1C_630/2014 - 2015-09-18 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_630/2014

Urteil vom 18. September 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
Helvetia Nostra, handelnd durch den Vereinsvorstand, präsidiert von Verena Weber,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,

gegen

A.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Vincent Augustin,

Gemeinde Breil/Brigels,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger.

Gegenstand
Baueinsprache,

Beschwerde gegen das Urteil vom 11. November 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer.

Sachverhalt:

A.

Am 17. Oktober 2012 reichte die A.________ AG bei der Gemeinde Breil/Brigels ein Baugesuch um Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser auf der Parzelle Nr. xxx in Tgariel ein. Das Baugesuch wurde am 9. November 2012 im Amtsblatt der Surselva publiziert. Am 11. Dezember 2012 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen.

B.

Mit E-Mail vom 14. März 2014 ersuchte der Verein Helvetia Nostra um Zustellung der Unterlagen des Bauvorhabens. Die Gemeinde übermittelte ihm daraufhin am 20. März 2014 die Baubewilligung und die Ausschreibung im Amtsblatt der Surselva.

Am 24. März 2014 teilte Helvetia Nostra der Gemeinde mit, seit dem 11. März 2012 seien auch die Baubewilligungen für Wohnungen in Gemeinden mit 20 % oder mehr Zweitwohnungen im kantonalen Amtsblatt zu veröffentlichen, es sei denn, die Umweltorganisationen würden direkt informiert.

C.

Am 28. März 2014 beantragte Helvetia Nostra bei der Gemeinde, die Baubewilligung für das Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. xxx sei zu widerrufen, allenfalls sei deren Nichtigkeit festzustellen. Mit Verfügung vom 26. Mai 2014 wies der Gemeindevorstand das Gesuch ab, soweit er darauf eintrat.

Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 11. November 2014 ab.

D.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. Dezember 2014 gelangt Helvetia Nostra an das Bundesgericht und beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts, die Baubewilligung vom 11. Dezember 2012 sowie die Verfügung der Gemeinde vom 26. Mai 2014 seien aufzuheben. Eventuell sei die Nichtigkeit der Baubewilligung und der Verfügung festzustellen.

Die Gemeinde Breil/Brigels, das Verwaltungsgericht und die A.________ AG (Beschwerdegegnerin) schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) ist der Auffassung, dass die Publikationsvorschriften nach Art. 12b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) zwar zur Anwendung kämen, sobald eine Verfügung in Erfüllung einer Bundesaufgabe ergangen sei. Im vorliegenden Fall müsse jedoch berücksichtigt werden, dass im Zeitpunkt der Veröffentlichung des Baugesuchs resp. der Bewilligungserteilung noch nicht erkennbar gewesen sei, dass die strittige Baubewilligung dem Verbandsbeschwerderecht unterliege. Im Übrigen habe der Gesetzgeber in Art. 20 Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; BBl 2015 2753; noch nicht in Kraft) festgelegt, dass sich die Ausschreibung von Baugesuchen und die Mitteilung von Bauentscheiden abschliessend nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben richteten. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schliesst sich dem an.

Die Beschwerdeführerin hält in der Replik sinngemäss an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen anfechtbaren kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG ist nicht gegeben.

1.1. Die Beschwerdeführerin ist als beschwerdeberechtigte Organisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG (vgl. Anhang der Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen, VBO; SR. 814.076) zur Beschwerde gegen Verfügungen befugt, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG ergehen (BGE 139 II 271 E. 3 S. 273; 123 II 5 E. 2c S. 7 f.). Das Bundesgericht hat in BGE 139 II 271 ausgeführt, dass die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV eine Bundesaufgabe darstellt, die der Schonung der Natur und Landschaft dient (E. 11 S. 276 ff.). Baubewilligungen können daher von der Beschwerdeführerin wegen Verletzung von Art. 75b und seiner Übergangs- und Ausführungsbestimmungen mit Beschwerde gemäss Art. 12 NHG angefochten werden.

1.2. Soweit die Vorinstanz auf die Anträge der Beschwerdeführerin nicht eingetreten ist, ist diese - unabhängig von ihrer Legitimation in der Sache - zur Beschwerde nach Art. 89 Abs. 1 BGG befugt. Allerdings beschränkt sich der Streitgegenstand vor Bundesgericht auf die Eintretensfrage. Soweit die Beschwerdeführerin einen Sachentscheid des Bundesgerichts auch zu den Anträgen verlangt, auf welche die Vorinstanzen nicht eingetreten sind, kann darauf nicht eingetreten werden (Urteil 1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 E. 1.2). Dies trifft vorliegend insbesondere auf die Ausführungen zum Vertrauensschutz und zur Interessenabwägung im Rahmen des Widerrufs der Baubewilligung zu.

1.3. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde auch insoweit, als sie sich gegen den Entscheid der Vorinstanz des Verwaltungsgerichts richtet. Dieser ist im Rahmen des Streitgegenstands durch dessen Urteil ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt als inhaltlich mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Unbeachtlich sind deshalb die von der Beschwerdeführerin in der Replik, und damit ohnehin verspätet (Art. 42 Abs. 2 BGG), vorgebrachten Ausführungen zur Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde Breil/Brigels.

2.

