4A_576/2014 - 2015-03-25 - Diritto contrattuale - Mieterausweisung; unentgeltliche Rechtspflege

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 576/2014

Urteil vom 25. März 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Th. Widmer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Julian Burkhalter,
Beschwerdeführer,

gegen

1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
5. F.________,
6. G.________,
7. H.________,
8. I.________,
9. J.________,
alle vertreten durch Advokat Michel de Roche,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mieterausweisung, unentgeltliche Rechtspflege,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Obergerichts des Kantons Bern, Zivilabteilung,
2. Zivilkammer, vom 25. August 2014.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführer, Beklagter) mietete seit 2005 eine 3-Zimmerwohnung in U.________. Die Liegenschaft steht im Miteigentum einer Mehrzahl von Personen (Beschwerdegegner, Kläger).
Ende 2012/Anfang 2013 geriet der Beklagte mit mehreren Mietzinszahlungen in Rückstand. Mit einer Zahlung von vier Mietzinsen am 5. Februar 2013 war das Mietzinskonto einschliesslich des Mietzinses per Februar 2013 wieder ausgeglichen. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2013 zeigte die Verwaltung dem Mieter erneut ausstehende Mietzinsen per September und Oktober 2013 an. Sie setzte ihm eine 30-tägige Zahlungsfrist unter Androhung der ausserterminlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR. Da gemäss Ausführungen der Kläger der Beklagte in der Zwischenzeit lediglich die Miete für den Monat September, nicht aber für Oktober beglichen hatte, kündigte die Verwaltung das Mietverhältnis am 25. November 2013 namens der Vermieterschaft per Formular infolge Mietzinsausständen auf den 31. Dezember 2013.

B.
Auf Gesuch der Kläger vom 1. April 2014 hin verpflichtete das Regionalgericht Bern-Mittelland den Beklagten mit Entscheid vom 8. Juli 2014, die genannte Mietwohnung sowie die dazugehörigen Kellerräume innert 10 Tagen ab Erhalt des Entscheids zu räumen und sämtliche Schlüssel an die Kläger abzugeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzugs für den Fall, dass der Anordnung nicht Folge geleistet werde.
Gegen diesen Entscheid erhob der Beklagte Beschwerde beim Obergericht des Kantons Bern und beantragte, auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen sei nicht einzutreten und es sei dem Beklagten die unentgeltliche Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren zu gewähren. Mit Entscheid vom 25. August 2014 wies das Obergericht sowohl die Beschwerde als auch das Gesuch um Gewährung der unentgeltliche Rechtspflege ab.

C.
Dagegen erhob der Beklagte am 29. September 2014, vertreten durch Rechtsanwalt Julian Burkhalter, Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Er beantragt, den Entscheid des Obergerichts vom 25. August 2014 aufzuheben, eventualiter den Entscheid aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und dem Beklagten die unentgeltliche Prozessführung zu gewähren. Gleichzeitig stellt er das Gesuch, es sei ihm auch für das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren und in der Person von Rechtsanwalt Julian Burkhalter ein unentgeltlicher Rechtsbeistand beizuordnen.
Mit Eingabe vom 30. September 2014 reichte auch der Beschwerdeführer persönlich subsidiäre Verfassungsbeschwerde sowie Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid vom 25. August 2014 ein. Rechtsanwalt Julian Burkhalter ersuchte mit Schreiben vom 6. November 2014 darum, die Eingabe vom 30. September 2014 als integrierenden Bestandteil seiner Eingabe vom 29. September 2014 zu betrachten.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 139 III 133 E. 1).

1.1. Der angefochtene Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern ist ein in einer Zivilsache (Art. 72 BGG) ergangener, verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 und Art. 114 BGG, gegen den die Beschwerde an das Bundesgericht grundsätzlich zulässig ist.

1.2. Die Beschwerde ist nach Art. 100 Abs. 1 BGG innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des angefochtenen Entscheids beim Bundesgericht zu erheben. Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (Art. 42 Abs. 1 und Art. 43 BGG; BGE 134 II 244 E. 2.4). Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen (Art. 44 Abs. 1 BGG). Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag (Art. 45 Abs. 1 BGG). Die Frist ist u.a. eingehalten, wenn die Eingabe am letzten Tag der Frist der Schweizerischen Post übergeben wird (Art. 48 Abs. 1 BGG).
Der angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers am 28. August 2014 zugestellt und die Beschwerdefrist begann am 29. August 2014 zu laufen. Der letzte Tag der Beschwerdefrist war unter Berücksichtigung von Art. 45 Abs. 1 BGG der 29. September 2014. Die vom Beschwerdeführer persönlich eingereichte, vom 30. September 2014 datierte Beschwerdeeingabe wurde der Post erst am 30. September 2014 übergeben und ist damit verspätet. Sie hat demnach unbeachtet zu bleiben.

1.3. Nach Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG ist zur Beschwerde in Zivilsachen nur berechtigt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides bzw. an der Prüfung der gegen diesen erhobenen Rügen hat. Die Beschwerdebefugnis setzt ein aktuelles und praktisches Interesse an der Gutheissung der Beschwerde voraus, das auch im Zeitpunkt des bundesgerichtlichen Urteils noch vorhanden sein muss (vgl. BGE 131 I 153 E. 1.2 S. 157; 120 II 5 E. 2a).
Nach den Ausführungen in der Beschwerde ist der Beschwerdeführer "aus der Wohnung ausgezogen". Demnach ist festzustellen, dass dieser schon im Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung kein aktuelles Interesse an der Aufhebung und Änderung des angefochtenen Entscheids hatte und es ihm demnach im Sinne von Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG an der Beschwerdeberechtigung fehlt, soweit er den Entscheid in der Sache anficht (Urteil 4A 352/2011 vom 5. August 2011 E. 1; vgl. für den Fall der Gegenstandslosigkeit wegen eines Auszugs während des bundesgerichtlichen Verfahrens: Urteile 4A 364/2014 vom 18. September 2014 E. 1; 4A 622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 1).
Der Beschwerdeführer hält allerdings dafür, bei Verneinung der materiellen Beschwer könnte er in einem Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nie rechtzeitig ans Bundesgericht gelangen. Die rechtlichen Fragen könnten sich so jederzeit wieder stellen. Mit der Exmission seien für den Beschwerdeführer hohe Kosten und erheblicher Zeitaufwand verbunden gewesen und er habe gesundheitlich massiv gelitten. Ausserdem seien ihm die Prozesskosten auferlegt worden. Sodann sei ihm die unentgeltliche Rechtspflege verweigert worden. Auch das Verfahren wegen missbräuchlicher Kündigung sei immer noch hängig.

1.3.1. Es ist zwar richtig, dass das Bundesgericht ausnahmsweise auf das Erfordernis des aktuellen praktischen Interesses verzichtet, wenn die gerügte Rechtsverletzung sich jederzeit wiederholen könnte und eine rechtzeitige gerichtliche Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre (sog. virtuelles Interesse; BGE 140 III 92 E. 1.1 S. 94; 136 III 497 E. 1.1 S. 499 mit Hinweisen). Indessen trifft die Behauptung des Beschwerdeführers, ein Mieter könnte in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO nie rechtzeitig an das Bundesgericht gelangen, offensichtlich nicht zu, sofern dieser sich dagegen zur Wehr setzt, dass ein Ausweisungsentscheid schon vor Abschluss des Instanzenzugs vollstreckt wird.

1.3.2. Ist ein Beschwerdeführer zur Anfechtung in der Sache selber nicht legitimiert oder hat er kein aktuelles Interesse mehr an der Anfechtung des Hauptsachenentscheids, kann er zwar dennoch gegen den Kostenentscheid Beschwerde führen, da er durch diesen persönlich und unmittelbar in seinen Interessen betroffen wird. Die Belastung mit Kosten verschafft ihm indes keine Möglichkeit, indirekt über den Kostenentscheid eine Überprüfung des Entscheids in der Hauptsache, d.h. vorliegend über die Gültigkeit der Mietvertragskündigung, zu erlangen. Daher kann er nur geltend machen, die Kostenverlegung sei aus einem anderen Grund als dem blossen Umstand, dass er in der Hauptsache unterlag, verfassungs- oder bundesrechtswidrig (vgl. die unter dem aOG ergangenen BGE 129 II 297 E. 2.2; 100 Ia 298 E. 4 S. 298 f.; unter dem BGG: Urteile 4A 364/2014 vom 18. September 2014 E. 1.2.2; 4A 352/2011 vom 5. August 2011 E. 2, je mit Hinweisen). Entsprechende Rügen erhebt aber der Beschwerdeführer zur Begründung der beantragten Aufhebung des angefochtenen Entscheids nicht.

