1C_246/2015 - 2016-03-04 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 246/2015

Urteil vom 4. März 2016

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lorenzo Marazzotta,

gegen

1. B.________,
2. Stiftung C.________,
3. D.________,
4. E.________,
5. F.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Bösch,
6. G.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber,
Beschwerdegegner,

Gemeinderat Wetzikon,
Bahnhofstrasse 167, 8622 Wetzikon,
Baudirektion des Kantons Zürich,
Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 5. März 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG (Bauherrin) ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nr. 6374, 6682, 350, 359 und 369 im Gebiet Schönau der Gemeinde Wetzikon. Die Parzellen befinden sich in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung (WG2.9). Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6374 steht die Spinnereianlage Schönau, die im Inventar der Schutzobjekte von regionaler Bedeutung eingetragen ist. Die Bauherrin stellte bei der Gemeinde Wetzikon mit Eingabe vom 8. März 2013 ein Baugesuch für ein Bauprojekt, das südlich der Spinnereianlage auf den genannten Parzellen den Abbruch eines Wohn- und eines Personalhauses und die Errichtung einer Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern vorsah. Diese sollten gemäss den Bauplänen insgesamt 53 Wohnungen, eine gemeinsame Tiefgarage mit 66 Autoabstellplätzen und 13 oberirdische Besucherplätze umfassen. Die verkehrsmässige Erschliessung der Mehrfamilienhäuser war über den gegenwärtig 2,5 Meter breiten Sandweg auf Wegparzelle Kat.-Nr. 368 vorgesehen, die im Eigentum der Stiftung C.________ steht und mit einer Wegdienstbarkeit zu Gunsten der Parzellen Kat.-Nr. 6374, 340, 359, 367, 369, 370 und 371 belastet ist.

B.
Mit Beschluss vom 10. Juli 2013 erteilte der Gemeinderat Wetzikon der Bauherrin für das von ihr geplante Bauvorhaben die Baubewilligung mit Auflagen. Zugleich wurde der Bauherrin die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juni 2013 eröffnet, in der diese eine denkmalpflegerische Beurteilung des Bauvorhabens vornahm. Gegen die Baubewilligung reichten beim Baurekursgericht des Kantons Zürich B.________, die Stiftung C.________, H. und I. K.________, E.________ sowie F.________ einen gemeinsamen und G.________ einen separaten Rekurs ein. Das Baurekursgericht vereinigte die beiden Rekursverfahren und kam zum Ergebnis, das Bauvorhaben sei zum einen in rechtlicher Hinsicht nicht genügend erschlossen und genüge zum anderen den ästhetischen Anforderungen nicht, da es auf das Schutzobjekt der Spinnereianlage ungenügend Rücksicht nehme. Das Baurekursgericht hiess daher mit Entscheid vom 20. August 2014 die Rekurse gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Wetzikon vom 10. Juli 2013 (d.h. die Baubewilligung) und die Verfügung der Baudirektion vom 19. Juni 2013 auf. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich wies eine dagegen von der Bauherrin erhobene Beschwerde mit Urteil vom 5. März 2015 ab.

C.
Die Bauherrin (Beschwerdeführerin) erhob Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 5. März 2015 aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
In der Folge stellte die Beschwerdeführerin ein Sistierungsgesuch, das sie wieder zurückzog, nachdem das Verwaltungsgericht auf ein Revisionsgesuch nicht eingetreten war.
Das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegner 1 - 5 beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdegegner 6 schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerin reichte eine Replik ohne neue Anträge ein. In ihren Dupliken bestätigten die Beschwerdegegner 1- 5 und der Beschwerdegegner 6 ihre ursprünglich gestellten Anträge. Die Beschwerdeführerin reichte dazu eine Stellungnahme ein.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts im Bereich des Baurechts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Baugesuchstellerin zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

1.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a , b und c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen vor Bundesgericht nicht gerügt werden. Zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der Praxis des Bundesgerichts verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 138 I 49 E. 7.1; je mit Hinweisen).

