4A_551/2014 - 2014-11-06 - Droit des obligations (général)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_551/2014

Urteil vom 6. November 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Felix Bangerter,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Simulation,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, vom 29. April 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 14. Dezember 1982 trat C.________ mit einem notariell beurkundeten Vertrag die in ihrem Alleineigentum stehende Liegenschaft am Weg U.________ in V.________ auf Rechnung zukünftiger Erbschaft an ihren Sohn D.________ ab. Der Anrechnungswert wurde entsprechend dem amtlichen Wert auf Fr. 144'600.-- bestimmt. Die von D.________ übernommene Hypothekarschuld belief sich auf Fr. 68'000.--. Für die unentgeltlich erworbene Differenz von Fr. 76'600.-- wurde die Ausgleichung vorgesehen. C.________ wurde im Vertrag ein lebenslängliches unentgeltliches Nutzniessungsrecht eingeräumt.
Am gleichen Tag schlossen C.________ und D.________ zudem eine in einfacher Schriftlichkeit abgefasste "interne Vereinbarung". Darin war vorgesehen, dass die Nutzniessung auf Wunsch von D.________ ab dem Jahr 1987 im Grundbuch gelöscht wird. In diesem Fall sollte D.________ seiner Mutter den Mietzins für eine Wohnung anderswo bezahlen.

A.b. In der Folge wurde D.________ als Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. Er baute das Haus in zwei Phasen auf eigene Kosten um. Eine Ablösung der Nutzniessung durch Finanzierung einer Wohnung für seine Mutter C.________ erfolgte nicht. Während 20 Jahren lebte C.________ in der oberen und D.________ in der unteren Wohnung des Hauses. Mitte der 80er-Jahre zog zudem B.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) bei D.________ ein. 2001 heirateten sie und schlossen einen Erbvertrag, worin sie sich gegenseitig zu Alleinerben bestimmten. Später zog die Tochter von C.________ und Schwester von D.________, A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin), zu ihrer Mutter in die obere Wohnung des Hauses.

A.c. Im Jahr 2003 verstarb D.________. Aufgrund des Erbvertrags war B.________ Alleinerbin. C.________ machte ihren Pflichtteil nicht geltend. B.________ wurde in der Folge als Alleineigentümerin der Liegenschaft am Weg U.________ in V.________ im Grundbuch eingetragen, was C.________ und A.________ mitgeteilt wurde.

A.d. Nach dem Tod von C.________ im Jahr 2007 entbrannte zwischen der Eigentümerin B.________ und ihrer Schwägerin A.________ ein Streit darüber, wem die Liegenschaft am Weg U.________ in V.________ zustehe. A.________ ist der Auffassung, der am 14. Dezember 1982 durch ihre Mutter und ihren Bruder abgeschlossene Abtretungsvertrag sei simuliert und damit von Anfang an ungültig gewesen, weshalb ihre Mutter bis zu ihrem Tod Eigentümerin der Liegenschaft geblieben sei und diese nun ihr als Alleinerbin zustehe. Demgegenüber geht ihre Schwägerin, die eingetragene Eigentümerin B.________, von der Gültigkeit des Abtretungsvertrags aus.

B.

B.a. Am 20. Mai 2009 reichte A.________ beim Gerichtskreis XII Frutigen-Niedersimmental (heute: Regionalgericht Oberland) Klage ein und stellte folgende, im Schlussvortrag abgeänderte Rechtsbegehren:

"1. Es sei die Ungültigkeit, eventuell die einseitige Unverbindlichkeit des am 14. Dezember 1982 zwischen Frau C.________, geb. xxx, und ihrem Sohn, Herrn D.________, geb. yyy, abgeschlossenen Abtretungsvertrages festzustellen und der Grundbuchverwalter des Kreisgrundbuchamtes XII Frutigen-Niedersimmental sei anzuweisen, die Klägerin als Alleinerbin der am 24. Mai 2007 in V.________ verstorbenen C.________ als Eigentümerin des Grundstücks Gbbl. Nr. zzz im Grundbuch einzutragen.
2. Eventualiter: Die Schenkung durch Verzicht auf Geltendmachung des Pflichtteils am Nachlass von Herrn D.________ sowie die durch den Abtretungsvertrag vom 14. Dezember 1982 erfolgte unentgeltliche Zuwendung von Frau C.________ seien herabzusetzen und die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin Fr. 92'000.-- zuzüglich Zins seit wann rechtens zu bezahlen.
3. Subeventualiter: Die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin einen Betrag von Fr. 291'210.-- zuzüglich Zins seit wann rechtens zu bezahlen.
- Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge -"

B.b. Die Beklagte B.________ anerkannte, A.________ gestützt auf den Abtretungsvertrag einen Betrag von Fr. 38'300.-- (die Hälfte des zur Ausgleichung vorgesehenen Betrags von Fr. 76'600.--) zu schulden.

B.c. Am 29. Juli 2013 entschied das Regionalgericht Oberland wie folgt:

"1. Die beklagte Partei wird verurteilt, der klagenden Partei einen Betrag von Fr. 38'300.-- zu bezahlen. Soweit darüber hinausgehend wird die Klage abgewiesen.
2. Die mit einstweiliger Verfügung vom 1. September 2009 erlassene Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB für das Grundstück Gbbl. Nr. zzz (Verfahren Z 09 448 Gerichtskreis XII Frutigen-Niedersimmental) wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, diese Verfügungsbeschränkung im Grundbuch zu löschen.
3. Der beklagten Partei wird eine Frist von 3 Wochen ab Rechtskraft dieses Entscheides angesetzt, um gegen die klagende Partei eine Schadenersatzklage i.S.d. Art. 332 Abs. 1 ZPO-BE zu erheben. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist ist die gemäss Art. 329 ZPO-BE geleistete Sicherheitsleistung von Fr. 25'000.-- der klagenden Partei herauszugeben.
(4.-6. Gerichtskosten, Parteientschädigung, Eröffnung)."

B.d. Gegen diesen Entscheid reichte die Klägerin Berufung beim Obergericht des Kantons Bern ein und stellte sinngemäss folgende, anlässlich der Berufungsverhandlung angepasste Anträge:

"1. Sie sei umgehend als alleinige Erbin ihrer Mutter bei der Liegenschaft Gbbl. Nr. zzz im Grundbuch einzutragen und es sei ihr der geschuldete Mietzins von Fr. 140'000.-- (von 1982-2007) auszubezahlen.
(2. Gerichts- und Parteikosten zu Lasten der Beklagten.)
3. Die Eintragung der Verfügungsbeschränkung gem. Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB sei bis zu ihrer Eintragung im Grundbuch aufrecht zu erhalten und die Fr. 25'000.-- danach an sie zurückzuzahlen.
4. Es sei ihr ausserdem ein Betrag von Fr. 100'000.-- für die jahrelange Verzögerung ihrer Eintragung im Grundbuch und die ihr entstandenen Unannehmlichkeiten zuzusprechen."

B.e. Am 29. April 2014 entschied das Obergericht des Kantons Bern wie folgt:

"1. Es wird festgestellt, dass der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Oberland vom 29. Juli 2013 in Rechtskraft erwachsen ist, soweit darin die Beklagte verurteilt wurde, der Klägerin Fr. 38'300.-- zu bezahlen, und die Begehren auf Rückerstattung von für Nebenkosten bezahlte Beträge und auf Bezahlung von Mietzinsen, soweit den Betrag von Fr. 140'000.-- übersteigend, abgewiesen wurden.
2. Die Grundbuchberichtigungsklage wird abgewiesen.
3. Auf das Begehren der Klägerin auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz/Mietzinsen in der Höhe von Fr. 100'000.-- wird nicht eingetreten.
4. Das Begehren der Klägerin auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines Mietzinses in der Höhe von Fr. 140'000.-- wird abgewiesen.
5. Die mit einstweiliger Verfügung vom 1. September 2009 erlassene Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB für das Grundstück Gbbl. Nr. zzz (Verfahren Z 09 448 Gerichtskreis XII Frutigen-Niedersimmental) wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, diese Verfügungsbeschränkung im Grundbuch zu löschen.
6. Der Beklagten wird eine Frist von 3 Wochen ab Rechtskraft dieses Entscheides angesetzt, um gegen die Klägerin eine Schadenersatzklage i.S.d. Art. 264 Abs. 3 ZPO zu erheben. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist ist die gemäss Art. 329 ZPO-BE geleistete Sicherheitsleistung von Fr. 25'000.-- der Klägerin herauszugeben.
(7.-11. Gerichtskosten, Parteientschädigung, Eröffnung)."

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 15. September 2014 beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht sinngemäss, sie sei als Eigentümerin des Grundstücks Gbbl. Nr. zzz im Grundbuch einzutragen, die Eintragung der Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB sei bis zur Eintragung im Grundbuch aufrecht zu erhalten und die Sicherheitsleistung von Fr. 25'000.-- sei danach an die Beschwerdeführerin zurückzuerstatten. Weiter sei die Beschwerdegegnerin zur Zahlung von Schadenersatz/Mietzinsen in der Höhe von Fr. 100'000.-- zu verurteilen. Eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz, subeventualiter an das Regionalgericht Oberland zurückzuweisen.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133 mit Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; sogleich E. 2) - einzutreten.

2.

2.1. Nach Art. 42 Abs. 1 BGG hat die Rechtsschrift die Begehren und deren Begründung zu enthalten; im Rahmen der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG), andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.).
Die Beschwerdeführerin stellt sinngemäss u.a. den Antrag, die Beschwerdegegnerin sei zur Zahlung von Schadenersatz/Mietzinsen in der Höhe von Fr. 100'000.-- zu verurteilen. Eine Begründung dazu fehlt jedoch gänzlich, weshalb auf diesen Antrag nicht einzutreten ist.

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18; 136 II 508 E. 1.2 S. 511; 133 III 393 E. 7.1 S. 398). Soweit sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits im vorinstanzlichen Verfahren prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Überdies hat sie darzutun, inwiefern die Behebung des gerügten Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255).

2.3.

2.3.1. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, soweit sie ihrer Beschwerde eine Sachverhaltsdarstellung voranstellt und auch im Rahmen ihrer Begründung ohne Erhebung von Sachverhaltsrügen die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid abändert und erweitert. Die entsprechenden Ausführungen sind für das Bundesgericht unbeachtlich.

2.3.2. Die Beschwerdeführerin reicht mit ihrer Beschwerde zwei Begleitbriefe des Notars, der die Abtretungsvereinbarung beurkundet hat, als neue Beweismittel ein. Die Vorinstanz hat diese als unzulässige Noven nicht berücksichtigt. Die Beschwerdeführerin macht geltend, mit der Rüge der Nichtigkeit dürften neue Beweismittel stets und damit ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach Art. 99 BGG vorgebracht werden. Dies gilt jedoch nicht bezüglich der Frage der Nichtigkeit privatrechtlicher Verträge; hier besteht kein Anlass, vom Wortlaut des Art. 99 BGG abzuweichen (Urteil 4A_69/2009 vom 8. April 2009 E. 3.2; vgl. auch Urteil 5A_280/2013 vom 24. Juni 2013 E. 4.2.1). Die Beschwerdeführerin weist nicht nach, dass erst der vorinstanzliche Entscheid Anlass dazu gegeben hat, die neuen Beweismittel vorzubringen. Dies ist auch nicht ersichtlich, nachdem die Beschwerdeführerin sich schon im vorinstanzlichen Verfahren veranlasst sah, die Begleitbriefe des Notars einzureichen. Diese können daher (auch) im bundesgerichtlichen Verfahren nicht berücksichtigt werden.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht von der Gültigkeit des simulierten Abtretungsvertrags und der dissimulierten internen Vereinbarung ausgegangen und habe damit Art. 18 Abs. 1 OR verletzt. Folglich habe die Vorinstanz ebenfalls zu Unrecht verneint, dass ihre Mutter bis zu ihrem Tod Eigentümerin der Liegenschaft geblieben sei und diese nun ihr als Alleinerbin zustehe.

3.1. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR ist bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrags zu verbergen. Im letzteren Fall spricht man von Simulation (vgl. die Marginalie von Art. 18 OR). Ein simuliertes Rechtsgeschäft im Sinne von Art. 18 OR liegt vor, wenn sich die Parteien einig sind, dass die gegenseitigen Erklärungen nicht ihrem Willen entsprechende Rechtswirkungen haben sollen, weil sie entweder ein Vertragsverhältnis vortäuschen oder mit dem Scheingeschäft einen wirklich beabsichtigten Vertrag verdecken wollen (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68; 112 II 337 E. 4a S. 343 mit Hinweisen). Der simulierte Vertrag ist sowohl zwischen den Parteien als auch im Verhältnis zu Dritten (mit gewissen Einschränkungen) unwirksam (BGE 123 IV 61 E. 5c/cc S. 68), während der dissimulierte Vertrag gültig ist, sofern die übrigen Gültigkeitsvoraussetzungen bezüglich Form und Inhalt erfüllt sind (BGE 117 II 382 E. 2a S. 385; Urteil 4A_429/2012 vom 2. November 2012 E. 4.2).
Wer sich auf eine Simulation nach Art. 18 Abs. 1 OR beruft, der hat den vom Vertragswortlaut abweichenden wirklichen Willen der Parteien zu beweisen (BGE 131 III 49 E. 4.1.1 S. 55; 112 II 337 E. 4a S. 342). Zur Beantwortung der Frage, ob die Parteien einen simulierten Vertrag abschliessen wollten, ist mithin ihr wirklicher Wille im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzustellen (Urteile 4A_429/2012 vom 2. November 2012 E. 4.2; 4A_362/2012 vom 28. September 2012 E. 4.2). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist (vgl. BGE 132 III 268 E. 2.3.2 S. 274, 626 E. 3.1 S. 632; 131 III 606 E. 4.1 S. 611, je mit Hinweisen; vgl. E. 2.2).

3.2. Die Vorinstanz hat ausgeführt, die am Abtretungsvertrag direkt Beteiligten D.________ und C.________ sowie der Notar seien alle verstorben. Aussagen zum wirklichen Willen der Parteien hätte somit allenfalls noch der Sohn des Notars als dessen Nachfolger machen können; dieser sei durch die Beschwerdeführerin aber nicht vom Berufsgeheimnis entbunden worden. Mit den sich in den Akten findenden Dokumenten gelinge der Beschwerdeführerin der Beweis nicht, dass der in der öffentlichen Urkunde wiedergegebene Wille der Vertragsparteien nicht ihrem tatsächlichen Willen entsprach. Daran ändere auch die gleichentags abgeschlossene interne Vereinbarung nichts. Nach dem klaren Wortlaut dieser Vereinbarung sollte die im Abtretungsvertrag zu Gunsten der Mutter vorbehaltene lebenslängliche und unentgeltliche Nutzniessung auf Wunsch des Sohnes ab dem Jahr 1987 im Grundbuch gelöscht werden. In diesem Falle sollte D.________ seiner Mutter den Mietzins für eine Mietwohnung bezahlen, die nach den Wünschen der Mutter ausgesucht worden wäre. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern diese Vereinbarung ein Kaufrecht, geschweige denn eine Kaufpflicht des Sohnes enthalten und eine Unvereinbarkeit mit dem Abtretungsvertrag darstellen sollte. Es werde dadurch
eine Alternativlösung zur Nutzniessung aufgezeigt. Auch das Verhalten der Parteien nach Abschluss des Abtretungsvertrags liefere keinen Hinweis darauf, dass dieser nicht gewollt gewesen wäre. So ergebe sich aus den Akten jedenfalls nicht, dass der mit dem Abtretungsvertrag einhergehende Eigentümerwechsel von den direkt Beteiligten jemals beanstandet oder dieser Vertrag in Zweifel gezogen worden wäre. Auch auf die Umsetzung der internen Vereinbarung scheine niemand bestanden zu haben. Damit sei der Beschwerdeführerin der Beweis, dass der Abtretungsvertrag vom 14. Dezember 1982 lediglich simuliert gewesen sei und nicht dem tatsächlichen Willen der Vertragsbeteiligten entsprochen habe, nicht gelungen.

3.3. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz hätte den wirklichen übereinstimmenden Parteiwillen ermitteln müssen anstatt den Abtretungsvertrag und die interne Vereinbarung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Der Abtretungsvertrag sei nur zur Täuschung der Bank erstellt worden, damit ihr Bruder Geld für den Umbau erhalten habe. In der internen Vereinbarung habe man D.________ ein Kaufrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis im seiner Mutter während 20 Jahren monatlich zu bezahlenden Mietzins von ca. Fr. 2'000.-- bestanden habe, was einen Kaufpreis von ca. Fr. 480'000.-- ergebe. Auch die interne Vereinbarung sei als dissimuliertes Geschäft nichtig, weil sie hätte beurkundet werden müssen.

3.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz durchaus geprüft, ob der Abtretungsvertrag nach dem wirklichen übereinstimmenden Parteiwillen lediglich simuliert war. Sie hat zuerst ausgeführt, dass sich die Parteien selbst nicht mehr zu ihrem wirklichen Willen äussern könnten. Sodann hat sie die Akten auf Hinweise hinsichtlich des Parteiwillens überprüft. Aufgrund der Würdigung der vorhandenen Beweismittel kam sie zum Schluss, es sei der Beschwerdeführerin nicht gelungen, den vom Vertragswortlaut abweichenden wirklichen Willen der Parteien zu beweisen. Inwiefern diese Beweiswürdigung willkürlich sein sollte, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung der internen Vereinbarung. Die Vorinstanz hat ausführlich begründet, weshalb sich aus dieser weder ein Kaufrecht noch eine Kaufpflicht für D.________ ergebe. Sie durfte ohne in Willkür zu verfallen zum Schluss kommen, die interne Vereinbarung sehe lediglich eine Alternativlösung zur Nutzniessung vor, mithin die Möglichkeit, gegen Übernahme der Mietzinse einer Wohnung ausserhalb des Hauses die lebenslängliche und unentgeltliche Nutzniessung zu löschen. Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie von der
Gültigkeit des Abtretungsvertrags und der internen Vereinbarung ausgegangen ist und folglich die Grundbuchberichtigungsklage abgewiesen hat.

3.5. Damit sind auch die Begehren der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Verfügungsbeschränkung und der Sicherheitsleistung als unbegründet abzuweisen.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist hingegen nicht geschuldet, da bei der Beschwerdegegnerin keine Vernehmlassung eingeholt worden ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. November 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
¹	Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
¹	d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
²	d'une saisie;
³	d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
²	Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 329 Délais et forme - 1 Le délai pour demander la révision est de 90 jours à compter de celui où le motif de révision est découvert; la demande est écrite et motivée.
¹	Le délai pour demander la révision est de 90 jours à compter de celui où le motif de révision est découvert; la demande est écrite et motivée.
²	Le droit de demander la révision se périme par dix ans à compter de l'entrée en force de la décision, à l'exception des cas prévus à l'art. 328, al. 1, let. b.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
¹	Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
¹	d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
²	d'une saisie;
³	d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
²	Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 960 - 1 Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
¹	Les restrictions apportées au droit d'aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent:
¹	d'une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires;
²	d'une saisie;
³	d'actes juridiques dont la loi autorise l'annotation, tels que la substitution fidéicommissaire.
²	Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 264 Sûretés et dommages-intérêts - 1 Le tribunal peut astreindre le requérant à fournir des sûretés si les mesures provisionnelles risquent de causer un dommage à la partie adverse.
¹	Le tribunal peut astreindre le requérant à fournir des sûretés si les mesures provisionnelles risquent de causer un dommage à la partie adverse.
²	Le requérant répond du dommage causé par des mesures provisionnelles injustifiées. S'il prouve qu'il les a demandées de bonne foi, le tribunal peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer.
³	Les sûretés sont libérées dès qu'il est établi qu'aucune action en dommages-intérêts ne sera intentée; en cas d'incertitude, le tribunal impartit un délai pour l'introduction de cette action.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.