de la rue de..., qui sera acquis par A.________ et B.________ (ci-après: les bailleurs) en juillet 2015.
En 2012, D.________ a commencé à rencontrer des problèmes avec U.________, locataire de l'immeuble depuis avril 2007. Par courrier du 17 juillet 2012, elle a informé la régie chargée de la gestion de l'immeuble du fait que U.________ avait, en son absence, insulté à deux reprises le personnel du salon de coiffure.
Les 15 septembre et 2 octobre 2012, elle s'est à nouveau plainte du comportement de U.________, lequel avait crié, proféré des insultes et des menaces en présence de clients du salon et l'avait bousculée.
Le 21 décembre 2012, C.________ a signalé à la régie avoir été témoin la veille des agissements de U.________, qui s'était rendu dans le salon en vociférant des insultes et des menaces et avait donné des coups de pied notamment dans la porte d'entrée; il expliquait que ces comportements avaient conduit à la démission d'employés et à une perte de clientèle.
Le 11 janvier 2013, une altercation a opposé U.________ à D.________, au compagnon d'une coiffeuse et à L.________, coiffeur. Ce dernier a été blessé. A la suite de cet épisode, la locataire, le coiffeur et U.________ ont déposé des plaintes pénales. En 2014, ce dernier déposera encore deux autres plaintes pénales contre D.________ pour dénonciations calomnieuses et tentative de dommage à la propriété. Par ordonnance du 4 février 2016, les procédures pénales à l'égard de D.________ et L.________ seront classées. En revanche, un acte d'accusation a été rédigé à l'encontre de U.________.
Le 15 janvier 2013, M.________, habitant l'immeuble, a demandé à la régie de faire le nécessaire afin que U.________ s'en aille. Il s'est notamment plaint de claquages de portes.
Par avis du 16 janvier 2013, X.________ a résilié le bail de U.________ pour le 28 février 2013 en invoquant l'art. 257f CO (violation du devoir de diligence). Elle retirera ce congé après qu'il a été contesté par le locataire en cause.
Par pli du 23 janvier 2013, D.________ a informé la régie que la situation avec U.________ ne faisait qu'empirer; celui-ci diffusait notamment des informations négatives et non fondées à son égard, interpellait ses clients et claquait continuellement les portes de l'entrée et de son appartement au point de faire trembler les murs.
Deux jours plus tard, M.________ s'est également plaint à la régie, lui demandant d'intervenir de toute urgence car les choses s'envenimaient.
Les 22 mai et 30 août 2013, la locataire a à nouveau relaté à la régie divers incidents mettant en cause U.________.
Le 20 novembre 2013, la locataire a mis en demeure la régie de trouver rapidement une solution au problème qu'elle rencontrait avec U.________, sous menace de consignation du loyer; elle faisait valoir que le chiffre d'affaires du salon avait baissé de 40% durant les neuf mois précédents en raison du comportement de cette personne.
Par lettre du 24 janvier 2014, D.________ a rappelé ses courriers adressés depuis juillet 2012, relatifs à l'impossibilité d'exploiter son commerce en raison du comportement inadéquat de U.________; elle a mis la bailleresse en demeure de prendre les mesures nécessaires avant le 20 février 2014 pour faire cesser les incivilités de U.________ et a menacé de consigner le loyer en cas d'inaction; en outre, elle a réclamé une réduction de loyer de 30% depuis le 1 er mai 2012 en raison des désagréments subis.
La propriétaire n'est pas entrée en matière sur la diminution de loyer.
Les locataires ont consigné les loyers de l'arcade et du studio à partir de mars 2014.

