4A_113/2019 - 2019-07-09 - Diritto contrattuale - contrat de bail; résiliation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 113/2019

Arrêt du 9 juillet 2019

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Hohl et Niquille.
Greffière : Mme Schmidt.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Pierre Banna,
recourante,

contre

B.X.________,
agissant par ses curateurs Monsieur O.________ et Madame P.________,
intimé.

Objet
contrat de bail; résiliation,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 24 janvier 2019 (C/15728/2017, ACJC/106/2019).

Faits :

A.
Par contrat du 21 octobre 1980, X.________ avait pris à bail un appartement de 3 pièces au 3ème étage d'un immeuble sis à Genève. Le contrat était conclu pour une durée indéterminée dès le 1er novembre 1980, chaque partie ayant la faculté de le résilier pour le 31 mars et le 30 septembre de chaque année, moyennant un préavis de trois mois. Depuis le changement de propriétaire intervenu en février 2010 et le décès de X.________ en janvier 2014, le contrat de bail lie A.________ SA (ci-après: la bailleresse ou la défenderesse) et B.X.________ (ci-après: le locataire ou le demandeur), le fils du locataire décédé. Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 920 fr.
Par ordonnance du 14 mai 2014, une curatelle a été instaurée en faveur du locataire.
Par courrier du 19 mai 2017, M.H.________ et M.F.________, occupant un appartement au-dessus de celui du locataire, ont informé la bailleresse de ce qu'une odeur se dégageait dans leurs placards depuis plusieurs années et que des mites alimentaires y séjournaient depuis plusieurs mois. Ils ont également signalé la présence depuis quelques semaines d'oiseaux et d'excréments sur le balcon du locataire.
Par courriel du 2 juin 2017, la bailleresse a informé le Service de protection de l'adulte de la réception d'une plainte concernant des mauvaises odeurs provenant de l'appartement du locataire, en particulier de son balcon. Elle l'a invité à contacter la régie dans les meilleurs délais, afin d'effectuer une visite sur place et d'évaluer les nettoyages à effectuer.
Par avis du 6 juin 2017, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 30 septembre 2017, sans indiquer de motif.
Le 13 juin 2017, une visite a été organisée dans l'appartement du locataire.

B.
Le 6 juillet 2017, le locataire a ouvert action par requête de conciliation adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. A la suite de l'échec de la conciliation, il a déposé sa demande devant le Tribunal des baux et loyers le 18 octobre 2017, concluant, principalement, à l'annulation du congé du 6 juin 2017, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans et, plus subsidiairement, au report des effets du congé à la prochaine échéance utile.
La défenderesse a conclu à la validité de la résiliation et au déboutement du demandeur de toutes autres conclusions.
Par jugement du 25 avril 2018, le Tribunal a annulé le congé notifié le 6 juin 2017 pour le 30 septembre 2017 et débouté les parties de toutes autres conclusions.
Statuant sur appel de la défenderesse le 24 janvier 2019, la cour cantonale a confirmé le jugement entrepris. Les motifs retenus à l'appui de cet arrêt seront discutés, dans la mesure utile, lors de l'examen des griefs soulevés par la recourante.

C.
Contre cet arrêt, la défenderesse interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 1er mars 2019, concluant en substance, principalement, à ce que le congé qu'elle a donné au demandeur le 6 juin 2017 soit déclaré valable pour la prochaine échéance ordinaire, soit pour le 30 septembre 2017, subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle se plaint de violation des art. 271 CO et 8 CC.
L'intimé a conclu au rejet du recours et la cour cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu par un tribunal supérieur statuant sur appel (art. 75 LTF), dans une affaire de contestation de résiliation de bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable.

2.

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261 s.).

2.2. Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; arrêt 4A 563/2017 du 19 février 2019 destiné à la publication consid. 3.1; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92; 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, par exemple pour des motifs économiques (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110) ou dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193).
Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (arrêt 4A 563/2017 précité destiné à la publication consid. 3.1; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92; 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; arrêt 4A 563/2017 précité destiné à la publication consid. 3.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 135 III 112 consid. 4.1 p. 119). Une motivation lacunaire ou fausse n'implique pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail; en particulier, le caractère abusif du congé sera retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte alors que le motif réel n'est pas constatable (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744 s. et l'arrêt cité).
Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (arrêt 4A 563/2017 précité destiné à la publication consid. 3.1; ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92 s.; 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62); à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt 4A 200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1 et les arrêts cités).
En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (arrêt 4A 200/2017 précité consid. 3.2.3 et l'arrêt cité).

4.

4.1. Se plaignant de violation des art. 271 CO et 8 CC, la recourante revient sur les deux motifs donnés à l'appui de la résiliation, à savoir l'événement du 24 février 2017 (consid. 4.2 infra) et l'insalubrité du logement (consid. 4.3 infra).

4.2.

4.2.1. Concernant le premier motif de résiliation, la cour cantonale a constaté que la défenderesse n'avait pas d'intérêt à résilier le bail, dans la mesure où elle n'avait elle-même subi aucune atteinte à ses intérêts et n'alléguait pas que l'un de ses employés ou l'un de ceux de la régie aurait été victime du comportement du demandeur. Les locataires de l'immeuble entendus en cours de procédure avaient en outre confirmé n'avoir eu aucun problème avec le demandeur. Faute d'éléments au dossier établissant une atteinte intervenue du fait du locataire, il y avait donc lieu de retenir que le demandeur avait démontré que le congé, en tant qu'il était donné au motif de l'événement du 24 février 2017, ne répondait à aucun intérêt objectif et digne de protection.

4.2.2. La défenderesse soutient que, par son raisonnement, la cour cantonale n'aurait pas tenu compte de son intérêt objectif et digne de protection à ce que le demandeur ne provoque plus à l'avenir, par ses comportements imprévisibles, des états de fait dangereux pour les autres locataires et les visiteurs de l'immeuble. Revenant sur le déroulement de l'événement du 24 février 2017, elle affirme que le demandeur a été interpellé chez lui avec une arme chargée, qu'il n'a pas hésité à brandir contre les ambulanciers venus à son domicile pour l'interner, puis contre la police appelée d'urgence pour le maîtriser.
Un tel comportement menaçant ne résulte cependant aucunement des faits constatés par la cour cantonale, dont la défenderesse ne soutient pas qu'ils auraient été établis de manière arbitraire. Le demandeur a par ailleurs précisé lors de son audition qu'il avait l'intention de se suicider au moment où les ambulanciers sont venus pour l'interner, d'où l'arme chargée entre ses mains, et qu'il s'était ensuite laissé maîtriser, sans opposer aucune résistance ni proférer de menaces à l'endroit de quiconque. Si, certes, le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, il apparaît que tel n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Cela vaut d'autant plus que la défenderesse a elle-même renoncé à agir ensuite de l'événement du 24 février 2017, preuve qu'elle n'estimait pas que le demandeur représentait ou pouvait représenter à l'avenir un danger pour la sécurité des autres locataires. Pour le reste, la défenderesse ne critique pas qu'elle n'a elle-même subi aucune atteinte à ses intérêts du fait du comportement de ce dernier. Le premier motif donné à l'appui de la résiliation du bail ne repose donc sur aucun fondement,
de sorte que la cour cantonale n'a pas erré en considérant que le demandeur avait prouvé que le congé ne répondait à aucun intérêt digne de protection.

4.3.

4.3.1. Concernant le second motif de résiliation, la cour cantonale a retenu que si l'instruction avait permis d'établir que l'appartement du locataire était en désordre et encombré et que des odeurs émanaient du balcon au moment de la résiliation, elle n'avait pas permis d'établir qu'il se trouvait en état d'insalubrité, au vu des photographies produites par la défenderesse et des témoignages recueillis. Il y avait donc lieu de retenir que la défenderesse n'avait pas non plus d'intérêt à résilier le bail du locataire au motif de l'insalubrité du logement.

4.3.2. La défenderesse soutient que le demandeur n'a pas prouvé que l'appartement se trouvait dans un état correct d'entretien permettant d'éviter des désagréments aux autres habitants de l'immeuble au moment de la résiliation du 6 juin 2017. Elle se fonde sur la plainte des voisins du 19 mai 2017 et le courriel qu'elle a envoyé le 2 juin 2017 au Service de protection de l'adulte, lequel évoquait les mauvaises odeurs provenant de l'appartement du demandeur, en particulier de son balcon (cf. consid. A.c supra).
Or, à ce moment-là, le demandeur était incarcéré - et donc absent de son logement - depuis environ trois mois, de sorte qu'un mauvais état d'entretien, particulièrement des mauvaises odeurs, ne peut que difficilement lui être reproché. En tout état, le demandeur a démontré que l'appartement ne se trouvait pas dans un état d'insalubrité au moment de la résiliation. C'est en vain que la défenderesse, qui reconnaît qu'aucun des témoins n'a indiqué que le bien loué devait être qualifié d'insalubre lors de la visite du 13 juin 2017, affirme que celui-ci aurait été nettoyé dans l'intervalle. L'état de fait de l'arrêt entrepris ne fait aucune mention d'un éventuel nettoyage de l'appartement entre le moment de la résiliation et le moment de la visite sur place quelques jours plus tard. Il y est uniquement constaté que, au moment de la résiliation, le logement était en désordre, encombré et que des odeurs émanaient du balcon, mais qu'il n'était pas en état d'insalubrité. La défenderesse ne prétend pas que les faits ainsi retenus par la cour cantonale, qui lient le Tribunal fédéral en vertu de l'art. 105 al. 1 LTF, reposeraient sur une appréciation des preuves ou une constatation des faits arbitraires ou incomplètes. Il s'ensuit que le
second motif donné à l'appui de la résiliation du 6 juin 2017, est également privé de tout fondement, ce que le demandeur a démontré à satisfaction.
En d'autres termes, aucun des motifs donnés par la défenderesse ne répond à un intérêt objectivement digne de protection.

4.4. Au vu de ce qui précède, l'arrêt entrepris ne révèle aucune violation des art. 271 CO ou 8 CC.

5.
Le recours doit être rejeté.
La défenderesse, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Le demandeur n'étant pas assisté d'un avocat, il ne lui sera pas versé de dépens (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 9 juillet 2019

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

La Greffière : Schmidt

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
¹	Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
²	Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.