Tribunal federal
{T 0/2}
4C.110/2003 /rnd
Urteil vom 8. Juli 2003
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichter Walter, Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiberin Boutellier.
Parteien
X.________-Gesellschaft,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller, General Guisan-Quai 32, 8002 Zürich,
gegen
1. A.________ und B.________,
2. C.________,
3. D.________ und F.________,
4. G.________ und H.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, alle vier vertreten
durch Advokat Jakob Trümpy, Albrechtsplatz 4,
4310 Rheinfelden.
Gegenstand
Mietvertrag; Mietzinserhöhung,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 14. Januar 2003.
Sachverhalt:
A.
Die X.________-Gesellschaft (Klägerin) ist Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaften Y.________ in Aarau. Nach einer umfassenden Renovation dieser Liegenschaften im Jahre 1999 teilte sie den Mietern am 24. Februar 2000 mit, dass sie den Mietzins per 1. Juli 2000 erhöhen wolle. Einige Mieter fochten diese Mietzinserhöhung vor der Schlichtungsbehörde für das Mietwesen des Bezirks Aarau an. Mit einem Teil der Mieter erzielte die Klägerin anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde am 30. Mai 2000 eine Einigung.
B.
Am 26. Juni 2000 reichte die Vermieterin beim Bezirksgericht Aarau gegen zwölf Mieter Klage auf gerichtliche Feststellung der Zulässigkeit der Mietzinserhöhung ein. Die Klägerin konnte sich mit einem Teil dieser Mieter aussergerichtlich einigen und zog diesbezüglich die Klage zurück. Mit Entscheid vom 8. August 2002 hiess der Präsident des Bezirksgerichts Aarau die Klage gegen A.________ und B.________ (Beklagte 1) vollumfänglich, gegen C.________ (Beklagte 2), D.________ und F.________ (Beklagte 3), G.________ und H.________ (Beklagte 4) sowie gegen I.________ und K.________ teilweise gut.
C.
Aufgrund der von den Beklagten erhobenen kantonalen Beschwerde und der Anschlussbeschwerde der Klägerin hob das Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, mit Urteil vom 14. Januar 2003 den Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Aarau vom 8. August 2002 auf und wies die Klage gegen sämtliche Beklagten ab. Zur Begründung wurde angeführt, die Mietzinserhöhung sei unwirksam, da auf dem Mietzinsänderungsformular die eigenhändige Unterschrift der Vermieterin fehle.
D.
Gegen das obergerichtliche Urteil hat die Klägerin sowohl eidgenössische Berufung als auch staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Mit Berufung beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Eventualiter sei das vorinstanzliche Urteil aufzuheben und festzustellen, dass die geltend gemachten erhöhten Mietzinse nicht rechtsmissbräuchlich seien.
Die Beklagten beantragen die Abweisung der Berufung. Zudem stellt die Beklagte 2 den Antrag, ihr sei für das Verfahren vor Bundesgericht die unentgeltliche Prozessführung und Vertretung durch den Unterzeichneten zu bewilligen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 In ihrem Hauptantrag stellt die Klägerin das Begehren, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dieses Begehren ist unter der Voraussetzung zulässig und auch allein angebracht, dass das Bundesgericht bei Gutheissung der Berufung in der Sache nicht selbst entscheiden könnte, weil die massgebenden tatsächlichen Feststellungen fehlen (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414). Dies trifft hier zu, hat doch die Vorinstanz die Angemessenheit der erhöhten Mietzinse nicht geprüft und dementsprechend dazu keine Feststellungen getroffen. Der Hauptantrag ist zulässig.
1.2 Der Streitwert berechnet sich bei Mietzinserhöhungen in auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertragsverhältnissen nach Art. 36 Abs. 5
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2.