Strittig ist, ob das Baugesuch vom 17. Oktober 2012 der Beschwerdegegnerin im Sinne von Art. 12b NHG im Amtsblatt des Kantons Graubünden hätte publiziert oder der Beschwerdeführerin direkt mitgeteilt werden müssen. Diese Bestimmung verlangt, dass die Behörde den Gemeinden und Organisationen ihre Verfügungen nach Art. 12 Abs. 1 NHG durch schriftliche Mitteilung oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan eröffnet (Abs. 1). Sieht das Bundesrecht oder das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vor, so sind auch die Gesuche nach Abs. 1 zu veröffentlichen (Abs. 2).

2.1. Die Vorinstanz erwog, dass die Verfahrensvorschriften des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und der entsprechenden Raumplanungsverordnung (KRVO; BR 801.110) anwendbar seien. Zwar stelle die Verhinderung des Zweitwohnungsbaus eine Bundesaufgabe dar; dies bedeute aber nicht, dass die kantonalen Bestimmungen für das Bauen innerhalb der Bauzone und insbesondere die Verfahrensvorschriften für die Publikation solcher Vorhaben nicht mehr anwendbar seien. Dies widerspiegle auch die Auffassung des Bundesgerichts. Selbst der Entwurf des Bundesrats für ein Zweitwohnungsgesetz vom 19. Februar 2014 sehe vor, dass sich unter anderem das Verfahren - unter Vorbehalt der Bestimmungen dieses Gesetzes - nach dem RPG (SR 700) und den dazugehörigen Ausführungsbestimmungen der Kantone richteten. Betrachte man Art. 12b NHG genauer, werde zudem klar, dass dieser nicht für die Eröffnung von Entscheiden von Gemeinden konzipiert sei. Mit der öffentlichen Auflage des Baugesuchs im Amtsblatt der Surselva seien die kantonalen Verfahrensvorschriften eingehalten worden; ein Fall der Publikation im Amtsblatt des Kantons liege nicht vor. Die Beschwerdeführerin hätte demnach während des Auflageverfahrens Einsprache erheben
müssen. Da dies nicht geschehen sei, gelte das Beschwerderecht als verwirkt, weshalb die Baubewilligung vom 11. Dezember 2012 in Rechtskraft erwachsen sei.

2.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, Art. 12b NHG sei verletzt worden. Diese Bestimmung gelte auch für das Baubewilligungsverfahren, wenn es sich wie hier in Anwendung von Art. 75b BV um eine Bundesaufgabe handle. Sie ermögliche den legitimierten Organisationen die Teilnahme am Einsprache- und nicht erst am Beschwerdeverfahren. Dies sei gemäss Art. 12c NHG sogar Voraussetzung für die Möglichkeit der Beschwerdeführung. Wenn Organisationen einsprache- und beschwerdelegitimiert seien, gälten selbstredend auch die entsprechenden Ausführungsbestimmungen nach Art. 12a bis 12d NHG. Der Bestimmung im Entwurf des Bundesrats für ein Zweitwohnungsgesetz komme nur subsidiäre Geltung zu. Es liege somit ein gewichtiger Verfahrensfehler vor.

2.3.

2.3.1. Wie bereits ausgeführt, hat das Bundesgericht in BGE 139 II 271 die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus als Bundesaufgabe qualifiziert und die Beschwerdelegitimation von Organisationen im Bereich des Natur- und Heimatschutzes im Sinne von Art. 12 NHG bejaht. Diese können daher Baubewilligungen wegen Verletzung von Art. 75b BV, welcher einen Höchstanteil für Zweitwohnungen von 20 % pro Gemeinde festsetzt, und seiner Übergangs- und Ausführungsbestimmungen mit Beschwerde anfechten (E. 11 S. 276 ff.). Ausschlaggebend für die Annahme einer Bundesaufgabe ist in erster Linie, dass die angefochtene Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt und bundesrechtlich geregelt ist. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann deshalb auch dann eine Bundesaufgabe vorliegen, wenn eine kantonale oder kommunale Behörde entschieden hat (E. 9.2 f. S. 273 f.). Sprachliche Unebenheiten (Art. 12 Abs. 1 NHG spricht von "Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbehörden") stehen dem nicht entgegen. Gleiches gilt grundsätzlich auch für Art. 12b NHG: Daraus, dass es wenig stimmig wäre, wenn eine Gemeinde als "Behörde" im Sinne von Abs. 1 ihre Verfügungen "den Gemeinden" eröffnen müsste, lässt sich nicht
schliessen, diese Publikationsvorschrift sei generell nicht anwendbar, denn gegenüber Organisationen behält sie ihren Sinngehalt.

