4A_576/2014 - 2015-03-25 - Droit des contrats - Mieterausweisung; unentgeltliche Rechtspflege

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_576/2014

Urteil vom 25. März 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Th. Widmer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Julian Burkhalter,
Beschwerdeführer,

gegen

1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
5. F.________,
6. G.________,
7. H.________,
8. I.________,
9. J.________,
alle vertreten durch Advokat Michel de Roche,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mieterausweisung, unentgeltliche Rechtspflege,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Obergerichts des Kantons Bern, Zivilabteilung,
2. Zivilkammer, vom 25. August 2014.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführer, Beklagter) mietete seit 2005 eine 3-Zimmerwohnung in U.________. Die Liegenschaft steht im Miteigentum einer Mehrzahl von Personen (Beschwerdegegner, Kläger).
Ende 2012/Anfang 2013 geriet der Beklagte mit mehreren Mietzinszahlungen in Rückstand. Mit einer Zahlung von vier Mietzinsen am 5. Februar 2013 war das Mietzinskonto einschliesslich des Mietzinses per Februar 2013 wieder ausgeglichen. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2013 zeigte die Verwaltung dem Mieter erneut ausstehende Mietzinsen per September und Oktober 2013 an. Sie setzte ihm eine 30-tägige Zahlungsfrist unter Androhung der ausserterminlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR. Da gemäss Ausführungen der Kläger der Beklagte in der Zwischenzeit lediglich die Miete für den Monat September, nicht aber für Oktober beglichen hatte, kündigte die Verwaltung das Mietverhältnis am 25. November 2013 namens der Vermieterschaft per Formular infolge Mietzinsausständen auf den 31. Dezember 2013.

B.
Auf Gesuch der Kläger vom 1. April 2014 hin verpflichtete das Regionalgericht Bern-Mittelland den Beklagten mit Entscheid vom 8. Juli 2014, die genannte Mietwohnung sowie die dazugehörigen Kellerräume innert 10 Tagen ab Erhalt des Entscheids zu räumen und sämtliche Schlüssel an die Kläger abzugeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzugs für den Fall, dass der Anordnung nicht Folge geleistet werde.
Gegen diesen Entscheid erhob der Beklagte Beschwerde beim Obergericht des Kantons Bern und beantragte, auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen sei nicht einzutreten und es sei dem Beklagten die unentgeltliche Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren zu gewähren. Mit Entscheid vom 25. August 2014 wies das Obergericht sowohl die Beschwerde als auch das Gesuch um Gewährung der unentgeltliche Rechtspflege ab.

C.
Dagegen erhob der Beklagte am 29. September 2014, vertreten durch Rechtsanwalt Julian Burkhalter, Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Er beantragt, den Entscheid des Obergerichts vom 25. August 2014 aufzuheben, eventualiter den Entscheid aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und dem Beklagten die unentgeltliche Prozessführung zu gewähren. Gleichzeitig stellt er das Gesuch, es sei ihm auch für das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren und in der Person von Rechtsanwalt Julian Burkhalter ein unentgeltlicher Rechtsbeistand beizuordnen.
Mit Eingabe vom 30. September 2014 reichte auch der Beschwerdeführer persönlich subsidiäre Verfassungsbeschwerde sowie Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid vom 25. August 2014 ein. Rechtsanwalt Julian Burkhalter ersuchte mit Schreiben vom 6. November 2014 darum, die Eingabe vom 30. September 2014 als integrierenden Bestandteil seiner Eingabe vom 29. September 2014 zu betrachten.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 139 III 133 E. 1).

1.1. Der angefochtene Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern ist ein in einer Zivilsache (Art. 72 BGG) ergangener, verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 und Art. 114 BGG, gegen den die Beschwerde an das Bundesgericht grundsätzlich zulässig ist.

