4A_189/2011 - 2011-07-04 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_189/2011

Arrêt du 4 juillet 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________,
tous deux représentés par Me Pascal Marti,
recourants,

contre

Y.________,
représentée par Me Marc Oederlin, a
intimée.

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours en matière civile et recours constitutionnel subsidiaire contre l'arrêt rendu le 14 février 2011
par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers
du canton de Genève.

Faits:

A.
Depuis le 15 juillet 2001, Y.________ est locataire d'un appartement de 3 pièces au deuxième étage d'un immeuble sis à Genève. Son loyer est de 400 fr. par mois. La première échéance du bail a été fixée au 14 juillet 2004; depuis lors, il est renouvelable d'année en année sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance.
Le 20 juin 2008, l'immeuble a été acquis par les futurs époux H.X.________ et F.X.________. Par avis officiel du 20 juin 2008, ils ont résilié le bail de Y.________ pour le 31 octobre 2008. Simultanément, ils ont résilié les baux de tous les autres occupants de l'immeuble. Interrogés sur les motifs du congé, les nouveaux propriétaires ont indiqué qu'ils souhaitaient installer la soeur de H.X.________ dans l'appartement de Y.________; ils ont aussi invoqué l'insuffisance du rendement de l'immeuble.

B.
Y.________ a contesté la résiliation du bail devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève. Cette autorité a annulé le congé, considérant que le calcul du rendement n'avait pas été fait pour l'appartement concerné, que les deux motifs invoqués étaient contradictoires et que le congé pouvait apparaître comme un prétexte.

Les nouveaux bailleurs ont recouru contre cette décision devant le Tribunal des baux et loyers, concluant à ce que la validité du congé pour le 31 octobre 2008 soit constatée, subsidiairement à ce que les effets du congé soient reportés au 14 juillet 2009. La locataire a conclu à l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de quatre ans et au paiement de 12'878 fr. 50 à titre d'indemnité pour travaux effectués. Par jugement du 18 janvier 2010, le Tribunal a déclaré le congé valable, accordé à la locataire une unique prolongation de bail au 30 juin 2010 et rejeté la conclusion en paiement d'une indemnité.

La locataire a porté cette décision devant la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, concluant principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à une prolongation de bail de quatre ans et au renvoi de la cause au Tribunal de baux et loyers pour qu'il détermine la valeur des travaux réalisés dans l'appartement, plus subsidiairement au paiement d'une indemnité de 20'000 fr. pour lesdits travaux. Les bailleurs ont conclu au rejet de l'appel.

Par arrêt du 14 février 2011, la Chambre d'appel a annulé le jugement précité et déclaré inefficace le congé du 20 juin 2008 signifié à Y.________.

C.
H.X.________et F.X.________ (ci-après: les recourants) interjettent un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire auprès du Tribunal fédéral. Dans le premier, ils concluent principalement à ce que le congé donné le 20 juin 2008 soit déclaré valable avec effet au 31 octobre 2008, subsidiairement à ce que les effets du congé soient reportés au 14 juillet 2009, plus subsidiairement à ce que la cause soit renvoyée à l'autorité précédente pour nouvelle décision. Dans le second, ils concluent au renvoi de la cause à l'autorité précédente.
Y.________ (ci-après: l'intimée) s'en remet à justice sur la recevabilité du recours en matière civile et conclut à son rejet sur le fond. Elle conclut en outre à l'irrecevabilité du recours constitutionnel, subsidiairement à son rejet.
L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

Considérant en droit:

1.
1.1 Dans les causes de droit du bail à loyer, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Lorsque le recours est dirigé comme en l'espèce contre une décision finale, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité cantonale de dernière instance (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF).

In casu, la Chambre d'appel était saisie d'une conclusion principale tendant à faire annuler la résiliation d'un bail de durée indéterminée (cf. art. 255 al. 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b). En pareil cas, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné (cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1 p. 386; cf. aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure judiciaire (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197 et les arrêts cités; cf., sous l'AMSL, ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386).

