5A_282/2016 - 2017-01-17 - Sachenrecht - hypothèque légale des artisans et entrepreneurs - date des derniers travaux et respect du délai d'inscription (art. 839 al. 2 CC)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A 282/2016

Arrêt du 17 janvier 2017

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,
Marazzi, Herrmann, Schöbi et Bovey.
Greffière : Mme Mairot.

Participants à la procédure
1. A.__ ______,
2. B.________,
3. C.________,
4. D._ _______,
5. E.________,
6. F._ _______,
tous représentés par Me Jérôme Magnin, avocat,
recourants,

contre

G.________ Sàrl,
représentée par Me Christophe Claude Maillard,
avocat,
intimée.

Objet
hypothèque légale des artisans et entrepreneurs
- date des derniers travaux et respect du délai d'inscription (art. 839 al. 2 CC),

recours contre l'arrêt de la Ie Cour d'appel civil
du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg
du 29 février 2016.

Faits :

A.

A.a. D.________, A.________ et B.________, C.________, ainsi que E.________ et F.________ sont copropriétaires par étage de parts de l'immeuble n° 5299 du registre foncier de H.________.

Lors de la construction de cet immeuble, en 2011, G.________ Sàrl a réalisé des travaux de menuiserie - notamment la fourniture et la pose de portes, fenêtres et parquets - selon contrat oral de sous-traitance passé avec l'entrepreneur général, I.________ Sàrl, aujourd'hui radiée du registre du commerce ensuite de sa faillite. Pour ces travaux, un solde de 42'815 fr. 60 au total demeure impayé, selon factures du 5 octobre 2011. Dès lors, G.________ Sàrl a, le 4 avril 2012, déposé à l'encontre des copropriétaires susmentionnés, ainsi que contre les autres copropriétaires, à savoir J.________ et I.________ Sàrl, une requête d'inscription provisoire d'hypothèques légales à laquelle il a été fait droit le même jour. Par la suite, la procédure a été rayée du rôle s'agissant de J.________, qui a trouvé un accord avec G.________ Sàrl, et de I.________ Sàrl.

A.b. Le 31 octobre 2012, soit dans le délai imparti judiciairement, G.________ Sàrl a déposé sa demande au fond. Dans leur réponse du 31 mars 2014, les copropriétaires concernés ont conclu au rejet de celle-ci. Ils faisaient valoir que, sous réserve d'opérations mineures début décembre 2011, les travaux avaient été achevés en octobre 2011, et que le délai pour obtenir l'inscription des hypothèques légales en vigueur lors de l'exécution de ces travaux - soit 3 mois - était échu lors du dépôt de la requête d'inscription provisoire.

Le Tribunal civil de la Veveyse (ci-après: Tribunal civil) a tenu deux séances, les 7 mai 2014 et 29 avril 2015, au cours desquelles il a entendu les parties et plusieurs témoins. Au début de la première séance, le mandataire de l'entrepreneur a notamment complété ses allégués en ce sens que les travaux réalisés en décembre 2011 et en 2012 concernaient principalement l'appartement de J.________, mais aussi les locaux communs, et qu'ils avaient été commandés par un seul contrat, ce que les copropriétaires ont "contesté car ignoré", sans autre précision.

B.
Par jugement du 19 août 2015, le Tribunal civil a ordonné l'inscription d'hypothèques légales sur les parts PPE des copropriétaires pour des montants en capital respectifs de 8'185 fr. 95 et deux fois 165 fr. 80 (D.________), 13'698 fr. 95 et deux fois 165 fr. 80 (A.________ et B.________), 9'578 fr. 15 et 165 fr. 80 (C.________), ainsi que 10'357 fr. 75 et 165 fr. 80 (E.________ et F.________).

Le 21 septembre 2015, les copropriétaires en cause ont interjeté appel contre le jugement du 19 août 2015. Ils concluaient notamment à la modification de celui-ci en ce sens que la demande est principalement déclarée irrecevable, subsidiairement rejetée, et que la radiation des hypothèques légales inscrites provisoirement est ordonnée.
Par arrêt du 29 février 2016, la Cour d'appel civil du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg (ci-après: Cour d'appel) a rejeté l'appel et confirmé le jugement du 19 août 2015.

C.
Par acte posté le 15 avril 2016, les appelants exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral, assorti d'une requête d'effet suspensif. Ils concluent principalement à la réforme de l'arrêt du 29 février 2016 dans le sens des conclusions contenues dans leur acte d'appel cantonal. Subsidiairement, ils sollicitent le renvoi de la cause à la Cour d'appel pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

L'intimée conclut au rejet du recours.

L'autorité cantonale a renoncé à se déterminer.

D.
Par ordonnance présidentielle du 9 mai 2016, il a été constaté que le recours était assorti de l'effet suspensif de par la loi s'agissant de l'inscription définitive des hypothèques légales des artisans et entrepreneurs, la requête d'effet suspensif étant rejetée pour le surplus.

Considérant en droit :

1.
L'arrêt entrepris est une décision finale (art. 90 LTF) rendue par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), dans une contestation civile (art. 72 al. 1 LTF) de nature pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. b LTF). Le recours a par ailleurs été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 , 46 al. 1 let. a LTF) et en la forme prévue par la loi (art. 42 al. 1 LTF), par des parties qui ont succombé dans leurs conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF). Le recours en matière civile est dès lors recevable au regard des dispositions qui précèdent.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4; 134 III 379 consid. 1.2). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation posée, sous peine d'irrecevabilité, à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui peuvent se poser, lorsqu'elles ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid, 1.4). Enfin, le Tribunal fédéral ne connaît de la violation de droits fondamentaux que si ce grief a été dûment invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire s'il a été expressément soulevé et exposé de manière claire et détaillée (principe d'allégation; ATF 134 II 349 consid. 3 et les arrêts cités).

2.2. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement sur la base des faits établis par la juridiction précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - à savoir arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 II 145 consid. 8.1; 135 III 127 consid. 1.5, 397 consid. 1.5 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 in fine LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF) doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné. Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 133 III 589 consid. 2 et les arrêts cités). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, le Tribunal fédéral n'intervient, pour violation de l'art. 9 Cst., que si l'autorité cantonale n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte de preuves pertinentes ou a opéré, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3; 137 I 58 consid. 4.1.2; 136 III 552 consid.
4.2; 134 V 53 consid. 4.3; 129 I 8 consid. 2.1 et les arrêts cités).

3.
Invoquant l'art. 59 CPC, les recourants se plaignent d'une violation du principe de l'intérêt digne de protection. Ils soutiennent que, compte tenu de la faillite de l'entreprise générale, une poursuite en réalisation du gage immobilier n'aurait aucune chance d'aboutir. En effet, l'intimée, qui ne dispose que d'un acte de défaut de biens, ne pourrait obtenir la mainlevée de leur opposition ni, par conséquent, la réalisation du gage. Le seul but de la procédure d'inscription définitive serait ainsi de disposer d'une inscription au registre foncier diminuant la valeur de l'immeuble, afin de contraindre les tiers propriétaires à payer une dette qu'ils ne doivent pas. L'action de l'intimée aurait donc dû être déclarée irrecevable.

A cet égard, les recourants soulèvent en outre la violation de leur droit d'être entendus (art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC), sous l'aspect du droit à une décision motivée. Ils reprochent à la cour cantonale d'avoir, sans aucune explication, passé outre leur grief tiré de l'absence d'intérêt à l'action de l'intimée en raison de l'extinction de la créance au fond sur la base de l'art. 114 CO.

