1C_125/2012 - 2012-10-30 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - révocation d'une autorisation de transformer un chalet, remise en état des lieux en dehors de la zone à bâtir

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_125/2012
1C_137/2012

Arrêt du 30 octobre 2012
Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président, Aemisegger et Chaix.
Greffière: Mme Arn.

Participants à la procédure
1C_125/2012
Municipalité de Chermignon, Administration communale, 3971 Chermignon, représentée par Me Antoine Zen Ruffinen, avocat,

et

1C_137/2012
Conseil d'Etat du canton du Valais, place de la Planta, case postale 478, 1951 Sion,
recourant,

contre

A.________,
B.________,
représentées par Mes Gilles Crettol et Béatrice Stahel, avocats,
intimées,

Commission cantonale des constructions du canton du Valais, Bâtiment Mutua, 1950 Sion.

Objet
Révocation d'une autorisation de transformer un chalet, remise en état des lieux en dehors de la zone à bâtir,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, du 27 janvier 2012.

Faits:

A.
B.________ est propriétaire de la parcelle n° 4440 du cadastre de la commune de Chermignon. Ce bien-fonds de 1'000 m2, colloqué en zone agricole, supporte entre autres un chalet d'habitation de 172 m2 construit dans les années 1930.
Informée que d'importants travaux de démolition avaient été effectués à l'intérieur du chalet en novembre 2009, la Commission cantonale des constructions (ci-après: la CCC) a, le 16 décembre 2009, ordonné l'arrêt des travaux; la société A.________ chargée de la réalisation d'un projet de transformation, a expliqué avoir exécuté des travaux pour les besoins d'une expertise plus poussée de l'état existant de la bâtisse et l'établissement de plans conformes à la réalité en vue d'une procédure d'autorisation de construire.
Fin 2009, A.________ a déposé une demande d'autorisation de construire, pour le compte de sa mandante B.________, en vue de transformer ce chalet d'habitation. Ce projet a été préavisé positivement par la Commune de Chermignon. A la demande de la CCC, A.________ s'est exprimée sur la manière dont elle allait conserver les structures porteuses (étais sur profilés métalliques et travaux d'excavation effectués par étapes), comme l'exigeait cette autorité; elle a déposé des plans adaptés le 19 avril 2010 prévoyant l'excavation et la création d'un sous-sol sur la partie centrale (env. 75 m2), la conservation des murs du corps est (env. 42 m2) et ceux de l'annexe ouest (env. 31 m2), les fondements de ces derniers devant être repris sur une profondeur de 1,50 mètres au plus.
La CCC a octroyé le permis de construire par décision du 29 avril 2010, notifiée le 5 mai 2010. L'autorisation de construire précise notamment que la démolition/reconstruction est exclue (les structures existantes mentionnées sur les plans devront être conservées) et que la destruction partielle ou totale du bâtiment ainsi que le non-respect d'une des conditions contenues dans la décision entraîneront la révocation de l'autorisation de construire et l'introduction d'une procédure de remise en état des lieux (cf. pt. 3.3 de l'autorisation de construire).

