4A_551/2014 - 2014-11-06 - Obligationenrecht (allgemein)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_551/2014

Urteil vom 6. November 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Felix Bangerter,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Simulation,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, vom 29. April 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 14. Dezember 1982 trat C.________ mit einem notariell beurkundeten Vertrag die in ihrem Alleineigentum stehende Liegenschaft am Weg U.________ in V.________ auf Rechnung zukünftiger Erbschaft an ihren Sohn D.________ ab. Der Anrechnungswert wurde entsprechend dem amtlichen Wert auf Fr. 144'600.-- bestimmt. Die von D.________ übernommene Hypothekarschuld belief sich auf Fr. 68'000.--. Für die unentgeltlich erworbene Differenz von Fr. 76'600.-- wurde die Ausgleichung vorgesehen. C.________ wurde im Vertrag ein lebenslängliches unentgeltliches Nutzniessungsrecht eingeräumt.
Am gleichen Tag schlossen C.________ und D.________ zudem eine in einfacher Schriftlichkeit abgefasste "interne Vereinbarung". Darin war vorgesehen, dass die Nutzniessung auf Wunsch von D.________ ab dem Jahr 1987 im Grundbuch gelöscht wird. In diesem Fall sollte D.________ seiner Mutter den Mietzins für eine Wohnung anderswo bezahlen.

A.b. In der Folge wurde D.________ als Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. Er baute das Haus in zwei Phasen auf eigene Kosten um. Eine Ablösung der Nutzniessung durch Finanzierung einer Wohnung für seine Mutter C.________ erfolgte nicht. Während 20 Jahren lebte C.________ in der oberen und D.________ in der unteren Wohnung des Hauses. Mitte der 80er-Jahre zog zudem B.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) bei D.________ ein. 2001 heirateten sie und schlossen einen Erbvertrag, worin sie sich gegenseitig zu Alleinerben bestimmten. Später zog die Tochter von C.________ und Schwester von D.________, A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin), zu ihrer Mutter in die obere Wohnung des Hauses.

A.c. Im Jahr 2003 verstarb D.________. Aufgrund des Erbvertrags war B.________ Alleinerbin. C.________ machte ihren Pflichtteil nicht geltend. B.________ wurde in der Folge als Alleineigentümerin der Liegenschaft am Weg U.________ in V.________ im Grundbuch eingetragen, was C.________ und A.________ mitgeteilt wurde.

A.d. Nach dem Tod von C.________ im Jahr 2007 entbrannte zwischen der Eigentümerin B.________ und ihrer Schwägerin A.________ ein Streit darüber, wem die Liegenschaft am Weg U.________ in V.________ zustehe. A.________ ist der Auffassung, der am 14. Dezember 1982 durch ihre Mutter und ihren Bruder abgeschlossene Abtretungsvertrag sei simuliert und damit von Anfang an ungültig gewesen, weshalb ihre Mutter bis zu ihrem Tod Eigentümerin der Liegenschaft geblieben sei und diese nun ihr als Alleinerbin zustehe. Demgegenüber geht ihre Schwägerin, die eingetragene Eigentümerin B.________, von der Gültigkeit des Abtretungsvertrags aus.

B.

B.a. Am 20. Mai 2009 reichte A.________ beim Gerichtskreis XII Frutigen-Niedersimmental (heute: Regionalgericht Oberland) Klage ein und stellte folgende, im Schlussvortrag abgeänderte Rechtsbegehren:

"1. Es sei die Ungültigkeit, eventuell die einseitige Unverbindlichkeit des am 14. Dezember 1982 zwischen Frau C.________, geb. xxx, und ihrem Sohn, Herrn D.________, geb. yyy, abgeschlossenen Abtretungsvertrages festzustellen und der Grundbuchverwalter des Kreisgrundbuchamtes XII Frutigen-Niedersimmental sei anzuweisen, die Klägerin als Alleinerbin der am 24. Mai 2007 in V.________ verstorbenen C.________ als Eigentümerin des Grundstücks Gbbl. Nr. zzz im Grundbuch einzutragen.
2. Eventualiter: Die Schenkung durch Verzicht auf Geltendmachung des Pflichtteils am Nachlass von Herrn D.________ sowie die durch den Abtretungsvertrag vom 14. Dezember 1982 erfolgte unentgeltliche Zuwendung von Frau C.________ seien herabzusetzen und die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin Fr. 92'000.-- zuzüglich Zins seit wann rechtens zu bezahlen.
3. Subeventualiter: Die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin einen Betrag von Fr. 291'210.-- zuzüglich Zins seit wann rechtens zu bezahlen.
- Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge -"

B.b. Die Beklagte B.________ anerkannte, A.________ gestützt auf den Abtretungsvertrag einen Betrag von Fr. 38'300.-- (die Hälfte des zur Ausgleichung vorgesehenen Betrags von Fr. 76'600.--) zu schulden.

