1C_136/2009 - 2009-11-04 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 136/2009

Arrêt du 4 novembre 2009
Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges Féraud, Président, Reeb et Raselli.
Greffière: Mme Mabillard.

Parties
A.________,
représenté par Me Yves Nicole, avocat,
recourant,

contre

Municipalité de Concise, 1426 Concise, représentée par Me Christian Favre, avocat,
Département de l'économie du canton de Vaud, Service du développement territorial, 1014 Lausanne, représenté par Me Edmond C.M. de Braun, avocat.

Objet
Démolition d'un bâtiment d'habitation,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 26 février 2009.
Faits:

A.
La ferme de la "Prise Zacharie" a été construite aux environs de 1800 sur le territoire de la commune de Concise. Elle comporte une partie rurale (grange) à l'arrière et une partie habitation à l'avant. Le domaine agricole de la "Prise Zacharie" a été exploité par B.________ jusqu'en 1979; il a alors vendu l'essentiel de ses terres cultivables à A.________ en conservant la propriété de la ferme où il a continué à vivre. C'est ainsi que la nouvelle parcelle 656, d'une surface de 2'948 m2, sur laquelle la ferme a été construite, a été détachée de la parcelle agricole 653 entourant la ferme, qui a été vendue le 9 janvier 1973 à A.________. Les parcelles 653 et 656 ont ensuite été classées en zone agricole selon le plan des zones communales approuvé le 3 septembre 1980 par le Conseil d'Etat vaudois. A.________ a acquis la parcelle 656 de B.________ en 1989.

B.
A la suite d'une inondation de la ferme en 1987, d'importants travaux de réfection de deux chambres habitables ont été réalisés, à savoir notamment le remplacement de certaines poutres et la remise à neuf de l'ensemble des planchers, plafonds et fenêtres.
Entre 1996 et 2000, la ferme a été mise, dans son état, à disposition des ouvriers travaillant sur les chantiers de "Rail 2000". Pendant la période d'utilisation, le toit d'une partie de la grange s'est effondré, faute d'entretien, mais sans dommage pour les personnes qui logeaient dans la partie habitation de la ferme.
Lors des travaux de constructions de l'autoroute N5, entre 2000 et 2005, la ferme a été englobée dans les travaux d'équipement du secteur, comprenant le raccordement au réseau d'eau et à l'évacuation des eaux usées en système séparatif. Elle a bénéficié aussi d'une nouvelle alimentation en électricité.
Par ailleurs, la ferme de la "Prise Zacharie" a fait l'objet d'un recensement architectural en 1976, puis lors d'une révision en 2000. Selon la fiche du recensement, le bâtiment est colloqué en note 4 et il se trouve dans un état de conservation moyenne.

C.
A.________ est agriculteur et il est propriétaire de 17 hectares de terres cultivables. Il travaille en association avec son frère C.________, propriétaire de 13 hectares. Ils ont chacun un fils intéressé à reprendre le domaine.
A.________ a été fermier de D.________ à Concise pendant plusieurs années. Le 20 février 2002, ce dernier lui a signifié la résiliation du bail à ferme pour le 1er mars 2005. A la suite d'un accord intervenu devant la Commission de conciliation préfectorale en matière de baux à ferme, la résiliation a été annulée pour l'exploitation des terres agricoles et viticoles, mais maintenue pour les bâtiments du centre d'exploitation, avec une échéance reportée au 1er mars 2006.
En 2003, A.________ et C.________ ont obtenu une autorisation de construire de nouveaux bâtiments d'exploitation comprenant des écuries et un hangar à machines, sur une parcelle située à la sortie du village de Concise, sur la route de Mutrux.

