BGE-120-II-341 - 1994-12-13 - BGE - Zivilrecht - Mietzinsfestsetzung auf dem amtlichen Formular, wenn das kantonale Recht dessen Verwendung beim Abschluss eines Mietvertrags

Urteilskopf

120 II 341

63. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 13 décembre 1994 dans la cause Caisse de prévoyance X. contre dame R. (recours en réforme)
Regeste (de):

Mietzinsfestsetzung auf dem amtlichen Formular, wenn das kantonale Recht dessen Verwendung beim Abschluss eines Mietvertrags vorschreibt - Folgen eines Formmangels (Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 19 Abs. 3 VMWG, Art. 94B EGZGB-OR/GE). Die Berufung steht offen (E. 2). In den Kantonen, die von der in Art. 270 Abs. 2 OR eingeräumten Kompetenz Gebrauch gemacht haben, muss die Begründung einer Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel im amtlichen Formular selbst angegeben sein (E. 3). Ein Formmangel bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses führt nicht automatisch zum Wiederaufleben des durch den Vormieter bezahlten Mietzinses. Es ist Sache des Richters, einen angemessenen Mietzins festzusetzen, wobei er auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen hat (E. 4 bis 7).

Regeste (fr):

Formule officielle de fixation du loyer imposée par le droit cantonal lors de la conclusion du bail - conséquences d'un vice de forme (art. 270 al. 2 CO, art. 19 al. 3 OBLF, art. 94B LACC/GE). Le recours en réforme est ouvert (consid. 2). Dans les cantons qui ont fait usage de la compétence offerte par l'art. 270 al. 2 CO, les motifs d'une augmentation de loyer intervenant lors d'un changement de locataire doivent figurer sur la formule officielle (consid. 3). Un vice de forme lors de la notification du loyer initial n'entraîne pas automatiquement la remise en vigueur du loyer payé par le locataire précédent. Il appartient au juge de fixer un loyer approprié en se fondant sur les circonstances de l'espèce (consid. 4 à 7).

Regesto (it):

Modulo ufficiale dichiarato obbligatorio dal diritto cantonale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione - conseguenze di un vizio di forma (art. 270 cpv. 2 CO, art. 19 cpv. 3 OLAL, art. 94B LAC/GE). Il ricorso per riforma è ammissibile (consid. 2). Nei Cantoni ove si è fatto uso della facoltà prevista dall'art. 270 cpv. 2 CO, i motivi di un aumento di pigione che si verificano al momento di un cambiamento del conduttore devono figurare sul modulo ufficiale (consid. 3). Un vizio di forma al momento della notifica della pigione iniziale non comporta automaticamente la reviviscenza della pigione pagata dal precedente conduttore. Spetta al giudice stabilire una pigione adeguata fondandosi sulle circostanze del caso concreto (consid. 4 a 7).

Sachverhalt ab Seite 342

BGE 120 II 341 S. 342

A.- La Caisse de prévoyance X. (ci-après: la caisse) est propriétaire d'un immeuble à Genève. En octobre 1991, dame R. a cherché à louer un appartement de trois pièces situé dans cet immeuble. La caisse lui a indiqué que le loyer mensuel du logement en question serait de 865 fr., charges non comprises. Comme la locataire précédente payait un loyer net de 450 fr. par mois, dame R. a demandé à la caisse de revoir sa décision. La propriétaire a maintenu sa position pour l'essentiel, acceptant uniquement de fixer le loyer mensuel à 750 fr. du 15 décembre 1991 au 31 janvier 1992. La locataire a pris possession de l'appartement à la mi-décembre 1991, mais les parties n'ont signé le contrat de bail que le 28 janvier 1992. A cette occasion, la bailleresse a remis à dame R. la formule officielle de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail; l'avis n'indique pas les motifs de l'augmentation du loyer par rapport à celui payé par l'ancienne locataire.
B.- Dame R. a déposé une requête en contestation du loyer initial. Par jugement du 16 décembre 1992, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a admis la demande; il a constaté la nullité de l'augmentation de loyer intervenue lors du changement de locataire, faute de motivation figurant sur la formule officielle de fixation du loyer. Statuant le 1er octobre 1993 sur appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement de première instance.
C.- La caisse interjette un recours en réforme. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants du Tribunal fédéral.
Erwägungen

Extrait des considérants:

2. Selon l'arrêt attaqué, la hausse de loyer intervenue lors du changement de locataire est entachée d'un vice de forme et, par conséquent, nulle.
BGE 120 II 341 S. 343

a) Aux termes de l'art. 269d al. 1 CO, toute majoration de loyer en cours de bail doit être effectuée au moyen d'une formule agréée par le canton, avec indication des motifs. Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 94B de la loi d'application du Code civil et du Code des obligations (LACC). Ni l'art. 270 al. 2 CO, ni l'art. 94B LACC ne précisent quelles sont les conséquences d'un vice de forme lors de la conclusion du bail, qu'il s'agisse d'un défaut de notification du loyer sur formule officielle ou, comme la Chambre d'appel l'a admis en l'espèce, de l'absence de motivation en cas d'augmentation du loyer à cette occasion. Le recours en réforme n'étant ouvert que pour violation du droit fédéral (art. 43 OJ), il convient d'examiner en premier lieu si cette question relève du droit fédéral ou du droit cantonal (cf. ATF 117 II 286 consid. 4c et d).
b) L'art. 270 al. 2 CO contient une réserve en faveur du droit cantonal (art. 5 al. 1 CC). Selon la terminologie utilisée en particulier par EGGER (Commentaire zurichois, n. 8 et 9 ad art. 5 CC), LIVER (Commentaire bernois, n. 18 à 24 ad art. 5 CC) et DESCHENAUX (Le titre préliminaire du Code civil, in Traité de droit privé suisse, II, 1, p. 38/39), il s'agit d'une réserve habilitante ou facultative (ermächtigender oder fakultativer Vorbehalt) en ce sens qu'elle autorise les cantons à édicter certaines dispositions dans une matière qui est déjà régie par le droit fédéral, au contraire de la réserve attributive (zuteilender oder obligatorischer Vorbehalt) par laquelle la Confédération renonce à sa souveraineté législative pour créer une compétence cantonale dans un domaine déterminé. Cette distinction ne permet pas encore de savoir si les conséquences de l'inobservation de la forme réservée par l'art. 270 al. 2 CO ressortissent au droit cantonal ou au droit fédéral. Pour ce faire, il convient de rechercher la portée de la délégation de compétence examinée dans le cas particulier. En effet, en édictant des réserves en faveur du droit cantonal, le législateur fédéral obéit généralement à des motifs plus pragmatiques que systématiques de sorte que l'examen au cas par cas se justifie (JAGMETTI, Vorbehaltenes kantonales Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht, I, p. 253). c) Statuant sur un recours de droit public dirigé contre l'art. 94B LACC, le Tribunal fédéral a eu l'occasion d'observer que cette disposition
BGE 120 II 341 S. 344