B.c. Am 29. Juli 2013 entschied das Regionalgericht Oberland wie folgt:

"1. Die beklagte Partei wird verurteilt, der klagenden Partei einen Betrag von Fr. 38'300.-- zu bezahlen. Soweit darüber hinausgehend wird die Klage abgewiesen.
2. Die mit einstweiliger Verfügung vom 1. September 2009 erlassene Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB für das Grundstück Gbbl. Nr. zzz (Verfahren Z 09 448 Gerichtskreis XII Frutigen-Niedersimmental) wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, diese Verfügungsbeschränkung im Grundbuch zu löschen.
3. Der beklagten Partei wird eine Frist von 3 Wochen ab Rechtskraft dieses Entscheides angesetzt, um gegen die klagende Partei eine Schadenersatzklage i.S.d. Art. 332 Abs. 1 ZPO-BE zu erheben. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist ist die gemäss Art. 329 ZPO-BE geleistete Sicherheitsleistung von Fr. 25'000.-- der klagenden Partei herauszugeben.
(4.-6. Gerichtskosten, Parteientschädigung, Eröffnung)."

B.d. Gegen diesen Entscheid reichte die Klägerin Berufung beim Obergericht des Kantons Bern ein und stellte sinngemäss folgende, anlässlich der Berufungsverhandlung angepasste Anträge:

"1. Sie sei umgehend als alleinige Erbin ihrer Mutter bei der Liegenschaft Gbbl. Nr. zzz im Grundbuch einzutragen und es sei ihr der geschuldete Mietzins von Fr. 140'000.-- (von 1982-2007) auszubezahlen.
(2. Gerichts- und Parteikosten zu Lasten der Beklagten.)
3. Die Eintragung der Verfügungsbeschränkung gem. Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB sei bis zu ihrer Eintragung im Grundbuch aufrecht zu erhalten und die Fr. 25'000.-- danach an sie zurückzuzahlen.
4. Es sei ihr ausserdem ein Betrag von Fr. 100'000.-- für die jahrelange Verzögerung ihrer Eintragung im Grundbuch und die ihr entstandenen Unannehmlichkeiten zuzusprechen."

B.e. Am 29. April 2014 entschied das Obergericht des Kantons Bern wie folgt:

"1. Es wird festgestellt, dass der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Oberland vom 29. Juli 2013 in Rechtskraft erwachsen ist, soweit darin die Beklagte verurteilt wurde, der Klägerin Fr. 38'300.-- zu bezahlen, und die Begehren auf Rückerstattung von für Nebenkosten bezahlte Beträge und auf Bezahlung von Mietzinsen, soweit den Betrag von Fr. 140'000.-- übersteigend, abgewiesen wurden.
2. Die Grundbuchberichtigungsklage wird abgewiesen.
3. Auf das Begehren der Klägerin auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz/Mietzinsen in der Höhe von Fr. 100'000.-- wird nicht eingetreten.
4. Das Begehren der Klägerin auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines Mietzinses in der Höhe von Fr. 140'000.-- wird abgewiesen.
5. Die mit einstweiliger Verfügung vom 1. September 2009 erlassene Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB für das Grundstück Gbbl. Nr. zzz (Verfahren Z 09 448 Gerichtskreis XII Frutigen-Niedersimmental) wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, diese Verfügungsbeschränkung im Grundbuch zu löschen.
6. Der Beklagten wird eine Frist von 3 Wochen ab Rechtskraft dieses Entscheides angesetzt, um gegen die Klägerin eine Schadenersatzklage i.S.d. Art. 264 Abs. 3 ZPO zu erheben. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist ist die gemäss Art. 329 ZPO-BE geleistete Sicherheitsleistung von Fr. 25'000.-- der Klägerin herauszugeben.
(7.-11. Gerichtskosten, Parteientschädigung, Eröffnung)."

