4A_461/2020 - 2021-02-16 - Vertragsrecht - rémunération du courtier (art. 413 CO),

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 461/2020

Arrêt du 16 février 2021

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux
Hohl, Présidente, Kiss et Rüedi.
Greffier : M. Douzals.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Peter Pirkl,
recourante,

contre

1. B.________,
2. C.________,
tous deux représentés par Me Andrea von Flüe,
intimés.

Objet
rémunération du courtier (art. 413 CO),

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 30 juin 2020 par la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève (C/1746/2018, ACJC/940/2020).

Faits :

A.

A.a. Le 6 novembre 2014, B.________ et C.________ (ci-après: les vendeurs, les défendeurs ou les intimés) et A.________ SA (ci-après: la courtière, la demanderesse ou la recourante), dont le siège est à Genève, ont signé une convention (ci-après: la convention), aux termes de laquelle celle-ci assisterait les vendeurs en qualité de " conseil financier exclusif " pour la vente de tout ou partie de leurs deux commerces, l'un sis en Suisse et l'autre en France.

A.b. Selon la convention, la mission de la courtière consiste notamment en la préparation de divers documents, en la recherche, la sélection et la présentation d'acquéreurs potentiels aux vendeurs et en l'accompagnement de ceux-ci durant les négociations et le processus de vente.
La rémunération de la courtière est composée d'honoraires de conseil et d'une commission de succès. Ceux-là sont payables en quatre tranches de 3'000 fr. à divers stades du processus de vente, la dernière tranche étant due après la première présentation aux vendeurs d'un acquéreur potentiel. Ils sont déductibles de la commission de succès, qui n'est due que dans l'hypothèse et pour autant que la vente envisagée ait bien abouti, et dont le montant, fixé entre 50'000 fr. et 90'000 fr., dépend du prix de cession. Ladite commission est payable dans sa totalité au moment de la réalisation de la vente.
La convention est valable pour une durée renouvelable de 18 mois. Elle est soumise au droit suisse et prévoit une clause de prorogation de for en faveur des tribunaux genevois.

A.c. La courtière a débuté ses activités en faveur des vendeurs, qui se sont acquittés des trois premières tranches d'honoraires de conseil, pour un total de 9'000 fr.

A.d. En mai 2016, les vendeurs ont informé la courtière que D.________ (ci-après: l'acheteur), qu'ils connaissaient depuis qu'il était enfant, leur avait proposé de leur racheter leurs commerces.
À la demande des vendeurs, la courtière a fourni à l'acheteur plusieurs informations relatives aux commerces.
Le 21 avril 2017, les vendeurs et la courtière ont prolongé pour une durée indéterminée la validité de la convention, indiquant qu'elles étaient entrées dans la phase finale des négociations.
Le 9 mai 2017, les vendeurs ont transmis à la courtière un projet de contrat de vente préparé par l'acheteur et lui ont demandé de leur faire part de ses commentaires et suggestions, ce qu'elle a effectué peu après.

A.e. Le 31 juillet 2017, les vendeurs et l'acheteur ont signé un contrat de vente portant sur leurs commerces, pour un prix total de 325'000 euros.
Le 1er août 2017, les vendeurs ont informé la courtière de la signature de ce contrat. Il convenait, selon eux, de déterminer le " paiement " devant être prévu en sa faveur.
Le 8 août 2017, la courtière leur a fait parvenir une note d'honoraires de 63'000 fr., correspondant à une commission de succès de 72'000 fr. dont étaient déduits les honoraires en 9'000 fr. déjà versés. Sur demande des vendeurs, elle a réduit ses honoraires à 47'500 fr.

A.f. Le 1 er septembre 2017, les vendeurs ont informé la courtière que la vente des deux commerces n'avait pas eu lieu, de sorte qu'aucune commission n'était due. Ils ont allégué avoir restitué les acomptes qu'ils avaient reçus de l'acheteur.
Finalement, ils n'ont vendu à l'acheteur que leur commerce situé en France pour le prix de 100'000 euros. Ils ont conservé leur commerce situé en Suisse.

A.g. Le 22 septembre 2017, la courtière a sommé les vendeurs de lui verser la somme de 63'000 fr. d'ici au 29 septembre 2017, ce que ceux-ci ont refusé. Tenant compte d'une valeur de 410'750 fr. 99, elle a porté sa note d'honoraires à 83'000 fr. le 20 novembre 2017.

B.