1.2. Die Beschwerde ist nach Art. 100 Abs. 1 BGG innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des angefochtenen Entscheids beim Bundesgericht zu erheben. Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (Art. 42 Abs. 1 und Art. 43 BGG; BGE 134 II 244 E. 2.4). Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen (Art. 44 Abs. 1 BGG). Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag (Art. 45 Abs. 1 BGG). Die Frist ist u.a. eingehalten, wenn die Eingabe am letzten Tag der Frist der Schweizerischen Post übergeben wird (Art. 48 Abs. 1 BGG).
Der angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers am 28. August 2014 zugestellt und die Beschwerdefrist begann am 29. August 2014 zu laufen. Der letzte Tag der Beschwerdefrist war unter Berücksichtigung von Art. 45 Abs. 1 BGG der 29. September 2014. Die vom Beschwerdeführer persönlich eingereichte, vom 30. September 2014 datierte Beschwerdeeingabe wurde der Post erst am 30. September 2014 übergeben und ist damit verspätet. Sie hat demnach unbeachtet zu bleiben.

1.3. Nach Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG ist zur Beschwerde in Zivilsachen nur berechtigt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides bzw. an der Prüfung der gegen diesen erhobenen Rügen hat. Die Beschwerdebefugnis setzt ein aktuelles und praktisches Interesse an der Gutheissung der Beschwerde voraus, das auch im Zeitpunkt des bundesgerichtlichen Urteils noch vorhanden sein muss (vgl. BGE 131 I 153 E. 1.2 S. 157; 120 II 5 E. 2a).
Nach den Ausführungen in der Beschwerde ist der Beschwerdeführer "aus der Wohnung ausgezogen". Demnach ist festzustellen, dass dieser schon im Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung kein aktuelles Interesse an der Aufhebung und Änderung des angefochtenen Entscheids hatte und es ihm demnach im Sinne von Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG an der Beschwerdeberechtigung fehlt, soweit er den Entscheid in der Sache anficht (Urteil 4A_352/2011 vom 5. August 2011 E. 1; vgl. für den Fall der Gegenstandslosigkeit wegen eines Auszugs während des bundesgerichtlichen Verfahrens: Urteile 4A_364/2014 vom 18. September 2014 E. 1; 4A_622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 1).
Der Beschwerdeführer hält allerdings dafür, bei Verneinung der materiellen Beschwer könnte er in einem Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nie rechtzeitig ans Bundesgericht gelangen. Die rechtlichen Fragen könnten sich so jederzeit wieder stellen. Mit der Exmission seien für den Beschwerdeführer hohe Kosten und erheblicher Zeitaufwand verbunden gewesen und er habe gesundheitlich massiv gelitten. Ausserdem seien ihm die Prozesskosten auferlegt worden. Sodann sei ihm die unentgeltliche Rechtspflege verweigert worden. Auch das Verfahren wegen missbräuchlicher Kündigung sei immer noch hängig.

1.3.1. Es ist zwar richtig, dass das Bundesgericht ausnahmsweise auf das Erfordernis des aktuellen praktischen Interesses verzichtet, wenn die gerügte Rechtsverletzung sich jederzeit wiederholen könnte und eine rechtzeitige gerichtliche Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre (sog. virtuelles Interesse; BGE 140 III 92 E. 1.1 S. 94; 136 III 497 E. 1.1 S. 499 mit Hinweisen). Indessen trifft die Behauptung des Beschwerdeführers, ein Mieter könnte in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO nie rechtzeitig an das Bundesgericht gelangen, offensichtlich nicht zu, sofern dieser sich dagegen zur Wehr setzt, dass ein Ausweisungsentscheid schon vor Abschluss des Instanzenzugs vollstreckt wird.

1.3.2. Ist ein Beschwerdeführer zur Anfechtung in der Sache selber nicht legitimiert oder hat er kein aktuelles Interesse mehr an der Anfechtung des Hauptsachenentscheids, kann er zwar dennoch gegen den Kostenentscheid Beschwerde führen, da er durch diesen persönlich und unmittelbar in seinen Interessen betroffen wird. Die Belastung mit Kosten verschafft ihm indes keine Möglichkeit, indirekt über den Kostenentscheid eine Überprüfung des Entscheids in der Hauptsache, d.h. vorliegend über die Gültigkeit der Mietvertragskündigung, zu erlangen. Daher kann er nur geltend machen, die Kostenverlegung sei aus einem anderen Grund als dem blossen Umstand, dass er in der Hauptsache unterlag, verfassungs- oder bundesrechtswidrig (vgl. die unter dem aOG ergangenen BGE 129 II 297 E. 2.2; 100 Ia 298 E. 4 S. 298 f.; unter dem BGG: Urteile 4A_364/2014 vom 18. September 2014 E. 1.2.2; 4A_352/2011 vom 5. August 2011 E. 2, je mit Hinweisen). Entsprechende Rügen erhebt aber der Beschwerdeführer zur Begründung der beantragten Aufhebung des angefochtenen Entscheids nicht.