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 15. September 2014 beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht sinngemäss, sie sei als Eigentümerin des Grundstücks Gbbl. Nr. zzz im Grundbuch einzutragen, die Eintragung der Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB sei bis zur Eintragung im Grundbuch aufrecht zu erhalten und die Sicherheitsleistung von Fr. 25'000.-- sei danach an die Beschwerdeführerin zurückzuerstatten. Weiter sei die Beschwerdegegnerin zur Zahlung von Schadenersatz/Mietzinsen in der Höhe von Fr. 100'000.-- zu verurteilen. Eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz, subeventualiter an das Regionalgericht Oberland zurückzuweisen.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133 mit Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; sogleich E. 2) - einzutreten.

2.

2.1. Nach Art. 42 Abs. 1 BGG hat die Rechtsschrift die Begehren und deren Begründung zu enthalten; im Rahmen der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG), andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.).
Die Beschwerdeführerin stellt sinngemäss u.a. den Antrag, die Beschwerdegegnerin sei zur Zahlung von Schadenersatz/Mietzinsen in der Höhe von Fr. 100'000.-- zu verurteilen. Eine Begründung dazu fehlt jedoch gänzlich, weshalb auf diesen Antrag nicht einzutreten ist.

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18; 136 II 508 E. 1.2 S. 511; 133 III 393 E. 7.1 S. 398). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits im vorinstanzlichen Verfahren prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Überdies hat sie darzutun, inwiefern die Behebung des gerügten Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255).

2.3.

2.3.1. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, soweit sie ihrer Beschwerde eine Sachverhaltsdarstellung voranstellt und auch im Rahmen ihrer Begründung ohne Erhebung von Sachverhaltsrügen die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid abändert und erweitert. Die entsprechenden Ausführungen sind für das Bundesgericht unbeachtlich.

2.3.2. Die Beschwerdeführerin reicht mit ihrer Beschwerde zwei Begleitbriefe des Notars, der die Abtretungsvereinbarung beurkundet hat, als neue Beweismittel ein. Die Vorinstanz hat diese als unzulässige Noven nicht berücksichtigt. Die Beschwerdeführerin macht geltend, mit der Rüge der Nichtigkeit dürften neue Beweismittel stets und damit ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach Art. 99 BGG vorgebracht werden. Dies gilt jedoch nicht bezüglich der Frage der Nichtigkeit privatrechtlicher Verträge; hier besteht kein Anlass, vom Wortlaut des Art. 99 BGG abzuweichen (Urteil 4A_69/2009 vom 8. April 2009 E. 3.2; vgl. auch Urteil 5A_280/2013 vom 24. Juni 2013 E. 4.2.1). Die Beschwerdeführerin weist nicht nach, dass erst der vorinstanzliche Entscheid Anlass dazu gegeben hat, die neuen Beweismittel vorzubringen. Dies ist auch nicht ersichtlich, nachdem die Beschwerdeführerin sich schon im vorinstanzlichen Verfahren veranlasst sah, die Begleitbriefe des Notars einzureichen. Diese können daher (auch) im bundesgerichtlichen Verfahren nicht berücksichtigt werden.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht von der Gültigkeit des simulierten Abtretungsvertrags und der dissimulierten internen Vereinbarung ausgegangen und habe damit Art. 18 Abs. 1 OR verletzt. Folglich habe die Vorinstanz ebenfalls zu Unrecht verneint, dass ihre Mutter bis zu ihrem Tod Eigentümerin der Liegenschaft geblieben sei und diese nun ihr als Alleinerbin zustehe.