B.
Informée que des installations avaient été exécutées contrairement à l'autorisation délivrée (démolition de la partie sud-ouest du bâtiment et reconstruction de son sous-sol en béton), la CCC a ordonné le 22 octobre 2010 l'arrêt immédiat des travaux. Le 2 novembre 2010, A.________ a expliqué que, lors des travaux, il était apparu que la structure du sous-sol en brique était totalement insalubre, ce qu'avait constaté un expert, et qu'elle avait dû d'urgence assainir cette partie de l'ouvrage et la reconstruire avant l'hiver, admettant également avoir omis d'en informer la CCC. Le 5 novembre 2010, A.________ a interjeté recours devant le Conseil d'Etat valaisan contre la décision d'arrêt des travaux de la CCC.
Après avoir procédé à une vision locale le 24 novembre 2010, la CCC a révoqué, en décembre 2010, le permis de construire octroyé en avril 2010 et a ordonné la remise en état des lieux, à savoir condamner totalement par remplissage de sable le nouveau volume du sous-sol de la partie sud-ouest du bâtiment. Elle invitait A.________ à déposer un nouveau dossier de transformation excluant toute construction de remplacement du corps ouest du bâtiment qualifié de ruine. Pour la CCC, les travaux réalisés constituaient une nouvelle construction ne remplissant aucun des réquisits de l'octroi d'une autorisation exceptionnelle; l'intérêt public au rétablissement de l'état conforme au droit primait les intérêts privés des intéressées.
Le 14 janvier 2011, A.________ et B.________ ont saisi le Conseil d'Etat d'un recours contre cette décision. Ils contestaient la qualification de ruine donnée à la partie ouest de la construction et estimaient la décision disproportionnée.
Le 27 janvier 2011, la CCC a refusé d'examiner la demande de régularisation de l'annexe sud-ouest déposée par A.________, le 14 janvier 2011. Ce refus a fait l'objet d'un recours auprès du Conseil d'Etat.
Dans le cadre de l'instruction de ces recours, la Commune de Chermignon a, dans ses observations des 17 décembre 2010 et 23 février 2011, souligné le caractère spéculatif des travaux entrepris, l'importance des augmentations de surfaces déjà autorisées le 29 avril 2010 et le risque de se retrouver devant une construction neuve, ce que n'admettait pas la pratique de la CCC qu'elle approuvait.

C.
Le 31 août 2011, le Conseil d'Etat a classé le recours du 5 novembre 2010 et rejeté celui du 14 janvier 2011. Il a justifié la révocation du permis de construire par l'inobservation d'une condition impérative formulée dans une clause accessoire qui précisait les conséquences de son inexécution, le constructeur ne s'étant de plus pas soucié de déposer une demande pour les modifications de l'annexe ouest qui ne respectaient aucune des exigences posées pour la rénovation hors de la zone à bâtir. Il était superflu d'attendre le dépôt d'une éventuelle demande de régularisation des travaux ayant remplacé l'annexe car ceux-ci ne respectaient pas l'identité du chalet. Sur le vu des documents produits par les requérantes illustrant l'état insalubre des structures du bâtiment, le Conseil d'Etat a estimé que le chalet était inutilisable et qu'une autorisation n'aurait pas été envisageable. L'ordre de remise en état ne contrevenait pas au principe de proportionnalité.

D.
Le 27 janvier 2012, la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan (ci-après: le Tribunal cantonal) a admis le recours formulé par A.________ et B.________, a annulé la décision du Conseil d'Etat et a renvoyé la cause à la CCC pour qu'elle traite la demande de régularisation dont elle a été saisie le 14 janvier 2011.
Le Tribunal cantonal a pour l'essentiel considéré, aux termes d'une pesée des intérêts en présence, que l'irrégularité commise sur la partie ouest du chalet ne justifiait pas l'application de la clause de révocation contenue dans l'autorisation de construire. En outre, au moment de la démolition de l'annexe, les volumes du rez et du sous-sol étaient tout à fait utilisables pour les buts d'habitation ou de locaux de service auxquels ils étaient destinés. L'ouvrage entrepris sur la partie ouest du chalet n'excédait pas les limites fixées par les art. 24c de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700) et 42 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT, RS 700.1). Il s'agissait de travaux pouvant être régularisés sans nouvelle mise à l'enquête publique conformément à l'art. 57 de l'ordonnance cantonale sur les constructions du 2 octobre 1996 (OC, RS/VS 705.100) en relation avec l'art. 36 al. 3 de la loi cantonale sur les constructions du 8 février 1996 (LC, RS/VS 705.1).

E.
Agissant séparément, le Conseil d'Etat et la Commune de Chermignon interjettent chacun un recours en matière de droit public. Ils demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du Tribunal cantonal du 27 janvier 2012 et de confirmer la décision du Conseil d'Etat. En substance, ils se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 24c LAT ainsi que de l'annulation de la révocation du permis de construire par le Tribunal cantonal.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer sur les recours. La CCC renonce également à déposer des observations supplémentaires et renvoie à l'argumentation développée par le Conseil d'Etat dans sa décision et son recours. Les intimées se déterminent et concluent à l'irrecevabilité des deux recours, subsidiairement au rejet de celui déposé par le Conseil d'Etat.
L'Office fédéral du développement territorial (ci-après: l'ARE) est d'avis que la partie ouest du bâtiment n'était plus utilisable conformément à sa destination au sens de l'art. 24c LAT. Il soutient que le constructeur est lui-même arrivé à la conclusion lors de l'exécution des travaux que l'annexe ouest était totalement insalubre (cf. courrier de A.________ et expertise du Bureau X.________). Il ajoute également que la clause de révocation contenue dans l'autorisation de construire entrée en force est un moyen adéquat pour s'assurer qu'un projet ne sera réalisé que si l'état du bâtiment s'avère effectivement intact lors de l'exécution des travaux. Les recourants ont répondu aux observations de l'ARE.
Par ordonnance du 20 mars 2012, le Président de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif des recourants.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 135 III 329 consid. 1 p. 331 et les arrêts cités).