3.1. Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle (ATF 104 Ia 201 consid. 5g), dont la violation doit être examinée en premier lieu (ATF 137 I 195 consid. 2.2; 135 I 279 consid. 2.6.1).

3.1.1. La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 137 II 266 consid. 3.2; 136 I 229 consid. 5.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée; la motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les références). En revanche, une autorité se rend coupable d'une violation du droit d'être entendu si elle omet de se prononcer sur des griefs qui
présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 138 IV 81 consid. 2.2; 134 I 83 consid. 4.1 et les arrêts cités).

La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral en relation avec l'art. 29 al. 2 Cst. doit aussi être prise en compte pour l'interprétation de l'art. 53 CPC qui règle au niveau légal, pour le domaine d'application du CPC, la garantie constitutionnelle minimale prévue par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêt 5A 876/2015 du 22 avril 2016 consid. 3.3 et les références).

3.1.2. En l'espèce, la Cour d'appel a indiqué les motifs qu'elle a considérés déterminants pour admettre la recevabilité de la demande. Elle a en effet considéré, à la suite du premier juge, que le sous-traitant disposait d'un acte de défaut de biens après faillite valant reconnaissance de dette, lui permettant de diriger une poursuite en réalisation de gage contre les tiers-propriétaires en application de l'art. 89 al. 2 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42). Sur cette base, les recourants étaient en mesure de contester la décision attaquée en connaissance de cause. Au demeurant, dès lors qu'ils ont admis que la reconnaissance de dette par le débiteur failli valait en l'occurrence titre de mainlevée, les juges précédents ont implicitement considéré que l'obligation principale n'était pas éteinte, en sorte qu'ils pouvaient se dispenser de se prononcer sur le moyen tiré de l'art. 114 CO.

3.2. Selon l'art. 59 al. 1 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action.

3.2.1. Conformément à l'art. 59 al. 2 let. a CPC, le justiciable qui fait valoir une prétention doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection à voir le juge statuer sur sa demande (FRANÇOIS BOHNET, in Code de procédure civile commenté, 2011, n° 89 ad art. 59 CPC). L'existence d'un intérêt digne de protection est ainsi une condition de recevabilité de toute demande en justice: le demandeur doit obtenir un avantage, factuel ou juridique, du résultat de la procédure (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2ème éd., 2015, p. 66; cf. ég. SIMON ZINGG, in Berner Kommentar, ZPO, 2012, n° 35 ss ad art. 59 CPC). L'absence d'un tel intérêt - qui doit être constatée d'office (art. 60 CPC) - entraîne l'irrecevabilité de la demande (BOHNET, op. cit., n° s 88 et 92 ad art. 59 CPC; TANJA DOMEJ, in Kurzkommentar ZPO, 2ème éd., 2014, n° 24 ad art. 59 CPC et n° 2 ad art. 60 CPC).

3.2.2. L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC permet aux artisans, aux entrepreneurs et à leurs sous-traitants de requérir l'inscription d'une hypothèque légale pour garantir le paiement de leurs prestations en relation avec l'immeuble (FRANÇOIS BOHNET, Actions civiles, Conditions et conclusions [ci-après: Actions civiles], § 53 n° 1 p. 598). Seule l'inscription définitive rend totalement efficace la garantie de l'entrepreneur, en lui fournissant une triple protection: une priorité absolue sur les titulaires de droits réels inscrits postérieurement, un traitement sur pied d'égalité à l'égard des autres entrepreneurs au bénéfice d'une hypothèque légale (art. 840 CC), et une position privilégiée par rapport aux créanciers gagistes de rang antérieur (art. 841 CC). Elle lui donne en outre le droit d'être colloqué par préférence sur le produit de l'immeuble en cas de faillite du propriétaire (art. 219 LP) (JEAN-CLAUDE DE HALLER, Le droit à l'inscription de l'hypothèque légale de l'entrepreneur, thèse Lausanne 1970, p. 84).

L'action en inscription définitive de l'hypothèque légale peut être ouverte contre le propriétaire indépendamment d'une action en paiement de la créance de l'entrepreneur qui se prévaut de l'hypothèque légale (BOHNET, Actions civiles, loc. cit.). Le juge saisi de l'action n'a pas à reconnaître, respectivement à fixer la créance en paiement des prestations de l'artisan et de l'entrepreneur; il détermine uniquement le montant à concurrence duquel l'immeuble devra répondre. Cette action n'a pas pour but de déterminer la créance en tant que telle, mais le montant du gage ( Pfandsumme) ou, en d'autres termes, l'étendue de la garantie hypothécaire. Le juge examine certes la créance personnelle de l'artisan ou de l'entrepreneur ( Schuldsumme), mais uniquement à titre préjudiciel et à seule fin de déterminer la somme garantie par gage, notamment lorsque l'action oppose un entrepreneur sous-traitant au propriétaire de l'immeuble objet de la garantie. Il en résulte que le sous-traitant - titulaire du droit à l'inscription de l'hypothèque légale pour sa créance à l'égard de l'entrepreneur alors même que celui-ci a été payé ou s'était engagé à ne pas avoir recours à des sous-traitants (ATF 109 II 445 consid. 2; 105 II 264 consid. 2 et les
références; BOHNET, Actions civiles, § 53 n° 26 p. 603) - n'a pas à agir simultanément en paiement contre l'entrepreneur général pour être légitimé à obtenir l'inscription définitive de son droit de gage, l'action en inscription définitive d'une hypothèque légale étant indépendante de l'action en paiement du prix de l'ouvrage (ATF 138 III 132 consid. 4; 126 III 467 consid. 3b/bb-dd et 4d avec les références; BOHNET, Actions civiles, § 53 n° 5 p. 599). Le propriétaire de l'immeuble encourt ainsi le risque de devoir payer sa dette à double ( Doppelzahlungsrisiko) pour éviter que l'immeuble ne soit grevé d'un gage, voire réalisé, risque que la novelle du 11 décembre 2009, en vigueur depuis le 1er janvier 2012, n'a pas supprimé (CARRON/FELLEY, L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs: ce qui change et ce qui reste, in Le nouveau droit de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, 2012, nos 76 ss p. 23 s.; CHRISTOPH THURNHERR, in Basler Kommentar, ZGB II, 5e éd., 2015, n° 10a ad art. 839 /840 CC). En général, l'artisan ou l'entrepreneur aura cependant intérêt à intenter, parallèlement à son action en inscription définitive d'une hypothèque légale, une action condamnatoire en paiement de sa créance (ATF 105 II 149
consid. 2b), le jugement condamnant le débiteur à payer une somme déterminée valant titre de mainlevée au sens de l'art. 80 al. 1 LP. En effet, même si l'action a été dirigée contre le propriétaire de l'immeuble qui est simultanément le débiteur de la créance, le jugement ordonnant l'inscription définitive de l'hypothèque légale ne constitue pas un titre de mainlevée définitive pour la créance garantie au sens de l'art. 80 al. 1 LP. Le créancier ne peut donc pas obtenir la mainlevée de l'opposition en ce qui concerne la créance garantie sur la base d'un seul jugement d'inscription définitive d'une hypothèque légale (ATF 138 III 132 consid. 4.2.2 et les références).