D.
A l'occasion d'une visite sur place, le Service cantonal de l'aménagement du territoire du canton de Vaud (actuellement: le Service cantonal du développement territorial; ci-après: le Service cantonal) a constaté que des travaux étaient en cours sur la ferme de la parcelle 656. Par courrier du 12 septembre 2006, il a ordonné à A.________ l'arrêt des travaux. Il a également informé la municipalité de Concise (ci-après: la municipalité) de cette mesure.
Le 23 septembre 2006, A.________ a admis avoir entrepris des fouilles les 11 et 12 septembre, afin de retrouver le captage de la source située sur sa parcelle et de changer les conduites d'eau. Il a précisé avoir remis le terrain en état et n'avoir entrepris aucune démolition de l'ancien bâtiment agricole. Dans sa réponse du 27 septembre 2006, la municipalité a constaté que les travaux étaient terminés, tout en précisant qu'elle n'avait reçu aucune demande ni délivré aucune autorisation communale dans cette affaire.
Le 3 octobre 2006, le Service cantonal, en possession d'éléments démontrant que des travaux portant sur un ancien bâtiment agricole avaient effectivement eu lieu, a réitéré son ordre d'arrêt des travaux.
Le 20 octobre 2006, la municipalité a informé le Service cantonal que, lors du début des travaux, il ne s'agissait, selon A.________, que de la réfection du toit. Par la suite, elle avait constaté que des travaux plus importants de transformations étaient en cours. Durant la période de début avril à fin juin 2006, il avait été demandé oralement plusieurs fois à l'intéressé d'interrompre ses travaux et de fournir un dossier d'enquête complet à la municipalité. A.________ n'avait pas obtempéré et avait continué ses travaux sans autorisation.
Le 10 novembre 2006, le Service cantonal a requis de l'intéressé qu'il fournisse un jeu de plans complet et un dossier de photos du bâtiment, avant et après les travaux illicites, une justification des travaux ainsi que le questionnaire cantonal relatif à une construction ou installation hors zone à bâtir.
Sur requête du Service cantonal, la municipalité a précisé que A.________ avait procédé à la réfection et à la transformation de son bâtiment sis à la "Prise Zacharie" afin de rendre ce dernier habitable. Elle constatait que ledit bâtiment était inoccupé depuis plusieurs années et qu'il méritait, pour être habitable, une rénovation complète.
Dans le dossier constitué à la demande du Service cantonal, A.________ justifie et décrit les travaux de la manière suivante: "La construction se trouvant à certains endroits dans un état vétuste, il s'avère alors urgent d'entreprendre des travaux d'assainissement et de rénovation. Tout d'abord, la partie arrière de la ferme (écuries) ainsi que la remise au sud sont en partie en ruine et nécessitent une intervention pour éviter tout danger (la porcherie quant à elle s'est effondrée en 1998). Ensuite, le bâtiment composé alors de deux appartements, ne répond plus aux normes et exigences en vigueur et méritaient un assainissement. Avant les travaux, le rez inférieur abrite un appartement de deux pièces très peu lumineux (les surfaces de jour et la hauteur d'étage ne répondaient plus aux normes actuelles) et vétuste, une grange, une buanderie et une porcherie. Au rez supérieur on trouve un logement de 3 pièces mal distribué et également peu lumineux, un fenil et les écuries en partie effondrées [...]. Aujourd'hui, après travaux, la ferme n'a pas augmenté de volume mais au contraire diminué celui-ci (partie arrière). L'aspect esthétique du bâtiment a été conservé et les façades ont gardé leur caractère rural."
Sur dénonciation du Service cantonal, le Préfet du district de Granson a condamné A.________, le 16 janvier 2007, à une amende de 15'000 fr. et une créance compensatrice de 18'000 fr. pour violation des art. 103 et 120 let. a de la loi cantonale vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après: LATC; RSV 700.11).
Le 29 janvier 2007, la municipalité a délivré un préavis dans lequel elle entérinait les travaux effectués, considérant que le propriétaire des lieux avait ainsi évité que le bâtiment, qui gardait son aspect initial et était bien intégré dans le paysage, ne tombe en ruine.
Le 3 décembre 2007, le Service cantonal a ordonné à A.________ de démolir entièrement le bâtiment d'habitation et d'éliminer les déchets issus du chantier par des filières respectueuses de l'environnement.

E.
Par arrêt du 26 février 2009, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: le Tribunal cantonal) a rejeté le recours de l'intéressé contre la décision du Service cantonal du 3 décembre 2007, qu'il a confirmée, et lui a imparti un nouveau délai au 31 octobre 2009 pour exécuter la décision précitée. Le Tribunal cantonal a considéré en substance que la ferme litigieuse ne pouvait pas constituer un logement pour la génération qui prend sa retraite ni bénéficier de la garantie de la situation acquise. L'ordre de démolition était en outre justifié par un intérêt public suffisant et respectait le principe de la proportionnalité.

F.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt du Tribunal cantonal du 26 février 2009 en ce sens qu'une autorisation spéciale de construire lui soit délivrée. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de l'arrêt entrepris. Le recourant se plaint en substance d'une constatation incomplète des faits et d'une mauvaise application du droit fédéral. Il allègue en outre une violation de son droit d'être entendu.
Le Tribunal cantonal a renoncé à déposer une réponse. Le Service cantonal ainsi que l'Office fédéral du développement territorial proposent le rejet du recours alors que la municipalité de Concise conclut à son admission.
Par ordonnance du 23 avril 2009, le Président de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif du recourant.
Dans sa réplique du 31 août 2009, le recourant a confirmé les conclusions de son recours.
Considérant en droit:

1.
1.1 La voie du recours en matière de droit public (art. 82 ss LTF) est ouverte contre une décision prise par une autorité cantonale de dernière instance dans une contestation portant sur l'application du droit de l'aménagement du territoire. Le recourant est propriétaire de la ferme de la "Prise Zacharie", sise sur la parcelle 656 de la commune de Concise. Il a donc manifestement qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF contre l'arrêt attaqué qui confirme l'ordre de démolir la construction litigieuse. Au surplus, le recours ayant été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites par la loi (art. 42 LTF), il y a lieu d'entrer en matière.