1.1 Compte tenu de leur connexité, il se justifie de joindre les deux recours, dirigés contre une même décision, afin de statuer en un seul arrêt.

1.2 Dirigés contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions (art. 82 let. a LTF), les recours sont recevables comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss LTF auxquels renvoie l'art. 34 al. 1 LAT; ATF 133 II 353 consid. 2 p. 356, 249 consid. 1.2 p. 251). Aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'est réalisée.

1.3 Ont qualité pour former un recours en matière de droit public, en vertu de l'art. 89 al. 2 let. d LTF, les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours. L'art. 34 al. 2 let. c LAT prévoit que les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance portant sur des autorisations visées aux art. 24 à 24d et 37a LAT. En l'occurrence, la décision de révocation de l'autorisation et d'ordre de remise en état de lieux se fonde notamment sur l'art. 24c LAT.
En l'absence d'une disposition contraire de la réglementation cantonale, la compétence pour recourir au Tribunal fédéral au nom du canton en vertu de l'art. 89 LTF appartient au gouvernement en tant qu'autorité exécutive suprême chargée de représenter le canton vers l'extérieur (ATF 137 V 143 consid. 1.1 p. 145; 135 II 12 consid. 1.2.3 p. 16; 134 II 45 consid. 2.2.3 p. 48; 131 II 571 consid. 1.4 p. 577). Tel est le cas du Conseil d'Etat valaisan lequel est légitimé pour recourir au nom de l'Etat contre l'arrêt du Tribunal cantonal (cf. art. 55 ch. 3 de la Constitution du canton du Valais [RS/VS 101.1] et art. 93 al. 3 de la loi valaisanne sur l'organisation des Conseils et les rapports entre les pouvoirs du 28 mars 1996 [RS/VS 171.1]).
La légitimation du Conseil d'Etat ainsi que celle de la Commune résultent ainsi de l'art. 89 al. 2 let. d LTF en relation avec l'art. 34 al. 2 let. c LAT (cf. ATF 133 II 409 consid. 1.3.2 p. 413 s.). Ils n'ont pas à démontrer qu'ils remplissent également les conditions énoncées à l'art. 89 al. 1 LTF (cf. HEINZ AEMISEGGER, Commentaire LAT, 2010, n. 98 ad art. 34 LAT). Contrairement à ce que prétendent les intimées, la Commune peut ainsi recourir devant le Tribunal fédéral même si elle n'a pas pris part à la procédure devant l'autorité précédente. Il faut toutefois que ces autorités puissent se prévaloir d'un intérêt à recourir: tel est le cas ici s'agissant des questions juridiques concrètes soulevées dans un cas particulier (cf. AEMISEGGER, op. cit., n. 98 ad art. 34 LAT).

1.4 Les autres conditions de recevabilité sont remplies si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.
Les recourants reprochent tout d'abord au Tribunal cantonal d'avoir violé le droit fédéral, plus particulièrement l'art. 24c LAT et 42 OAT. En outre, la Commune soutient que l'arrêt du Tribunal cantonal violerait son autonomie communale.

2.1 Selon l'art. 24c LAT, les constructions et installations sises hors de la zone à bâtir, qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone, bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement; dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être satisfaites (al. 2).
Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées conformément au droit matériel en vigueur à l'époque, mais qui sont devenues contraires à l'affectation de la zone à la suite d'une modification de la législation ou des plans d'aménagement (art. 41 OAT). La date déterminante est en principe celle du 1er juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution, qui a introduit expressément le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398). De plus, la reconstruction d'un bâtiment détruit ou démoli situé en dehors de la zone à bâtir n'entre en considération que si celui-ci était encore utilisable conformément à son affectation et que son utilisation réponde toujours à un besoin (art. 42 al. 4 OAT; ATF 127 II 209 consid. 3a p. 212). La protection de la situation acquise ne s'étend en effet pas aux bâtiments en ruine, inutilisables et prêts à s'écrouler; il ne faut en effet pas que les ruines puissent être transformées en constructions nouvelles (cf. arrêt 1A.250/2002 du 16 mai 2003 consid. 3.1; DFJP/OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur
l'aménagement du territoire, Berne 1981, n. 44 ad art. 24; voir aussi ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, ch. 595, p. 279, et ch. 608, p. 284). La garantie de la propriété ne confère au surplus aucun droit à réutiliser à des fins de construction un emplacement où ont déjà été érigés des ouvrages ou à conserver au-delà de sa durée de vie un ouvrage convenablement entretenu (arrêts 1A.250/2002 du 16 mai 2003 consid. 3.1 et 1A.214/1992 du 10 mars 1993 consid. 6b). En outre, une transformation partielle est admissible dans la mesure où l'identité de la construction et de ses abords est respectée pour l'essentiel (art. 42 al. 1 OAT). Selon la jurisprudence développée sous l'empire de l'ancien droit (ancien art. 24 al. 2 LAT), applicable également au nouveau droit (ATF 127 II 215 consid. 3b p. 219), l'identité de l'ouvrage est préservée lorsque la modification projetée sauvegarde dans ses traits essentiels les dimensions ainsi que l'apparence extérieure de celui-ci et qu'elle n'entraîne pas d'effets nouveaux notables sur l'affectation du sol, l'équipement et l'environnement. La transformation doit être d'importance réduite par rapport à l'état existant de l'ouvrage (ATF 127 II
215 consid. 3a p. 218 s., 123 II 256 consid. 4 p. 261 et les arrêts cités). Elle doit en particulier respecter les limites chiffrées fixées par l'art. 42 al. 3 OAT.

2.2 En l'espèce, le Tribunal cantonal a considéré que l'ouvrage entrepris sur la partie ouest du bâtiment ne constituait pas une construction nouvelle ni une reconstruction excédant les limites fixées par les art. 24c LAT et 42 OAT. Sur la base des photographies figurant en annexe de la requête en autorisation, il a notamment estimé qu'au moment de la démolition de l'annexe, les volumes du rez et du sous-sol étaient tout à fait utilisables pour les buts d'habitation ou de locaux de service auxquels ils étaient destinés. Leur mauvais état n'avait été identifié qu'après l'enlèvement des doublages intérieurs et l'exécution de la démolition autorisée dans le corps central du chalet (en vue de réaliser un soubassement), circonstance qui avait poussé le constructeur à opter, en cours de réalisation dans le corps central, pour la démolition critiquée du corps ouest afin d'y introduire les mêmes standards que ceux admis par la CCC au centre du chalet; les travaux intérieurs avaient démontré la nécessité de remplacer les éléments porteurs de la partie ouest du bâtiment (cf. consid. 2dc et 4c de l'arrêt entrepris).

2.3 En l'espèce, c'est à juste titre que le Conseil d'Etat et la Commune critiquent l'appréciation du Tribunal cantonal. En effet, pour qu'un bâtiment d'habitation puisse être utilisé conformément à sa destination, il faut, entre autres, que les structures porteuses, les sols et le toit soient en majeure partie intacts (cf. arrêt 1A.76/1993 du 24 janvier 1994 consid. 4a et b; cf. également RUDOLF MUGGLI, Commentaire LAT, n. 13 ad art. 24c LAT). A cet égard, contrairement à l'avis exprimé par le Tribunal cantonal, il convient de tenir compte de l'état réel de la bâtisse, peu importe si celui-ci n'est découvert qu'au moment des travaux. Or, le rapport photographique du 27 octobre 2010 versé au dossier cantonal par les intimées met clairement en évidence l'état réel de l'annexe au moment déterminant. Sur le vu de ce document, il apparaît que la partie annexe ouest du bâtiment était dans un état ne permettant manifestement plus une utilisation conforme à sa destination. L'expert mandaté par les intimées expose notamment que la structure existante ne pouvait être maintenue pour des raisons de salubrité et de sécurité: des parois étaient complètement pourries, de même qu'une bonne partie de la toiture plate qui menaçait de s'effondrer;
les murs des sous-sols ne tenaient plus, étaient fissurés et humides, une partie s'était même écroulée (cf. expertise du Bureau X.________). Les intimées ont elles-mêmes reconnu l'insalubrité de l'annexe dans leur courrier du 2 novembre 2010, même si elles prétendent le contraire aujourd'hui. Cela étant, à supposer qu'il y ait eu un doute sur l'état de la construction, celui-ci n'aurait pas pu profiter à celui qui a lui-même décidé de détruire les moyens de preuve en procédant sans autorisation à une démolition reconstruction (arrêt 1C_136/2009 du 4 novembre 2009 consid. 5.2).

2.4 Dans ces circonstances, l'annexe ouest du bâtiment ne saurait bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue par l'art. 24c al. 1 LAT. Point n'est dès lors besoin d'examiner plus avant le grief de violation de l'autonomie communale également soulevé par la Commune. A cet égard, on relèvera néanmoins que dans le canton du Valais, en matière de droit public des constructions, la compétence pour décider si un projet de construction situé à l'extérieur de la zone à bâtir peut bénéficier d'une dérogation au sens des art. 24 ss LAT appartient à la CCC (art. 2 al. 1 ch. 2 et art. 31 LC/VS), les communes ne disposant que d'un droit de préavis (art. 46 al. 2 OC/VS); la Commune de Chermignon ne saurait dès lors en principe se prévaloir d'aucune autonomie en matière de délivrance d'une autorisation dérogatoire de bâtir en zone agricole.

3.
Il convient en outre d'examiner si, comme le soutiennent les recourants, les travaux entrepris sans autorisation sur la partie ouest du chalet justifiaient la révocation complète du permis de construire. A leurs yeux, la réalisation de la condition résolutoire posée par l'autorisation (à savoir la modification du projet autorisé et la démolition/reconstruction de la partie ouest) entraînerait ipso iure la révocation de l'autorisation de construire; une telle condition liée à une révocation serait admise par la doctrine (cf. MAGDALENA RUOSS FIERZ, Massnahmen gegen illegales Bauen, 1999, p. 25; CHRISTIAN MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, 1991 p. 221 et 254). De plus, la révocation était proportionnée, répondait à un intérêt public et les intimées ne pouvaient se prévaloir de leur bonne foi puisque l'autorisation de construire indiquait expressément qu'elles devaient requérir une nouvelle autorisation pour toute modification et que, sur le principe, toute démolition/reconstruction était exclue. Les recourants taxent la décision du Tribunal cantonal d'arbitraire sur ce point.