B.
A la suite de l'échec de la conciliation, les locataires ont porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 31 juillet 2014, concluant à ce que cette juridiction les autorise à consigner la totalité du loyer et des charges de l'arcade et du studio de mars 2014 jusqu'à complète et parfaite suppression du défaut, ordonne à la bailleresse de procéder à la résiliation du bail de U.________ et à son expulsion de l'immeuble, subsidiairement à la mise en oeuvre de tout autre moyen propre et utile à supprimer le défaut lié au comportement de U.________, réduise le loyer de l'arcade et du studio de 30% dès le 1 er août 2012 et jusqu'à complète et parfaite suppression du défaut, ordonne la libération des loyers consignés à due concurrence en faveur des locataires, subsidiairement, condamne la bailleresse à leur restituer le trop-perçu. Par ailleurs, les locataires demandaient une diminution du loyer de l'arcade en raison de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC); ils concluaient à la fixation du loyer annuel à 11'784 fr., charges non comprises, dès le 1 er février 2014 et à la restitution du trop-perçu.
La bailleresse a conclu à la libération en sa faveur de la totalité des loyers consignés et au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. Elle niait que les agissements de U.________ constituent un défaut de la chose louée et ne voyait dans le comportement incriminé qu'une réaction à l'attitude de la locataire.
Entre avril 2015 et mars 2016, le tribunal a procédé à l'audition de huit témoins. Par ordonnance du 3 septembre 2015, il a ordonné la modification de la qualité de la partie bailleresse en ce sens que celle-ci était désormais composée de X.________, A.________ et B.________.
Par jugement du 19 mai 2016, le tribunal a fixé à 11'832 fr., charges non comprises, le loyer de l'arcade dès le 1 er mai 2014 (chiffre 1 du dispositif) et condamné la bailleresse, respectivement les bailleurs, à restituer aux locataires le trop-perçu en découlant jusqu'au 27 juillet 2015, respectivement à compter du 28 juillet 2015 (chiffre 2); il a ordonné aux bailleurs de prendre toutes les mesures nécessaires à faire cesser le défaut des choses louées lié au comportement de U.________ (chiffre 3), a réduit de 30% du 17 juillet 2012 jusqu'à suppression du défaut le loyer de l'arcade et du studio (chiffre 4), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés à concurrence des réductions octroyées sous chiffre 4 en faveur des locataires, à concurrence du solde des loyers couvrant la période jusqu'au 27 juillet 2015 en faveur de la bailleresse et à concurrence du solde des loyers couvrant la période dès le 28 juillet 2015 en faveur des bailleurs (chiffre 5).
Statuant le 30 janvier 2017 sur appels des deux parties bailleresses successives, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève les a déclarés irrecevables en tant qu'ils étaient dirigés contre les chiffres 1 et 2 du dispositif et a confirmé le jugement de première instance.

C.
X.________ (la recourante) interjette un recours en matière civile contre l'arrêt du 30 janvier 2017 (cause 4A 132/2017). Elle conclut préalablement à l'apport de la procédure administrative relative à la transformation du studio en local commercial, puis demande au Tribunal fédéral de dire que les biens loués ne comportent aucun défaut, qu'aucune réduction de loyer n'est due à ce titre et que tous les loyers consignés sont libérés en sa faveur; à titre subsidiaire, elle conclut au renvoi de la cause à l'autorité cantonale.
A.________ et B.________ (les recourants) forment également un recours en matière civile contre le même arrêt (cause 4A 140/2017). Comme X.________, ils sollicitent préalablement l'apport de la procédure administrative précitée et, en plus, l'audition de sept témoins. A titre principal, ils demandent au Tribunal fédéral de constater que les locaux loués ne sont touchés par aucun défaut et que les locataires n'ont droit à aucune réduction de loyer, puis d'ordonner en toutes hypothèses la libération en leur faveur de l'intégralité des loyers consignés. A titre subsidiaire, ils concluent au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
D.________ et C.________ (les intimés) n'ont pas été invités à se déterminer sur les recours.

Considérant en droit :

1.
Les deux recours sont dirigés contre le même arrêt, concernent le même complexe de faits et contiennent des motifs en grande partie similaires. Par économie de procédure, il se justifie dès lors de joindre les deux causes et de statuer dans un seul arrêt (art. 24 PCF applicable par analogie vu le renvoi de l'art. 71 LTF; cf. ATF 133 IV 215 consid. 1; 131 V 59 consid. 1 p. 60/61; 124 III 382 consid. 1a p. 385; 123 II 16 consid. 1 p. 20).

