1C_293/2018 - 2019-01-29 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 293/2018

Urteil vom 29. Januar 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Fonjallaz, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Baur.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwaller,

gegen

Gemeinderat Unterkulm,
Hauptstrasse 22, 5726 Unterkulm,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Siegrist,

C.________.

Gegenstand
Vollstreckung (Nutzungsverbot),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 7. März 2018 (WBE.2017.455).

Sachverhalt:

A.
Im Erdgeschoss der in der Gewerbezone gelegenen Liegenschaft an der Adresse X.________ (Gebäude Nr. 561, Parzelle Nr. 1854) befinden sich unter anderem zwei ohne Bewilligung erstellte Wohnungen mit 3,5 bzw. 4 Zimmern. Am 26. September 2016 wies der Gemeinderat Unterkulm ein nachträgliches Baugesuch der damaligen Eigentümerin D.________ AG ohne vorgängige Publikation ab. Er untersagte die Nutzung der beiden Wohnungen und wies die D.________ AG an, den Mietern ordnungsgemäss auf den erstmöglichen Termin zu kündigen. Mit Beschluss vom 9. Oktober 2017 forderte er die D.________ AG unter Bezugnahme auf den unangefochten gebliebenen Entscheid vom 26. September 2016 auf, die beiden Wohnungen innert einem Monat nach Rechtskraft des Beschlusses zu räumen (Dispositivziff. 1). Für den Säumnisfall drohte er die Ersatzvornahme und die Erstattung von Strafanzeige an (Dispositivziff. 2 und 4).

B.
Gegen diesen Beschluss gelangte die D.________ AG an den Regierungsrat des Kantons Aargau. Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) überwies die Beschwerde an das zuständige Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. Mit Urteil vom 7. März 2018 wies dieses das Rechtsmittel ab, soweit darauf eingetreten werden dürfe. Zudem stellte es von Amtes wegen fest, die Dispositivziffern 1, 2 und 4 des Beschlusses des Gemeinderats richteten sich infolge eines zwangsweisen Parteiwechsels nunmehr an C.________ als neuer Eigentümer der fraglichen Liegenschaft.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 18. Juni 2018 an das Bundesgericht beantragen A.A.________ und B.A.________ als Mieter der ohne Bewilligung erstellten 3,5-Zimmerwohnung, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an den Gemeinderat, eventuell das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
C.________ hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Der Gemeinderat schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde. Das Verwaltungsgericht beantragt Nichteintreten, eventuell Abweisung der Beschwerde. A.A.________ und B.A.________ reichten am 16. August sowie am 5. und 22. Oktober 2018 weitere Eingaben ein; der Gemeinderat äusserte sich zusätzlich am 8. Oktober und 5. November 2018.

D.
Mit Verfügung vom 24. September 2018 erteilte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen und mit freier Kognition (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 II 113 E. 1 S. 116 mit Hinweisen). Die beschwerdeführende Person hat aber darzulegen, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, soweit dies nicht offensichtlich ist (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.1 S. 251; 353 E. 1 S. 356; Urteil 1C 600/2018 vom 22. November 2018 E. 2). Diesem Erfordernis kommen die Beschwerdeführer nach, äussern sie sich doch insbesondere zu ihrer Beschwerdeberechtigung und zur Rechtzeitigkeit der Beschwerde.

1.2. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine baurechtliche Vollstreckungsanordnung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG; Urteil 1C 15/2007 vom 27. April 2007 E. 1.2 f.); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Strittig und nicht ohne Weiteres ersichtlich ist hingegen namentlich, ob die Beschwerdeführer zur Beschwerde berechtigt sind. Darauf und auf die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ist nachfolgend im Einzelnen einzugehen.

2.

2.1. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Ist die beschwerdeführende Person nicht Verfügungsadressat, muss sie durch den angefochtenen Entscheid stärker betroffen sein als eine beliebige Drittperson und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache stehen. Zudem muss sie einen eigenen, praktischen Nutzen aus einer allfälligen Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, das heisst, ihre Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht in der Vermeidung eines unmittelbaren materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid für sie mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse genügt nicht (zum Ganzen: BGE 142 II 451 E. 3.4.1 S. 457 f.; 139 II 279 E. 2.2 S. 282; jeweils mit Hinweisen).

