103 II 129
22. Urteil der I. Zivilabteilung vom 5. April 1977 i.S. X. AG gegen Y.
Regeste (de):
- Mäklervertrag, Konventionalstrafe.
- 1. Konventionalstrafe bei einem frei widerruflichen Auftragsverhältnis (E. 1).
- 2. Ein Exklusivmäkler muss tätig werden, ist aber in der Wahl seiner Werbemittel frei (E. 3).
- 3. Art. 163 Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 163 - 1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti.
1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. 2 Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile. 3 Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive.
Regeste (fr):
- Contrat de courtage, clause pénale.
- 1. Clause pénale, s'agissant d'un mandat librement révocable (consid. 1).
- 2. Un courtier exclusif doit déployer une activité, mais il est libre dans le choix de ses moyens d'action (consid. 3).
- 3. Art. 163 al. 3 CO. Une peine conventionnelle doit être réduite, lorsqu'il y a disproportion entre le dommage effectif ou vraisemblable et celui dont les parties ont envisagé la possibilité (consid. 4).
Regesto (it):
- Contratto di mediazione, pena convenzionale.
- 1. Pena convenzionale nel caso di un mandato liberamente revocabile (consid. 1).
- 2. Un mediatore esclusivo deve svolgere un'attività, ma è libero nella scelta dei suoi mezzi d'azione (consid. 3).
- 3. Art. 163 cpv. 3 CO. Una pena convenzionale deve essere ridotta se c'è sproporzione tra il danno effettivo, rispettivamente probabile, e quello di cui le parti hanno previsto la possibilità (consid. 4).
Sachverhalt ab Seite 130
BGE 103 II 129 S. 130
Die X. AG schloss am 14. März 1975 mit Y. einen Mäklervertrag für den Verkauf von 15 Eigentumswohnungen der Überbauung Q. in Z. ab. In Ziffer 7 der Vereinbarung wurde bestimmt, dass der Vertrag bei einer Kündigungsfrist von 30 Tagen frühestens auf den 1. August 1975 aufgelöst werden könne. Ferner sei neben Y. nur A. berechtigt, Wohnungen der Überbauung Q. Ausländern anzubieten. Ziffer 8 des Vertrages sah für den Fall, dass der Vertrag nicht eingehalten werde, eine Konventionalstrafe von einem Prozent der Kaufpreissumme für alle 15 Eigentumswohnungen vor. In der Folge gelangte Y. in den Besitz eines Rundschreibens der B. AG vom 14. Mai 1975, mit dem diese die genannten Wohnungen zum Kaufe anbot. Y. beschwerte sich am 30. Mai 1975 bei der X. AG über den angeblichen Vertragsbruch. Diese wandte sich darauf an einen Anwalt, welcher am 30. Juni 1975 den Mäklervertrag mit sofortiger Wirkung widerrief. Am 11. August 1975 leitete Y. die Betreibung und am 26. August 1975 Klage für den Betrag von Fr. 50'000.-- ein. Das Handelsgericht des Kantons Zürich hiess am 21. Oktober 1976 die inzwischen auf Fr. 45'760.-- nebst 5% Zins seit dem 11. August 1975 herabgesetzte Klage gut. Die Beklagte hat die Berufung an das Bundesgericht erklärt und beantragt Abweisung der Klage; allenfalls sei die Konventionalstrafe auf Fr. 10'000.-- herabzusetzen. Der Kläger beantragt Abweisung der Berufung.
Erwägungen
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Der Mäklervertrag der Parteien sah vor, dass der Vertrag frühestens auf den 1. August 1975 gekündigt werden konnte. Zu Recht gehen die Parteien mit der Vorinstanz davon aus, dass diese Vereinbarung am zwingenden jederzeitigen Widerrufsrecht von Art. 404 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 404 - 1 Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
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1 | Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
2 | Chi però revoca o disdice il mandato intempestivamente, deve risarcire l'altra parte del danno che gliene deriva. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 412 - 1 Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
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1 | Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
2 | Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 404 - 1 Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
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1 | Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti. |
2 | Chi però revoca o disdice il mandato intempestivamente, deve risarcire l'altra parte del danno che gliene deriva. |
BGE 103 II 129 S. 131
N. 3b zu Art. 412
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 412 - 1 Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
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1 | Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
2 | Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 20 - 1 Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo. |
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1 | Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo. |
2 | Se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 23 - Il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 24 - 1 L'errore è essenziale specialmente nei seguenti casi: |
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1 | L'errore è essenziale specialmente nei seguenti casi: |
1 | quando la parte in errore abbia avuto di mira un contratto diverso da quello al quale ha dichiarato di consentire; |
2 | quando la volontà della parte in errore fosse diretta ad un'altra cosa, o, trattandosi di contratto conchiuso in considerazione di una determinata persona, fosse diretta ad una persona diversa da quella da essa dichiarata; |
3 | quando la parte in errore abbia promesso o siasi fatta promettere una prestazione di un'estensione notevolmente maggiore o minore di quella cui era diretta la sua volontà; |
4 | quando l'errore concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari. |
2 | Non è invece essenziale l'errore che concerne solo i motivi del contratto. |
3 | Semplici errori di calcolo non infirmano la validità del contratto, ma devono essere rettificati. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 412 - 1 Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
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1 | Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
2 | Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione. |
BGE 103 II 129 S. 132
Damit steht fest, dass das Vertragsverhältnis der Parteien bis zu seinem Widerruf seitens der Beklagten am 30. Juni 1975 bestand und dass es für den Fall der Verletzung der Ausschliesslichkeitsabrede durch die Beklagte gültig eine Konventionalstrafe vorsah.
2. Die Vorinstanz wirft der Beklagten vor, sie habe die Ausschliesslichkeitsabrede mit dem Kläger dadurch verletzt, dass sie die Wohnungen in Z. durch die B. AG deutschen Interessenten anbieten liess. Demgegenüber macht die Beklagte geltend, sie habe mit der B. AG keinen rechtsgültigen Vertrag abgeschlossen. Dass nur dann von einer Vertragsverletzung die Rede sein könnte, wenn die Beklagte zum Vorgehen der B. AG ausdrücklich ihre Zustimmung gegeben hätte, kann jedenfalls nicht gesagt werden. Nach der Vereinbarung vom 14. März 1975 hatte die Beklagte vielmehr dafür zu sorgen, dass nicht Dritte die vertraglich zugesicherten Rechte des Klägers verletzten. Damit war schon ein wissentliches Gewährenlassen eines Dritten unvereinbar. Die Vorinstanz stellt denn auch fest, die Beklagte habe zugegeben, dass sie die B. AG nicht daran gehindert habe, Inserate erscheinen zu lassen. Darin liegt auch die Zugabe, dass die Beklagte um die Tätigkeit der B. AG wusste und diese hätte unterbinden können. Dass ihr Zugeständnis und die diesbezügliche Feststellung des angefochtenen Urteils so zu verstehen sind, belegt die massgebliche von der Vorinstanz angeführte Protokollstelle, aus der sich ergibt, dass der Vertreter der Beklagten in diesem Zusammenhang einen möglichen "kleinen Fehler" anerkannte. Wenn die Beklagte demgegenüber vorbringt, dass sie gar nicht in der Lage gewesen sei, gegen die Inserate der B. AG einzuschreiten, weil sie davon nichts wusste bzw. weil die Inserate nicht auf die von ihr zu verkaufenden Eigentumswohnungen in Z. hingewiesen hätten, rügt sie in unzulässiger Weise eine tatsächliche Feststellung der Vorinstanz (Art. 55 Abs. 1 lit. c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 412 - 1 Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
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1 | Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
2 | Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione. |
Der Kläger weist auch auf ein bei den Akten liegendes Schreiben der B. AG an die Beklagte vom 7. Mai 1975 hin, in dem eine Provisionsabrede bestätigt und Werbemassnahmen erwähnt werden. Im kantonalen Verfahren liess die Beklagte dazu ausführen, dass dieses Bestätigungsschreiben über das hinausging, was zuvor telefonisch abgemacht worden sei, weshalb man der B. AG nicht, wie gewünscht, ein unterzeichnetes
BGE 103 II 129 S. 133
Doppel dieses Schreibens zurückgesandt habe. Demgegenüber bezeichnete es der Kläger als entscheidend, dass die Beklagte - auch nach ihrer eigenen Darstellung - sich nicht gegen diesen Brief verwahrte. Das blieb unwidersprochen und kann ergänzend auch im bundesgerichtlichen Verfahren berücksichtigt werden (Art. 64 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 412 - 1 Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