Dans le cas présent, le loyer mensuel est de 400 fr., soit 4'800 fr. par année. Il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que des charges soient dues en sus de ce montant (à ce sujet, cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 27 ad art. 273 CO). Si l'on se réfère au seul délai de protection de trois ans, la valeur litigieuse de 15'000 fr. n'est pas atteinte (3 x 4'800 fr. = 14'400 fr.). Il faut toutefois avoir égard au fait que le délai triennal est une durée minimale et que la période déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse s'étend jusqu'à la prochaine échéance pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Quant au dies a quo, qui court en principe dès la fin de la procédure judiciaire (cf. art. 271a al. 1 let. e CO), il ne saurait être fixé en supputant la date du futur arrêt fédéral. En effet, la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours et la recevabilité de celui-ci ne peut logiquement dépendre d'un élément postérieur à ce moment. Il convient donc de se référer à la date de la décision cantonale, dès lors que la situation existant devant l'autorité précédente est celle qui prévaut en général pour la détermination de la valeur litigieuse (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF; arrêt 4A_187/2011
du 9 juin 2011 consid. 1.1).

En l'espèce, la période de trois ans serait échue le 14 février 2014; à ce moment-là, le terme de résiliation contractuel le plus proche serait le 14 juillet 2014 (cf. HIGI, op. cit., n° 30 ad art. 273 CO). La valeur litigieuse porte ainsi sur trois ans et cinq mois de loyer, soit 16'400 fr. (3 x 4'800 fr. + 5 x 400 fr.); ce montant excède le seuil fixé par l'art. 74 al. 1 let. a LTF.

1.2 Interjeté pour le surplus contre une décision de dernière instance (art. 75 LTF) par des consorts ayant pris part à la procédure et succombé devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF), le recours répond aux exigences légales de délai (art. 100 al. 1 LTF) et de forme (art. 42 LTF). Partant, le recours en matière civile est recevable sur le principe.

1.3 La voie du recours en matière civile étant ouverte, il s'ensuit l'irrecevabilité du recours constitutionnel, qui ne revêt qu'un caractère subsidiaire (art. 113 LTF). Toutefois, l'intitulé erroné d'un recours ne nuit pas à son auteur. Ainsi, les griefs soulevés dans le recours irrecevable pourront être examinés dans le cadre du recours ordinaire en matière civile, pour autant qu'ils satisfassent aux conditions de ce recours (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382; arrêt 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1).

2.
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), notion qui inclut le droit constitutionnel (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). N'étant pas lié par l'argumentation des parties, il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions de droit que la partie recourante soulève conformément aux exigences légales relatives à la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par ailleurs, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF); l'acte de recours doit alors contenir un exposé succinct des droits ou principes constitutionnels violés et exposer de manière claire et circonstanciée en quoi consiste leur violation (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.2).

Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'écarter des constatations de l'autorité cantonale que si elles ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui équivaut à celle d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). En outre, la correction du vice doit être susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). S'agissant du grief d'établissement arbitraire des faits ou d'application anticonstitutionnelle du droit de procédure cantonal, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 255).

L'appréciation des preuves n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

3.
Les recourants font valoir que l'état de fait de la décision entreprise est lacunaire et manifestement inexact à divers égards. Dans un premier grief, ils reprochent en substance à la Chambre d'appel d'avoir versé dans l'arbitraire en refusant de retenir l'urgence du besoin de l'appartement pour la s?ur du recourant alors que ce fait avait été dûment allégué et prouvé.

3.1 Le nouveau propriétaire de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux acquis après la conclusion du contrat de bail peut résilier celui-ci en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 2 let. a CO).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Il ressort des travaux parlementaires que le besoin légitime du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire. Ce besoin doit être sérieux, concret et actuel; un possible besoin futur ne suffit pas. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré; il faut qu'existent des motifs qui revêtent objectivement une certaine importance. Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances du cas particulier (ATF 118 II 50 consid. 3c et d; plus récent, ATF 132 III 737 consid. 3.4.3). S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge, le Tribunal fédéral ne substitue qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'intervient que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, si elle repose sur des faits ne jouant aucun rôle, ou encore si elle ne
tient pas compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération (ATF 118 II 50 consid. 4).

C'est une question de droit que de savoir s'il existe un "besoin urgent" au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO (ATF 98 II 104 consid. 3a p. 108; cf. HIGI, op. cit., n° 204 ad art. 271a CO). A cet égard, il ne faut pas confondre le pouvoir d'appréciation dont le juge jouit, à certaines conditions, à l'égard des faits établis, avec l'appréciation des preuves à laquelle le juge doit se livrer afin de constater les faits pertinents; la première démarche relève du droit, la seconde, du fait (arrêt 4C.17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.3 et les arrêts cités).

