Urteilskopf

121 III 460

89. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 6 décembre 1995 dans la cause B. et consorts contre Société coopérative C. (recours en réforme)
Regeste (de):

Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG). Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3). Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).

Regeste (fr):

Introduction du système des coûts effectifs avec paiement d'acomptes pour la perception de frais accessoires précédemment compris dans le loyer. Formule officielle et obligation de motiver (art. 257a al. 2
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
, 257b al. 1
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
, 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, art. 19 al. 1 let. b
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen
1    Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
a  Für Mietzinserhöhungen:
a1  den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Ne­benkosten;
a2  den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Neben­kos­ten;
a3  den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
a4  die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs­gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu­weisen;
a5  bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
b  Für andere einseitige Vertragsänderungen:
b1  die Umschreibung dieser Forderung;
b2  den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
b3  die klare Begründung dieser Forderung.
c  Für beide Fälle:
c1  die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
c2  das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig­keit.
1bis    Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
2    Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins­erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
3    Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
4    Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge­meindekanzleien auflegen.
OBLF). A défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont compris dans le loyer net. En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, le bailleur peut modifier unilatéralement ce système au détriment du locataire qui peut contester cette modification (consid. 2). L'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO ne subordonne pas la modification unilatérale du contrat par le bailleur à la survenance de circonstances nouvelles (consid. 3). La désignation des prétentions unilatérales du bailleur et les motifs justifiant ces prétentions doivent figurer sur la formule officielle, en satisfaisant aux exigences de la forme écrite qualifiée (consid. 4).

Regesto (it):

Spese accessorie; passaggio al sistema dei costi effettivamente sostenuti dal locatore mediante il versamento di acconti (art. 257a cpv. 2
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
, 257b cpv. 1
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
, 269d cpv. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, art. 19 cpv. 1 lett. b OLAL). In assenza di un accordo speciale, le spese accessorie sono comprese nella pigione netta. Nell'ambito della locazione di locali d'abitazione o commerciali, il locatore può modificare unilateralmente tale sistema a svantaggio del conduttore, il quale può contestare questa modifica (consid. 2). L'art. 269d cpv. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO non subordina la modifica unilaterale del contratto da parte del locatore all'insorgere di nuove circostanze (consid. 3). Alfine di soddisfare le esigenze della forma scritta qualificata, le modifiche unilaterali del contratto devono essere comunicate e motivate mediante modulo ufficiale (consid. 4).

Sachverhalt ab Seite 460

BGE 121 III 460 S. 460

A.- B., les époux P., J., F., D., les époux C., les époux L., ainsi que les époux M. sont tous locataires d'un appartement dans l'immeuble locatif appartenant à la société coopérative C., et ce depuis 1984 ou 1985 selon
BGE 121 III 460 S. 461

les cas. Leurs contrats de bail fixent un loyer net minimum, ainsi qu'un montant d'acompte pour le chauffage et l'eau chaude. Sous réserve des charges de préférence et taxes publiques, d'autres frais accessoires n'ont pas été mis à leur charge. Par courrier recommandé du 8 novembre 1991, la société coopérative C. les a informés de l'introduction du système des coûts effectifs, avec versement d'acomptes, pour la perception de certains frais accessoires précédemment compris dans le loyer; y étaient annexées une formule de notification de nouvelles prétentions et une formule de notification de hausse de loyer.

B.- Les locataires ont contesté cette modification de leurs contrats de bail devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. La conciliation ayant échoué, la société coopérative C. a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Par jugement du 8 avril 1994, celui-ci a jugé que les nouvelles prétentions émises le 8 novembre 1991 n'étaient pas abusives et a confirmé les nouveaux loyers et acomptes de frais accessoires. Saisie d'un recours en réforme des défendeurs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejeté et a confirmé le jugement attaqué par arrêt du 26 juillet 1994.
C.- Les défendeurs interjettent un recours en réforme au Tribunal fédéral contre cet arrêt, concluant à ce que les nouvelles prétentions de la demanderesse, qu'ils considèrent comme abusives, soient rejetées. La demanderesse conclut au rejet du recours et à la confirmation de l'arrêt attaqué. Le Tribunal fédéral a admis le recours.

