Tribunal federal
{T 0/2}
4C.110/2003 /rnd
Urteil vom 8. Juli 2003
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichter Walter, Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiberin Boutellier.
Parteien
X.________-Gesellschaft,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller, General Guisan-Quai 32, 8002 Zürich,
gegen
1. A.________ und B.________,
2. C.________,
3. D.________ und F.________,
4. G.________ und H.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, alle vier vertreten
durch Advokat Jakob Trümpy, Albrechtsplatz 4,
4310 Rheinfelden.
Gegenstand
Mietvertrag; Mietzinserhöhung,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 14. Januar 2003.
Sachverhalt:
A.
Die X.________-Gesellschaft (Klägerin) ist Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaften Y.________ in Aarau. Nach einer umfassenden Renovation dieser Liegenschaften im Jahre 1999 teilte sie den Mietern am 24. Februar 2000 mit, dass sie den Mietzins per 1. Juli 2000 erhöhen wolle. Einige Mieter fochten diese Mietzinserhöhung vor der Schlichtungsbehörde für das Mietwesen des Bezirks Aarau an. Mit einem Teil der Mieter erzielte die Klägerin anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde am 30. Mai 2000 eine Einigung.
B.
Am 26. Juni 2000 reichte die Vermieterin beim Bezirksgericht Aarau gegen zwölf Mieter Klage auf gerichtliche Feststellung der Zulässigkeit der Mietzinserhöhung ein. Die Klägerin konnte sich mit einem Teil dieser Mieter aussergerichtlich einigen und zog diesbezüglich die Klage zurück. Mit Entscheid vom 8. August 2002 hiess der Präsident des Bezirksgerichts Aarau die Klage gegen A.________ und B.________ (Beklagte 1) vollumfänglich, gegen C.________ (Beklagte 2), D.________ und F.________ (Beklagte 3), G.________ und H.________ (Beklagte 4) sowie gegen I.________ und K.________ teilweise gut.
C.
Aufgrund der von den Beklagten erhobenen kantonalen Beschwerde und der Anschlussbeschwerde der Klägerin hob das Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, mit Urteil vom 14. Januar 2003 den Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Aarau vom 8. August 2002 auf und wies die Klage gegen sämtliche Beklagten ab. Zur Begründung wurde angeführt, die Mietzinserhöhung sei unwirksam, da auf dem Mietzinsänderungsformular die eigenhändige Unterschrift der Vermieterin fehle.
D.
Gegen das obergerichtliche Urteil hat die Klägerin sowohl eidgenössische Berufung als auch staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Mit Berufung beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Eventualiter sei das vorinstanzliche Urteil aufzuheben und festzustellen, dass die geltend gemachten erhöhten Mietzinse nicht rechtsmissbräuchlich seien.
Die Beklagten beantragen die Abweisung der Berufung. Zudem stellt die Beklagte 2 den Antrag, ihr sei für das Verfahren vor Bundesgericht die unentgeltliche Prozessführung und Vertretung durch den Unterzeichneten zu bewilligen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 In ihrem Hauptantrag stellt die Klägerin das Begehren, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dieses Begehren ist unter der Voraussetzung zulässig und auch allein angebracht, dass das Bundesgericht bei Gutheissung der Berufung in der Sache nicht selbst entscheiden könnte, weil die massgebenden tatsächlichen Feststellungen fehlen (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414). Dies trifft hier zu, hat doch die Vorinstanz die Angemessenheit der erhöhten Mietzinse nicht geprüft und dementsprechend dazu keine Feststellungen getroffen. Der Hauptantrag ist zulässig.
1.2 Der Streitwert berechnet sich bei Mietzinserhöhungen in auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertragsverhältnissen nach Art. 36 Abs. 5 OG als zwanzigfacher Betrag der umstrittenen Jahresdifferenz (BGE 121 III 397 E. 1 S. 399). Dabei werden gemäss Art. 47 Abs. 1 OG die gegen die Beklagten gerichteten Erhöhungsbegehren zusammengerechnet. Massgebend ist der vor Vorinstanz streitige Betrag (Art. 46 OG). Die Streitwertgrenze ist offensichtlich erreicht. Da die übrigen formellen Voraussetzungen für die Anhandnahme der Berufung erfüllt sind, kann auf das Rechtsmittel eingetreten werden.