3.2 Les recourants taxent d'arbitraire un passage de l'arrêt constatant à leur égard qu'"ils n'ont en revanche pas soutenu que ce besoin était urgent" (arrêt, p. 3 let. g).

La constatation litigieuse se rapporte à la première écriture que les recourants ont déposée devant le Tribunal des baux. Toutefois, ce n'est pas un défaut dans l'allégation des faits qui a conduit la cour cantonale à nier l'existence d'un besoin urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Tout au plus a-t-elle reproché aux recourants d'avoir allégué l'urgence du besoin très tardivement dans leur procédure et y a-t-elle vu un indice supplémentaire de l'absence d'urgence.

Au regard de la jurisprudence relative à la notion de "besoin urgent", il ne paraît pas impératif d'alléguer expressément le caractère urgent du besoin de locaux, qui pourrait en soi déjà implicitement ressortir d'autres circonstances de fait alléguées. Toutefois, la question du caractère tardif de l'allégation des recourants peut rester indécise dans la mesure où cet élément est manifestement sans incidence sur l'appréciation portée par la cour cantonale, qui ne l'a invoqué qu'à titre d'indice supplémentaire, après avoir déjà constaté l'inexistence d'un besoin urgent (cf. infra, consid. 7.1).

3.3 Pour le surplus, les recourants reprochent essentiellement à l'autorité d'appel d'avoir "arbitrairement" refusé de constater l'existence d'un besoin urgent, concret, réel et actuel du logement pour A.________, s?ur du recourant.
3.3.1 La cour cantonale a considéré que les seules affirmations des recourants et de A.________ ne suffisaient pas à convaincre de la réalité du besoin invoqué, en l'absence de tout élément concret confirmant la volonté de la prénommée de s'établir à Genève; de même, l'urgence du besoin ne pouvait être retenue alors que l'intéressée n'avait aucune attache à cet endroit et aucune perspective professionnelle à court terme.
3.3.2 S'agissant d'un moyen dirigé contre l'état de fait, il incombait aux recourants d'exposer de manière détaillée (art. 106 al. 2 LTF) en quoi l'autorité précédente aurait établi arbitrairement les circonstances de fait propres à retenir ou exclure, en droit, un besoin urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Or, sous réserve d'un point discuté ci-après (infra, consid. 4), les recourants n'expliquent pas pourquoi il serait arbitraire de ne pas se satisfaire des seules déclarations des recourants et de leur parente, respectivement de constater l'absence d'attaches et de perspective professionnelle à court terme dans cette ville, et plus généralement l'absence de tout élément concret corroborant la volonté de l'intéressée de s'établir à Genève. Ils se contentent de citer les allégués et déterminations faisant état d'un besoin urgent et certaines offres de preuve, soutenant de façon appellatoire que la cour cantonale aurait arbitrairement refusé de tirer les conclusions qui s'imposaient au vu des déclarations de la s?ur du recourant. Un tel procédé ne satisfait pas aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF. Le grief se révèle irrecevable.

3.4 Les recourants soutiennent encore que l'autorité précédente aurait renversé le fardeau de la preuve en exigeant d'eux qu'ils prouvent leur bonne foi alors qu'il revenait bien plutôt à l'intimée d'établir leur hypothétique mauvaise foi, ce qu'elle n'a pas fait.

La preuve du besoin urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO incombe au bailleur (arrêt 4A_23/2009 du 24 mars 2009 consid. 3.1; cf. aussi HIGI, op. cit., n° 204 ad art. 271a CO). On ne saurait dès lors considérer, comme semblent le faire les recourants, que le bailleur ou son parent peut se contenter d'expliquer pour quel motif il a besoin des locaux, à charge pour le locataire de démontrer que ces affirmations seraient erronées. Le grief tombe à faux.

4.
4.1 Les recourants tiennent pour insoutenable la constatation selon laquelle A.________ "n'a pas effectué la moindre recherche d'emploi" à Genève. A leur avis, la cour cantonale n'avait aucun motif sérieux d'écarter le témoignage de la prénommée, s?ur du recourant, alors qu'elle avait été exhortée à dire la vérité devant le Tribunal des baux et que ses propos confirmaient sur d'autres points l'attestation écrite qu'elle avait rédigée le 4 mars 2009.