Erwägungen

Extrait des considérants:

2. D'après l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO autorise la demanderesse à modifier unilatéralement le contrat et à introduire le système de la perception de certains frais accessoires selon la méthode des coûts effectifs. Les défendeurs lui reprochent d'avoir violé l'art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
CO, le principe "pacta sunt servanda" et le principe de la confiance. Ils soutiennent que les frais accessoires à la charge du locataire doivent être mentionnés de manière claire dans le contrat et que cet accord spécial ne peut pas être modifié unilatéralement par le bailleur. De plus, le locataire qui a accepté des frais accessoires inclus forfaitairement devrait pouvoir compter conserver un loyer régulier et, partant, toute modification unilatérale serait contraire au principe de la confiance.
BGE 121 III 460 S. 462

a) aa) Selon l'art. 257a al. 2
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, ils comprennent les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation (art. 257b al. 1
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO). La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO; USPI, Droit suisse du bail à loyer, n. 18 ad art. 257
SR 220
OR Art. 257 - Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO; OBERLE, Nebenkosten, Heizkosten, Zurich 1995, p. 32). Ces frais peuvent être perçus sur la base d'un décompte, que le bailleur doit établir au moins une fois par an (art. 4 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR)
1    Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.
2    Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.
3    Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3
OBLF; RS 221.213.11), ou de manière forfaitaire, calculée sur la moyenne d'une période de trois ans (art. 4 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR)
1    Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.
2    Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.
3    Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3
OBLF). Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux convenus (USPI, op.cit., n. 23 ad art. 257
SR 220
OR Art. 257 - Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO). A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 12 ad art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht, p. 153; ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 154). bb) En vertu de l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, le bailleur peut apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire, par exemple diminuer ses prestations ou introduire de nouveaux frais accessoires, et ce en suivant les règles relatives à la majoration du loyer (art. 269d al. 1
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
-2
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO). Alors que la modification unilatérale du contrat sur les frais accessoires par le bailleur est, en principe, inadmissible (HIGI, op.cit., n. 22 ad art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO), le législateur l'a, par cette disposition, expressément autorisée en matière de bail d'habitations et de locaux commerciaux (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 22 in fine ad art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO; USPI, op.cit., n. 20 ad art. 257
SR 220
OR Art. 257 - Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 155; OBERLE, op.cit., p. 43 et 48; GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zurich 1995, p. 142-143). Dans ces cas en effet, il a choisi d'inverser les principes de base de la conclusion des contrats et dérogé au principe "pacta sunt servanda" pour protéger le locataire contre les résiliations notifiées dans le seul but d'adapter le bail aux conditions nouvelles (USPI, op.cit., n. 1-2 ad art. 269d
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO). Ainsi, puisque le bailleur ne peut pas résilier le bail pour ce motif (art. 271a al. 1 let. b
SR 220
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
CO), il peut le modifier unilatéralement (art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO) et le locataire a le droit de contester une modification qu'il estime abusive (art. 270b al. 2
SR 220
OR Art. 270b
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als miss­bräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
CO). L'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO mentionne d'ailleurs deux exemples de modifications unilatérales:

BGE 121 III 460 S. 463

l'introduction de nouveaux frais accessoires et la diminution des prestations du bailleur. Une telle diminution est notamment réalisée lorsque le bailleur demande le paiement séparé de frais accessoires jusque-là compris dans le loyer, sans réduire pour autant le montant de celui-ci (USPI, op.cit., n. 46 ad art. 269d
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO). b) En l'espèce, dans chaque contrat de bail, les parties sont expressément convenues de la prise en charge par le locataire des frais de chauffage et d'eau chaude selon le système des coûts effectifs, avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (ch. 3 du contrat). Sous réserve des charges de préférence et taxes publiques (ch. 12 du contrat), tous les autres frais accessoires sont donc compris dans le loyer. Ils n'y sont pas inclus forfaitairement, ce qui, en vertu de l'art. 4 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR)
1    Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.
2    Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.
3    Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3
OBLF, impliquerait qu'un certain montant ait été fixé (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 169 n. 2.1.3.). Par conséquent, le présent litige n'a pas pour objet le passage d'un système forfaitaire à un système basé sur la consommation effective, mais il porte sur l'introduction du système des coûts effectifs, avec paiement d'acomptes, pour la perception de certains frais accessoires précédemment compris dans le loyer net. En notifiant cette modification unilatérale du contrat, la demanderesse a fait usage du droit que lui accorde l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO. Les locataires pouvaient la contester devant l'autorité de conciliation (art. 270b al. 2
SR 220
OR Art. 270b
1    Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als miss­bräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
2    Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
CO). Les griefs de violation de l'art. 257a al. 2
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
CO et des principes "pacta sunt servanda" et de la confiance formulés par les défendeurs sont dès lors infondés.
3. Pour l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO ne subordonne pas la modification unilatérale du contrat par le bailleur à un changement des circonstances. Les défendeurs considèrent que cette interprétation est contraire à la loi. Selon eux, seules les modifications rendues nécessaires par de nouvelles charges seraient admissibles. a) Selon son texte, l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO s'applique à toutes les modifications au détriment du locataire, autres que la majoration du loyer visée par l'al. 1. A titre d'exemples, il mentionne la diminution des prestations du bailleur et l'introduction de nouveaux frais accessoires. Sous l'empire de l'ancien droit, le Tribunal fédéral n'a tranché que des cas de charges nouvelles (ATF 108 II 140, ATF 107 II 264); il n'a pas eu l'occasion de se prononcer sur la facturation séparée de frais précédemment compris dans le loyer. Selon la doctrine, le bailleur peut, en respectant les règles applicables aux majorations du loyer, non seulement modifier le
BGE 121 III 460 S. 464

