4A_620/2021 - 2022-07-18 - Droit des contrats - contrat de bail; frais accessoires.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 620/2021

Arrêt du 18 juillet 2022

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux
Hohl, Présidente, Kiss et Rüedi
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Laïtka Dubail, avocate,
recourante,

contre

Société B.________,
représentée par Me Olivier Couchepin, avocat,
intimée.

Objet
contrat de bail, frais accessoires,

recours contre le jugement rendu le 9 novembre 2021 par la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais (C1 19 204).

Faits :

A.

A.a. Par contrat du 1er mars 2006, A.________ (ci-après: la locataire, la recourante) et une société à laquelle a succédé la société B.________ (ci-après: la bailleresse, l'intimée) ont conclu un bail à loyer d'habitation portant sur un appartement de 4,5 pièces à U.________.
Le loyer mensuel net s'élève à 1'410 fr. auquel s'ajoute un acompte mensuel sur frais accessoires de 200 fr. Le chiffre 3 du contrat intitulé " frais accessoires " est libellé ainsi:

" 3.1 Frais de chauffage et de préparation d'eau chaude
Le locataire s'engage à participer, avec les autres locataires de l'immeuble, à la couverture des dépenses occasionnées par les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude. II s'agit notamment des dépenses pour le combustible et l'énergie consommées, l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes, le nettoyage de l'installation de chauffage et de la cheminée, la révision périodique de l'installation de chauffage, réservoir à mazout y compris et le détartrage de l'installation d'eau chaude, le service des compteurs thermiques, l'entretien, les primes d'assurance qui se rapportent exclusivement à l'installation de chauffage et le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de l'installation de chauffage, le tout jusqu'à concurrence des taux usuels.
Les réparations, la réfection des installations de chauffage, le service de l'intérêt et de l'amortissement des installations n'entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau chaude.
3.2 Autres frais accessoires
Les autres frais accessoires, non inclus dans le prix du loyer, comprennent les dépenses suivantes (biffer ce qui ne convient pas) :
a) fourniture et taxes d'eau, d'électricité et de gaz, frais de fonctionnement et de révision périodique de l'ascenseur, de la machine à laver, de la climatisation et de l'adoucisseur, redevances de la télévision par câble, salaires et charges sociales du concierge et du jardinier, nettoyage des parties communes de l'immeuble, entretien du jardin, frais et taxes de l'antenne commune, frais et taxes de l'éclairage commun, frais d'administration.
b) La participation du locataire aux frais de chauffage et de préparation d'eau chaude ainsi qu'aux éventuels autres frais accessoires doit correspondre aux dépenses effectives.
Chaque année, à la fin de la période de chauffage, un compte de l'ensemble des charges afférentes à l'immeuble sera établi. Le locataire recevra son décompte annuel; le compte général, avec pièces justificatives, sera tenu à disposition. Le supplément ou la ristourne éventuel (sic!) sera réglé dans les 30 jours suivant l'envoi du décompte. "
A la signature du contrat, la clause n'a pas fait l'objet de discussions particulières.

A.b. Plusieurs régies se sont succédées dans la gestion de l'immeuble. En particulier, la régie C.________ SA a succédé à la régie D.________.
La régie C.________ SA a adressé, le 27 septembre 2017, le " décompte des frais de chauffage/accessoires du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 " (le décompte litigieux) en réclamant le paiement d'un solde de 281 fr., après déduction des acomptes de charges, par 2'400 fr. Le décompte faisait état des postes suivants: chauffage, eau chaude, électricité générale, eau, ascenseurs, concierge et buanderie. La locataire a répondu le 19 octobre 2017 pour contester ce décompte, en mettant en cause en particulier la validité de la clause n° 3 du contrat de bail sur la perception des frais accessoires, et en invitant la régie à justifier son décompte. La régie a répondu que " le surcoût était dû au fait que la précédente régie n'avait jamais refacturé les frais accessoires, tels que la conciergerie, la révision périodique de l'ascenseur, etc., alors qu'ils sont pourtant clairement mentionnés à l'article 3 du contrat de bail ".
La recourante soutient que les frais accessoires prévus à l'art. 3.2 du contrat ne lui ont jamais été facturés.
Les décomptes de l'immeuble entier pour les deux périodes précédant celle du décompte litigieux, soit les périodes du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 et du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, n'incluent pas les frais accessoires prévus à l'art. 3.2 du contrat. Le décompte individuel de la locataire pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 a été établi par la régie C.________ SA sur la base des comptes tenus par la régie D.________ et fait uniquement état des frais de chauffage, d'eau chaude et de redevances des eaux usées pour un montant de 697 fr. 95. Le reste de l'acompte versé par la locataire lui a été restitué.