1.3.3. Mit dem blossen Hinweis auf Kosten und Unannehmlichkeiten, die ihm der Auszug aus der Wohnung bereitet habe, macht der Beschwerdeführer auch nicht hinreichend geltend, dass ein Feststellungsinteresse im Hinblick auf einen Schadenersatzprozess bestehen könnte (s. BGE 131 I 242 E. 3.3 S. 248), etwa weil ihm die Beschwerdegegner in einem solchen bezüglich der Vorfrage der Rechtmässigkeit der Kündigung die Rechtskraft des Ausweisungsentscheids entgegenhalten könnten. Ohnehin ist kaum davon auszugehen, dass einer entsprechenden Rechtskrafteinrede Erfolg beschieden sein könnte.

1.3.4. Schliesslich ist auch nicht erkennbar, weshalb der Beschwerdeführer ein Interesse an der vorliegenden Beschwerde haben soll, weil noch ein Verfahren betreffend missbräuchliche Kündigung anhängig sei. Ohnehin ist dazu anzumerken, dass die Vorinstanz feststellte, der Beschwerdeführer habe die Kündigung nicht innert der 30-tägigen Frist nach Art. 273 Abs. 1 OR bei der Schlichtungsbehörde angefochten. Sie erkannte insoweit zutreffend, dass der Beschwerdeführer in der Folge mit der Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit ausgeschlossen ist (vgl. dazu BGE 121 III 156 E. 1b/c S. 159 ff.; BGE 138 III 123 E. 2.4.2; vgl. auch BGE 133 III 175 E. 3).

1.3.5. Zusammenfassend vermag der Beschwerdeführer kein aktuelles und praktisches Interesse daran darzutun, dass seine Beschwerde in der Sache beurteilt wird.
Zu beurteilen bleibt hingegen die Beschwerde grundsätzlich, soweit sie sich gegen die Verweigerung der unentgeltlichen Prozessführung im vorinstanzlichen Verfahren richtet.

1.4. Gemäss den vorinstanzlichen Ausführungen belief sich der Streitwert im vorinstanzlichen Verfahren auf Fr. 7'805.-- und erreichte damit die Streitwertgrenze von Fr. 15'000.-- für die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen nicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a und Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer hält dagegen dafür, die Streitwertgrenze sei vorliegend erreicht.
Wie es sich damit verhält, kann vorliegend offen bleiben, da die Kognition des Bundesgerichts bei der Prüfung des einzig zulässigen Beschwerdepunktes, ob die Vorinstanz die bei ihr erhobene Beschwerde zu Unrecht als aussichtslos betrachtete, im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen und der subsidiären Verfassungsbeschwerde dieselbe ist (nachfolgende Erwägung 3).

1.5. Nach dem Ausgeführten ist auf die Beschwerde vom 29. September 2014 - unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Erwägung 2) - einzutreten, soweit sie sich gegen die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege im vorinstanzlichen Verfahren richtet. Im Mehrumfang ist auf die Beschwerde mangels eines aktuellen praktischen Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten. Auf die Eingabe vom 30. September 2014 ist wegen Verspätung nicht einzutreten.

2.
Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).