2.3.2. Das Bundesgericht hat in BGE 139 II 271 zwar nicht ausdrücklich festgehalten, dass Art. 12b NHG anwendbar ist, doch ergibt sich dies bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung. Art. 12b NHG nimmt Bezug auf Art. 12 Abs. 1 NHG, womit zum Ausdruck kommt, dass Verfügungen, die dem Verbandsbeschwerderecht im Bereich des Natur- und Heimatschutzes unterliegen, durch schriftliche Mitteilung oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan zu eröffnen sind. Gleiches gilt für Gesuche, wenn ein Einspracheverfahren nach Bundes- oder kantonalem Recht vorgesehen ist (Abs. 2 von Art. 12b NHG). Der Zusammenhang zwischen der Beschwerdelegitimation von Organisationen und der Veröffentlichung von Verfügungen resp. Gesuchen ergibt sich auch unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten: Die Artikel 12 ff . NHG stehen alle unter dem Titel "Beschwerderecht der Gemeinden und Organisationen", der in verschiedene Teilaspekte aufgeteilt ist. Besteht das Verbandsbeschwerderecht, sind die entsprechenden Verfügungen und Gesuche folglich in den in Art. 12b NHG vorgesehenen Publikationsorganen zu veröffentlichen. Sollen sich gesamtschweizerisch tätige Organisationen als Partei am Verfahren beteiligen können, müssen sie in
überblickbarer Weise über die geplanten Vorhaben informiert werden. Dies wird durch die schriftliche Mitteilung bzw. die Publikation im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan erreicht. Diese Publikationsformen sind das notwendige Korrelat zur Obliegenheit der Organisation, sich von Anfang an am kantonalen Verfahren zu beteiligen. Bereits die Botschaft über die Änderung des NHG vom 26. Juni 1991 hielt dazu fest, mit einer solchen Veröffentlichung solle verhindert werden, dass beschwerdeberechtigte Organisationen sämtliche Publikationsorgane bis hin zu Gemeindeanzeigern und öffentlichen Aushängen regelmässig einsehen müssen, um nicht Gefahr zu laufen, ihr Beschwerderecht zu verwirken (BBl 1991 III 1121 S. 1141). Sinn und Zweck von Art. 12b NHG ist es, sicherzustellen, dass das Verbandsbeschwerderecht effektiv gewährleistet ist. Auch im Schrifttum wird die Auffassung vertreten, wenn gesamtschweizerischen Organisationen das Beschwerderecht nach Art. 12 NHG zustehe und ein Einspracheverfahren vorgesehen sei, müsse das Gesuch mindestens im kantonalen Publikationsorgan bekannt gemacht werden, wenn es nicht schriftlich mitgeteilt werde (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage 2008, S. 331;
Peter M. Keller, in: Kommentar NHG, 1997, N. 12 zu Art. 12a NHG).

2.3.3. Da das Beschwerderecht von Natur- und Heimatschutzverbänden im Bereich der Beschränkungen von Zweitwohnungen besteht, müssen demnach entsprechende Baugesuche und -bewilligungen den Organisationen mitgeteilt oder aber im kantonalen Amts- oder Bundesblatt publiziert werden. Aus dem Wortlaut von Art. 12b NHG, der vom "kantonalen Publikationsorgan" in der Einzahl spricht, ergibt sich, dass Veröffentlichungen von Zweitwohnungsbauvorhaben in einem regionalen oder kommunalen Amtsblatt davon nicht erfasst werden. Entgegenstehendes kantonales Recht, das eine Publikation in diesen Amtsblättern vorschreibt, tritt im Sinne des Vorrangs des Bundesrechts (Art. 49 Abs. 1 BV) hinter Art. 12b NHG zurück.

2.4. Dieser Beurteilung steht der Einwand nicht entgegen, dass im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des vorliegenden Baugesuchs resp. der Bewilligungserteilung Ende 2012 aufgrund des erst am 22. Mai 2013 getroffenen Leitentscheids des Bundesgerichts noch nicht erkennbar gewesen sei, dass die strittige Baubewilligung dem Verbandsbeschwerderecht unterliege. Aus rechtlicher Sicht ist massgeblich, dass Art. 75b BV am 11. März 2012 in Kraft getreten ist (Art. 195 BV und Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die politischen Rechte, BPR; SR 161.1). Da damit im Sinne einer Plafonierung des Zweitwohnungsbaus eine Bundesaufgabe geschaffen wurde, die dem Schutz der Natur und des heimatlichen Landschaftsbildes dient, sind gesamtschweizerische Natur- und Heimatschutzverbände ab diesem Zeitpunkt nach Art. 12 NHG beschwerdeberechtigt. Damit einher geht die Verpflichtung der Behörden, Baugesuche und -bewilligungen für Zweitwohnungen nach den Vorgaben von Art. 12b NHG zu publizieren. Das Bundesgericht hat in seinem Grundsatzentscheid vom 22. Mai 2013 keine Rechts- oder Praxisänderung herbeigeführt, sondern bloss geltendes Recht angewendet.

2.5. Wie es sich mit Art. 20 Abs. 1 ZWG verhält, der Art. 21 des Entwurfs des Bundesrats konkretisiert, kann vorliegend offen bleiben. Dieser bestimmt, dass die Ausschreibung von Baugesuchen und die Mitteilung von Bauentscheiden sich abschliessend nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben richten (Satz 1). Das neue Recht ist aber noch nicht in Kraft und entfaltet im Bereich der Publikationsvorschriften keine Vorwirkung (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2 S. 145; 125 II 278 E. 3c S. 282; je mit Hinweisen).

2.6. Vorliegend wurde das Baugesuch am 9. November 2012 öffentlich aufgelegt und die Baubewilligung am 11. Dezember 2012 erteilt. Es ist unstreitig, dass der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde Breil/Brigels über 20 % beträgt (vgl. Anhang zur ZwV; Gemeinde Nr. 3981). Weder das (in den Akten liegende) Baugesuch noch die Baubewilligung enthalten eine Nutzungsbeschränkung, womit sie eine Zweitwohnungsnutzung zulassen. Dies wird von der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde in ihren Stellungnahmen auch nicht in Abrede gestellt. Das Baugesuch hätte demnach gemäss Art. 12b Abs. 2 NHG im kantonalen Publikationsorgan (resp. im Bundesblatt) oder durch schriftliche Mitteilung veröffentlicht werden müssen. Gleiches gilt nach Art. 12b Abs. 1 NHG für die Eröffnung der Baubewilligung. Da das Baugesuch lediglich im regionalen Amtsblatt der Surselva publiziert wurde, liegt ein Verstoss gegen Art. 12b NHG vor.

Nachfolgend ist der Frage nachzugehen, ob die Beschwerdeführerin diese bundesrechtswidrige Bekanntmachung geltend machen kann.

3.

3.1. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt gestützt auf den auch für Private geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV; BGE 137 V 394 E. 7.1 S. 403 mit Hinweisen), dass verfahrensrechtliche Einwendungen so früh wie möglich, das heisst nach Kenntnisnahme eines Mangels bei erster Gelegenheit, vorzubringen sind. Es verstösst gegen Treu und Glauben, Mängel dieser Art erst in einem späteren Verfahrensstadium oder sogar erst in einem nachfolgenden Verfahren geltend zu machen, wenn der Einwand schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können. Wer sich auf das Verfahren einlässt, ohne einen Verfahrensmangel bei erster Gelegenheit vorzubringen, verwirkt in der Regel den Anspruch auf spätere Anrufung der vermeintlich verletzten Verfahrensvorschrift (vgl. BGE 135 III 334 E. 2.2 S. 336; 134 I 20 E. 4.3.1 S. 21; 132 II 485 E. 4.3 S. 496 f.; 130 III 66 E. 4.3 S. 75; je mit Hinweisen).

3.2. Die Gemeinde Breil/Brigels führt in ihrer Stellungnahme vor Bundesgericht aus, im Kanton Graubünden sei bisher noch keine kommunale Baubewilligung für Zweitwohnungen innerhalb der Bauzone im kantonalen Publikationsorgan bekannt gegeben resp. eröffnet worden, und zwar auch dann nicht, wenn ein offensichtlicher Bezug zur Natur- und Heimatschutzgesetzgebung bestanden habe. Ebenso wenig schreibe dies die vom Departement für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) herausgegebene Praxishilfe vor. Die Beschwerdeführerin habe in den zahlreichen Einsprachen, die sie gegen im Jahr 2012 publizierte Baugesuche erhoben habe, nie eine mangelhafte Eröffnung gerügt. Dieser Darstellung widerspricht die Beschwerdeführerin in ihrer Replik nicht. Mit anderen Worten räumt sie damit ein, sich derart organisiert zu haben, dass es ihr möglich war, fristgerecht Einsprache gegen in regionalen Amtsblättern wie demjenigen für die Surselva publizierte Baugesuche zu erheben. Dies wird auch durch die zahlreichen, bis vor Bundesgericht geführten Beschwerden gegen Zweitwohnungsvorhaben, insbesondere auch in den Gemeinden der Region Surselva, bestätigt. Dabei unterblieb bisher der Einwand, diese Baugesuche müssten im kantonalen Publikationsorgan veröffentlicht
werden oder ihr direkt mitgeteilt werden. Da die Beschwerdeführerin erst im vorliegenden Verfahren, das sie fast anderthalb Jahre nach Erteilung der Baubewilligung angehoben hat, zum ersten Mal eine Verletzung von Art. 12b NHG geltend macht, obwohl dies vorzubringen ihr - wie aufgezeigt - bereits früher bzw. in einem früheren Verfahren möglich gewesen wäre, erweist sich ihr Vorbringen als treuwidrig und kann sie insoweit keinen Rechtsschutz beanspruchen.

3.3. Im Übrigen leidet die Baubewilligung entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin aufgrund der mangelhaften Publikation nicht an einem derart schweren Mangel, dass gesamthaft betrachtet von ihrer Nichtigkeit auszugehen wäre, die von sämtlichen rechtsanwendenden Behörden jederzeit von Amtes wegen zu beachten wäre. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind rechtswidrige Entscheide nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn er offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (BGE 138 II 501 E. 3.1 S. 503 f.; 137 I 273 E. 3.1 S. 275 f.; je mit Hinweisen). In der Regel führen aber Verfahrensmängel nur zur Anfechtbarkeit des entsprechenden Entscheids (vgl. BGE 129 I 361 E. 2.1 S. 363 mit Hinweisen). Dies trifft grundsätzlich auch auf Baubewilligungen zu, die nicht ordnungsgemäss publiziert worden sind. Gemäss Praxis des Bundesgerichts sind Baubewilligungen in Fällen fehlender bzw. mangelhafter Veröffentlichung anfechtbar und nicht nichtig (BGE 134 V 306 E. 4.2 S. 312 f.; 116 Ib 321 E. 3a S. 326; 107 Ia 72 E. 4a S. 76; Urteil P.883/1983 vom 14. März 1984 E. 3, in: ZBl 85/1984 S. 425; je mit
Hinweisen). Dies gilt insbesondere auch in Bereichen, in denen Baugesuche bzw. -bewilligungen Verbänden mitgeteilt werden müssen (Urteile 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 2; 1A.136/2004 vom 5. November 2004 E. 3.2.2). Würde man wegen Verletzung der Publikationsvorschriften nach Art. 12b NHG auf Nichtigkeit erkennen, wäre denn auch die Rechtssicherheit erheblich gefährdet.

Nichtigkeit ergibt sich auch nicht aus den weiteren Umständen, dass das Bauvorhaben nach dem 11. März 2012 öffentlich aufgelegt wurde und die Baubewilligung für die Zweitwohnungsbauten erst nach dem 1. Januar 2013 in Rechtskraft erwachsen ist. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die verschärfte Rechtsfolge der Nichtigkeit gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nur auf Baubewilligungen anwendbar, die nach dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilt wurden; auf den Zeitpunkt der Rechtskraft bzw. der öffentlichen Auflage kommt es nicht an (BGE 139 II 243 E. 11.6 S. 262 f.). Die vorliegende Baubewilligung datiert vom 11. Dezember 2012, womit sie zwar anfechtbar war, nicht aber unter die Nichtigkeitsfolge von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV fällt. Ausserdem ist sie nicht ex tunc ungültig, weil sie auf einem Zonenplan basiert, der vor dem 12. März 2012 erlassen wurde und möglicherweise überdimensionierte Bauzonen vorsieht. Aus Art. 75b Abs. 1 BV ergeben sich keine unmittelbar anwendbare Vorgaben zur Bauzonengrösse (Urteil 1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 E. 6.3). Auch kann eine Baubewilligung nicht nachträglich mit der Begründung aufgehoben werden, dass die Gemeinde eine Planungszone hätte erlassen müssen (Urteil 1C_114/2015 vom 10. Juli
2015 E. 5.2). Schliesslich ist die Baubewilligung nicht schon deshalb missbräuchlich, weil sie innert kurzer Zeit erteilt wurde, ist die (auch nach Art. 12b NHG) vorgesehene Auflagefrist doch gewahrt worden (vgl. BGE 135 II 78 E. 2.5 S. 84).

4.

Sodann ist strittig, ob die Vorinstanz zu Recht nicht auf zwei weitere Rügen der Beschwerdeführerin eingetreten ist.

4.1. Wie von der Vorinstanz festgestellt, brachte die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 28. März 2014 an die Gemeinde zum einen vor, die Baubewilligung sei erloschen, weil von ihr nicht rechtzeitig, innerhalb der Jahresfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG, Gebrauch gemacht worden sei. Nach dieser Bestimmung erlöschen Baubewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Zum anderen machte sie geltend, das Bauvorhaben sei nachträglich wesentlich geändert worden, weshalb die erteilte Baubewilligung nicht mehr gültig und ein neues Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Damit verbunden verlangte sie die Edition der Bauunterlagen. Das Verwaltungsgericht trat auf diese Rügen nicht ein mit der Begründung, die Beschwerdeführerin habe weder die Feststellung, dass die Baubewilligung infolge verspäteten Baubeginns erloschen sei, noch die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens wegen wesentlicher Änderung des Bauvorhabens verlangt, sondern lediglich den Widerruf bzw. die Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung beantragt. Es genüge nicht, die Rügen beiläufig in der Begründung aufzuführen, ohne die entsprechenden Rechtsbegehren zu stellen. Auf den
Editionsantrag sei zu Recht nicht eingegangen worden, da dieser nicht Verfahrensgegenstand bilde.

Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, der Nichteintretensentscheid sei krass falsch und stelle eine Rechtsverweigerung dar.

4.2. Als besondere Form der Rechtsverweigerung liegt überspitzter Formalismus unter anderem dann vor, wenn die Behörde an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 120 V 413 E. 4b S. 417 mit Hinweisen). Das Verbot weist einen engen Bezug zum Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) auf: Prozesserklärungen dürfen nicht buchstabengetreu ausgelegt werden, ohne zu fragen, welcher Sinn ihnen vernünftigerweise beizumessen sei (BGE 113 Ia 94 E. 2 S. 96 f.). Insbesondere auf der untersten Stufe der Rechtsmittelleiter dürfen keine hohen Anforderungen gestellt werden (Urteile 1C_236/2014 vom 4. Dezember 2014 E. 3.5; 1C_519/2009 vom 22. September 2010 E. 6). In Zweifelsfällen kann die Behörde zur Nachfrage verpflichtet sein (Urteil 1A.80/2002 vom 18. Juni 2002 E. 4.5).

4.3. Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführerin mit ihrer Eingabe vom 28. März 2014 den Widerruf der Baubewilligung, allenfalls die Feststellung deren Nichtigkeit verlangt hat. Dass sie nicht explizit - wie von der Vorinstanz gefordert - ein Rechtsbegehren auf Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens resp. auf Feststellung des Erlöschens der Baubewilligung gestellt hat, darf ihr nicht zum Nachteil gereichen und ist auch nicht erforderlich. Denn abgesehen davon, dass sich die Anträge aus den Vorbringen sowie dem Sinn, der diesen vernünftigerweise beizumessen ist, ergeben, können die Begehren auch aus der Begründung in der Rechtsschrift hervorgehen (BGE 133 II 409 E. 1.4.1 S. 415; 136 V 131 E. 1.2 S. 136).

