4A_620/2021 - 2022-07-18 - Diritto contrattuale - contrat de bail; frais accessoires.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 620/2021

Arrêt du 18 juillet 2022

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux
Hohl, Présidente, Kiss et Rüedi
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Laïtka Dubail, avocate,
recourante,

contre

Société B.________,
représentée par Me Olivier Couchepin, avocat,
intimée.

Objet
contrat de bail, frais accessoires,

recours contre le jugement rendu le 9 novembre 2021 par la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais (C1 19 204).

Faits :

A.

A.a. Par contrat du 1er mars 2006, A.________ (ci-après: la locataire, la recourante) et une société à laquelle a succédé la société B.________ (ci-après: la bailleresse, l'intimée) ont conclu un bail à loyer d'habitation portant sur un appartement de 4,5 pièces à U.________.
Le loyer mensuel net s'élève à 1'410 fr. auquel s'ajoute un acompte mensuel sur frais accessoires de 200 fr. Le chiffre 3 du contrat intitulé " frais accessoires " est libellé ainsi:

" 3.1 Frais de chauffage et de préparation d'eau chaude
Le locataire s'engage à participer, avec les autres locataires de l'immeuble, à la couverture des dépenses occasionnées par les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude. II s'agit notamment des dépenses pour le combustible et l'énergie consommées, l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes, le nettoyage de l'installation de chauffage et de la cheminée, la révision périodique de l'installation de chauffage, réservoir à mazout y compris et le détartrage de l'installation d'eau chaude, le service des compteurs thermiques, l'entretien, les primes d'assurance qui se rapportent exclusivement à l'installation de chauffage et le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de l'installation de chauffage, le tout jusqu'à concurrence des taux usuels.
Les réparations, la réfection des installations de chauffage, le service de l'intérêt et de l'amortissement des installations n'entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau chaude.
3.2 Autres frais accessoires
Les autres frais accessoires, non inclus dans le prix du loyer, comprennent les dépenses suivantes (biffer ce qui ne convient pas) :
a) fourniture et taxes d'eau, d'électricité et de gaz, frais de fonctionnement et de révision périodique de l'ascenseur, de la machine à laver, de la climatisation et de l'adoucisseur, redevances de la télévision par câble, salaires et charges sociales du concierge et du jardinier, nettoyage des parties communes de l'immeuble, entretien du jardin, frais et taxes de l'antenne commune, frais et taxes de l'éclairage commun, frais d'administration.
b) La participation du locataire aux frais de chauffage et de préparation d'eau chaude ainsi qu'aux éventuels autres frais accessoires doit correspondre aux dépenses effectives.
Chaque année, à la fin de la période de chauffage, un compte de l'ensemble des charges afférentes à l'immeuble sera établi. Le locataire recevra son décompte annuel; le compte général, avec pièces justificatives, sera tenu à disposition. Le supplément ou la ristourne éventuel (sic!) sera réglé dans les 30 jours suivant l'envoi du décompte. "
A la signature du contrat, la clause n'a pas fait l'objet de discussions particulières.

A.b. Plusieurs régies se sont succédées dans la gestion de l'immeuble. En particulier, la régie C.________ SA a succédé à la régie D.________.
La régie C.________ SA a adressé, le 27 septembre 2017, le " décompte des frais de chauffage/accessoires du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 " (le décompte litigieux) en réclamant le paiement d'un solde de 281 fr., après déduction des acomptes de charges, par 2'400 fr. Le décompte faisait état des postes suivants: chauffage, eau chaude, électricité générale, eau, ascenseurs, concierge et buanderie. La locataire a répondu le 19 octobre 2017 pour contester ce décompte, en mettant en cause en particulier la validité de la clause n° 3 du contrat de bail sur la perception des frais accessoires, et en invitant la régie à justifier son décompte. La régie a répondu que " le surcoût était dû au fait que la précédente régie n'avait jamais refacturé les frais accessoires, tels que la conciergerie, la révision périodique de l'ascenseur, etc., alors qu'ils sont pourtant clairement mentionnés à l'article 3 du contrat de bail ".
La recourante soutient que les frais accessoires prévus à l'art. 3.2 du contrat ne lui ont jamais été facturés.
Les décomptes de l'immeuble entier pour les deux périodes précédant celle du décompte litigieux, soit les périodes du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 et du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, n'incluent pas les frais accessoires prévus à l'art. 3.2 du contrat. Le décompte individuel de la locataire pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 a été établi par la régie C.________ SA sur la base des comptes tenus par la régie D.________ et fait uniquement état des frais de chauffage, d'eau chaude et de redevances des eaux usées pour un montant de 697 fr. 95. Le reste de l'acompte versé par la locataire lui a été restitué.