2.
L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 LTF) par un tribunal supérieur désigné comme autorité cantonale de dernière instance, lequel a statué sur recours (art. 75 LTF). La cause atteint la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr., ouvrant le recours en matière civile dans les affaires relevant du droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Les recours sont exercés par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF); ils ont été déposés dans le délai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi. Les recours sont en principe recevables, sous réserve de l'examen des griefs particuliers.

3.

3.1. Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine toutefois que les questions juridiques qui sont soulevées devant lui, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 88 s., 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Dès lors qu'une question est discutée, le Tribunal fédéral n'est limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 89; 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). En revanche, le Tribunal fédéral ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief y relatif, soulevé et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.2; 137 III 580
consid. 1.3; 135 III 232 consid. 1.2; 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).

3.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). «Manifestement inexactes» signifie ici «arbitraires» (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 p. 253; 140 III 115 consid. 2 p. 117; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références); les critiques dites appellatoires, tendant simplement à une nouvelle appréciation des preuves, sont irrecevables (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 p. 253; 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, la partie doit démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18).
Dans l'appréciation des preuves et la constatation des faits, l'autorité s'expose au grief d'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62).

4.
Les conclusions préalables des deux recours tendant à l'audition de témoins et à l'apport d'une procédure administrative mettant en cause les locataires se révèlent d'emblée irrecevables, les conditions de l'exception à l'interdiction de présenter des moyens de preuve nouveaux (art. 99 al. 1 LTF) n'étant manifestement pas remplies en l'espèce.

5.
Les recourants reprochent tout d'abord à l'autorité précédente d'avoir, en violation de l'art. 317 al. 1 CPC, refusé de prendre en compte les pièces n° 15 et nos 17 à 22, qu'ils avaient produites dans le cadre de l'appel.
S'agissant de la pièce n° 15, l'argumentation des recourants est incompréhensible. Ils se bornent à affirmer que ce document, daté du 5 septembre 2016 et non 2015, fait partie d'une procédure administrative ouverte contre la locataire en raison de la transformation du studio en institut de beauté, mais n'indiquent même pas le fait qu'il était censé prouver.
Quant aux pièces nos 17 à 22, établies bien avant l'ouverture de l'action en 2014, les recourants allèguent, sans plus de précision, en avoir eu connaissance plusieurs mois après l'acquisition de l'immeuble en juillet 2015, ce qui ne suffit manifestement pas à établir qu'elles ne pouvaient être produites en première instance (cf. art. 317 al. 1 let. b CPC).
Pour autant que recevable, le grief tiré d'une violation de l'art. 317 al. 1 CPC est mal fondé.

6.
A ce stade, la réduction de loyer liée à la diminution de l'ISPC n'est plus litigieuse. La contestation porte uniquement sur le défaut invoqué par les locataires et la réduction de loyer y relative.
La cour cantonale a retenu en fait que le locataire U.________ a presque quotidiennement claqué les portes de son logement et de l'entrée de l'immeuble, qu'il a hurlé dans les parties communes et qu'il a agressé verbalement, à de très nombreuses reprises, plusieurs employés du salon de coiffure et de l'institut de beauté, qui en avaient peur; de nombreux employés ont donné leur démission en raison des problèmes rencontrés avec U.________, ce qui a entraîné une perte de la clientèle attachée aux coiffeurs démissionnaires. Selon les constatations de l'arrêt attaqué, U.________ a également causé des lésions corporelles à l'intimée et à l'un des employés de celle-ci; par ses vociférations et ses prises de photographies, il a en outre effrayé des clients, dont certains ne revenaient plus. La Chambre des baux et loyers a jugé que ces manquements répétés, parfois graves, aux égards dus aux habitants de l'immeuble et à la clientèle des commerces des intimés constituaient un défaut de la chose louée, qui devait être qualifié de grave compte tenu de ses incidences sur les activités commerciales des locataires.
Les juges genevois ont considéré par ailleurs que ce défaut n'était pas imputable aux intimés. En particulier, le comportement reproché à la locataire, consistant à récupérer de force des affaires lui appartenant entreposées dans la cave de U.________, ne pouvait justifier les violations répétées par celui-ci de son devoir de diligence.