1.3.3. Mit dem blossen Hinweis auf Kosten und Unannehmlichkeiten, die ihm der Auszug aus der Wohnung bereitet habe, macht der Beschwerdeführer auch nicht hinreichend geltend, dass ein Feststellungsinteresse im Hinblick auf einen Schadenersatzprozess bestehen könnte (s. BGE 131 I 242 E. 3.3 S. 248), etwa weil ihm die Beschwerdegegner in einem solchen bezüglich der Vorfrage der Rechtmässigkeit der Kündigung die Rechtskraft des Ausweisungsentscheids entgegenhalten könnten. Ohnehin ist kaum davon auszugehen, dass einer entsprechenden Rechtskrafteinrede Erfolg beschieden sein könnte.

1.3.4. Schliesslich ist auch nicht erkennbar, weshalb der Beschwerdeführer ein Interesse an der vorliegenden Beschwerde haben soll, weil noch ein Verfahren betreffend missbräuchliche Kündigung anhängig sei. Ohnehin ist dazu anzumerken, dass die Vorinstanz feststellte, der Beschwerdeführer habe die Kündigung nicht innert der 30-tägigen Frist nach Art. 273 Abs. 1 OR bei der Schlichtungsbehörde angefochten. Sie erkannte insoweit zutreffend, dass der Beschwerdeführer in der Folge mit der Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit ausgeschlossen ist (vgl. dazu BGE 121 III 156 E. 1b/c S. 159 ff.; BGE 138 III 123 E. 2.4.2; vgl. auch BGE 133 III 175 E. 3).

1.3.5. Zusammenfassend vermag der Beschwerdeführer kein aktuelles und praktisches Interesse daran darzutun, dass seine Beschwerde in der Sache beurteilt wird.
Zu beurteilen bleibt hingegen die Beschwerde grundsätzlich, soweit sie sich gegen die Verweigerung der unentgeltlichen Prozessführung im vorinstanzlichen Verfahren richtet.

1.4. Gemäss den vorinstanzlichen Ausführungen belief sich der Streitwert im vorinstanzlichen Verfahren auf Fr. 7'805.-- und erreichte damit die Streitwertgrenze von Fr. 15'000.-- für die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen nicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a und Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer hält dagegen dafür, die Streitwertgrenze sei vorliegend erreicht.
Wie es sich damit verhält, kann vorliegend offen bleiben, da die Kognition des Bundesgerichts bei der Prüfung des einzig zulässigen Beschwerdepunktes, ob die Vorinstanz die bei ihr erhobene Beschwerde zu Unrecht als aussichtslos betrachtete, im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen und der subsidiären Verfassungsbeschwerde dieselbe ist (nachfolgende Erwägung 3).

1.5. Nach dem Ausgeführten ist auf die Beschwerde vom 29. September 2014 - unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Erwägung 2) - einzutreten, soweit sie sich gegen die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege im vorinstanzlichen Verfahren richtet. Im Mehrumfang ist auf die Beschwerde mangels eines aktuellen praktischen Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten. Auf die Eingabe vom 30. September 2014 ist wegen Verspätung nicht einzutreten.

2.
Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).

3.
Nach der vom Bundesgericht zum Begriff der Aussichtslosigkeit gemäss Art. 29 Abs. 3 BV entwickelten Praxis sind Begehren als aussichtslos anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (BGE 139 III 475 E. 2.2; 138 III 217 E. 2.2.4 mit Hinweisen).
Wie es sich damit verhält, prüft das Bundesgericht in rechtlicher Hinsicht frei. Soweit es um tatsächliche Feststellungen der kantonalen Instanz geht, ist seine Prüfungsbefugnis auf Willkür beschränkt (BGE 134 I 12 E. 2.3 S. 14; 129 I 129 E. 2.3.1 S. 135 f.; 122 I 267 E. 2b S. 271). Dabei ist es nicht seine Aufgabe, dem Sachgericht vorgreifend zu prüfen, ob das vom Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren gestellte Begehren zu schützen sei oder nicht. Bei der Abklärung, ob die fehlende Aussichtslosigkeit als Voraussetzung für einen grundrechtlichen Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege gegeben ist, hat das Verfassungsgericht lediglich zu prüfen, ob der vom Bedürftigen verfolgte Rechtsstandpunkt im Rahmen des sachlich Vertretbaren liegt bzw. nicht von vornherein unbegründet erscheint (BGE 119 III 113 E. 3a). Die prognostische Beurteilung von Erfolgsaussichten eröffnet dem Sachgericht einen Beurteilungsspielraum, in welchen das Bundesgericht auch bei freier Prüfung der Rechtsfragen nur mit Zurückhaltung eingreift. Erforderlich ist, dass das Sachgericht von anerkannten Rechtsgrundsätzen abgewichen ist, dass es Umstände berücksichtigt hat, die für die Prognose im Einzelfall keine Rolle spielen dürfen oder umgekehrt Überlegungen
ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen (Urteile des Bundesgerichts 4A 469/2009 17. November 2009 E. 2.1; 4A 336/2008 vom 2. September 2008 E. 2.1; vgl. auch BGE 139 III 214 E. 5.2 S. 215 f.; 138 III 443 E. 2.1.3., 669 E. 3.1 S. 671; 135 III 121 E. 2 S. 123 f.).
Weshalb die Vorinstanz im vorliegenden Fall die Aussichtslosigkeit seiner Beschwerde zu Unrecht verneint haben soll, begründet der Beschwerdeführer kaum hinreichend (Erwägung 2 vorne), wie nachfolgend darzulegen ist.

4.
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, die Vorinstanz habe seinen Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, weil sie im angefochtenen Entscheid nicht im Einzelnen dargelegt habe, weshalb seine Argumente haltlos seien, sondern diesbezüglich lediglich auf ihre Erwägungen im Urteil verweise. Der blosse Umstand, dass der Beschwerdeführer unterlegen sei, bedeute noch nicht, dass seine Argumente als geradezu haltlos bezeichnet werden müssten. Die Rüge ist unbegründet.
Soweit der Beschwerdeführer der Auffassung ist, die Vorinstanz hätte darlegen müssen, dass seine Argumente geradezu haltlos waren, geht er zunächst von einem unrichtigen Massstab bei der Prüfung der Erfolgsaussichten einer Rechtsvorkehr aus, wozu auf die vorstehende Erwägung 3 verwiesen werden kann.
Aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (vgl. BGE 139 V 496 E. 5.1 S. 503 f.; 138 I 232 E. 5.1; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweisen). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Entscheid gerecht. Die Vorinstanz setzte sich in ihrer Begründung zunächst mit dem Begriff der Aussichtslosigkeit auseinander und bezeichnete die Argumente des Beschwerdeführers in der Folge unter Verweis auf ihre vorangegangenen Erwägungen als derart haltlos und von der Rechtslage abweichend, dass die Beschwerde als aussichtslos bezeichnet werden müsse. Damit begründete sie ihren Entscheid in einer Weise, dass dem Beschwerdeführer dessen sachgerechte Anfechtung möglich war und er in der Lage war darzulegen, weshalb die Vorinstanz seinen Standpunkt zu Unrecht als von vornherein aussichtslos betrachtet haben soll. Dabei war es nicht erforderlich, dass die Vorinstanz auf jedes in der Beschwerde vorgebrachte Argument
nochmals speziell einging und darlegte, weshalb es nicht zu günstigen Erfolgsaussichten des Rechtsmittels führte, sondern es reichte, wenn sie insoweit auf ihre vorangehenden Erwägungen verwies.