1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten prüft das Bundesgericht jedoch nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130). Inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen, ist daher in der Beschwerde klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen (BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130; 140 II 141 E. 8 S. 156). Rügt ein Beschwerdeführer die Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Er hat vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet. Auf Rügen, mit denen bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geübt wird, tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 262; 136 II 489 E. 2.8; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; je mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil grundsätzlich den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), den es nur berichtigen oder ergänzen kann, wenn er offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 mit Hinweisen). Neue Tatsachen und Beweismittel können vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Tatsachen oder Beweismittel, welche sich auf das vorinstanzliche Prozessthema beziehen, jedoch erst nach dem angefochtenen Entscheid eingetreten oder entstanden sind (sog. echte Noven), können nicht durch den vorinstanzlichen Entscheid veranlasst worden sein und sind somit im bundesgerichtlichen Verfahren unzulässig (BGE 133 IV 342 E. 2.1 S. 344; 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123). Das Bundesgericht untersucht somit nur, ob der angefochtene Entscheid im Zeitpunkt seines Ergehens rechtmässig war. Seitherige rechtserhebliche Veränderungen des Sachverhaltes können vom Bundesgericht nicht berücksichtigt werden, sondern gegebenenfalls Anlass für ein neues Gesuch bzw. ein Wiedererwägungsgesuch auf kantonaler
bzw. kommunaler Ebene geben (Urteil 1C 740/2013 vom 6. Mai 2015 E. 2.3 mit Hinweisen).

1.4. Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Publikation von Projektunterlagen bezüglich einer künftigen Verlegung des Sandwegs sind nach dem Erlass des vorinstanzlichen Urteils eingetreten und damit als echte Noven im bundesgerichtlichen Verfahren nicht zu berücksichtigen.

2.

2.1. Die Vorinstanz verweigerte die Baubewilligung für das Bauprojekt, weil sie davon ausging, dieses sei im Sinne von § 263 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH) nicht hinreichend erschlossen. Zur Begründung führte die Vorinstanz zusammengefasst an, die Erschliessung der Baugrundstücke solle über die Wegparzelle Kat.-Nr. 368 erfolgen, die der Beschwerdegegnerin 2 gehöre, weshalb insoweit eine zivilrechtliche Dienstbarkeit erforderlich sei, welche die dauernde und jederzeit bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt sichere. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genüge, habe die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Sei der (entsprechende) Inhalt der Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergebe die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, sei die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft - nötigenfalls mit Hilfe eines Zivilgerichts - einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft habe. Im vorliegenden Fall hätten die Zivilgerichte über die Auslegung der Dienstbarkeit zu entscheiden, weil diesbezüglich keine liquiden Verhältnisse vorlägen. Dies ergebe sich
daraus, dass die Wegdienstbarkeit zwei Grundstücke nicht erfasse, auf denen ein Teil des Bauvorhabens zu stehen kommen soll und zweifelhaft sei, ob eine Verkleinerung des herrschenden Grundstücks zu einer Ausdehnung von Dienstbarkeiten auf Drittgrundstücke führen könne. Zudem sei zweifelhaft, ob die Eigentümerin des wegrechtsbelasteten Grundstücks die vom kantonalen öffentlichen Recht verlangte Verbreiterung ihres gegenwärtig 2,5 m breiten Weges auf eine Breite von 4,5 m hinnehmen müsse.
Da die Zufahrt zu den beiden Mehrfamilienhäusern rechtlich nicht genügend gesichert sei, dürfe für das Bauprojekt keine Bewilligung erteilt werden. Wolle die Beschwerdeführerin an ihrem Bauvorhaben festhalten, stünden ihr zwei Möglichkeiten offen. Sie könne das Zivilgericht anrufen und durch dieses den Umfang ihres Wegrechts feststellen lassen. Anschliessend werde die lokale Baubewilligungsbehörde neu entscheiden, ob der so ermittelte Wegrechtsinhalt den öffentlich-rechtlichen Ansprüchen an eine Zufahrt genüge. Da sowohl die Dauer wie der Ausgang dieses zivilrechtlichen Verfahrens ungewiss seien, liege bei diesem Vorgehen kein Mangel vor, der sich im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG/ZH ohne besondere Schwierigkeiten beheben liesse. Alternativ könne die Beschwerdeführerin die über den Sandweg vorgesehene Zufahrt neu über die Schönhausstrasse führen, was aber eine tiefgreifende Anpassung des Bauvorhabens erfordere, weshalb § 321 Abs. 1 PGB auch bei diesem Vorgehen nicht anwendbar sei.