3.
Nach der vom Bundesgericht zum Begriff der Aussichtslosigkeit gemäss Art. 29 Abs. 3 BV entwickelten Praxis sind Begehren als aussichtslos anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (BGE 139 III 475 E. 2.2; 138 III 217 E. 2.2.4 mit Hinweisen).
Wie es sich damit verhält, prüft das Bundesgericht in rechtlicher Hinsicht frei. Soweit es um tatsächliche Feststellungen der kantonalen Instanz geht, ist seine Prüfungsbefugnis auf Willkür beschränkt (BGE 134 I 12 E. 2.3 S. 14; 129 I 129 E. 2.3.1 S. 135 f.; 122 I 267 E. 2b S. 271). Dabei ist es nicht seine Aufgabe, dem Sachgericht vorgreifend zu prüfen, ob das vom Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren gestellte Begehren zu schützen sei oder nicht. Bei der Abklärung, ob die fehlende Aussichtslosigkeit als Voraussetzung für einen grundrechtlichen Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege gegeben ist, hat das Verfassungsgericht lediglich zu prüfen, ob der vom Bedürftigen verfolgte Rechtsstandpunkt im Rahmen des sachlich Vertretbaren liegt bzw. nicht von vornherein unbegründet erscheint (BGE 119 III 113 E. 3a). Die prognostische Beurteilung von Erfolgsaussichten eröffnet dem Sachgericht einen Beurteilungsspielraum, in welchen das Bundesgericht auch bei freier Prüfung der Rechtsfragen nur mit Zurückhaltung eingreift. Erforderlich ist, dass das Sachgericht von anerkannten Rechtsgrundsätzen abgewichen ist, dass es Umstände berücksichtigt hat, die für die Prognose im Einzelfall keine Rolle spielen dürfen oder umgekehrt Überlegungen
ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen (Urteile des Bundesgerichts 4A_469/2009 17. November 2009 E. 2.1; 4A_336/2008 vom 2. September 2008 E. 2.1; vgl. auch BGE 139 III 214 E. 5.2 S. 215 f.; 138 III 443 E. 2.1.3., 669 E. 3.1 S. 671; 135 III 121 E. 2 S. 123 f.).
Weshalb die Vorinstanz im vorliegenden Fall die Aussichtslosigkeit seiner Beschwerde zu Unrecht verneint haben soll, begründet der Beschwerdeführer kaum hinreichend (Erwägung 2 vorne), wie nachfolgend darzulegen ist.

4.
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, die Vorinstanz habe seinen Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, weil sie im angefochtenen Entscheid nicht im Einzelnen dargelegt habe, weshalb seine Argumente haltlos seien, sondern diesbezüglich lediglich auf ihre Erwägungen im Urteil verweise. Der blosse Umstand, dass der Beschwerdeführer unterlegen sei, bedeute noch nicht, dass seine Argumente als geradezu haltlos bezeichnet werden müssten. Die Rüge ist unbegründet.
Soweit der Beschwerdeführer der Auffassung ist, die Vorinstanz hätte darlegen müssen, dass seine Argumente geradezu haltlos waren, geht er zunächst von einem unrichtigen Massstab bei der Prüfung der Erfolgsaussichten einer Rechtsvorkehr aus, wozu auf die vorstehende Erwägung 3 verwiesen werden kann.
Aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (vgl. BGE 139 V 496 E. 5.1 S. 503 f.; 138 I 232 E. 5.1; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweisen). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Entscheid gerecht. Die Vorinstanz setzte sich in ihrer Begründung zunächst mit dem Begriff der Aussichtslosigkeit auseinander und bezeichnete die Argumente des Beschwerdeführers in der Folge unter Verweis auf ihre vorangegangenen Erwägungen als derart haltlos und von der Rechtslage abweichend, dass die Beschwerde als aussichtslos bezeichnet werden müsse. Damit begründete sie ihren Entscheid in einer Weise, dass dem Beschwerdeführer dessen sachgerechte Anfechtung möglich war und er in der Lage war darzulegen, weshalb die Vorinstanz seinen Standpunkt zu Unrecht als von vornherein aussichtslos betrachtet haben soll. Dabei war es nicht erforderlich, dass die Vorinstanz auf jedes in der Beschwerde vorgebrachte Argument
nochmals speziell einging und darlegte, weshalb es nicht zu günstigen Erfolgsaussichten des Rechtsmittels führte, sondern es reichte, wenn sie insoweit auf ihre vorangehenden Erwägungen verwies.