1.2 Selon l'art. 100 al. 1 LTF, le recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification la décision attaquée. L'art. 42 al. 1 LTF prévoit que le mémoire de recours doit notamment contenir les conclusions et les motifs à l'appui de celles-ci. Seul l'art. 43 LTF permet au Tribunal fédéral, à certaines conditions, d'accorder au recourant un délai approprié pour compléter la motivation de son recours, et ce en matière d'entraide pénale internationale uniquement.
Dans son mémoire de recours, le recourant ne soulève pas de grief à l'encontre de la partie de l'arrêt attaqué relative à l'application de l'art. 24d de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Ce n'est que dans sa réplique du 31 août 2009 qu'il émet des critiques à ce sujet. Il n'est toutefois pas légitimé à compléter la motivation de son mémoire après l'échéance du délai de recours. Tardif, son grief est irrecevable.

2.
Le recourant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu. Il reproche au Tribunal cantonal de n'avoir pas procédé à l'inspection locale qu'il avait expressément requise et de n'avoir pas motivé ce refus.

2.1 Le droit d'être entendu garanti à l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment celui de faire administrer les preuves pour autant que celles-ci soient requises dans les formes prévues par le droit cantonal et qu'elles apparaissent utiles à l'établissement des faits pertinents (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 127 I 54 consid. 2b p. 56; 126 I 97 consid. 2b p. 102). L'autorité de décision peut donc se livrer à une appréciation anticipée de la pertinence du fait à prouver et de l'utilité du moyen de preuve offert et, sur cette base, refuser de l'administrer. Ce refus ne viole le droit d'être entendu que si l'appréciation à laquelle elle a ainsi procédé est entachée d'arbitraire (ATF 131 I 153 consid. 3 p. 157 et les arrêts cités; sur la notion d'arbitraire, voir ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17). Ces principes s'appliquent également à la tenue d'une inspection locale en l'absence d'une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d'instruction (ATF 120 Ib 224 consid. 2b p. 229; 112 Ia 198 consid. 2b p. 202); le recourant ne prétend à juste titre pas que tel serait le cas de l'art. 48 al. 1 let. d de la loi vaudoise sur la juridiction et la procédure administratives (cf. arrêt 2P.323/2006 du 27 mars 2007 consid. 3.2).
Le droit d'être entendu implique également pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Selon la jurisprudence, la motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité ne doit toutefois pas se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter aux questions décisives (ATF 130 II 530 consid. 4.3 p. 540 et les arrêts cités).

2.2 Le recourant estime que l'inspection locale aurait permis au Tribunal cantonal de compléter son information sur des éléments manifestement très importants pour le jugement de la cause; la Cour cantonale a en effet constaté à plusieurs reprises que le dossier n'était pas complet et qu'il lui manquait notamment des renseignements sur la structure et l'organisation de l'exploitation ainsi que sur la procédure de permis d'autorisation de construire des bâtiments d'exploitation en 2003. De même, le recourant souligne que l'arrêt emploie le conditionnel au sujet de l'état de la construction, des modifications apportées et du mode de construction utilisé lors de la rénovation.
Il sied de relever ici que, si la procédure administrative est régie essentiellement par la maxime inquisitoire, les parties ont le devoir de collaborer à l'établissement des faits (ATF 128 II 139 consid. 2b p. 142 s.). Dans le cas particulier, le recourant avait un devoir de collaboration spécialement élevé pour tout ce qui avait trait à son exploitation et à la construction litigieuse, puisqu'il s'agit de faits qu'il connaît mieux que quiconque (cf. ATF 131 II 265 consid. 3.2 non publié et les références). Il est donc malvenu de se plaindre que le Tribunal cantonal n'était pas suffisamment renseigné sur ces questions, alors qu'il avait tout le loisir de fournir les documents nécessaires en cours de procédure. On ne voit au demeurant pas comment une inspection locale aurait permis à la Cour cantonale de compléter son dossier quant aux points sus-évoqués, qui n'étaient au demeurant pas déterminants pour l'issue du litige. Au surplus, les juges cantonaux disposaient de plans, de divers documents photographiques ainsi que du dossier de mise en conformité produit par le recourant et pouvaient donc s'abstenir de se rendre sur les lieux.
Selon le recourant, une inspection locale était également indispensable pour instruire "sur les questions soulevées par la municipalité de Concise en relation avec les constructions affectées à autre chose que l'habitation et qui sont situées sur la parcelle 656 du registre foncier de Concise et dans ses environs immédiats." Le recourant ne précise toutefois pas de quelles questions il s'agit ni ne montre en quoi la mesure d'instruction proposée aurait permis de les élucider. La motivation insuffisante du grief sur ce point le rend irrecevable (cf. art. 42 al. 2 en relation avec l'art. 106 al. 2 LTF).
Dans l'arrêt attaqué, le Tribunal cantonal n'a certes pas indiqué formellement qu'il renonçait à organiser une inspection locale et n'a donc pas motivé son refus. Le fait que cette mesure d'instruction n'a pas été ordonnée montre néanmoins implicitement que les juges cantonaux ont considéré qu'elle n'était pas nécessaire. L'absence de motivation n'a par ailleurs pas empêché l'intéressé de recourir sur ce point et d'exposer les raisons pour lesquelles il estimait, pour sa part, qu'une vision locale était indispensable.
Dans ces conditions, le recourant dénonce à tort une violation de son droit d'être entendu en relation avec le refus de la cour cantonale de mettre en oeuvre une inspection locale.

