Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A 20/2020
Urteil vom 26. Februar 2020
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Brugger.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Rolf W. Rüegg,
Beschwerdeführer,
gegen
C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Pfister,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mieterausweisung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, vom 18. November 2019 (BS.2019.6-EZO3 / ZV.2019.152-EZO3 / ZV.2019.171-EZO3).
Sachverhalt:
A.
Am 22. März 2017 schlossen A.________ und B.________ (Gesuchsgegner, Beschwerdeführer) als Mieter mit der C.________ AG (Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin) als Vermieterin einen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus in V.________ ab. Vereinbart wurde ein monatlicher Bruttomietzins von Fr. 8'000.--.
Die Gesuchstellerin mahnte die Gesuchsgegner mit Schreiben vom 4. Januar 2019 für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an, unter Androhung der Kündigung bei nicht fristgerechter Zahlung. Am 18. Februar 2019 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis per 31. Mai 2019 unter Verwendung des gesetzlich vorgeschriebenen Formulars.
B.
B.a. Mit Eingabe vom 7. Juni 2019 ersuchte die Gesuchstellerin am Kreisgericht See-Gaster im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen um die sofortige Ausweisung der Gesuchsgegner aus dem Einfamilienhaus und um Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen. Der zuständige Einzelrichter forderte die Gesuchsgegner mit Schreiben vom 11. Juni 2019 unter Hinweis auf die Säumnisfolgen auf, innert zehn Tagen eine Stellungnahme einzureichen. Die Gesuchsgegner liessen sich vor Kreisgericht nicht vernehmen.
Mit Entscheid vom 3. Juli 2019 gab der Einzelrichter am Kreisgericht dem Ausweisungsgesuch statt, befahl den Gesuchsgegnern das Einfamilienhaus unverzüglich zu räumen und dieses der Gesuchstellerin in ordnungsgemässen Zustand zu übergeben. Sodann regelte er die Vollstreckungsmassnahmen.
B.b. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Sie beantragten, es sei der Entscheid des Kreisgerichts aufzuheben und auf das Begehren der Gesuchstellerin um Mieterausweisung sei nicht einzutreten bzw. es sei abzuweisen.
Mit Entscheid vom 18. November 2019 trat das Kantonsgericht auf die Berufung nicht ein und wies das Gesuch der Gesuchsgegner um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren sowie um Sistierung des Verfahrens ab. Sodann schrieb das Kantonsgericht das Gesuch der Gesuchstellerin um Sicherheitsleistung als gegenstandslos ab.
C.
Gegen den Entscheid des Kantonsgerichts erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragten, es sei zu erkennen, dass die Beschwerdegegnerin ihr Gesuch vor Kreisgericht rechtsmissbräuchlich und unter Vorspiegelung falscher Tatsachen und unter Eingabe falscher Urkunden gestellt habe. In der Folge sei die Kündigung des (angeblichen) Mietverhältnisses über Fr. 8'000.-- pro Monat zuzüglich Nebenkosten und Gartenunterhalt als nichtig zu qualifizieren. Ebenso folglich sei zu erkennen, dass der Entscheid des Kreisgerichts nichtig und damit auch der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben sei, soweit dies dem Gericht als notwendig erscheine. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne der vom Bundesgericht aufgrund dieser Beschwerde zu machenden Erwägungen zur weiteren Abklärung zurückzuweisen. Dabei seien die der Vorinstanz eingereichten Akten zur Prüfung zuzulassen, seien diese doch zur Beurteilung eines missbräuchlichen Handelns unabdingbar. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
Mit Verfügung vom 16. Januar 2020 wurde das Gesuch der Beschwerdeführer um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Auf das Einholen von Vernehmlassungen zur Beschwerde wurde verzichtet.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz geurteilt hat (Art. 75
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36 |
|
1 | Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36 |
2 | I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui: |
a | una legge federale prevede un'istanza cantonale unica; |
b | un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica; |
c | è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile. |
|
1 | Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile. |
2 | Al ricorso in materia civile soggiacciono anche: |
a | le decisioni in materia di esecuzione e fallimento; |
b | le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni: |
b1 | sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile, |
b2 | sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie, |
b3 | sull'autorizzazione al cambiamento del nome, |
b4 | in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio, |
b5 | in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio, |
b6 | in materia di protezione dei minori e degli adulti, |
b7 | ... |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a: |
|
1 | Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a: |
a | 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione; |
b | 30 000 franchi in tutti gli altri casi. |
2 | Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile: |
a | se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale; |
b | se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica; |
c | contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento; |
d | contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato; |
e | contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi: |
|
1 | Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi: |
a | ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e |
b | è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa. |
2 | Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40 |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione. |
|
1 | Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione. |
2 | Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni: |
a | delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento; |
b | nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale; |
c | in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori; |
d | del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti. |
3 | Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni: |
a | delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria; |
b | dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali. |
4 | Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale. |
5 | Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale. |
6 | ...94 |
7 | Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo. |
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione: |
|
a | del diritto federale; |
b | del diritto internazionale; |
c | dei diritti costituzionali cantonali; |
d | delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari; |
e | del diritto intercantonale. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che: |
|
a | non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero; |
b | il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. |
|
1 | Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. |
2 | Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15 |
3 | Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata. |
4 | In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento: |
a | il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati; |
b | le modalità di trasmissione; |
c | le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17 |
5 | Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione. |
6 | Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi. |
7 | Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili. |
Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots von Art. 9
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SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
|
1 | Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
2 | Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95. |
3 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96 |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione: |
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a | del diritto federale; |
b | del diritto internazionale; |
c | dei diritti costituzionali cantonali; |
d | delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari; |
e | del diritto intercantonale. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
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1 | Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
2 | Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95. |
3 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96 |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento. |
|
1 | Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento. |
2 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87 |
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto. |
|
1 | Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto. |
2 | Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura. |
3.
Die Vorinstanz erwog, dass sich die Beschwerdeführer im erstinstanzlichen Verfahren nicht vernehmen liessen. Daher seien alle ihre Tatsachenbehauptungen und Beweismittel im Berufungsverfahren neu und damit grundsätzlich verspätet. Zu prüfen bleibe, ob die von den Beschwerdeführern vorgebrachten neuen Tatsachen und Beweismittel nach Art. 317 Abs. 1
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SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
|
1 | Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
a | vengono immediatamente addotti; e |
b | dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. |
2 | Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se: |
a | sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e |
b | la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova. |
4.
Dagegen stellen sich die Beschwerdeführer vor Bundesgericht hauptsächlich auf den Standpunkt, zwischen ihnen und der Beschwerdegegnerin sei bezüglich des Einfamilienhauses ein "Gesamtpaket geschnürt" worden. Sie hätten zwei Mietverträge über das gleiche Einfamilienhaus abgeschlossen, nämlich einen Mietvertrag mit einem Bruttomietzins von Fr. 8'000.-- und einen mit einer Nettomiete von Fr. 2'100.--. Nur der zweite Mietvertrag sei der "tatsächliche" und "wirkliche" Mietvertrag. Die Beschwerdegegnerin stütze sich aber einzig auf den anderen, "nämlich den ihr passenden Mietvertrag über Fr. 8'000.--". Es handle sich aber um ein vorgeschobenes Mietverhältnis. Die Kündigung dieses Mietverhältnisses sei nichtig und entfalte keinerlei Wirkung, auch dann nicht, wenn die Gegenpartei nichts dagegen unternehme. Die Beschwerdegegnerin habe bewusst, missbräuchlich, arglistig und in betrügerischer Absicht vor Kreisgericht nicht die "vollständigen Fakten" offen gelegt und habe die "eigentliche Abrede" zwischen den Parteien sowie die bereits erhaltene grosse Zahlung nicht offengelegt. Sie hätten aus diesen Gründen Strafanzeige erhoben. Die Beschwerdegegnerin habe damit rechtsmissbräuchlich und treuwidrig unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ein
Gesuch vor dem Kreisgericht gestellt. In der Folge sei die Kündigung des Mietverhältnisses als nichtig zu qualifizieren. Ebenso folglich sei zu erkennen, dass der Entscheid des Kreisgerichts nichtig und damit auch der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben sei, soweit dies dem Gericht als notwendig erscheine.
5.
5.1. Mit diesen Ausführungen machen die Beschwerdeführer erstmals vor Bundesgericht die Nichtigkeit des Entscheids des Kreisgerichts und der Kündigung des Mietvertrages geltend. Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Sie kann auch im Rechtsmittelweg festgestellt werden, namentlich auch im Verfahren vor Bundesgericht (BGE 145 IV 197 E. 1.3.2; 138 II 501 E. 3.1; 137 III 217 E. 2.4.3 S. 226). Ob Nichtigkeit vorliegt, bestimmt sich aufgrund einer rechtlichen Würdigung, ist also eine Rechtsfrage. Sie wird als (neues) rechtliches Vorbringen vom grundsätzlichen Novenverbot nach Art. 99 Abs. 1
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
|
1 | Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
2 | Non sono ammissibili nuove conclusioni. |
Davon zu unterscheiden ist der Sachverhalt, auf den die Partei ihren Nichtigkeitsvorwurf stützt. Macht eine Partei vor Bundesgericht Nichtigkeit geltend, stellt sich die Frage, ob dem Bundesgericht - über Art. 99 Abs. 1
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
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1 | Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
2 | Non sono ammissibili nuove conclusioni. |
5.2.
5.2.1. Für die Beurteilung der Nichtigkeit des Entscheids des Kreisgerichts können vor Bundesgericht ausnahmsweise unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorgebracht werden (BGE 145 III 436 E. 3; Johanna Dormann, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, N. 32 Fn. 63 zu Art. 99
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
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1 | Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
2 | Non sono ammissibili nuove conclusioni. |
5.2.2. Die Beschwerdeführer begründen die Nichtigkeit des Entscheids des Kreisgerichts damit, dass die Beschwerdegegnerin dem Kreisgericht nicht alle "Fakten" über die vertraglichen Vereinbarungen bezüglich dem Einfamilienhaus offengelegt, nur den ihr "passenden Mietvertrag" eingereicht und die von den Beschwerdeführern geleisteten Zahlungen verschwiegen habe.
Ob die Beschwerdegegnerin dem Kreisgericht nicht alle Information über die verschiedenen vertraglichen Abreden und geleisteten Zahlungen offen gelegt hat, braucht nicht abschliessend untersucht zu werden. Selbst wenn es so wäre, dass das Kreisgericht einen Entscheid gefällt hätte, der nicht vollständig die verschiedenen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien und die gestützt darauf geleisteten Zahlungen berücksichtigte, läge kein Mangel vor, geschweige denn wäre der Entscheid des Kreisgerichts nichtig. Es ist im Gegenteil ein Wesensmerkmal des Zivilprozesses, dass das Gericht bei Anwendung der Verhandlungsmaxime die Sachdarstellung der klagenden Beschwerdegegnerin grundsätzlich dem Urteil zu Grunde legt, solange die beklagten Beschwerdeführer diese nicht frist- und formgerecht bestreiten (BGE 144 III 462 E. 3.2.1). Unter Vorbehalt von Art. 153 Abs. 2
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SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 153 Prove raccolte d'ufficio - 1 Il giudice provvede d'ufficio alla raccolta di prove nelle cause in cui i fatti devono essere accertati d'ufficio. |
|
1 | Il giudice provvede d'ufficio alla raccolta di prove nelle cause in cui i fatti devono essere accertati d'ufficio. |
2 | Il giudice può, d'ufficio, raccogliere prove qualora sussistano notevoli dubbi circa un fatto non controverso. |
Die Beschwerdeführer leiten aus der von ihnen behaupteten Nichtigkeit des Entscheids des Kreisgerichts keine Nichtigkeit des Entscheids des Kantonsgerichts ab. Sie beantragen insbesondere keine Feststellung der Nichtigkeit des angefochtenen Entscheids des Kantonsgerichts und sie machen nicht geltend, zumindest nicht hinreichend, dass der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts an einem eigenen Nichtigkeitsgrund leiden würde. Ein solcher ist denn auch nicht ersichtlich.
5.3.
5.3.1. Die Beschwerdeführer berufen sich vor Bundesgericht auf die Nichtigkeit der Kündigung des Mietvertrages. Für die Beurteilung der Nichtigkeit von privatrechtlichen Rechtsgeschäften besteht kein Anlass, von der allgemeinen Novenregelung von Art. 99 Abs. 1
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
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1 | Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
2 | Non sono ammissibili nuove conclusioni. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
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1 | Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore. |
2 | Non sono ammissibili nuove conclusioni. |
5.3.2. Die Beschwerdeführer schildern für die geltend gemachte Nichtigkeit der Kündigung des Mietvertrages ausführlich den Sachverhalt aus ihrer eigenen Sicht und gehen dafür über den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinaus, ohne eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erheben (Erwägung 2.2). Sie tragen insbesondere weder rechtsgenüglich vor, dass sie die entsprechenden rechtsrelevanten Tatsachen und Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hätten, noch dass erst der Entscheid der Vorinstanz zu ihren neuen Vorbringen Anlass gegeben hätte.