2.
Im Berufungsverfahren hat das Bundesgericht seiner Entscheidung die Feststellungen der letzten kantonalen Instanz über die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde zu legen, es wäre denn, dass sie unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen sind oder offensichtlich auf Versehen beruhen (Art. 63 Abs. 2 OG). Ausserdem weist das Bundesgericht die Sache gemäss Art. 64 Abs. 1 OG zu allfälliger Aktenergänzung und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, wenn der von der kantonalen Instanz festgestellte Tatbestand der Vervollständigung bedarf. Art. 64 Abs. 1 OG findet nur Anwendung, wenn die Vorinstanz aufgrund unzutreffender Auslegung des Bundesrechts eine im kantonalen Prozess form- und fristgerecht behauptete Tatsache als rechtlich unerheblich erachtete und aus diesem Grund dazu keine Feststellungen traf; für eine Ergänzung des Sachverhalts insbesondere durch prozessual nicht frist- und formgerecht erhobene Behauptungen bildet Art. 64 Abs. 1 OG keine Grundlage. Neue Behauptungen sind im Berufungsverfahren ausgeschlossen (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
2.1 Die Klägerin rügt, die Vorinstanz habe die Tatsache nicht in ihre Erwägungen einbezogen, dass den amtlichen Erhöhungsformularen noch Begleitschreiben vom 24. Februar 2000 beigelegen seien, welche nähere Angaben über die Berechnung der Mietzinserhöhung enthalten hätten, und zudem von der Liegenschaftenverwaltung eigenhändig unterzeichnet worden seien. Sie beruft sich auf ihre Klageschrift S. 12 sowie auf Klagebeilage 44 und bemerkt, die Vorinstanz habe zwar in der Sachverhaltsdarstellung auf Seite 2 des angefochtenen Urteils auf das klägerische "Schreiben vom 24. Februar 2000" Bezug genommen, jedoch die zumindest in Kopie aktenkundigen, von zuständigen Vertretern der Klägerin auf den den Beklagten zugestellten Exemplaren eigenhändig unterzeichneten Begleitschreiben nicht in ihre Überlegungen einbezogen und damit Art. 13 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
2 | ...2 |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
2.2 Die Feststellung, dass die Klägerin bzw. ihre Vertreterin die Begleitschreiben zu den Erhöhungsanzeigen eigenhändig unterzeichnet hätten, findet sich im angefochtenen Urteil nicht. Der Berufung ist nicht zu entnehmen, gestützt auf welche Bestimmung die Klägerin den im angefochtenen Entscheid verbindlich festgestellten Sachverhalt glaubt ergänzen zu können. Sie beruft sich weder im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG auf eine bundesrechtliche Beweisvorschrift noch rügt sie ausdrücklich ein Versehen. Wollte sie sinngemäss mit dem Verweis auf die "aktenkundigen" Exemplare die Rüge eines offensichtlichen Versehens erheben, so würde sie jedenfalls verkennen, dass diese Ausnahme von der Sachverhaltsbindung sich auf Feststellungen bezieht, welche den im angefochtenen Urteil enthaltenen widersprechen (Art. 55 Abs. 1 lit. d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
2.3 Die Rüge der Klägerin, dass die Vorinstanz die - von den Beklagten bestrittene - eigenhändige Unterschrift ihrer Vertreterin auf den Begleitschreiben zu Unrecht unberücksichtigt gelassen habe, wird ausdrücklich für den Fall erhoben, dass eine eigenhändige Unterschrift im Sinne von Art. 13 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
dass eine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist, muss daher offen bleiben, ob die Unterschrift auf dem Begleitschreiben genügen würde.
3.