2.3 Le recourant soutient également que le Tribunal cantonal n'a pas respecté son droit d'être entendu en ne l'invitant pas à se prononcer sur l'application de l'art. 24d LAT. Le droit d'être entendu porte avant tout sur les questions de fait. Les parties doivent éventuellement aussi être entendues sur les questions de droit lorsque l'autorité concernée entend se fonder sur des normes légales dont la prise en compte ne pouvait pas être raisonnablement prévue par les parties (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 505). En l'occurrence, après avoir examiné les griefs du recourant, la Cour cantonale a encore vérifié si les travaux pouvaient être autorisés dans le cadre fixé par le nouvel art. 24d LAT. Le recourant ne saurait se plaindre de ce que le Tribunal cantonal a examiné d'office une norme qui lui était favorable et invoque dès lors en vain son droit d'être entendu, qui confère à toute personne le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment. Le grief doit ainsi également être rejeté sous cet angle.

3.
Le recourant reproche ensuite au Tribunal cantonal d'avoir procédé à une constatation incomplète des faits.

3.1 Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus par l'art. 105 al. 2 LTF. Quant au recourant, il ne peut critiquer la constatation de faits, susceptibles d'avoir une influence déterminante sur l'issue de la procédure, que si ceux-ci ont été établis de manière manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, en particulier en violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (art. 97 al. 1 LTF; ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4135).

3.2 Selon le recourant, l'arrêt attaqué passe sous silence plusieurs éléments qu'il a indiqués dans son mémoire de recours et qui ont été prouvés par pièces, à savoir notamment la mise en séparatif du bâtiment réalisée entre 2000 et 2005 et le fait que des infrastructures liées à l'exploitation agricole, en particulier un hangar, se trouvent également dans le secteur de la "Prise Zacharie". Ces faits n'ont toutefois pas été omis par le Tribunal cantonal, puisqu'ils sont mentionnés à la page 2, lettre C.b), respectivement aux pages 1 et 2, lettres A.a) et C.a), de l'arrêt entrepris. Quant au fait qu'une cédule hypothécaire de 295'000 fr. a été constituée sur la parcelle litigieuse en 1999, il n'est pas pertinent pour l'issue du litige. La Cour cantonale s'est en effet fondée sur une série d'éléments pour considérer que le bâtiment en cause était une ruine à cette époque, et la constitution de la cédule hypothécaire ne permet pas, à elle seule, de modifier le résultat de la pesée des intérêts. Il s'ensuit que les faits n'ont pas été établis de manière incomplète par la Cour cantonale et qu'ils lient dès lors le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF).

4.
Le recourant fait valoir qu'en application de l'art. 34 al. 3 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.0) et de la jurisprudence relative au "Stöckli", la pesée des intérêts en présence devait amener à constater que rien ne s'opposait à la délivrance d'un permis de construire.

4.1 En vertu de l'art. 16a al. 1 LAT, sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions qui sont nécessaires à l'exploitation agricole. A cet égard, l'art. 34 al. 3 OAT précise que les constructions qui servent au logement indispensable à l'entreprise agricole, y compris le logement destiné à la génération qui prend sa retraite, sont réputés conformes à l'affectation de la zone. Cette réglementation reprend les principes dégagés par la jurisprudence de l'ancien art. 16 LAT en vigueur jusqu'au 31 août 2000 (cf. arrêt 1A.205/2004 du 11 février 2005, RDAF 2005 I 365, consid. 3.3). Un logement n'est réputé conforme à la zone que si la présence permanente sur le domaine des personnes concernée est indispensable. Cette question est examinée notamment en fonction de la distance à la zone à bâtir et des tâches de surveillances nécessitées par l'exploitation (cf. ATF 121 II 67 consid. 3a p. 69, 307 consid. 5 p. 312 ss). De plus, on considère en principe comme indispensables pour l'exploitation les besoins de locaux d'habitation pour la génération qui prend sa retraite après avoir travaillé, sa vie durant, dans l'agriculture et habité en zone agricole. Le cas échéant, trois générations peuvent ainsi élire domicile sur le
même domaine (Explications relatives à l'ordonnance sur l'aménagement du territoire, Office fédéral du développement territorial, Berne 2001, p. 30 s.). Selon la jurisprudence, on ne saurait en effet exiger qu'un paysan doive quitter le domaine lorsque, à l'âge de la retraite, il en remet l'exploitation à ses enfants. Le maintien sur le domaine favorise aussi la structure sociale de l'agriculture. Les parents retraités peuvent continuer à rendre de précieux services dans l'exploitation du domaine: s'occuper des achats, donner des conseils, apporter une aide dans les périodes très chargées, en cas de maladie, de service militaire, etc. (arrêt 1A.19/2001 du 22 août 2001, in RDAF 2003 I 506, consid. 3a; ATF 116 Ib 228 consid. 3a p. 233; 112 Ib 259 consid. 2a p. 262). Dans tous les cas, les conditions générales permettant d'admettre la conformité à la zone agricole de logements d'habitation, notamment l'existence d'un lien fonctionnel direct entre le logement et l'exploitation, doivent être remplies (Explications relatives à l'ordonnance sur l'aménagement du territoire, op. cit., p. 31; ATF 121 II 307 consid. 3b p. 310 s.; 112 Ib 259 2a p. 262).

4.2 Dans le cas particulier, le recourant allègue qu'il a 62 ans et qu'il va prochainement remettre le domaine à son fils. Il ressort toutefois du dossier qu'il ne s'est pas installé à la "Prise Zacharie" dans le but de laisser son ancien logement à son fils qui reprenait l'exploitation mais plutôt parce qu'il devait se constituer une nouvelle habitation, dès lors que le bail de la ferme dans laquelle il vivait était échu au 1er mars 2006. Auparavant, ni le recourant ni sa famille n'avait jamais utilisé la ferme litigieuse comme logement lié à l'exploitation agricole. Il ne s'agit dès lors pas d'un cas d'une famille d'exploitants constituée de plusieurs générations, dont l'une à la retraite, qui vivraient réunies sur le même domaine agricole familial. Or, l'un des buts de l'art. 34 al. 3 OAT est de permettre à l'agriculteur qui a dirigé l'exploitation et a vécu sur la ferme de ne pas devoir la quitter à la retraite, une fois qu'il transmet le flambeau à la génération suivante. Il importe dès lors peu que la ferme litigieuse existe depuis plus de deux cent ans et que la parcelle comprenne aussi des infrastructures agricoles, comme le soulève le recourant. Par ailleurs, le centre d'exploitation du domaine ne se situe pas à la "Prise
Zacharie" mais à la sortie du village de Concise, sur la route de Mutrux, et on ignore où vit le fils qui reprendrait l'exploitation. L'éloignement du recourant par rapport au centre d'exploitation et à l'habitation de son fils ne permet pas non plus de réaliser l'objectif social visé par le maintien de l'agriculteur retraité sur le domaine; n'étant pas sur place, le recourant n'est pas plus disponible pour rendre des services que s'il habitait dans la zone à bâtir. En outre, le recourant n'a jamais allégué que sa présence sur la ferme de la "Prise Zacharie" était indispensable et tel ne semble pas être le cas, en l'absence notamment de bétail détenu sur ce site. Dans ces circonstances, il n'existe pas de lien fonctionnel direct entre l'exploitation et le logement, et la Cour cantonale a considéré à juste titre que l'art. 34 al. 3 OAT ne pouvait pas s'appliquer au cas d'espèce. Infondé, le grief doit être écarté.

5.
Selon le recourant, l'art. 24c LAT est applicable au cas d'espèce et les conditions d'une reconstruction au sens de l'art. 42 OAT sont remplies. Il estime qu'avant les travaux sa ferme n'était pas une ruine et que rien ne s'oppose à ce qu'elle puisse bénéficier de la situation acquise.