Es ist daher für die Frage der Nichtigkeit der Kündigung des Mietvertrages von der Sachdarstellung der Vorinstanz auszugehen. Inwiefern die Kündigung gestützt auf den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt nichtig wäre, legen die Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
6.
6.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass die Vorinstanz die Nichtigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses von Amtes wegen hätte prüfen müssen.
6.2. Zutreffend ist, dass die Vorinstanz die Nichtigkeit im Berufungsverfahren von Amtes wegen zu beachten hat (Erwägung 5.1). Wie im bundesgerichtlichen Verfahren besteht für das kantonale Berufungsverfahren kein Anlass, für die tatsächlichen Grundlagen der Nichtigkeit von privatrechtlichen Rechtsgeschäften von der generellen Novenschranke im Berufungsverfahren abzuweichen (vgl. Moret, a.a.O., S. 31 f.; Monja Sieber, Klageweise Durchsetzbarkeit von Informationsrechten des Verwaltungsrats, GesKR 2018, S. 230 ff., S. 236).
Der Prozessstoff, welcher der Nichtigkeit zu Grunde gelegt wird, kann daher vor der kantonalen Rechtsmittelinstanz nicht unbeschränkt ergänzt werden, sondern einzig nach der Bestimmung von Art. 317 Abs. 1
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SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
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1 | Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
a | vengono immediatamente addotti; e |
b | dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. |
2 | Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se: |
a | sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e |
b | la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova. |
6.3. Die Beschwerdeführer zeigen nicht auf, dass die Vorinstanz Art. 317 Abs. 1
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SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
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1 | Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
a | vengono immediatamente addotti; e |
b | dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. |
2 | Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se: |
a | sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e |
b | la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova. |
7.
7.1. Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, dass das Gesuch der Beschwerdegegnerin bzw. deren Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich sei und gegen Treu und Glauben sowie das Vertrauensprinzip verstosse.
Auch dafür gehen die Beschwerdeführer über den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinaus, ohne eine hinreichende Sachverhaltsrüge nach den oben genannten Grundsätzen zu erheben (Erwägung 2.2). Entsprechend hat auch die auf die eigene Sachdarstellung abgestützte Rechtsrüge keinen Erfolg.
7.2. Die Beschwerdeführer behaupten pauschal, die Vorinstanz hätte das von ihnen eingereichte Arztzeugnis nicht aus dem Recht weisen dürfen. Sie setzen sich dafür aber weder hinreichend mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, noch legen sie rechtsgenüglich dar, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt (Erwägung 2.1), insbesondere Art. 317 Abs. 1
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SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
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1 | Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
a | vengono immediatamente addotti; e |
b | dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. |
2 | Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se: |
a | sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e |
b | la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova. |
7.3. Die Beschwerdeführer monieren, dass die Vorinstanz rechtsmissbräuchlich handle und willkürlich urteile, da sie sämtliche dem Gericht vorgelegte Behauptungen und Beweise "ausschliesslich aus formellen Gründen nicht" beachte.
Inwiefern der Entscheid der Vorinstanz willkürlich, d.h. offensichtlich unrichtig wäre, legen die Beschwerdeführer mit dieser pauschalen Behauptung nicht hinreichend dar (Erwägung 2.1) und ist im Übrigen auch nicht ersichtlich.
Gleiches gilt für den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs. Er ist haltlos. Die Vorinstanz hat Art. 317 Abs. 1
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SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
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1 | Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se: |
a | vengono immediatamente addotti; e |
b | dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. |
2 | Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se: |
a | sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e |
b | la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova. |
8.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer in solidarischer Haftung kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
|
1 | Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
2 | In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie. |
3 | Le spese inutili sono pagate da chi le causa. |
4 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso. |
5 | Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
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1 | Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
2 | In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie. |
3 | Le spese inutili sono pagate da chi le causa. |
4 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso. |
5 | Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale. |
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SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
|
1 | Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
2 | La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia. |
3 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. |
4 | Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5. |
5 | Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden den Beschwerdeführern in solidarischer Haftung auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Februar 2020
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Brugger