Der Eingabe ist zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin dem Sinn nach davon ausging, die Bauerlaubnis falle wegen der nachträglichen, wesentlichen Änderung des Bauvorhabens und wegen der erst nach dem 1. Januar 2013 abgelaufenen (ordentlichen) Rechtsmittelfrist unter die spezielle Nichtigkeitsfolge von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV. Damit besteht ein direkter Zusammenhang zum Rechtsbegehren um Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung, was sich auch auf den Antrag um Edition der Bauunterlagen auswirkt. In dieselbe Richtung zielte das weitere Vorbringen, wonach die Bauerlaubnis ohnehin als obsolet gelten müsse, da der Baubeginn nicht innert Jahresfrist erfolgt sei. Auch hiermit wurde zum Ausdruck gebracht, dass die umstrittene Baubewilligung als dahingefallen und deshalb rechtsunwirksam erachtet wird. Vor diesem Hintergrund kann der Beschwerdeführerin dahingehend beigepflichtet werden, als die beiden Rügen hinreichend klar vorgebracht und rechtsgenüglich mit den Anträgen um Widerruf bzw. Rücknahme oder Nichtigerklärung der Bauerlaubnis verknüpft worden sind. Dass die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang nicht rechtzeitig an die Baubehörden gelangt sei, ist nicht geltend gemacht worden. Indem das Verwaltungsgericht nicht
auf die Vorbringen zur wesentlichen Änderung des Bauvorhabens (verbunden mit dem Antrag um Edition der Bauunterlagen) resp. zum vermeintlichen Erlöschen der Baubewilligung eingetreten ist und diese nicht überprüft hat, ist es daher in überspitzten Formalismus verfallen. Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt als begründet.

5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und das vorinstanzliche Urteil aufzuheben. Die Sache ist im Sinne der Erwägungen zur Beurteilung der nicht geprüften Rügen (E. 4 hievor) und zur entsprechenden Sachverhaltsabklärung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- zu einem Viertel der Beschwerdeführerin und zu drei Vierteln der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 66 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 BGG). Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 11. November 2014 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'000.-- werden im Betrag von Fr. 1'500.-- der Beschwerdegegnerin und im Betrag von Fr. 500.-- der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Breil/Brigels, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. September 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti

SR 451 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) NHG Art. 12^b
¹	Die Behörde eröffnet den Gemeinden und Organisationen ihre Verfügungen nach Artikel 12 Absatz 1 durch schriftliche Mitteilung oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan. Die öffentliche Auflage dauert in der Regel 30 Tage.
²	Sieht das Bundesrecht oder das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vor, so sind auch die Gesuche nach Absatz 1 zu veröffentlichen.

SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz ZWG Art. 20 Zuständigkeit, Verfahren und Rechtsschutz
¹	Die Ausschreibung von Baugesuchen und die Mitteilung von Bauentscheiden richten sich abschliessend nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben. Artikel 112 Absatz 4 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 20055 bleibt vorbehalten.
²	Im Weiteren richten sich die Zuständigkeit, das Verfahren und der Rechtsschutz unter Vorbehalt der Bestimmungen dieses Gesetzes nach dem Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 19796 und den dazugehörigen Ausführungsbestimmungen der Kantone.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 451 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) NHG Art. 12
¹	Gegen Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbehörden steht das Beschwerderecht zu:
^a	den Gemeinden;
^b	den Organisationen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege oder verwandten Zielen widmen, unter folgenden Voraussetzungen:
^b1	die Organisation ist gesamtschweizerisch tätig,
^b2	sie verfolgt rein ideelle Zwecke; allfällige wirtschaftliche Tätigkeiten müssen der Erreichung der ideellen Zwecke dienen.
²	Das Beschwerderecht steht den Organisationen nur für Rügen in Rechtsbereichen zu, die seit mindestens zehn Jahren Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden.
³	Der Bundesrat bezeichnet die zur Beschwerde berechtigten Organisationen.
⁴	Zuständig für die Beschwerdeerhebung ist das oberste Exekutivorgan der Organisation.
⁵	Die Organisationen können ihre rechtlich selbständigen kantonalen und überkantonalen Unterorganisationen für deren örtliches Tätigkeitsgebiet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung von Beschwerden ermächtigen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 78 Natur- und Heimatschutz - 1 Für den Natur- und Heimatschutz sind die Kantone zuständig.
¹	Für den Natur- und Heimatschutz sind die Kantone zuständig.
²	Der Bund nimmt bei der Erfüllung seiner Aufgaben Rücksicht auf die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes. Er schont Landschaften, Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler; er erhält sie ungeschmälert, wenn das öffentliche Interesse es gebietet.
³	Er kann Bestrebungen des Natur- und Heimatschutzes unterstützen und Objekte von gesamtschweizerischer Bedeutung vertraglich oder durch Enteignung erwerben oder sichern.
⁴	Er erlässt Vorschriften zum Schutz der Tier- und Pflanzenwelt und zur Erhaltung ihrer Lebensräume in der natürlichen Vielfalt. Er schützt bedrohte Arten vor Ausrottung.
⁵	Moore und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und gesamtschweizerischer Bedeutung sind geschützt. Es dürfen darin weder Anlagen gebaut noch Bodenveränderungen vorgenommen werden. Ausgenommen sind Einrichtungen, die dem Schutz oder der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung der Moore und Moorlandschaften dienen.