B.
Par demande du 20 septembre 2018 suite à l'échec de la conciliation, la locataire a conclu à la nullité du chiffre 3.2 de son contrat de bail ainsi qu'au remboursement de la somme de 1'418 fr. et de celle de 311 fr. payées en trop.
Par décision du 21 août 2019, la juge de district a rejeté la demande en tant qu'elle tend à la constatation de la nullité de la clause portant sur les autres frais accessoires (chiffre 3.2) du contrat de bail.
Statuant le 9 novembre 2021, la Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais a rejeté l'appel de la locataire. La cour cantonale a considéré que les frais accessoires du chiffre 3.2 étaient à la charge de la locataire, en tant qu'ils étaient prévus par une convention spéciale au sens de l'art. 257a al. 2 CO. Le fait que certains postes des frais ne soient pas pertinents pour l'immeuble en question ne changeait rien au fait que la locataire devait s'attendre à se voir facturer les postes figurant dans la liste.

C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 10 novembre 2021, la locataire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 9 décembre 2021. Elle conclut principalement à la réforme du jugement dans ce sens que le chiffre 3.2 du contrat de bail soit déclaré nul, subsidiairement au renvoi à l'autorité précédente pour nouvelle décision au sens des considérants.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
L'intimée conclut au rejet du recours.
La requête d'effet suspensif a été rejetée par ordonnance du 8 février 2022.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire civile de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en la matière (art. 51 al. 4 et art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.3; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.3. Lorsque la cour cantonale est entrée en matière et a considéré que l'état de fait était prouvé, il appartient au recourant de démontrer l'arbitraire de son appréciation des preuves (art. 97 al. 1 et art. 106 al. 2 LTF et art. 9 Cst.), ou une autre violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'arbitraire (art. 97 al. 1 LTF et art. 9 Cst.), que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raison objective de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2). Il ne suffit pas qu'une appréciation différente puisse être tenue pour également concevable, ou apparaisse même préférable (ATF 144 I 170 consid. 7.3 et les arrêts cités).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les arrêts cités). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les arrêts cités). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3).

3.
Dans un second grief qu'il convient de traiter en premier, la recourante conteste qu'elle soit parvenue à un accord avec la bailleresse sur les frais accessoires. Elle invoque une appréciation arbitraire des preuves ainsi qu'une violation de l'art. 8 CC.
La recourante soutient d'abord que la cour cantonale a violé l'art. 8 CC en faisant supporter à la locataire, l'absence de preuve de ce que la bailleresse n'entendait pas facturer les frais accessoires du point 3.2 à la locataire. La recourante soutient qu'il revenait à la bailleresse de prouver que les parties étaient convenues de facturer à la locataire les frais accessoires prévus au point 3.2 du contrat.
Ensuite, la recourante soutient avoir apporté la preuve que les parties n'avaient pas convenu de facturer à la locataire les frais accessoires du point 3.2, ce que la cour cantonale aurait rejeté de manière arbitraire.

3.1.