Lorsqu'un gage a été constitué sur un immeuble appartenant à un tiers et que le débiteur de la créance disparaît ensuite de sa faillite, la poursuite en réalisation de gage est dirigée exclusivement contre le tiers propriétaire du gage (art. 89 al. 2 ORFI; KÄNZIG/BERNHEIM, in Basler Kommentar, SchKG I, 2e éd., 2010, n° 46 ad art. 151 LP). Dans cette poursuite, l'admission de la créance garantie à l'état de collocation par l'administration de la faillite vaut reconnaissance de dette dans le sens de l'art. 82 LP lorsque cette créance a été reconnue par le débiteur failli (DANIEL STAEHELIN, in Basler Kommentar, SchKG I, 2e éd., 2010, n° 172 ad art. 82 LP).

3.3. Il ressort de l'arrêt attaqué que l'entreprise générale a certes été radiée du registre du commerce ensuite de sa faillite. Toutefois, elle a reconnu la prétention du sous-traitant, dont la créance a été admise à l'état de collocation et qui s'est vu délivré un acte de défaut de biens valant reconnaissance de dette dans le sens de l'art. 82 LP, conformément à l'art. 265 LP. En cas d'extinction pour cause de faillite d'une personne morale qui est la débitrice personnelle du montant justifiant l'inscription du gage, il n'existe pas de successeur sur le plan juridique. Selon l'art. 89 al. 2 ORFI, la poursuite en réalisation de gage doit être dirigée contre le tiers propriétaire du gage. La réinscription de la personne morale faillie et radiée n'est donc pas nécessaire et la poursuite peut être introduite à l'encontre du seul tiers propriétaire du gage (ATF 59 I 161 ss; JOLANTA KREN KOSTKIEWICZ, in Commentaire ORFI, 2012, n° 2 ad art. 89 al. 2 ORFI). De plus, les conditions posées à l'art. 839 al. 3 CC (reconnaissance du montant par le débiteur ou le juge) sont en l'occurrence réalisées: en relation avec cette disposition, selon laquelle l'inscription n'a lieu que si le montant du gage est établi par la reconnaissance du
propriétaire ou par le juge, la jurisprudence a en effet admis que l'hypothèque peut être inscrite en garantie de la créance du sous-traitant, même lorsque le propriétaire de l'immeuble et maître de l'ouvrage s'est acquitté de son dû contre l'entrepreneur général (ATF 106 II 123; 105 II 264; 104 II 348). Contrairement à ce que soutiennent les recourants, on ne saurait ainsi considérer que l'intimée "n'a aucun moyen d'obtenir la reconnaissance du bien-fondé de sa créance matérielle contre le tiers-propriétaire". Au demeurant, il est erroné d'affirmer, à l'instar des recourants, que l'action de l'intimée ne peut tendre qu'à une seule fin, à savoir l'introduction ultérieure d'une poursuite en réalisation de gage immobilier au sens de l'art. 41 al. 1 LP. En effet, l'inscription définitive fournit aussi au sous-traitant une priorité absolue sur les titulaires de droits réels inscrits postérieurement, un traitement sur pied d'égalité à l'égard des autres entrepreneurs au bénéfice d'une hypothèque légale et une position privilégiée par rapport aux créanciers gagistes de rang antérieur; elle lui donne en outre le droit d'être colloqué par préférence sur le produit de l'immeuble en cas de faillite du propriétaire (cf. supra consid. 3.2.2).

Vu ce qui précède, le raisonnement de l'autorité cantonale ne prête pas le flanc à la critique.

4.
Les recourants font ensuite grief à la cour cantonale d'avoir établi les faits de manière manifestement inexacte et d'avoir commis l'arbitraire dans l'appréciation des preuves. Ils prétendent, en substance, que cette autorité a retenu de manière insoutenable que les travaux dans les parties privatives avaient été achevés entre le 11 novembre et le 13 décembre 2011. Selon eux, ces travaux auraient été terminés avant, vraisemblablement en automne 2011, comme le corroboreraient l'envoi de la facture du 5 octobre 2011 et l'urgence dans laquelle travaillait l'intimée. Les travaux effectués après cette date seraient en réalité d'importance minime ou consisteraient en la correction d'un défaut exigée par l'Établissement cantonal d'assurance des bâtiments (ECAB). Partant, que l'on applique un délai de trois ou de quatre mois, il y aurait lieu de considérer la requête d'inscription provisoire du 4 avril 2012 comme tardive.

4.1. Il y a achèvement des travaux, au sens de l'art. 839 al. 2 CC, quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires, différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid. 1a; arrêts 5A 932/2014 du 16 avril 2015 consid. 3.3.1; 5A 420/2014 du 27 novembre 2014 consid. 3.1; 5A 475/2010 du 15 septembre 2010 consid. 3.1.1). Les travaux effectués par l'entrepreneur en exécution de l'obligation de garantie prévue à l'art. 368 al. 2 CO n'entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai (ATF 106 II 22 consid. 2b; 102 II 206 consid. 1a). En revanche, lorsque des travaux indispensables, même d'importance secondaire, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut pas être
considéré comme achevé; des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d'importance, constituent donc des travaux d'achèvement. Les travaux sont ainsi jugés selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif (ATF 125 III 113 consid. 2b; 106 II 22 consid. 2b et c; arrêts 5A 932/2014 précité consid. 3.3.1; 5A 420/2014 précité consid. 3.1; 5A 475/2010 précité consid. 3.1.1). Le délai de l'art. 839 al. 2 CC commence à courir dès l'achèvement des travaux, et non pas dès l'établissement de la facture (ATF 102 II 206 consid. 1b/aa; arrêts 5A 932/2014 précité consid. 3.3.1; 5A 420/2014 précité consid. 3.1; 5A 475/2010 précité consid. 3.1.1); il s'ensuit que, lorsque des travaux déterminants sont encore effectués après la facturation et ne constituent pas des travaux de réparation ou de réfection consécutifs à un défaut de l'ouvrage, ils doivent être pris en compte pour le dies a quo du délai (arrêt 5A 420/2014 précité consid. 3.1 et l'auteur mentionné).

4.2. Dans le cas particulier, la cour cantonale a considéré que l'envoi de la facture du 5 octobre 2011 ne constituait qu'un indice selon lequel l'entrepreneur sous-traitant estimait l'ouvrage quasiment achevé début octobre 2011. Cela étant, il résultait du récapitulatif des heures produit sous pièce 11 du bordereau de la demande qu'entre le 11 novembre et le 7 décembre 2011, des ouvriers avaient encore passé un total de 14 heures sur le chantier, ce qui dépassait de simples travaux de retouche et/ou de peu d'importance. De plus, et surtout, selon les pièces 10, 18 et 19 dudit bordereau, une séance avait eu lieu sur place le 13 décembre 2011 entre l'entrepreneur général et le sous-traitant, séance au cours de laquelle les représentants des deux sociétés avaient notamment fait le tour de chaque appartement avec un double de la confirmation de commande et s'étaient mis d'accord sur les travaux à effectuer déjà facturés, les travaux à réaliser et à facturer, ainsi que les travaux à effectuer sous garantie. L'associé-gérant de l'entreprise générale avait déclaré à ce sujet: "Je suppose que lors de la visite du 13 décembre 2011, le chantier était terminé. Vu les pressions qu'on avait, je suppose que le chantier avait été terminé
quelques jours avant. Il est fort possible que les appartements devaient être livrés au 1er décembre 2011. Certains l'ont été avec un peu de retard." Pour l'autorité précédente, cette séance représentait donc la livraison des travaux effectués par le sous-traitant, qui n'avait su que ce jour-là quelles prestations étaient acceptées en l'état et ce qu'il lui restait à effectuer, contre paiement ou sous garantie. Il fallait dès lors retenir la date du 13 décembre 2011 comme étant celle de l'achèvement des travaux au sens de l'art. 839 al. 2 CC.

