1C_118/2012 - 2012-11-02 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - Baubewilligung; Wiedererwägung, Abbruchbefehl

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 118/2012

Urteil vom 2. November 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger,
nebenamtliche Bundesrichterin Stamm Hurter,
Gerichtsschreiber Geisser.

Verfahrensbeteiligte
X.A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Bruno Beeler,

gegen

Gemeinderat A.________,
Amt für Landwirtschaft, Strukturverbesserungen, Postfach 5183, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.

Gegenstand
Baubewilligung; Wiedererwägung, Abbruchbefehl,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Schwyz, Kammer III.

Sachverhalt:

A.
A.a X.A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone der Gemeinde A.________/SZ befindlichen Liegenschaft KTN xxxx. Am 23. Dezember 2002 erteilte ihm der Gemeinderat A.________ die Baubewilligung für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung. Die gleichzeitig eröffnete Raumplanungsbewilligung des damaligen Meliorationsamtes des Kantons Schwyz vom 10. Dezember 2002 (heute zuständig: Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz) wurde zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt; gemäss deren Ziffer 2 ist das alte Wohnhaus bis spätestens ein Jahr nach Bezug des Neubaus vollständig abzubrechen. Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft. Der Bezug der ersten Wohnung im Neubau erfolgte im Oktober 2004 (Sohn des Beschwerdeführers), der zweiten im April 2005 (Mieter) und der dritten Wohnung im April 2007 (Mieter).
A.b Bei der Schlussabnahme des Neubaus am 30. Oktober 2007 wurde festgestellt, dass das alte Wohnhaus noch nicht abgebrochen worden war. Der Gemeinderat A.________ forderte deshalb X.A.________ am 26. Mai 2008 auf, das alte Wohnhaus auf KTN xxxx bis spätestens zum 31. Dezember 2008 vollständig abzubrechen. Dagegen erhob X.A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Verwaltungsbeschwerde und beantragte unter anderem, der Abbruch des Wohnhauses sei auf 20 Jahre aufzuschieben. Auf Ersuchen des Gemeinderates A.________ und des Amtes für Landwirtschaft wurde das Verfahren sistiert, und es fanden Gespräche zwischen X.A.________ und den involvierten Behörden statt. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2009 beantragte X.A.________, vom Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy auf KTN xxxx sei abzusehen, eventuell sei davon bis nach dem Tod von Herrn und Frau X.A.________ und X.B.________ abzusehen. Mit Beschluss vom 24. November 2009 trat der Regierungsrat auf die Beschwerde nicht ein und überwies die Sache zuständigkeitshalber an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 20. Januar 2010 ab und verfügte, dass das alte Wohnhaus B.________ Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx innert sechs Monaten seit Rechtskraft
dieses Beschlusses vollständig abzubrechen sei. Dieser Verwaltungsgerichtsentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
A.c Der Gemeinderat ergänzte am 22. Februar 2010 in Nachachtung des Entscheides des Verwaltungsgerichtes vom 20. Januar 2010 den Abbruchbefehl mit folgenden Vollstreckungsmassnahmen: Es werde festgestellt, dass das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 20. Januar 2010 festgelegt habe, das alte Wohnhaus B.________ (Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx) sei innert sechs Monaten seit Rechtskraft des Beschlusses vom 26. Mai 2008 vollständig abzubrechen (Ziffer 1). Komme X.A.________ der Aufforderung gemäss Ziffer 1 nicht oder nicht fristgemäss nach, so werde er gestützt auf Art. 292 des Strafgesetzbuches angezeigt (Ziffer 2.1) und es werde ihm für jeden Tag der Nichterfüllung der Vorgaben eine Ordnungsbusse von Fr. 100.-- angedroht (Ziffer 2.2).

B.
B.a Mit Eingabe vom 28. September 2010 stellte X.A.________ beim Gemeinderat A.________ ein Wiedererwägungsgesuch, mit dem er beantragte, vom Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy auf KTN xxxx sei bis nach dem Tod von Herrn und Frau X.A.________ und X.B.________ abzusehen. Der Gemeinderat A.________ leitete das Gesuch am 18. Oktober 2010 an den Regierungsrat des Kantons Schwyz weiter, welcher es an das Amt für Landwirtschaft überwies.
B.b Am 14. Februar 2011 trat das Amt für Landwirtschaft auf das Wiedererwägungsgesuch nicht ein. In Ziffer 2 hielt es den Gemeinderat A.________ an, X.A.________ eine kurze Frist zum vollständigen Abbruch des alten Wohnhauses B.________ (Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx) anzusetzen.
Der Gemeinderat A.________ eröffnete am 28. Februar 2011 X.A.________ die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 und stellte fest, dass das Amt für Landwirtschaft mit Verfügung vom 14. Februar 2011 auf das Wiedererwägungsgesuch von X.A.________ nicht eingetreten sei. Die mit GRB Nr. zz-zzzz vom 22. Februar 2011 (richtig: 2010) festgelegte Frist werde neu festgesetzt und betrage vom Zeitpunkt der Rechtskraft dieses Beschlusses und der Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 an vier Monate.
B.c X.A.________ erhob sowohl gegen die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 als auch gegen den Beschluss des Gemeinderates A.________ vom 28. Februar 2011 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde. Der Regierungsrat wies mit Beschluss vom 17. August 2011 die Beschwerden ab, soweit er darauf eintrat. Am 21. Dezember 2011 wies das hierauf angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, die Beschwerde ab.

C.
Dagegen führt X.A.________ beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 21. Dezember 2011, der Beschluss des Regierungsrates vom 17. August 2011, der Gemeinderatsbeschluss der Gemeinde A.________ vom 28. Februar 2011 sowie die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 seien vollumfänglich aufzuheben. In Wiedererwägung der Baubewilligung vom 23. Dezember 2002 sei der Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy des Beschwerdeführers auf dem Grundstück KTN xxxx A.________ bis zum 30. September 2021, "ev. bis wann", aufzuschieben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zurückzuweisen.

D.
Der Regierungsrat des Kantons Schwyz beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz und das Bundesamt für Raumentwicklung haben auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Gemeinderat A.________ liess sich nicht vernehmen. In der Replik hält der Beschwerdeführer an seinem Rechtsbegehren fest.

E.
Mit Verfügung vom 15. Juni 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Wiedererwägungsgesuch in Bezug auf einen Abbruchbefehl einer Liegenschaft und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde (Art. 82 lit. a BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 409 E. 1.1 S. 411). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer hat vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen. Er ist Eigentümer der Liegenschaft, die Gegenstand des allenfalls in Wiedererwägung zu ziehenden Abbruchbefehls ist, und ist damit durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt. Er hat demnach ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Urteils der Vorinstanz, weshalb er zur Beschwerde beim Bundesgericht berechtigt ist (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 und 1.3 hiernach einzutreten.

1.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Genügt die Beschwerdeschrift diesen Begründungsanforderungen nicht, so ist darauf nicht einzutreten. Zwar wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); dies setzt aber voraus, dass auf die Beschwerde überhaupt eingetreten werden kann, diese also wenigstens die minimalen Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG erfüllt.
Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grund-rechten geltend gemacht wird. Diese prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b des Bundesrechtspflegegesetzes (OG; BS 3 531) für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; je mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechts-sätze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f. mit Hinweisen).
Ob die Beschwerdeschrift diesen Begründungsanforderungen im Einzelnen genügt, bleibt im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen.

1.3 Nicht einzutreten ist auf die Eventualanträge des Beschwerdeführers, auch die Entscheide des Regierungsrates und des Gemeinderates A.________ sowie die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft aufzuheben. Unterinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstständig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten inhaltlich mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).

2.
2.1 Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung seines verfassungs-rechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV in verschiedener Hinsicht.
2.1.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe sich geweigert, auf die alte Abbruchfrist überhaupt noch zurückzukommen. Unter Ziffer 5.5, Seite 12, des angefochtenen Entscheides, habe sich das Verwaltungsgericht bloss pro forma (nicht effektiv) zur Verhältnismässigkeit der Abbruchfrist geäussert, und zwar mit einem einzigen Halbsatz. Die Vorinstanz habe sich mit den neuen Sachverhaltselementen bzw. mit der Notlage des Beschwerdeführers nur pro forma auseinandergesetzt. Sie habe die persönliche Situation des Beschwerdeführers auch nicht dem öffentlichen Interesse gegenübergestellt. Durch die fehlende Auseinandersetzung mit allen relevanten Sachvorbringen habe die Vorinstanz gegenüber dem Beschwerdeführer den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
2.1.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt von der Behörde, dass sie die Vorbringen der Beschwerdeführer tatsächlich hört, ernsthaft prüft und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweis). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen).
2.1.3 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Abbruchpflicht und deren Einhaltung mit Bezug auf die Erhaltung der Zonenkonformität eine conditio sine qua non sei. Daraus sei wiederum zwingend zu folgern, dass der Bewilligungsbehörde bei der Bemessung der Abbruchfrist nur ein geringer Ermessensspielraum zukomme, ansonsten in rechtswidriger Weise längerfristig zonenwidrige Verhältnisse toleriert würden. Mit der Konsumation der Raumplanungsbewilligung sei zwingend die Auflage betreffend Abbruchpflicht umzusetzen. Davon könne höchstens abgesehen werden, wenn sich nachträglich eine zusätzliche Wohnraumerweiterung als rechtmässig erweise. Dies werde indes vor Verwaltungsgericht weder geltend gemacht noch sei ein solcher Sachverhalt erkennbar. Der Beschwerdeführer wende sinngemäss vielmehr ein, die Abbruchfrist sei wegen der angeführten veränderten Verhältnisse nachträglich fehlerhaft geworden. Dies würde dann zutreffen, wenn die veränderten Verhältnisse, wären sie bereits im Bewilligungsverfahren eingetreten, eine längere Abbruchfrist zur Folge gehabt hätten. Solches müsse jedoch klar verneint werden, zumal eine überlange Abbruchfrist wegen des zonenwidrigen Zustandes per se nicht zulässig wäre. Hätte sich im Zeitpunkt der
Bewilligungserteilung die Sachlage so dargestellt, dass die Hofübergabe und Weiterführung des Landwirtschaftsbetriebes wegen der gescheiterten Ehe des Sohnes, der daraus entstehenden Finanzierungsschwierigkeiten, der verschärften Voraussetzungen für Direktzahlungen, der Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, der ARA-Anschlusspflicht sowie des Alters und der Krankheit des Beschwerdeführers nicht möglich gewesen wäre, hätte sich nicht die Frage einer verlängerten Abbruchfrist, sondern vielmehr der Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus gestellt. Aus dem Umstand, dass die Bewilligungsfähigkeit aufgrund der nachträglich veränderten Verhältnisse allenfalls fragwürdig erscheine, könne der Beschwerdeführer nach der Konsumation der Baubewilligung, die er im Übrigen in Kenntnis der heiklen Finanzierung vorgenommen habe, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Mit der Gewährung einer überlangen Abbruchfrist würde die Frage der Rechtmässigkeit vielmehr zusätzlich verschärft. Der Beschwerdeführer habe im Wissen um die Auflage den Ersatzbau erstellt, worauf er zu behaften sei. Selbst wenn die veränderten Verhältnisse nachträglich wiedererwägungsweise unter dem Titel der Verhältnismässigkeit zu berücksichtigen wären, sei dem mit der bereits
rechtlich und faktisch eingeräumten Verlängerung um mehr als drei Jahre mehr als Genüge getan.
2.1.4 Damit hat sich die Vorinstanz entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers mit der Frage, ob veränderte Verhältnisse vorliegen, auseinandergesetzt und auf nachvollziehbare Weise dargelegt, weshalb keine wesentlich veränderten Verhältnisse anzunehmen seien, welche die anbegehrte Verlängerung der Abbruchfrist rechtfertigen würden. Auch hat die Vorinstanz die privaten Interessen des Beschwerdeführers den öffentlichen Interessen gegenübergestellt, indem sie erwogen hat, dass das erhebliche öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Zonenkonformität einem weiteren Entgegenkommen zugunsten des Beschwerdeführers widersprechen würde. Zudem hat die Vorinstanz Überlegungen zur Verhältnismässigkeit einbezogen. Obschon die Vorinstanz der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers nicht gefolgt ist, hat sie ihm gleichwohl Gehör gewährt. Von einer Verletzung des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör kann in diesem Punkt daher keine Rede sein.
2.2
2.2.1 Der Beschwerdeführer sieht seinen Anspruch auf rechtliches Gehör im Weiteren darin verletzt, dass sich die Vorinstanz geweigert habe, auf die Wiedererwägung überhaupt einzutreten. Die Verhältnisse hätten sich seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert, so dass ein bundesrechtlicher Anspruch auf Behandlung des Wiedererwägungsgesuches bestehe. Die neuen Tatsachen seien nicht zur Kenntnis genommen worden.
2.2.2 Die Verwaltungsbehörden können unter bestimmten Voraussetzungen ihre Verfügungen in Wiedererwägung ziehen. Sie sind dazu angehalten, soweit sich eine entsprechende Pflicht aus einer gesetzlichen Regelung oder einer konstanten Verwaltungspraxis ergibt; überdies leitet sich aus Art. 29 BV ein Anspruch auf Wiedererwägung ab, wenn sich die Verhältnisse seit dem ersten Entscheid erheblich geändert haben oder wenn der Gesuchsteller Tatsachen und Beweismittel anführt, die ihm im früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen, für ihn rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder hierzu keine Veranlassung bestand. Die Wiedererwägung oder Revision darf aber nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen oder gesetzliche Vorschriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (BGE 136 II 177 E. 2.1 S. 181; 130 IV 72 E. 2.2 S. 74; 127 I 133 E. 6 S. 137 f.; 124 II 1 E. 3a S. 5 f.; 120 Ib 42 E. 2b S. 46 f.; 113 Ia 146 E. 3a S. 152; Urteile 1C 217/2010 vom 3. Februar 2011 E. 3.3; 2C 274/2009 vom 28. Oktober 2009 E. 2.2).
2.2.3 Das Verwaltungsgericht ist in seinem Entscheid zum Schluss gekommen, dass die Vorinstanzen zu Recht keine wesentlichen Veränderungen angenommen hätten, um die angestrebte Verlängerung der Abbruchfrist zu rechtfertigen. Es ging vielmehr davon aus, dass die vom Beschwerdeführer geltend gemachten veränderten Verhältnisse (Unmöglichkeit der Hofübergabe und Weiterführung des Landwirtschaftsbetriebes wegen der gescheiterten Ehe des Sohnes, daraus entstehende Finanzierungsschwierigkeiten, strengere Voraussetzungen für Direktzahlungen, Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, ARA-Anschlusspflicht, Kosten für neuen Deckbelag der Zufahrtsstrasse und Dachsanierung sowie Alter und Krankheit des Beschwerdeführers), wären sie im Zeitpunkt der Raumplanungsbewilligung bekannt gewesen, die Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus an sich in Frage gestellt hätten. Insofern hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, dass der Beschwerdeführer aus der wegen nachträglich veränderter Verhältnisse allenfalls im Nachhinein fragwürdig erscheinenden Bewilligungsfähigkeit der Ersatzbaute im Hinblick auf die Dauer der Abbruchfrist nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Was der Beschwerdeführer dagegen einwendet, erschöpft sich in appellatorischer Kritik
am angefochtenen Entscheid. Er beschränkt sich darauf, seine Sicht der Dinge nochmals darzulegen, ohne in rechtsgenüglicher Weise eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör darzutun (vgl. oben E. 1.2). Auf die entsprechende Rüge ist folglich nicht einzutreten.

3.
3.1 Der Beschwerdeführer rügt ferner, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt, weil sie den vom Beschwerdeführer im Detail geschilderten und belegten Sachverhalt, so die neuen Sachumstände seit der erstmaligen Anordnung der Abbruchfrist, gar nicht erst festgestellt habe. Die fehlende Feststellung dieser neuen Sachumstände verhindere eine Neubeurteilung der Abbruchfrist. Die Behebung dieses Sachverhaltsmangels sei für den Ausgang des Verfahrens entscheidend.

3.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG). Der Einwand, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden, ist gleichzusetzen mit der Willkürrüge (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Diese Rüge, welche rechtsgenüglich substantiiert vorzubringen ist (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.3 Die Rüge der unrichtigen und unvollständigen Sachverhaltsermittlung erweist sich als unbegründet. Es trifft nicht zu, dass die Vorinstanz die vom Beschwerdeführer seit der erstmaligen Anordnung der Abbruchfrist angeführten veränderten Sachumstände unbeachtet liess. Diese Umstände werden im angefochtenen Entscheid ausdrücklich mehrmals erwähnt und auch gewürdigt (Ziffern 2, 4 und 5 des angefochtenen Entscheides).

4.
Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung des Willkürverbotes nach Art. 9 BV rügt, lässt er es bei einer appellatorischen Kritik am vorinstanzlichen Urteil bewenden und bringt nichts vor, was geeignet wäre, die verwaltungsgerichtlichen Erwägungen verfassungswidrig erscheinen zu lassen. Insbesondere setzt er sich nicht substantiiert mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander und legt nicht dar, inwiefern diese Bundesrecht verletzen. Auf diesen Einwand ist nicht einzutreten (vgl. oben E. 1.2).

5.
5.1 Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG). Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat A.________, dem Amt für Landwirtschaft, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. November 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Geisser

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 65 66 68 82 83 86 89 95 97 105 106
BV:	9 29
OG:	90