2.2. In der Regel ist die ganz oder teilweise erfolglose Teilnahme am vorinstanzlichen Verfahren bzw. die formelle Beschwer der beschwerdeführenden Person unerlässlich. Nach Art. 111 Abs. 1 BGG muss sich daher am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können, wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist (Grundsatz der Einheit des Verfahrens). Vom Erfordernis der formellen Beschwer ist namentlich abzusehen, wenn sich die beschwerdeführende Person - ohne eigenes Verschulden (BGE 133 II 181 E. 3.2 S. 187) - am vorinstanzlichen Verfahren nicht beteiligen konnte, weil die Vorinstanz sie wegen eines Fehlers oder aus Versehen nicht einbezog, obschon sie dies nach Art. 111 Abs. 1 BGG hätte tun müssen. Ob der Einbezug nach dieser Bestimmung in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG erforderlich gewesen wäre, prüft das Bundesgericht frei, da es um die Anwendung von Bundesrecht geht (zum Ganzen: BGE 144 I 43 E. 2.1 S. 45 f.; 140 V 328 E. 3 S. 329; 134 V 306 E. 3.3.1 S. 311).

2.3. Die Beschwerdeführer nahmen am vorinstanzlichen Verfahren nicht teil und sind deshalb nicht formell beschwert. Ob sie sich ohne eigenes Verschulden nicht daran beteiligen konnten, ist nicht ohne Weiteres klar. Zwar nahmen sie schon nicht am Verfahren vor dem Gemeinderat teil, das zum Erlass des Vollstreckungsbeschlusses vom 9. Oktober 2017 führte, und wurde ihnen dieser nicht eröffnet oder mitgeteilt. Weder der Gemeinderat noch die Vorinstanz unternahmen zudem, soweit ersichtlich, Schritte, die Beschwerdeführer in das jeweilige Verfahren einzubeziehen. Ersterer führte überdies bereits das nachträgliche Baubewilligungsverfahren durch, ohne sie einzubeziehen und ohne Mitteilung seines Beschlusses vom 26. September 2016. Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Beschwerdeführer von den Streitigkeiten und Verfahren bezüglich ihrer und der zweiten, ohne Bewilligung erstellten Wohnung bzw. vom erstinstanzlichen Vollstreckungsbeschluss und vom vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt Kenntnis hatten, als sie geltend machen. So verweist die Vorinstanz vor Bundesgericht auf ein Schreiben der D.________ AG vom 31. März 2017 an die Einwohnerkontrolle Unterkulm, in dem die damalige Eigentümerin der
fraglichen Liegenschaft erklärte, sie habe ihre Mieter darüber informiert, dass sie auf Geheiss der Gemeinde die Wohnung kündigen müsse, und ihnen mündlich gekündigt. Zudem bringt die Vorinstanz vor, die Angaben der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt, in dem sie von der Pflicht zur Räumung der Wohnung erfahren hätten, erschienen insgesamt wenig glaubwürdig. Es sei davon auszugehen, sie seien schon viel früher informiert gewesen. Die Erstinstanz weist zusätzlich darauf hin, dass der Rechtsanwalt der Beschwerdeführer bereits die D.________ AG vertreten und als Notar den Kaufvertrag zwischen dieser und dem neuen Eigentümer der fraglichen Liegenschaft (C.________) verurkundet habe, und will den Beschwerdeführern das Wissen ihres Anwalts anrechnen. Ausserdem beantragt sie den Beizug des gesamten Kaufvertrags (d.h. inklusive der von den Beschwerdeführern nicht eingereichten Seiten), da davon auszugehen sei, er enthalte eine Regelung hinsichtlich des Nutzungsverbots für die beiden ohne Bewilligung erstellten Wohnungen und der diesbezüglich bestehenden Mietverhältnisse.