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1 | Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
2 | Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova. |
3. Die Beklagte macht weiter geltend, der Kläger habe ebenfalls gegen den Vertrag verstossen, weshalb sie ihrerseits einen Anspruch auf Konventionalstrafe habe, den sie mit jenem des Klägers verrechne. Zuzustimmen ist der Beklagten insoweit, als sie aus der Ausschliesslichkeitsabrede der Parteien auf eine Pflicht des Klägers schliesst, für die Beklagte tätig zu werden. Dem entspricht auch die im Vertrag vorgesehene Verpflichtung des Klägers, "die Interessen des Verkäufers mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu wahren" (vgl. auch Art. 398 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
BGE 103 II 129 S. 134
im kantonalen Verfahren unbestritten blieb, dass die Beklagte auf einen raschen Verkauf angewiesen war und der Kläger dies wusste. Unter diesen Umständen spielt es keine entscheidende Rolle mehr, dass der Kläger nach dem Wortlaut des Vertrages berechtigt, nicht aber verpflichtet war, die Eigentumswohnungen der Überbauung Q. in allen Teilen Europas anzubieten. Das Handelsgericht nimmt an, dass der Kläger auf jeden Fall in genügendem Masse für die Beklagte tätig geworden sei. Es stellt dabei auf zahlreiche Schreiben an Interessenten sowie auf zwei Prospekte ab. Diese tatsächlichen Feststellungen binden das Bundesgericht, das seinerseits rechtlich zu würdigen hat, ob der Kläger damit seiner Vertragspflicht genügte (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 398 - 1 Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
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1 | Il mandatario è soggetto in genere alle norme di responsabilità del lavoratore nel rapporto di lavoro.250 |
2 | Egli è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli. |
3 | Egli è tenuto ad eseguire personalmente il mandato, a meno che la sostituzione di un terzo non sia consentita od imposta dalle circostanze o ammessa dall'uso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 412 - 1 Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
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1 | Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. |
2 | Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione. |
4. Nach dem Vertrag beläuft sich die Konventionalstrafe auf ein Prozent der Kaufpreissumme für alle Eigentumswohnungen, was unstreitig einen Betrag von Fr. 45'760.-- ausmacht. Mit ihrem Eventualantrag verlangt die Beklagte auf
BGE 103 II 129 S. 135
Grund von Art. 163 Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 163 - 1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
|
1 | L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
2 | Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile. |
3 | Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 163 - 1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
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1 | L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
2 | Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile. |
3 | Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. |
Nach dem angefochtenen Urteil ist eine Konventionalstrafe schon deshalb nicht übersetzt, weil beim Abzahlungsvertrag die Strafe 10% des Kaufpreises betragen darf (Art. 226i Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 163 - 1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
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1 | L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
2 | Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile. |
3 | Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 163 - 1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
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1 | L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
2 | Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile. |
3 | Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 417 - Se per indicare l'occasione di conchiudere un contratto individuale di lavoro od una vendita di fondi o per la mediazione di un tale contratto fu stipulata una mercede eccessiva, il giudice può ad istanza del debitore ridurla nella giusta misura. |
BGE 103 II 129 S. 136
Beklagte auf einen raschen Verkauf der 15 Eigentumswohnungen mit einem Gesamtverkaufspreis von doch ungefähr 4 1/2 Millionen Franken drängte, und zwar in einem Zeitpunkt, in dem ein solcher Verkauf nicht mehr ohne weiteres zu bewerkstelligen war. Unter diesem Gesichtspunkt rechtfertigt es sich jedenfalls nicht, die Konventionalstrafe herabzusetzen. Die Vorinstanz hält es wegen Art. 161 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 161 - 1 La pena convenzionale è dovuta sebbene non sia derivato alcun danno al creditore. |
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1 | La pena convenzionale è dovuta sebbene non sia derivato alcun danno al creditore. |
2 | Se il danno eccede l'ammontare della pena, il creditore può richiedere il maggior importo solo in quanto provi la colpa del debitore. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 163 - 1 L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
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1 | L'ammontare della pena convenzionale è lasciato all'arbitrio delle parti. |
2 | Essa non può essere richiesta quando sia diretta a convalidare una promessa illecita od immorale, come pure, salvo patto contrario, quando l'adempimento sia diventato impossibile per una circostanza di cui il debitore non è responsabile. |
3 | Il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. |
BGE 103 II 129 S. 137
von Fr. 10'000.--, wie dies die Beklagte eventuell beantragt, zu tief. In Würdigung aller Umstände rechtfertigt es sich, die Konventionalstrafe auf Fr. 20'000.-- zu bemessen.
Dispositiv
Demnach erkennt das Bundesgericht:
In teilweiser Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 21. Oktober 1976 aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, dem Kläger Fr. 20'000.-- nebst 5% Zins seit 11. August 1975 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.