5.1 L'art. 24c LAT a la teneur suivante:
1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
2 L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement. Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être satisfaites.
Intitulé "champ d'application de l'art. 24c LAT", l'art. 41 OAT précise que cette disposition est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées conformément au droit matériel en vigueur à l'époque, mais qui sont devenues contraires à l'affectation de la zone à la suite d'une modification de la législation ou des plans d'aménagement. La date déterminante est en principe l'entrée en vigueur le 1er juillet 1972 de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution (RO 1972 958 et les modifications ultérieures), qui a introduit expressément le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398). L'art. 24c LAT n'est pas applicable à toutes les constructions ou installations qui existaient au moment de la modification du droit: la garantie de la situation acquise ne s'étend en effet pas aux bâtiments qui ont été construits conformément au droit matériel en vigueur à l'époque et qui sont devenus contraires à l'affectation de la zone non point à cause d'une modification du droit mais par l'effet de changements factuels, comme par exemple l'abandon de l'exploitation agricole (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398). Ainsi, n'entrent
pas dans le champ d'application de l'art. 24c LAT les constructions et installations servant à un usage agricole au moment de la modification du droit; elles ne sont pas devenues contraires à l'affectation de la zone au sens de la loi et de l'ordonnance, ceci même si elles ont par la suite été formellement attribuées à la zone agricole. De même, l'abandon ultérieur de l'affectation conforme à la zone n'entraîne pas l'application de l'art. 24c LAT. La possibilité de transformer des constructions et installations qui étaient utilisées à des fins agricoles au moment de la modification du droit et dont la destination agricole a été abandonnée ensuite doit être appréciée à la lumière des art. 24 , 24a , 24b et 24d LAT (Explications relatives à l'ordonnance sur l'aménagement du territoire, op. cit., p. 43).
De plus, en vertu de l'art. 42 al. 4 OAT, ne peut être reconstruite que la construction ou l'installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l'utilisation répond toujours à un besoin. Cette disposition reprend la jurisprudence rendue en application de l'art. 24 al. 2 aLAT (arrêt 1A.250/2002 du 16 mai 2003 consid. 3.1; ATF 127 II 209 consid. 3a p. 212). La protection de la situation acquise ne s'étend en effet pas aux bâtiments abandonnés depuis longtemps, en ruine, inutilisables et prêts à s'écrouler; il ne faut en effet pas que les ruines puissent être transformées en constructions nouvelles (cf. Explications relatives à l'ordonnance sur l'aménagement du territoire, op. cit., p. 46; cf. également PIERMARCO ZEN-RUFFINEN/CHRISTINE GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, ch. 595 p. 279 et ch. 608 p. 284).

5.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que la ferme de la "Prise Zacharie" a été construite conformément au droit matériel en vigueur à l'époque et que le domaine agricole a été exploité jusqu'en 1979. A cette date, l'ancien propriétaire a vendu les terrains entourant les bâtiments d'exploitation et conservé la propriété de la ferme, moyennant la création d'une nouvelle parcelle de 2'948 m2 détachée de toute exploitation agricole. C'est donc en 1979 que la ferme a cessé d'être agricole, par la volonté de son propriétaire. On se trouve ainsi dans un cas où la construction était encore consacrée à l'agriculture en 1972 et n'est pas devenue contraire à l'affectation de la zone au moment de la modification du droit. Au contraire, c'est l'abandon ultérieur de l'exploitation, en 1979, qui a entraîné une situation non conforme à la zone, même si les parcelles n'étaient pas encore formellement attribuées à la zone agricole. Par conséquent, l'art. 24c LAT n'est pas applicable au cas particulier. Le recourant fait certes valoir que, selon la jurisprudence, l'art. 24c LAT s'applique aux constructions érigées entre le 1er juillet 1972 et l'entrée en vigueur de la LAT, pour autant qu'elles aient été construites dans un secteur qui se trouvait
compris dans le périmètre du plan directeur des égouts (cf. ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398 s.); par analogie, une habitation qui a perdu sa vocation agricole entre 1972 et 1980, et qui se trouverait dans la même situation, devrait être soumise au même régime. On ne voit cependant pas pourquoi un bâtiment qui existait déjà en 1972 devrait être assimilé à une construction érigée après cette date déterminante: le contexte juridique est fondamentalement différent dans les deux situations, puisqu'en 1972 la loi sur la protection des eaux a introduit pour la première fois une séparation stricte des territoires constructibles et non constructibles, ce qui a justement entraîné une modification du droit au sens de l'art. 41 OAT.
Par surabondance, le Tribunal cantonal a considéré que les conditions d'une reconstruction au sens de l'art. 42 OAT n'étaient de toute façon pas remplies, la ferme litigieuse étant dans un état d'abandon avancé avant sa reconstruction. Il ressort de l'arrêt attaqué que la partie rurale à l'arrière de la ferme était dans un état de ruine avec un effondrement de la toiture intervenu en 1997. La partie habitable semblait être maintenue dans sa structure et il n'était pas exclu que les sols et les murs aient été conservés. L'habitation devait probablement présenter des conditions de confort très sommaires dans lesquelles l'ancien exploitant avait vécu et le recourant n'avait vraisemblablement plus réalisé aucuns travaux d'entretien depuis l'achat du bâtiment en 1989. La municipalité a précisé en cours de procédure que le recourant avait procédé à la réfection et à la transformation de la ferme afin de la rendre habitable; celle-ci était inoccupée depuis plusieurs années et méritait, pour être habitable, une rénovation complète. Dans le dossier constitué à la demande du Service cantonal, le recourant a lui-même affirmé que la construction se trouvait à certains endroits dans un état vétuste et qu'il s'avérait alors urgent
d'entreprendre des travaux d'assainissement et de rénovation. Dans ces conditions, il semble effectivement que la ferme, abandonnée depuis longtemps, n'était plus habitable au moment où le recourant a procédé à sa démolition. Il importe dès lors peu que la parcelle ait été équipée entre 2000 et 2005 et qu'une banque ait consenti à constituer une cédule hypothécaire. On peut en outre relever, avec l'Office fédéral de développement territorial, qu'un éventuel doute sur cette question ne saurait profiter au recourant, celui-ci ayant lui-même détruit les moyens de preuve en procédant sans autorisation à une démolition reconstruction.
Par conséquent, le recours doit également être rejeté sur ce point.