Nach Art. 269d Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
|
1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO) |
|
1 | Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: |
a | Per gli aumenti di pigione: |
a1 | l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie; |
a2 | l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; |
a3 | la data dell'entrata in vigore dell'aumento; |
a4 | i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; |
a5 | in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. |
b | Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: |
b1 | la designazione di tale pretesa; |
b2 | il momento in cui la modificazione entra in vigore; |
b3 | i motivi precisi della pretesa. |
c | In ambedue i casi: |
c1 | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; |
c2 | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
1bis | Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 |
2 | Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 |
3 | I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 |
4 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
3.1 Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Form werden bestimmte rechtspolitische Ziele verfolgt, wie etwa Schutz vor Übereilung, Gewährleistung von Klarheit und Rechtssicherheit, Herstellung einer sicheren Grundlage für die Führung öffentlicher Register, Verfahrenskontrolle oder Information (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 13 ff. zu Art. 11
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
|
1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4; vgl. auch BGE 123 III 97, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 6 f. zu Art. 11
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
3.2 Die Unterschrift bildet in verschiedenen Bereichen der Rechtsordnung Bestandteil der für einen bestimmten Vorgang geforderten Schriftlichkeit (BGE 119 III 4 E. 3; 112 II 326 E. 3a S. 328; 101 III 65 E. 3, je mit Hinweisen). Mit der Unterschrift wird sowohl die Person des Erklärenden identifiziert als auch der auf einem dauerhaften Erklärungsträger festgehaltene Inhalt der Erklärung anerkannt (Merz, a.a.O. S. 198 N. 349; Engel, a.a.O., S. 251; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 6 zu Art. 13
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
Zweck des Formulars erfordere die (eigenhändige) Unterschrift nicht, und sie werde überdies durch die Mietzinserhöhung nicht verpflichtet, weshalb sie nach Art. 13 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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3.3 Für Schuldverträge beschränkt Art. 13 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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Hinweisen) - ist die Unterschrift daher ein Element der mit dem Formular für die Erklärung des Vermieters vorgeschriebenen Schriftlichkeit.
3.4 Auf die Unterschrift kann auch nicht wegen des Formzwecks verzichtet werden. Die Formularpflicht in Art. 269d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
3.5 Nach Art. 14 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
dies nicht aus der Doktrin, welche ein Bedürfnis für faksimilierte Unterschriften ausmacht und für die Mitteilung einseitiger Mietvertragsänderung als genügend anerkennen möchte, ohne die Behauptung in irgendeiner Weise zu belegen, dass es sich bei den Mietzinsänderungsformularen generell um serienmässig verwendete gleichartige Dokumente handle, deren Gebrauch im Verkehr üblich sei (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 20 zu Art. 269d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
3.6 Der in der kantonalen Rechtsprechung vom Obergericht des Kantons Zürich vertretenen Ansicht, wonach das Fehlen der Originalunterschrift bei einseitigen Vertragsänderungen, namentlich Mietzinserhöhungen nicht die Nichtigkeit der Erklärung zur Folge habe (Beschluss vom 3. Mai 2001, in: MietRecht Aktuell 5/2001 S. 137 ff.), kann nicht gefolgt werden. Das Obergericht hält in diesem Urteil zu Unrecht dafür, das Formular als Form sui generis umfasse die Unterschrift der die Erklärung abgebenden Vermieterin schon deshalb nicht, weil sich dies aus dem Schutzzweck der Form nicht ergebe und die Unterschrift in Art. 19
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO) |
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1 | Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: |
a | Per gli aumenti di pigione: |
a1 | l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie; |
a2 | l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; |
a3 | la data dell'entrata in vigore dell'aumento; |
a4 | i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; |
a5 | in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. |
b | Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: |
b1 | la designazione di tale pretesa; |
b2 | il momento in cui la modificazione entra in vigore; |
b3 | i motivi precisi della pretesa. |
c | In ambedue i casi: |
c1 | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; |
c2 | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
1bis | Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 |
2 | Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 |
3 | I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 |
4 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
4.
Die Berufung ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Klägerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 14 - 1 La firma deve essere fatta di propria mano. |
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1 | La firma deve essere fatta di propria mano. |
2 | La riproduzione meccanica della firma autografa è riconosciuta sufficiente solo laddove sia ammesso dall'uso e specialmente quando si tratti della firma di cartevalori emesse in gran numero. |
2bis | La firma elettronica qualificata corredata di una marca temporale qualificata ai sensi della legge del 18 marzo 20163 sulla firma elettronica è equiparata alla firma autografa. Sono fatte salve le disposizioni legali o contrattuali contrarie.4 |
3 | La firma apposta da un cieco è valida solo quando sia autenticata, o sia provato che al momento della sottoscrizione egli conosceva il tenore del documento. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Das Gesuch der Beklagten 2 um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist.
2.
Die Berufung wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Klägerin auferlegt.
4.
Die Klägerin hat den Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Juli 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: