4A_91/2014 - 2014-07-11 - Vertragsrecht - Anwaltshaftung, Schadenersatz

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 91/2014

Urteil vom 11. Juli 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Wiget,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Steiner,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anwaltshaftung, Schadenersatz,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer,
vom 6. Januar 2014.

Sachverhalt:

A.

D.C.________ starb am 4. Januar 2000. Er hinterliess seine Lebensgefährtin B.________ (Klägerin, Beschwerdegegnerin) sowie - als gesetzliche Erben - seinen Sohn F.________ und seine Tochter E.C.________. In einem eigenhändigen Testament hatte er unbestrittenermassen der Klägerin einen Anspruch auf Einräumung der Nutzniessung an zwei ihm gehörenden Wohnungen in Vella eingeräumt. Die Klägerin beauftragte am 26. Oktober 2000 Rechtsanwalt A.________ (Beklagter, Beschwerdeführer) mit der Interessenwahrung in dieser erbrechtlichen Angelegenheit.

Am 15. November 2002 wurde F.________ aufgrund einer Erbanteilsabtretung "im Sinne von Art. 635 Abs. 1 ZGB" von E.C.________ als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen. Er veräusserte die beiden Wohnungen noch am selben Tag an Dritte.

Dem seit dem 7. Januar 2003 mit der Interessenwahrung der Klägerin betrauten Bürokollegen des Beklagten gelang es in der Folge, für die Klägerin einen Betrag von netto Fr. 20'541.50 von F.________ erhältlich zu machen.

B.

Am 20. Oktober 2010 verlangte die Klägerin beim Kreisgericht Wil, der Beklagte sei "unter ausdrücklichem Nachklagevorbehalt zu verpflichten", ihr Fr. 300'000.-- nebst Zins zu bezahlen. Sie forderte damit Schadenersatz wegen Verletzung des Anwaltsvertrags durch die Unterlassung tauglicher Vorkehrungen (insbesondere einer Grundbuchsperre) zur Sicherung ihrer testamentarischen und vertraglichen Ansprüche gegenüber den Erben von D.C.________. Sie machte geltend, der Schaden bestehe (unter anderem) im Verlust des Nutzniessungsrechts an den beiden Wohnungen.

Mit Entscheid vom 30. März 2012 verurteilte das Kreisgericht den Beklagten, der Klägerin Fr. 106'531.20 nebst Zins zu bezahlen. Dagegen gelangte der Beklagte mit Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Dieses verurteilte den Beklagten am 6. Januar 2014 in teilweiser Gutheissung der Berufung, der Klägerin Fr. 75'430.20 zuzüglich Zins zu bezahlen.

C.

Der Beklagte begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts sei aufzuheben, und die Klage sei abzuweisen.

Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerin stellte den Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.

Erwägungen:

1.

Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (vgl. Erwägungen 2.-3.) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

Unzulässig ist die Beschwerde allerdings mangels Letztinstanzlichkeit (Art. 75 Abs. 1 BGG) insofern, als der Beschwerdeführer darin direkt Kritik am Urteil des Kreisgerichts übt.

2.

Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Soweit sich der vorinstanzliche Entscheid auf kantonales Recht stützt, kommt als Beschwerdegrund die Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von verfassungsmässigen Rechten, in Frage (vgl. Art. 95 lit. a BGG). Im Vordergrund steht dabei das Willkürverbot von Art. 9 BV (vgl. BGE 135 V 2 E. 1.3; 134 II 349 E. 3 S. 351). Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1).

Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE 137 V 57 E. 1.3; 134 II 349 E. 3 S. 352).

3.

Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 3 und 7.1, 462 E. 2.4). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).

Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Dafür genügt es nicht, dass die Beweiswürdigung nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt. Erforderlich ist vielmehr, dass sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1; 116 Ia 85 E. 2b). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht erhebliche Beweismittel augenscheinlich missverstanden, übersehen oder grundlos ausser Acht gelassen hat, oder wenn es aus den vorliegenden Beweisen unhaltbare Schlüsse gezogen hat (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).

4.

Die Vorinstanz bejahte die Haftung des Beschwerdeführers. Sie befand, eine Grundbuchsperre wäre geeignet gewesen, den Anspruch der Beschwerdegegnerin zu schützen. Der Beschwerdeführer habe mangels gehöriger Aufklärung die gesetzliche Pflicht zur sorgfältigen Ausführung des Mandats (Art. 398 Abs. 2 OR) objektiv verletzt. Es liege ein Fall von Schlechterfüllung vor, und der Beschwerdeführer vermöge sich nicht zu exkulpieren. Den Schaden aus der entgangenen Nutzniessung bezifferte sie auf insgesamt Fr. 75'430.20. Nachdem sie auch die übrigen Haftungsvoraussetzungen geprüft hatte, erachtete sie die Klage in diesem Betrag als begründet und hiess sie insoweit gut.

5.

Der Beschwerdeführer rügt in formeller Hinsicht, die Beschwerdegegnerin habe vor dem Kreisgericht eine "verdeckte Teilklage" erhoben, die "bereits mangels ausreichender Begründung" hätte abgewiesen werden müssen. In diesem Zusammenhang wirft er der Vorinstanz eine aktenwidrige Sachverhaltsfeststellung vor, wenn sie davon ausgehe, dass die Beschwerdegegnerin im zweiten Parteivortrag anlässlich der Hauptverhandlung auf den Nachklagevorbehalt verzichtet habe. Indessen bleibt - wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird - unklar, was der Beschwerdeführer aus der entsprechenden Sachverhaltsrüge für seine Beschwerde gewinnen könnte.

Die Vorinstanz nahm an, das Kreisgericht habe mit der teilweisen Gutheissung der Klage (im Betrag von Fr. 106'531.20) "in der - hinreichend spezifizierten - ersten Schadensposition" nicht mehr als verlangt zugesprochen. Von einer Verletzung der Dispositionsmaxime, wie sie der Beschwerdeführer rüge, könne daher keine Rede sein. Ob die Beschwerdegegnerin den Nachklagevorbehalt an der Hauptverhandlung wie von ihr behauptet zurückgezogen hat, beurteilte sie an dieser Stelle jedoch nicht abschliessend, wenn sie auch den Verzicht in die Wiedergabe der Rechtsbegehren der Klägerin aufnahm. Es ist auch nicht ersichtlich, dass sie dies von Bundesrechts wegen hätte tun müssen:

Für das Verfahren vor dem Kreisgericht galt anerkanntermassen noch das bisherige kantonale Zivilprozessrecht (vgl. Art. 404 Abs. 1 ZPO). Soweit es um prozessuale Fragen des erstinstanzlichen Verfahrens ging, hatte das Kantonsgericht als Berufungsinstanz die richtige Anwendung des bisherigen kantonalen Verfahrensrechts zu prüfen (vgl. BGE 138 I 1 E. 2.1; 138 III 512 E. 2.1). Dieselbe kann vom Bundesgericht einzig unter dem Blickwinkel des Verstosses gegen Bundesrecht, namentlich gegen das Willkürverbot nach Art. 9 BV, überprüft werden (vgl. Erwägung 2.).

Der Beschwerdeführer zeigt nicht auf, inwiefern nach dem sanktgallischen Zivilprozessrecht auf das ursprüngliche Rechtsbegehren der Beschwerdegegnerin, das einen Nachklagevorbehalt enthielt, unter Willkürgesichtspunkten nicht hätte eingetreten werden dürfen. Es genügt nicht, wenn der Beschwerdeführer zu diesem Zweck auf Art. 65 des Zivilprozessgesetzes des Kantons St. Gallen vom 20. Dezember 1990 (aZPO/SG) verweist, gemäss dessen ersten Absatz das Rechtsbegehren so bestimmt sein muss, dass es bei Gutheissung zum richterlichen Urteil erhoben werden kann. Inwiefern letzteres vorliegend aufgrund des Nachklagevorbehalts nicht der Fall gewesen sein soll, wird nämlich nicht dargelegt. Im Gegenteil ist zu beachten, dass der Gläubiger bereits vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung von Bundesrechts wegen berechtigt war, vom Schuldner eine Teilzahlung zu fordern und diesen Anspruch einzuklagen. Zur Subsumtion unter die massgeblichen Bestimmungen des materiellen Rechts ist es nach der Rechtsprechung nicht notwendig, dass die klagende Partei die Reihenfolge angibt, in welcher verschiedene Ansprüche, auf die sie ihre Teilforderung stützt, vom Gericht zu prüfen sind. Es genügt, wenn sie hinreichend substanziiert behauptet,
dass eine die eingeklagte Summe übersteigende Forderung besteht. Das materielle Bundesrecht verlangt vom Berechtigten nicht, dass er angibt, worauf die von ihm geforderte Teilzahlung angerechnet wird (Urteil 4A 194/2012 vom 20. Juli 2012 E. 1.3 und 1.4).

Angesichts dieser Rechtslage ist mit Blick auf die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz nicht erkennbar, wodurch die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, wenn sie die angeblich immer noch mit einem Nachklagevorbehalt versehene Klage zuliess und teilweise guthiess. Der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers kann damit nicht gefolgt werden, ohne dass abschliessend beurteilt werden müsste, ob die Beschwerdegegnerin (rechtsgültig) auf ihren Nachklagevorbehalt verzichtet hat. Die Sachverhaltsrüge des Beschwerdeführers betrifft unter diesen Umständen keine entscheiderhebliche Tatsache und ist somit unzulässig (Erwägung 3.).

6.

In der Sache wendet sich der Beschwerdeführer vor Bundesgericht nicht mehr gegen den Grundsatz seiner Haftung. Indessen beanstandeter die Schadensberechnung in verschiedener Hinsicht. Soweit auf diese Rügen angesichts ihrer teilweise appellatorischen Natur überhaupt eingegangen werden kann, ist dazu folgendes zu bemerken:

6.1. Das Kreisgericht hielt mit der Beschwerdegegnerin dafür, beim Verlust des Nutzniessungsrechts handle es sich um entgangenen Gewinn. Für dessen Bestimmung sei "zumindest teilweise eine Zukunftsprognose notwendig". Folglich erscheine eine Schadensberechnung in Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR als gerechtfertigt. Als jährlichen Nutzniessungsertrag setzte es den Eigenmietwert der Wohnungen ein, da dieser dem Nettomietwert entspreche, "der bei der Vermietung unter normalen Verhältnissen an unabhängige Dritte erzielt werden könnte". Das Kantonsgericht schützte diese Berechnungsmethode und ging wie das Kreisgericht von einem Wert der Nutzniessung von brutto Fr. 6'840.-- aus, von dem es "geschätzt[e] 20% für Lasten gemäss Art. 764 ff . ZGB" abzog. Den Schaden für den Verlust des Nutzniessungsrechts für die Zeit ab 2003 bis Ende 2013 setzte die Vorinstanz auf Fr. 60'192.-- fest; den zukünftigen Schaden schätzte sie unter Zugrundelegung des Kapitalisierungsfaktors 11.29 auf Fr. 61'778.90. Auf die Summe rechnete sie sodann als Vorteil die eingesparten Kosten und Aufwendungen sowie den von F.________ erhältlich gemachten Betrag von Fr. 20'541.50 an.

6.2. Der Beschwerdeführer beanstandet, das Kreisgericht habe die amtlichen Schätzwerte ohne entsprechenden Beweisantrag der Beschwerdegegnerin eingeholt und dadurch gegen Art. 92 und 93 aZPO/SG verstossen. Auch in diesem Punkt zeigt er indessen keine willkürliche Anwendung des kantonalen Zivilprozessrechts auf: Gemäss Art. 92 Abs. 1 aZPO/SG erhebt der Richter auf Antrag einer Partei Beweis. Art. 93 Abs. 2 aZPO/SG bestimmt, dass der Richter Augenscheine und Gutachten von Amtes wegen anordnen kann, wenn es der Würdigung des Sachverhalts dient. Der vom Beschwerdeführer zitierte Art. 93 Abs. 3 aZPO/SG erlaubt dem Richter schliesslich, zur Feststellung einer behaupteten Tatsache "ausnahmsweise ohne Parteiantrag, aber nach Anhören der Parteien" Beweis zu erheben, "wenn er befürchtet, das Urteil auf einen unzutreffenden Sachverhalt stützen zu müssen". Inwiefern das Kreisgericht in geradezu willkürlicher Weise über die genannten Ausnahmebestimmungen hinausgegangen sein soll, wenn es die amtliche Schätzung einholte und seinen Entscheid auf diese abstützte, tut der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, zumal die Beschwerdegegnerin die Einholung einer Expertise beantragt hatte und die Parteien mittels eines
Beweisbeschlusses vom 21. November/12. Dezember 2011 von der Edition der amtlichen Schätzung in Kenntnis gesetzt wurden. Es ist sodann auch nicht erkennbar, wo sich der Beschwerdeführer bereits im kantonalen Verfahren auf diesen Mangel berufen hätte, wie er in der Beschwerde suggeriert.

6.3.

6.3.1. Sodann rügt der Beschwerdeführer ausführlich, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit der Schadensberechnung Art. 42 Abs. 2 OR, die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Substanziierungspflicht, das Willkürverbot sowie Art. 56 ZPO/SG missachtet.

Bereits vor dem Kantonsgericht hatte er bemängelt, die Beschwerdegegnerin habe den Schaden nicht genügend substanziiert. Zur Begründung hatte er noch vorgebracht, die Beschwerdegegnerin habe weder behauptet noch nachgewiesen, dass sie die Wohnungen nach dem Tod ihres Lebenspartners selber genutzt habe, weshalb sich aus der - durch den Verkauf der Wohnungen - verunmöglichten Eigennutzung auch kein Schaden ergeben könne und der Eigenmietwert nicht als Grundlage für die Schadensberechnung herangezogen werden dürfe. Diesen Einwand hörte das Kantonsgericht im Berufungsverfahren nicht: Es befand, der Eigenmietwert sei nichts anderes als der Mietzins, der bei Vermietung von selbst genutzten Wohn- und Geschäftsräumen erhältlich wäre, kam mit anderen Worten zum Schluss, eine hypothetische Eigennutzung sei dem erstinstanzlichen Urteil gar nicht zu Grunde gelegt worden.

Demgegenüber richtet sich die Beschwerde an das Bundesgericht gegen die Berechnung des entgangenen Gewinns aus der Vermietung der Wohnungen. Der Beschwerdeführer rügt, die Schätzung entgangenen Gewinns setze einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden Gewinn voraus. Die Vorinstanz lasse es dagegen bei Mutmassungen der Beschwerdegegnerin bewenden. Er (der Beschwerdeführer) habe bereits vor dem Kreis- und dem Kantonsgericht beanstandet, dass "die kleinere der beiden Wohnungen nie, die grössere nur ein einziges Mal (1996) nachgewiesenermassen vermietet worden" sei und "daraus ein einmaliger Ertrag von CHF 650.- resultiert" habe. Im Übrigen seien ausser in einem Fall, der nicht bewiesen sei, keine Mieterträge behauptet und schon gar nicht nachgewiesen worden. Die Vorinstanz habe bei der Berechnung des Schadens einzig auf die klägerische Behauptung abgestellt, der jährliche Mietertrag belaufe sich auf Fr. 18'000.--.

6.3.2. Schaden ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts die ungewollte Verminderung des Reinvermögens. Er kann in einer Verminderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder in entgangenem Gewinn bestehen und entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 139 V 176 E. 8.1.1; 132 III 186 E. 8.1; 129 III 331 E. 2.1; 128 III 22 E. 2e/aa). Demgegenüber stellt die entgangene Nutzungsmöglichkeit eines Gutes für sich allein keinen rechtlich anerkannten Schaden dar (BGE 126 III 388 E. 11a). Für entgangenen Gewinn ist nach den Grundsätzen des Obligationenrechts nur insoweit Ersatz geschuldet, als es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden Gewinn handelt (BGE 132 III 379 E. 3.3.3; 82 II 397 E. 6 S. 401; je mit Hinweisen).

Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen (Art. 42 Abs. 1 OR). Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen (Art. 42 Abs. 2 OR). Diese Bestimmung bezieht sich sowohl auf das Vorhandensein wie auf die Höhe des Schadens. Der Schaden gilt als erwiesen, wenn sich genügend Anhaltspunkte ergeben, die geeignet sind, auf seinen Eintritt zu schliessen. Der Schluss muss sich mit einer gewissen Überzeugungskraft aufdrängen (BGE 132 III 379 E. 3.1; 122 III 219 E. 3a). Der Geschädigte hat alle Umstände, die für den Eintritt eines Schadens sprechen und dessen Abschätzung erlauben oder erleichtern, soweit möglich und zumutbar zu behaupten und zu beweisen (BGE 128 III 271 E. 2b/aa S. 276 f.; 122 III 219 E. 3a S. 221; Urteil 4A 93/2014 vom 4. Juli 2014 E. 4.3.1, zur Publikation vorgesehen). Die ermessensweise Schätzung des Schadens beruht auf Tatbestandsermessen, gehört mithin zur Feststellung des Sachverhalts und ist daher vom Bundesgericht nur auf Willkür überprüfbar (vgl. BGE 131 III 360 E. 5.1 S. 364; 122 III 61 E. 2c/bb). Sobald das kantonale Sachgericht gestützt auf eine Würdigung
von Beweisen und konkreten Umständen eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts bejaht oder verneint hat, liegt eine tatsächliche Feststellung vor, an die das Bundesgericht gebunden ist (BGE 126 III 388 E. 8a; 122 III 219 E. 3b S. 223).

6.3.3. Die Vorinstanz legte ihrem Urteil den zutreffenden Schadensbegriff zugrunde. Der Beschwerdeführer stellt zu Recht nicht in Abrede, dass Art. 42 Abs. 2 OR die Schätzung entgangenen Gewinns grundsätzlich erlaubt. Er meint indessen, es mangle angesichts der vorliegenden Behauptungs- und Beweislage an einem mit genügender Sicherheit in Aussicht stehenden Gewinn und damit an einem Schaden im Sinne der Rechtsprechung. Zu Unrecht:

Wenn die Vorinstanz Schadenersatz für den entgangenen Gewinn aus Vermietung zusprach, ging sie augenscheinlich davon aus, dass die Beschwerdegegnerin die Wohnungen ohne das schädigende Ereignis mit genügender Wahrscheinlichkeit vermietet hätte. Nachdem vorliegend - notabene gerade gemäss dem Beschwerdeführer - eine entgangene Eigennutzung durch die Beschwerdegegnerin nicht zur Diskussion stand (vgl. Erwägung 3.), ist dieser Schluss auch nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer tut jedenfalls nicht dar, inwiefern es geradezu willkürlich wäre, unter den vorliegenden Umständen bei der Schadensberechnung von der (hypothetischen) Fremdvermietung der Wohnungen auszugehen. Aus dem angefochtenen Urteil ist auch nicht ersichtlich, wodurch die Beschwerdegegnerin die zukünftige Vermietung hätte substanziieren können, nachdem die Nutzniessung zu ihren Gunsten gerade nicht im Grundbuch eingetragen worden war und somit nicht ohne weiteres nachvollziehbar ist, wie sie die Wohnung bereits hätte vermieten können. Immerhin räumt der Beschwerdeführer sodann selber ein, dass die Beschwerdegegnerin zumindest einen Mietvertrag aus dem Jahr 1996 eingereicht hatte. Dass die Beschwerdegegnerin ihrer Substanziierungsobliegenheit gemäss Art. 42 Abs. 2 OR
nicht nachgekommen wäre, ist nicht erkennbar. Wie die Vorinstanz in diesem Zusammenhang Art. 56 ZPO/SG willkürlich angewendet haben soll, wird nicht ausgeführt. Es sind ferner auch keine Umstände festgestellt, die den tatsächlichen Schluss auf hypothetisch erzielte Gewinne unter Willkürgesichtspunkten verbieten würden. Der vom Beschwerdeführer genannte Fall des Erwerbsausfalls bei einem ins Pensionierungsalter eingetretenen Geschädigten ist mit der vorliegenden Konstellation nicht zu vergleichen.

An der Sache vorbei geht bei diesen tatsächlichen Gegebenheiten schliesslich der Hinweis des Beschwerdeführers, das Bundesgericht habe bis anhin die "Rechtsfigur der perte d'une chance" nicht zugelassen (vgl. dazu BGE 133 III 462 E. 3 und 4).

6.3.4. Sodann verkennt der Beschwerdeführer die Überprüfungsbefugnis des Bundesgerichts, wenn er sich gegen die von der Vorinstanz festgestellte Höhe der entgangenen Mieteinnahmen wendet. Eine willkürliche Beweiswürdigung zeigt er nämlich auch in diesem Punkt nicht auf: So trifft es gerade nicht zu, dass sich die Vorinstanz im Quantitativen bloss auf eine Parteibehauptung stützte. Im Gegenteil nahm die Vorinstanz für ihre Schätzung den Eigenmietwert zur Grundlage, also einen - gemäss ihrer Umschreibung - "nach spezifischen Schätzungsregeln durch die Schätzungsbehörden ermittelten" Wert, den der Nutzungsberechtigte bei einer Drittvermietung erzielen würde. Es ist nicht klar, worauf der Beschwerdeführer hinaus will, wenn er in anderem Zusammenhang geltend macht, es gehe (hinsichtlich der Schadensberechnung durch die Vorinstanz) nicht um die Ermittlung des Schadens gestützt auf tatsächliche Feststellungen, "sondern vielmehr darum, ihn nach steuerlicher Schätzung aufgrund von Durchschnittszahlen, also nach der allgemeinen Lebenserfahrung, zu begründen und zu berechnen". Das Vorgehen der Vorinstanz erscheint jedenfalls nicht unhaltbar, zumal sie den Eigenmietwert nicht unbesehen übernahm. Vielmehr bemerkte sie, dass dieser Wert
notorisch "regelmässig deutlich unter dem Marktwert" liege - was sich zu Gunsten des Beschwerdeführers auswirkt - und passte ihn sodann um den Aufwand hinsichtlich des Erwerbs und der Ausübung der Nutzniessung an.

Zuletzt erweist sich auch die vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang sinngemäss erhobene Gehörsrüge als unbegründet: Wenn die Vorinstanz bei der Schätzung der hypothetischen Mietzinseinnahmen vom Eigenmietwert ausging, brauchte sie nicht ausdrücklich auf den vom Beschwerdeführer geäusserten Einwand einzugehen, wonach der von der Klägerin behauptete - deutlich höhere - Wert aufgrund des schlechten Zustandes der Wohnungen nicht erreicht werden könnte. Auch die übrigen vom Beschwerdeführer hierzu geäusserten Rügen (Verletzung von Art. 8 ZGB, Art. 43 OR und Art. 90 Abs. 1 sowie Art. 92 ZPO/SG) entbehren der Grundlage.

7.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juli 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 635 - 1 Verträge unter den Miterben über Abtretung der Erbanteile bedürfen zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Form.545
¹	Verträge unter den Miterben über Abtretung der Erbanteile bedürfen zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Form.545
²	Werden sie von einem Erben mit einem Dritten abgeschlossen, so geben sie diesem kein Recht auf Mitwirkung bei der Teilung, sondern nur einen Anspruch auf den Anteil, der dem Erben aus der Teilung zugewiesen wird.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 398 - 1 Der Beauftragte haftet im Allgemeinen für die gleiche Sorgfalt wie der Arbeitnehmer im Arbeitsverhältnis.253
¹	Der Beauftragte haftet im Allgemeinen für die gleiche Sorgfalt wie der Arbeitnehmer im Arbeitsverhältnis.253
²	Er haftet dem Auftraggeber für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertragenen Geschäftes.
³	Er hat das Geschäft persönlich zu besorgen, ausgenommen, wenn er zur Übertragung an einen Dritten ermächtigt oder durch die Umstände genötigt ist, oder wenn eine Vertretung übungsgemäss als zulässig betrachtet wird.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 404 Weitergelten des bisherigen Rechts - 1 Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz.
¹	Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz.
²	Die örtliche Zuständigkeit bestimmt sich nach dem neuen Recht. Eine bestehende Zuständigkeit nach dem alten Recht bleibt erhalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 42 - 1 Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen.
¹	Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen.
²	Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen.
³	Bei Tieren, die im häuslichen Bereich und nicht zu Vermögens- oder Erwerbszwecken gehalten werden, können die Heilungskosten auch dann angemessen als Schaden geltend gemacht werden, wenn sie den Wert des Tieres übersteigen.26

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 764 - 1 Der Nutzniesser hat den Gegenstand in seinem Bestande zu erhalten und Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalte gehören, von sich aus vorzunehmen.
¹	Der Nutzniesser hat den Gegenstand in seinem Bestande zu erhalten und Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalte gehören, von sich aus vorzunehmen.
²	Werden wichtigere Arbeiten oder Vorkehrungen zum Schutze des Gegenstandes nötig, so hat der Nutzniesser den Eigentümer davon zu benachrichtigen und ihre Vornahme zu gestatten.
³	Schafft der Eigentümer nicht Abhilfe, so ist der Nutzniesser befugt, auf Kosten des Eigentümers sich selbst zu helfen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 43 - 1 Art und Grösse des Ersatzes für den eingetretenen Schaden bestimmt der Richter, der hiebei sowohl die Umstände als die Grösse des Verschuldens zu würdigen hat.
¹	Art und Grösse des Ersatzes für den eingetretenen Schaden bestimmt der Richter, der hiebei sowohl die Umstände als die Grösse des Verschuldens zu würdigen hat.
^1bis	Im Falle der Verletzung oder Tötung eines Tieres, das im häuslichen Bereich und nicht zu Vermögens- oder Erwerbszwecken gehalten wird, kann er dem Affektionswert, den dieses für seinen Halter oder dessen Angehörige hatte, angemessen Rechnung tragen.27
²	Wird Schadenersatz in Gestalt einer Rente zugesprochen, so ist der Schuldner gleichzeitig zur Sicherheitsleistung anzuhalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.