B.a. Après que la conciliation a échoué, la courtière a déposé sa demande contre les vendeurs auprès du Tribunal de première instance du canton de Genève le 31 mai 2018, concluant à ce qu'ils soient condamnés à lui payer 83'000 fr., intérêts en sus, en raison de la commission qu'elle estimait due au vu de la conclusion du contrat de vente.
Par jugement du 12 septembre 2019, le Tribunal de première instance a débouté la demanderesse. Qualifiant la convention de contrat de courtage, il a retenu que le fait que les vendeurs ont eux-mêmes trouvé un acquéreur ne faisait pas obstacle à une commission de succès mais que, le contrat de vente n'ayant pas été mis en oeuvre, cette commission n'était pas due. En revanche, une commission était due pour la vente du commerce situé en France, les parties s'étant fondées sur le travail accompli par la demanderesse. Toutefois, la demanderesse avait uniquement allégué une commission pour un prix de cession compris entre 350'000 fr. et 400'000 fr., tandis que ce contrat de vente portait sur un montant de 100'000 euros. La demanderesse supportant le " fardeau de la preuve " (recte: le fardeau de l'allégation objectif), elle a été déboutée.

B.b. Par arrêt du 30 juin 2020, la Cour de justice du canton de Genève a, sur appel de la demanderesse, confirmé ce jugement par substitution de motifs.

C.
Le 14 septembre 2020, la demanderesse a formé un recours en matière civile contre cet arrêt cantonal. Elle conclut, principalement, à la réforme de l'arrêt attaqué, en ce sens que les intimés sont condamnés à lui verser 83'000 fr., intérêts en sus, et, subsidiairement, au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les intimés concluent au rejet du recours.
Les parties n'ont pas déposé d'observations complémentaires.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

Considérant en droit :

1.
Interjeté dans le délai fixé par la loi (art. 100 al. 1 et art. 46 al. 1 let. b LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton de Genève (art. 75 LTF) dans une affaire civile (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en matière civile est en principe recevable.

2.

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références citées). Lorsque la partie recourante conteste l'état de fait retenu par l'autorité précédente (art. 97 al. 1 LTF), il lui incombe de démontrer, dans l'acte de recours lui-même, de manière circonstanciée et précise, preuves à l'appui, que la constatation cantonale est insoutenable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 255). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en
considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 262).

2.2. Le Tribunal fédéral applique en principe d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal (ou à l'état de fait qu'il aura rectifié). Cela ne signifie pas que le Tribunal fédéral examine, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver imposée par l'art. 42 al. 2 LTF, il ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116, 86 consid. 2 p. 85 s.). Il n'est en revanche pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

3.
Selon le tribunal de première instance, la commission de succès est subordonnée à l'aboutissement de la vente. Or, tel n'est pas le cas de la vente des deux commerces à l'acheteur. En revanche, la vente du commerce sis en France pour 100'000 euros a abouti. Toutefois, le tribunal a jugé que la courtière n'avait pas allégué le montant de la commission due pour un prix de vente de 100'000 euros et qu'elle supportait l'échec de la preuve (recte: du fardeau de l'allégation objectif).
En bref, la cour cantonale a qualifié la convention conclue de contrat mixte présentant des aspects des contrats de mandat et de courtage. La courtière n'avait pas droit à une commission au titre de courtage d'indication, puisqu'elle n'avait indiqué aucune occasion de conclure et les vendeurs avaient conclu avec quelqu'un qu'ils connaissaient depuis qu'il était enfant et qui les avait aidés à plusieurs reprises dans l'exploitation de leurs commerces. La courtière n' avait pas non plus droit à une commission au titre de courtage de négociation, dès lors que les faits ne permettaient pas de retenir qu'elle avait participé aux négociations menées en vue de la vente et, partant, qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre son activité et la conclusion de la vente.
La cour cantonale n'a donc pas eu à statuer, comme l'avait fait le tribunal de première instance, sur la question de savoir si le fait que la vente des deux commerces n'a pas été exécutée donnait droit à une commission à la courtière, voire si la vente d'un seul de ceux-ci lui y aurait donné droit, ou si cette commission devait lui être refusée parce qu'elle n'avait pas allégué que le commerce n'avait été vendu que pour 100'000 euros et, donc, quel montant de commission lui aurait été dû.

4.
Se référant à l'arrêt 4A 449/2019 consid. 4, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir requalifié la convention de contrat mixte de mandat et de courtage, alors que, selon elle, la jurisprudence commanderait de ne pas requalifier le litige lorsque les parties admettent toutes deux que le sort du litige dépend de l'interprétation de la clause d'exclusivité et de la causalité entre l'activité du courtier et la conclusion de l'affaire.

4.1. La qualification juridique d'un contrat se base sur le contenu de celui-ci (ATF 144 III 43 consid. 3.3 p. 48). Dans une première étape, il s'agit de déterminer le contenu du contrat en recherchant la réelle et commune intention des parties (art. 18 al. 1 CO). Si une telle intention ne peut être constatée, le contrat doit être interprété selon le principe de la confiance (ATF 145 III 365 consid. 3.2.1 p. 368; 144 III 43 consid. 3.3 p. 48; 140 III 134 consid. 3.2 p. 138 s.). Une fois le contenu du contrat déterminé, il s'agit, dans une seconde étape et sur cette base, de catégoriser juridiquement la convention (arrêt 4A 64/2020 du 6 août 2020 consid. 5 et les références citées).
La qualification juridique d'un contrat est une question de droit. Le juge applique le droit d'office (art. 57 CPC) et détermine d'office les règles légales applicables à la convention des parties. Il n'est lié ni par la qualification effectuée par les parties ni par les expressions ou dénominations inexactes dont les parties ont pu se servir soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (" falsa demonstratio non nocet ") (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 217 consid. 3 p. 219; 129 III 664 consid. 3.1 p. 667; arrêt 4A 64/2020 précité consid. 5 et les références citées).

4.2. En l'espèce, la cour cantonale a qualifié la convention de contrat mixte au vu du fait que les services d'assistance effectués par la recourante relevaient du contrat de mandat tandis que ses activités de recherche, de sélection et de présentation d'acquéreurs potentiels relevaient du contrat de courtage. Cette nature mixte se manifestait également dans les règles convenues en matière de rémunération de la courtière.
Les parties sont convenues que les prestations de la recourante consistaient dans des services de conseil ainsi que dans la recherche, la sélection et la présentation d'acquéreurs potentiels. Partant, c'est à bon droit que la cour cantonale a qualifié la convention de contrat mixte et retenu que les premiers services relevaient du contrat de mandat, tandis que les seconds, qui seuls restent ici litigieux, sont soumis aux règles du contrat de courtage (sur la qualification de contrat mixte, cf. arrêt 4A 335/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1 et les références citées).

4.3. C'est à tort que la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir requalifié la convention conclue. Il ne faut pas confondre le pouvoir d'examen de la cour d'appel, qui n'est pas limité, avec celui, sur recours en matière civile, du Tribunal fédéral, qui, d'une part, n'examine que les questions discutées, et qui peut donc se dispenser d'examiner - en troisième instance - des questions qui ne le sont plus, même si, en soi, il n'est pas lié par l'argumentation juridique présentée par les parties, mais qui, d'autre part, peut toujours entrer en matière si une violation du droit lui apparaît d'emblée.

5.
En ce qui concerne le lien de causalité entre son activité de courtière et la conclusion de la vente avec l'acheteur, dans le contexte du courtage de négociation, la recourante se plaint d'établissement manifestement inexact et arbitraire des faits et d'omissions de faits, ainsi que de violation de l'art. 413 CO sur les conditions du droit à la rémunération. Selon elle, elle aurait droit à une commission sans qu'il " importe [...] de savoir si les Intimés ont ou n'ont pas ensuite résilié le contrat pour des raisons qui leur sont propres ".

5.1.

5.1.1. Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt 4A 449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 p. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; arrêts 4A 334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A 307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A 153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1).
L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 et les références citées; arrêt 4A 307/2018 précité consid. 4.1). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier (arrêt 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.4.2).

5.1.2. Dans le courtage de négociation, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5; 72 II 84 consid. 2 p. 89; arrêt 4A 334/2018 précité consid. 4.1.2 et les arrêts cités). À cet égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt 4A 334/2018 précité consid. 4.1.2 et les arrêts cités).

5.1.3. Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (arrêt 4A 334/2018 précité consid. 4.1.3 et les arrêts cités). Il incombe alors au courtier, s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêt 4A 334/2018 précité consid. 4.1.3 et les arrêts cités).

5.2. Le droit d'être entendu garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, qui ont à cet égard la même portée, comprend notamment l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse apprécier la portée de celle-ci et exercer son droit de recours à bon escient (ATF 142 I 135 consid. 2.1 p. 145). Pour satisfaire à cette exigence, il lui suffit d'exposer, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement (ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157).

5.3. Selon l'arrêt attaqué, c'est l'acheteur qui a rédigé le contrat de vente et ce sont les vendeurs qui ont transmis celui-ci à la courtière pour qu'elle leur fasse part de ses conseils et suggestions. Si la cour cantonale reconnaît que la courtière et l'acheteur ont échangé des courriels avant la signature du contrat, lui transmettant des renseignements sur les finances des commerces et l'invitant à lui adresser une lettre d'intention selon un modèle qu'elle n'a toutefois pas produit, elle a estimé que ces éléments ne sont pas déterminants parce qu'ils ne permettent pas de retenir que la courtière a participé aux négociations menées en vue de la vente. En effet, l'activité qu'elle a fournie se limite à la fourniture de renseignements et de conseils, mais ne relève pas du courtage de négociation; l'acheteur avait accepté d'acquérir les commerces en transmettant aux vendeurs son propre projet de contrat et il avait négocié le prix de vente directement avec eux. La cour cantonale en a conclu qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre l'activité de la courtière et la conclusion de la vente.

5.4. La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir omis certains faits, soit une prise de contact avec l'acheteur sur Skype, sa détermination concernant le prix de vente, les entretiens par téléphone, les réunions et les échanges de courriers avec l'acheteur, les remerciements des vendeurs pour son travail, l'absence d'objections des vendeurs après qu'elle a rappelé le montant de la commission avant que ceux-ci ne signent le contrat de vente et le fait qu'ils avaient reconnu devoir la rémunérer. Elle en déduit que, lorsque la cour retient une certaine activité à son crédit, elle ne cite que les activités qui ne sont pas suffisantes pour établir le lien de causalité.
Or, ce faisant, la recourante propose sa propre version des faits, à l'aide de faits omis, sans démontrer en quoi l'appréciation de la cour cantonale serait arbitraire. Elle n'établit pas avoir discuté d'un prix avec l'acheteur ni avoir obtenu de celui-ci les meilleures conditions au bénéfice de ses mandants. Au contraire, comme l'a retenu la cour cantonale, sans être contestée sur ce point par la recourante, l'acheteur a transmis son projet d' achat aux vendeurs et a négocié le prix directement avec eux.

5.5. En tant qu'elle reproche à la cour cantonale une violation de l'art. 413 CO en relation avec les conditions de sa rémunération, la recourante revient sur la qualification du contrat, dont le sort a déjà été réglé. Ensuite, elle revient sur l'appréciation des faits relatifs à son activité effectuée par la cour cantonale, dont elle n'a pas démontré qu'elle fût arbitraire. Quand elle se borne à affirmer qu'il importe peu de savoir si les vendeurs ont résilié le contrat pour des raisons qui leur sont propres, elle ne démontre aucune violation de l'art. 413 CO. Enfin, quand elle invoque avoir accompagné les vendeurs dans le processus d'assainissement et de survie de leur société, elle méconnaît qu'il s'agit là de services pour lesquels elle a été rémunérée en tant que mandataire.

5.6. Au vu de ce qui précède, les griefs de déni de justice et de violation du droit d'être entendu sont infondés.
L'autorité cantonale n'est, en effet, pas obligée de se prononcer sur tous les griefs soulevés par l'appelant, dans la mesure où ils ne sont pas pertinents pour l'issue du litige, la recourante ne démontrant pas que tel ne serait pas le cas. Quant à la violation de l' art. 58 al. 1 CPC, la recourante semble perdre de vue que, bien que les intimés aient certes reconnu avoir vendu le commerce situé en France pour un prix de 100'000 euros, cet élément n'emporte pas, à lui seul, une reconnaissance de dette de leur part, de sorte que la cour cantonale n'a pas violé l'art. 58 al. 1 CPC en rejetant son appel.

6.
En ce qui concerne la clause d'exclusivité, la cour cantonale a considéré que la qualité de conseiller financier " exclusif " ne permettait pas de retenir que les parties avaient voulu renoncer au lien de causalité entre l'activité de la courtière et le versement de la commission. Aucun élément ne permettait de retenir une volonté subjective des parties dans ce sens et, au demeurant, une interprétation selon le principe de la confiance n'aurait pas conduit à un autre résultat.
En tant que la recourante se borne à affirmer que des faits pertinents au dossier permettraient, contrairement à ce qu'a retenu la cour cantonale, d'attester que le terme " exclusif " devait être compris comme une clause d'exclusivité du contrat de courtage, elle ne démontre aucun arbitraire, ni aucune interprétation contraire aux règles de la bonne foi.

7.
Les autres violations que la recourante fait valoir en vrac ne satisfont pas aux exigences de motivation de l'art. 42 al. 2 LTF et sont, partant, irrecevables.

8.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires et les dépens seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera aux intimés une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 16 février 2021

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

Le Greffier : Douzals

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 413 - 1 Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
¹	Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
²	Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
³	Soweit dem Mäkler im Vertrage für Aufwendungen Ersatz zugesichert ist, kann er diesen auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.