2.4. Zwar erscheint das Vorbringen der Beschwerdeführer, sie hätten von den fraglichen Streitigkeiten und Verfahren erst wenige Tage vor der Einreichung der vorliegenden Beschwerde erfahren, als der gegenwärtige Eigentümer der Liegenschaft ihnen das angefochtene Urteil vorgelegt und sie aufgefordert habe, ihre Wohnung zu verlassen, nicht ohne Weiteres überzeugend. Das von der Vorinstanz wie auch der Erstinstanz zitierte Schreiben der D.________ AG belegt indes nicht, dass diese die Mieter bzw. die Beschwerdeführer tatsächlich im genannten Sinn informierte, zumal sie sich im fraglichen Zusammenhang gegenüber den Behörden wenig kooperativ verhielt. Zuverlässige Anhaltspunkte, dass die Beschwerdeführer vom Vollstreckungsbeschluss der Erstinstanz oder vom vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren früher als von ihnen vorgebracht Kenntnis gehabt hätten, ergeben sich aus dem Schreiben wegen dessen Erstellungsdatums zudem zwangsläufig keine. Dass es schon vor der Mandatierung in der vorliegenden Sache im Juni 2018 zu einem massgeblichen Kontakt zwischen den Beschwerdeführern und deren Rechtsanwalt gekommen wäre, macht die Erstinstanz sodann nicht geltend. Dessen Wissen aus der Vertretung der D.________ AG bzw. der Verurkundung des erwähnten
Kaufvertrags kann deshalb bereits aus diesem Grund nicht zum Nachteil der Beschwerdeführer berücksichtigt werden. Eine allfällige, die Beschwerdeführer betreffende Regelung im Kaufvertrag bedeutete im Weiteren nicht, diese hätten von den massgeblichen Umständen gewusst oder seien nach Vertragsschluss darüber informiert worden. Ebenso wenig vermöchte sie solches zu belegen.
Auch sonst bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die das Vorbringen der Beschwerdeführer hinreichend in Zweifel zögen. Es ist daher trotz gewisser Vorbehalte davon auszugehen, diese hätten sich ohne eigenes Verschulden nicht am vorinstanzlichen Verfahren beteiligen können. Der Beweisantrag der Erstinstanz auf Beizug des (gesamten) Kaufvertrags ist in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.

2.5. Ob auf das Erfordernis der formellen Beschwer zu verzichten ist, hängt somit davon ab, ob sich die Beschwerdeführer nach Art. 111 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG am vorinstanzlichen Verfahren hätten beteiligen können müssen bzw. als Drittpersonen durch den angefochtenen Entscheid im Sinne letzterer Bestimmungen materiell beschwert sind. Die Vorinstanz bringt in diesem Zusammenhang vor, eine Beiladung der Beschwerdeführer in ihr Verfahren sei aus verschiedenen Gründen nicht angezeigt gewesen. Insbesondere habe bereits ein rechtskräftiger Sachentscheid vorgelegen und verfüge sie im Vollstreckungsverfahren bloss über eine beschränkte Überprüfungsbefugnis. Vollstreckungsmassnahmen seien zudem nur gegenüber der damaligen Eigentümerin der Liegenschaft angeordnet worden; ein Vorgehen auch gegen die Beschwerdeführer sei überdies nicht notwendig gewesen. Diese seien vorliegend entsprechend nicht beschwerdelegitimiert. Die Erstinstanz bestreitet ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse der Beschwerdeführer und erklärt, was rechtskräftig verfügt worden sei und demgemäss vollstreckt werde, könne die Beschwerdeführer nicht in aktuellen eigenen Interessen berühren.

2.6. Mit dem angefochtenen Urteil bestätigt die Vorinstanz in Bezug auf den neuen Eigentümer der fraglichen Liegenschaft die Anordnung der Erstinstanz, die beiden ohne Bewilligung erstellten Wohnungen innert einem Monat nach Rechtskraft des Beschlusses zu räumen, ansonsten die Ersatzvornahme erfolge. Dieser Entscheid betrifft die Beschwerdeführer als Mieter einer dieser Wohnungen stärker als andere Dritte; auch stehen sie in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache, zumal sie derzeit, soweit ersichtlich, mit ihren Kindern noch in der betreffenden Wohnung leben. Mit der von ihnen beantragten Aufhebung des angefochtenen Urteils könnten sie verhindern, dass sie ihre Wohnung grundsätzlich bereits bis zum genannten Zeitpunkt verlassen müssten, mithin innert einer Zeitspanne, welche die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten gemäss Art. 266c OR, die nach dem eingereichten Mietvertrag vom 1. Februar 2016 gilt, (deutlich) unterschreitet. Sie haben somit auch ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeführung. Daran ändert nichts, dass die mit dem angefochtenen Urteil bestätigte Anordnung bezweckt, den rechtskräftigen Sachentscheid der Erstinstanz vom 26. September 2016 zu vollstrecken. Dieser
Entscheid verlangt eine ordnungsgemässe Kündigung auf den erstmöglichen Termin. Die angeordnete Räumungsfrist von bloss einem Monat findet sich darin somit nicht und wurde daher auch nicht rechtskräftig verfügt.
Soweit das angefochtene Urteil die strittige Vollstreckungsanordnung der Erstinstanz bestätigt, das heisst in Bezug auf dessen Dispositivziffer 1, sind die Beschwerdeführer demnach als Drittpersonen nach Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG zur Beschwerde legitimiert. Hinsichtlich dieser Frage hätten sie sich daher nach Art. 111 Abs. 1 BGG als Partei am vorinstanzlichen Verfahren beteiligen können müssen. Da sie ohne eigenes Verschulden dazu nicht in der Lage waren, sind sie insoweit trotz der fehlenden formellen Beschwer zur Beschwerde berechtigt. In Bezug auf das restliche Urteil fehlt ihnen hingegen die materielle Beschwer, auferlegt die Vorinstanz in Dispositivziffer 2 die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens doch je hälftig der D.________ AG und C.________ und lehnt sie in Dispositivziffer 3 einen Parteikostenersatz für das vorinstanzliche Verfahren ab. Insoweit sind sie daher nicht beschwerdebefugt.

3.

3.1. Die Beschwerde an das Bundesgericht ist in der Regel innert 30 Tagen nach der Eröffnung des angefochtenen Entscheids einzureichen (Art. 100 Abs. 1 BGG). Aus einer mangelhaften Eröffnung dürfen den Parteien aber keine Nachteile erwachsen (Art. 49 BGG). Wird einer Partei ein Entscheid zu Unrecht nicht eröffnet, beginnt die Beschwerdefrist für sie daher nicht zu laufen. Sie kann den Entscheid deshalb auch noch nach Ablauf dieser Frist anfechten, sofern sie dies innert nützlicher Frist seit dessen Kenntnisnahme tut (Urteil 9C 202/2014 vom 11. Juli 2014 E. 4.2 mit Hinweis).

3.2. Die Beschwerdeführer haben das Urteil der Vorinstanz vom 7. März 2018 erst mit Beschwerde vom 18. Juni 2018 und damit klar nach Ablauf der an sich massgeblichen Beschwerdefrist von 30 Tagen gemäss Art. 100 Abs. 1 BGG angefochten. Das Urteil wurde ihnen jedoch nicht eröffnet, obschon dies hätte geschehen müssen, weil ihnen im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung einzuräumen gewesen wäre. Hinreichende Anhaltspunkte, dass sie von dem ihnen zu Unrecht nicht eröffneten Entscheid zu einem früheren Zeitpunkt Kenntnis gehabt hätten, als sie geltend machen, mithin bereits vor der Information durch den gegenwärtigen Eigentümer der fraglichen Liegenschaft wenige Tage vor der Beschwerdeeinreichung, bestehen nicht (vgl. E. 2.4). Die Beschwerde hat demnach als innert nützlicher Frist seit der Kenntnisnahme des Urteils und damit als rechtzeitig eingereicht zu gelten.

4.

4.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet dieses von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, welche die beschwerdeführende Person vorbringt und begründet (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.2. Die Beschwerdeführer bringen unter Berücksichtigung der gesamten Beschwerdebegründung und nicht nur ihrer Ausführungen unter dem Titel "Beschwerdegründe" sinngemäss vor, sie seien zu Unrecht nicht in das vorinstanzliche (und das erstinstanzliche) Verfahren einbezogen worden, obschon sie durch die strittige Vollstreckungsanordnung im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG materiell beschwert würden. Damit rügen sie implizit eine Verletzung von Art. 111 Abs. 1 BGG bzw., dass ihnen im vorinstanzlichen (und im erstinstanzlichen) Verfahren die Parteistellung und damit das rechtliche Gehör nicht gewährt worden sei, obwohl diese Bestimmung eine entsprechende Teilnahme vorsehe. Entgegen der Ansicht der Erstinstanz mangelt es somit nicht an einer hinreichend begründeten - sowie zulässigen (Urteil 1C 15/2007 vom 27. April 2007 E. 1.3) - Rüge, zumal die implizit beanstandete Rechtsverletzung im Zusammenhang mit der Frage des Verzichts auf die formelle Beschwer ohnehin zu prüfen war.

5.

5.1. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da sie ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), muss die beschwerdeführende Person grundsätzlich einen Antrag in der Sache stellen. Blosse Aufhebungsanträge oder Anträge auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid genügen an sich nicht. Ein Rückweisungsantrag allein reicht ausnahmsweise aus, wenn das Bundesgericht im Falle einer Gutheissung in der Sache nicht selbst entscheiden könnte (BGE 137 II 313 E. 1.3 S. 317; 136 V 131 E. 1.2 S. 135 f.; 134 III 379 E. 1.3 S. 383).

5.2. Die Beschwerdeführer beantragen einzig die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Erstinstanz, eventuell die Vorinstanz zu neuem Entscheid. Aus ihrer Beschwerdebegründung geht hervor, dass sie diesen Antrag aus formellen Gründen stellen bzw., weil sie weder in das vor- noch das erstinstanzliche Verfahren als Partei einbezogen wurden und ihnen daher in Bezug auf die strittige Vollstreckungsanordnung das rechtliche Gehör nicht gewährt wurde. Es ist somit ersichtlich, wieso sie lediglich einen Rückweisungsantrag stellen (vgl. BGE 133 III 489 E. 3.2 S. 490). Ein reformatorischer Entscheid kommt im Weiteren nicht in Betracht (vgl. E. 6). Soweit das Begehren Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteils betrifft, ist es daher entgegen der Ansicht der Erstinstanz zulässig. Insoweit ist demnach auf die Beschwerde einzutreten. Soweit sich diese auch gegen Dispositivziffer 2 und 3 des angefochtenen Entscheids richtet, ist ein Eintreten hingegen nicht möglich (vgl. E. 2.6).

6.
Indem die Vorinstanz die strittige Vollstreckungsanordnung der Erstinstanz bestätigte, die durch diese Anordnung im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG materiell beschwerten Beschwerdeführer aber nicht als Partei in ihr Verfahren einbezog und ihnen das rechtliche Gehör nicht gewährte, verletzte sie deren Recht gemäss Art. 111 Abs. 1 BGG auf eine entsprechende Teilnahme. Eine Heilung dieses Verfahrensmangels im vorliegenden Verfahren kommt wegen des erstmaligen Einbezugs der Beschwerdeführer und der eingeschränkten Kognition des Bundesgerichts (vgl. Art. 95 , Art. 97 Abs. 1 , Art. 105 Abs. 1 und 2 sowie Art. 106 BGG) nicht in Betracht (vgl. auch Urteil 1C 134/2010 vom 28. September 2010 E. 3.2 und 4.2 f.). Da die Vorinstanz vorbringt, sie verfüge im Vollstreckungsverfahren bloss über eine beschränkte Überprüfungsbefugnis, erscheint es im Weiteren als angezeigt, dass sich die Beschwerdeführer bereits vor der Erstinstanz als Partei am Verfahren beteiligen können (Art. 107 Abs. 2 BGG). Dies gilt umso mehr, als sich aus den Akten nicht ergibt, dass der Vollzug der strittigen Vollstreckungsanordnung dringlich wäre.

7.
Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteil ist aus formellen Gründen ohne materielle Prüfung aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid unter Einbezug (auch) der Beschwerdeführer als Partei an den Gemeinderat Unterkulm zurückzuweisen.
Bei diesem Ausgang gelten die Beschwerdeführer als im Wesentlichen obsiegend (vgl. BGE 141 V 281 E. 11.1 S. 312 mit Hinweis), weshalb ihnen entsprechend reduzierte Gerichtskosten aufzuerlegen sind (Art. 66 Abs. 1 BGG). C.________, der durch das Obsiegen der Beschwerdeführer nicht unterliegt, hat keine Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG; BGE 128 II 90 E. 2b S. 93 ff.; 123 V 156 E. 3 S. 156 ff.; Urteil 5A 932/2016 vom 24. Juli 2017 E. 2.2.4). Der Vor- und der Erstinstanz dürfen keine Kosten auferlegt werden (Art. 66 Abs. 4 BGG). Der Kanton Aargau hat den Beschwerdeführern eine reduzierte Parteienschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Dispositivziffer 1 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 7. März 2018 wird aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an den Gemeinderat Unterkulm zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern im Umfang von Fr. 500.-- in Solidarhaft auferlegt.

3.
Der Kanton Aargau hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Gemeinderat Unterkulm, C.________ und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. Januar 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Baur

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 111 Unité de la procédure - 1 La qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral.
¹	La qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral.
²	Si une autorité fédérale a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, elle peut recourir devant les autorités cantonales précédentes ou, pour autant qu'elle le demande, participer à la procédure devant celles-ci.
³	L'autorité qui précède immédiatement le Tribunal fédéral doit pouvoir examiner au moins les griefs visés aux art. 95 à 98. ...103

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.