mode de paiement, la composition des frais accessoires, le montant du forfait ou de l'acompte (OBERLE, op.cit., p. 43), mais également introduire des frais accessoires nouvellement survenus et aussi facturer séparément des frais accessoires inclus jusqu'ici dans le loyer (OBERLE, op.cit., p. 44 et 48; GRATZ, op.cit., p. 143). b) La survenance de circonstances nouvelles n'est pas exigée par le texte de l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO. La perception séparée de frais accessoires précédemment compris dans le loyer constitue même un cas de diminution des prestations du bailleur au sens de cette disposition si elle ne s'accompagne pas d'une baisse proportionnelle du montant du loyer. A fortiori, une modification des prestations du bailleur avec réduction proportionnelle du loyer est visée par l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO. Cette modification peut donc être apportée unilatéralement par le bailleur et, s'il l'estime abusive, le locataire peut la contester. Partant, le recours des défendeurs est infondé sur ce point.
4. Pour l'autorité cantonale, l'obligation de motiver ne doit pas être aussi stricte pour une modification unilatérale du contrat que pour une hausse de loyer. Certes, la mention "introduction des frais accessoires selon les dépenses effectives" qui figure sur la formule officielle ne révèle pas les véritables motifs du changement proposé. Elle ne saurait cependant porter préjudice à la demanderesse parce que, d'une part, l'art. 269d al. 1
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO n'est applicable que par analogie et que, d'autre part, le locataire n'est de toute façon pas en mesure de vérifier le bien-fondé de ces prétentions, la loi ne lui fournissant aucun critère à cet effet. Selon les défendeurs, la distinction ainsi créée entre la motivation d'une hausse de loyer et celle des autres modifications unilatérales du contrat viole l'art. 269d al. 2 let. b
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
et al. 3 CO, ainsi que l'art. 19 al. 1 let. b ch. 3
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen
1    Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
a  Für Mietzinserhöhungen:
a1  den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Ne­benkosten;
a2  den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Neben­kos­ten;
a3  den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
a4  die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs­gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu­weisen;
a5  bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
b  Für andere einseitige Vertragsänderungen:
b1  die Umschreibung dieser Forderung;
b2  den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
b3  die klare Begründung dieser Forderung.
c  Für beide Fälle:
c1  die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
c2  das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig­keit.
1bis    Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
2    Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins­erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
3    Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
4    Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge­meindekanzleien auflegen.
OBLF. a) aa) Aux termes de l'art. 269d al. 1
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
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SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, l'avis de majoration du loyer, qui contient l'indication des motifs, doit être communiqué au locataire au moyen de la formule agréée par le canton; si l'avis n'indique pas les motifs de l'augmentation, il est nul. En vertu de l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, ces règles sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire. L'art. 19 al. 1 let. b ch. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen
1    Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
a  Für Mietzinserhöhungen:
a1  den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Ne­benkosten;
a2  den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Neben­kos­ten;
a3  den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
a4  die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs­gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu­weisen;
a5  bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
b  Für andere einseitige Vertragsänderungen:
b1  die Umschreibung dieser Forderung;
b2  den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
b3  die klare Begründung dieser Forderung.
c  Für beide Fälle:
c1  die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
c2  das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig­keit.
1bis    Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
2    Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins­erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
3    Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
4    Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge­meindekanzleien auflegen.
-2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen
1    Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
a  Für Mietzinserhöhungen:
a1  den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Ne­benkosten;
a2  den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Neben­kos­ten;
a3  den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
a4  die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs­gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu­weisen;
a5  bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
b  Für andere einseitige Vertragsänderungen:
b1  die Umschreibung dieser Forderung;
b2  den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
b3  die klare Begründung dieser Forderung.
c  Für beide Fälle:
c1  die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
c2  das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig­keit.
1bis    Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
2    Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins­erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
3    Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
4    Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge­meindekanzleien auflegen.
-3
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen
1    Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
a  Für Mietzinserhöhungen:
a1  den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Ne­benkosten;
a2  den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Neben­kos­ten;
a3  den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
a4  die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs­gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu­weisen;
a5  bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
b  Für andere einseitige Vertragsänderungen:
b1  die Umschreibung dieser Forderung;
b2  den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
b3  die klare Begründung dieser Forderung.
c  Für beide Fälle:
c1  die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
c2  das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig­keit.
1bis    Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
2    Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins­erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
3    Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
4    Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge­meindekanzleien auflegen.
OBLF précise que la formule destinée à communiquer au locataire les modifications unilatérales du bailleur doit contenir, comme en matière de hausse de loyer, la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur et les motifs précis justifiant ces prétentions.
BGE 121 III 460 S. 465