7.
Sous le grief d'"établissement incomplet et/ou inexact des faits", les recourants reprochent à la cour cantonale de n'avoir pas pris en compte plusieurs pièces versées au dossier, comme le rapport du détective privé mandaté par U.________ ou d'autres documents désignés uniquement pas leur numéro, censés démontrer la violation caractérisée de ses obligations contractuelles par la locataire pendant plusieurs années. Ils relèvent également que l'autorité précédente a occulté le fait qu'aucune réclamation concernant U.________ ne leur était parvenue depuis l'acquisition de l'immeuble en juillet 2015.
La critique est largement appellatoire. Les recourants se livrent à leur propre appréciation des preuves, sans jamais chercher à démontrer l'arbitraire autrement que par des affirmations. Ils n'indiquent pas non plus en quoi les faits prétendument omis seraient déterminants pour le sort de la cause. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière.

8.

8.1. Invoquant l'art. 9 Cst., les recourants s'en prennent aux constatations de la cour cantonale à propos du comportement de U.________. De manière arbitraire, les juges genevois se seraient fondés sur des documents de complaisance et des témoignages d'employés ou de proches des locataires, n'auraient pas tenu compte de témoignages en faveur de U.________, émanant de deux personnes "tout à fait neutres et dignes de confiance" et, enfin, n'auraient entendu aucun client prétendument terrorisé par le locataire susnommé.
La recourante soulève un grief similaire. Les juges genevois auraient retenu, sur la base de témoignages peu crédibles émanant d'amis et employés de la locataire, que U.________ avait vociféré, insulté et frappé; ils auraient ainsi versé dans l'arbitraire.

8.2. Le comportement de U.________ et ses conséquences pour les intimés, tels que décrits dans l'arrêt attaqué, reposent sur les témoignages non seulement d'employés de l'intimée, mais également d'un habitant de l'immeuble et du représentant de la régie. Ce dernier a en particulier confirmé que le motif de la résiliation du bail de U.________ résidait dans les nombreuses agressions et altercations que ce locataire avait eues avec les employés de l'intimée, dont il portait la responsabilité aux yeux de la régie; il avait ajouté que la bailleresse avait finalement retiré le congé anticipé signifié à U.________ uniquement parce qu'elle n'entendait pas assumer des frais d'avocat. La cour cantonale s'est fondée en outre sur des constats médicaux et un acte d'accusation du Ministère public. Contrairement à ce que les parties recourantes prétendent, les déclarations des employés de la locataire, concernés au premier chef par l'attitude de U.________, ne sont pas dépourvus de valeur probante. Quant à la manipulation dont les témoins auraient fait l'objet de la part de la locataire, elle ne ressort que des allégations des recourants.
Il s'ensuit que les parties recourantes échouent à démontrer que l'appréciation des preuves est entachée d'arbitraire, s'agissant du comportement de U.________.

9.

9.1. Il n'est pas contesté que les actes de U.________ constituent, en droit, des manquements aux égards dus aux occupants de l'immeuble au sens de l'art. 257f al. 2 CO et qu'ils peuvent être qualifiés de défauts de la chose louée (art. 259a CO; arrêts 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd, 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a).
Selon l'argumentation similaire contenue dans les deux recours, ces agissements ne pourraient toutefois être invoqués à titre de défaut par les intimés. En effet, la locataire serait à l'origine du conflit avec U.________, dont elle aurait forcé la cave; son attitude injurieuse, provocatrice et perturbatrice, de même que celle de ses employés, auraient fait vivre un enfer aux autres locataires de l'immeuble dont U.________. Les locataires auraient aussi affecté le studio à des fins commerciales, en violation de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR).