B.
Par demande du 20 septembre 2018 suite à l'échec de la conciliation, la locataire a conclu à la nullité du chiffre 3.2 de son contrat de bail ainsi qu'au remboursement de la somme de 1'418 fr. et de celle de 311 fr. payées en trop.
Par décision du 21 août 2019, la juge de district a rejeté la demande en tant qu'elle tend à la constatation de la nullité de la clause portant sur les autres frais accessoires (chiffre 3.2) du contrat de bail.
Statuant le 9 novembre 2021, la Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais a rejeté l'appel de la locataire. La cour cantonale a considéré que les frais accessoires du chiffre 3.2 étaient à la charge de la locataire, en tant qu'ils étaient prévus par une convention spéciale au sens de l'art. 257a al. 2 CO. Le fait que certains postes des frais ne soient pas pertinents pour l'immeuble en question ne changeait rien au fait que la locataire devait s'attendre à se voir facturer les postes figurant dans la liste.

C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 10 novembre 2021, la locataire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 9 décembre 2021. Elle conclut principalement à la réforme du jugement dans ce sens que le chiffre 3.2 du contrat de bail soit déclaré nul, subsidiairement au renvoi à l'autorité précédente pour nouvelle décision au sens des considérants.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
L'intimée conclut au rejet du recours.
La requête d'effet suspensif a été rejetée par ordonnance du 8 février 2022.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire civile de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en la matière (art. 51 al. 4 et art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.3; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.3. Lorsque la cour cantonale est entrée en matière et a considéré que l'état de fait était prouvé, il appartient au recourant de démontrer l'arbitraire de son appréciation des preuves (art. 97 al. 1 et art. 106 al. 2 LTF et art. 9 Cst.), ou une autre violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'arbitraire (art. 97 al. 1 LTF et art. 9 Cst.), que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raison objective de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2). Il ne suffit pas qu'une appréciation différente puisse être tenue pour également concevable, ou apparaisse même préférable (ATF 144 I 170 consid. 7.3 et les arrêts cités).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les arrêts cités). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les arrêts cités). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3).

3.
Dans un second grief qu'il convient de traiter en premier, la recourante conteste qu'elle soit parvenue à un accord avec la bailleresse sur les frais accessoires. Elle invoque une appréciation arbitraire des preuves ainsi qu'une violation de l'art. 8 CC.
La recourante soutient d'abord que la cour cantonale a violé l'art. 8 CC en faisant supporter à la locataire, l'absence de preuve de ce que la bailleresse n'entendait pas facturer les frais accessoires du point 3.2 à la locataire. La recourante soutient qu'il revenait à la bailleresse de prouver que les parties étaient convenues de facturer à la locataire les frais accessoires prévus au point 3.2 du contrat.
Ensuite, la recourante soutient avoir apporté la preuve que les parties n'avaient pas convenu de facturer à la locataire les frais accessoires du point 3.2, ce que la cour cantonale aurait rejeté de manière arbitraire.

3.1.

3.1.1. Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu'à condition que cela ressorte d'une convention particulière avec le bailleur (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). Les exigences de clarté et de précision quant à ces frais, déduites de l'art. 257a al. 2 CO par la jurisprudence (cf. infra consid. 4.1), confirment ce but. A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A 288/2020 du 13 janvier 2021 consid. 7.1).

3.1.2. L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat (arrêt 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.2).

3.1.3. L'art. 8 CC règle la répartition du fardeau de la preuve et détermine quelle partie doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve. En règle générale, la preuve d'un fait contesté n'est rapportée au regard de l'art. 8 CC que si le juge a acquis la conviction de l'existence de ce fait. Une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux; les éventuels doutes qui subsistent doivent apparaître légers (ATF 130 III 321 consid. 3.2). Lorsqu'il est saisi du grief de violation de l'art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut contrôler si l'autorité précédente est partie d'une juste conception du degré de la preuve. En revanche, le point de savoir si le degré requis - dont le juge a une juste conception - est atteint dans un cas concret relève de l'appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral revoit uniquement sous l'angle de l'arbitraire (ATF 130 III 321 consid. 5). Lorsque l'appréciation des preuves convainc le juge qu'un fait est établi ou réfuté, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief tiré de la violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 141 III 241 consid. 3.2; 130 III 591 consid. 5.4).

3.2. La cour cantonale a retenu que les parties originaires au contrat de bail étaient convenues de facturer à la locataire les frais accessoires expressément mentionnés dans le contrat. Ce faisant, elle a constaté un fait, à savoir la volonté subjective des parties de faire supporter à la locataire les frais accessoires prévus par le contrat. La cour cantonale a considéré que la locataire n'avait pas démontré, au-delà de ses seules déclarations, que la volonté des parties aurait été différente au moment de la signature du contrat. En particulier, la cour cantonale a relevé que la recourante n'avait pas démontré que la bailleresse, au début du bail, n'aurait facturé que les frais prévus au point 3.1 et non les frais accessoires litigieux du point 3.2. La recourante n'avait en outre pas produit de décomptes pour les premières années, propres à démontrer ce fait.
Pour les années suivantes, la cour cantonale a retenu que la recourante n'avait pas non plus prouvé que les parties seraient tacitement convenues de renoncer à la perception de frais accessoires du point 3.2. La volonté des parties n'a donc jamais été de ne pas facturer certains des postes prévus au point 3.2 du contrat, pas plus qu'elle n'a changé en cours de contrat et y aurait renoncé.
Quant à l'exercice du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 dont le décompte ne facture à la recourante que les frais prévus au point 3.1, la cour cantonale a retenu que la gérance actuelle de la bailleresse avait clairement affirmé ne pas avoir renoncé à percevoir les frais accessoires du point 3.2, et a considéré que le fait que ceux-ci ne soient pas facturés à la recourante dans ce décompte, ne permettait pas de déduire la volonté de la bailleresse de renoncer définitivement à leur encaissement.

3.3.

3.3.1. Lorsque la recourante soutient que la cour cantonale a violé l'art. 8 CC, elle perd de vue que, dès lors que les juges précédents ont été convaincus au terme de leur appréciation des preuves, que la volonté réelle des parties était de facturer les frais accessoires prévus au point 3.2 du contrat à la locataire, la question de la répartition du fardeau de la preuve est dénuée de pertinence et le grief de violation de l'art. 8 CC tombe à faux. Celui-ci doit par conséquent être rejeté.

3.3.2. Quant à l'appréciation arbitraire des preuves, lorsque la recourante soutient qu'elle n'a eu de cesse de répéter que les parties étaient tombées d'accord sur le fait de ne pas facturer entièrement à la locataire les frais accessoires prévus par le contrat, elle ne démontre pas avoir apporté une preuve à ce sujet, dont la cour cantonale n'aurait manifestement pas tenu compte ou qu'elle aurait apprécié de manière arbitraire (cf. consid. 2.3). La recourante ne fait qu'exposer que la bailleresse avait effectivement omis de facturer ces frais dans le décompte du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016. Ce fait n'est toutefois pas de nature à démontrer que la bailleresse aurait définitivement renoncé à répercuter ces frais sur la locataire, comme l'a relevé la cour cantonale, de sorte que l'appréciation de celle-ci n'est pas arbitraire.
La recourante, afin de déterminer la volonté des parties, tente ensuite d'appliquer la théorie de la confiance. D'une part, elle invoque à cet égard, à titre d'indice de la volonté des parties, le comportement ultérieur de la bailleresse censé déterminer la conception de celle-ci au moment de la signature du contrat. Or cet indice sert pour la détermination de la volonté subjective des parties et non leur volonté objective, selon le principe de la confiance. D'autre part, la recourante se réfère à tort à la théorie de la confiance, car dès lors que la cour cantonale est parvenue à déterminer la volonté réelle des parties, il n'est pas nécessaire d'examiner la volonté objective des parties, celle-ci étant subsidiaire à la volonté subjective, en vertu de l'art. 18 CO.
Le grief de la recourante doit donc être rejeté. La cour de céans étant liée par l'établissement des faits par la cour cantonale, il s'ensuit que l'existence de l'accord des parties relatif à la facturation des frais accessoires de l'art. 3.2 du contrat est bien prouvée.
Il reste à déterminer si celui-ci est valide, ce que conteste la recourante.

4.
En se prévalant d'une violation de l'art. 257a al. 2 CO, la recourante remet en question la validité de la convention conclue par les parties sur les frais accessoires, que la cour cantonale aurait admis à tort.
La recourante invoque que le fait de prévoir dans le contrat une liste de postes sous le titre " autres frais accessoires ", dont certains ne sont pas pertinents pour l'immeuble dans lequel elle loue son appartement, s'apparente à un texte standardisé, dont la validité serait nulle au regard de l'art. 257a CO.

4.1. La jurisprudence a précisé les conditions de validité d'une convention sur les frais accessoires. Le Tribunal fédéral distingue en particulier les conditions dans lesquelles les frais accessoires doivent être prévus, en fonction de leur inscription dans le contrat lui-même ou dans une annexe au contrat.

4.1.1. En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même, en détaillant les postes effectifs. Le locataire doit pouvoir comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer net. Ceux-ci doivent être décrits clairement et précisément dans le contrat (ATF 135 III 591 consid. 4.3; arrêts 4A 622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1, 4A 185/2009 du 28 juillet 2009 consid. 2.1). Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés (arrêts 4A 719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1, 4A 185/2009 précité consid. 2.4.3).

4.1.2. Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les " conditions générales du bail à loyer pour habitations " ne satisfait pas aux exigences de précision de la convention entre les parties (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1, arrêt 4A 622/2015 précité consid. 3.3).
Par exception, les frais accessoires qui sont mis à la charge du locataire peuvent être mentionnés dans une annexe au contrat ou dans des conditions générales, à condition que celles-ci ne fassent que concrétiser des frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1; arrêts précités 4A 719/2016 consid. 2, 4A 622/2015 consid. 3.1, 4A 185/2009 consid. 2.1).
A cet égard, seules les rubriques aisément compréhensibles pour un non-juriste, qui lui permettent d'en saisir les composants, peuvent être concrétisées dans des annexes standardisées ou des conditions générales. Ainsi, les annexes et conditions générales peuvent préciser des notions prévues dans le contrat telles que " frais de chauffage et d'eau chaude ", dont les locataires peuvent aisément comprendre ce dont il s'agit, sans d'ailleurs qu'il soit nécessaire de détailler spécifiquement ces frais (arrêts 4A 149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.2, 4A 719/2016 précité consid. 2.2.1, 4P.118/2003 du 15 août 2003 consid. 4.3; ISABELLE BIERI, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 61 ad art. 257a /257b CO).
A l'inverse, les notions trop génériques telles que " frais d'exploitation " ou " acompte frais accessoires " ne peuvent valablement être détaillés dans des annexes standardisées ou des conditions générales (ATF 135 III 591 consid. 4.3.2; arrêts 4A 719/2016 précités consid. 2.2.2, 4A 622/2015 consid. 3.3.3). Toutefois, dans ce dernier cas, le renvoi peut être valide même pour des notions génériques, lorsque l'annexe est adaptée individuellement à la relation de bail en cause, par exemple lorsque certains postes de la liste de frais facturés sont biffés parce qu'ils n'existent pas ou que des postes sont ajoutés spécifiquement, ou encore lorsque l'annexe a été rédigée individuellement pour cette relation de bail (cf. arrêts précités 4A 149/2019 consid. 2.2, 4A 622/2015 consid. 3.3.2, 4A 185/2009 consid. 2.4.3).

4.1.3. Lorsqu'une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n'est pas formulée de manière exhaustive. Les charges qui y sont mentionnées sont dues car le locataire peut aisément comprendre quels postes lui seront facturés en sus du loyer (arrêts précités 4A 288/2020 consid. 7.1, 4A 719/2016 consid. 2.2.1). Ainsi, le terme " en particulier " (" insbesondere ") utilisé en début d'une liste de frais accessoires figurant dans une annexe au contrat de bail, n'enlève pas le caractère contraignant des frais énumérés. En effet il n'est pas compatible avec l'interprétation selon les règles de la bonne foi, de conclure qu'en raison de l'ajout du terme " notamment " ou " en particulier ", les locataires auraient pu ne pas s'attendre à payer des postes explicitement énumérés. En revanche ces termes ne permettent pas au bailleur d'ajouter des frais à ceux énumérés (arrêt 4A 185/2009 précité consid. 2.4.3).

4.2. En l'espèce, la clause litigieuse au chiffre 3.2 " autres frais accessoires " et l'énumération des frais facturés à la locataire, sont intégrées dans le corps du contrat. Le titre " autres frais accessoires " est immédiatement suivi de la mention " (biffer ce qui ne convient pas) ", mais aucun poste n'a été biffé. A cet égard, la cour cantonale a retenu que la représentante de la régie C.________ SA a déclaré que si rien n'était biffé, la locataire devait s'attendre à ce que tous les frais accessoires mentionnés dans la clause puissent être facturés.
La cour cantonale a considéré que la clause litigieuse relative aux frais accessoires était valide. Le fait que certains postes de frais accessoires soient mentionnés dans le contrat, bien qu'ils ne s'appliquent pas à l'immeuble en question, n'est pas de nature à empêcher la locataire de comprendre que les frais litigieux mentionnés également sur la liste, étaient à sa charge. Le fait qu'une telle énumération ne permette pas de discerner si l'immeuble en cause était pourvu ou non d'une climatisation, d'une antenne TV et d'un adoucisseur d'eau, et que le montant des frais puisse varier considérablement en fonction de ces hypothèses, n'y change rien. Il était loisible à la locataire d'éclaircir d'emblée ce point avec la bailleresse, si elle l'estimait nécessaire. En définitive, la locataire devait s'attendre à devoir payer les frais accessoires mentionnés au chiffre 3.2 du contrat. Le fait que seuls certains d'entre eux lui aient effectivement été facturés n'entrave pas la compréhension qu'elle aurait dû avoir au sujet des frais qui pouvaient lui être facturés en sus du loyer net (arrêts 4A 719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1, 4A 185/2009 précité consid. 2.4.3).

Partant, les parties ont convenu de manière suffisamment claire et précise au sens de l'art. 257a al. 2 CO que les frais mentionnés au chiffre 3.2 incombaient à la locataire. La convention accessoire est par conséquent valide.

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté. La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais de la procédure et versera à l'intimée une indemnité de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 -2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de dépens de 2'500 fr.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 18 juillet 2022

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

Le Greffier : Botteron

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^a - 1 Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa.
¹	Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa.
²	Sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^b - 1 Nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
¹	Nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
²	Il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.