Im Berufungsverfahren hat das Bundesgericht seiner Entscheidung die Feststellungen der letzten kantonalen Instanz über die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde zu legen, es wäre denn, dass sie unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sind oder offensichtlich auf Versehen beruhen (Art. 63 Abs. 2
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2.1 Die Klägerin rügt, die Vorinstanz habe die Tatsache nicht in ihre Erwägungen einbezogen, dass den amtlichen Erhöhungsformularen noch Begleitschreiben vom 24. Februar 2000 beigelegen seien, welche nähere Angaben über die Berechnung der Mietzinserhöhung enthalten hätten, und zudem von der Liegenschaftenverwaltung eigenhändig unterzeichnet worden seien. Sie beruft sich auf ihre Klageschrift S. 12 sowie auf Klagebeilage 44 und bemerkt, die Vorinstanz habe zwar in der Sachverhaltsdarstellung auf Seite 2 des angefochtenen Urteils auf das klägerische "Schreiben vom 24. Februar 2000" Bezug genommen, jedoch die zumindest in Kopie aktenkundigen, von zuständigen Vertretern der Klägerin auf den den Beklagten zugestellten Exemplaren eigenhändig unterzeichneten Begleitschreiben nicht in ihre Überlegungen einbezogen und damit Art. 13 Abs. 1
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 13 - 1 Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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1 | Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
2.2 Die Feststellung, dass die Klägerin bzw. ihre Vertreterin die Begleitschreiben zu den Erhöhungsanzeigen eigenhändig unterzeichnet hätten, findet sich im angefochtenen Urteil nicht. Der Berufung ist nicht zu entnehmen, gestützt auf welche Bestimmung die Klägerin den im angefochtenen Entscheid verbindlich festgestellten Sachverhalt glaubt ergänzen zu können. Sie beruft sich weder im Sinne von Art. 63 Abs. 2
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
2.3 Die Rüge der Klägerin, dass die Vorinstanz die - von den Beklagten bestrittene - eigenhändige Unterschrift ihrer Vertreterin auf den Begleitschreiben zu Unrecht unberücksichtigt gelassen habe, wird ausdrücklich für den Fall erhoben, dass eine eigenhändige Unterschrift im Sinne von Art. 13 Abs. 1
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 13 - 1 Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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1 | Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
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dass eine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist, muss daher offen bleiben, ob die Unterschrift auf dem Begleitschreiben genügen würde.
3.
Nach Art. 269d Abs. 2
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
|
1 | Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
2 | Les majorations de loyer sont nulles lorsque: |
a | elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; |
b | les motifs ne sont pas indiqués; |
c | elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. |
3 | Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. |
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SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO) |
|
1 | La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir: |
a | pour les hausses de loyer: |
a1 | le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges, |
a2 | le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, |
a3 | la date d'entrée en vigueur de la hausse, |
a4 | les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler, |
a5 | en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values; |
b | pour les autres modifications unilatérales du contrat: |
b1 | la désignation des prétentions, |
b2 | la date de leur entrée en vigueur, |
b3 | les motifs précis justifiant ces prétentions; |
c | dans ces deux cas: |
c1 | les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention, |
c2 | la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu. |
1bis | Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20 |
2 | En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21 |
3 | Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22 |
4 | Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux. |
3.1 Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Form werden bestimmte rechtspolitische Ziele verfolgt, wie etwa Schutz vor Übereilung, Gewährleistung von Klarheit und Rechtssicherheit, Herstellung einer sicheren Grundlage für die Führung öffentlicher Register, Verfahrenskontrolle oder Information (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 13 ff. zu Art. 11
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
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1 | La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
2 | À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
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1 | La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
2 | À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée. |
III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4; vgl. auch BGE 123 III 97, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 6 f. zu Art. 11
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
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1 | La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
2 | À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée. |
3.2 Die Unterschrift bildet in verschiedenen Bereichen der Rechtsordnung Bestandteil der für einen bestimmten Vorgang geforderten Schriftlichkeit (BGE 119 III 4 E. 3; 112 II 326 E. 3a S. 328; 101 III 65 E. 3, je mit Hinweisen). Mit der Unterschrift wird sowohl die Person des Erklärenden identifiziert als auch der auf einem dauerhaften Erklärungsträger festgehaltene Inhalt der Erklärung anerkannt (Merz, a.a.O. S. 198 N. 349; Engel, a.a.O., S. 251; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 6 zu Art. 13
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 13 - 1 Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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1 | Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
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1 | Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
2 | Les majorations de loyer sont nulles lorsque: |
a | elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; |
b | les motifs ne sont pas indiqués; |
c | elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. |
3 | Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
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1 | Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
2 | Les majorations de loyer sont nulles lorsque: |
a | elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; |
b | les motifs ne sont pas indiqués; |
c | elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. |
3 | Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
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1 | La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi. |
2 | À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée. |
Zweck des Formulars erfordere die (eigenhändige) Unterschrift nicht, und sie werde überdies durch die Mietzinserhöhung nicht verpflichtet, weshalb sie nach Art. 13 Abs. 1
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 13 - 1 Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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1 | Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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3.3 Für Schuldverträge beschränkt Art. 13 Abs. 1
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 13 - 1 Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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1 | Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 13 - 1 Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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1 | Le contrat pour lequel la loi exige la forme écrite doit être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations. |
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Hinweisen) - ist die Unterschrift daher ein Element der mit dem Formular für die Erklärung des Vermieters vorgeschriebenen Schriftlichkeit.