9.2. Là encore, les auteurs des recours se fondent de manière inadmissible sur certains faits qui ne ressortent pas de l'arrêt attaqué ou dont on ne voit pas le rapport avec le comportement de U.________, comme l'affectation du studio. Pour le surplus, la cour cantonale a écarté les critiques que ce locataire adressait aux intimés s'agissant de l'utilisation de la buanderie (cf. arrêt rendu parallèlement dans la cause 4A 63/2017). Elle a jugé en outre que même si l'intimée avait récupéré de force des affaires lui appartenant qui se trouvaient dans la cave de U.________, ce dernier n'était pas légitimé à manquer ensuite, de manière régulière et répétée, d'égards envers les intimés ainsi qu'envers les employés et les clients de la locataire. Cette conclusion n'est pas critiquable, de sorte que les intimés peuvent à bon droit se prévaloir d'un défaut de la chose louée.

10.
Les recourants qualifient d'abusive l'obligation qui leur est faite de prendre des mesures à l'encontre de U.________.
Sous ce grief, ils présentent encore une fois, de manière inadmissible, leur version des faits, selon laquelle U.________ serait victime du comportement de la locataire, véritable fautrice de troubles dans cette affaire. Ils ajoutent avoir pris, immédiatement après l'acquisition du bien, les décisions qui s'imposaient pour apaiser les tensions et n'avoir enregistré aucune plainte des intimés depuis le 24 (sic) juillet 2015.
Les intimés ont prouvé l'existence du défaut. La cour cantonale a retenu qu'il subsistait au moment où elle se prononçait. Il appartenait aux recourants, devenus bailleurs et parties en cours de procédure, de démontrer que le défaut avait disparu et, le cas échéant, depuis quelle date. Or, rien de tel ne figure dans l'arrêt attaqué et les bailleurs ne prétendent pas avoir allégué des faits dans ce sens, ni produit des moyens de preuve pertinents à cet égard.
Dans la mesure où il est recevable, le moyen ne peut être que rejeté.

11.
La cour cantonale a confirmé la réduction de 30% des loyers des deux locaux loués, à laquelle les premiers juges avaient procédé en équité. Dans son appréciation, elle a tenu compte des conséquences néfastes du défaut sur des locaux utilisés à des fins commerciales, en particulier la baisse de fréquentation des commerces, les arrêts-maladie et les démissions d'employés ainsi que la perte de clientèle.

11.1. La recourante ne critique pas la mesure de la réduction. Elle conteste toute réduction de loyer, alléguant que l'intimée utilise le studio à des fins commerciales en violation de prescriptions de droit public et que le défaut n'a pas été prouvé à partir de juillet 2012. Elle prétend également que, en tout état de cause, la cour cantonale a violé la loi en réduisant le loyer rétroactivement dès juillet 2012 alors que la consignation de loyer n'a débuté qu'en mars 2014.
Une fois encore, la recourante base son raisonnement de manière inadmissible sur des éléments qui ne ressortent pas de l'arrêt attaqué. Au surplus, l'art. 259d CO accorde expressément le droit à une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, ce qui correspond en l'espèce au courrier du 17 juillet 2012 adressé par la locataire à la gérance.
Dans la mesure où il est recevable, le grief est mal fondé.