4.3. A l'appui de leur grief, les recourants exposent que, selon les pièces produites par l'intimée, les ouvriers de celle-ci n'ont effectué, entre le 11 novembre et le 7 décembre 2011, que 7 heures de travail en atelier et non pas 14 heures sur le chantier, comme retenu arbitrairement par l'autorité précédente. Ils contestent en particulier l'allégation de l'intimée, selon laquelle d'importants travaux auraient eu lieu le 7 décembre 2011. Selon eux, la pièce à laquelle celle-ci se réfère à cet égard est en totale contradiction avec le récapitulatif des heures, qui ne mentionne qu'une heure de travail en atelier à cette date, et l'ouvrier auteur de ces prétendus travaux ayant déclaré que "[c]ela ne lui di[sait] rien". Il serait par conséquent insoutenable d'affirmer qu'il ne s'agissait pas de simples retouches et/ou de travaux de peu d'importance, s'agissant d'un chantier d'une telle ampleur et la période considérée étant de près d'un mois. Ils soutiennent par ailleurs que l'intimée n'a pas produit de document établissant de manière claire et crédible la fin des travaux, puisque son "récapitulatif des heures" ne concordait pas avec les déclarations recueillies, l'intéressée n'ayant au demeurant produit ni les procès-verbaux de
chantier, ni les rapports journaliers de ses employés - alors qu'elle en disposait -, comme il résulterait du procès-verbal d'audience du 29 avril 2015. A l'inverse, les déclarations de tous les propriétaires, celles du maître de l'ouvrage, l'envoi de la facture finale le 5 octobre 2011 et l'urgence dans laquelle travaillait l'intimée, qui ressortent des procès-verbaux du 7 mai 2014 et du 29 avril 2015, seraient des éléments objectifs solides qui situeraient la fin des travaux bien avant le 4 décembre 2011, respectivement le 4 janvier 2012. Les recourants prétendent en outre que l'autorité précédente est tombée dans l'arbitraire en omettant de considérer que les travaux effectués entre le 11 novembre et le 7 décembre 2011 constituaient des travaux de réparation d'un défaut, comme il résulterait du rapport de l'ECAB du 5 octobre 2011, selon lequel la construction n'était pas conforme aux exigences de protection contre l'incendie.

4.4. Cette argumentation n'apparaît pas décisive. Outre qu'il importe peu que les travaux aient été réalisés en atelier ou sur le chantier, les juges cantonaux ne se sont en définitive pas fondés sur le nombre d'heures effectué entre le 11 novembre et le 7 décembre 2011 pour déterminer la date d'achèvement des travaux. Il résulte en effet de l'arrêt attaqué qu'ils ont considéré, bien plutôt, que la séance de chantier du 13 décembre 2011 était à cet égard déterminante. Or les recourants ne s'en prennent pas valablement à cet aspect de la motivation de la Cour d'appel. Pour le surplus, ils se bornent à opposer leur propre appréciation des preuves à celle de l'autorité cantonale, en particulier s'agissant des travaux effectués sur demande de l'ECAB. Au demeurant, il convient de relever à propos de ceux-ci que lorsque des travaux indispensables, notamment pour des raisons de sécurité, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut être considéré comme achevé, en sorte que des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, constituent des travaux d'achèvement même s'ils sont de peu d'importance (cf. supra consid. 4.1). Autant qu'il est suffisamment motivé (art. 106 al. 2 LTF), le grief est ainsi infondé.

5.
A propos de la date d'achèvement des travaux, les recourants se plaignent en outre d'une violation de l'art. 8 CC, reprochant à l'autorité précédente de s'être satisfaite d'une simple vraisemblance à cet égard au lieu d'exiger une preuve stricte.

5.1. Dans le cadre de l'examen d'un grief de violation de l'art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut contrôler librement si le juge cantonal est parti d'une juste conception du degré de certitude ou de vraisemblance exigé par le droit fédéral ( Beweismass). En revanche, savoir si le degré de la preuve exigé par la règle de droit matériel applicable - dont le juge a une juste conception - est atteint dans un cas concret relève de l'appréciation des preuves (ATF 130 III 321 consid. 5; 117 II 231 consid. 2c; arrêt 5C 97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.1).

5.2. Contrairement à ce que prétendent les recourants, il ressort clairement de l'arrêt attaqué que l'autorité précédente ne s'est pas limitée à la vraisemblance, mais a retenu que les faits étaient établis. Dans ces circonstances, il ne saurait être question d'une violation de l'art. 8 CC.

6.
Invoquant l'art. 839 al. 2 CC, les recourants reprochent par ailleurs à l'autorité cantonale d'avoir violé les règles sur la computation des délais.

6.1. En vertu de l'art. 839 al. 2 CC, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 2012 (RO 2011 4637), l'inscription de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs au sens de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC - en relation avec l'art. 961 al. 2 CC - doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois suivant l'achèvement des travaux, alors que le droit en vigueur jusqu'au 31 décembre 2011 prévoyait un délai de trois mois. Il se pose ainsi la question du droit applicable. A cet égard, le législateur n'a pas prévu de dispositions transitoires spéciales. Conformément à la jurisprudence, il faut donc s'en tenir aux règles générales du Titre final du Code civil (art. 1 -4 Tit. fin. CC; ATF 133 III 105 consid. 2.1; 116 II 33 consid. 3a, 120 consid. 3a; 96 II 4 consid. 5; 94 II 240 consid. 8 et les références; arrêts 4A 6/2009 du 11 mars 2009 consid. 2.5.1; 4C.45/2000 du 10 juillet 2000 consid. 2c/aa). Celles-ci reposent sur le principe de la non-rétroactivité (art. 1er al. 1 Tit. fin. CC), lequel souffre toutefois des exceptions, notamment lorsque l'ordre public est en jeu (art. 2 Tit. fin. CC) ou qu'il est question de cas réglés par la loi indépendamment de la volonté des parties (art. 3 Tit. fin. CC), ou encore de droits non acquis
(art. 4 Tit. fin. CC). Les rapports de droit visés par ces deux dernières dispositions sont soumis à la loi nouvelle, même s'ils ont pris naissance avant son entrée en vigueur.

La question de la rétroactivité du nouvel art. 839 al. 2 CC est l'objet de controverses. Ainsi, selon PETER REETZ (Bauhandwerkerpfandrecht, Verwaltungsvermögen und das neue Recht, in Droit de la construction 2010 p. 120 ss, en particulier note infrapaginale 8 p. 122 et ch. 9 p. 124), il convient d'appliquer le principe de non-rétroactivité figurant à l'art. 1er Tit. fin. CC. En vertu de cette disposition, si l'achèvement des travaux a eu lieu avant le 31 décembre 2011, l'ancien droit reste applicable, en sorte que le délai est de trois mois; en revanche, si les travaux ont été terminés à partir du 1er janvier 2012, le nouveau droit, y compris le délai de quatre mois, trouve application.