3.4 Auf die Unterschrift kann auch nicht wegen des Formzwecks verzichtet werden. Die Formularpflicht in Art. 269d
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
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1 | Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
2 | Les majorations de loyer sont nulles lorsque: |
a | elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; |
b | les motifs ne sont pas indiqués; |
c | elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. |
3 | Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
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1 | Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
2 | Les majorations de loyer sont nulles lorsque: |
a | elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; |
b | les motifs ne sont pas indiqués; |
c | elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. |
3 | Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
3.5 Nach Art. 14 Abs. 2
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
dies nicht aus der Doktrin, welche ein Bedürfnis für faksimilierte Unterschriften ausmacht und für die Mitteilung einseitiger Mietvertragsänderung als genügend anerkennen möchte, ohne die Behauptung in irgendeiner Weise zu belegen, dass es sich bei den Mietzinsänderungsformularen generell um serienmässig verwendete gleichartige Dokumente handle, deren Gebrauch im Verkehr üblich sei (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 20 zu Art. 269d
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
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1 | Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. |
2 | Les majorations de loyer sont nulles lorsque: |
a | elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; |
b | les motifs ne sont pas indiqués; |
c | elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. |
3 | Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
3.6 Der in der kantonalen Rechtsprechung vom Obergericht des Kantons Zürich vertretenen Ansicht, wonach das Fehlen der Originalunterschrift bei einseitigen Vertragsänderungen, namentlich Mietzinserhöhungen nicht die Nichtigkeit der Erklärung zur Folge habe (Beschluss vom 3. Mai 2001, in: MietRecht Aktuell 5/2001 S. 137 ff.), kann nicht gefolgt werden. Das Obergericht hält in diesem Urteil zu Unrecht dafür, das Formular als Form sui generis umfasse die Unterschrift der die Erklärung abgebenden Vermieterin schon deshalb nicht, weil sich dies aus dem Schutzzweck der Form nicht ergebe und die Unterschrift in Art. 19
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SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO) |
|
1 | La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir: |
a | pour les hausses de loyer: |
a1 | le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges, |
a2 | le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, |
a3 | la date d'entrée en vigueur de la hausse, |
a4 | les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler, |
a5 | en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values; |
b | pour les autres modifications unilatérales du contrat: |
b1 | la désignation des prétentions, |
b2 | la date de leur entrée en vigueur, |
b3 | les motifs précis justifiant ces prétentions; |
c | dans ces deux cas: |
c1 | les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention, |
c2 | la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu. |
1bis | Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.20 |
2 | En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.21 |
3 | Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.22 |
4 | Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
|
1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
4.
Die Berufung ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Klägerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 156 Abs. 1
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 14 - 1 La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
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1 | La signature doit être écrite à la main par celui qui s'oblige. |
2 | Celle qui procède de quelque moyen mécanique n'est tenu pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, notamment lorsqu'il s'agit de signer des papiers-valeurs émis en nombre considérable. |
2bis | La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique qualifié au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique4 est assimilée à la signature manuscrite. Les dispositions légales ou conventionnelles contraires sont réservées.5 |
3 | La signature des aveugles ne les oblige que si elle a été dûment légalisée, ou s'il est établi qu'ils ont connu le texte de l'acte au moment de signer. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Das Gesuch der Beklagten 2 um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist.
2.
Die Berufung wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Klägerin auferlegt.
4.
Die Klägerin hat den Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Juli 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: