1C_293/2018 - 2019-01-29 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 293/2018

Urteil vom 29. Januar 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Fonjallaz, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Baur.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwaller,

gegen

Gemeinderat Unterkulm,
Hauptstrasse 22, 5726 Unterkulm,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Siegrist,

C.________.

Gegenstand
Vollstreckung (Nutzungsverbot),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 7. März 2018 (WBE.2017.455).

Sachverhalt:

A.
Im Erdgeschoss der in der Gewerbezone gelegenen Liegenschaft an der Adresse X.________ (Gebäude Nr. 561, Parzelle Nr. 1854) befinden sich unter anderem zwei ohne Bewilligung erstellte Wohnungen mit 3,5 bzw. 4 Zimmern. Am 26. September 2016 wies der Gemeinderat Unterkulm ein nachträgliches Baugesuch der damaligen Eigentümerin D.________ AG ohne vorgängige Publikation ab. Er untersagte die Nutzung der beiden Wohnungen und wies die D.________ AG an, den Mietern ordnungsgemäss auf den erstmöglichen Termin zu kündigen. Mit Beschluss vom 9. Oktober 2017 forderte er die D.________ AG unter Bezugnahme auf den unangefochten gebliebenen Entscheid vom 26. September 2016 auf, die beiden Wohnungen innert einem Monat nach Rechtskraft des Beschlusses zu räumen (Dispositivziff. 1). Für den Säumnisfall drohte er die Ersatzvornahme und die Erstattung von Strafanzeige an (Dispositivziff. 2 und 4).

B.
Gegen diesen Beschluss gelangte die D.________ AG an den Regierungsrat des Kantons Aargau. Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) überwies die Beschwerde an das zuständige Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. Mit Urteil vom 7. März 2018 wies dieses das Rechtsmittel ab, soweit darauf eingetreten werden dürfe. Zudem stellte es von Amtes wegen fest, die Dispositivziffern 1, 2 und 4 des Beschlusses des Gemeinderats richteten sich infolge eines zwangsweisen Parteiwechsels nunmehr an C.________ als neuer Eigentümer der fraglichen Liegenschaft.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 18. Juni 2018 an das Bundesgericht beantragen A.A.________ und B.A.________ als Mieter der ohne Bewilligung erstellten 3,5-Zimmerwohnung, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an den Gemeinderat, eventuell das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
C.________ hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Der Gemeinderat schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde. Das Verwaltungsgericht beantragt Nichteintreten, eventuell Abweisung der Beschwerde. A.A.________ und B.A.________ reichten am 16. August sowie am 5. und 22. Oktober 2018 weitere Eingaben ein; der Gemeinderat äusserte sich zusätzlich am 8. Oktober und 5. November 2018.

D.
Mit Verfügung vom 24. September 2018 erteilte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen und mit freier Kognition (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 II 113 E. 1 S. 116 mit Hinweisen). Die beschwerdeführende Person hat aber darzulegen, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, soweit dies nicht offensichtlich ist (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.1 S. 251; 353 E. 1 S. 356; Urteil 1C 600/2018 vom 22. November 2018 E. 2). Diesem Erfordernis kommen die Beschwerdeführer nach, äussern sie sich doch insbesondere zu ihrer Beschwerdeberechtigung und zur Rechtzeitigkeit der Beschwerde.

1.2. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Vollstreckungsanordnung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG; Urteil 1C 15/2007 vom 27. April 2007 E. 1.2 f.); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Strittig und nicht ohne Weiteres ersichtlich ist hingegen namentlich, ob die Beschwerdeführer zur Beschwerde berechtigt sind. Darauf und auf die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ist nachfolgend im Einzelnen einzugehen.

2.

2.1. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Ist die beschwerdeführende Person nicht Verfügungsadressat, muss sie durch den angefochtenen Entscheid stärker betroffen sein als eine beliebige Drittperson und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache stehen. Zudem muss sie einen eigenen, praktischen Nutzen aus einer allfälligen Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, das heisst, ihre Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht in der Vermeidung eines unmittelbaren materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid für sie mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse genügt nicht (zum Ganzen: BGE 142 II 451 E. 3.4.1 S. 457 f.; 139 II 279 E. 2.2 S. 282; jeweils mit Hinweisen).

2.2. In der Regel ist die ganz oder teilweise erfolglose Teilnahme am vorinstanzlichen Verfahren bzw. die formelle Beschwer der beschwerdeführenden Person unerlässlich. Nach Art. 111 Abs. 1 BGG muss sich daher am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können, wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist (Grundsatz der Einheit des Verfahrens). Vom Erfordernis der formellen Beschwer ist namentlich abzusehen, wenn sich die beschwerdeführende Person - ohne eigenes Verschulden (BGE 133 II 181 E. 3.2 S. 187) - am vorinstanzlichen Verfahren nicht beteiligen konnte, weil die Vorinstanz sie wegen eines Fehlers oder aus Versehen nicht einbezog, obschon sie dies nach Art. 111 Abs. 1 BGG hätte tun müssen. Ob der Einbezug nach dieser Bestimmung in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG erforderlich gewesen wäre, prüft das Bundesgericht frei, da es um die Anwendung von Bundesrecht geht (zum Ganzen: BGE 144 I 43 E. 2.1 S. 45 f.; 140 V 328 E. 3 S. 329; 134 V 306 E. 3.3.1 S. 311).

2.3. Die Beschwerdeführer nahmen am vorinstanzlichen Verfahren nicht teil und sind deshalb nicht formell beschwert. Ob sie sich ohne eigenes Verschulden nicht daran beteiligen konnten, ist nicht ohne Weiteres klar. Zwar nahmen sie schon nicht am Verfahren vor dem Gemeinderat teil, das zum Erlass des Vollstreckungsbeschlusses vom 9. Oktober 2017 führte, und wurde ihnen dieser nicht eröffnet oder mitgeteilt. Weder der Gemeinderat noch die Vorinstanz unternahmen zudem, soweit ersichtlich, Schritte, die Beschwerdeführer in das jeweilige Verfahren einzubeziehen. Ersterer führte überdies bereits das nachträgliche Baubewilligungsverfahren durch, ohne sie einzubeziehen und ohne Mitteilung seines Beschlusses vom 26. September 2016. Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Beschwerdeführer von den Streitigkeiten und Verfahren bezüglich ihrer und der zweiten, ohne Bewilligung erstellten Wohnung bzw. vom erstinstanzlichen Vollstreckungsbeschluss und vom vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt Kenntnis hatten, als sie geltend machen. So verweist die Vorinstanz vor Bundesgericht auf ein Schreiben der D.________ AG vom 31. März 2017 an die Einwohnerkontrolle Unterkulm, in dem die damalige Eigentümerin der
fraglichen Liegenschaft erklärte, sie habe ihre Mieter darüber informiert, dass sie auf Geheiss der Gemeinde die Wohnung kündigen müsse, und ihnen mündlich gekündigt. Zudem bringt die Vorinstanz vor, die Angaben der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt, in dem sie von der Pflicht zur Räumung der Wohnung erfahren hätten, erschienen insgesamt wenig glaubwürdig. Es sei davon auszugehen, sie seien schon viel früher informiert gewesen. Die Erstinstanz weist zusätzlich darauf hin, dass der Rechtsanwalt der Beschwerdeführer bereits die D.________ AG vertreten und als Notar den Kaufvertrag zwischen dieser und dem neuen Eigentümer der fraglichen Liegenschaft (C.________) verurkundet habe, und will den Beschwerdeführern das Wissen ihres Anwalts anrechnen. Ausserdem beantragt sie den Beizug des gesamten Kaufvertrags (d.h. inklusive der von den Beschwerdeführern nicht eingereichten Seiten), da davon auszugehen sei, er enthalte eine Regelung hinsichtlich des Nutzungsverbots für die beiden ohne Bewilligung erstellten Wohnungen und der diesbezüglich bestehenden Mietverhältnisse.

2.4. Zwar erscheint das Vorbringen der Beschwerdeführer, sie hätten von den fraglichen Streitigkeiten und Verfahren erst wenige Tage vor der Einreichung der vorliegenden Beschwerde erfahren, als der gegenwärtige Eigentümer der Liegenschaft ihnen das angefochtene Urteil vorgelegt und sie aufgefordert habe, ihre Wohnung zu verlassen, nicht ohne Weiteres überzeugend. Das von der Vorinstanz wie auch der Erstinstanz zitierte Schreiben der D.________ AG belegt indes nicht, dass diese die Mieter bzw. die Beschwerdeführer tatsächlich im genannten Sinn informierte, zumal sie sich im fraglichen Zusammenhang gegenüber den Behörden wenig kooperativ verhielt. Zuverlässige Anhaltspunkte, dass die Beschwerdeführer vom Vollstreckungsbeschluss der Erstinstanz oder vom vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren früher als von ihnen vorgebracht Kenntnis gehabt hätten, ergeben sich aus dem Schreiben wegen dessen Erstellungsdatums zudem zwangsläufig keine. Dass es schon vor der Mandatierung in der vorliegenden Sache im Juni 2018 zu einem massgeblichen Kontakt zwischen den Beschwerdeführern und deren Rechtsanwalt gekommen wäre, macht die Erstinstanz sodann nicht geltend. Dessen Wissen aus der Vertretung der D.________ AG bzw. der Verurkundung des erwähnten
Kaufvertrags kann deshalb bereits aus diesem Grund nicht zum Nachteil der Beschwerdeführer berücksichtigt werden. Eine allfällige, die Beschwerdeführer betreffende Regelung im Kaufvertrag bedeutete im Weiteren nicht, diese hätten von den massgeblichen Umständen gewusst oder seien nach Vertragsschluss darüber informiert worden. Ebenso wenig vermöchte sie solches zu belegen.
Auch sonst bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die das Vorbringen der Beschwerdeführer hinreichend in Zweifel zögen. Es ist daher trotz gewisser Vorbehalte davon auszugehen, diese hätten sich ohne eigenes Verschulden nicht am vorinstanzlichen Verfahren beteiligen können. Der Beweisantrag der Erstinstanz auf Beizug des (gesamten) Kaufvertrags ist in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.

2.5. Ob auf das Erfordernis der formellen Beschwer zu verzichten ist, hängt somit davon ab, ob sich die Beschwerdeführer nach Art. 111 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG am vorinstanzlichen Verfahren hätten beteiligen können müssen bzw. als Drittpersonen durch den angefochtenen Entscheid im Sinne letzterer Bestimmungen materiell beschwert sind. Die Vorinstanz bringt in diesem Zusammenhang vor, eine Beiladung der Beschwerdeführer in ihr Verfahren sei aus verschiedenen Gründen nicht angezeigt gewesen. Insbesondere habe bereits ein rechtskräftiger Sachentscheid vorgelegen und verfüge sie im Vollstreckungsverfahren bloss über eine beschränkte Überprüfungsbefugnis. Vollstreckungsmassnahmen seien zudem nur gegenüber der damaligen Eigentümerin der Liegenschaft angeordnet worden; ein Vorgehen auch gegen die Beschwerdeführer sei überdies nicht notwendig gewesen. Diese seien vorliegend entsprechend nicht beschwerdelegitimiert. Die Erstinstanz bestreitet ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse der Beschwerdeführer und erklärt, was rechtskräftig verfügt worden sei und demgemäss vollstreckt werde, könne die Beschwerdeführer nicht in aktuellen eigenen Interessen berühren.

2.6. Mit dem angefochtenen Urteil bestätigt die Vorinstanz in Bezug auf den neuen Eigentümer der fraglichen Liegenschaft die Anordnung der Erstinstanz, die beiden ohne Bewilligung erstellten Wohnungen innert einem Monat nach Rechtskraft des Beschlusses zu räumen, ansonsten die Ersatzvornahme erfolge. Dieser Entscheid betrifft die Beschwerdeführer als Mieter einer dieser Wohnungen stärker als andere Dritte; auch stehen sie in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache, zumal sie derzeit, soweit ersichtlich, mit ihren Kindern noch in der betreffenden Wohnung leben. Mit der von ihnen beantragten Aufhebung des angefochtenen Urteils könnten sie verhindern, dass sie ihre Wohnung grundsätzlich bereits bis zum genannten Zeitpunkt verlassen müssten, mithin innert einer Zeitspanne, welche die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten gemäss Art. 266c OR, die nach dem eingereichten Mietvertrag vom 1. Februar 2016 gilt, (deutlich) unterschreitet. Sie haben somit auch ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeführung. Daran ändert nichts, dass die mit dem angefochtenen Urteil bestätigte Anordnung bezweckt, den rechtskräftigen Sachentscheid der Erstinstanz vom 26. September 2016 zu vollstrecken. Dieser
Entscheid verlangt eine ordnungsgemässe Kündigung auf den erstmöglichen Termin. Die angeordnete Räumungsfrist von bloss einem Monat findet sich darin somit nicht und wurde daher auch nicht rechtskräftig verfügt.
Soweit das angefochtene Urteil die strittige Vollstreckungsanordnung der Erstinstanz bestätigt, das heisst in Bezug auf dessen Dispositivziffer 1, sind die Beschwerdeführer demnach als Drittpersonen nach Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG zur Beschwerde legitimiert. Hinsichtlich dieser Frage hätten sie sich daher nach Art. 111 Abs. 1 BGG als Partei am vorinstanzlichen Verfahren beteiligen können müssen. Da sie ohne eigenes Verschulden dazu nicht in der Lage waren, sind sie insoweit trotz der fehlenden formellen Beschwer zur Beschwerde berechtigt. In Bezug auf das restliche Urteil fehlt ihnen hingegen die materielle Beschwer, auferlegt die Vorinstanz in Dispositivziffer 2 die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens doch je hälftig der D.________ AG und C.________ und lehnt sie in Dispositivziffer 3 einen Parteikostenersatz für das vorinstanzliche Verfahren ab. Insoweit sind sie daher nicht beschwerdebefugt.