5.
Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, er sei erstmals vor Regionalgericht im Endentscheid mit der Bestimmung von Art. 87 OR konfrontiert worden. Das Ergreifen eines Rechtsmittels habe sich daher gerechtfertigt, sei es doch immerhin um die Ausweisung aus der Wohnung gegangen. Es erscheine als krass ungerecht, den Mieter in einem kurzen Prozess aus der Wohnung zu weisen, ihn erstmals im Endentscheid vor Regionalgericht mit einer subsidiären Norm zu konfrontieren, ihm aber hiernach vorzuhalten, seine Begehren seien aussichtslos.
Mit diesen Vorbringen legt der Beschwerdeführer nicht rechtsgenügend dar, weshalb die Vorinstanz die Erfolgsaussichten seiner Rechtsmittelbegehren zu Unrecht verneint haben soll, so dass darauf nicht einzutreten ist. Der blosse Umstand, dass der Beschwerdeführer erstmals im Endentscheid des Regionalgerichts mit der Bestimmung von Art. 87 OR konfrontiert worden sei und es für ihn um die Ausweisung aus seiner Wohnung ging, sagt nichts über die Erfolgsaussichten des an die Vorinstanz erhobenen Rechtsmittels aus, die auch der Beschwerdeführer an der ihm nun bekannten rechtlichen Argumentation des Regionalgerichts hätte ermessen können. Wenn überhaupt, könnte mit seiner Argumentation höchstens die Nichtaussichtslosigkeit seiner Begehren im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht werden, in welchem ihm die unentgeltliche Rechtspflege indessen ohnehin gewährt wurde.

6.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dessen Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren kann nicht entsprochen werden, da die Beschwerde nach dem Ausgeführten von vornherein als aussichtslos erscheint (Art. 64 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 475 E. 2.2; 138 III 217 E. 2.2.4 mit Hinweisen). Die Beschwerdegegner haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihnen aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand entstanden ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. März 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Widmer

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 43 Memoria integrativa - Il Tribunale federale accorda alla parte che ne abbia fatto richiesta nel ricorso un congruo termine per completarne la motivazione se:
^a	ritiene ammissibile un ricorso interposto in materia di assistenza giudiziaria internazionale;
^b	l'estensione straordinaria o la particolare difficoltà della causa lo richiede.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 44 Decorrenza - 1 I termini la cui decorrenza dipende da una notificazione o dal verificarsi di un evento decorrono a partire dal giorno successivo.
¹	I termini la cui decorrenza dipende da una notificazione o dal verificarsi di un evento decorrono a partire dal giorno successivo.
²	Una notificazione recapitabile soltanto dietro firma del destinatario o di un terzo autorizzato a riceverla è reputata avvenuta al più tardi il settimo giorno dopo il primo tentativo di consegna infruttuoso.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 48 Osservanza - 1 Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
¹	Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
²	In caso di trasmissione per via elettronica, per il rispetto di un termine è determinante il momento in cui è rilasciata la ricevuta attestante che la parte ha eseguito tutte le operazioni necessarie per la trasmissione.19
³	Il termine è reputato osservato anche se l'atto scritto perviene in tempo utile all'autorità inferiore o a un'autorità federale o cantonale incompetente. In tal caso, l'atto deve essere trasmesso senza indugio al Tribunale federale.
⁴	Il termine per il versamento di anticipi o la prestazione di garanzie è osservato se, prima della sua scadenza, l'importo dovuto è versato alla posta svizzera, o addebitato a un conto postale o bancario in Svizzera, in favore del Tribunale federale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 87 - 1 Ove non esista una valida dichiarazione circa il debito estinto né una designazione risulti dalla quietanza, il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
¹	Ove non esista una valida dichiarazione circa il debito estinto né una designazione risulti dalla quietanza, il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
²	Se i debiti sono scaduti contemporaneamente, si farà una imputazione proporzionale.
³	Se poi nessuno dei debiti è scaduto, il pagamento sarà imputato a quello che presenta pel creditore minori garanzie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 87 - 1 Ove non esista una valida dichiarazione circa il debito estinto né una designazione risulti dalla quietanza, il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
¹	Ove non esista una valida dichiarazione circa il debito estinto né una designazione risulti dalla quietanza, il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
²	Se i debiti sono scaduti contemporaneamente, si farà una imputazione proporzionale.
³	Se poi nessuno dei debiti è scaduto, il pagamento sarà imputato a quello che presenta pel creditore minori garanzie.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.