4.2 L'arrêt attaqué cite quasi in extenso les déclarations faites par la s?ur du recourant le 16 novembre 2009 devant le Tribunal des baux, en précisant qu'elle était entendue à titre de renseignement - et donc sans prestation de serment (cf. art. 226 de l'ancienne loi de procédure civile du 10 avril 1987 [aLPC]).

Il n'est pas insoutenable de ne pas se satisfaire des seules déclarations - orales ou écrites - d'une parente du bailleur pour laquelle est invoqué le besoin urgent des locaux. Qui plus est, l'intéressée a tout au plus fait état de recherches d'emploi "limitées à des démarches essentiellement orales" au motif que la conjoncture était mauvaise et que la rédaction d'articles scientifiques lui avait pris beaucoup de temps. Elle a ajouté qu'en automne 2008 à Cambridge (lieu de ses études), elle avait approché diverses entreprises susceptibles de lui offrir un emploi dans le monde francophone. En bref, eu égard à la teneur très vague de ces propos et à la personne dont ils émanaient, il n'était pas arbitraire de conclure que A.________ n'avait pas recherché d'emploi à Genève.

Au demeurant, l'autorité précédente a insisté sur l'absence d'urgence du besoin en relevant que la s?ur du recourant n'avait aucune perspective professionnelle à court terme, constatation qui ne fait l'objet d'aucun grief.

5.
Les recourants reprochent en substance à la cour cantonale d'avoir retenu en violation de l'art. 8 CC un allégué non prouvé selon lequel un appartement de taille identique à celui de l'intimée était en passe de se libérer sur le même palier, et ce nonobstant le fait qu'ils avaient dûment contesté l'existence d'un autre logement disponible dans l'immeuble, a fortiori au moment du congé.

5.1 Le juge enfreint l'art. 8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par la partie adverse (ATF 114 II 289 consid. 2a). Selon la jurisprudence antérieure à l'unification de la procédure civile, les exigences concernant la motivation de la contestation (Substantiierung) sont régies par le droit de procédure cantonal sous réserve des limites posées par l'art. 8 CC; en particulier, le fardeau de la contestation ne doit pas entraîner le renversement du fardeau de la preuve (ATF 117 II 113 consid. 2).

Cette jurisprudence s'applique au cas d'espèce encore régi par l'ancien droit de procédure cantonal.

Selon l'art. 126 aLPC (applicable par renvoi des art. 438 al. 1 et art. 445 aLPC), la partie qui se prévaut de faits dans ses écritures est tenue de les articuler avec précision et celle à laquelle ils sont opposés doit reconnaître ou dénier chacun des faits catégoriquement (al. 2); le silence et toute réponse évasive peuvent être pris pour un aveu desdits faits (al. 3). Chaque partie doit ainsi contester les faits allégués par la partie adverse de manière suffisamment précise pour permettre à cette dernière de savoir quels allégués sont contestés en particulier et, partant, d'administrer la preuve dont le fardeau lui incombe (arrêt 5A_567/2008 du 31 mars 2009 consid. 4.3).

5.2 En l'occurrence, l'intimée a fait les allégations suivantes dans son appel:

"15. (...) un appartement au 2ème étage s'est libéré ou se libérera tout prochainement, puisque ceux-ci [réd.: les recourants] ont signé une convention d'accord avec la locataire, Madame B.________.
16. C'est un appartement de 3 pièces de 30 m2 qui convient parfaitement aux besoins de Madame A.________, pour un loyer équivalent. La soeur de l'intimé pourrait y emménager dès le départ de sa locataire, soit certainement avant la fin de son contrat."

Dans leur réponse, les recourants se sont déterminés comme il suit:

"Ad 15 Contesté en tant que l'appartement occupé au 2ème étage de l'immeuble serait libre. Mme B.________ réside actuellement dans cet appartement.
Ad 16 Ignoré. Cet allégué consiste en de pures supputations formulées par l'appelante, laquelle méconnaît en outre qu'il est de jurisprudence constante que l'existence d'une solution alternative à disposition du bailleur ne suffit pas à exclure un besoin urgent (...)."