2.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz verletze die aus Art. 29 BV abgeleitete Begründungspflicht, weil sie die von ihr vorgenommene Beschränkung der Prüfung betreffend zivilrechtliche Vorfragen auf "liquide Verhältnisse" nicht näher begründe.
Aus dem angefochtenen Urteil gehen die wesentlichen Überlegungen, von denen sich die Vorinstanz bezüglich ihrer beschränkten Befugnis zur Prüfung zivilrechtlicher Vorfragen leiten liess, hervor, was eine sachgerechte Anfechtung des Entscheides ermöglichte. Damit wurde die Begründungspflicht erfüllt (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41; je mit Hinweisen).

2.3. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz habe ihre Pflicht zur vorfrageweise Prüfung der genügenden Erschliessung nach Massgabe des Zivilrechts in willkürlicher Anwendung kantonalen Rechts verneint. Gemäss § 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom24. Mai 1959 (VRG/ZH) seien zwar öffentlichrechtliche Angelegenheiten von den Verwaltungsbehörden zu entscheiden und privatrechtliche Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend zu machen. Dieser Grundsatz werde jedochdurch § 3 VRG/ZH eingeschränkt, dereine andere Ordnung der Zuständigkeit durch besondere gesetzliche Bestimmungen vorbehalte. Solche Bestimmungen lägen vor, weil die zuständige kommunale Baubehörde das Bauvorhaben bewilligt und damit das Erfordernis der genügenden Erschliessung nach § 236 f. PBG/ZH bejaht habe. Diese Baubewilligung könne gemäss § 315 PBG/ZH nur auf dem Verwaltungsrechtspflegeweg angefochten werden, weshalb die Eigentümerin der Wegparzelle sich nicht mehr auf dem Zivilrechtsweg nach § 317 PBG/ZH gegen die Beanspruchung ihres Grundstückes wehren könne. Somit folge aus der gesetzlichen Ordnung des Baubewilligungsverfahrens in § 315, § 317 und § 320 PBG/ZH, dass nach einem positiven Entscheid der Baubehörde über die Erschliessung gemäss §
236 f. PBG/ZH die entsprechenden zivilrechtlichen Ansprüche nur im Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung bestritten werden könnten und daher in diesem Verfahren geprüft werden müssten.

2.4. Mit diesen Ausführungen lässt die Beschwerdeführerin ausser Acht, dass die vorfrageweise Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs im Baubewilligungsverfahren für die sachlich zuständigen Zivilgerichte nicht verbindlich ist (BGE 129 III 186 E. 2.3 S. 192; 140 I 114 S. 2.4.2 S. 120; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, S. 386 Rz. 1758). Die Eigentümerin der Wegrechtsparzelle könnte sich daher auch nach der Erteilung der Baubewilligung vor den Zivilgerichten gegen die von der Baubehörde vorfrageweise bejahten dienstbarkeitsrechtlichen Wegrechte zur Wehr setzen, was die Gefahr widersprüchlicher Entscheide begründet (vgl. BGE 129 III 186 E. 2.3 S. 192). Demnach kann daraus, dass die erstinstanzliche Baubehörde die verlangte Baubewilligung erteilt hatte, keine besondere gesetzliche Bestimmung im Sinne von § 3 VRG/ZH abgeleitet werden. Die Vorinstanz durfte daher willkürfrei den von der Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grundsatz anwenden, dass für Verwaltungsbehörden keine Pflicht besteht, zivilrechtliche Vorfragen zu entscheiden und die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde nur angezeigt ist, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein
unzweifelhaftes Resultat ergibt (Urteil 1C 237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2 mit Hinweisen; vgl. auch KASPAR PLÜSS, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Alain Griffel [Hrsg.], 3. Aufl. 2014, S. 29 § 1 Rz. 60 f.; MAJA SCHÜPBACH SCHMID, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, 2001, S. 69 und 129; HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., S. 386 Rz. 1755).

3.

3.1. Als Eventualbegründung bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz sei in Willkür verfallen, weil sie bezüglich der geltend gemachten Dienstbarkeit liquide Verhältnisse verneint habe.
Diese Rüge ist nicht rechtsgenüglich begründet, da die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang bloss appellatorische Kritik übt. Zudem geht sie auf die vorinstanzliche Argumentation, es sei zweifelhaft, ob die Eigentümerin des wegrechtbelasteten Grundstücks den Ausbau des Sandwegs auf die erforderliche Breite von 4,5 m hinnehmen müsse, nicht ein und zeigt nicht auf, inwiefern diese Annahme willkürlich sein soll.