Une seconde opinion doctrinale consiste à appliquer les art. 2 ss Tit. fin. CC, qui constituent des exceptions au principe de non-rétroactivité. Selon cette conception, il serait possible de tenir compte du délai de quatre mois, quand bien même il est entré en vigueur après la fin des travaux, en application de l'art. 3 Tit. fin. CC, aux termes duquel les cas réglés par la loi indépendamment de la volonté des parties sont soumis à la loi nouvelle même s'ils remontent à une époque antérieure; le nouveau délai de quatre mois s'appliquerait dès lors à tous les cas dans lesquels le délai de trois mois n'a pas encore expiré au 1er janvier 2012. Par conséquent, tous les travaux achevés après le 1er octobre 2011 bénéficieraient du délai de quatre mois, qui commencerait à courir dès la date d'achèvement des travaux (RAINER SCHUMACHER, Z ur Revision des Bauhandwerkerpfandrechts: Intertem-porales Recht, in Le notaire bernois 2011 p. 1 ss, 18, 23, 33; cf. aussi ATF 39 II 769 consid. 2 et 205 consid. 2, qui prônent l'application de l'art. 3 Tit. fin. CC à l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs même pour les contrats conclus avant l'entrée en vigueur du Code civil).

D'autres auteurs sont cependant d'avis qu'il convient d'appliquer l'art. 49 al. 2 Tit. fin. CC, selon lequel les délais de prescription ou de péremption ne commencent à courir que dès l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Par conséquent, si le délai de trois mois n'est pas échu au 1er janvier 2012 (c'est-à-dire pour tous les travaux achevés au plus tôt le 1er octobre 2011), il serait possible d'appliquer le nouveau délai de quatre mois, lequel ne commencerait à courir qu'à partir du 1er janvier 2012, en sorte que l'inscription pourrait être obtenue jusqu'au 1er mai 2012 (DENIS PIOTET, dont l'opinion est rapportée par SCHUMACHER, in das Bauhandwerkerpfandrecht, Ergänzungsband zur 3. Auflage, n° 478 p. 143; CARRON/FELLEY, op. cit., n° 114 p. 36; cf. ég. ROBERT DÄPPEN, in Basler Kommentar, ZGB II, 5e éd., 2015, n° 8 ad art. 49 SchlT).

6.2. Dans le cas particulier, l'autorité cantonale a considéré à juste titre que l'application de la disposition générale de l'art. 1er al. 1 et 2 Tit. fin. CC devait être écartée, au motif que la non-rétroactivité pouvait donner lieu à des situations particulièrement complexes, notamment en cas de travaux exécutés en deux phases, soit pour partie avant et pour partie après le 1er janvier 2012, en vertu d'un contrat global (du même avis: SCHUMACHER, in Le notaire bernois, op. cit., p. 23). Pour le surplus, elle a estimé qu'il n'était pas nécessaire de trancher entre les deux autres variantes, dès lors que même en prenant en compte la plus stricte des deux, le délai de quatre mois serait arrivé à échéance le 13 avril 2012, en sorte qu'il avait été respecté par l'inscription provisoire du 4 avril 2012. Le recourant ne formule pas de critiques à ce sujet. Il convient toutefois de déterminer s'il y a lieu d'appliquer l'art. 49 al. 2 Tit. fin. CC ou les art. 2 -4 Tit. fin. CC.

Selon l'art. 49 al. 2 Tit. fin. CC, les délais de prescription ou de péremption de moins de cinq ans fixés par le Code civil ne commencent à courir que dès l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Avec SCHUMACHER, il s'impose de considérer que cette disposition ne s'applique pas au nouveau délai de quatre mois de l'art. 839 al. 2 CC. Si tel était le cas, il pourrait en résulter une prolongation de presque sept mois, ce qui ne correspondrait manifestement pas au but de la révision. Ainsi, en cas d'achèvement des travaux le 3 octobre 2011, le nouveau délai d'inscription de quatre mois commencerait à courir le 1er janvier 2012 et ne serait échu que le 1er mai voire, si ce jour est en l'occurrence férié, le 2 mai 2012, soit près de sept mois à partir de l'achèvement des travaux. Un tel résultat est en contradiction claire avec la systématique de la loi et la volonté du législateur (pour plus de détails à ce sujet, cf. SCHUMACHER, in Le notaire bernois, op. cit., p. 27 à 29). Comme le relève cet auteur, la loi peut et doit être interprétée, respectivement complétée et appliquée contrairement à sa lettre, lorsque respecter fidèlement celle-ci contreviendrait à la ratio legis. En dépit de la formulation claire de l'art. 49 al. 2 Tit.
fin. CC, il y a donc lieu de faire exception à son application en matière d'hypothèque légale des artisans et entrepreneur et de donner la primauté aux dispositions générales que sont les art. 2 - 4 Tit. fin. CC. Le nouveau délai de quatre mois de l'art. 839 al. 2 CC ne commence donc à courir qu'à partir de l'achèvement des travaux, même si ceux-ci ont été achevés avant le 1er janvier 2012 (cf. SCHUMACHER, in Le notaire bernois, p. 29).

7.
Pour les recourants, l'application d'un délai uniforme constituerait une application erronée du droit, en sorte que la requête d'inscription provisoire serait aussi tardive sous cet angle.

7.1. Si un artisan ou un entrepreneur a travaillé en exécution de plusieurs contrats, qu'ils aient été conclus à différentes dates ou le même jour, il possède autant de créances distinctes. En principe, le délai de l'art. 839 al. 2 CC commence à courir séparément, pour chaque contrat, à partir de l'achèvement des travaux auxquels il se rapporte (ATF 76 II 134 consid. 1). Mais quand les travaux objets de différents contrats sont à ce point imbriqués les uns dans les autres qu'ils forment économiquement et matériellement un tout, il faut considérer qu'il y a un seul travail spécifique et traiter les objets des divers contrats comme s'ils avaient donné lieu à une seule convention (ATF 106 II 123 consid. 5b et c; 104 II 348 consid. II.2). Dans cette hypothèse, l'entrepreneur est en droit de faire inscrire l'hypothèque légale pour le montant total de ce qui lui est dû, après l'achèvement des derniers travaux formant cette unité. En revanche, lorsqu'un entrepreneur se voit attribuer après coup d'autres travaux de nature différente, le délai commence à courir pour chacun d'eux séparément, à partir de l'achèvement des travaux auxquels il se rapporte. De même, si en vertu d'un seul contrat plusieurs ouvrages ont été commandés sur un seul
immeuble, le délai commence à courir, en principe, séparément pour chaque ouvrage. Toutefois, le Tribunal fédéral a admis qu'il y a un délai unique lorsque les ouvrages à réaliser sont fonctionnellement interdépendants et ont été construits d'un seul trait (arrêt 5D 116/2014 du 13 octobre 2014 consid. 5.2.3 et les références).

En outre, lorsque les travaux sont, comme ici, exécutés dans un immeuble constitué en propriété par étages et ont porté sur des unités d'étages, le point de départ du délai d'inscription court séparément dès la fin des travaux concernant chaque unité d'étages (ATF 112 II 214 consid. 4). Ce principe vaut aussi lorsque l'entrepreneur a travaillé simultanément dans plusieurs ou dans toutes les unités d'étages. Le délai court cependant de manière uniforme pour toutes les unités d'étages quand le même entrepreneur fournit successivement, sur la base d'un unique contrat d'entreprise, une prestation commune à chacun des bâtiments du complexe (ATF 125 III 113 consid. 3b). Si les travaux ont porté sur les parties communes, c'est l'achèvement de l'ensemble des travaux réalisés sur les parties communes qui détermine le point de départ du délai. Dans le cas où les travaux ont porté à la fois sur des parties communes et sur des unités d'étages, le point de départ du délai diffère dans chaque cas: l'achèvement des travaux dans la partie privée fait partir le délai pour cette unité indépendamment des parties communes dont le délai ne démarrera que dès l'achèvement de tous les travaux les concernant (GRÉGORY BOVEY, in Commentaire romand, Code
civil II, 2016, n° 103 ad art. 839 CC et les références).