11.2. Pour leur part, les recourants se plaignent du caractère arbitraire et abusif de la réduction de loyer de 30% arrêtée par la cour cantonale, laquelle n'aurait en plus pas suffisamment motivé sa décision. Aucune diminution du chiffre d'affaires n'aurait été démontrée par pièce. Les juges genevois auraient en outre occulté le fait que les loyers étaient très modestes et que la locataire aurait modifié unilatéralement l'affectation du studio en local commercial, ce qui serait corroboré par l'ouverture en 2016 d'une procédure pour infraction à la LDTR. Enfin, les bailleurs reprochent à la cour cantonale de n'avoir opéré aucune distinction entre les situations avant et après l'acquisition de l'immeuble en juillet 2015.
Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO).
En principe, la mesure de la réduction de loyer se détermine selon la méthode dite relative ou proportionnelle: la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Le calcul proportionnel ne se révélant pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral. Le Tribunal fédéral ne revoit alors cette appréciation qu'avec réserve; il n'intervient qu'en cas d'abus, c'est-à-dire si l'autorité précédente a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507 s.).
La cour cantonale a fixé la quotité de la réduction de loyer en équité, ce qui n'est pas critiquable dans les circonstances de l'espèce. Contrairement à ce que les recourants prétendent, l'autorité précédente a dûment justifié le taux retenu. Elle a évoqué des exemples de réductions oscillant entre 15 et 25% en raison de nuisances sonores liées aux voisins dans des locaux d'habitation et relevé que la destination des locaux jouait un rôle important. Par ailleurs, les facteurs pris en compte sont des critères appropriés. En particulier, l'incidence du comportement de U.________ sur la marche des affaires des locataires, attestée par les témoignages, est un élément de poids.
Les recourants paraissent vouloir une réduction de loyer différenciée pour le studio en raison de sa prétendue affectation commerciale contraire au contrat et à la LDTR. L'apport, à ce stade, de la procédure fondée sur la LDTR a déjà été refusé (cf. consid. 4 supra). Au surplus, il ressort de l'état de fait cantonal que les locataires ont été requis d'utiliser le studio à des fins d'habitation, pour la première fois, en février 2014, alors que la locataire y exploitait un salon de beauté depuis le début du bail, soit 13 ans auparavant. Dans ces conditions, il n'apparaît pas totalement insoutenable de la part des juges précédents d'avoir apprécié le taux de réduction notamment en fonction de l'utilisation commerciale du studio.
Quant à une réduction de loyer limitée de juillet 2012 à juillet 2015, elle ne saurait entrer en ligne de compte dès lors que, comme déjà relevé, l'élimination du défaut ne ressort pas des constatations de la cour cantonale.
Il s'ensuit que l'autorité précédente n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en réduisant les deux loyers de 30% à partir de juillet 2012.

12.
Sur le vu de ce qui précède, les deux recours seront rejetés dans la mesure où ils sont recevables.
La recourante, d'une part, et les recourants, d'autre part, prendront à leur charge les frais judiciaires afférents à leurs recours respectifs (art. 66 al. 1 LTF). En revanche, ils n'auront pas à verser de dépens aux intimés, qui n'ont pas été invités à se déterminer.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Les causes 4A 132/2017 et 4A 140/2017 sont jointes.

2.
Les recours sont rejetés dans la mesure où ils sont recevables.

3.
Les frais judiciaires relatifs au recours 4A 132/2017, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
Les frais judiciaires relatifs au recours 4A 140/2017, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 25 septembre 2017

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

La Greffière : Godat Zimmermann

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 24 - 1 Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires.
¹	Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires.
²	Plusieurs personnes peuvent agir comme demandeurs ou être actionnées comme défendeurs par la même demande:
^a	s'il existe entre elles, en raison de l'objet litigieux, une communauté de droit ou si leurs droits ou leurs obligations dérivent de la même cause matérielle et juridique. Le juge peut appeler en cause un tiers qui fait partie de la communauté de droit. L'appelé en cause devient partie au procès;
^b	si des prétentions de même nature et reposant sur une cause matérielle et juridique essentiellement de même nature forment l'objet du litige et que la compétence du Tribunal fédéral soit donnée à l'égard de chacune d'elles.
³	Le juge peut en tout état de cause ordonner la disjonction, s'il l'estime opportun.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^a - 1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
¹	Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
^a	la remise en état de la chose;
^b	une réduction proportionnelle du loyer;
^c	des dommages-intérêts;
^d	la prise en charge du procès contre un tiers.
²	Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.