1C_118/2012 - 2012-11-02 - Aménagement public et droit public des constructions - Baubewilligung; Wiedererwägung, Abbruchbefehl

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 118/2012

Urteil vom 2. November 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger,
nebenamtliche Bundesrichterin Stamm Hurter,
Gerichtsschreiber Geisser.

Verfahrensbeteiligte
X.A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Bruno Beeler,

gegen

Gemeinderat A.________,
Amt für Landwirtschaft, Strukturverbesserungen, Postfach 5183, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.

Gegenstand
Baubewilligung; Wiedererwägung, Abbruchbefehl,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Schwyz, Kammer III.

Sachverhalt:

A.
A.a X.A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone der Gemeinde A.________/SZ befindlichen Liegenschaft KTN xxxx. Am 23. Dezember 2002 erteilte ihm der Gemeinderat A.________ die Baubewilligung für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung. Die gleichzeitig eröffnete Raumplanungsbewilligung des damaligen Meliorationsamtes des Kantons Schwyz vom 10. Dezember 2002 (heute zuständig: Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz) wurde zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt; gemäss deren Ziffer 2 ist das alte Wohnhaus bis spätestens ein Jahr nach Bezug des Neubaus vollständig abzubrechen. Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft. Der Bezug der ersten Wohnung im Neubau erfolgte im Oktober 2004 (Sohn des Beschwerdeführers), der zweiten im April 2005 (Mieter) und der dritten Wohnung im April 2007 (Mieter).
A.b Bei der Schlussabnahme des Neubaus am 30. Oktober 2007 wurde festgestellt, dass das alte Wohnhaus noch nicht abgebrochen worden war. Der Gemeinderat A.________ forderte deshalb X.A.________ am 26. Mai 2008 auf, das alte Wohnhaus auf KTN xxxx bis spätestens zum 31. Dezember 2008 vollständig abzubrechen. Dagegen erhob X.A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Verwaltungsbeschwerde und beantragte unter anderem, der Abbruch des Wohnhauses sei auf 20 Jahre aufzuschieben. Auf Ersuchen des Gemeinderates A.________ und des Amtes für Landwirtschaft wurde das Verfahren sistiert, und es fanden Gespräche zwischen X.A.________ und den involvierten Behörden statt. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2009 beantragte X.A.________, vom Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy auf KTN xxxx sei abzusehen, eventuell sei davon bis nach dem Tod von Herrn und Frau X.A.________ und X.B.________ abzusehen. Mit Beschluss vom 24. November 2009 trat der Regierungsrat auf die Beschwerde nicht ein und überwies die Sache zuständigkeitshalber an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 20. Januar 2010 ab und verfügte, dass das alte Wohnhaus B.________ Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx innert sechs Monaten seit Rechtskraft
dieses Beschlusses vollständig abzubrechen sei. Dieser Verwaltungsgerichtsentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
A.c Der Gemeinderat ergänzte am 22. Februar 2010 in Nachachtung des Entscheides des Verwaltungsgerichtes vom 20. Januar 2010 den Abbruchbefehl mit folgenden Vollstreckungsmassnahmen: Es werde festgestellt, dass das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 20. Januar 2010 festgelegt habe, das alte Wohnhaus B.________ (Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx) sei innert sechs Monaten seit Rechtskraft des Beschlusses vom 26. Mai 2008 vollständig abzubrechen (Ziffer 1). Komme X.A.________ der Aufforderung gemäss Ziffer 1 nicht oder nicht fristgemäss nach, so werde er gestützt auf Art. 292 des Strafgesetzbuches angezeigt (Ziffer 2.1) und es werde ihm für jeden Tag der Nichterfüllung der Vorgaben eine Ordnungsbusse von Fr. 100.-- angedroht (Ziffer 2.2).

B.
B.a Mit Eingabe vom 28. September 2010 stellte X.A.________ beim Gemeinderat A.________ ein Wiedererwägungsgesuch, mit dem er beantragte, vom Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy auf KTN xxxx sei bis nach dem Tod von Herrn und Frau X.A.________ und X.B.________ abzusehen. Der Gemeinderat A.________ leitete das Gesuch am 18. Oktober 2010 an den Regierungsrat des Kantons Schwyz weiter, welcher es an das Amt für Landwirtschaft überwies.
B.b Am 14. Februar 2011 trat das Amt für Landwirtschaft auf das Wiedererwägungsgesuch nicht ein. In Ziffer 2 hielt es den Gemeinderat A.________ an, X.A.________ eine kurze Frist zum vollständigen Abbruch des alten Wohnhauses B.________ (Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx) anzusetzen.
Der Gemeinderat A.________ eröffnete am 28. Februar 2011 X.A.________ die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 und stellte fest, dass das Amt für Landwirtschaft mit Verfügung vom 14. Februar 2011 auf das Wiedererwägungsgesuch von X.A.________ nicht eingetreten sei. Die mit GRB Nr. zz-zzzz vom 22. Februar 2011 (richtig: 2010) festgelegte Frist werde neu festgesetzt und betrage vom Zeitpunkt der Rechtskraft dieses Beschlusses und der Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 an vier Monate.
B.c X.A.________ erhob sowohl gegen die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 als auch gegen den Beschluss des Gemeinderates A.________ vom 28. Februar 2011 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde. Der Regierungsrat wies mit Beschluss vom 17. August 2011 die Beschwerden ab, soweit er darauf eintrat. Am 21. Dezember 2011 wies das hierauf angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, die Beschwerde ab.

C.
Dagegen führt X.A.________ beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 21. Dezember 2011, der Beschluss des Regierungsrates vom 17. August 2011, der Gemeinderatsbeschluss der Gemeinde A.________ vom 28. Februar 2011 sowie die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 seien vollumfänglich aufzuheben. In Wiedererwägung der Baubewilligung vom 23. Dezember 2002 sei der Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy des Beschwerdeführers auf dem Grundstück KTN xxxx A.________ bis zum 30. September 2021, "ev. bis wann", aufzuschieben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zurückzuweisen.

D.
Der Regierungsrat des Kantons Schwyz beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz und das Bundesamt für Raumentwicklung haben auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Gemeinderat A.________ liess sich nicht vernehmen. In der Replik hält der Beschwerdeführer an seinem Rechtsbegehren fest.

E.
Mit Verfügung vom 15. Juni 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Wiedererwägungsgesuch in Bezug auf einen Abbruchbefehl einer Liegenschaft und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde (Art. 82 lit. a BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 409 E. 1.1 S. 411). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer hat vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen. Er ist Eigentümer der Liegenschaft, die Gegenstand des allenfalls in Wiedererwägung zu ziehenden Abbruchbefehls ist, und ist damit durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt. Er hat demnach ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Urteils der Vorinstanz, weshalb er zur Beschwerde beim Bundesgericht berechtigt ist (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 und 1.3 hiernach einzutreten.

1.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Genügt die Beschwerdeschrift diesen Begründungsanforderungen nicht, so ist darauf nicht einzutreten. Zwar wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); dies setzt aber voraus, dass auf die Beschwerde überhaupt eingetreten werden kann, diese also wenigstens die minimalen Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG erfüllt.
Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grund-rechten geltend gemacht wird. Diese prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b des Bundesrechtspflegegesetzes (OG; BS 3 531) für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; je mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechts-sätze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f. mit Hinweisen).
Ob die Beschwerdeschrift diesen Begründungsanforderungen im Einzelnen genügt, bleibt im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen.

1.3 Nicht einzutreten ist auf die Eventualanträge des Beschwerdeführers, auch die Entscheide des Regierungsrates und des Gemeinderates A.________ sowie die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft aufzuheben. Unterinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstständig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten inhaltlich mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).

2.
2.1 Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung seines verfassungs-rechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV in verschiedener Hinsicht.
2.1.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe sich geweigert, auf die alte Abbruchfrist überhaupt noch zurückzukommen. Unter Ziffer 5.5, Seite 12, des angefochtenen Entscheides, habe sich das Verwaltungsgericht bloss pro forma (nicht effektiv) zur Verhältnismässigkeit der Abbruchfrist geäussert, und zwar mit einem einzigen Halbsatz. Die Vorinstanz habe sich mit den neuen Sachverhaltselementen bzw. mit der Notlage des Beschwerdeführers nur pro forma auseinandergesetzt. Sie habe die persönliche Situation des Beschwerdeführers auch nicht dem öffentlichen Interesse gegenübergestellt. Durch die fehlende Auseinandersetzung mit allen relevanten Sachvorbringen habe die Vorinstanz gegenüber dem Beschwerdeführer den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
2.1.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt von der Behörde, dass sie die Vorbringen der Beschwerdeführer tatsächlich hört, ernsthaft prüft und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweis). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen).
2.1.3 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Abbruchpflicht und deren Einhaltung mit Bezug auf die Erhaltung der Zonenkonformität eine conditio sine qua non sei. Daraus sei wiederum zwingend zu folgern, dass der Bewilligungsbehörde bei der Bemessung der Abbruchfrist nur ein geringer Ermessensspielraum zukomme, ansonsten in rechtswidriger Weise längerfristig zonenwidrige Verhältnisse toleriert würden. Mit der Konsumation der Raumplanungsbewilligung sei zwingend die Auflage betreffend Abbruchpflicht umzusetzen. Davon könne höchstens abgesehen werden, wenn sich nachträglich eine zusätzliche Wohnraumerweiterung als rechtmässig erweise. Dies werde indes vor Verwaltungsgericht weder geltend gemacht noch sei ein solcher Sachverhalt erkennbar. Der Beschwerdeführer wende sinngemäss vielmehr ein, die Abbruchfrist sei wegen der angeführten veränderten Verhältnisse nachträglich fehlerhaft geworden. Dies würde dann zutreffen, wenn die veränderten Verhältnisse, wären sie bereits im Bewilligungsverfahren eingetreten, eine längere Abbruchfrist zur Folge gehabt hätten. Solches müsse jedoch klar verneint werden, zumal eine überlange Abbruchfrist wegen des zonenwidrigen Zustandes per se nicht zulässig wäre. Hätte sich im Zeitpunkt der
Bewilligungserteilung die Sachlage so dargestellt, dass die Hofübergabe und Weiterführung des Landwirtschaftsbetriebes wegen der gescheiterten Ehe des Sohnes, der daraus entstehenden Finanzierungsschwierigkeiten, der verschärften Voraussetzungen für Direktzahlungen, der Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, der ARA-Anschlusspflicht sowie des Alters und der Krankheit des Beschwerdeführers nicht möglich gewesen wäre, hätte sich nicht die Frage einer verlängerten Abbruchfrist, sondern vielmehr der Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus gestellt. Aus dem Umstand, dass die Bewilligungsfähigkeit aufgrund der nachträglich veränderten Verhältnisse allenfalls fragwürdig erscheine, könne der Beschwerdeführer nach der Konsumation der Baubewilligung, die er im Übrigen in Kenntnis der heiklen Finanzierung vorgenommen habe, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Mit der Gewährung einer überlangen Abbruchfrist würde die Frage der Rechtmässigkeit vielmehr zusätzlich verschärft. Der Beschwerdeführer habe im Wissen um die Auflage den Ersatzbau erstellt, worauf er zu behaften sei. Selbst wenn die veränderten Verhältnisse nachträglich wiedererwägungsweise unter dem Titel der Verhältnismässigkeit zu berücksichtigen wären, sei dem mit der bereits
rechtlich und faktisch eingeräumten Verlängerung um mehr als drei Jahre mehr als Genüge getan.
2.1.4 Damit hat sich die Vorinstanz entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers mit der Frage, ob veränderte Verhältnisse vorliegen, auseinandergesetzt und auf nachvollziehbare Weise dargelegt, weshalb keine wesentlich veränderten Verhältnisse anzunehmen seien, welche die anbegehrte Verlängerung der Abbruchfrist rechtfertigen würden. Auch hat die Vorinstanz die privaten Interessen des Beschwerdeführers den öffentlichen Interessen gegenübergestellt, indem sie erwogen hat, dass das erhebliche öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Zonenkonformität einem weiteren Entgegenkommen zugunsten des Beschwerdeführers widersprechen würde. Zudem hat die Vorinstanz Überlegungen zur Verhältnismässigkeit einbezogen. Obschon die Vorinstanz der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers nicht gefolgt ist, hat sie ihm gleichwohl Gehör gewährt. Von einer Verletzung des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör kann in diesem Punkt daher keine Rede sein.
2.2
2.2.1 Der Beschwerdeführer sieht seinen Anspruch auf rechtliches Gehör im Weiteren darin verletzt, dass sich die Vorinstanz geweigert habe, auf die Wiedererwägung überhaupt einzutreten. Die Verhältnisse hätten sich seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert, so dass ein bundesrechtlicher Anspruch auf Behandlung des Wiedererwägungsgesuches bestehe. Die neuen Tatsachen seien nicht zur Kenntnis genommen worden.
2.2.2 Die Verwaltungsbehörden können unter bestimmten Voraussetzungen ihre Verfügungen in Wiedererwägung ziehen. Sie sind dazu angehalten, soweit sich eine entsprechende Pflicht aus einer gesetzlichen Regelung oder einer konstanten Verwaltungspraxis ergibt; überdies leitet sich aus Art. 29 BV ein Anspruch auf Wiedererwägung ab, wenn sich die Verhältnisse seit dem ersten Entscheid erheblich geändert haben oder wenn der Gesuchsteller Tatsachen und Beweismittel anführt, die ihm im früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen, für ihn rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder hierzu keine Veranlassung bestand. Die Wiedererwägung oder Revision darf aber nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen oder gesetzliche Vorschriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (BGE 136 II 177 E. 2.1 S. 181; 130 IV 72 E. 2.2 S. 74; 127 I 133 E. 6 S. 137 f.; 124 II 1 E. 3a S. 5 f.; 120 Ib 42 E. 2b S. 46 f.; 113 Ia 146 E. 3a S. 152; Urteile 1C 217/2010 vom 3. Februar 2011 E. 3.3; 2C 274/2009 vom 28. Oktober 2009 E. 2.2).
2.2.3 Das Verwaltungsgericht ist in seinem Entscheid zum Schluss gekommen, dass die Vorinstanzen zu Recht keine wesentlichen Veränderungen angenommen hätten, um die angestrebte Verlängerung der Abbruchfrist zu rechtfertigen. Es ging vielmehr davon aus, dass die vom Beschwerdeführer geltend gemachten veränderten Verhältnisse (Unmöglichkeit der Hofübergabe und Weiterführung des Landwirtschaftsbetriebes wegen der gescheiterten Ehe des Sohnes, daraus entstehende Finanzierungsschwierigkeiten, strengere Voraussetzungen für Direktzahlungen, Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, ARA-Anschlusspflicht, Kosten für neuen Deckbelag der Zufahrtsstrasse und Dachsanierung sowie Alter und Krankheit des Beschwerdeführers), wären sie im Zeitpunkt der Raumplanungsbewilligung bekannt gewesen, die Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus an sich in Frage gestellt hätten. Insofern hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, dass der Beschwerdeführer aus der wegen nachträglich veränderter Verhältnisse allenfalls im Nachhinein fragwürdig erscheinenden Bewilligungsfähigkeit der Ersatzbaute im Hinblick auf die Dauer der Abbruchfrist nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Was der Beschwerdeführer dagegen einwendet, erschöpft sich in appellatorischer Kritik
am angefochtenen Entscheid. Er beschränkt sich darauf, seine Sicht der Dinge nochmals darzulegen, ohne in rechtsgenüglicher Weise eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör darzutun (vgl. oben E. 1.2). Auf die entsprechende Rüge ist folglich nicht einzutreten.

3.
3.1 Der Beschwerdeführer rügt ferner, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt, weil sie den vom Beschwerdeführer im Detail geschilderten und belegten Sachverhalt, so die neuen Sachumstände seit der erstmaligen Anordnung der Abbruchfrist, gar nicht erst festgestellt habe. Die fehlende Feststellung dieser neuen Sachumstände verhindere eine Neubeurteilung der Abbruchfrist. Die Behebung dieses Sachverhaltsmangels sei für den Ausgang des Verfahrens entscheidend.

3.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG). Der Einwand, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden, ist gleichzusetzen mit der Willkürrüge (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Diese Rüge, welche rechtsgenüglich substantiiert vorzubringen ist (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.3 Die Rüge der unrichtigen und unvollständigen Sachverhaltsermittlung erweist sich als unbegründet. Es trifft nicht zu, dass die Vorinstanz die vom Beschwerdeführer seit der erstmaligen Anordnung der Abbruchfrist angeführten veränderten Sachumstände unbeachtet liess. Diese Umstände werden im angefochtenen Entscheid ausdrücklich mehrmals erwähnt und auch gewürdigt (Ziffern 2, 4 und 5 des angefochtenen Entscheides).

4.
Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung des Willkürverbotes nach Art. 9 BV rügt, lässt er es bei einer appellatorischen Kritik am vorinstanzlichen Urteil bewenden und bringt nichts vor, was geeignet wäre, die verwaltungsgerichtlichen Erwägungen verfassungswidrig erscheinen zu lassen. Insbesondere setzt er sich nicht substantiiert mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander und legt nicht dar, inwiefern diese Bundesrecht verletzen. Auf diesen Einwand ist nicht einzutreten (vgl. oben E. 1.2).

5.
5.1 Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG). Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat A.________, dem Amt für Landwirtschaft, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. November 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Geisser

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.