7.2. En l'occurrence, la cour cantonale a estimé que les travaux de menuiserie, exécutés à la fois sur les parties privatives et communes en vertu d'un contrat unique, portaient sur des ouvrages de même nature et présentant entre eux une unité fonctionnelle, de sorte que la solution prévalant en cas de construction, sur un seul bien-fonds, de plusieurs maisons en l'espace d'une année et demie (ATF 125 III 113 consid. 3b), devait s'appliquer à plus forte raison dans le cas particulier, où le sous-traitant avait fourni ses prestations en quelques mois sur un seul immeuble. Le délai de péremption de l'art. 839 al. 2 CC avait donc commencé à courir de manière uniforme dès le 13 décembre 2011.
Les recourants prétendent d'abord que l'intimée a établi des factures séparées pour les parties communes et pour les différents appartements. Il ressortirait en outre de déclarations du sous-traitant qu'il n'y avait pas qu'un seul contrat convenu: la soumission pour les parquets et les menuiseries tant extérieures qu'intérieures du 31 mai 2010, de 97'876 fr., avait été "semble-t-il, rectifiée par un montant de 69'908 fr. et de 55'246 fr.". La divergence entre les déclarations de l'intimée et les pièces produites attesterait ainsi de la conclusion de plusieurs contrats. Quand bien même devraient-elles être tenues pour établies, ces allégations n'apparaissent pas déterminantes. L'autorité précédente a en effet considéré que les travaux de menuiserieeffectués portaient sur des ouvrages de même nature, qui présentaient entre eux une unité fonctionnelle. Or il n'apparaît pas que la Cour d'appel aurait fait preuve d'arbitraire dans la constatation des faits ou violé le droit fédéral sur ce point. Dès lors, s'agissant du dies a quo du délai de l'art. 839 al. 2 CC, il importe peu que lesdits travaux aient été exécutés sur la base d'un seul ou de plusieurs contrats. Les recourants affirment par ailleurs que l'intimée aurait admis que les
travaux réalisés en décembre 2011 et en 2012 concernaient l'appartement d'un seul copropriétaire, à savoir J.________, que tous les autres logements étaient terminés bien avant décembre 2011 et que la constatation erronée selon laquelle des ouvriers avaient encore passé 14 heures sur le chantier n'y changeait rien, dès lors qu'il s'agissait de réparer des défauts juridiques à la suite du courrier du 11 septembre 2011 émanant de l'ECAB, dont les prescriptions étaient du reste connues de l'intimée dès le 6 juin 2009, soit avant le début des travaux. Ces faits ne ressortent cependant pas de l'arrêt attaqué, sans qu'il soit démontré qu'ils auraient été arbitrairement constatés ou omis, ni que l'autorité cantonale aurait enfreint l'art. 8 CC. Concernant plus spécialement le nombre d'heures effectué en décembre, il a en outre été jugé que cette critique n'était pas décisive (cf. supra consid. 4 et 5). Dans la mesure où il est suffisamment motivé, le grief est par conséquent mal fondé.

8.
Se plaignant d'une violation de l'art. 229 CPC, les recourants reprochent encore à la cour cantonale d'avoir retenu qu'ils n'avaient pas allégué en première instance, alors qu'ils auraient pu le faire, que l'intimée avait elle aussi sous-traité certains travaux, et d'avoir partant considéré, en application de l'art. 317 al. 1 let. b CPC, qu'il s'agissait là d'un fait nouveau irrecevable en appel.

8.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte au stade de l'appel que s'ils sont produits sans retard (let. a) et ne pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Pour les pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'autorité d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait ou moyen de preuve n'a pas pu être invoqué ou produit en première instance (arrêts 5A 819/2015 du 24 novembre 2016 consid. 4.1; 5A 456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1; 5A 86/2016 du 5 septembre 2016 consid. 2.1 et les références). Dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance; la diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (arrêts 5A 739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2; 4A 334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les références).

8.2. Les juges précédents ont considéré qu'il ne ressortait pas du dossier que les défendeurs eussent allégué la question de la "sous-sous-traitance" de certains travaux en première instance, alors qu'ils indiquaient que ce fait résultait du dossier de faillite produit le 5 février 2015, soit avant la seconde séance du 29 avril 2015, au cours de laquelle ils auraient encore pu compléter leurs allégués. En l'absence de toute explication quant à cette omission, ils n'avaient pas fait preuve de la diligence requise, ce qui entraînait l'irrecevabilité de cet allégué nouveau en appel.

8.3. Les recourants ne démontrent pas que la constatation de l'autorité cantonale, selon laquelle ils n'ont pas allégué les faits en question en première instance, alors qu'ils auraient pu le faire, serait insoutenable. Ils se limitent à affirmer que ces faits ont été expressément admis par l'intimée lors de l'audience du 29 avril 2015 et qu'ils les ont repris lors des plaidoiries finales, en sorte que la Cour d'appel aurait dû constater qu'ils avaient bien été allégués. Ils relèvent en outre que l'existence d'une "sous-sous-traitance" n'a pas été prise en considération par le Tribunal civil, ce qu'ils ont "rappelé" dans leur mémoire d'appel. Par conséquent, cette question ne constituait pas, selon eux, un fait nouveau au sens de l'art. 317 al. 1 CPC, lequel ne trouvait donc pas à s'appliquer.

8.4. Cette argumentation ne saurait être suivie. Le procès-verbal de l'audience précitée mentionne certes qu'en réponse aux questions posées par l'avocat des recourants, l'intimée a déclaré qu'un sous-traitant avait déplacé des charriots de fenêtres, qu'un autre avait installé quelques fenêtres et qu'un dernier avait posé des parquets dans trois appartements. Ces simples déclarations, que les recourants prétendent avoir reprises dans leurs plaidoiries finales, sans toutefois l'établir, ne permettent cependant pas de retenir qu'ils auraient présenté à ce sujet des allégués réguliers selon le droit de procédure. L'autorité cantonale ne saurait dès lors se voir reprocher d'avoir considéré que la condition de l'art. 317 al. 1 let. b CPC n'était pas remplie, faute pour les recourants d'avoir exposé les raisons pour lesquelles ils n'avaient pas fait preuve de la diligence requise (cf. supra consid. 8.1). En outre, dans la mesure où les recourants entendaient critiquer l'absence de prise en compte par le premier juge de la sous-traitance de certaines prestations par l'intimée, il leur incombait de soulever en appel - et non, comme ils l'ont fait, dans le présent recours - une éventuelle violation de l'art. 229 CPC, voire d'invoquer leur
droit d'être entendus. Ils ne pouvaient se contenter d'indiquer dans leur mémoire d'appel qu'il "était également reproché à l'autorité inférieure de ne pas avoir pris bonne note du problème de la sous-sous-traitance, rappelé lors de la séance le 29 avril 2015 dans le cadre des plaidoiries". Les recourants ne reprochent du reste pas à la Cour d'appel d'avoir commis un déni de justice sur ce point. Autant qu'il est recevable, le grief est ainsi infondé.