3.1.1. Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu'à condition que cela ressorte d'une convention particulière avec le bailleur (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). Les exigences de clarté et de précision quant à ces frais, déduites de l'art. 257a al. 2 CO par la jurisprudence (cf. infra consid. 4.1), confirment ce but. A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A 288/2020 du 13 janvier 2021 consid. 7.1).

3.1.2. L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat (arrêt 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.2).

3.1.3. L'art. 8 CC règle la répartition du fardeau de la preuve et détermine quelle partie doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve. En règle générale, la preuve d'un fait contesté n'est rapportée au regard de l'art. 8 CC que si le juge a acquis la conviction de l'existence de ce fait. Une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux; les éventuels doutes qui subsistent doivent apparaître légers (ATF 130 III 321 consid. 3.2). Lorsqu'il est saisi du grief de violation de l'art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut contrôler si l'autorité précédente est partie d'une juste conception du degré de la preuve. En revanche, le point de savoir si le degré requis - dont le juge a une juste conception - est atteint dans un cas concret relève de l'appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral revoit uniquement sous l'angle de l'arbitraire (ATF 130 III 321 consid. 5). Lorsque l'appréciation des preuves convainc le juge qu'un fait est établi ou réfuté, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief tiré de la violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 141 III 241 consid. 3.2; 130 III 591 consid. 5.4).

3.2. La cour cantonale a retenu que les parties originaires au contrat de bail étaient convenues de facturer à la locataire les frais accessoires expressément mentionnés dans le contrat. Ce faisant, elle a constaté un fait, à savoir la volonté subjective des parties de faire supporter à la locataire les frais accessoires prévus par le contrat. La cour cantonale a considéré que la locataire n'avait pas démontré, au-delà de ses seules déclarations, que la volonté des parties aurait été différente au moment de la signature du contrat. En particulier, la cour cantonale a relevé que la recourante n'avait pas démontré que la bailleresse, au début du bail, n'aurait facturé que les frais prévus au point 3.1 et non les frais accessoires litigieux du point 3.2. La recourante n'avait en outre pas produit de décomptes pour les premières années, propres à démontrer ce fait.
Pour les années suivantes, la cour cantonale a retenu que la recourante n'avait pas non plus prouvé que les parties seraient tacitement convenues de renoncer à la perception de frais accessoires du point 3.2. La volonté des parties n'a donc jamais été de ne pas facturer certains des postes prévus au point 3.2 du contrat, pas plus qu'elle n'a changé en cours de contrat et y aurait renoncé.
Quant à l'exercice du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 dont le décompte ne facture à la recourante que les frais prévus au point 3.1, la cour cantonale a retenu que la gérance actuelle de la bailleresse avait clairement affirmé ne pas avoir renoncé à percevoir les frais accessoires du point 3.2, et a considéré que le fait que ceux-ci ne soient pas facturés à la recourante dans ce décompte, ne permettait pas de déduire la volonté de la bailleresse de renoncer définitivement à leur encaissement.

3.3.

3.3.1. Lorsque la recourante soutient que la cour cantonale a violé l'art. 8 CC, elle perd de vue que, dès lors que les juges précédents ont été convaincus au terme de leur appréciation des preuves, que la volonté réelle des parties était de facturer les frais accessoires prévus au point 3.2 du contrat à la locataire, la question de la répartition du fardeau de la preuve est dénuée de pertinence et le grief de violation de l'art. 8 CC tombe à faux. Celui-ci doit par conséquent être rejeté.