3.1. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR ist bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrags zu verbergen. Im letzteren Fall spricht man von Simulation (vgl. die Marginalie von Art. 18 OR). Ein simuliertes Rechtsgeschäft im Sinne von Art. 18 OR liegt vor, wenn sich die Parteien einig sind, dass die gegenseitigen Erklärungen nicht ihrem Willen entsprechende Rechtswirkungen haben sollen, weil sie entweder ein Vertragsverhältnis vortäuschen oder mit dem Scheingeschäft einen wirklich beabsichtigten Vertrag verdecken wollen (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68; 112 II 337 E. 4a S. 343 mit Hinweisen). Der simulierte Vertrag ist sowohl zwischen den Parteien als auch im Verhältnis zu Dritten (mit gewissen Einschränkungen) unwirksam (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68), während der dissimulierte Vertrag gültig ist, sofern die übrigen Gültigkeitsvoraussetzungen bezüglich Form und Inhalt erfüllt sind (BGE 117 II 382 E. 2a S. 385; Urteil 4A_429/2012 vom 2. November 2012 E. 4.2).
Wer sich auf eine Simulation nach Art. 18 Abs. 1 OR beruft, der hat den vom Vertragswortlaut abweichenden wirklichen Willen der Parteien zu beweisen (BGE 131 III 49 E. 4.1.1 S. 55; 112 II 337 E. 4a S. 342). Zur Beantwortung der Frage, ob die Parteien einen simulierten Vertrag abschliessen wollten, ist mithin ihr wirklicher Wille im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzustellen (Urteile 4A_429/2012 vom 2. November 2012 E. 4.2; 4A_362/2012 vom 28. September 2012 E. 4.2). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist (vgl. BGE 132 III 268 E. 2.3.2 S. 274, 626 E. 3.1 S. 632; 131 III 606 E. 4.1 S. 611, je mit Hinweisen; vgl. E. 2.2).

3.2. Die Vorinstanz hat ausgeführt, die am Abtretungsvertrag direkt Beteiligten D.________ und C.________ sowie der Notar seien alle verstorben. Aussagen zum wirklichen Willen der Parteien hätte somit allenfalls noch der Sohn des Notars als dessen Nachfolger machen können; dieser sei durch die Beschwerdeführerin aber nicht vom Berufsgeheimnis entbunden worden. Mit den sich in den Akten findenden Dokumenten gelinge der Beschwerdeführerin der Beweis nicht, dass der in der öffentlichen Urkunde wiedergegebene Wille der Vertragsparteien nicht ihrem tatsächlichen Willen entsprach. Daran ändere auch die gleichentags abgeschlossene interne Vereinbarung nichts. Nach dem klaren Wortlaut dieser Vereinbarung sollte die im Abtretungsvertrag zu Gunsten der Mutter vorbehaltene lebenslängliche und unentgeltliche Nutzniessung auf Wunsch des Sohnes ab dem Jahr 1987 im Grundbuch gelöscht werden. In diesem Falle sollte D.________ seiner Mutter den Mietzins für eine Mietwohnung bezahlen, die nach den Wünschen der Mutter ausgesucht worden wäre. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern diese Vereinbarung ein Kaufrecht, geschweige denn eine Kaufpflicht des Sohnes enthalten und eine Unvereinbarkeit mit dem Abtretungsvertrag darstellen sollte. Es werde dadurch
eine Alternativlösung zur Nutzniessung aufgezeigt. Auch das Verhalten der Parteien nach Abschluss des Abtretungsvertrags liefere keinen Hinweis darauf, dass dieser nicht gewollt gewesen wäre. So ergebe sich aus den Akten jedenfalls nicht, dass der mit dem Abtretungsvertrag einhergehende Eigentümerwechsel von den direkt Beteiligten jemals beanstandet oder dieser Vertrag in Zweifel gezogen worden wäre. Auch auf die Umsetzung der internen Vereinbarung scheine niemand bestanden zu haben. Damit sei der Beschwerdeführerin der Beweis, dass der Abtretungsvertrag vom 14. Dezember 1982 lediglich simuliert gewesen sei und nicht dem tatsächlichen Willen der Vertragsbeteiligten entsprochen habe, nicht gelungen.

3.3. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz hätte den wirklichen übereinstimmenden Parteiwillen ermitteln müssen anstatt den Abtretungsvertrag und die interne Vereinbarung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Der Abtretungsvertrag sei nur zur Täuschung der Bank erstellt worden, damit ihr Bruder Geld für den Umbau erhalten habe. In der internen Vereinbarung habe man D.________ ein Kaufrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis im seiner Mutter während 20 Jahren monatlich zu bezahlenden Mietzins von ca. Fr. 2'000.-- bestanden habe, was einen Kaufpreis von ca. Fr. 480'000.-- ergebe. Auch die interne Vereinbarung sei als dissimuliertes Geschäft nichtig, weil sie hätte beurkundet werden müssen.

3.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz durchaus geprüft, ob der Abtretungsvertrag nach dem wirklichen übereinstimmenden Parteiwillen lediglich simuliert war. Sie hat zuerst ausgeführt, dass sich die Parteien selbst nicht mehr zu ihrem wirklichen Willen äussern könnten. Sodann hat sie die Akten auf Hinweise hinsichtlich des Parteiwillens überprüft. Aufgrund der Würdigung der vorhandenen Beweismittel kam sie zum Schluss, es sei der Beschwerdeführerin nicht gelungen, den vom Vertragswortlaut abweichenden wirklichen Willen der Parteien zu beweisen. Inwiefern diese Beweiswürdigung willkürlich sein sollte, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung der internen Vereinbarung. Die Vorinstanz hat ausführlich begründet, weshalb sich aus dieser weder ein Kaufrecht noch eine Kaufpflicht für D.________ ergebe. Sie durfte ohne in Willkür zu verfallen zum Schluss kommen, die interne Vereinbarung sehe lediglich eine Alternativlösung zur Nutzniessung vor, mithin die Möglichkeit, gegen Übernahme der Mietzinse einer Wohnung ausserhalb des Hauses die lebenslängliche und unentgeltliche Nutzniessung zu löschen. Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie von der
Gültigkeit des Abtretungsvertrags und der internen Vereinbarung ausgegangen ist und folglich die Grundbuchberichtigungsklage abgewiesen hat.

3.5. Damit sind auch die Begehren der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Verfügungsbeschränkung und der Sicherheitsleistung als unbegründet abzuweisen.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist hingegen nicht geschuldet, da bei der Beschwerdegegnerin keine Vernehmlassung eingeholt worden ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. November 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 960 - 1 Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vorgemerkt werden:
¹	Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vorgemerkt werden:
¹	auf Grund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche;
²	auf Grund einer Pfändung;
³	auf Grund eines Rechtsgeschäftes, für das diese Vormerkung im Gesetz vorgesehen ist, wie für die Anwartschaft des Nacherben.
²	Die Verfügungsbeschränkungen erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 329 Revisionsgesuch und Revisionsfristen - 1 Das Revisionsgesuch ist innert 90 Tagen seit Entdeckung des Revisionsgrundes schriftlich und begründet einzureichen.
¹	Das Revisionsgesuch ist innert 90 Tagen seit Entdeckung des Revisionsgrundes schriftlich und begründet einzureichen.
²	Nach Ablauf von zehn Jahren seit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids kann die Revision nicht mehr verlangt werden, ausser im Falle von Artikel 328 Absatz 1 Buchstabe b.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 960 - 1 Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vorgemerkt werden:
¹	Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vorgemerkt werden:
¹	auf Grund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche;
²	auf Grund einer Pfändung;
³	auf Grund eines Rechtsgeschäftes, für das diese Vormerkung im Gesetz vorgesehen ist, wie für die Anwartschaft des Nacherben.
²	Die Verfügungsbeschränkungen erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 960 - 1 Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vorgemerkt werden:
¹	Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vorgemerkt werden:
¹	auf Grund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche;
²	auf Grund einer Pfändung;
³	auf Grund eines Rechtsgeschäftes, für das diese Vormerkung im Gesetz vorgesehen ist, wie für die Anwartschaft des Nacherben.
²	Die Verfügungsbeschränkungen erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 264 Sicherheitsleistung und Schadenersatz - 1 Ist ein Schaden für die Gegenpartei zu befürchten, so kann das Gericht die Anordnung vorsorglicher Massnahmen von der Leistung einer Sicherheit durch die gesuchstellende Partei abhängig machen.
¹	Ist ein Schaden für die Gegenpartei zu befürchten, so kann das Gericht die Anordnung vorsorglicher Massnahmen von der Leistung einer Sicherheit durch die gesuchstellende Partei abhängig machen.
²	Die gesuchstellende Partei haftet für den aus einer ungerechtfertigten vorsorglichen Massnahme erwachsenen Schaden. Beweist sie jedoch, dass sie ihr Gesuch in guten Treuen gestellt hat, so kann das Gericht die Ersatzpflicht herabsetzen oder gänzlich von ihr entbinden.
³	Eine geleistete Sicherheit ist freizugeben, wenn feststeht, dass keine Schadenersatzklage erhoben wird; bei Ungewissheit setzt das Gericht eine Frist zur Klage.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.