9.
En conclusion, le recours se révèle mal fondé et doit par conséquent être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Les recourants, qui succombent, supporteront dès lors solidairement les frais et dépens de la procédure (art. 66 al. 1 et 5 , 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de 4'500 fr., à verser à l'intimée à titre de dépens, est mise solidairement à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Ie Cour d'appel civil du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg.

Lausanne, le 17 janvier 2017

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

La Greffière : Mairot

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 839 - 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
¹	Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden.
²	Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.
³	Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet.
⁴	Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war.
⁵	Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
⁶	Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 114 - 1 Geht eine Forderung infolge ihrer Erfüllung oder auf andere Weise unter, so erlöschen alle ihre Nebenrechte, wie namentlich die Bürgschaften und Pfandrechte.
¹	Geht eine Forderung infolge ihrer Erfüllung oder auf andere Weise unter, so erlöschen alle ihre Nebenrechte, wie namentlich die Bürgschaften und Pfandrechte.
²	Bereits erlaufene Zinse können nur dann nachgefordert werden, wenn diese Befugnis des Gläubigers verabredet oder den Umständen zu entnehmen ist.
³	Vorbehalten bleiben die besonderen Vorschriften über das Grundpfandrecht, die Wertpapiere und den Nachlassvertrag.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 114 - 1 Geht eine Forderung infolge ihrer Erfüllung oder auf andere Weise unter, so erlöschen alle ihre Nebenrechte, wie namentlich die Bürgschaften und Pfandrechte.
¹	Geht eine Forderung infolge ihrer Erfüllung oder auf andere Weise unter, so erlöschen alle ihre Nebenrechte, wie namentlich die Bürgschaften und Pfandrechte.
²	Bereits erlaufene Zinse können nur dann nachgefordert werden, wenn diese Befugnis des Gläubigers verabredet oder den Umständen zu entnehmen ist.
³	Vorbehalten bleiben die besonderen Vorschriften über das Grundpfandrecht, die Wertpapiere und den Nachlassvertrag.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 53 Rechtliches Gehör - 1 Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
¹	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
²	Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 89 - 1 Ist der persönliche Schuldner im Konkurs, gehört aber das Grundstück nicht zur Konkursmasse, so kann die Betreibung auf Pfandverwertung gegen den Gemeinschuldner und den Dritteigentümer auch während des Konkursverfahrens durchgeführt werden.
¹	Ist der persönliche Schuldner im Konkurs, gehört aber das Grundstück nicht zur Konkursmasse, so kann die Betreibung auf Pfandverwertung gegen den Gemeinschuldner und den Dritteigentümer auch während des Konkursverfahrens durchgeführt werden.
²	Wird der Nachlass des Schuldners konkursamtlich liquidiert (Art. 193 SchKG), oder ist eine juristische Person infolge Konkurses untergegangen, so ist die Betreibung auf Pfandverwertung ausschliesslich gegen den dritten Pfandeigentümer zu richten.140
³	Diese Bestimmungen sind auch dann anwendbar, wenn das Pfandgrundstück im Mit- oder Gesamteigentum des Schuldners und eines Dritten steht.141

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 837 - 1 Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht:
¹	Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht:
¹	für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück;
²	für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten;
³	für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben.
²	Ist ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, so besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat.
³	Auf gesetzliche Grundpfandrechte nach diesem Artikel kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 841 - 1 Kommen die Forderungen der Handwerker und Unternehmer bei der Pfandverwertung zu Verlust, so ist der Ausfall aus dem den Wert des Bodens übersteigenden Verwertungsanteil der vorgehenden Pfandgläubiger zu ersetzen, sofern das Grundstück durch ihre Pfandrechte in einer für sie erkennbaren Weise zum Nachteil der Handwerker und Unternehmer belastet worden ist.
¹	Kommen die Forderungen der Handwerker und Unternehmer bei der Pfandverwertung zu Verlust, so ist der Ausfall aus dem den Wert des Bodens übersteigenden Verwertungsanteil der vorgehenden Pfandgläubiger zu ersetzen, sofern das Grundstück durch ihre Pfandrechte in einer für sie erkennbaren Weise zum Nachteil der Handwerker und Unternehmer belastet worden ist.
²	Veräussert der vorgehende Pfandgläubiger seinen Pfandtitel, so hat er den Handwerkern und Unternehmern für dasjenige, was ihnen dadurch entzogen wird, Ersatz zu leisten.
³	Sobald der Beginn des Werkes auf Anzeige eines Berechtigten im Grundbuch angemerkt ist, dürfen bis zum Ablauf der Eintragungsfrist Pfandrechte nur als Grundpfandverschreibungen eingetragen werden.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 219 - 1 Die pfandgesicherten Forderungen werden aus dem Ergebnisse der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt.
¹	Die pfandgesicherten Forderungen werden aus dem Ergebnisse der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt.
²	Hafteten mehrere Pfänder für die nämliche Forderung, so werden die daraus erlösten Beträge im Verhältnisse ihrer Höhe zur Deckung der Forderung verwendet.
³	Der Rang der Grundpfandgläubiger und der Umfang der pfandrechtlichen Sicherung für Zinse und andere Nebenforderungen bestimmt sich nach den Vorschriften über das Grundpfand.392
⁴	Die nicht pfandgesicherten Forderungen sowie der ungedeckte Betrag der pfandgesicherten Forderungen werden in folgender Rangordnung aus dem Erlös der ganzen übrigen Konkursmasse gedeckt:
^a	Die Forderungen von Personen, deren Vermögen kraft elterlicher Gewalt dem Schuldner anvertraut war, für alles, was derselbe ihnen in dieser Eigenschaft schuldig geworden ist. Dieses Vorzugsrecht gilt nur dann, wenn der Konkurs während der elterlichen Verwaltung oder innert einem Jahr nach ihrem Ende veröffentlicht worden ist.
^abis	Die Rückforderungen von Arbeitnehmern betreffend Kautionen.
^ater	Die Forderungen von Arbeitnehmern aus Sozialplänen, die nicht früher als sechs Monate vor der Konkurseröffnung entstanden oder fällig geworden sind.
^b	Die Beitragsforderungen nach dem Bundesgesetz vom 20. Dezember 1946400 über die Alters- und Hinterlassenenversicherung, dem Bundesgesetz vom 19. Juni 1959401 über die Invalidenversicherung, dem Bundesgesetz vom 20. März 1981 über die Unfallversicherung, dem Erwerbsersatzgesetz vom 25. September 1952402 und dem Arbeitslosenversicherungsgesetz vom 25. Juni 1982403.
^c	Die Prämien- und Kostenbeteiligungsforderungen der sozialen Krankenversicherung.
^d	Die Beiträge an die Familienausgleichskasse.
^e	...
^f	Die Einlagen nach Artikel 37a des Bankengesetzes vom 8. November 1934406.
⁵	Bei den in der ersten und zweiten Klasse gesetzten Fristen werden nicht mitberechnet:
¹	die Dauer eines vorausgegangenen Nachlassverfahrens;
²	die Dauer eines Prozesses über die Forderung;
³	bei der konkursamtlichen Liquidation einer Erbschaft die Zeit zwischen dem Todestag und der Anordnung der Liquidation.408

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 80 - 1 Beruht die Forderung auf einem vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid, so kann der Gläubiger beim Richter die Aufhebung des Rechtsvorschlags (definitive Rechtsöffnung) verlangen.149
¹	Beruht die Forderung auf einem vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid, so kann der Gläubiger beim Richter die Aufhebung des Rechtsvorschlags (definitive Rechtsöffnung) verlangen.149
²	Gerichtlichen Entscheiden gleichgestellt sind:150
¹	gerichtliche Vergleiche und gerichtliche Schuldanerkennungen;
^2bis	Verfügungen schweizerischer Verwaltungsbehörden;
³	...
⁴	die endgültigen Entscheide der Kontrollorgane, die in Anwendung von Artikel 16 Absatz 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005156 gegen die Schwarzarbeit getroffen werden und die Kontrollkosten zum Inhalt haben;
⁵	im Bereich der Mehrwertsteuer: Steuerabrechnungen und Einschätzungsmitteilungen, die durch Eintritt der Festsetzungsverjährung rechtskräftig wurden, sowie Einschätzungsmitteilungen, die durch schriftliche Anerkennung der steuerpflichtigen Person rechtskräftig wurden.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 151 - 1 Wer für eine durch Pfand (Art. 37) gesicherte Forderung Betreibung einleitet, hat im Betreibungsbegehren zusätzlich zu den in Artikel 67 aufgezählten Angaben den Pfandgegenstand zu bezeichnen. Ferner sind im Begehren gegebenenfalls anzugeben:
¹	Wer für eine durch Pfand (Art. 37) gesicherte Forderung Betreibung einleitet, hat im Betreibungsbegehren zusätzlich zu den in Artikel 67 aufgezählten Angaben den Pfandgegenstand zu bezeichnen. Ferner sind im Begehren gegebenenfalls anzugeben:
^a	der Name des Dritten, der das Pfand bestellt oder den Pfandgegenstand zu Eigentum erworben hat;
^b	die Verwendung des verpfändeten Grundstücks als Familienwohnung (Art. 169 ZGB298) oder als gemeinsame Wohnung (Art. 14 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004299) des Schuldners oder des Dritten.
²	Betreibt ein Gläubiger aufgrund eines Faustpfandes, an dem ein Dritter ein nachgehendes Pfandrecht hat (Art. 886 ZGB), so muss er diesen von der Einleitung der Betreibung benachrichtigen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 82 - 1 Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen.
¹	Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen.
²	Der Richter spricht dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 265 - 1 Bei der Verteilung erhält jeder Gläubiger für den ungedeckt bleibenden Betrag seiner Forderung einen Verlustschein. In demselben wird angegeben, ob die Forderung vom Gemeinschuldner anerkannt oder bestritten worden ist. Im ersteren Falle gilt der Verlustschein als Schuldanerkennung im Sinne des Artikels 82.
¹	Bei der Verteilung erhält jeder Gläubiger für den ungedeckt bleibenden Betrag seiner Forderung einen Verlustschein. In demselben wird angegeben, ob die Forderung vom Gemeinschuldner anerkannt oder bestritten worden ist. Im ersteren Falle gilt der Verlustschein als Schuldanerkennung im Sinne des Artikels 82.
²	Der Verlustschein berechtigt zum Arrest und hat die in den Artikeln 149 Absatz 4 und 149a bezeichneten Rechtswirkungen. Jedoch kann gestützt auf ihn eine neue Betreibung nur eingeleitet werden, wenn der Schuldner zu neuem Vermögen gekommen ist. Als neues Vermögen gelten auch Werte, über die der Schuldner wirtschaftlich verfügt.460
³	...461

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 41 - 1 Für pfandgesicherte Forderungen wird die Betreibung, auch gegen die der Konkursbetreibung unterliegenden Schuldner, durch Verwertung des Pfandes (Art. 151-158) fortgesetzt.
¹	Für pfandgesicherte Forderungen wird die Betreibung, auch gegen die der Konkursbetreibung unterliegenden Schuldner, durch Verwertung des Pfandes (Art. 151-158) fortgesetzt.
^1bis	Wird für eine pfandgesicherte Forderung Betreibung auf Pfändung oder Konkurs eingeleitet, so kann der Schuldner mit Beschwerde (Art. 17) verlangen, dass der Gläubiger vorerst das Pfand in Anspruch nehme.
²	Für grundpfandgesicherte Zinse oder Annuitäten kann jedoch nach der Wahl des Gläubigers entweder die Pfandverwertung oder, je nach der Person des Schuldners, die Betreibung auf Pfändung oder auf Konkurs stattfinden. Vorbehalten bleiben ferner die Bestimmungen über die Wechselbetreibung (Art. 177 Abs. 1).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 368 - 1 Leidet das Werk an so erheblichen Mängeln oder weicht es sonst so sehr vom Vertrage ab, dass es für den Besteller unbrauchbar ist oder dass ihm die Annahme billigerweise nicht zugemutet werden kann, so darf er diese verweigern und bei Verschulden des Unternehmers Schadenersatz fordern.
¹	Leidet das Werk an so erheblichen Mängeln oder weicht es sonst so sehr vom Vertrage ab, dass es für den Besteller unbrauchbar ist oder dass ihm die Annahme billigerweise nicht zugemutet werden kann, so darf er diese verweigern und bei Verschulden des Unternehmers Schadenersatz fordern.
²	Sind die Mängel oder die Abweichungen vom Vertrage minder erheblich, so kann der Besteller einen dem Minderwerte des Werkes entsprechenden Abzug am Lohne machen oder auch, sofern dieses dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht, die unentgeltliche Verbesserung des Werkes und bei Verschulden Schadenersatz verlangen.
³	Bei Werken, die auf dem Grund und Boden des Bestellers errichtet sind und ihrer Natur nach nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden können, stehen dem Besteller nur die im zweiten Absatz dieses Artikels genannten Rechte zu.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 961 - 1 Vorläufige Eintragungen können vorgemerkt werden:
¹	Vorläufige Eintragungen können vorgemerkt werden:
¹	zur Sicherung behaupteter dinglicher Rechte;
²	im Falle der vom Gesetze zugelassenen Ergänzung des Ausweises.
²	Sie geschehen mit Einwilligung aller Beteiligten oder auf Anordnung des Gerichts mit der Folge, dass das Recht für den Fall seiner späteren Feststellung vom Zeitpunkte der Vormerkung an dinglich wirksam wird.
³	Über das Begehren entscheidet das Gericht und bewilligt, nachdem der Ansprecher seine Berechtigung glaubhaft gemacht hat, die Vormerkung, indem es deren Wirkung zeitlich und sachlich genau feststellt und nötigenfalls zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche eine Frist ansetzt.697

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 229 Neue Tatsachen und Beweismittel - 1 In der Hauptverhandlung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und:
¹	In der Hauptverhandlung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und:
^a	erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach der letzten Instruktionsverhandlung entstanden sind (echte Noven); oder
^b	bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruktionsverhandlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven).
²	Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsverhandlung stattgefunden, so können neue Tatsachen und Beweismittel zu Beginn der Hauptverhandlung unbeschränkt vorgebracht werden.
³	Hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, so berücksichtigt es neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
^a	ohne Verzug vorgebracht werden; und
^b	trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
²	Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
^a	die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
^b	sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 4 Sitz - 1 Sitz des Bundesgerichts ist Lausanne.
¹	Sitz des Bundesgerichts ist Lausanne.
²	Eine oder mehrere Abteilungen haben ihren Standort in Luzern.