3.3.2. Quant à l'appréciation arbitraire des preuves, lorsque la recourante soutient qu'elle n'a eu de cesse de répéter que les parties étaient tombées d'accord sur le fait de ne pas facturer entièrement à la locataire les frais accessoires prévus par le contrat, elle ne démontre pas avoir apporté une preuve à ce sujet, dont la cour cantonale n'aurait manifestement pas tenu compte ou qu'elle aurait apprécié de manière arbitraire (cf. consid. 2.3). La recourante ne fait qu'exposer que la bailleresse avait effectivement omis de facturer ces frais dans le décompte du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016. Ce fait n'est toutefois pas de nature à démontrer que la bailleresse aurait définitivement renoncé à répercuter ces frais sur la locataire, comme l'a relevé la cour cantonale, de sorte que l'appréciation de celle-ci n'est pas arbitraire.
La recourante, afin de déterminer la volonté des parties, tente ensuite d'appliquer la théorie de la confiance. D'une part, elle invoque à cet égard, à titre d'indice de la volonté des parties, le comportement ultérieur de la bailleresse censé déterminer la conception de celle-ci au moment de la signature du contrat. Or cet indice sert pour la détermination de la volonté subjective des parties et non leur volonté objective, selon le principe de la confiance. D'autre part, la recourante se réfère à tort à la théorie de la confiance, car dès lors que la cour cantonale est parvenue à déterminer la volonté réelle des parties, il n'est pas nécessaire d'examiner la volonté objective des parties, celle-ci étant subsidiaire à la volonté subjective, en vertu de l'art. 18 CO.
Le grief de la recourante doit donc être rejeté. La cour de céans étant liée par l'établissement des faits par la cour cantonale, il s'ensuit que l'existence de l'accord des parties relatif à la facturation des frais accessoires de l'art. 3.2 du contrat est bien prouvée.
Il reste à déterminer si celui-ci est valide, ce que conteste la recourante.

4.
En se prévalant d'une violation de l'art. 257a al. 2 CO, la recourante remet en question la validité de la convention conclue par les parties sur les frais accessoires, que la cour cantonale aurait admis à tort.
La recourante invoque que le fait de prévoir dans le contrat une liste de postes sous le titre " autres frais accessoires ", dont certains ne sont pas pertinents pour l'immeuble dans lequel elle loue son appartement, s'apparente à un texte standardisé, dont la validité serait nulle au regard de l'art. 257a CO.

4.1. La jurisprudence a précisé les conditions de validité d'une convention sur les frais accessoires. Le Tribunal fédéral distingue en particulier les conditions dans lesquelles les frais accessoires doivent être prévus, en fonction de leur inscription dans le contrat lui-même ou dans une annexe au contrat.

4.1.1. En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même, en détaillant les postes effectifs. Le locataire doit pouvoir comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer net. Ceux-ci doivent être décrits clairement et précisément dans le contrat (ATF 135 III 591 consid. 4.3; arrêts 4A 622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1, 4A 185/2009 du 28 juillet 2009 consid. 2.1). Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés (arrêts 4A 719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1, 4A 185/2009 précité consid. 2.4.3).

4.1.2. Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les " conditions générales du bail à loyer pour habitations " ne satisfait pas aux exigences de précision de la convention entre les parties (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1, arrêt 4A 622/2015 précité consid. 3.3).
Par exception, les frais accessoires qui sont mis à la charge du locataire peuvent être mentionnés dans une annexe au contrat ou dans des conditions générales, à condition que celles-ci ne fassent que concrétiser des frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1; arrêts précités 4A 719/2016 consid. 2, 4A 622/2015 consid. 3.1, 4A 185/2009 consid. 2.1).
A cet égard, seules les rubriques aisément compréhensibles pour un non-juriste, qui lui permettent d'en saisir les composants, peuvent être concrétisées dans des annexes standardisées ou des conditions générales. Ainsi, les annexes et conditions générales peuvent préciser des notions prévues dans le contrat telles que " frais de chauffage et d'eau chaude ", dont les locataires peuvent aisément comprendre ce dont il s'agit, sans d'ailleurs qu'il soit nécessaire de détailler spécifiquement ces frais (arrêts 4A 149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.2, 4A 719/2016 précité consid. 2.2.1, 4P.118/2003 du 15 août 2003 consid. 4.3; ISABELLE BIERI, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 61 ad art. 257a /257b CO).
A l'inverse, les notions trop génériques telles que " frais d'exploitation " ou " acompte frais accessoires " ne peuvent valablement être détaillés dans des annexes standardisées ou des conditions générales (ATF 135 III 591 consid. 4.3.2; arrêts 4A 719/2016 précités consid. 2.2.2, 4A 622/2015 consid. 3.3.3). Toutefois, dans ce dernier cas, le renvoi peut être valide même pour des notions génériques, lorsque l'annexe est adaptée individuellement à la relation de bail en cause, par exemple lorsque certains postes de la liste de frais facturés sont biffés parce qu'ils n'existent pas ou que des postes sont ajoutés spécifiquement, ou encore lorsque l'annexe a été rédigée individuellement pour cette relation de bail (cf. arrêts précités 4A 149/2019 consid. 2.2, 4A 622/2015 consid. 3.3.2, 4A 185/2009 consid. 2.4.3).