6.
Il reste à examiner si l'ordre de démolition de la construction litigieuse porte atteinte au principe de la proportionnalité, comme le soutient le recourant.

6.1 Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit que des inconvénients qui en découlent pour le constructeur (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 108 Ia 216 consid. 4b p. 218). L'autorité renonce à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 123 II 248 consid. 3bb p. 252; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224 s.; 102 Ib 64 consid. 4 p. 69).

6.2 Le recourant admet qu'il ne "pouvait évidemment ignorer que les travaux entrepris en 2006 devaient être soumis à autorisation préalable, [et qu']il ne pouvait pas savoir d'avance quel aurait été le sort d'une demande de permis de rénover le bâtiment en cause"; il ne peut donc manifestement pas se prévaloir de sa bonne foi. La Cour cantonale relève par ailleurs qu'il a persisté dans l'avancement des travaux litigieux, au mépris des multiples demandes orales de la municipalité de les interrompre et de fournir un dossier complet d'enquête. De plus, il exerçait encore au moment des faits la fonction de municipal, qu'il avait occupée pendant plus de trente ans, et se devait donc d'adopter un comportement exemplaire dans la procédure à suivre. Il apparaît ainsi que la mauvaise foi du recourant est manifestement établie. Du point de vue de l'intérêt public, la dérogation à la règle ne saurait être qualifiée de mineure. La construction litigieuse est implantée dans la zone agricole sans qu'il n'existe toutefois de lien fonctionnel direct avec l'exploitation. Or, la séparation en zone à bâtir et zones inconstructibles est un principe essentiel d'aménagement qui, en dehors des exceptions prévues par la loi, doit demeurer d'application
stricte. L'intérêt privé du recourant au maintien de cette construction est de nature purement économique; il fait valoir que l'ordre de démolition le condamnerait à réduire à néant, du jour au lendemain, un investissement de plus de 300'000 fr. Les intérêts patrimoniaux du recourant, même conséquents, doivent cependant céder le pas face à une violation fondamentale de règles de l'aménagement du territoire, ce d'autant qu'en l'espèce l'intéressé, en tant que municipal, connaissait les conséquences auxquelles peuvent être exposées les constructions illicites. Il ne saurait dès lors par la suite se prévaloir de cet argument financier pour bénéficier du maintien d'une construction qu'il pouvait présumer illicite dès le début. L'intérêt public à rétablir une situation conforme au droit l'emporte ainsi manifestement sur les intérêts privés du recourant, de sorte que, même si elle apparaît sévère, la mesure attaquée est conforme au principe de la proportionnalité.

7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure où il est recevable. Le recourant, qui succombe, doit supporter les frais judiciaires (art. 65 et 66 LTF) et n'a pas droit à des dépens (art. 68 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, fixés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires du recourant et de la Municipalité de Concise, au Département de l'économie et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 4 novembre 2009
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:

Féraud Mabillard

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 43 Ergänzende Beschwerdeschrift - Das Bundesgericht räumt den beschwerdeführenden Parteien auf Antrag eine angemessene Frist zur Ergänzung der Beschwerdebegründung ein, wenn:
^a	es eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen als zulässig erachtet; und
^b	der aussergewöhnliche Umfang oder die besondere Schwierigkeit der Beschwerdesache eine Ergänzung erfordert.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^d - 1 In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
¹	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
^1bis	...66
²	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:67
^a	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
^b	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
³	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:68
^a	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
^b	die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
^c	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
^d	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
^e	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 34 Abs. 1-3 RPG) - 1 In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind Bauten und Anlagen, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür vorgesehenen Gebieten gemäss Artikel 16a Absatz 3 RPG - für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für:
¹	In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind Bauten und Anlagen, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür vorgesehenen Gebieten gemäss Artikel 16a Absatz 3 RPG - für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für:
^a	die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung;
^b	die Bewirtschaftung naturnaher Flächen.
²	Zonenkonform sind zudem Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn:
^a	die Produkte in der Region und zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden;
^b	die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art ist; und
^c	der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt.
³	Zonenkonform sind schliesslich Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation.
⁴	Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn:
^a	die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist;
^b	der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen; und
^c	der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann.
⁵	Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nicht als zonenkonform.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 16^a Zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone - 1 Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3.
¹	Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3.
^1bis	Bauten und Anlagen, die zur Gewinnung von Energie aus Biomasse oder für damit im Zusammenhang stehende Kompostanlagen nötig sind, können auf einem Landwirtschaftsbetrieb als zonenkonform bewilligt werden, wenn die verarbeitete Biomasse einen engen Bezug zur Landwirtschaft sowie zum Standortbetrieb hat. Die Bewilligungen sind mit der Bedingung zu verbinden, dass die Bauten und Anlagen nur zum bewilligten Zweck verwendet werden dürfen. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten.38
²	Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen, sind zonenkonform. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten.39
³	Bauten und Anlagen, die über eine innere Aufstockung hinausgehen, können als zonenkonform bewilligt werden, wenn sie in einem Gebiet der Landwirtschaftszone erstellt werden sollen, das vom Kanton in einem Planungsverfahren dafür freigegeben wird.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 16 Landwirtschaftszonen - 1 Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
¹	Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das:
^a	sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird; oder
^b	im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.
²	Soweit möglich werden grössere zusammenhängende Flächen ausgeschieden.
³	Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der Landwirtschaftszone angemessen Rechnung.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c - 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 42 - 1 Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
¹	Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
²	Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand.50
³	Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln:
^a	Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt.
^b	Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
^c	Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.51
⁴	Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.52
⁵	Solaranlagen nach Artikel 18a Absatz 1 RPG sind bei der Beurteilung nach Artikel 24c Absatz 4 RPG unbeachtlich.53

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 41 Anwendungsbereich von Artikel 24c RPG - 1 Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
¹	Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
²	Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
^a	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
^b	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^a - 1 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:
¹	Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:
^a	dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen; und
^b	sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.
²	Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^b Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzonen - 1 Können landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 199152 über das bäuerliche Bodenrecht ohne ein Zusatzeinkommen nicht weiter bestehen, so können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden.53 Die Anforderung nach Artikel 24 Buchstabe a muss nicht erfüllt sein.
¹	Können landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 199152 über das bäuerliche Bodenrecht ohne ein Zusatzeinkommen nicht weiter bestehen, so können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden.53 Die Anforderung nach Artikel 24 Buchstabe a muss nicht erfüllt sein.
^1bis	Unabhängig vom Erfordernis eines Zusatzeinkommens können Nebenbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe bewilligt werden; dafür können massvolle Erweiterungen zugelassen werden, sofern in den bestehenden Bauten und Anlagen kein oder zu wenig Raum zur Verfügung steht.54
^1ter	Bei temporären Betriebszentren können bauliche Massnahmen nur in den bestehenden Bauten und Anlagen und nur für gastwirtschaftliche Nebenbetriebe bewilligt werden.55
^1quater	Um Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden, müssen nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe den gleichen gesetzlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen genügen wie Gewerbebetriebe in vergleichbaren Situationen in den Bauzonen.56
²	Der Nebenbetrieb darf nur vom Bewirtschafter oder von der Bewirtschafterin des landwirtschaftlichen Gewerbes beziehungsweise von der Lebenspartnerin oder dem Lebenspartner geführt werden. Personal, das überwiegend oder ausschliesslich für den Nebenbetrieb tätig ist, darf nur für Nebenbetriebe nach Absatz 1bis angestellt werden. In jedem Fall muss die in diesem Betriebsteil anfallende Arbeit zum überwiegenden Teil durch die Bewirtschafterfamilie geleistet werden.57
³	Die Existenz des Nebenbetriebs ist im Grundbuch anzumerken.
⁴	Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe bilden Bestandteile des landwirtschaftlichen Gewerbes und unterstehen dem Realteilungs- und Zerstückelungsverbot nach den Artikeln 58-60 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht.
⁵	Die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht betreffend die nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerbe finden auf die Nebenbetriebe keine Anwendung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.