3.2. Als weitere Eventualbegründung macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht einen heilbaren Mangel gemäss § 321 Abs. 1 PBG verneint.Diese Rüge kann jedoch nicht gehört werden, weil sie mit neuen und damit unzulässigen Tatsachenbehauptungen begründet wird (vgl. E. 1.4 hiervor).

4.

4.1. Sodann bringt die Beschwerdeführerin vor, da die Baubewilligung von Bundesrechts wegen eine hinreichende Erschliessung voraussetze, müsse über diese gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde gewährleistet sein. Die Kognitionsbeschränkung auf liquide Verhältnisse bei der Beurteilung der zivilrechtlichen Vorfragen bezüglich der Erschliessung verletze daher Bundesrecht, weil weder das Baurekursgericht noch das Verwaltungsgericht die rechtliche Erschliessung mit voller Kognition geprüft hätten.

4.2. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG gewährleistet das kantonale Recht gegen Verfügungen, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde. Damit wird jedoch bundesrechtlich nicht vorgegeben, welche kantonale Behörde über zivilrechtliche Vorfragen zu entscheiden hat, zumal gemäss Art. 25 Abs. 1 RPG die Kantone Zuständigkeiten und Verfahren ordnen. Diese können daher bundesrechtskonform vorsehen, dass im Baubewilligungsverfahren nicht klar zu beantwortende zivilrechtliche Vorfragen von den Zivilgerichten zu entscheiden sind, deren Urteile im zivilrechtlichen Rechtsmittelverfahren angefochten werden können. Die entsprechende Praxis im Kanton Zürich verstösst daher weder gegen Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG noch gegen den Vorrang des Bundesrechts gemäss Art. 49 Abs. 1 BV.

5.

5.1. Sodann bringt die Beschwerdeführerin vor, da das Verwaltungsgericht unter den gegebenen Umständen verpflichtet gewesen sei, die zivilrechtliche Vorfrage betreffend die genügende rechtliche Erschliessung zu prüfen, stelle die unzulässige Kognitionsbeschränkung auf "liquide Verhältnisse" eine Rechtsverweigerung im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BV dar.

5.2. Nach der Rechtsprechung stellt eine zu Unrecht vorgenommene Beschränkung der Prüfungsbefugnis bzw. Kognition eine formelle Rechtsverweigerung bzw. eine Gehörsverletzung dar (BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 303 f.; Urteil 6B 72/2014 vom 27. November 2014 E. 3.4.2 mit Hinweisen).

5.3. Gemäss den vorstehenden Erwägungen war das Verwaltungsgericht berechtigt, den Entscheid über eine nicht eindeutig zu beantwortende zivilrechtliche Vorfrage den sachlich zuständigen Zivilgerichten zu überlassen. Demnach liegt insoweit keine unrechtmässige Beschränkung der Überprüfungsbefugnis und damit auch keine Rechtsverweigerung vor.

6.

6.1. Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Aufhebung der Baubewilligung durch den angefochtenen Entscheid stelle eine Rechtsverweigerung dar, weilsie ungeachtet der noch nicht vorgenommenen Beurteilung der Erschliessung ein neues Baugesuch einreichen müsse. Dies führe zu einem materiellen Rechtsverlust, da in der Zwischenzeit die kommunale Bau- und Zonenordnung geändert worden sei. Die Verweigerung der Baubewilligung aufgrund nicht liquider Verhältnisse bezüglich einer zivilrechtlichen Vorfrage habe zur Folge, dass das Bauprojekt trotz mehrjährigem Rechtsmittelverfahren nicht nach dem im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgeblichen Recht beurteilt werde. Nachdem die zuständige Baubehörde das Bauprojekt bewilligt habe, habe die Beschwerdeführerin einen Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit der Baubewilligung auf dem Instanzenweg überprüfen zu lassen, ohne ein neues Baugesuch einreichen zu müssen. Dies sei ihr verunmöglicht worden, weshalb eine Rechtsverweigerung vorliege.