SR 451 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) NHG Art. 2
¹	Unter Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Artikel 24sexies Absatz 2 der Bundesverfassung12 ist insbesondere zu verstehen:13
^a	die Planung, Errichtung und Veränderung von Werken und Anlagen durch den Bund, seine Anstalten und Betriebe, wie Bauten und Anlagen der Bundesverwaltung, Nationalstrassen, Bauten und Anlagen der Schweizerischen Bundesbahnen;
^b	die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau und Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten (mit Einschluss der Plangenehmigung), von Werken und Anlagen zur Beförderung von Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von Nachrichten sowie Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen;
^c	die Gewährung von Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen, wie Meliorationen, Sanierungen landwirtschaftlicher Bauten, Gewässerkorrektionen, Anlagen des Gewässerschutzes und Verkehrsanlagen.
²	Entscheide kantonaler Behörden über Vorhaben, die voraussichtlich nur mit Beiträgen nach Absatz 1 Buchstabe c verwirklicht werden, sind der Erfüllung von Bundesaufgaben gleichgestellt.15

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 75^b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
¹	Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
²	Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 451 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) NHG Art. 12^c
¹	Gemeinden und Organisationen, die kein Rechtsmittel ergriffen haben, können sich am weiteren Verfahren nur noch als Partei beteiligen, wenn sie durch eine Änderung der Verfügung beschwert sind. Für Enteignungen gilt das Bundesgesetz vom 20. Juni 193034 über die Enteignung (EntG).
²	Hat sich eine Gemeinde oder eine Organisation an einem Einspracheverfahren nach Bundesrecht oder kantonalem Recht nicht beteiligt, so kann sie keine Beschwerde mehr erheben.
³	Hat eine Organisation gegen einen Nutzungsplan mit Verfügungscharakter zulässige Rügen nicht erhoben oder sind die Rügen rechtskräftig abgelehnt worden, so darf die Organisation diese Rügen in einem nachfolgenden Verfahren nicht mehr vorbringen.
⁴	Die Absätze 2 und 3 gelten auch für Einsprachen und Beschwerden nach kantonalem Recht gegen Nutzungspläne.

SR 451 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) NHG Art. 12^d
¹	Treffen Gesuchsteller und Organisation Vereinbarungen über Verpflichtungen, die Belange des öffentlichen Rechts betreffen, so gelten diese ausschliesslich als gemeinsame Anträge an die Behörde. Diese berücksichtigt das Ergebnis in ihrer Verfügung oder ihrem Entscheid. Sie verzichtet darauf, wenn es Mängel nach Artikel 49 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 196836 über das Verwaltungsverfahren aufweist.
²	Vereinbarungen zwischen Gesuchstellern und Organisationen über finanzielle oder andere Leistungen sind nicht zulässig, soweit diese bestimmt sind für:
^a	die Durchsetzung von Verpflichtungen des öffentlichen Rechts, insbesondere behördlicher Auflagen;
^b	Massnahmen, die das öffentliche Recht nicht vorsieht oder die in keinem Zusammenhang mit dem Vorhaben stehen;
^c	die Abgeltung eines Rechtsmittelverzichts oder eines anderen prozessualen Verhaltens.
³	Die Rechtsmittelbehörde tritt auf eine Beschwerde nicht ein, wenn diese rechtsmissbräuchlich ist oder die Organisation unzulässige Leistungen im Sinne von Absatz 2 gefordert hat.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 49 Vorrang und Einhaltung des Bundesrechts - 1 Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
¹	Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
²	Der Bund wacht über die Einhaltung des Bundesrechts durch die Kantone.

SR 161.1 Bundesgesetz vom 17. Dezember 1976 über die politischen Rechte (BPR) BPR Art. 15 Erwahrung und Veröffentlichung des Abstimmungsergebnisses
¹	Der Bundesrat stellt das Abstimmungsergebnis verbindlich fest (Erwahrung), sobald feststeht, dass beim Bundesgericht keine Abstimmungsbeschwerden eingegangen sind, oder sobald über diese entschieden worden ist.35
²	Der Erwahrungsbeschluss wird im Bundesblatt veröffentlicht.
³	Änderungen der Bundesverfassung treten mit der Annahme durch Volk und Stände in Kraft, sofern die Vorlage nichts anderes bestimmt.
⁴	Wenn eine Rechtsänderung keinen Aufschub erträgt und das Abstimmungsergebnis unzweifelhaft deutlich ist, kann der Bundesrat oder die Bundesversammlung Gesetzesvorlagen oder Bundesbeschlüsse über die Genehmigung völkerrechtlicher Verträge vor Ablauf der Erwahrung provisorisch in Kraft setzen oder dringlich erklärte Gesetze provisorisch in Kraft belassen oder ausser Kraft setzen.36