3.

3.1. Die Beschwerde an das Bundesgericht ist in der Regel innert 30 Tagen nach der Eröffnung des angefochtenen Entscheids einzureichen (Art. 100 Abs. 1 BGG). Aus einer mangelhaften Eröffnung dürfen den Parteien aber keine Nachteile erwachsen (Art. 49 BGG). Wird einer Partei ein Entscheid zu Unrecht nicht eröffnet, beginnt die Beschwerdefrist für sie daher nicht zu laufen. Sie kann den Entscheid deshalb auch noch nach Ablauf dieser Frist anfechten, sofern sie dies innert nützlicher Frist seit dessen Kenntnisnahme tut (Urteil 9C 202/2014 vom 11. Juli 2014 E. 4.2 mit Hinweis).

3.2. Die Beschwerdeführer haben das Urteil der Vorinstanz vom 7. März 2018 erst mit Beschwerde vom 18. Juni 2018 und damit klar nach Ablauf der an sich massgeblichen Beschwerdefrist von 30 Tagen gemäss Art. 100 Abs. 1 BGG angefochten. Das Urteil wurde ihnen jedoch nicht eröffnet, obschon dies hätte geschehen müssen, weil ihnen im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung einzuräumen gewesen wäre. Hinreichende Anhaltspunkte, dass sie von dem ihnen zu Unrecht nicht eröffneten Entscheid zu einem früheren Zeitpunkt Kenntnis gehabt hätten, als sie geltend machen, mithin bereits vor der Information durch den gegenwärtigen Eigentümer der fraglichen Liegenschaft wenige Tage vor der Beschwerdeeinreichung, bestehen nicht (vgl. E. 2.4). Die Beschwerde hat demnach als innert nützlicher Frist seit der Kenntnisnahme des Urteils und damit als rechtzeitig eingereicht zu gelten.

4.

4.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet dieses von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, welche die beschwerdeführende Person vorbringt und begründet (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.2. Die Beschwerdeführer bringen unter Berücksichtigung der gesamten Beschwerdebegründung und nicht nur ihrer Ausführungen unter dem Titel "Beschwerdegründe" sinngemäss vor, sie seien zu Unrecht nicht in das vorinstanzliche (und das erstinstanzliche) Verfahren einbezogen worden, obschon sie durch die strittige Vollstreckungsanordnung im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG materiell beschwert würden. Damit rügen sie implizit eine Verletzung von Art. 111 Abs. 1 BGG bzw., dass ihnen im vorinstanzlichen (und im erstinstanzlichen) Verfahren die Parteistellung und damit das rechtliche Gehör nicht gewährt worden sei, obwohl diese Bestimmung eine entsprechende Teilnahme vorsehe. Entgegen der Ansicht der Erstinstanz mangelt es somit nicht an einer hinreichend begründeten - sowie zulässigen (Urteil 1C 15/2007 vom 27. April 2007 E. 1.3) - Rüge, zumal die implizit beanstandete Rechtsverletzung im Zusammenhang mit der Frage des Verzichts auf die formelle Beschwer ohnehin zu prüfen war.

5.

5.1. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da sie ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), muss die beschwerdeführende Person grundsätzlich einen Antrag in der Sache stellen. Blosse Aufhebungsanträge oder Anträge auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid genügen an sich nicht. Ein Rückweisungsantrag allein reicht ausnahmsweise aus, wenn das Bundesgericht im Falle einer Gutheissung in der Sache nicht selbst entscheiden könnte (BGE 137 II 313 E. 1.3 S. 317; 136 V 131 E. 1.2 S. 135 f.; 134 III 379 E. 1.3 S. 383).

5.2. Die Beschwerdeführer beantragen einzig die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Erstinstanz, eventuell die Vorinstanz zu neuem Entscheid. Aus ihrer Beschwerdebegründung geht hervor, dass sie diesen Antrag aus formellen Gründen stellen bzw., weil sie weder in das vor- noch das erstinstanzliche Verfahren als Partei einbezogen wurden und ihnen daher in Bezug auf die strittige Vollstreckungsanordnung das rechtliche Gehör nicht gewährt wurde. Es ist somit ersichtlich, wieso sie lediglich einen Rückweisungsantrag stellen (vgl. BGE 133 III 489 E. 3.2 S. 490). Ein reformatorischer Entscheid kommt im Weiteren nicht in Betracht (vgl. E. 6). Soweit das Begehren Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteils betrifft, ist es daher entgegen der Ansicht der Erstinstanz zulässig. Insoweit ist demnach auf die Beschwerde einzutreten. Soweit sich diese auch gegen Dispositivziffer 2 und 3 des angefochtenen Entscheids richtet, ist ein Eintreten hingegen nicht möglich (vgl. E. 2.6).

6.
Indem die Vorinstanz die strittige Vollstreckungsanordnung der Erstinstanz bestätigte, die durch diese Anordnung im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG materiell beschwerten Beschwerdeführer aber nicht als Partei in ihr Verfahren einbezog und ihnen das rechtliche Gehör nicht gewährte, verletzte sie deren Recht gemäss Art. 111 Abs. 1 BGG auf eine entsprechende Teilnahme. Eine Heilung dieses Verfahrensmangels im vorliegenden Verfahren kommt wegen des erstmaligen Einbezugs der Beschwerdeführer und der eingeschränkten Kognition des Bundesgerichts (vgl. Art. 95 , Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 1 und 2 sowie Art. 106 BGG) nicht in Betracht (vgl. auch Urteil 1C 134/2010 vom 28. September 2010 E. 3.2 und 4.2 f.). Da die Vorinstanz vorbringt, sie verfüge im Vollstreckungsverfahren bloss über eine beschränkte Überprüfungsbefugnis, erscheint es im Weiteren als angezeigt, dass sich die Beschwerdeführer bereits vor der Erstinstanz als Partei am Verfahren beteiligen können (Art. 107 Abs. 2 BGG). Dies gilt umso mehr, als sich aus den Akten nicht ergibt, dass der Vollzug der strittigen Vollstreckungsanordnung dringlich wäre.

7.
Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteil ist aus formellen Gründen ohne materielle Prüfung aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid unter Einbezug (auch) der Beschwerdeführer als Partei an den Gemeinderat Unterkulm zurückzuweisen.
Bei diesem Ausgang gelten die Beschwerdeführer als im Wesentlichen obsiegend (vgl. BGE 141 V 281 E. 11.1 S. 312 mit Hinweis), weshalb ihnen entsprechend reduzierte Gerichtskosten aufzuerlegen sind (Art. 66 Abs. 1 BGG). C.________, der durch das Obsiegen der Beschwerdeführer nicht unterliegt, hat keine Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG; BGE 128 II 90 E. 2b S. 93 ff.; 123 V 156 E. 3 S. 156 ff.; Urteil 5A 932/2016 vom 24. Juli 2017 E. 2.2.4). Der Vor- und der Erstinstanz dürfen keine Kosten auferlegt werden (Art. 66 Abs. 4 BGG). Der Kanton Aargau hat den Beschwerdeführern eine reduzierte Parteienschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Dispositivziffer 1 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 7. März 2018 wird aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an den Gemeinderat Unterkulm zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern im Umfang von Fr. 500.-- in Solidarhaft auferlegt.

3.
Der Kanton Aargau hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Gemeinderat Unterkulm, C.________ und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. Januar 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Baur

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
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^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200964 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201962 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:69
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199770 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201072 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3473 della legge del 17 giugno 200574 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201578 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201682 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201685 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 111 Unità procedurale - 1 Chi ha diritto di ricorrere al Tribunale federale deve poter essere parte nei procedimenti dinanzi a tutte le autorità cantonali inferiori.
¹	Chi ha diritto di ricorrere al Tribunale federale deve poter essere parte nei procedimenti dinanzi a tutte le autorità cantonali inferiori.
²	Le autorità federali che hanno diritto di ricorrere al Tribunale federale possono avvalersi dei rimedi giuridici previsti dal diritto cantonale e, in quanto ne facciano richiesta, partecipare ai procedimenti dinanzi alle autorità cantonali inferiori.
³	L'autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale deve poter esaminare almeno le censure di cui agli articoli 95-98. ...100

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.