3.1 L'art. 32 de la loi valaisanne du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA, RS/VS 172.6) prévoit que, pour autant que des prescriptions légales spéciales, la nature de l'affaire, le principe de la bonne foi ou d'autres principes généraux du droit reconnus ne s'y opposent pas, l'autorité peut d'office ou sur demande: soit révoquer une décision viciée lorsque d'importants intérêts publics, qu'il n'est pas possible de préserver autrement, le demandent (al. 1 let. a), soit modifier ou annuler une décision correcte lorsque les conditions dont la loi fait dépendre sa validité ne sont plus remplies en raison d'un changement notable de la loi ou des circonstances (al. 1 let. b); une décision peut être révoquée même si elle est formellement passée en force (al. 2). L'art. 32 LPJA vise des situations alternatives dont la première exige l'existence d'un vice grave. Dans le cas d'une autorisation de bâtir dont il a déjà été fait usage, l'intérêt public invoqué par l'autorité compétente pour justifier une révocation doit être largement prépondérant par rapport à celui du bénéficiaire de ladite autorisation (cf. JEAN-CLAUDE LUGON, Révocation, reconsidération, révision, in ZBl 1989 p. 425 ss, spéc. 428).
La jurisprudence a par ailleurs dégagé des principes qui permettent de déterminer si et à quelles conditions une décision administrative ayant acquis force de chose décidée peut être réexaminée à la demande d'un particulier ou être révoquée par l'autorité qui l'a rendue. Les exigences de la sécurité du droit ne l'emportent sur l'intérêt à une application correcte du droit objectif que si la décision en cause a créé un droit subjectif au profit de l'administré, si celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation obtenue ou encore si la décision est le fruit d'une procédure au cours de laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen approfondi (ATF 127 II 306 consid. 7a p. 313; 121 II 273 consid. 1a p. 276 et les références citées). Cette règle n'est cependant pas absolue et la révocation peut intervenir même dans une des trois hypothèses précitées, le cas échéant moyennant le versement d'une indemnité, lorsqu'elle est commandée par un intérêt public particulièrement important. A l'inverse, les exigences de la sécurité du droit peuvent être prioritaires même lorsqu'aucune de ces trois hypothèses n'est réalisée (arrêts 1C_355/2010 du 19 novembre 2010 consid. 5.1 et 2A.737/2004 du 30 mars 2005 consid. 3.4 in Pra
2006 n° 26 p. 184). Dans tous les cas, l'administré doit être de bonne foi. Celui qui a agi dolosivement ou violé ses obligations en induisant l'administration en erreur au moment de demander l'autorisation litigieuse ne saurait en principe s'opposer à la révocation, à moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité (ATF 93 I 390 consid. 2 p. 394/395). L'autorité compétente doit également observer ces principes dans l'application qu'elle fait des dispositions cantonales relatives à la révocation des autorisations de construire (arrêt 1C_355/2010 du 19 novembre 2010 consid. 5.1 et la référence).

3.2 Une autorisation ne peut être liée à une charge ou à une condition que moyennant une base légale ou alors pour autant que l'admissibilité de la clause accessoire découle du but poursuivi par la loi (arrêt 1C_14/2008 du 25 février 2009 consid. 5.3 in RDAF 2010 I 401).
En l'occurrence, la clause litigieuse donne les motifs pour lesquels une révocation interviendrait, à savoir notamment toute démolition/reconstruction du bâtiment en contradiction avec l'autorisation délivrée. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, une telle clause ne peut être interprétée en ce sens que son inobservation entraînerait ipso facto la révocation du permis délivré. En effet, l'art. 24c LAT sur lequel est fondée l'autorisation délivrée permet à certaines conditions une destruction et reconstruction de bâtiments. Aussi, l'insertion d'une telle clause de révocation dans l'autorisation de construire n'exemptait pas l'autorité compétente du devoir d'examiner si la révocation à la suite de la démolition/reconstruction d'une partie du chalet répondait dans le cas concret à un intérêt public et si elle était proportionnée (cf. pour une clause de retrait: ATF 109 Ia 128 consid. 7 p. 132).