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 197 Übergangsbestimmungen nach Annahme der Bundesverfassung vom 18. April 1999 - 1. Beitritt der Schweiz zur UNO
¹	Der Bundesrat kann die bis zum Inkrafttreten der gesetzlichen Bestimmungen erforderlichen Vorschriften über die Mindestbesteuerung grosser Unternehmensgruppen erlassen.
^a	die Festlegung der Pflegeleistungen, die von Pflegefachpersonen zulasten der Sozialversicherungen erbracht werden:
^a1	in eigener Verantwortung,
^a2	auf ärztliche Anordnung;
^b	die angemessene Abgeltung der Pflegeleistungen;
^c	anforderungsgerechte Arbeitsbedingungen für die in der Pflege tätigen Personen;
^d	Möglichkeiten der beruflichen Entwicklung von den in der Pflege tätigen Personen.
²	Er beachtet dabei folgende Grundsätze:
^a	Die Vorschriften gelten für die Geschäftseinheiten einer multinationalen Unternehmensgruppe, die einen konsolidierten jährlichen Umsatz von 750 Millionen Euro erreicht.
^b	Unterschreiten die massgebenden Steuern der Geschäftseinheiten in der Schweiz oder einem anderen Steuerhoheitsgebiet gesamthaft die Mindestbesteuerung zum Satz von 15 Prozent der massgebenden Gewinne, so erhebt der Bund zum Ausgleich der Differenz zwischen dem effektiven Steuersatz und dem Mindeststeuersatz eine Ergänzungssteuer.
^c	Massgebende Steuern sind insbesondere die in der Erfolgsrechnung der Geschäftseinheiten verbuchten direkten Steuern.
^d	Massgebender Gewinn einer Geschäftseinheit ist der für die konsolidierte Jahresrechnung der Unternehmensgruppe nach einem anerkannten Rechnungslegungsstandard ermittelte Gewinn oder Verlust vor Herausrechnung der Transaktionen zwischen den Geschäftseinheiten und nach Berücksichtigung anderer Korrekturen; nicht berücksichtigt werden Gewinne und Verluste aus dem internationalen Seeverkehr.
^e	Der effektive Steuersatz für ein Steuerhoheitsgebiet berechnet sich, indem die Summe der massgebenden Steuern aller Geschäftseinheiten in diesem Steuerhoheitsgebiet durch die Summe der massgebenden Gewinne dieser Geschäftseinheiten geteilt wird.
^f	Die Ergänzungssteuer für ein Steuerhoheitsgebiet berechnet sich, indem der Gewinnüberschuss mit dem Ergänzungssteuersatz multipliziert wird.
^g	Der Gewinnüberschuss in einem Steuerhoheitsgebiet ist die Summe der mass-gebenden Gewinne aller Geschäftseinheiten in diesem Steuerhoheitsgebiet nach dem zulässigen Abzug für materielle Vermögenswerte und Lohnkosten.
^h	Der Ergänzungssteuersatz für ein Steuerhoheitsgebiet entspricht der positiven Differenz zwischen 15 Prozent und dem effektiven Steuersatz.
ⁱ	Bei einer Unterbesteuerung in der Schweiz wird die Ergänzungssteuer den inländischen Geschäftseinheiten im Verhältnis des Ausmasses zugerechnet, in dem sie die Unterbesteuerung mitverursacht haben.
^j	Bei einer Unterbesteuerung in einem anderen Steuerhoheitsgebiet wird die Ergänzungssteuer primär der obersten inländischen Geschäftseinheit und sekundär allen inländischen Geschäftseinheiten zugerechnet.
³	Der Bundesrat kann ergänzende Vorschriften zur Umsetzung der Mindestbesteuerung erlassen, insbesondere über:
^a	die Berücksichtigung besonderer Unternehmensverhältnisse;
^b	die Abziehbarkeit der Ergänzungssteuer als Aufwand bei den Gewinnsteuern von Bund und Kantonen;
^c	das Verfahren und die Rechtsmittel;
^d	die Strafbestimmungen nach Massgabe des übrigen Steuerstrafrechts;
^e	die Übergangsregelungen.
⁴	Sofern der Bundesrat es für die Umsetzung der Mindestbesteuerung als erforderlich erachtet, kann er von den Grundsätzen nach Absatz 2 abweichen. Er kann internationale Mustervorschriften und zugehörige Regelwerke für anwendbar erklären. Er kann diese Kompetenzen auf das Eidgenössische Finanzdepartement übertragen.
⁵	Die Vorschriften über die Ergänzungssteuer werden von den Kantonen unter Aufsicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung vollzogen. Der Bundesrat kann eine Abgeltung für den administrativen Aufwand vorsehen, der beim Vollzug dieser Vorschriften entsteht.
⁶	Der Rohertrag der Ergänzungssteuer steht zu 75 Prozent den Kantonen zu, denen die Geschäftseinheiten steuerlich zugehörig sind. Die Kantone berücksichtigen die Gemeinden angemessen. Der Rohertrag der Ergänzungssteuer aus gewinnsteuerbefreiten Tätigkeiten von Geschäftseinheiten von Bund, Kantonen und Gemeinden steht dem jeweiligen Gemeinwesen zu.
⁷	Der Kantonsanteil am Rohertrag der Ergänzungssteuer wird im Rahmen des Finanz- und Lastenausgleichs als zusätzliche Steuereinnahme berücksichtigt.
⁸	Macht der Bundesrat von seiner Kompetenz in Absatz 1 Gebrauch, unterbreitet er dem Parlament innerhalb von sechs Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung die gesetzlichen Bestimmungen über die Mindestbesteuerung grosser multinationaler Unternehmensgruppen.
⁹	Der Bund verwendet seinen Anteil am Rohertrag der Ergänzungssteuer, nach Abzug seiner durch die Ergänzungssteuer verursachten Mehrausgaben für den Finanz- und Lastenausgleich, zur zusätzlichen Förderung der Standortattraktivität der Schweiz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.