contenait une règle de droit privé cantonal, intervenant directement dans les relations entre bailleur et locataire pour imposer l'utilisation de la formule officielle à la conclusion du bail; il a ajouté que la non-utilisation de la formule officielle entraînait à l'évidence des conséquences civiles, sans qu'il y eût lieu de préciser lesquelles (ATF 117 Ia 328 consid. 2a). Si l'on examine l'art. 270 al. 2 CO et sa disposition d'exécution, l'art. 19 al. 3 OBLF (RS 221.213.11), on constate que la latitude laissée au droit cantonal est étroite. Le législateur cantonal peut uniquement rendre la formule officielle obligatoire au début du bail et définir la notion de pénurie (cf. sur ce point, art. 94B al. 4 LACC). En revanche, c'est le droit fédéral qui prescrit le contenu même de l'avis de fixation du loyer. En effet, l'art. 270 al. 2 CO renvoie à la formule mentionnée à l'art. 269d CO pour les majorations de loyer en cours de bail. En outre, l'art. 19 al. 1 OBLF énumère les rubriques qui figurent impérativement sur la formule de hausse de loyer; or, cette disposition est applicable par analogie lorsque les cantons imposent l'utilisation de la formule officielle lors de la conclusion du bail (art. 19 al. 3 OBLF). L'art. 94B al. 2 LACC qui énonce également les mentions obligatoires n'a pas de portée propre à cet égard. Ainsi, le droit fédéral définit lui-même les conditions de la forme écrite qualifiée à remplir pour la notification du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail. Dès lors, même si la compétence de rendre la formule obligatoire appartient au législateur cantonal, les conséquences d'un éventuel vice de forme relèvent du droit fédéral. Mutatis mutandis, la situation est comparable à celle qui se présente lorsque le législateur fédéral laisse au législateur cantonal le soin de mettre en vigueur, s'il lui plaît, le droit fédéral (WURZBURGER, La violation du droit fédéral dans le recours en réforme, in RDS 94/1975, tome II, p. 85); ainsi, selon la jurisprudence, une convention collective de travail dont le champ d'application a été étendu par l'autorité cantonale contient néanmoins du droit privé fédéral (ATF 98 II 205 consid. 1). Sur le vu de ce qui précède, il y a lieu d'entrer en matière sur le recours.
3. Il est constant que la formule officielle du 28 janvier 1992 n'indique pas les motifs de la fixation d'un loyer plus élevé que celui payé par la locataire précédente. Or, le renvoi de l'art. 270 al. 2 CO à la formule officielle de l'art. 269d CO implique nécessairement qu'une augmentation de loyer lors d'un changement de locataire soit motivée sur la formule officielle, à l'instar de celle qui intervient en cours de bail. Cette
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interprétation est confirmée par l'art. 19 al. 3 OBLF qui précise que les exigences posées par l'art. 19 al. 1 OBLF en matière de majoration de loyer, y compris la motivation, sont applicables par analogie à la formule imposée par le droit cantonal lors de la conclusion du bail. La fixation du loyer est bel et bien entachée d'un vice de forme en l'espèce. A ce propos, la bailleresse soutient que la formule n'avait pas à contenir les motifs de hausse, puisque ceux-ci étaient connus de la locataire. En matière de majoration de loyer en cours de bail, la jurisprudence a clairement posé que, conformément à l'interprétation tant littérale que téléologique de l'art. 269d CO, les motifs de hausse devaient impérativement figurer sur la formule officielle (ATF 120 II 206 consid. 3a, ATF 118 II 130 consid. 2b et c). Etant donné que les dispositions applicables sont identiques, rien ne justifie de soumettre la formule notifiée en début de bail à des exigences moindres. En tout état de cause, la critique de la défenderesse repose une constatation - la connaissance des motifs de hausse par la future locataire - qui ne ressort pas de l'état de fait établi souverainement par la cour cantonale. Le moyen est par conséquent irrecevable (art. 55 al. 1 let. c

SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) OR Art. 270
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) OR Art. 270
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) OR Art. 270
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) OR Art. 270
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) OR Art. 270
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen
¹	Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:
^a	Für Mietzinserhöhungen:
^a1	den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;
^a2	den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;
^a3	den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;
^a4	die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;
^a5	bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.
^b	Für andere einseitige Vertragsänderungen:
^b1	die Umschreibung dieser Forderung;
^b2	den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;
^b3	die klare Begründung dieser Forderung.
^c	Für beide Fälle:
^c1	die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;
^c2	das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.
^1bis	Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20
²	Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21
³	Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22
⁴	Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) OR Art. 269^d
¹	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
²	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
^a	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
^b	sie nicht begründet;
^c	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
³	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 5
¹	Soweit das Bundesrecht die Geltung kantonalen Rechtes vorbehält, sind die Kantone befugt, zivilrechtliche Bestimmungen aufzustellen oder aufzuheben.
²	Wo das Gesetz auf die Übung oder den Ortsgebrauch verweist, gilt das bisherige kantonale Recht als deren Ausdruck, solange nicht eine abweichende Übung nachgewiesen ist.