3.3 En l'espèce, le Conseil d'Etat soutient que la révocation du permis délivré en avril 2009 était justifiée par un intérêt public. Il estime que l'irrégularité commise - qui consiste à démolir une partie du bâtiment en état de délabrement très avancé et à reconstruire en béton armé - va clairement à l'encontre d'un intérêt public concrétisé à l'art. 24c LAT visant à empêcher que des bâtiments propres à la démolition ne puissent être démolis et reconstruits. Le Conseil d'Etat perd ici de vue que la partie principale du chalet a été jugée utilisable conformément à sa destination, de sorte qu'elle est au bénéfice de la garantie de la situation acquise conférée par l'art. 24c LAT. Le but de la séparation entre territoire constructible et non constructible n'est à cet égard pas de faire disparaître de la zone de non bâtir les constructions dont l'utilité est avérée (MUGGLI, op. cit., n. 5 ad art. 24c LAT). Les recourants n'avancent en outre aucune exigence majeure de l'aménagement du territoire susceptible d'entrer en contradiction avec la garantie étendue de la situation acquise conférée au chalet par l'art. 24c LAT, telle la protection de l'environnement, de la nature et du paysage.
Par ailleurs, il ressort des faits admis par l'instance précédente que le mauvais état de cette partie du bâtiment n'a été constaté qu'au moment de l'exécution des travaux; les intimées pouvaient donc être de bonne foi lors de l'octroi de l'autorisation de construire puisqu'elles ignoraient l'état réel de cette partie du bâtiment. La Commune se contente à cet égard d'affirmer que les intimées connaissaient parfaitement l'état de la maison, respectivement de ses soubassements, compte tenu des travaux d'expertise qui avaient été menés. Formulée sur un mode purement appellatoire, cette critique de la Commune qui consiste à simplement opposer sa propre version des faits à celle de l'instance précédente ne suffit pas à démontrer que l'appréciation contraire retenue par le Tribunal cantonal serait arbitraire. Le fait que les intimées aient remédié au mauvais état de la partie ouest du bâtiment - dont les murs de fondation et la toiture ne pouvaient selon les constatations du Tribunal cantonal être conservées - sans solliciter au préalable l'autorisation de l'autorité compétente ne saurait toutefois conduire en l'espèce à la révocation de l'ensemble du permis de bâtir. En effet, le Tribunal cantonal a mis en évidence le caractère limité
de l'intervention critiquée portant sur moins d'un cinquième de la surface au sol du bâtiment et ne touchant pas les deux corps principaux, ainsi que le caractère imprévisible du mauvais état du corps ouest du bâtiment, de même que l'incohérence entre les travaux autorisés sur la partie centrale (travaux d'excavation et réalisation de fondations) et le maintien des murs existants de la partie ouest qu'il fallait reprendre et prolonger sur une profondeur de plusieurs centimètres pour être au même niveau que la partie centrale. Les recourants n'avancent en l'occurrence aucun argument propre à remettre en cause la pesée des intérêts effectuée par le Tribunal cantonal. Partant, l'arrêt du Tribunal cantonal, en tant qu'il renonce à révoquer le permis de construire accordé aux intimées n'apparaît pas arbitraire.
Cela étant, compte tenu des considérations développées ci-dessus (cf. consid. 2 supra), il convient d'examiner si la réalisation de l'annexe ouest peut-être autorisée en tant qu'agrandissement mesuré au sens des art. 24c LAT et 42 OAT, en particulier si l'agrandissement total projeté n'excède pas les 30 % de la surface utilisée pour un usage non conforme à l'affectation de la zone (art. 42 al. 3 OAT). Dès lors que le Tribunal de céans ne dispose pas de suffisamment de données pour se déterminer sur ce point, il y a lieu de renvoyer la cause à la CCC pour qu'elle se prononce à ce sujet; le calcul ne devra pas tenir compte de la surface de l'annexe ouest qui a été jugée non utilisable conformément à sa destination. La question de la remise en état apparaît dès lors à ce stade prématurée.

4.
Il résulte de ce qui précède que les recours doivent être partiellement admis dans la mesure de leur recevabilité et la cause renvoyée à la CCC. Les frais judiciaires sont supportés par les intimées qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens à la Commune ni au Conseil d'Etat (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Les causes 1C_125/2012 et 1C_137/2012 sont jointes.

2.
Les recours sont partiellement admis dans la mesure de leur recevabilité. La cause est renvoyée à la Commission cantonale des constructions pour complément d'instruction au sens des considérants et nouvelle décision.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des intimées, solidairement entre elles.

4.
Il n'est pas alloué de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Commission cantonale des constructions et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 30 octobre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président: Fonjallaz

La Greffière: Arn

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 34 Bundesrecht - 1 Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
¹	Für die Rechtsmittel an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
²	Kantone und Gemeinden sind zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen über:
^a	Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5);
^b	die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen;
^c	Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d80 und 37a.81
³	Das Bundesamt für Landwirtschaft ist zur Beschwerde berechtigt gegen Entscheide über Vorhaben, die Fruchtfolgeflächen beanspruchen.82

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
^a	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
^b	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^d
¹	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
^1bis	...66
²	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:67
^a	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
^b	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
³	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:68
^a	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
^b	die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
^c	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
^d	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
^e	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 41 Anwendungsbereich von Artikel 24c RPG
¹	Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
²	Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 42
¹	Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
²	Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand.50
³	Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln:
^a	Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt.
^b	Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
^c	Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.51
⁴	Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.52
⁵	Solaranlagen nach Artikel 18a Absatz 1 RPG sind bei der Beurteilung nach Artikel 24c Absatz 4 RPG unbeachtlich.53

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.