6.2. Wird im Baubewilligungsverfahren der Entscheid über eine zivilrechtliche Vorfrage den Zivilgerichten überlassen, kann gemäss der Lehre und Rechtsprechung das Baubewilligungs- bzw. das entsprechende Rechtsmittelverfahren bis zum Entscheid des Zivilrichters sistiert werden (PLÜSS, a.a.O., S. 25 Rz. 40 und S. 29 Rz. 60 f.; KÖLZ/BOSSHARDT/RÖHL, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl. 1999, S. 31 f. § 1 Rz. 30 und 32; FRITZSCHE/ BÖSCH/WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl. 2011, Bd. 1 S. 255; CHRISTIAN MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, eine Darstellung unter besonderer Berücksichtigung des zürcherischen Rechts und der neuen zürcherischen Rechtsprechung, 1991, S. 51 Rz. 114; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.99.0017 vom 24. September 1999 E. 3b/bb, publ. in: BEZ 1999 Nr. 32 S. 10; vgl. auch: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., S. 386 Rz. 1755; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Bern, 1997, N. 6 zu Art. 5 VRPG; BGE 129 III 186 E. 2.3 S. 192). Gemäss der Rechtsprechung des Zürcher Verwaltungsgerichtsund der Lehre ist es aber auch zulässig, die Baubewilligung bei zweifelhafter Auslegung einer für die
Erschliessung erforderlichen Dienstbarkeit zu verweigern, bis sich der Bauherr - nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters - einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts VB 105/1980 vom 30. April 1981 E. 3a, publ. in: BEZ 1981 Nr. 1 S. 4 und ZBl 1981 S. 464; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, a.a.O., Bd. 2, S. 593).Das Bundesgericht hat dieses Vorgehen als zulässig erachtet (Urteil 1C 237/ 2010 vom 30. August 2010 E. 2). Die damit verbundene Verweigerung der Baubewilligung lässt sich damit rechtfertigen, dass die Bauherrin im Baubewilligungsverfahren nachweisen muss, dass das vorgelegte Projekt die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt, wozu auch die hinreichende Erschliessung gehört. Misslingt ihr dieser Nachweis, weil zweifelhaft ist, ob eine bestehende Dienstbarkeit dazu genügt, sind die Bewilligungsvoraussetzungen nicht erfüllt, weshalb das Baugesuch abgewiesen werden darf. Damit wird der Bauherrin das Recht nicht verweigert, weil ihr die Möglichkeit offensteht, ein neues Baugesuch einzureichen, sobald sie sich mit einem Urteil des zuständigen Zivilgerichts einen hinreichenden Ausweis über die für die Erschliessung erforderliche Dienstbarkeit verschafft
hat. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das neue Baugesuch möglicherweise an eine zwischenzeitlich geänderte Rechtslage angepasst werden muss.Hätte die Beschwerdeführerin nach der Verweigerung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht die Rechtshängigkeit des Verfahrens erhalten wollen, um einer missliebigen Änderung des anwendbaren Rechts zu entgehen, hätte sie bereits vor dem Verwaltungsgericht die Sistierung des Verfahrens beantragen können, bis die zivilrechtliche Vorfrage durch ein Zivilgericht geklärt wird. Dies hat sie jedoch unterlassen.

7. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten zu tragen und dieBeschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 66 Abs. 1 BGG; Art. 68 Abs. 2 BGG). Bei der Festlegung der Parteientschädigung ist zu beachten, dass die Beschwerdegegner 1-5 durch einen gemeinsamen Anwalt vertreten waren, während der Beschwerdegegner 6 durch seinen Anwalt separate Stellungnahmen einreichen liess.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hatdie Beschwerdegegner 1-5 für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- und den Beschwerdegegner6 mitFr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wetzikon, der Baudirektion des Kantons Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. März 2016

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Gelzer

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 33 Kantonales Recht - 1 Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
¹	Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
²	Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen.
³	Es gewährleistet:
^a	die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;
^b	die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
⁴	Für die Anfechtung von Verfügungen kantonaler Behörden, auf welche Artikel 25a Absatz 1 Anwendung findet, sind einheitliche Rechtsmittelinstanzen vorzusehen.78

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 25 Kantonale Zuständigkeiten - 1 Die Kantone ordnen Zuständigkeiten und Verfahren.
¹	Die Kantone ordnen Zuständigkeiten und Verfahren.
^1bis	Sie legen für alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen Fristen und deren Wirkungen fest.70
²	Die zuständige kantonale Behörde entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.71

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 49 Vorrang und Einhaltung des Bundesrechts - 1 Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
¹	Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
²	Der Bund wacht über die Einhaltung des Bundesrechts durch die Kantone.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 89 95 97 99 105 106
BV:	9 29 49
RPG:	25 33