De ces déterminations, la Chambre d'appel a retenu que les recourants se contentaient d'affirmer laconiquement que ledit appartement n'était pas libre pour l'instant et ne se prononçaient pas sur l'existence (ou non) de la convention qu'ils auraient signée avec la locataire. Elle en a déduit que les recourants ne contestaient pas l'existence de cette convention et que l'allégué de l'intimée pouvait être retenu. Dans ses considérants en droit, elle a fait état de la prochaine libération d'un appartement similaire à celui de l'intimée, qui serait susceptible de convenir à la soeur du recourant.

5.3 Il ressort de ce qui précède que les recourants se sont déterminés sur les allégations de l'intimée et qu'ils les ont partiellement contestées. Les recourants jugent arbitraire le résumé que la Chambre d'appel fait de leurs déterminations. Il n'apparaît toutefois pas que celle-ci ait méconnu la teneur exacte de leur prise de position. Par ailleurs, elle n'a pas ignoré le fait que ce logement n'était pas disponible au moment du congé, pour avoir expressément souligné qu'il s'agissait d'un fait postérieur à la résiliation du bail. Cela étant, la question de savoir dans quelle mesure les faits allégués étaient ou non contestés relève du droit cantonal de procédure. Or, les recourants n'ont pas soulevé le grief d'application arbitraire du droit cantonal, ni soutenu que ce droit irait à l'encontre de l'art. 8 CC. Dans la mesure où les juges cantonaux concluaient que les faits litigieux n'étaient pas contestés - élément qui ne peut être revu faute de grief topique -, ils pouvaient les retenir même en l'absence de preuve sans pour autant contrevenir à l'art. 8 CC.

6.
Les recourants font encore grief à l'autorité précédente de ne pas avoir retenu le fait dûment allégué et prouvé selon lequel l'intimée était domiciliée dans une villa de 188 m2 et qu'elle n'avait dès lors aucun besoin de l'appartement loué dans leur immeuble. Ils déplorent en outre l'absence de toute mention relative à l'insuffisance de rendement de l'immeuble et plus précisément de l'appartement de l'intimée, alors qu'ils auraient allégué et établi un rendement négatif de - 6,96 %.

A ce stade, il convient de réserver l'examen de ces griefs dès lors qu'ils pourraient être privés d'objet selon l'issue donnée aux moyens de droit.

7.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Ils reprochent à l'autorité précédente d'avoir nié l'existence d'un besoin urgent en se fondant sur un élément non pertinent, à savoir la prochaine libération, dans le même immeuble, d'un appartement similaire à celui de l'intimée. De l'avis des recourants, la cour cantonale aurait dû apprécier la situation en se plaçant au moment de la résiliation, sans tenir compte d'éléments postérieurs; de surcroît, l'existence d'une autre possibilité de logement ne suffirait pas à exclure un besoin urgent. La Chambre d'appel aurait en outre indûment fait grief à la s?ur du recourant de ne pas avoir recherché un autre logement et un emploi à Genève alors qu'elle aurait dû se contenter de vérifier si cette personne avait bien la volonté de prendre à bail l'appartement de l'intimée.

7.1 La cour cantonale a nié l'existence d'un besoin urgent des locaux en invoquant les motifs exposés ci-dessous.
La soeur du recourant, à qui l'appartement était destiné, n'avait pas effectué la moindre recherche d'emploi, ni prouvé la recherche d'un logement dans le canton ou ses environs, soutenant qu'il fallait au préalable être établie à Genève avant d'entamer ces démarches. Un tel argument n'était guère convaincant dès lors que l'exemple d'un poste obtenu à Zurich démontrait qu'elle choisissait ses lieux de vie en fonction de l'emploi trouvé, et non l'inverse. Ses seules affirmations et celles des recourants ne suffisaient pas à convaincre de la réalité du besoin invoqué, en l'absence de tout élément concret confirmant la volonté de l'intéressée de s'établir à Genève, alors même que plusieurs indices laissaient plutôt entrevoir un motif économique. A cet égard, le fait que tous les baux de l'immeuble avaient été résiliés, que les recourants passaient sous silence la libération prochaine d'un appartement similaire à celui de l'intimée qui serait susceptible de convenir à la soeur du recourant et, enfin, le caractère très modeste du loyer de l'intimée tendaient plutôt à démontrer que le besoin invoqué était un pur prétexte.