Selon la doctrine, les autres modifications unilatérales du contrat doivent respecter les règles applicables aux hausses de loyer (HIGI, op.cit., n. 22 ad art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
-257b
SR 220
OR Art. 257b
1    Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsäch­lichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähn­liche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Ge­brauch der Sache ergeben.
2    Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Bele­ge gewähren.
CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 263 n. 3.2.; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 270 n. 3.4.; USPI, op.cit., n. 45 ad art. 269d
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO; GUHL/KOLLER/DRUEY, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8e éd., p. 402; OBERLE, op.cit., p. 43). Celles qui ne sont pas notifiées sur formule officielle, qui ne sont pas motivées ou qui sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation sont nulles (OBERLE, op.cit., p. 44 et 126). bb) La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre. L'autorité qui applique le droit ne peut s'écarter d'un texte clair que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 121 III 214 consid. 3, 219 consid. 1d, ATF 117 II 523 consid. 1c, ATF 116 II 575 consid. 2b, 657 consid. 4, ATF 114 II 404 consid. 3). Le premier critère d'interprétation réside donc dans le texte même de la loi. Selon l'art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO, les al. 1 et 2 sont aussi applicables aux autres modifications unilatérales du contrat au détriment du locataire. De plus, l'art. 19 al. 1 let. b
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen
1    Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
a  Für Mietzinserhöhungen:
a1  den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Ne­benkosten;
a2  den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Neben­kos­ten;
a3  den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
a4  die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs­gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu­weisen;
a5  bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
b  Für andere einseitige Vertragsänderungen:
b1  die Umschreibung dieser Forderung;
b2  den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
b3  die klare Begründung dieser Forderung.
c  Für beide Fälle:
c1  die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
c2  das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig­keit.
1bis    Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
2    Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins­erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
3    Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
4    Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge­meindekanzleien auflegen.
OBLF exige expressément que la formule destinée à communiquer au locataire les modifications unilatérales du bailleur contienne la désignation des prétentions (ch. 1) et les motifs précis justifiant ces prétentions (ch. 3). Il ne résulte donc pas du texte de la loi que l'application de l'art. 269d al. 1
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
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SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO ne devrait se faire que par analogie. L'interprétation téléologique ne contredit nullement l'interprétation littérale. En matière d'augmentation du loyer, le Tribunal fédéral a jugé que l'exigence de la forme écrite qualifiée s'étend aussi à la motivation de la majoration. Les motifs figurant dans l'avis de majoration doivent être eux-mêmes précis; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et les arrêts cités). Or, le même but est visé par les art. 269d al. 3
SR 220
OR Art. 269d
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzins­erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf ei­nem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO et 19 al. 1 let. b ch. 3 OBLF s'agissant des autres modifications unilatérales du contrat; le locataire doit pouvoir en apprécier le bien-fondé, pour pouvoir décider, si elles devaient s'avérer abusives, de les contester. cc) Selon la jurisprudence rendue en matière de motivation des hausses de loyer, qui doit donc s'appliquer à toutes les autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, les renseignements donnés par un
BGE 121 III 460 S. 466

autre moyen que la formule officielle peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel, mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme; il ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et les arrêts cités). Ainsi, lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206 consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6 consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c). b) En l'occurrence, la formule de notification de nouvelles prétentions précise, sous la rubrique "Désignation", qu'il s'agit de l'"introduction des frais accessoires selon les dépenses effectives (art. 257a
SR 220
OR Art. 257a
1    Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhän­gen.
2    Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
CO, art. 4 Ordonnance d'exécution)". La même indication figure sous la rubrique "Motifs". Dans sa lettre d'accompagnement, la demanderesse explique que feront l'objet d'un décompte annuel selon les coûts effectifs, les frais accessoires suivants: abonnement des ascenseurs, coûts de la conciergerie, consommation générale d'eau, consommation d'électricité des communs de l'immeuble, diminuée des montants encaissés pour les lessives, abonnement de la ventilation de l'immeuble. La formule de notification de hausse de loyer mentionne que le nouveau loyer sera perçu en trois postes distincts: le loyer net, l'acompte de chauffage et d'eau chaude et l'acompte de frais accessoires. On peut en outre déduire des chiffres indiqués que le loyer mensuel net est réduit d'un montant équivalent au nouvel acompte de frais accessoires. Un tel mode de procéder ne correspond manifestement pas aux exigences de la loi. Lorsque le bailleur entend mettre séparément à la charge des locataires différents postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, il doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec
BGE 121 III 460 S. 467

indication des motifs les justifiant. Or, en l'espèce, ces différents frais accessoires ne sont pas détaillés sur la formule officielle, ce qui est déjà en soi une cause de nullité. Ensuite, les motifs à l'appui du nouveau mode de facturation ne sont pas simplement incomplets ou incorrects, mais font totalement défaut: ils ne résultent ni de la formule officielle, ni non plus de la lettre d'accompagnement. De plus, alors que la formule officielle est intitulée "hausse de loyer", il en ressort que le loyer net a été réduit d'un montant correspondant à l'acompte des nouveaux frais accessoires. Recevant une telle formule de "hausse de loyer", les défendeurs ne pouvaient pas déterminer si le montant du nouvel acompte correspondait à des coûts effectifs, ni non plus savoir si leur loyer net avait réellement subi une majoration, voire une majoration abusive. C'est à tort que la demanderesse soutient que l'exigence de motivation précise relèverait dans ce cas d'un formalisme excessif. En effet, on ne saurait taxer de formalisme excessif l'exigence imposée par la loi de renseigner le locataire de façon à lui permettre d'apprécier la portée de la modification et de décider en toute connaissance de cause de l'opportunité de la contester ou non. Partant, le recours en réforme est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que les nouvelles prétentions émises par la demanderesse à l'égard des défendeurs le 8 novembre 1991 sont déclarées nulles.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 121 III 460
Date : 06. Dezember 1995
Publié : 31. Dezember 1995
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 121 III 460
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular


Répertoire des lois
CO: 257 
SR 220
CO Art. 257 - Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose.
257a 
SR 220
CO Art. 257a
1    Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
2    Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécia­lement.
257b 
SR 220
CO Art. 257b
1    Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publi­ques qui résultent de l'utilisation de la chose.
2    Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consul­ter les pièces justificatives.
269d 
SR 220
CO Art. 269d
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résilia­tion. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au loca­taire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de rési­lia­tion.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envi­s­age d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
270b 
SR 220
CO Art. 270b
1    Si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conci­liation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
2    L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilaté­ra­lement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nou­veaux frais accessoires.
271a
SR 220
CO Art. 271a
1    Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notam­ment:
a  parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions dé­coulant du bail;
b  dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défa­­vorable au loca­taire ou une adaptation de loyer;
c  seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'apparte­ment loué;
d  pendant une procédure de conciliation ou une procédure judi­ciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne pro­cède au mépris des règles de la bonne foi;
e  dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de con­ci­liation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1  a succombé dans une large mesure;
e2  a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3  a renoncé à saisir le juge;
e4  a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f  en raison de changements dans la situation familiale du loca­taire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2    La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en de­hors d'une procédure de con­ciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3    Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a  en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peu­vent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b  en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c  pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de gra­ves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d  en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e  pour de justes motifs (art. 266g);
f  en cas de faillite du locataire (art. 266h).
OBLF: 4 
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 4 Frais accessoires en général - (art. 257a CO)
1    Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d'un décompte, il doit étab­lir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire.
2    S'il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée sur une période de trois ans.
3    Les frais d'administration découlant de l'établissement du décompte peuvent être calculés en fonction des dépenses effectives ou portés en compte jusqu'à concur­rence des taux usuels.3
19
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
1    La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
a  pour les hausses de loyer:
a1  le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
a2  le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
a3  la date d'entrée en vigueur de la hausse,
a4  les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs mo­tifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
a5  en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
b  pour les autres modifications unilatérales du contrat:
b1  la désignation des prétentions,
b2  la date de leur entrée en vigueur,
b3  les motifs précis justifiant ces prétentions;
c  dans ces deux cas:
c1  les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
c2  la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur com­pé­tence à raison du lieu.
1bis    Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20
2    En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vi­gueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21
3    Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obli­gatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22
4    Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soi­ns auprès des secrétariats communaux.
Répertoire ATF
107-II-264 • 108-II-140 • 114-II-404 • 116-II-575 • 117-II-523 • 120-II-206 • 121-III-214 • 121-III-460 • 121-III-6
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
frais accessoires • formule officielle • mention • société coopérative • bail à loyer • tribunal fédéral • principe de la confiance • autorité cantonale • 1995 • augmentation • calcul • charge de préférence • doctrine • droit suisse • abonnement • forme écrite qualifiée • vaud • analogie • formalisme excessif • viol
... Les montrer tous
FF
1985/I/1464