4.1.3. Lorsqu'une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n'est pas formulée de manière exhaustive. Les charges qui y sont mentionnées sont dues car le locataire peut aisément comprendre quels postes lui seront facturés en sus du loyer (arrêts précités 4A 288/2020 consid. 7.1, 4A 719/2016 consid. 2.2.1). Ainsi, le terme " en particulier " (" insbesondere ") utilisé en début d'une liste de frais accessoires figurant dans une annexe au contrat de bail, n'enlève pas le caractère contraignant des frais énumérés. En effet il n'est pas compatible avec l'interprétation selon les règles de la bonne foi, de conclure qu'en raison de l'ajout du terme " notamment " ou " en particulier ", les locataires auraient pu ne pas s'attendre à payer des postes explicitement énumérés. En revanche ces termes ne permettent pas au bailleur d'ajouter des frais à ceux énumérés (arrêt 4A 185/2009 précité consid. 2.4.3).

4.2. En l'espèce, la clause litigieuse au chiffre 3.2 " autres frais accessoires " et l'énumération des frais facturés à la locataire, sont intégrées dans le corps du contrat. Le titre " autres frais accessoires " est immédiatement suivi de la mention " (biffer ce qui ne convient pas) ", mais aucun poste n'a été biffé. A cet égard, la cour cantonale a retenu que la représentante de la régie C.________ SA a déclaré que si rien n'était biffé, la locataire devait s'attendre à ce que tous les frais accessoires mentionnés dans la clause puissent être facturés.
La cour cantonale a considéré que la clause litigieuse relative aux frais accessoires était valide. Le fait que certains postes de frais accessoires soient mentionnés dans le contrat, bien qu'ils ne s'appliquent pas à l'immeuble en question, n'est pas de nature à empêcher la locataire de comprendre que les frais litigieux mentionnés également sur la liste, étaient à sa charge. Le fait qu'une telle énumération ne permette pas de discerner si l'immeuble en cause était pourvu ou non d'une climatisation, d'une antenne TV et d'un adoucisseur d'eau, et que le montant des frais puisse varier considérablement en fonction de ces hypothèses, n'y change rien. Il était loisible à la locataire d'éclaircir d'emblée ce point avec la bailleresse, si elle l'estimait nécessaire. En définitive, la locataire devait s'attendre à devoir payer les frais accessoires mentionnés au chiffre 3.2 du contrat. Le fait que seuls certains d'entre eux lui aient effectivement été facturés n'entrave pas la compréhension qu'elle aurait dû avoir au sujet des frais qui pouvaient lui être facturés en sus du loyer net (arrêts 4A 719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1, 4A 185/2009 précité consid. 2.4.3).

Partant, les parties ont convenu de manière suffisamment claire et précise au sens de l'art. 257a al. 2 CO que les frais mentionnés au chiffre 3.2 incombaient à la locataire. La convention accessoire est par conséquent valide.

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté. La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais de la procédure et versera à l'intimée une indemnité de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 -2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de dépens de 2'500 fr.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 18 juillet 2022

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

Le Greffier : Botteron

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^a - 1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
¹	Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
²	Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^b - 1 Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
¹	Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
²	Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.