A supposer même que le besoin invoqué soit admis, l'urgence devait être déniée, dès lors que la soeur du recourant n'avait aucune attache à Genève ni aucune perspective professionnelle à court terme. Admettre dans un tel cas la réalisation de la condition de l'urgence reviendrait à confondre celle-ci avec celle du besoin. Le fait que les recourants n'avaient soulevé l'urgence du besoin que très tardivement dans la procédure tendait du reste également à démontrer que cette condition n'était pas réalisée.

7.2 Contrairement à ce que plaident les recourants, l'autorité précédente était fondée à tenir compte de la prochaine libération d'un appartement dans l'immeuble; ce fait postérieur au congé est en effet de nature à éclairer la volonté des recourants au moment où ils ont résilié le bail (arrêt 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6). Il est vrai que la seule possibilité d'une solution alternative, sans égard à ses désagréments et ses coûts, ne suffit pas à exclure de facto le besoin urgent (arrêt 4A_85/2008 du 12 juin 2008 consid. 3.3 cité par les recourants). Toutefois, il ne ressort pas de l'état de fait que la location d'un autre appartement dans l'immeuble entraînerait des désagréments ou des surcoûts non négligeables pour la parente du recourant. Tout au plus ceux-ci font-ils état d'une surface moindre, soit 30 m2 contre 40 m2 pour l'appartement convoité; il ressort toutefois de l'attestation écrite de A.________ (pièce 10), dont les recourants font grand cas, qu'une surface d'environ 30 m2 correspond exactement à ses besoins. Ceci dit, la cour cantonale n'a pas accordé d'importance excessive à l'apparition d'une solution alternative postérieure au congé; tout au plus y a-t-elle vu l'un des indices d'un congé prétexte.

L'élément décisif est en effet que l'urgence du besoin n'est en tout cas pas établie. A l'appui de ce constat, la cour cantonale a invoqué l'absence totale d'attaches avec Genève et l'exclusion de toute perspective professionnelle à court terme; plus généralement, elle a relevé le défaut d'éléments concrets confirmant la volonté déclarée de s'établir à Genève. Ces éléments sont pertinents et il n'apparaît pas que la Chambre d'appel aurait négligé d'autres circonstances pertinentes. Que la s?ur du recourant ait la volonté réelle de s'établir à Genève - ce que l'arrêt attaqué n'exclut pas - ne suffit pas encore à retenir un besoin urgent au sens de la loi, pas plus qu'un besoin futur. Ainsi, sur la base des circonstances de fait qui lient la Cour de céans, on ne saurait reprocher à la cour cantonale d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation et enfreint le droit fédéral en niant l'existence d'un besoin urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO.

Vu ce qui précède, la cour cantonale pouvait s'épargner d'examiner quel était l'intérêt du locataire à conserver la chose louée. Le grief relatif à une prétendue lacune de l'état de fait à cet égard (supra, consid. 6) est ainsi privé d'objet.

8.
8.1 Les recourants reprochent encore à l'autorité précédente d'avoir enfreint le droit fédéral en méconnaissant le fait qu'ils avaient invoqué deux motifs de résiliation autonomes, soit d'une part un motif extraordinaire fondé sur le besoin urgent du propriétaire et d'autre part un motif ordinaire fondé sur l'insuffisance du rendement. En s'abstenant d'examiner si ce second motif était réalisé, la Chambre d'appel aurait commis un déni de justice (art. 29 Cst.) et porté atteinte à la garantie constitutionnelle de la propriété (art. 26 Cst.). Si la cour cantonale estimait que le terme du congé ordinaire signifié à l'intimée était inexact, elle aurait dû faire application de l'art. 266a al. 2 CO et reporter les effets du congé au 14 juillet 2009. Du reste, la constatation d'un besoin propre mais non urgent aurait aussi dû conduire à reporter le congé au prochain terme pertinent.

8.2 Celui qui résilie un contrat exerce un droit formateur; ce faisant, il modifie unilatéralement, par sa seule manifestation de volonté, la situation juridique de l'autre partie. En raison des effets qu'il entraîne pour le cocontractant, l'exercice du droit formateur doit reposer sur une manifestation de volonté claire et dépourvue d'incertitudes (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). Le congé doit exprimer clairement l'intention de mettre fin au bail à une date déterminée ou facilement déterminable; il doit être univoque, sans condition et revêtir un caractère irrévocable, faute de quoi il sera inefficace (wirkungslos). La motivation doit également être claire et ne pas comporter de motifs antinomiques (ATF 135 III 441 consid. 3.3; DAVID LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, CdB 2008, p. 65 ss, spéc. p. 70 n° 20 et p. 73 n° 27; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n° 35 des remarques préliminaires aux art. 266 -266o CO). Si les parties ne s'accordent pas sur le sens à donner à cette manifestation de volonté, il y a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (arrêt 4C.16/2000 du 24 janvier 2001 consid. 1a; cf. aussi ATF 121 III 6 consid. 3c; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3e éd. 2008,
n° 48 ad art. 271 CO). Selon la doctrine, le caractère inconditionnel du droit formateur ne s'oppose pas à ce que le bailleur, à titre préventif, notifie une nouvelle résiliation pour le cas où celle signifiée précédemment serait nulle ou inefficace (SVIT-Kommentar, op. cit., n° 8b des remarques préliminaires aux art. 266 -266o CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 643 n° 10.4; HIGI, op. cit., nos 10 et 36 des remarques préliminaires aux art. 266 -266o CO).

L'art. 266a al. 2 CO dispose que lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent. Cette règle ne concerne pas uniquement la résiliation ordinaire envisagée à l'art. 266a al. 1 CO et peut entre autres s'appliquer par analogie à la résiliation fondée sur le besoin urgent des locaux loués (HIGI, op. cit., nos 45 et 48 ad art. 266a CO; le même, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n° 46 ad art. 261 -261a CO). Il s'agit toutefois de corriger une erreur de date exclusivement, et non pas une résiliation viciée dans ses conditions de fond (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 445). Cette disposition est inapplicable lorsque la manifestation de volonté revêt d'autres incertitudes que celle portant sur la date (HIGI, op. cit., n° 44 ad art. 266a CO).

La notion de droit formateur exclut en principe la possibilité d'une conversion. Lorsque le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO - c'est-à-dire fondée sur le besoin urgent du bailleur -, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné; le locataire n'a ainsi pas à envisager un congé ordinaire qui impliquerait de faire valoir d'autres moyens de défense. L'existence même de la règle spéciale de l'art. 266a al. 2 CO montre qu'un report des effets du congé n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance (ATF 135 III 441 consid. 3.3).

8.3 Il ressort de la jurisprudence précitée que si le besoin urgent du nouveau bailleur n'est pas établi, le juge n'a pas à convertir la résiliation en congé ordinaire pour le prochain terme pertinent. Peut donc d'emblée être rejeté le grief selon lequel la prétendue existence d'un besoin non urgent des locaux était propre à entraîner un report du congé au prochain terme contractuel. Il reste à examiner le moyen portant sur le motif du rendement insuffisant.
8.4
8.4.1 Selon les constatations de la cour cantonale, les recourants ont résilié le bail de l'intimée par avis officiel du 20 juin 2008 pour le 31 octobre 2008. Interrogés sur les motifs du congé, ils ont indiqué qu'ils souhaitaient installer dans l'appartement la soeur du recourant qui désirait s'établir à Genève. Ils ont également invoqué l'insuffisance de rendement de l'immeuble. Dans leur demande déposée devant le Tribunal des baux et loyers, ils ont expliqué qu'il n'était pas contradictoire de souhaiter installer un proche dans la chose louée tout en exigeant de ce proche qu'il paie un loyer supérieur à celui payé par la locataire en place.
8.4.2 Les recourants ont déclaré résilier le contrat pour le prochain terme légal, à savoir la fin du prochain trimestre de bail (art. 266c CO; cf. LACHAT, Bail à loyer, op. cit., p. 650), soit à une date antérieure au terme contractuel échéant le 14 juillet 2009. A l'appui du congé, ils ont invoqué deux motifs de résiliation, l'un extraordinaire, imposant précisément le respect du terme légal (art. 261 al. 2 let. a CO), l'autre ordinaire, soumis au terme contractuel plus éloigné (art. 266a al. 1 in fine CO). La cour cantonale a considéré que le congé signifié était un congé extraordinaire fondé sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. Les parties ne contestent pas ce point. Elles divergent sur la question de savoir si les recourants ont de surcroît signifié un congé ordinaire en raison du rendement insuffisant.

Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable. En l'espèce toutefois, une manifestation de volonté des recourants en ce sens fait défaut. Il ne ressort pas du jugement que l'intimée ait compris que les recourants lui signifiaient subsidiairement un congé ordinaire, et le principe de la confiance n'imposait pas non plus une telle interprétation. Les recourants n'ont pas notifié un deuxième avis de congé - cas envisagé par la doctrine - dénonçant le bail pour le 14 juillet 2009. Il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant si la résiliation subsidiaire peut être signifiée dans le même avis que la résiliation principale, puisque de toute façon les recourants n'ont pas manifesté une telle volonté dans l'unique avis de congé qu'ils ont adressé à l'intimée. En effet, ils n'y ont indiqué qu'une date d'échéance anticipée, à l'appui de laquelle ils ont invoqué deux motifs dont un seul justifiait la résiliation anticipée. Les parties s'accordent sur le fait que les recourants ont voulu opérer une résiliation anticipée fondée sur un besoin urgent des locaux. Dans un tel contexte,
l'intimée pouvait de bonne foi partir du principe que le rendement insuffisant était un motif accessoire et superfétatoire, dès lors qu'il ne pouvait être invoqué indépendamment du motif principal fondé sur le besoin propre, qui seul justifiait le congé anticipé; les recourants n'ont du reste rien dit d'autre lorsqu'ils se sont justifiés sur la compatibilité des deux motifs invoqués. On ne saurait adopter une autre interprétation qui se fonderait sur la prémisse que la date d'échéance serait à la fois correcte pour l'un des motifs invoqués et erronée pour l'autre motif; l'art. 266a al. 2 CO ne saurait trouver application dans un tel cas de figure.

Les recourants objectent qu'ils ont de bonne foi invoqué tous les motifs les ayant conduits à résilier le bail et qu'ils se trouvent discriminés par rapport à un hypothétique bailleur qui se serait limité à faire valoir le motif du rendement insuffisant, car dans ce dernier cas, le correctif de l'art. 266a al. 2 CO aurait sans nul doute été appliqué; la Chambre d'appel aurait "remis en cause" leur réelle intention. Le grief n'est pas fondé; les recourants méconnaissent tout simplement le fait que l'auteur d'une manifestation de volonté équivoque doit, sans égard à sa volonté réelle, se laisser imputer le sens que le destinataire pouvait de bonne foi lui donner.

Ainsi, faute pour les recourants d'avoir manifesté la volonté d'exercer un droit formateur "subsidiaire" tendant à la résiliation ordinaire du contrat pour le prochain terme contractuel, l'autorité précédente n'avait pas à entrer en matière sur le motif du rendement insuffisant. Le grief doit ainsi être rejeté.

Cette constatation prive d'objet les griefs de déni de justice (art. 29 Cst.) et de violation de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) invoqués par les recourants. Il en est de même du grief tiré des prétendues lacunes de l'état de fait sur la question du rendement de l'immeuble (cf. supra, consid. 6).

8.5 En définitive, la Chambre d'appel n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que les conditions posées par l'art. 261 al. 2 let. a CO n'étaient pas réalisées. Elle a renoncé à juste titre à examiner la question d'un report du congé au prochain terme contractuel faute pour les recourants d'avoir manifesté la volonté de donner subsidiairement un congé ordinaire. En conséquence, elle n'a pas enfreint le droit fédéral en déclarant le congé inefficace (ATF 135 III 441 consid. 3.1 p. 441 et consid. 3.3 p. 445; 121 III 156 consid. 1c/aa; SVIT-Kommentar, op. cit., n° 15 s. ad art. 271 CO; LACHAT, Bail à loyer, op. cit., p. 692 n° 4.2.7).

9.
Les recourants succombent. Ils supportent solidairement les frais judiciaires et les dépens de l'intimée (art. 66 al. 1 et 5 et art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.

2.
Le recours en matière civile est rejeté dans la mesure où il est recevable.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

4.
Les recourants sont condamnés solidairement à verser à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 4 juillet 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

La Greffière: Monti

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 255 - 1 La locazione può essere a tempo determinato o indeterminato.
¹	La locazione può essere a tempo determinato o indeterminato.
²	È a tempo determinato se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita.
³	Le altre locazioni sono considerate a tempo indeterminato.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita.
¹	La proprietà è garantita.
²	In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
¹	Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
²	Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266 - 1 La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
¹	La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto.
²	In caso di riconduzione tacita, la locazione è considerata a tempo indeterminato.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.