5.
Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, er sei erstmals vor Regionalgericht im Endentscheid mit der Bestimmung von Art. 87 OR konfrontiert worden. Das Ergreifen eines Rechtsmittels habe sich daher gerechtfertigt, sei es doch immerhin um die Ausweisung aus der Wohnung gegangen. Es erscheine als krass ungerecht, den Mieter in einem kurzen Prozess aus der Wohnung zu weisen, ihn erstmals im Endentscheid vor Regionalgericht mit einer subsidiären Norm zu konfrontieren, ihm aber hiernach vorzuhalten, seine Begehren seien aussichtslos.
Mit diesen Vorbringen legt der Beschwerdeführer nicht rechtsgenügend dar, weshalb die Vorinstanz die Erfolgsaussichten seiner Rechtsmittelbegehren zu Unrecht verneint haben soll, so dass darauf nicht einzutreten ist. Der blosse Umstand, dass der Beschwerdeführer erstmals im Endentscheid des Regionalgerichts mit der Bestimmung von Art. 87 OR konfrontiert worden sei und es für ihn um die Ausweisung aus seiner Wohnung ging, sagt nichts über die Erfolgsaussichten des an die Vorinstanz erhobenen Rechtsmittels aus, die auch der Beschwerdeführer an der ihm nun bekannten rechtlichen Argumentation des Regionalgerichts hätte ermessen können. Wenn überhaupt, könnte mit seiner Argumentation höchstens die Nichtaussichtslosigkeit seiner Begehren im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht werden, in welchem ihm die unentgeltliche Rechtspflege indessen ohnehin gewährt wurde.

6.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dessen Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren kann nicht entsprochen werden, da die Beschwerde nach dem Ausgeführten von vornherein als aussichtslos erscheint (Art. 64 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 475 E. 2.2; 138 III 217 E. 2.2.4 mit Hinweisen). Die Beschwerdegegner haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihnen aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand entstanden ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. März 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Widmer

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 43 Mémoire complémentaire - Le Tribunal fédéral accorde au recourant, à sa demande, un délai approprié pour compléter la motivation de son recours en matière d'entraide pénale internationale:
^a	s'il a déclaré recevable ce recours, et
^b	si l'étendue exceptionnelle ou la difficulté particulière de l'affaire le commande.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 44 Début - 1 Les délais dont le début dépend d'une communication ou de la survenance d'un événement courent dès le lendemain de celles-ci.
¹	Les délais dont le début dépend d'une communication ou de la survenance d'un événement courent dès le lendemain de celles-ci.
²	Une communication qui n'est remise que contre la signature du destinataire ou d'un tiers habilité est réputée reçue au plus tard sept jours après la première tentative infructueuse de distribution.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 48 Observation - 1 Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse.
¹	Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse.
²	En cas de transmission électronique, le moment déterminant pour l'observation d'un délai est celui où est établi l'accusé de réception qui confirme que la partie a accompli toutes les étapes nécessaires à la transmission.20
³	Le délai est également réputé observé si le mémoire est adressé en temps utile à l'autorité précédente ou à une autorité fédérale ou cantonale incompétente. Le mémoire doit alors être transmis sans délai au Tribunal fédéral.
⁴	Le délai pour le versement d'avances ou la fourniture de sûretés est observé si, avant son échéance, la somme due est versée à La Poste Suisse ou débitée en Suisse d'un compte postal ou bancaire en faveur du Tribunal fédéral.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
¹	Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
^a	l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
^b	la situation juridique est claire.
²	Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
³	Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 87 - 1 Lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable, ou que la quittance ne porte aucune imputation, le paiement s'impute sur la dette exigible; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur; s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première.
¹	Lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable, ou que la quittance ne porte aucune imputation, le paiement s'impute sur la dette exigible; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur; s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première.
²	Si plusieurs dettes sont échues en même temps, l'imputation se fait proportionnellement.
³	Si aucune des dettes n'est échue, l'imputation se fait sur celle qui présente le moins de garanties pour le créancier.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.